XXXX年月中粮集团地产置业大悦城大地产战略

发挥整体优势推动板块整合史焯炜副总裁2010.072发展城市综合体推动大地产整合发展城市综合体是我们的战略方向发挥整体优势是板块整合的出发点实现大地产整合的路径目录发展城市综合体是我们的战略方向3发展城市综合体具备良好的市场环境发展城市综合体同集团使命战略高度吻合大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础市场环境持续向好，商业地产日渐升温，成为资本追逐的热点及房地产企业转型焦点地产新政对住宅调控影响明显，助推商业地产升温城市化率即将达50%，进入商业地产开发与运营的黄金期商业地产作为第三产业发展的重要载体，在扩大内需、城市化高速发展的大背景下，大规模的开发建设还会持续30-50年城市建设进入新一阶段，商业与公共配套设施的完善与升级改造是这一阶段的重点4发展城市综合体具备良好的市场环境5城市综合体的特征符合资本市场的意志，深受资本市场的青睐。发展城市综合体具备良好的市场环境城市综合体资本市场投资额大稳定的现金流回报具备一定规模风险适中成长性好收益稳定中国国贸是是我国最典型、最纯正的持有型上市公司，集良好的经营性现金流、资产重估增值和业绩增长可期等三大亮点于一体。净利润率资产负债率总资产收益率净资产收益率股价(2010/06/30)2010年底预期每股净资产股价相对于2010NAV折价2010年市盈率P/E33.24%51.36%3.40%6.70%9.9811.5616%94多元化物业组合较强保值增值能力发展城市综合体同集团使命战略高度吻合6城市综合体价值链符合集团的核心利益与价值资产价值功能互补、保值增值能力强资源稀缺，城市地标，资产价值高知名度高，品牌价值高股东价值稳定的现金流回报风险适中金融产品，较高市净比、市盈率社会价值推动城市化进程，复合城市功能集约利用城市土地贡献稳定税收，提供就业岗位提升人民生活品质平衡投资风险提供稳定现金流形成优质的物业组合提供高品质的生活空间与生活服务7发展城市综合体同集团使命战略高度吻合城市综合体是集团战略主导思想的成功落地20064号文20075号文2008务虚会20106号文《关于夯实基础，建设流程，落实战略的决定》划分投资性物业和住宅发展业务。投资性物业负责物业项目的投资买卖、出租和管理，逐步建立起有价值的商业物业，形成中粮优质的物业组合。对收益低，没有升值潜力的物业逐步卖掉。《关于加快整合，转变增长方式，进一步推动战略执行若干问题的决定》形成按业务逻辑归类的由粮食贸易物流、粮食加工、食品加工、地产酒店、中土畜、中粮屯河、中粮包装、中粮发展、金融等九大板块构成的业务架构。中粮置业主要从事开发和持有商业地产，同时对目前不符合定位的项目尽快进行清理。打造全服务链的城市综合体，加快战略转型5年20个大悦城，资产规模目标700亿元以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线加快地产酒店业务的整合，实现整体上市《关于打造全产业链粮油食品企业深化战略转型实现科学发展的决定》明确“大悦城”城市综合体战略坚持在主要城市做深做强的原则，做好区域布局，以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线；确定资产配比地产酒店业务是集团主业之一，以全服务链城市综合体为基础稳步发展，今后在集团的资产占比达到25%左右。集团通过强化内部协同，形成整体核心竞争力，实现各业务从“好”到“卓越”的跨越，加快地产酒店业务的整合，实现整体上市。培育关键能力强化从策划定位、规划设计到项目建设、销售、招商运营等各环节的关键能力，控制开发成本，缩短开发周期，提高投资回报率。