XXXX年月日张家口市高炮旅项目营销策划报告

张家口市高炮旅项目营销策划报告2010年5月18日目录一、前言二、市场分析三、张家口在售项目分析四、本案产品研究及定位思考五、营销推广主题思路六、价格策略七、推售策略八、前期推广手段应用一、前言张家口市房地产市场从2002年开始获得了较大发展，房价从起初的800元在短短7年内飙升至目前的3200元。而在经历了2009年的地产萧条之后，张家口市的房地产市场又迅速回稳。从目前的各个项目的成交数据来看，张家口市的房地产市场也和全国各大城市一样，处于稳步上升的局面。成交量与去年第四季度相比，有了大幅的提高。

但是不可否认的是，虽然张家口市的房地产均价得到了大幅提升，但是总体说来，张家口市的产品品质却迟迟得不到质的提高，主要是由于大多数开发商的开发理念较为陈旧，在产品的规划设计上无法创新，无法给市场带来科学合理且又符合市场需求的高品质住宅。而张家口市场在经历多年的低端产品价格竞争之后，迫切需要高品质而不高价的产品来提升住宅品质，满足社会较高层次的产品需求。是该改变的时候了！期待2010，谁将惹火张家口的房市？二、市场分析1、宏观市场，利好消息不断第一季度，各大商业银行放贷规模创出历史新高，达到45000亿元天量信贷。3月份，北京市房地产交易量暴增238%；4月份，北京商品房成交量创历史新高，单月成交量达13326套。4月份，深圳、广州住宅价格已经恢复到2008年平均水平。

从总体的经济形势来看，若政府的救市计划得到了贯彻实施，中国的房地产市场将明显好于2009年，重新进入上行通道，将呈现出价格微幅走高，成交量大幅增长的总体格局。而对于张家口市的房地产市场而言，形势要更加乐观一些。2、张家口房地产市场概述进入2010年，张家口市房地产市场从2009年的观望气氛中迅速回稳。在各个项目不断推出促销手段之下，需求比较旺盛。三四月份，成交量扩大，价格企稳，城市中心区的各项目价格基本都在3200-3400之间。与去年下半年相比，虽然没有大的涨幅，但价格已经走稳，下跌的可能很小。

而在中观上来看，市政府“三年大变样”的施政政策进入关键年，今年仅拆迁面积即为352万平米，这部分拆迁产生的需求将大大刺激张家口市今后一两年的房市发展。因此，2010年张家口的房市将仍处于一个高位发展的阶段，需求将非常旺盛。3、张家口产品供应类型张家口市住宅的供应总体为两类产品，多层与高板，塔楼几乎没有。由于土地供应量日渐减少，开发商为追求较高利润，多层住宅的供应将日渐稀缺，大多数新开盘的项目均以小高板的为主，而且这个趋势已经越来越明显，而购房人也开始接受这一类型的产品。4、价价格格趋趋势势2002年张张家家口口市市的的商商品品房房平平均均价价格格仅仅为为800元/平米米，，但但经经过过这这几几年年的的快快速速发发展展，，尤尤其其是是经经历历了了2008年一一年年的的持持续续快快速速上上扬扬，，在在2009年年年初初达达到到高高峰峰，，并并在在2009年保保持持稳稳中中小小幅幅上上升升，，全全市市住住宅宅均均价价突突破破了了3000元，个个别高高端楼楼盘的的高层层突破破5000元。但受2009年大萧萧条的的惯性性影响响，住住宅价价格的的涨幅幅在2010年应该该不会会出现现2008年那样样飙涨涨的情情况，，总体体上会会以稳稳中有有升，，小幅幅震荡荡的走走势呈呈现。。张家口市市02-08年商品房房住宅市市场均价价走势图图5、产品规规划综观张家家口的各各个已售售和在售售项目，，高品质质的楼盘盘非常少少见。目目前所供供应的产产品仍然然是以解解决普通通百姓的的居住需需求为主主。针对对高端人人群的住住宅如高高端公寓寓、洋房房、别墅墅都没有有，产品品开发的的精细度度普遍欠欠缺。除除了容辰辰庄园与与新东亚亚时代广广场项目目稍显特特色以外外，真正正具有都都市建筑筑品位的的住宅小小区是较较为鲜见见的。这主要有有几个原原因：市场发展展尚处于于起步阶阶段，市市场竞争争仍然以以价格竞竞争为主主要的竞竞争手段段，导致致开发商商追求开开发面积积，而不不追求产产品品质质，以实实现利润润最大化化；市场需求求仍然以以解决简简单居住住为主，，对于产产品的附附加价值值追求较较少。如如产品的的外观美美感，园园林规划划，户型型设计、、物业服服务，社社区配套套的要求求并不太太高；较低的市市场均价价决定开开发成本本不能过过高，压压制开发发商产品品规划的的创新动动力；大部分开开发商的的开发经经验较少少，缺乏乏新型的的产品规规划人才才。