天津程辉酒文化产业园项目运营研究报告上

天津程辉酒文化产业园〔上〕工程运营研究报告前言本报告研究内容均以政府公布的城市规划和统计数据为依据，因此报告结论的成立需要基于如下两个前提：1、政府将继续按照现行和已经出台的规划实施城市建设2、工程运作期间内无重大规划调整或与现行规划相背离的政策出台工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程定位及产品建议part.4工程销售策略建议工程区域工程属性工程问题工程思路工程理解及问题工程理解区域工程所在区域主要以商业地产为主且多为高端，区域目前是开展阶段未来市场潜力巨大。但工程产品同质化较为严重，未来市场竞争剧烈。且多数工程以投资客户为目标。塘沽海洋高新区海洋高新区是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区，未来将成为滨海新区的经济副中心。高新区近年来主要工地为商业用地。主要物业类型为写字楼、商业、综合体。区域内客户主要是高端客户群，以外来商务人士为主，投资型客户较多。区域现阶段处于开展阶段，多个工程开工，未来市场状况将得到极大改善，升值潜力巨大。本区域区域典型工程1.滨海国际企业大道物业类型：商务独栋总部、写字楼、星级酒店、商业购物工程定位：高端商业综合体工程销售策略：非市场化招商手段，以政府联合招商为主。工程特点：工程整体品质较高，园区内绿化环境优美。区域小结工程所在区域整体定位为副经济中心。---中高端区域周边工程多为商业宗合体，定位多为中高端定位。区域处于开展阶段，未来市场升值潜力巨大，但区域内工程同质化严重，且在一定时期内上市工程较多，未来市场竞争严重。工程在剧烈竞争的市场中，核心竞争力是什么？工程理解工程属性以酒文化为特点打造大型综合体工程，工程位于海洋高新区具有金海湖自然景观，工程目前交通不完善，未来交通通达性强。市场前景广阔。同时工程整体体量较大，开发模式及销售策略是重点之重。工程区位位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区，与市区相距约28公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合体工程。工程紧邻津秦高铁滨海站。本案高铁滨海站工程技术指标总用地面积61万㎡，总建面122万㎡，容积率为2，分七期开发,其中C地块限高为200米以下地块 用地面积〔㎡〕 建筑面积〔㎡〕 基底面积〔㎡〕 建筑密度〔%〕 容积率 限高 A地块 135272.06 192914.3 49214.67 0.36 1.43 15m、24m、80 B地块 53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.41 80m C地块 40654.79 168678.8 15811.38 0.35 4.15 200m D地块 59559.93 170889.9 24304.30 0.41 2.87 100m E地块 42605.19 106107.8 17024.51 0.40 2.49 80m F地块 52961.88 116223.5 15623.76 0.30 2.19 80m G地块 73414.31 144557.2 15784.08 0.22 1.97 60m H地块 55431.98 109135.2 12654.28 0.23 1.97 60m I地块 98383.07 139423.5 32105.50 0.33 1.42 80m 总计 611432.32 1223030 196748 0.32 2.00 ABCDEFGHI展现酒文化、酒功能的中西方餐饮、酒吧、终端连锁店、娱乐休闲、星级酒店、购物中心、影视艺术展览馆等等。工程客户定位理解工程是以酒文化文主题的大型综合体工程，客户种类较多，需要逐步细分〔大体方向理解〕企业客户商业客户个体客户进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等投资者、改善型、对酒有偏好的、在该区域有居住需求的等等工程理解工程属性工程分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综合体工程，一期工程产品决定整体工程开发节奏，现金流是工程运营应根本。