8集团6号文对发展城市综合体做了进一步战略部署发展城市综合体同集团使命战略高度吻合9城市综合体是统一当前各业务单元价值诉求、整合优势资源的最佳平台发展城市综合体同集团使命战略高度吻合中粮置业中粮地产酒店事业部中粮海南愿景5-10年内成为中国商业地产领域内有影响力的企业致力于成为中国房地产行业最具持续发展能力的综合地产领先企业成为国内领先的高端、商务、和度假酒店的投资商中国度假产业引领者主要产品大悦城购物中心中高端住宅工业地产商务酒店度假酒店度假酒店旅游产品均衡而有价值的产品—城市综合体功能复合业态综合品牌形象佳市场影响大资产价值高大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础西单大悦城2007年12月开业创建大悦城品牌锤炼一支专业团队积淀城市综合体运作经验大悦城品牌初具知名度与美誉度顺应行业发展的趋势，占据发展先机朝阳大悦城2010年5月开业品牌复制战略成功落地打造大悦城旗舰店同城互动凸显大悦城品牌效应成功实践公寓这一物业类型固化一批品牌资产形成专业化团队，积淀运作经验大悦城的成功实践创建了行业，树立了品牌，锤炼了团队10沈阳大悦城2009年5月开业品牌实现异地复制持有与销售物业的有机结合，销售收入将达成30亿大悦城品牌牌率先成功功,创建了以时时尚为核心心内涵的品品牌价值;不断提升商商业策划和和运营管理理能力,逐步形成商商业地产核核心竞争力力;逐步成为行行业的标杆杆，商圈的的亮点，城城市的地标标;培育锻炼了了团队,为行业发展展输送人才才;建立了行业业标准和专专业的关键键考核指标标。西单大悦城城的成功实实践奠定了了行业发展展的基础11大悦城的成成功实践奠奠定了发展展城市综合合体的基础础12大悦城已基基本形成起起步期布局局，成为区区域主导品品牌，成功功落地环渤海海，强势进进军上海西单大悦城城：北京，，2007年开业，20万朝阳大悦城城：北京，，2010年开业，40万沈阳大悦城城：沈阳，，2009年开业，54万天津大悦城城：天津，，预计2011年开业，50万上海大悦城城：上海，，预计2010年开业，30万成都大悦城城：成都，，25万总计220万平米，其其中商业部部分120平米目前，商业业已投入运运营面积为为45万平平米米大悦悦城城的的成成功功实实践践奠奠定定了了发发展展城城市市综综合合体体的的基基础础13历时时4年，，已已成成为为商商业业地地产产的的主主流流开开发发商商。。大悦悦城城的的成成功功实实践践奠奠定定了了发发展展城城市市综综合合体体的的基基础础西单单大大悦悦城城成成为为新新兴兴的的行行业业标标杆杆，，其其客客流流量量、、销销售售额额、、坪坪效效等等业业绩绩指指标标均均处处于于业业内内领领先先水水平平在刚刚刚刚结结束束的的““中中国国商商业业地地产产高高峰峰论论坛坛””上上，，中中粮粮同同万万达达、、华华润润、、金金融融街街等等一一道道被被称称为为商商业业地地产产领领跑跑者者大悦城资产受受到了黑石、、GGP等众多基金及及信托投资者者青睐，也吸吸引了新鸿基基、恒隆、华华润等诸多竞竞争对手前来来考察相比于西蒙、、凯德、太古古、恒隆等外外资因金融危危机、水土不不服扩张进程程的放缓，朝朝阳大悦城的的如期开业再再次增强了品品牌吸引力、、号召力主流财经媒体体，如《二十一世纪经经济报道》、《经济观察报》等持续关注、、剖析大悦城城的战略定位位与发展脉络络新进入者（2006-2007）主流开发商（2010-）引发业内关注注（2008-2009）发挥整体优势势是板块整合合的出发点14地产板块的现现状不利于行行业健康发展展认清自身优势势是板块整合合的基础形成板块合力力是整合的目目标小而散：市场场份额小，同同主流开发商商存有较大差差距15地产板块的现现状不利于行行业健康发展展总资产净资产中粮置业8414中粮地产23495酒店事业部2918中粮海南3224总计379151万科1376330保利898326金地555270招商地产4791492009年地产酒店业业务资产规模模对比地产板块的现现状不利于行行业健康发展展小而散：地产产行业正加速速整合步伐，，市场领导者者占据市场份份额迅速上升，促使我我们必须迎头头赶上，避免免在市场竞争争中逐步边缘缘化162010年上市公司50强中，前10强企业房地产产业务总收入入占前50强业务收入比比为52.04%，房地产行业业规模化趋势势明显，未来来呈现行业集集中发展态势势。地产板块的现现状不利于行行业健康发展展17营销专业人员地产专业人员中粮置业252117中粮地产110327酒店事业部2137中粮海南3040中粮合计413521各自为战，独独立运作，互互不搭界，不不能有效形成成合力近一千人的专专业队伍,其中营销专业业队伍413人,地产开发专业业队伍521人，但没能有有效流动与共共享。