虽然然也有不不少的一一线城市市的顾问问机构已已经逐步步介入到到开发商商的前期期规划工工作中来来，带来来新的产产品理念念与物业业创新概概念，但但在短期期内，此此效应还还难以显显现；张家口市市居民收收入水平平总体比比较低，，从而导导致高端端产品的的销售存存在一定定困难。。6、市场需需求的特特征分析析（一）自自住性需需求占有有绝对份份额张家口市市的市场场需求主主要都是是自住为为主，投投资占有有极小的的份额。。自住需需求主要要分为三三种类型型：改善居住住条件：：一些家庭庭生活条条件提高高以后，，有一定定的经济济能力，，原有的的小面积积住宅已已经不符符合居住住要求，，从而购购买较大大面积的的住宅产产品。婚房：年轻人成成家立业业的需要要，购买买较小面面积的产产品作为为婚房，，这一类类需求较较大，但但是对产产品的要要求相对对宽松，，主要是是对居住住面积的的要求，，以75-85平米的产产品为宜宜。拆迁户：：这一类需需求占有有很大比比例，从从2009年以来，，由于政政府的““三年大大变样””的城市市改造政政策，导导致一部部分居民民拆迁换换房，这这类需求求在今后后一两年年内将会会占有较较大比例例。（二）、、投资型型需求非非常小由于张家家口城市市相对闭闭塞，房房产的投投资价值值不高。。因此，，投资类类客户很很少。（三）市市场辐射射能力相相对弱小小由于张家家口紧邻邻北京，，经济辐辐射能力力相对北北京来说说要弱小小很多，，不是一一个区域域性的经经济中心心，因此此，购买买需求均均以本地地为主，，张家口口周边的的县市来来此买房房的非常常少。（四）高高端舒适适型物业业的需求求得不到到满足值得一提提的是，，除了容容辰庄园园，张家家口市市市场高端端物业几几乎没有有。但是是，高端端物业的的需求是是存在的的，尤其其是城市市的富有有阶层，，希望市市场能够够提供较较舒适的的住宅如如洋房、、高档公公寓或townhouse以供选择。。容辰庄园园的成功表表明，如果果产品能够够做到一定定的层次，，5000元/平米以上的的产品是能能够被市场场接受的。。，还有可可能形成抢抢购的局面面。三、张家口口在售项目目分析1、桥东区在在售项目容辰庄园，，佳境天城城，绿林紫紫庭，首府府香格里拉拉，京都花花园，汇嘉嘉花园，凤凤凰山庄，，山语华庭庭，锦绣花花园，东方方苑桥东区的整整体经济实实力要好于于桥西区，，低端市场场类似于桥桥西区，除除单价略高高于桥西区区之外无特特别之处。。桥东区的的房地产市市场发展较较早，现有有在售的项项目比较少少，主要是是佳境天城城，首府香香格里拉两两个项目。。一部分项项目已经卖卖到尾盘，，如容辰庄庄园；或是是有产品硬硬伤的项目目，如绿林林紫庭和山山语华庭等等。2、桥桥西西区区在在售售项项目目远大大盛盛和和苑苑，，金金华华怡怡园园，，天天秀秀花花园园，，嘉嘉苑苑郦郦景景，，西西泽泽园园，，名名仕仕嘉嘉苑苑，，天天河河骏骏层层，，宏宏景景嘉嘉苑苑，，沁沁馨馨苑苑，，龙龙兴兴国国际际花花园园，，香香江江名名城城，，天天宝宝花花园园，，广广益益绿绿景景逸逸苑苑，，水水岸岸国国际际星星城城，，美美居居丽丽景景园园桥西区区是张张家口口的老老城区区，整整体消消费层层次在在张家家口属属于偏偏低的的，因因此市市场上上产品品供应应呈现现小规规模、、小户户型、、低价价位的的特点点。但但是目目前发发展迅迅速，，，在在售项项目也也较多多，产产品也也比较较适合合大众众需求求。其中值值得关关注的的项目目为远远大盛盛和苑苑、金金怡花花园、、名仕仕嘉苑苑。3、高新新区在在售项项目奥林星星城，，新东东亚时时代广广场，，府街街庭院院，瑞瑞林轩轩，新新城名名座，，府东东福原原里，，龙兴兴润城城。高新区区的发发展较较晚，，但自自市政政府搬搬迁以以后，，开始始带动动了高高新区区的房房市发发展，，高新新区的的区域域也开开始被被购房房者认认可。。目前前在售售的主主要项项目为为奥林林新城城与新新东亚亚时代代广场场。新新东亚亚时代代广场场为综综合性性项目目，有有酒店店、办办公楼楼、商商场，，由于于体量量较大大，周周围交交通也也比较较便利利，对对于周周边的的商业业发展展有较较大的的带动动作用用，有有可能能成为为高新新区的的商业业中心心。