最形象的地产市场调研解读

会计学1最形象的地产市场调研解读什么是市场调研？如何做好市场调研？如何运用调研数据？第1页/共62页什么是市场调研？是去售楼处拿楼书是去售楼处问售价是拿着系统中的调研表去把相关字段填满

有目的、有计划、系统地收集房地产市场／营销等方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为发展商预测项目经营状况，制定正确决策提供可靠依据。第2页/共62页

明确调研内容运用调研手段如何做好市场调研？第3页/共62页调研内容项目周边调研项目内部调研配套交通景观ＶＩ应用售楼处包装／销售员配置项目销售状况样板房设置／装修情况产品规划第4页/共62页本项目轨道交通临近轨道交通三号线、八号线以及规划中的十号线，其中三号线已开通，八号线将于2007年底通车。轨道交通三号线殷高西路站距离本项目2.5公里；轨道交通八号线市光路站距离本项目4公里；轨道交通十号线殷高路站与本项目一路之隔。公共交通五角场拥有近20条左右的公交线路，通往人民广场／外滩等区域，是目前居民的主要出行工具。自驾出行翔殷路隧道，中环线以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦东。轨道交通３号线轨道交通１０号线轨道交通８号线殷高西路站殷高路站市光路站翔殷路隧道逸仙路高架公交枢纽交通第5页/共62页生态/市中心唯一生态城区50万平米绿化景观。6公里景观河道和排水河道。生态走廊、新江湾城公园等景观。景观第6页/共62页调研内容项目周边调研项目内部调研配套交通景观ＶＩ应用售楼处包装／销售员配置项目销售状况样板房设置／装修情况产品规划第7页/共62页售楼处包装／销售员配置销控台布置洽谈桌的数量和放置位置沙盘第8页/共62页销售员是否有统一制服男女销售员比例销售员专业水准是否善于引导需求售楼处包装／销售员配置第9页/共62页新天地景观湖项目销售状况推案情况各项差价促销手段成交客户情况第10页/共62页产品规划房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。社区规划配套规划建材装修房型配比第11页/共62页样板房(段）设置和装修情况样板段体现样板房装修样板房管理样板房介绍人员专业水准第12页/共62页调研手段手段一：和销售员交朋友适用项目大盘／高档盘／知名开发商（代理公司）手段二：聆听购房者心声适用项目开盘当日／开盘前排队手段三：做二手房门店的常客适用项目清盘楼盘／处于销售尾声手段四：男女搭配，购买婚房适用项目中、高档楼盘（需详细调研楼盘）第13页/共62页如何运用调研数据？调研数据在项目定位中的运用第14页/共62页案例背景大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30万平方米，1、2期项目均已交房入住，此次需定位的为其3期项目，预计上市时间在2008年左右。三期项目经济指标：总用地面积：49156M2

住宅用地：38952M2

学校用地：10204M2

总建筑面积：125208M2

住宅建筑面积：93020M2

学校建筑面积：6710M2

公建建筑面积：5052M2

综合容积率：2.13

住宅容积率：2.52

学校容积率0.66

总户数：498第15页/共62页调研顺序土地属性调研周边市场调研竞争市场调研产品细节调研项目定位产品定位第16页/共62页土地属性调研华东政法学院中山公园华东师范大学长风公园凯旋路轻轨站金沙江路轻轨站第17页/共62页地理区位