18中粮地产中粮置业酒店事业部中粮海南综合办公室战略管理部人力资源部法律部……北京中心城市市公司上海中心城市市公司成都中心城市市公司沈阳中心城市市公司……中心城市公司司投资发展部商业管理中心心人力资源部财务部……人事企划部投资发展部运营管理部合约预算部……战略部办公室财务部人力资源部……西单大悦城朝阳大悦城天津大悦城上海大悦……大悦城三亚MGM项目部北京WA项目部北京W项目部……项目部亚龙湾一级土土地开发酒店投资与管管理旅游资源与湾湾内管理……住宅酒店旅游地产与酒酒店各自为战，独独立运作，互互不搭界，不不能有效形成成合力地产板块的现现状不利于行行业健康发展展各单元自成体体系，职能重重叠，业务交交叉，区域分分散，形象不不统一，品牌牌资源不共享享。城市综合体认清自身优势势是板块整合合的基础品牌优势：大大悦城定位准准确明晰，创创建了以时尚尚为核心内涵涵的品牌价值值。19国际化时尚青年年城城品质质时尚尚生活活中中心心国际际时尚尚生活活城城时尚尚是是所所有有大大悦悦城城共共有有的的最最核核心心价价值值国际际化化时尚尚生活活地地标标MALL具有有年年轻轻的的活活力力倡导导新新的的购购物物消消费费文文化化体现现生生活活品品味味新新趋趋势势构成成城城市市新新地地标标认清清自自身身优优势势是是板板块块整整合合的的基基础础品牌牌优优势势：：大大悦悦城城品品牌牌呈呈现现出出旺旺盛盛生生命命力力，，品品牌牌核核心心竞争力正逐逐步形成20品牌内涵：时尚、年年轻、潮流流、品位主题定位：主导项目目方向和命命运产品线：固守产品品线，保持持产品集中中度组合：组合是大大悦城品牌牌的生命力力，是实现现大悦城主主题定位的的灵魂。培育亮点：亮点具备备较强传播播性，有吸吸引力、聚聚客力主题街区：mall中mall是shoppingmall的升级版，，是购物中中心发展的新趋势势。混搭：混而有序序，形散而而神不散大悦城品牌牌核心竞争争力的形成成与创新认清自身优优势是板块块整合的基基础品牌优势：：大悦城品品牌迅速发发酵，已跻跻身国内购购物中心三三甲，积淀了了宝贵的品品牌资产21大悦城品牌资产丰富的品牌牌租户资源源较高的市场场知名度良好的政府府及公共关关系时尚的核心心价值优质供应商商及媒体资资源团队及经验验品牌典范认清自身优优势是板块块整合的基基础团队优势：：有一支具具有优秀实实践经验的的商业地产产团队超过150人的经理人人队伍，分分布于价值值链的各个个专业环节节招商推广运运营三支核核心队伍健健康成长，，已壮大至至200余人。投资策划规划设计工程建设招商推广运营管理资产证券化招商推广商管客服市场现场商户消费者23认清自身优优势是板块块整合的基基础团队优势：：有一支系系统操作住住宅项目的的开发团队队房地产专业人员437人中粮地产现有专业团队通过系统化化、专业化化、梯队化化的培育模模式，已形形成包括437名专业人员员的住宅开开发团队。。24认清自身优优势是板块块整合的基基础团队优势：：有一支策策划操作酒酒店和旅游游地产经验验的团队中粮海南共共有员工483人，其中地地产开发专专业人员44人，旅游酒酒店专业人人员30人。酒店事业部部共有员工工2640人，本部及及项目部72人，其中地地产开发专专业人员37人，酒店策策划管理人人员21人。25产品优势：：大悦城城城市综合体体的开发，，市场准入入门槛高，，体量大，回回报周期长长，竞争对对手少，保保值增值性性强认清自身优优势是板块块整合的基基础城市价值片区开发区域中心地标建筑城市名片彰显实力规模大周期长投资额大汇报长资源整合链条长环节多资源密集合作伙伴多多长期价值全寿命收益益资产保值增增值持续稳定现现金流平衡风险有形形资资产产26产品优势：：城市综合合体的开发发具有较强强的品牌价价值，可以通过品牌牌资产的沉沉淀与优化化，打造百百年老店认清自身优优势是板块块整合的基基础美国西蒙集集团“人们知道道，他们无无论走到世世界的哪个个角落，只只要看到西西蒙的标志志悬挂在商商场外，他他们就可以以预期这个个商场的基基本水平不不会低于一一个标准的的质量水平平。他们知知道，可以以在这个标标志之下的的门内，找找到他们想想要的东西西。”美国梅西百百货“150年历史，顾顾客是企业业的利润源源泉，员工工是打开这这一源泉的的钥匙，其其经营的各各种产品都都打上梅西西(Macy‘s)的商标。””