商品房买卖合同模板合集七篇

第页商品房买卖合同模板合集七篇商品房买卖合同篇1

第十五条依据《合同法》第九十四条的规定，出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权歼灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当削减;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标精确定：

逾期付款的，根据未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付运用房屋的，根据逾期交付运用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标精确定。

第十八条由于出卖人的缘由，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当担当违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付运用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

其次十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人根据合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

其次十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

其次十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参与诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，根据约定的内容确定各方的诉讼地位。

其次十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

其次十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人恳求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

其次十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼恳求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

其次十六条买受人未根据商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，恳求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参与诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款合同供应保证的，应当列为共同被告。

其次十七条买受人未根据商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人恳求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人供应保证的除外。

其次十八条本说明自20xx年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本说明公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本说明。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本说明公布施行前已经终审，当事人申请再审或者根据审判监督程序确定再审的，不适用本说明。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

商品房买卖合同篇2

一、什么是霸王合同

所谓霸王合同，指的是在商品交易中，供应格式合同的一方利用其具有垄断地位、交易优势，或在经济上的明显强势，在制定格式条款时违反公允原则，以单方声明或其他方式规避自己应担当的法律责任，加重交易对方的责任或限制、解除对方的合法权利。

二、商品房买卖遇到霸王合同怎么办

商品房买卖中遭受霸王合同的救济手段如下：

1、自我救济，抵制霸王合同

(1)要培育成熟的购房消费心态。

成熟的购房心态可以增加抵制霸王合同的免疫力。购房人在选购房屋时，应当明白并非只有某一套房屋最适合自己，下一个或许更志向。要树立起同等观念，增加权利意识和风险意识。面对可能存在的风险，不盲目从众，不抱侥幸心理，不轻信开发商售楼人员的口头承诺。

实践中常常发觉，越是成熟的购房人，越知道面对风险如何取舍;越是看法执着的购房人，合同中的保障自身权利的条款写得越充分;诉讼中追悔莫及的大多是没细看合同内容就草率签字的购房人。消费者的渐渐成熟使得开发商会被迫收敛，一群成熟的消费者必定带动商品房交易市场走向成熟与规范。

(2)要驾驭应付霸王合同的技能。

对于开发商供应的格式合同，购房人应当仔细审查，反复探讨。细致阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容，要求开发商就有关内容予以说明，过于简略的约定要详细化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删除。对于开发商单方提前选定的条款，要结合自身状况与须要权衡利弊，必要时进行调整。

对于开发商删除的条款要有足够的警觉，除重复性和并无约定必要的条款外，一般不要同意开发商干脆删除合同条款。在开发商不同意修改或变更时，枝节问题可不再坚持，但重大原则事项不能让步。驾驭了识别与应付霸王合同的技能，就会有针对性、有重点、有理有据地同开发商进行合同谈判，当购房人有实力揭开霸王合同的面纱时，为了促成交易，不丢失商机，开发商最终还是会做出让步的。

(3)必要时要聘请专业人士供应帮助。

商品房买卖具有肯定的专业性，尤其是购房人，须要驾驭肯定的市场信息、房地产专业学问与法律学问等。一般购房人往往很难同时具备这些学问和实力，临时抱佛脚也不现实，向专业人士求助是一条平安的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其房地产专业律师。

专业房地产律师既具备专业的建筑房地产学问，又熟识有关房地产法律法规与规章的规定，在帮助购房、指导签订商品房买卖合同方面驾轻就熟，能够帮助购房人发觉霸王条款”，订正和抵制霸王合同，同开发商的销售和法律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，爱护购房人的合法权益。

2、司法救济，否定霸王条款

购房人即使不幸遭受了霸王合同，也不必过份担忧，法律给予了购房人肯定的救济手段。购房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法说明等法律及有关规定，爱护自己的合法权益。