分期开发：早期、中期、晚期之间的联系是工程运营的依据。工程规划1休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏2酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场3商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心4版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业5产业孵化基地：商务办公、商务公寓6企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业工程分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综合体工程工程起步区为5号地块。以酒店式公寓及写字楼为主。工程整体规划布局各区域功能分化明显。工程产品种类繁多。起步区是工程整体开发节奏的重点。整体开发顺序是决定运营策略的依据。一期产品如何保证现金流，工程整体开发策略及每期开发目标？工程理解小结本工程位于滨海新区重点打造海洋高新区内，地块规模大、中等容积率、大型综合体工程。工程具备天然景观资源金海湖。工程目前便捷性、通达性较差未来津秦高铁的建成，将形成完善的交通体系。与此同工程存在的问题将以怎样的策略应对。工程核心问题提出问题1问题2问题3问题4工程在剧烈竞争的市场中，核心竞争力是什么一期产品怎样实现现金流保障工程整体开发策略及各期开发目标工程如何表达酒文化，各规划区域与酒文化的联系？？？？？工程以酒文化为灵魂，以地产为根本工程滚动式开发首期产品承担现金流及市场品牌两大责任工程各期开发联系、工程酒文化联系、市场需求联系一个根本两大责任三大联系工程理解工程思路总结酒文化产业综合大盘工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程定位及产品建议part.4工程销售策略建议酒产业园了解效劳平台建立工程价值提升本工程为产业综合工程我们的出发点在产业上因此我们从产业运营的角度开始酒文化产业园效劳运营方案酒产业的“源泉〞酒产业园市场调查工程占地50亩，本工程位于安徽省芜湖市镜湖南部商业核心区，工程定位为酒文化产业园，拟打造以酒文化为主题的文化创意街区，结合西洋建筑和宗教文化，主要引进国内外著名酒企业总部入驻。建筑后的工程将集酒类存储、宣传、推介销售、交易、拍卖等功能，同时配套与酒文化相关的中、西餐、酒吧茶座、精品会所等效劳型商业。芜湖酒文化产业园统一酒文化产业园〔重点工程〕2.工程定位为城市副中心、交通枢纽，批零兼营，多栋物业具备交易、展示、仓储、运输、办公、营销、旅游等功能，是专业市场的最高形式。3.专业买家定位为：中外大型连锁零售企业、广佛地区的KB、KC、中小超市、便利店、餐饮店业主、大中型企事业单位采购部。市场范围覆盖了广西、福建、湖南、海南、江西等省区的酒类区域经销商、准加盟商、准投资者。1.工程整体占地15平方公里，一期近3万平方米，工程将成为区域性的CBD总部集群，走出全国连锁的酒饮样板市场，成为不落幕的中外酒饮广交会。二、三期将开设全国首座酒业高等学府和会展中心、五星级酒店和酒文化主题公园，成为珠江景观带上的5A级旅游胜地。重点列举！从体量、定位、工程组成的角度分析〔主题商业型〕〔大综合型〕酒产业园市场调查产业园占地面积约267亩。产业园依托黄帝陵得天独厚的文化资源优势。工程拟建：酒文化展示馆、轩辕酒品酒村、酒文化和中华农耕文化塑像游览区、生态园林区等。工程将黄帝文化、酒文化、农耕文化与旅游、观光、品酒、休闲、娱乐融为一体。轩辕酒文化产业园古井贡酒生态产业园重点列举！从体量、定位、工程组成的角度分析古井贡酒生态产业园工程，总占地面积约80万平方米，概算总投资22.86亿元。产业园规划设计定位于“酒产业、酒文化、酒旅游、酒生态〞四者融合，表达精益元素，突出节能减排和循环经济。整体分为六大功能区：酿造区、勾兑储存区、成品酒灌装区、配套辅助区、研发及行政办公区和员工生活区。设计风格既延续古井厚重的历史文化。〔文化旅游型〕〔产业龙头型〕国际糖酒产业聚集园工程总规划占地面积860亩，总规划建筑面积50万平方米。