各在售售楼盘盘基本本指标标案名占地建筑面积起价均价户型客源成分可销户数新东亚时代广场147亩23.8万㎡3400元/㎡3700元/㎡两居：60—86㎡个体经营者，公务员，事业单位，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多三居：110—137㎡奥林星城90亩20万㎡2880元/㎡3300元/㎡一居：34.7—53㎡客户群较杂，以中等收入人群为主两居：72—93㎡三居：93.15—125.25㎡府街庭院160亩18万㎡3280元/㎡3760元/㎡两居：84㎡以中高端人群为主，周边人群相对较少三居：133㎡金华怡园57亩10万㎡2600元/㎡3300元/㎡两居：90—110㎡周边的拆迁户，本地改善生活的换房客200多户三居：110—130㎡远大盛和苑83亩17.8万㎡2860元/㎡3300元/㎡一居：32—70㎡主要以中低收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群两居：70—100㎡三居：100—130㎡四居：130㎡以上香江名城200亩24万㎡3000元/㎡3600元/㎡两居：66—90㎡县里的客户，个体，事业单位，公务员三期开了90户剩余40户三居：125—149㎡天河骏层178亩21万㎡2800元/㎡协议价一居：60㎡县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体1074户两居：51.92—120㎡三居：97—170㎡各在售售楼盘盘基本本指标标案名占地建筑面积起价均价户型客户群体可销户数龙兴国际花园10亩10万㎡2880元/㎡3300元/㎡两居：104/109㎡医生，县里（张北，宣化）有钱的，个体，事业单位75户剩余40余户三居：128/135㎡首府香格里拉102亩15万㎡3000元/㎡3400元/㎡两居：98.75—103.51㎡军分区，各事业单位，公务员居多700户三居：129.65—138.25㎡美居丽景园2988元/㎡3300元/㎡一居：70㎡周边地区与县城人群较多两居：90—111㎡三居：118—153㎡沁馨园100亩10万㎡2360元/㎡3000元/㎡两居：70—90㎡周边居民与周边县城的客户，以中低收入人群为主1600户剩余1300户三居：80—150㎡龙兴润城88亩12.92万㎡2760元/㎡3260元/㎡两居：98.82—117㎡散户居多，以中低收入人群为主三居：126—136㎡四居：161—228㎡佳境天城200余亩2650元/㎡3100元/㎡两居：66.31—94.8㎡二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少三居：114—123.92㎡山语华庭94亩16万㎡2800元/㎡3250元/㎡两居：77—110㎡普通工薪家庭居多，中的低收入者三居：100—130㎡汇嘉花园2650元/㎡3200元/㎡两居：112㎡供电区，事业单位等中高端客户为主75户三居：135/155㎡案名容辰庄园销售电话2130888/2131888板块桥东区项目位置张家口市桥东区胜利南路28号占地面积开发商张家口方正房地产开发有限公司建筑面积24.5万㎡，建筑楼层6层、12层、18层建筑间距交房日期一期05年建筑结构多层板楼，高层板楼建筑类型6多层，12层小高层，18层高层销售起价5200元/㎡销售均价5600元/㎡房型面积两居115-122㎡三居113—149㎡四居162—171㎡产品分析中大户型为主，主力户型100㎡左右的两居和三居，在售的户型区间为130—160㎡客源分析客户无明显来源。一期开盘时造势很成功。一方面容辰庄园被列入市政府重点旧城改造项目，另一方面其借助北京电视台等多方面煤体的势力不断提高自身在张市的影响力，树立政府扶植形象。因此包括周边县区在内的相对有经济实力的客户都有。范围比较广。广告策略打造公司品牌，打造项目品牌，两者相互支持项目优势（见下文）项目劣势（见下文）容辰庄庄园容辰庄庄园优优劣势势分析析：优势：地理位置优优越，紧临临城市主干干道胜利路路、建国路路，城市未未来发展重重心的南移移，使其未未来位置的的重要性日日益凸显。。