项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。河滨景观

项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。人文环境

项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。生态环境

项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。交通条件

项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。板块支撑

项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。结论：土地属性调研第18页/共62页周边市场调研区域楼盘名称地址二手房单价销售时间房龄普陀水岸豪庭光复西路1185号110002002-7-11----2003-10-313年江南名庐曹杨路619号113002004-1-16----2005-5-301年深圳春天宁夏路287号120002001-2-18----2003-3-13年绿地世家宁夏路366号125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武宁路189号128002002-11-9-----2003-12-13年世纪同乐顺义路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大华清水湾２期凯旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年长宁虹桥新城长宁路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期长宁路1306号150002001-10-1----2002-12-314年圣约翰名邸长宁路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年园林天下长宁路888号200002002-11-30----2004-4-12年项目周边二手房汇总（1公里范围内）第19页/共62页周边市场调研项目名称区域板块现状预计上市时间预计售价属性规模(总建面积)长宁区2005年3号公告88街坊32-8丘地块长宁中山公园土地平整未开工200825000商住;办公;商铺242803绿地顺义路、白玉路项目普陀内普陀未动迁200920000住宅110000尚诚国际普陀内普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀内普陀在建200714000住宅100000蔚蓝水岸普陀内普陀动迁中200817000住宅28000深圳之春公寓普陀内普陀在建200813000住宅20000风华水岸二期普陀长风在建200713000住宅20000项目周边未来供应汇总（1公里范围内）第20页/共62页楼市现状

项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处于销售间隙期。二手房源

项目周边二手房主力价格段处于13000-18000元/平方米，去化情况良好。本项目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在20000元左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。地块稀缺项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。区域前景

项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500元/平方米。据保守预测，其项目价值以年10%以上递增。结论：周边市场调研第21页/共62页深圳西区标志性高档住宅提升差异化附加值打造区域标杆住宅项目定位第22页/共62页竞争市场调研大华清水湾中远两湾城泰欣嘉苑新湖明珠城苏堤春晓天山河畔花园仁恒河滨花园河滨项目分布图普陀楼盘长宁楼盘苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。第23页/共62页竞争市场调研楼盘名称区域规模容积率建筑形态建筑风格可售面积新湖明珠城二期普陀558262.8高层;小高层现代建筑设计风格49413苏堤春晓普陀1800003.2高层欧洲建筑风格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高层

现代建筑设计风格11108中远两湾城四期普陀5602173.3高层现代建筑设计风格23719天山河畔花园三期长宁723003.2高层现代建筑设计风格21486仁恒河滨花园长宁390000

3.03高层现代建筑设计风格21185

汇总

136823在售河滨项目汇总第24页/共62页楼盘名称区域价格主力总价新湖明珠城二期普陀14500180万苏堤春晓普陀19000230万泰欣雅苑普陀16500240万中远两湾城四期普陀13000135万天山河畔花园三期长宁15500170万仁恒河滨花园长宁23000460万在售河滨项目价格分析汇总竞争市场调研第25页/共62页楼盘名称区域规模主力房型主力面积段类型比率装修标准(元/M2)装修配置苏堤春晓普陀180000三房121-20043%1,500

夏普派离克系列冷暖空调;“欧琳”整体厨柜、水槽及龙头、炉灶、油烟机、消毒柜，厨柜五金配件采用德国海蒂诗、意大利法拉利品牌，板材为意大利进口SIA品牌、能率热水器、派离克冰箱;“亚细亚”或“斯米克”品牌面砖;内墙涂料采用多乐士五合一系列产品;免漆柚木实木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500

双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶及脱排油烟机、16升热水器、净水器及软水器;独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯、挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口天山河畔花园三期长宁72300二房102-10935%1,000

洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌）。空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶漆，配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢水槽。日立空调仁恒河滨花园长宁390000

四房200-25056%2,500科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜，进口高仪品牌龙头，配置电热地采暖。三星台面和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器。配置固定厨或柜、分户门为沙比利饰面防火防盗门、数控门锁、室内为沙比利饰面木门竞争市场调研在售河滨项目产品分析第26页/共62页项目名称区域板块现状预计上市时间预计售价属性规模(总建面积)时代欧洲公寓闸北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓闸北不夜城在建200728000商办30000新梅太古城闸北不夜城在建200828000商办280000达安河畔雅苑静安北静安在建200722000住宅20000河滨项目未来供应汇总竞争市场调研第27页/共62页供应现状