工程经营范围包括糖、酒、茶、饮料、食品等五大类商品，涵盖生产资料、原辅料、包装及设计、设备设施，物流装备五大领域，集展览展示、交易、调剂、科技研发、物流配送信息效劳、金融效劳、国际贸易进出口保税区、委托加工、电子商务文化创意、品牌推广、学术交流、技术培训、旅游休闲等十六大功能于一体。〔多元产业型〕这对我们的启示是什么？综合类型的酒产业园，产品“硬件〞表达在建筑风格、产品组合、功能分区等方面上。但产业园还要有“软件〞要有“产业运营效劳〞！我们要增强软件，我们要搭建运营效劳平台！小结酒文化产业园组成："硬件"+"软件"酒文化产业园分类为：综合型、文化旅游型、主题商业型、产业龙头型、多元产业型本案为综合类型即：旅游、产业、商业、居住等多位一体的综合类型工程“统一酒产业园与本案类似度较高〞我们先解决“软件〞我们搭建什么样的运营平台？我们怎么搭建这样的平台？我们平台的核心是什么？我们怎样让平台受到关注？运营平台酒文化产业园效劳运营平台搭建的前提是，我们要了解酒产业整体的产业链，并解析在每个环节中的主体及重点要素。陈酿制造产品研发、市场筹划定位设计包装营销合作〔分销、经销、买断、代理〕渠道建立〔直销〕市场营销〔宣传〕终端销售物流配送研发、筹划为主体生产制造为主体设计包装为主体代理为主体终端载体为主体宣传媒体为主体物品流通为主体消费者为主体运营平台研发、策划主体生产制造主体设计包装主体代理为主体终端载体为主体宣传媒体为主体物品流通为主体消费者为主体酒水研发、筹划环节、检测检验环节生产制造环节包装设计、生产环节考察、评定、资源整合环节建立、整合环节筹划设计、媒体投放、线下活动环节配送、分布设计环节零售、批发、试用环节通过主体环节分析，再以各个环节对应的单位功能特点，来打造产业效劳平台，从而实现聚向化、一体化、全面化的综合效劳平台主体环节酒水研发中心、食品检验检测机构酒生产商设计公司、包装公司代理商网络公司、卖场公司、连锁店公司筹划公司、媒体公司物流、仓储公司个人、企业、酒店单位分析；价值曲线“研发〞“销售〞“制造〞我们我们通过价值曲线分析我们的运营平台方向在研发、筹划、检测、合作、渠道、宣传、配送方向.运营平台酒水研发中心、食品检验检测中心、代理合作、渠道、设计创新、市场营销、配送通过价值曲线我们确定效劳平台的建立方向，通过各个单位功能和不聚集性确定我们的平台职能特性。市场中心渠道平台、终端平台服务中心商务代理平台、企业合作平台、服务咨询平台资源中心信息平台、人力资源平台金融中心融资担保平台、金融交易平台孵化中心技术共享平台、科研转化平台行政中心政策平台、第三方平台营销中心媒体、策划平台、设计平台低价值运营平台渠道平台1.传统渠道：与终端经营者建立合作，定期开办合作洽谈会〔如吉马、超市、华致等〕2.网络渠道：建立B2C/B2B等电子商务平台为入园企业建立商务渠道〔自建或是与相关企业合作〕3.渠道信息采集平台：收集渠道相关信息及时反响入园企业〔设有专业渠道收集专员，以会员制发放〕4.采购平台：为入园企业提供原料、设备、及其它用品采购平台。〔设有专业展示、销售中心〕终端平台1.成立永不落幕的酒博会2.定期举办销售活动如：邀请企业事业进行采购活动、礼品采购展会〔融合其他产品〕等市场中心运营效劳中心市场中心--解析〔备注〕终端平台渠道平台运营平台商务代理平台商务效劳平台为入园企业提供：财务，法律、集中政府公关、投资规划、资金管理、法律参谋、工商注册、税务登记、商标注册等效劳〔与专业公司合作〕企业合作平台1.定期举办代理商与生产商交易论坛会，促进产业上下游衔接〔成立专家会提供代理建议〕2.提供信息并促进企业与企业之间的合作如〔参股、并购等〕商务效劳中心运营效劳中心效劳中心--解析〔备注〕效劳咨询平台1.进口酒效劳国外酒商与国内经营商的纽带，具有贸易通关的专业渠道、资源、专业技能等效劳〔与专业公司合作〕2.申请保税仓库，为企业提供效劳3.为入园企业提供市场调研、企业管理等效劳〔与专业公司合作〕企业合作平台效劳咨询平台商务代理平台运营平台人力资源平台为入园企业提供招聘、猎头、培训效劳〔建立中国酒业人才技术培训中心〕、专家咨询等效劳〔与专业企业合作〕信息平台为入园企业提供行业咨询、政策信息、行业分析报告等效劳。发行园区周报及杂志等刊物。〔建议自行成立文化部〕资源中心运营效劳中心资源中心--解析人力资源平台信息平台运营平台融资担保平台为企业沟通各种融资渠道，有针对性地向商业银行、风险投资机构、信用担保机构、投资公司、大企业和个人推荐工程融资平台尽可能以相关行业的人士组成基金机构〔PE〕，这样有助于企业更快的得到资金支持。