(1)可以利用《合同法》的有关规定解除霸王条款的效力。

既可以在发生纠纷后，向人民法院主见撤销合同中的有关欺诈性的霸王条款，也可以干脆主见有关霸王条款无效。

依据《合同法》第54条规定，合同订立时，存在重大误会、显失公允，当事人一方有权恳求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同，受损害方有权恳求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。假如购房人能证明双方订立合同时存在上述情形，则可以在规定期限内主见变更或撤销该合同。

《合同法》第39条的规定：“采纳格式条款订立合同的，供应格式条款的一方应当遵循公允原则确定当事人之间的权利和义务，并实行合理的方式提请对方留意免除或者限制其责任的条款，根据对方的要求，对该条款予以说明。”商品房买卖领域里的“霸王合同”或“霸王条款”多属于《合同法》规定的格式条款。开发商已填好的合同文本时，并未提请购房人留意合同中有关免除或者限制其责任的条款，恰是利用购房人欠缺合同意识或合同学问、疏乎大意等，侥幸得手。一旦发生纠纷，若开发商不能举证证明其尽了提请留意的义务，则该格式条款的效力会被依法否定。

另依据《合同法》第40条的规定，开发商在其供应的霸王合同中，以格式条款的方式免除其责任，加重购房人责任，解除购房人主要权利的，有关格式条款也应当无效。其次，在开发商填写或拟定的霸王条款，在理解上发生争议时，依据《合同法》第41条规定，“应当作出不利于供应格式条款一方的说明”，当开发商意图以含混隐晦的条款躲避责任时，这一条规定对购房人而言也供应了一种爱护。

(2)最高人民法院20xx年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》，给作为弱势群体的购房人应付霸王合同供应了又一把爱护伞。

霸王合同的出现极简单引起市场的混乱，对当事人来讲也是很不利的。假如你在实践中中遇到霸王合同的话，可以通过法律途径来捍卫自己的权益。必要时，还可以托付网站的专业律师来帮助你处理相关问题。

商品房买卖合同篇3

合同编号：__________

甲方：（买方）____________________

乙方：（卖方）____________________

签订地点：________________________

一、成交房屋：_____________________________________________________

二、甲方须向乙方提交____________平方米的购房安排。

三、房屋交付日期：_______年______月______日。

四、双方协商房屋单价一次包定。

五、乙方代收煤气管道费每户____________元，电视天线费每户____________元。

六、预购付款结算方法

1．签订合同时，甲方必需向乙方交纳购房定金。甲方不履行合同，无权恳求返还定金。乙方不履行合同，应当双倍返还甲方定金。合同履行完定金可抵作购房价款。

2．自签订合同后，甲方应在10日内预付第一次购房价款。工程主体完工后预付其次次购房价款。工程竣工移交时结清购房价款。

甲方逾期付款，按中国人民银行有关延期付款的规定向乙方偿付逾期滞纳金。

七、乙方如因安排、设计变更等缘由不能履行合同，应提前通知甲方，经双方协商可另行支配房屋，甲方亦可解除合同。乙方在___日内返还预收房款，不计利息。

八、本合同自双方单位盖章、法定代表人签章、工商行政管理机关鉴证后正式生效，至乙方给甲方钥匙之日起失效。

九、从交付房屋钥匙之日起，在十二个月内发觉因施工质量影响生产、生活的，由乙方在限期内负责修理。

十、产权归属：_______________________________________________________

十一、如需供应担保，另立合同担保书，作为本合同附件。

十二、解决合同纠纷的方式：___________________________________________

十三、本合同正本二份，副本_______份。

十四、其他约定事项：_________________________________________________

甲方（买方）：______________乙方（卖方）：_____________

单位名称（章）：____________单位名称（章）：___________

地址：______________________地址：_____________________

法定代表人：________________法定代表人：_______________

托付代理人：________________托付代理人：_______________

电话：______________________电话：_____________________

开户银行：__________________开户银行：_________________

账号：______________________账号：_____________________

邮政编码：__________________邮政编码：_________________

鉴（公）证看法：__________________

鉴（公）证机关（章）：____________

经办人：__________________________

商品房买卖合同篇4

网签合同时，须要留意以下事项：

第一，网签时肯定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地运用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