周边有有很多已经经成型的大大型功能社社区，生活活便捷；独特的建筑筑产品（欧欧式风格，，在项目二二期中还设设计了庭院院跃层）在在同质化严严重的张家家口市，成成为炙手可可热的商品品，特别在在04年人们对于于社区概念念还很模糊糊的时候，，该社区给给人们生动动展现了高高档产品的的含义；沿街商业的的体量很大大，能够在在周边环境境的影响下下自成规模模，为整个个社区的价价值产生很很大的附加加值，同时时也极大提提升项目的的品牌；在设计方面面注重细节节的营造，，使建筑和和园景有机机结合，不不但在04年的时候，，而且在目目前依然走走在城市建建筑的前列列；提高了交房房标准，在在项目二期期的推售中中，其中一一栋高层提提供给了高高、中、低低三种装修修标准，也也可以选择择毛坯房标标准。使客客户有更大大的选择空空间。劣势：一期的户型型不合理，，小开间，，大进深，，很多居室室都是狭窄窄长条；产品虽为简简欧式，但但是表达不不够完善，，而且在一一期多层板板楼的朝北北面，没有有设计飘窗窗等接收阳阳光和观景景的功能区区，整体效效果就好像像大学生宿宿舍那样直直上直下，，给品质大大打折扣；；园林在冬天天体现不出出应有的魅魅力，不注注重冬季园园景的元素素应用和维维护，如果果项目处在在冬季销售售阶段，将将会对整体体品质和开开发商信用用形成影响响；项目的商业业部分设计计为内外两两层，中间间形成一道道步行街，，看似布局局合理，但但是在内侧侧的沿街商商铺价格会会比外侧商商铺价格低低一个档次次，不能使使利润最大大化；项目三期即即将发售，，但是为高高层板楼，，虽然前期期品牌营造造成功，但但是高出市市场均价1000——1300元/㎡的巨大差异异，而且此此类产品在在市场上面面依然具有有抗性，使使其销售情情况很严峻峻；原来地块属属于拆迁改改造，拆迁迁成本高于于同类项目目也造成了了其价格高高于同类项项目。奥林星城案名奥林星城销售电话4037888板块高新区项目位置长城乳业院内占地面积90多亩开发商张家口新天地房地产开发有限公司建筑面积20万平米建筑楼层6.5F，11F，17F建筑间距33-50米交房日期部分已交房建筑结构砖混，剪力墙建筑类型多层，小高层，高层销售起价2700元/㎡销售均价3400元/㎡房型面积一局34.37—53㎡二居72—93㎡三居93.15—125.25㎡产品分析户型从小到大都有，相对较全，对于客户的选择性较广：外立面一、二层贴砖、三层以上涂料，现代感较强客源分析以中等收入人群为主，购买客群区域较广广告策略以大型户外广告，与邮政直投为主项目优势户型齐全，多层，高层小高层都有给客户的选择空间较大，现在为现房准现房，广告覆盖面较广吸引客户的看点较多项目劣势本项目处于开发阶段，周边配套还不完善主要楼盘概况况及详细分析析奥林星城优劣劣势分析：优势：户型齐全，从从零居到三居居，涵盖了目目前社会上主主流的户型；；使客户有了了更大的选择择；产品中有一部部分多层，而而且是准现房房，既迎合了了当地人的心心理需求，又又为目前在拆拆迁中急于解解决居住条件件的客户提供供了“即买即即住”的便利利；目前处于准现现房阶段，为为了急于回款款，开发商最最近不断推出出新的促销活活动吸引市场场关注，而且且目前在销售售价格方面也也出现了很大大的下调，最最多的可以达达到93折优惠，用低低价+促销活动共同同撬动市场；；地理位置优越越，处在高新新区的核心位位置，西邻张张家口市新政政务区；地处处高新区、桥桥西区、桥东东区三区交界界处；交通便利，紧紧邻盛华大街街、胜利中路路、市府大街街、朝阳西大大街（原纬三三路），自驾驾车路况良好好；公交车有有2路（平门—石油宾馆）、、3路（石油宾馆馆—三中）、4路（燕兴厂—展览馆）、11路；扼守南部部进出张家口口的要道，中中短途大巴车车不断往来，，有效与外界界沟通；张家口市南部部没有高差巨巨大起伏，区区内地势平缓缓.劣势：在张家口，原原有居民的地地域有较强的的居住习惯，，对于高新区区这样一个新新的行政区购购房持慎重的的态度；一部部分桥东桥西西的老居民还还是不太认可可这个位置。。处于高新区，，目前周边的的基础市政建建设不完善；；金华怡园案名金华怡园销售电话8205555板块桥西区项目位置张市二医院西行300米占地面积57亩开发商张家口金华鼎房地产开发有限公司建筑面积10万㎡建筑楼层6F，18F建筑间距30m;40m交房日期2010年年底建筑结构框架建筑类型多层；高层销售起价2600元/㎡销售均价3200元/㎡房型面积二居90—110㎡三居110—130㎡产品分析外立面简洁现代，颜色为浅灰色，缺乏时尚气息客源分析周边的拆迁户，本地改善生活的换房客广告策略目前只打了户外围挡广告项目优势周边交通体系完善生活配套齐全，全框架结构，质量较高，抗震性好。