银行或风头机构鉴于对行业的不了解可能导致投资的过程中存在一定决策难度〔政府带动〕金融交易平台通过园区的建设及企业的进入，形成市场聚集和知名度，并最终通过政府、企业、银行建立酒期货交易市场〔期酒认藏消费工程〕，为企业提供期酒交易平台。金融中心运营效劳中心金融中心--解析〔备注〕融资担保平台金融交易平台运营平台技术共享平台与各大酒产业研发中心、行业协会、专家等合作，建立酒产业技术联盟。为酒企业提供生产制造的技术效劳。〔与各专业机构合作〕科研转化平台为酒研发、设计创意企业提供资源嫁接如：合作创新、参股经营、市场开拓等效劳，搭建科研转换平台。资源中心运营效劳中心孵化中心--解析技术共享平台科研转化平台运营平台政策平台为入园企业建立政策支持平台，提供相应的税收优惠、产业政策咨询、申请转型扶持资金、高新技术认定等效劳，并设有专人跟踪落实。第三方平台园区与检测、鉴定机构合作，为入园企业提供一站式效劳〔建议在园区设有分支机构〕，使园区企业可以等到便捷、优惠的效劳。行政中心运营效劳中心行政中心--解析政策平台第三方平台运营平台媒体平台整合行业专业媒体、筹划机构，为入园企业搭建宣传媒体共享平台。与专业媒体、筹划机构进行合作使园区企业得到品牌推广等效劳〔与专业公司合作〕设计平台搭建企业或个人设计方案的共享平台，为入园企业提供设计方案的选择。从而形成设计聚集，让园区企业选择多样化、创新化和低本钱化。例如：“海宁皮件城设计一条街〞〔平台搭建分为网络、实体两种形式〕营销中心运营效劳中心营销中心--解析〔备注〕媒体平台设计平台市场中心效劳中心资源中心金融中心资源中心行政中心营销中心运营效劳中心运营中心工程主要竞争力但我们是文化地产，我们做的还不够！我们如何提高工程品质、建立工程特点？如何宣传我们的工程？“聚势"〞聚气〞园区软件提升招商依据高效运营带来的品牌提升我们的内涵是打造“酒文化〞产业完整链条产业地产关键要素：竞争力、提升品质、知名度核心内容：工程的灵魂、地产的根本、品牌的提升〔备注〕“聚势"〞聚气〞何为“聚势〞“聚气〞聚势：聚集有声望、有势力的人或机构，从而提升工程的价值聚气：聚集人气，使工程及片区能快速的成熟关键要素出发点：是生活、是人生与酒的联系！我们要精神层面！“艺术〞源于我们所要的是：城市名片、行业标杆、经典传承鉴赏生活、品味人生“艺术〞“美酒〞书画雕塑行为艺术艺术品歌剧文艺我们要融合！产业地产+旅游地产提出旅游地产的角度酒与艺术的角度聚势、聚气的角度

一条“街〞一条“道〞一个“心〞以七大洲为主题的艺术街〔世界艺术街〕艺术名人大道名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览拍卖的多功能艺术中心世界艺术街以亚洲、欧洲、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲、南极洲各个国家艺术为主题提出建议1.每个区域以艺术展览馆为主，展出片区具有代表性的艺术品〔可融入酒文化〕2.周边配以小局部商业业态，建筑物以片区代表风格表达3.每个片区设有酒终端销售载体〔店铺〕，主要销售片区代表酒种4.每个片区设有酒吧，酒吧表达片区代表风格提出艺术名人大道参照香港星光大道，以艺术文艺为主体，邀请各界名流到此留下纪念。建议1.名人大道以名人雕塑〔名人简介〕或艺术品雕塑〔艺术品说明〕为表现点2.名人纪念可以以其它形式表现如；提字、签名、手印、个人独特雕塑等等提出多功能艺术中心以名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览拍卖等为主题的多功能艺术中心主题艺术街、名人大道、艺术中心、购物中心“聚势〞我们如何“聚气〞？在这里举办电影节在这里举办艺术节在这里举办酒博会在这里举办论坛会在这里举办展览拍卖会通过名人大道、艺术中心、艺术街等其它条件争取到电影节或其它相关活动的举办地点通过硬件设施及艺术气氛争取到艺术节的举办地点通过酒产业的聚集，举办酒博会举办酒产业、艺术品、等相关论坛会举办名酒、古玩等展览拍卖会通过“大型知名活动〞聚气以我们具备的条件，应该举办什么样的活动----与产业相关、文化艺术相关小结产业地产运营效劳旅游地产模式带动市场需求酒产业“源泉〞“软件竞争力〞工程产品解析工程是大型综合体，我们要解决硬件问题。