无形形资资产产27产品优势：：大悦城家家族迅速形形成，显示示出较强的的品牌扩张张力认清自身优优势是板块块整合的基基础集体亮相，，增强号召召力发挥整体优优势，规模模效应凸现现品牌资源共共享，优势势互补28产品优势：：成功开发发了系列住住宅产品，，树立了值值得信赖的企业形象象认清自身优优势是板块块整合的基基础产品线顶级高层住宅国际生活社区高端别墅城区精品住宅近郊混合社区代表产品上海中粮海景壹号北京祥云国际成都御岭湾上海翡翠别墅深圳幸福花园南京颐和南园深圳中粮澜山产品系列TOP系列中高端住宅产品系列29产品优势：：成功打造造了国际一一流的亚龙龙湾度假胜胜地，成功引入了顶顶级酒店管管理公司认清自身优优势是板块块整合的基基础30资源优势：：具备丰富富的上下游游资源及较较强的的资资源整合能力认清自身优优势是板块块整合的基基础集团战略上上的支持集团融资能能力的支持持现有优质资资产的组合合力国企社会影影响力中粮的品牌牌影响力板块整合具具备造城造造镇能力整合能形成成规模开发发，造城造造镇，做深深做透，扩扩大影响31华侨城，作作为国内成成片开发的的典范，打打造“不同同的城市，，同一个华华侨城”，，通过一二二级联动，，打造主题题公园欢乐乐谷、主题题地产、主主题酒店，，实现华侨侨城成片综综合开发运运营，构建建一个集旅旅游、休闲闲、商务、、居住等功功能为一体体的城市新新区。形成板块合合力是整合合的目标持有与销售售物业相结结合，对于于培育期内内的项目ROE有较大提升升，提高资资金使用效效率。32朝北大悦城城2010年预计实现现公寓销售售收入17.2亿元，天津津大悦城2012年预计实现现公寓、住住宅销售收收入23.2亿元，快速速回笼了资资金，减轻轻了后期经经营压力。。销售期间，，现金净流流量较大，，可用于股股东分红，，或偿还银银行贷款，，或用于建建设投入，，可极大改改善财务状状况，以更更好符合资资本市场要要求。形成板块合合力是整合合的目标33整合是跻身身一流地产产商的最有有效路径，，是成功实实现整体上市的前提提条件形成板块合合力是整合合的目标投资者青睐睐的以下条条件的地产产商：商业模式清清晰，产品品线相对集集中多种物业类类型组合强大的团队队执行力优质土地储储备规模和流动动性强大的资产产负债表持有物业对对盈利的贡贡献成长性良好好，可持续续发展能力力强风险分散盈利可见度度高更大的定价价弹性市值越大越越有吸引力力捕捉投资机机会的能力力强稳定的经常常性收入34资源共享、、聚焦产品品线是形成成板块合力力的关键因因素形成板块合合力是整合合的目标酒店事业部部中粮海南品牌资源共享团队价值认同中粮置业中粮地产资本平台统一物业功能协同整合35形成板块合合力是整合合的目标一条产品线线，可以做做成百年老老店一座大悦城城，可以变变成一颗摇摇钱树实现大地产产整合的路路径36整合路线图图整合四大原原则近期工作部部署37整合路线图图成立整合筹筹备小组成立地产酒酒店事业部部整体上市对各板块业业务深入调调研，梳理理业务逻辑辑，探讨多种整整合方案初步搭建资资源整合平平台组建经营中中心形成矩阵式式管理架构构，将部分分职能统筹筹管理对各版块资资产进行深深入解析，，形成资产产打包及整整体上市方方案实施整体上上市明确目标统一规划专业运营整体上市38整合四大原原则明确目标将思想高度度统一到集集团6号文的精神神上来，全全力发展以以“大悦城城”为品牌的城城市综合体体；成立地产酒酒店事业部部，形成地地产酒店业业务整体战战略，打造造统一的运营管理平平台；坚持主要城城市做深做做强，推进进布局，扩扩张品牌，，提升专业业，打造团队；强化从策划划定位、规规划设计到到运营管理理等环节的的关键能力力，打造商业地产核核心竞争力力；加快业务整整合，实现现整体上市市39整合四大原原则统一规划区域布局：：以五大中中心城市为为核心，以以一线及沿沿海发达城城市为重点，完成阶阶段性战略略布局；项目布局：：城市中心心或极具增增长潜力的的城市副中中心，综合合的、有规规模的进行成成片开发；；产品布局：：合理进行行业态组合合，科学进进行持有型型和销售型型物业的配配比，统一进进行产品规规划设计；；品牌布局：：固守产品品线及品牌牌核心价值值，统一进进行品牌管管理，确保保品牌健康发发展。40整合四大原原则专业管理城市综合体体功能的复复合性决定定了专业的的复合性；；单一专业强强才能整体体强，避免免短板；协同好才能能整体好，，1+1>2;人才分专业业培养，群群师群徒；；瞄准国际标标杆，达到到国际化专专业标准。。