项目劣势外立面缺乏时尚感，不大气，地块形状不规则，产品分布较散，缺乏凝聚力主要楼盘概况况及详细分析析优势：处于桥西区老老城区的中心心，周边配套套齐全，紧邻邻西环路，西西苑中路，清清河西路主干干道，交通便便利；紧邻十十九中，一中中，人气兴旺旺，但是没有有集市般的嘈嘈杂；处在西苑中路路地势较高的的中间环节，，真正意义上上的“依山傍傍水”，建筑筑在山前平地地，目前在小小区的东边没没有高层建筑筑，面对大清清河视野开阔阔；受众范围广，，项目多层和和高层产品相相结合，户型型从一居到三三居，而且销销售价格略低低于区域均价价，能够适合合于不同层次次的购买人群群，；建筑结构全部部采用框架结结构，抗震性性强，安全系系数高；首付仅20%，购买门槛低低；劣势：纯期房，最早早动工的一栋栋楼才刚刚打打地基，对于于解决居住条条件的客户没没有吸引力，，而且当地人人对于期房没没有太高的信信任；虽然周边人气气兴旺，但是是十九中、四四中都在东边边主干道的清清河西路，与与金华怡园一一路之隔，而而在西苑中路路这条街上，，商业氛围不不成规模，对对于金华怡园园沿街商业不不利；从小小区区的的整整体体规规划划来来分分析析，，由由于于地地块块不不规规则则，，加加上上规规划划不不缜缜密密，，造造成成小小区区整整体体规规划划零零散散，，没没有有真真正正社社区区的的凝凝聚聚力力，，正正式式目目前前越越来来越越被被客客户户看看重重的的社社区区的的““气气质质””；；在在外外部部形形象象上上面面，，由由于于运运用用的的外外立立面面色色彩彩和和墙墙体体材材料料的的限限制制，，造造成成外外部部视视觉觉平平淡淡，，形形不不成成视视觉觉冲冲击击的的效效果果，，比比较较中中庸庸；；户型型设设计计偏偏大大，，如如60余平平米米的的作作为为一一居居，，而而100平米米有有余余的的户户型型只只作作为为两两居居，，知知道道130平米米的的户户型型才才作作为为一一居居，，如如果果客客户户在在此此想想买买对对应应居居室室结结构构的的户户型型，，虽虽然然单单价价低低，，但但是是总总价价却却相相对对高高出出一一部部分分天河河骏骏层层案名天河骏层销售电话8086666板块桥西区项目位置赐儿山与西环交汇处占地面积178亩开发商张家口市小环球房地产开发公司建筑面积21万㎡建筑楼层6F，11F建筑间距28.5m交房日期2010.12.31建筑结构砖混，框架建筑类型多层，小高层销售起价2800起销售均价协议价房型面积一居60㎡二居51.92—120㎡三居97—170㎡产品分析项目地块较大，易形成品牌效应，户型齐全客户选择面大，外立面清新淡雅，现代感强客源分析县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体等广告策略以大型户外广告，报广，DM单页为主项目优势规模大，开发商实力雄厚，有大部分的多层适合市场需求项目劣势位置较偏，价格略高主要要楼楼盘盘概概况况及及详详细细分分析析优势势：：包括括多多层层和和高高层层，，户户型型从从一一居居到到三三居居，，适适合合于于对对居居住住面面积积要要求求不不同同的的人人群群；；项目目规规模模庞庞大大，，容容易易发发挥挥大大盘盘效效应应；；开发发商商势势力力雄雄厚厚，，对对自自己己的的项项目目起起到到很很强强的的品品牌牌支支持持；；坐落落于于赐赐儿儿山山脚脚下下，，交交通通便便利利，，紧紧邻邻西西环环路路和和西西坝坝岗岗路路；；劣势势：：处于于桥桥西西区区的的最最西西边边，，地地理理位位置置偏偏僻僻，，商商业业相相对对闭闭塞塞；；销售售价价格格相相对对较较高高，，不不适适合合于于大大众众人人群群；；龙兴兴润润城城案名龙兴润城销售电话5912345板块高新项目位置南站东面原特陶厂占地面积88亩开发商龙兴宏基房地产开发有限公司建筑面积12.92万㎡建筑楼层11F，12F，14F建筑间距37—50m交房日期一期09年底建筑结构剪力墙建筑类型小高层销售起价2760元/㎡销售均价3260元/㎡房型面积二居98.82—117㎡三居126——136㎡四居161—228㎡产品分析客源分析散户居多，以中低收入人群为主广告策略未开盘现以报广，活动为主项目优势项目劣势主要要楼楼盘盘概概况况及及详详细细分分析析优点点：：小区区体体量量在在本本地地中