------功能分区、产品市场、产品定位、产品组合、销售模式等等〔硬件〕工程竞争力“软件〞“硬件〞工程汇报思路part.1工程理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3工程规划及产品定位建议part.4工程销售策略建议整体规划建议产品定位建议工程整体规划定位建议工程规划分析首先整体分析：利用网格分析法来判断7个地块的价值上下网格分析法：根据特尔菲法计算，参考塘沽及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定五大核心因素及对地块价值影响的权重比分别是1道路交通状况：30％2环境条件：30％3宗地现状及内部资源：10％5商服繁华程度：30％1.道路交通状况〔权重30%〕考虑地块所临道路的等级、对外交通便利度。2.环境条件〔权重30%〕考虑地块周边环境质量优劣度〔景观资源〕。3.宗地现状及内部资源〔权重10%〕考虑地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件〔地形、地势条件〕等其他因素的影响。4.商服繁华程度〔权重30%〕考虑商服中心对地块的辐射影响程度。〔距离商务中心区〕通过网格分析法来判断各个地块价值云山道海德路庐山到1滨宇道海原西路32工程规划分析4交通因素三条横向道路：滨宇道、云山道、庐山道。云山道为中心道，紧邻庐山道只有A地块，因此其对土地价值的影响分值主要是云山道。纵向道路价值顺序是1、4、2、3环境因素环境资源主要是金海湖资因此源靠近金海湖的地块价值大。宗地现状因素土地现状根本相同，但因A地块考虑延伸到湖面上因此本钱会有所增加商服程度因素各地块商业中心〔内部与外部因素〕的距离决定地块的价值通过重点因素判断出地块的权重分数，从而划分地块等级地块名称交通因素(30)环境资源(30)宗地现状(10)商服程度(30)权重分数（100）备注A303083098A类B2020102070E类C3025102590B类D3025102590B类E3025102590B类F2520102580C类G2520102075D类H2520102075D类I2015101560F类很好30好25一般20差15工程规划分析产品价值分析1.旅游商业产品酒店、商业、文化艺术园等等2.商业产品购物中心、商铺、综合体等等3.住宅产品高层、小高层、配套商业等等4.产业产品物流配送中心、企业驻地等等高价值高价值中高价值相对低价值A类B类C类D类E类F类B类B类D类通过判断地块价值及产品价值，来支撑工程整体规划及产品摆位6号地块作为经济总部的优势.可以借助3、4号地块的商业优势.可以合2号地块形成产业聚集工程规划建议135477号地块作为住宅产品的优势1可借助4号地块的商业同时也可借助滨海企业大道二期的商业2.可以与2号商贸地块隔离开以保证住宅品质26〔原版规划〕〔建议规划〕工程规划1休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏2酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场3商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心4版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业5产业孵化基地：商务办公、商务公寓6企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业工程规划建议1354726红色区域为商业商务金融中心板块蓝色区域为产业链聚集板块紫色区域为文化旅游板块绿色区域为配套住宅板块酒商业酒产业酒文化酒配套工程整体建议分为4大板块旅游板块产业板块住宅板块商业板块工程规划建议1354726红酒主题洋酒啤酒主题白酒黄酒主题商业商务金融中心板块酒商业5号地块以红酒为主题主要产品为：商务办公、酒店式公寓、红酒商业中心、酒交易中心、主题酒店等4号地块以洋酒、啤酒为主题并兼有金融功能主要产品为：啤酒、洋酒商业、购物中心、期货交易大厅、金融街、酒吧等产品商业金融商务3号地块以白酒、黄酒为主题并兼有商务功能主要产品为：白酒、黄酒商业、会展中心、培训中心、商务办公、商务会馆、商务酒店等产品1号地块以文化旅游为主题主要产品为：星级精品酒店、世界艺术街、配套商业、名品购物街、名人大道、高端餐饮、酒吧茶室、多功能主题馆、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏等产品。