其次，网签时肯定要采纳房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并根据文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

第三，网签时肯定要留意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

第四，面积确认及面积差异处理。假如选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

第五，网签时肯定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付运用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配[1]套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，肯定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需担当的责任。

网签程序

网签的程序为：交易双方当事人依据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

商品房买卖合同篇5

甲方（卖方）：_________

乙方（买方）：_________

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规之规定，买卖双方在同等、自愿、协商一样的基础上就房屋买卖达成如下协议：

一、标的物

1、甲方所拥有的坐落于北京市_________号房屋，建筑面积为_________平方米，其现用途为自住。

2、甲方已于_________年_________月取得上述房屋的全部权证，房屋全部权证号为_________。

3、甲方已于_________年_________月取得上述房屋的.国有土地运用证，国有土地运用权证号为_________。

4、甲方自愿将上述房屋全部权及所属土地运用权转让给乙方，乙方自愿购买该房屋，甲方保证上述房屋全部权及土地运用权无产权纠纷和无债权债务纠纷，否则，由甲方担当一切法律责任。

二、房屋价款

买卖双方同意按套计价，该房屋总价款为人民币_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元。

三、付款方式

买卖双方同意按下述_________种方式支付房款：

1、一次性付款，乙方于办理该房屋买卖立契过户之日起7日内一次性支付全部购房款。

2、分期付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款于办理房屋立契过户之日起7日内支付。

3、贷款付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款由乙方向_________申请贷款支付，乙方应于本合同签订之日起7日内向_________提交贷款申请。

四、定金

乙方于签订本合同当日支付甲方购房定金贰万元，作为购房担保。乙方不购买房屋的，定金不退；反之，甲方不出售该房屋的，双倍返还定金。乙方支付首付款时，定金折抵首付款。

五、房屋交付

甲方应于办理房屋立契过户之日起7日内将合同约定房屋交付乙方，房屋内设备、设施及装饰见合同附件。

六、乙方同意其购置房屋由原物业管理公司管理，并遵守其管理公约的规定。

七、甲、乙双方权利与义务

1、在办理产权过户手续时，甲乙双方按国家规定各自担当有关税费。房屋评估费由双方共同担当。

2、甲方已交纳的公共修理基金和供暖费已计入房屋总价，随房屋转让一并转让给乙方，双方不再另行结算。房屋交付前发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由甲方担当。房屋交付后发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由乙方担当。

3、乙方应按合同约定期日支付购房款。乙方未按约定支付购房款的，自本合同约定的应付款期满其次天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。

乙方逾期付款达60日，甲方有权解除合同，并可向乙方要求逾期应付款3%的违约金。甲方情愿接着履行合同的，自本合同约定的应付款期满其次天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。

4、甲方应按合同约定期日将合同约定房屋交付乙方。甲方未按约定期日交付房屋的，自本合同约定的交付期满其次天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。

甲方逾期交房达60日，乙方有权解除合同，并可要求甲方支付乙方已付购房款3%的违约金；乙方愿接着履行合同的，自本合同约定的交付期满其次天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。

甲方交付的房屋不符合合同附件约定条件的，视为未交付房屋。

5、甲、乙双方于签订本合同之日起30日内向房屋交易部门提出交易申请。

6、因甲方缘由，致不能交易过户的，甲方应退还乙方已付购房款，并向乙方支付总房款5%的赔偿金。

八、因订立本合同和履行本合同产生的争议，包括合同效力，违约纠纷由双方协商解决，协商不成的，按下述第_________种方式解决：

1、提交北京仲裁委员会仲裁；

2、向房屋所在地法院起诉；

九、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议。补充协议及附件，为本合同不行分割的组成部分，具有相同效力。