中等等偏偏大大，，容容易易发发挥挥大大盘盘优优势势；；地处张家家口南站站的东侧侧，由车车站商圈圈拉动区区内商业业的发展展，再以以小区的的居住规规模影响响车站区区域住宅宅的模式式；劣势：在此区域域3200元/㎡的价格，，显得略略高；车站附近近噪音大大，有扰扰民现象象；车站旁边边人员混混乱，给给业主日日后的出出行和正正常生活活带来隐隐患；车站附近近的环境境有污染染，包括括噪音，，垃圾，，灰尘等等；位置偏远远，距离离市中心心的路程程远，周周边的配配套只能能满足基基本的需需求；尤尤其是没没有大型型的医疗疗配套，，对于年年纪稍长长的人群群来说，，接受的的可能性性不大。。周边铁路路网环绕绕，公交交系统不不发达，，须往西西行前往往南站，，再去往往别处；；佳境天城城案名佳境天城销售电话8166888板块桥东项目位置东兴街14号占地面积200余亩开发商张家口融桥房地产开发有限公司建筑面积建筑楼层6层建筑间距27米交房日期09年底建筑结构砖混建筑类型多层销售起价2650元/㎡销售均价3100元/㎡房型面积二居66.31—94.8㎡三居114—123.92㎡产品分析一期14栋多层，面积适中，符合张家口市场需求客源分析二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少广告策略以大型户外广告与报广为主项目优势一期全为多层，户型面积区间合理项目劣势位置稍偏主要楼盘盘概况及及详细分分析优势：本项目的的主打产产品是6层的多层层，迎合合了本地地人购房房的偏好好，在心心理承受受方面上上首先略略胜一筹筹；桥东区是是目前张张家口发发展最快快，配套套最齐全全，居住住人口素素质最高高的区域域，项目目在大的的环境下下，容易易被市场场认可；；产品更新新推出50㎡左右挑高高5.1米的LOFT户型较受受客户青青睐。市政规划划完善；；交通方便便自驾车车路况良良好，比比之桥西西区的交交通，桥桥东区的的交通网网络更加加规范，，道路宽宽度和角角度都略略显优势势，东有有东外环环路，北北有五一一东大街街，西有有贯穿张张家口全全城的建建国路，，顷刻间间融入繁繁华都市市；人文素质质高，周周边学校校有建工工学校北北校区，，市电大大，七中中，建兴兴技校，，六中，，五中等等，张家家口桥东东区融合合了周边边不同地地区的外外来人口口，在文文化融合合方面比比之桥西西区更加加开放；；金融部门门齐全，，银行，，信用社社完善；；劣势：本项目的的西南部部有制药药厂，周周边的环环境受到到影响；；位于桥东东区的最最东面，，东山脚脚下，在在整个区区域中位位置偏差差；公交车少少，如果果乘坐公公交车，，需到西西边主路路上面坐坐车；新东亚时时代广场场主要楼盘盘概况及及详细分分析案名新东亚时代广场销售电话5900000板块高新区项目位置纬一路烟草专卖局占地面积147亩开发商新东亚房地产开发有限公司建筑面积23.8万建筑楼层多层6F,高层11F建筑间距28米交房日期09年底建筑结构框架建筑类型多层、高层销售起价多层3080元/㎡销售均价多层3300元/㎡高层3400元/㎡高层3700元/㎡房型面积二居60㎡、86㎡三居110㎡-137㎡产品分析以中大面积户型为主，户型偏大；外立面浅色调，现代感较强；客源分析中高收入人群为主，个体经营者与政府机关事业单位人群，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多广告策略以主流媒体为主，大型的户外中心低端广告牌，与媒体广告（报纸，车体广告等）项目优势地段较为优越，交通较为便利，小区规模相对较大，开完完成后拥有小区独立的商业区项目劣势户型偏大，价位偏高优势：建筑面积积23.8万㎡，项项目规模模大，容容易发挥挥大盘的的效应；；业态丰富富，有住住宅，酒酒店，写写字楼，，大型商商场，沿沿街商业业等，英英国大型型跨国零零售商—乐购已经经签约地地下商城城，准备备进驻；；而且在在住宅中中有很大大体量的的多层，，对应张张家口人人对于居居住条件件的要求求。准现房，，容易被被市场接接受；区内无大大的地势势高差；；地段较为为优越，，是高新新区的中中心位置置，西邻邻张家口口市高新新区政务务区，距距离一中中的较近近；地处处高新区区、桥西西区、桥桥东区三三区交界界处；交通便利，，紧邻盛华华大街、胜胜利中路、、市府大街街、朝阳西西大街（原原纬三路）），无论公公交系统还还是自驾车车，都比较较便利；公公交车有2路（平门—石油宾馆））、3路（石油宾宾馆—三中）、4路（燕兴厂厂—展览馆）、、11路；新东亚地产产的品牌效效应对项目目的运营起起到推波助助澜的作用用。