1354726文化旅游主题酒文化工程规划建议文化旅游板块1354726酒商贸流通园配套住宅酒企业总部工程规划建议酒产业酒产业链聚集板块2号地块以酒商贸流通园为主题主要产品为：仓储物流调配、采购交易市场、研发孵化中心、流通企业驻地等产品6号地块以酒企业总部为主题主要产品为：经济总部、设计研发鉴定中心、配套商业等产品酒配套配套住宅板块7号地块以配套住宅为主题主要产品为：高层、小高层、花园洋房、商业配套等产品工程产品分析工程产品分析先从工程产品组成开始，逐一分析产品的市场环境、定位、差异性〔备注〕主要产品为：星级精品酒店、世界艺术街、配套商业、名品购物街、名人大道、高端餐饮、酒吧茶室、多功能主题馆、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏等产品。2.酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、采购交易市场主要产品为：商务办公、商务酒店、会展中心、培训中心等等主要产品为：购物中心、交易中心、金融街等5主要产品为：商务办公、商务公寓、商业等6.企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业市场产品自持为主的产品酒店式公寓、办公写字、SOHO、商业〔商铺、购物中心等〕、住宅、经济总部、仓储物流、企业驻地等产品会展中心、多功能大馆、培训中心、游船码头、艺术展览馆、主题窖藏、酒文化博物馆等产品市场认知--市场认可--市场份额负盈利经营--平衡点--盈利经营重点研究工程产品定位建议商业板块产品定位建议“本案判断建议主要针对一期产品〞一期产品规划〔5号地块〕工程办公写字楼产品定位建议天津市场调研天津写字楼主要分布及现状天津市优质写字楼主要集中在中心城区及滨海新区截止到2021年第二季度天津市优质写字楼无新增供给，全市甲级写字楼维持在850633㎡空置率为17.64％滨海新区现存写字楼多以出售为主，泰达MSD推出A区B区受到广泛关注2021年天津写字楼市场，大面积租户市场表现活泼，因成交单价低位加之新物业成交未见乐观，使得整体市场租金略有下降趋势。但由于大面积租户活泼和新增供给量少，使得整体空置率有所下降天津市场调研写字楼价格预测目前天津写字楼租金环比上季下降了0.98%，到达每月每平方米122.50元约合每天每平方米4.08元。分商圈来看，南京路商圈租金依托交通优势依旧领跑全市，至每月每平方米129.26元金融城区域大体量的环球金融中心出租压力凸现，致租金环比上季下降了5.71%写字楼受宏观政策和经济开展影响较小，成交量及成交价格相对保持稳定。天津写字楼市场开展趋势未来3-4年内〔短期内〕，天津市写字楼将进入全新跨越式开展阶段。大量大型综合性，高品质工程将投入市场。这些工程特点是，体量大、品质高，属于复合型综合业态工程。另外市场将突破传统商务区，众多新兴区域初步形成新商务区，天津写字楼呈现多核心开展的平衡态势。未来10年内〔长期〕，随着天津环渤海经济圈中的核心定位，以及天津城市经济的总体开展。将吸引大量的新批外资企业驻扎，内资企业巨头的进入和本地企业的扩大及改善。这将为写字楼带来前所未有的开展机遇。写字楼市场日趋市场化、国际化。新增工程将凸显高端属性，由此会对售价及租金有一些影响。但随着市场的认知和竞争后，消费者将更愿意接受高品质工程。天津写字楼市场售价相对保持稳定，未来在短期内有大量高端工程涌入市场。随着经济开展及市场认知未来多数工程普遍凸显高品质属性小结随着天津总体的开展及写字楼日趋市场化、国际化。写字楼工程普遍凸出高端属性。天津市写字楼市场未来的开展趋势天津市写字楼市场面临的问题是高资本进入状态是持续的劲烈竞争天津写字楼市场“持久战〞随着天津经济的开展，未来天津写字楼市场将有大量工程涌入。但市场整体的供给量是否能与经济开展所带来的需求，趋于同步开展。我们认为！