41整合四大原原则专业管理案例：中国国食品42中粮地产中粮置业酒店事业部部项目1项目2项目3项目4……北京中中心城城市公公司上海中中心城城市公公司……中心城城市公公司西单大大悦城城朝阳大大悦城城天津大大悦城城上海大大悦城城……大悦城城三亚MGM项目部部北京WA项目部部北京W项目部部……项目部部整合四四大原原则专业管管理管理架架构现现状43中粮地地产中粮置业业酒店事业业部项目1项目2项目3项目4……北京中心心城市公公司上海中心心城市公公司……中心城市市公司西单大悦悦城朝阳大悦悦城天津大悦悦城上海大悦悦城……大悦城三亚MGM项目部北京WA项目部北京W项目部……项目部整合四大大原则专业管理理地产酒店店事业部部管理架构构思考：：初级模模式以项目为为核算单单位财务部战略与项项目发展展部规划与与设计计部人事部部……44住宅销销售购物中中心租租赁酒店管管理大悦城城综合合体5地产酒酒店事事业部部整合四四大原原则专业管管理管理架架构思思考：：理想想模式式以项目目为核核算单单位大悦城城综合合体6大悦城城综合合体7大悦城城综合合体8大悦城城综合大悦城城综合合体…大悦城城综合合体1大悦城城综合合体2大悦城城综合合体3大悦城城综合合体4大悦城城综合合体9大悦城城综合合体…财务部部战略与与项目目发展展部规划与与设计计部人事部部……45整合四四大原原则整体上上市按照国际规范的公司治理要求制定方案，理顺股权结构，引入社会资本，加快股份制改革；培育优质项目，提升投资回报，积极做好资产准备；建立完善的长效激励机制，包括绩效评价和期权等；争取2年左右时间完成整体上市。46近期工工作部部署积极行行动，，科学学策划划，精精心布布置，，于2011年初完完成阶阶段性目目标合并财财务报报表，，进行行财务务集中中管理理；组建若若干个个专业业化系系统，，实现现专业业化人人才的的流动动与共共享；；集中进进行品品牌管管理；；集中进进行项项目拓拓展；；集中进进行城城市综综合体体项目目的定定位、、策划划与规规划设设计。。47发展以以大悦悦城为为品牌牌的城城市综综合体体，打打造百百年老老店，，是集集团赋赋予中中粮地地产人人的战战略使使命。。我们必必须在在“明确目目标、、统一一规划划、专专业管管理、、整体体上市市”的原原则下下，高高境界界做人人，专专业化化做事事，积积极行行动、、周密密部署署，确确保大大地产产整合合快速速平稳稳推进进。谢谢！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:19:3000:19:3000:191/5/202312:19:30AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:19:3000:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。00:19:3000:19:3000:19Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2300:19:3000:19:30January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202312:19:30上上午午00:19:301月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:19上午1月-2300:19January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/50:19:3000:19:3005January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:19:30上上午午12:19上上午午00:19:301月月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:19:3000:19:3000:191/5/202312:19:30AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2300:19:3000:19Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。00:19:300