目前促销优优惠的力度度很大，在在购房款基基础上优惠惠5个百分点。。南城地势平平坦、开阔阔，对于任任何的地产产项目前期期规划和日日后管理方方面都相对对容易劣势：住宅户型偏偏大，不能能够满足各各种需求层层次的人群群；高层住宅价价格高，达达到3700元，对于客客户的经济济实力有一一定的限制制；在张家口，，原有居民民的地域依依赖性很强强，对于高高新区这样样一个新的的行政区购购房持慎重重的态度；；高新区，周周边的市政政建设不齐齐全；市场综述：：1、建筑形式式：绝大部部分项目都都是板楼，，塔楼几乎乎没有。多多层住宅是是市场上较较为稀缺的的产品。近近两年高层层与小高层层项目逐渐渐增多，将将成为市场场上主流的的产品供应应。实际上上，高层与与小高层是是一种比较较时尚的住住宅类型，，它视野宽宽阔、住宅宅品质有所所提高，是是普通住宅宅难以比拟拟的，且高高层与小高高层提高了了土地利用用率，节约约城市用地地，是住宅宅建设发展展的方向。。但高层由由于建安成成本相对较较高，公摊摊系数大，，所以售价价相对较高高，购房者者接受这样样的产品形形式还需要要一定的时时间和市场场引导。2、建筑规划划：跟一线线城市相比比，社区的的规划水平平普遍较差差。外立面面的设计、、造型比较较落后，只只有个别项项目如容辰辰庄园比较较好。。小小区景观设设计一般，，但少数项项目也出现现了一部分分主题园林林设计。3、户型：主主力户型以以二、三居居为主。85-110平方米的单单套中户型型依旧是市市场的主力力户型，尤尤其是75-90平米的中小小两居户型型最受欢迎迎。由于张张家口市的的居民总体体收入水平平较低，年年收入30000以下的家庭庭调查想购购房的占85%，所以90平方米以下下住宅需求求一直是市市场的主要要需求。4、社区配套套：张家口口绝大部分分项目没有有会所，公公建配套也也很较少。。目前在售售的品质较较好的少数数项目如新新东亚时代代广场与远远大盛和苑苑有较大的的商业配套套外，其他他项目都比比较少。5、房价趋势势：张家口市的的房价基数数低，尽管管07、08两年涨幅较较大，但上上涨的绝对对金额较小小，房价泡泡沫较少，，房价收入入比保持在在1：6的合理区间间，处于居居民正常的的承受范围围内。今后一段时时间内，桥桥东、桥西西及高新区区中，主流流产品的价价位趋势应应在稳定在在均价2800至3300元/平方米之间间,大幅上涨的的可能性不不大。6、同行业发发展状况：：纵观张家家口市开发发企业的发发展历程，，其显著特特点首先是是房地产开开发企业发发展迅速，，民营的开开发公司的的数量增长长很快。但但是房地产产开发企业业数量多、、规模小，，缺少龙头头企业，难难以形成规规模化的开开发建设，，缺乏足够够的竞争力力；6、销售队伍伍及项目推推广状况：：张家口市的的房地产销销售队伍、、人员素质质普遍较差差，这里的的许多销售售队伍不经经过培训就就直接售房房，许多最最基本的售售房知识及及项目情况况都不知道道。而现场场包装、销销售道具也也都制作粗粗糙，开发发商与销售售代理在营营销环节都都还处在一一个较为落落后的状况况。四、本案产产品研究及及定位思考考看完本案的的概念性规规划，我们们不由地感感叹：张家口之幸幸。钜献2010。本案的六大大优势1、地段决定定价值。城市中心，，西邻城市市主干线之之一的胜利利路，北接接帝达广场场，成熟的的容辰商圈圈近在咫尺尺，不容置置疑的繁华华市中心，，不可再生生的钻石版版位置。2、充满诗意意的建筑规规划。从南到北，，错落有致致的建筑际际线，形成成一幅俊美美的现代感感建筑集群群。短板设设计，既具具备板楼的的实用优势势，又具备备塔楼挺拔拔昂然的优优美姿态。。非常适合合将来的沙沙盘展示。。3、尺度精准准的户型设设计。从85平米的经济济型两居到到舒适型的的154平米三居。。户型的尺尺度拿捏非非常精准。。户型方正正，格局精精巧，空间间浪费少。。绝大部分分户型符合合经济型和和舒适型二二居和三居居的尺度要要求，而且且是明厨明明卫。能设设计出这样样精妙的户户型，实属属难得。而且经济型型住宅和舒舒适型的住住宅搭配也也比较合理理。4、现代时尚尚又不失简简约沉稳的的外立面质质感。