十、本合同于_________年_________月_________日在北京_________签订。

十一、本合同自双方签字盖章之日起生效。

十二、本合同一式肆份，甲、乙双方各执一份，房屋管理部门备案一份，中介公司备案一份，各份具有相同效力。

甲方：_________乙方：_________

代理人：_________代理人：_________

商品房买卖合同篇6

最高人民法院于20xx年5月7日公布，6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》，对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何详细适用法律作了较为明确详细的规定。针对消费者的合法权益，人民法院应当如何进一步为其爱护合法权益，已成为近年来日益关切的话题，该司法说明的第八条、第九条第一次明确适用惩处性赔偿责任，从而结束了长期困扰司法实践和民法理论的商品欺诈等纠纷如何处理的争辩，确保各级人民法院的审理做到法制统一适用。

商品房一个是预售，一个是现售。这里面有几点比较重要，第一个就是涉及到《合同法》第286条司法说明出台以后对于销售合同所产生的影响，就是说建筑工程的承包方依法行使优先权对开发商就会形成很大的影响，房子至少是三层抵押，就是你的房子是在建工程给了施工企业的抵押权，然后开发商又拿这个工程去银行去抵押贷款，第三个人就是买房人拿房子做抵押贷款。所以假如说是商品预售房，现在开发商欠了施工企业钱，施工企业去法院打官司，把这个建筑工程卖了，然后把钱给施工企业，那我买房人怎么办？我已经和开发商签了合同了，这个商品房销售合同确定不能履行，就是说我买房人可以认定销售方构成欺诈，要求解除合同并赔偿其损失。

其次个问题是涉及到抵押。假如房地产开发商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在与买房人签合同的时候，隐瞒了该房屋已予以抵押的事实，或者是商品房销售合同订立以后未办理登记备案，销售方也未告知购买方房屋已抵押出去，最终购买方的权利没方法实现的话，可以要求销售方予以双倍赔偿。

第三个就是买房人也是靠买的房子抵押出去来买房。这个商品房销售合同，假如说开发商有一方要求确认这个商品房销售合同无效或者要求解除合同，人民法院应当通知银行作为第三人参与诉讼。那买房人跟开发商本身签订的商品房销售合同，然后又是以所买的房子自己抵押贷款来支付该款，那么法院也应当通知银行作为第三人参与诉讼。

第四个就是对于办理房屋产权证至今没有作出明确的规定，现在许多买房人都是买了房屋后办不成房产证，缘由就是房地产开发商不给资料。假如因为销售方的缘由，购买方不能根据商品房销售合同约定的期限办理房屋产权证或者在预售商品房90天内，购买方还不能办理房屋产权证，销售方是否要担当违约责任。

依据以上在审判中所遇到的问题，依据最高司法说明，笔者依据审判实践阅历，应从以下几个方面予以解决：

一、销售广告应当作为合同内容，买房人应供应相关资料

《说明》明确规定，商品房的销售广告和图片资料为要约邀请，只要具备以下条件，就应当视为要约：1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与承诺；2、此说明和承诺应当详细确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

对符合上述条件说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当担当违约责任。

目前开发商的销售广告或图片资料95%以上都在不惹眼的角落，有一行意思也许相同的小字，“本广告的最终说明权归开发商全部，相关数据以政府最终批准文件为准”，依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合说明中所规定的要约条件，开发商违反时，仍应当担当违约责任。

二、因双方意思不一样导致签约失败，买房人交纳的定金应如数退还按《说明》的规定，将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当根据法律关于定金的规定处理。但因不行归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金如数返还买受人，这样有利于充分地爱护消费者的合法权益。

买房时常见的状况是双方均有诚意签订买卖合同，基于诚恳信用原则进行公正谈判，但因对合同的某些条款看法不一样，最终导致签约失败。对于这种状况，不能归责于当事人的任何一方，此时出卖人不得以任何借口及理由占有定金，应当将定金如数返还买受人。