滨海市场调研滨海写字楼主要分布及现状开发区于家堡响螺湾海洋高新区现有供给为主短期内供给为主未来供给为主未来中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD区域滨海写字楼未来市场预测重点区域包括本项目所在区域泰达MSD供应量87万㎡于家堡供应量507万㎡响螺湾供应量189万㎡海洋高新区供应量120万㎡重点区域供应总量903万㎡滨海新区写字楼主要集中在于家堡、响螺湾、开发区。滨海新区写字楼整体供给量大，且分布较为集中。2021年滨海新区写字楼市场放量增加，主要集中在响螺湾商务匙以及泰达MSD区域，未来市场竞争压力增大，空置率在短期内将处于高位运行。滨海市场调研各区域写字楼办公角色定位未来塘沽区将以中心商务商业区建设为契机，着力开展国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代效劳业，这将提高第三产业比例，增加对写字楼的需求滨海新区写字楼租售价格开发区于家堡响螺湾海洋高新区中心生态城9500-11000元/㎡16000-23000元/㎡12000-15000元/㎡滨海新区响锣湾商务区、中新生态城区域写字楼工程主要以售为主，成交均价每平方米11000-14000元.开发区中心区价格较高.滨海新区响螺湾区域的写字楼租金价格在0.9--2.0元/㎡/每天.出租主力户型150--200㎡〔酒店式公寓除外〕滨海新区各区域办公角色定位区别明显，除中心区外租售价格不高〔备注〕滨海市场调研滨海新区写字楼客户情况行业创意设计电子科技建筑房产金融保险康体服务科技研发贸易能源矿产生物科技总体面积8091㎡19913㎡35487㎡69507㎡6566㎡22840㎡36714㎡19299㎡27544㎡行业食品医疗投资经营网络科技文化教育物流信息咨询医疗科技政府事业制造业总体面积9490㎡2512㎡17808㎡5958㎡25046㎡27643㎡1865㎡16025㎡23458㎡滨海新区客户比例〔按总面积划分〕〔抽样调查〕金融保险类客户是消化写字楼的主力，贸易、物流、信息咨询和建筑房产的客户最多面积区间/行业100㎡及以下101㎡-200㎡201-300㎡301-400㎡401-500㎡501-1000㎡1000㎡以上100％制造业28.638.113.16.02.46.06.0100医疗科技42.928.614.30014.30100能源矿产18.924.520.817.05.75.77.5100贸易36.733.312.26.75.04.41.9100物流33.034.913.85.56.44.61.8100金融保险13.13.316.49.81.631.124.6100信息咨询32.734.711.98.94.05.92.0100文化教育14.840.718.518.57.400100康体服务22.244.414.87.43.77.40100建筑房产30.828.014.011.24.77.53.7100创意设计14.360.73.67.1010.73.6100食品饮料16.716.716.7016.7033.3100科技研发35.522.66.512.93.26.512.9100生物科技6.325.0006.331.331.3100投资经营30.01030.010.010.010.00100政府事业9.109.109.118.254.5100电子科技4.339.18.721.708.717.4100网络科技10.746.414.33.63.610.710.710027.331.613.28.74.48.36.6100行业类别需求面积情况区域市场调研本案E谷二期E谷滨海大道明发中海油用地麒麟珠宝街珠宝街建设开展大厦文峰大厦中铁22局大厦香港大厦奥特莱斯红星美凯龙信息产业园滨海明发商业广场工程位于塘沽海洋高新区，西临津秦高铁滨海站，南临金海湖。工程占地约21万平米，建筑面积约55万平米，是集商业SHOPPINGMALL、公寓、酒店、写字楼的综合体工程滨海中国智造e谷工程是约46万平米建筑的综合产业园区，是集商业商务中心、体育文化中心、产业中心和轨道交通枢纽于一体的未来新中心区重点列举滨海国际企业大道工程工程总建筑面积为60万㎡，是及商务办公、星级酒店、公寓为一体的商业综合体工程所在区域主要以商务商业为主，综合体工程较多。目前多数工程处于研发阶段市场调研写字楼代表工程分析工程开发商：天津极地海洋世界工程位于响螺湾区域工程占地12837㎡工程地上建筑物面积为95797㎡，地下面积为22860㎡工程写字楼为B座、A座为酒店式公寓。