外立面的材材质选择为为面砖，色色彩优雅稳稳重，大气气内敛，充充分表现出出一个高品品质楼盘的的应有气度度和质感。。5、坡地景观观，层次展展现充分利用了了地块的高高差，营造造坡地特色色的景观层层次，形成成步移景异异的视觉效效果。在各各个组团的的中心，营营造围合式式的中心园园林。更值值得一提的的是独特的的半地下车车库的景观观，利用微微地形的高高差，让居居者在车库库就能见到到绿景。6、体量恢宏宏，大盘气气度17万平米的总总建筑面积积，对于张张家口来说说，已经是是一个大盘盘了，具备备大盘的优优越性。项目总评：：从项目的概概念性设计计上可以清清楚的了解解，本项目目无论是在在地段、规规划、户型型、外立面面与景观园园林设计上上，与张家家口在售的的项目相比比，都取得得了压倒性性的优势。。而且，整整个项目没没有硬伤，，不存在木木桶效应。。因此，我我们可以毫毫不谦虚的的说，在项项目的综合合品质上，，张家口已已售的和在在售的任何何一个项目目都无法与与本案比肩肩，包括称称之为“高高端”的容容辰庄园。。本案案的的定定位位思思考考对于于这这样样一一个个鹤鹤立立鸡鸡群群的的高高品品质质项项目目，，如如果果仅仅仅仅从从产产品品的的某某一一点点来来做做定定位位思思考考，，都都会会顾顾此此失失彼彼，，是是片片面面的的。。因因此此，，本本项项目目产产品品的的定定位位，，可可以以更更为为概概括括，，从从项项目目的的整整体体品品质质上上来来思思考考。。本案案的的几几大大意意义义：：是对对张张家家口口现现有有建建筑筑无无声声的的批批判判者者；；是张张家家口口现现有有住住宅宅产产品品规规划划设设计计理理念念的的终终结结者者；；是张张家家口口住住宅宅建建筑筑史史上上具具有有划划时时代代意意义义的的标标志志性性建建筑筑群群；；是张张家家口口房房地地产产市市场场当当之之无无愧愧的的住住宅宅建建筑筑新新标标准准；；由此此得得到到本本项项目目的的产产品品定定位位：：城市市中中央央，，七七星星级级典典范范式式全全优优社社区区五、、营营销销推推广广思思路路1、案案名名：：样·板案名名阐阐释释：：样样板板，，即即榜榜样样，，是是学学习习和和参参照照的的标标准准。。代代表表最最高高的的水水准准与与最最合合适适的的尺尺度度。。2、推推广广主主题题（（slogan)：典范范建建筑筑，，城城市市向向我我看看齐齐3、视视觉觉延延展展视觉觉方方案案一一报广广报广视觉方方案二二户外广广告视觉方方案一一户外广广告视觉方方案二二售楼处处视觉引引导展展示道旗六、价价格策策略为了能能够科科学合合理的的制定定出本本项目目的售售价，，我司司将结结合本本项目目物业业的特特点，，以及及区域域房地地产市市场中中与估估价对对象类类似的的房地地产交交易实实例较较多的的情况况，使使用““综综合品品质评评定法法”定定价的的方法法，对对本项项目的的价格格定位位进行行估算算。1、综合合品质质评定定法综合品品质评评定法法应用用了住住宅产产品综综合品品质指指标评评测系系统，，建立立数理理模型型，对对各个个项目目的综综合品品质进进行评评定。。系统以以层次次分析析法为为基本本原理理，经经过分分析论论证确确定影影响项项目的的重要要因素素，用用层次次分析析法（（AHP）确定定其权权重，，运用用德尔尔菲法法对各各项目目要素素综合合评定定打分分，最最终得得出各各项目目的综综合品品质指指标。。2、综合合品质质评定定法的的参考考权重重区位优劣周边环境园林景观小区配套楼型户型物业管理道路交通整体规划25%15%10%10%15%5%10%10%3、项目目综合合品质质评定定项目名称区位优劣周边环境园林景观小区配套楼型户型物业管理道路交通整体规划综合品质本项目908590809085908587.5新东亚时代广场808075908080859082金华怡园758075758080808578.25奥林星城808075758080858580佳境天城707070758080608072.5通过对对本项项目的的各权权重因因素打打分并并计算算得出出本项项目的的综合合品质质为87.5分，为为各项项目最最高。。项目名称销售均价（元/平方米）综合品质可比均价（各项目均价/各项目综合品质）本项目366687.541.896新东亚时代广场35008242.682金华怡园320078.2540.894奥林星城33008041.25佳境天城310072.542.7584、项目目可比比均价价本项目目的