三、房屋质量不合格消费者可要求退房和要求开发商予以赔偿《说明》明确规定因房屋质量不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持，开发商交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者无合同期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人担当。

这里，应当留意的是，在法院审理中，买受人应当供应自己自行或者托付他人修复的证据，以及出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据。

四、开发商恶意欺诈，买受人可获得双倍赔偿

《说明》明确规定，具有下列状况之一者买房人可要求双倍赔偿。

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者供应虚假商品房预售许可证明；4、出卖人订立商品房预售合同时，有意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实；5、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情形之一的，买受人可以恳求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿所造成损失，并可以恳求出卖人担当超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，损害买受人权益的事务屡有发生，按《说明》的规定，开发商将为此担当赔偿责任最高不超过已付购买房屋款的一倍，这一规定，将极好地遏制和制裁恶意违约，欺诈等严峻损害市场交易平安的行为。

五、不能如期取得房产证可要求出卖人予以赔偿

《说明》规定由于出卖人的缘由，在肯定期限内，买受人不能如期办理房产证，出卖人应当担当违约责任。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理全部权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。

因开发商的缘由不能如期办理房产证引发的纠纷屡见不鲜，如利用集体全部土地开发的项目，未经立项批准的项目，未取得规划审批的项目，没有销售许可证的房屋，未阅历收或验收不合格的项目，土地或房屋未解除抵押的，开发商未缴纳相关税费等。在这些状况下，买受人都不能办理房产证。当然，不能如期办理房产证，还可能有其它一些缘由，这有待于进一步探讨，以便合理解决。

但是要想解除合同或者获得赔偿，必需留意以下几点：第一，买受人不能任何过错，应刚好将办理产权证要求的证件先进供应给开发商，并且让其签收，注明收到日期，以分清责任；其次，依据《合同法》第15条关于产权登记的约定，应刚好向有关部门查询开发商是否根据合同约定或法律规定履行了“产权登记备案”的义务；第三，假如涉及土地等被抵押，向有关部门查询抵押，是否已经解除。

六、开发商“交钥匙”就算房屋交付运用

《说明》明确规定，对房屋的转移、占有，即“交钥匙”应视为对该房屋的交付运用，但假如当事人在合同中明确约定了房屋的交付运用，不仅是转移占有，而且要同时转移房屋全部权的，从其约定。

关于房屋的交付运用，买卖双方的理解不一样，出卖人通常认为“交钥匙”即是房屋交付运用，而买受人则往往认为，房屋全部权转移才是房屋的交付运用，由此引发的纠纷不断。

《说明》有了明确规定，对买卖双方来说都很重要，有了法律依据，双方操作起来更踏实。

七、商品房买卖合同不能轻易被认定为无效合同

《说明》对一些详细情形下商品房预售合同的效力作了规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前开发商取得商品房预售合同证明的，可以认定有效。当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定，办理登记

备案手续为由恳求合同无效的，不予支持等。

《说明》的这些内容从立法本意上不轻易将商品买卖合同确认无效，从而有利于交易关系的稳定和当事人合法权益的爱护，也有利于商品房市场的健康发展。

八、支持拆迁户优先取得补偿安置房

拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋，对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先取得补偿安置房屋的应予支持。

此规定体现了被拆迁人合法权益的爱护，即法院支持被拆迁人优先取得补偿支配房屋，假如被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以恳求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失并可以恳求房地产开发企业担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

我国传统上，不法行为所导致的损害赔偿，以被害人蒙受的损失为限，即损害赔偿不能超过实际所受的损失。《合同法》第一百零一零一一十三条关于欺诈适用消法的规定，突破了传统民法理论中合同赔偿责任只在于填补损失，而不在于惩处的观念。司法说明的动身，是否意味着对消法第四十九条的干脆适用呢？最高法院副院长已明确地予以否定问答，两者在适用前提和结果上有区分，消法的适用前提是欺