写字楼公26层工程是集酒店商业和SOHO办公为一体的综合性公共建筑滨海海昌大厦开发公司：深圳市深福保集团工程建筑体量15..78万平米工程位置；响螺湾区域工程建筑高度；A座177.45米B座99.25米工程建筑层数A座46层。B座25层工程业态组成；级写字楼、酒店、公寓、商业为一体的5A及现代综合体金唐大厦市场调研写字楼代表工程分析中钢国际广场开发公司；中钢国际控股建筑体量；39.52万㎡建筑高度；358米建筑层数；1号塔24层、2号塔82层业态组成；集酒店、写字楼、会展、酒店式公寓及高端商业为一体的综合体设计特色；1.六边形中国窗主题元素取消结构柱，增加灵活有效的使用空间绿色环保建筑，绿色建筑LEED认证旷世国际工程总建筑面积为18.38万平米，地上建筑面积为14.53万平米，地下面积为3.85万平米，工程A座4-26层为5A级商务写字楼，B座为4-11层为酒店式公寓及12-26层为SOHO商务办公。地下车库停车约为800辆工程全球首创电梯香氛系统、双管式中央空调、24小时新风系统、5A智能化系统、高效电梯配置小结大环境、区域环境、区内部环境1.天津市场高资本进入状态、持续的剧烈竞争---决定成败在于“持续供给的现金流〞2.滨海市场滨海新区写字楼市场未来供给量大且相对集中，但就目前情况而言未来一定时期内各个工程的去化速度不容乐观3.海洋高新区工程所在区域多以商业综合体为主且可能未来集中上市。这将导致区内竞争异常剧烈。滨海国际企业大道二期、明发商业综合体、中国智造E谷是本工程的直接竞争者，文峰、香港大厦〔考虑写字楼产品的租售市场〕也会成为潜在竞争者，同时本区域有一定的土地存量，未来也会有一定的市场潜入者，就写字楼产品而言〔该区域大力开展经济总部〕同时拥有一定的市场替代产品本案写字楼启示再来来阐述我们要面临的问题？1.我们在剧烈的竞争中核心竞争力是什么？2.如何在保证风险控制的同时，实现利润最大化？先来阐述我们的目标1.价值大最大化：公司和客户价值最大化2.销售周期最小化：滚动开发实现快速去化3.品牌提升：通过一期工程使公司在北方区域建立形象4.风险控制：防止工程运营和销售风险，实现顺利销售5.模板建立：通过模版建立确定公司核心竞争力我们的目标！面临的问题？本案写字楼研究客户定位本案是以酒为主题的综合产业园，产业目标客户为进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等我们还不能完全依赖产业客户，我们还需研究市场客户！这些企业进驻的条件是：相对集中的产业环境、完整的上下游配套、完整的产业效劳体制、集中的销售终端等等。这些条件我们正在创造本案写字楼研究客户定位滨海北区滨海南区滨海西区〔北〕滨海北区〔南〕本案处于滨海北区与滨海西区〔北〕之间滨海西区〔北〕：空港商务区〔渤龙湖〕滨海北区：滨海核心区〔泰达MSD〕滨海西区〔南〕：滨海化工区滨海南区：临港工业区滨海化工区临港工业区滨海各区域分布图本案写字楼研究客户定位建议我们判断本工程的客户类型构成主题产业客户地缘类客户外地进津客户本地客户外地客户区域改善型客户核心区域外溢型客户区域关联型客户主题型客户其它行业客户核心客户重点客户边缘客户本地主题企业地缘关联企业外地主题企业核心区域外溢企业区域升级企业外地其它企业从滨海历年企业从业人数来分析：滨海新区科学技术研究效劳和信息IT软件开展最为快速，其次是房产建筑、商务效劳业占据第二批次本工程定位为酒产业园，主题企业是酒商贸及配套企业本案写字楼研究客户定位建议本工程核心客户为：本地主题企业地缘关联企业本工程地缘关联型企业具有什么特性、属于什么行业？从滨海企业的数量来分析：滨海新区贸易批发和制造占主导地位，商务效劳和物流业属于第二批综合以上分析：滨海新区科学技术研究效劳、商贸流通、房产建筑和商务效劳业开展势头最为强劲本案写字楼研究客户定位建议本地主题需求：酒商贸企业、配套企业地缘性需求：科学研发、商贸流通、房产建筑、商务效劳核心客户客户构成外地主题需求：酒商贸企业、配套企业核心区域外溢需求：创意设计、咨询效劳、信息IT、保险金融重点客户客户构成边缘客户客户构成区域升级需求：石化重工企业、港口物流贸易、加工制造企业外地其它进津需求：房产建筑、保险金融、科学研发等等本案写字楼研究客户定位建议天津08年至今在售写字楼工程70％自用，30％投资滨海金融街写字楼70％自用，30％投资滨海响螺湾写字楼60％以上自用，30％以下投资本工程购置客户定位