目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.3万平方米左右。价格分析在售河滨项目价格范围在13000-23000元/平方米之间，价差主要来自区域地段和产品品质的不同。产品分析房型面积和设置跨度较大，二房以100-120平方米为主，三房面积在130-200平方米之间。全装修产品较多，装修标准在1500-2000元左右。未来供应河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在30万平方米左右,且象本案一样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。景观设计加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。结论：竞争市场调研第28页/共62页景观规划案例选取标准：相近原则——单价25000元/平方米以上，总价500万左右成功原则——其景观设计独具新意，充分将绿化、水景与人文特色相结合，已经成为高品质水景楼盘的代表。功能原则——紧邻苏州河或黄浦江沿岸，绿化率高案例选取：世贸滨江、苏堤春晓、虹桥河滨、东方曼哈顿、盛世年华等产品细节调研第29页/共62页绿化布置社区花园楼宇回廊联通各个组团，使户外的活动不再受天气的局限。结合报廊、小品等设计，让社区花园更有生活气息。产品细节调研第30页/共62页特色景观小品每个细节（路灯、垃圾筒、道路指示等），别致而有韵味，营造出一个舒适、优雅的环境。产品细节调研第31页/共62页豪宅景观设计共性及对本项目的建议沿苏州河设计：加强苏州河堤岸的景观设置，改变普通防洪堤的脏乱局面。沿水岸设置大型公共绿地，增加项目的亲水性和品质感。立体平均式景观：坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园4个要点结合，将绿化景观步步深入。改变单一水景布置：结合喷泉、游泳池、凉亭、亲水平台等加强景观的品质感和人与自然的互动性。特色园林景观设计：从小品、雕塑各个细节上体现项目的人文气息。入口设置：采用人车分流设计，分别设置主、次入口，均有专门的入口保安设置。主入口：入口广场设置入口柱廊、入口门庭采用豪华装修，结合装饰强的艺术雕塑，加强社区的人文气息与品质感。人行步道：结合景观设计，融入水景与绿化，加强人与自然的互动。产品细节调研第32页/共62页选取标准——单价25000元/平方米以上，总价500万左右单套面积250m2以上的个案。选取案例——金汇豪庭／伦敦广场／翠湖天地／北京星河湾／北京公园大道

房型设计产品细节调研第33页/共62页金汇豪庭——房型图4房2厅4卫，建筑面积242平米，1梯1户私密的主人空间特别的主卧书房丰富的贮藏空间大面积景观凸窗独立的工作空间厨房、洗衣房、保姆房、保姆卫生景观阳台产品细节调研第34页/共62页金汇豪庭——功能分区分析金汇豪庭户型4房2厅4卫主卧主卫次卧1次卫1次卧2次卧3门厅客厅面宽mm1605066003600330036003600360027005100进深mm1510046002700350021003500420024009300面积M2242309.711.57.512.615.16.547.4

餐厅客卫衣帽厨房洗衣保姆房保姆卫生南阳台北阳台面宽mm330021003300250012001600

1200

50003300进深mm500021001800450030003000

3000

21003000面积M216.54.45.911.33.64.8

3.6

10.59.9产品细节调研第35页/共62页伦敦广场——房型图3房2厅4卫，建筑面积254平米私密的主人空间独享主人阳台独立保姆生活空间次卧套房景观阳台产品细节调研第36页/共62页伦敦广场——功能分区分析伦敦广场1户型3房2厅2卫主卧主卫次卧1次卫1次卧2门厅客厅餐厅面宽mm11500420039006600/6600200060005400进深mm8200660030004200/3000480037003500面积m225424.96.627.7/19.818.72818.3客卫衣帽厨房洗衣储藏保姆房保姆卫生主卧阳台次卧阳台面宽mm490027002700

//

1500

100050005000进深mm420030004500/

/3300

150015001500面积m2208.112.2/

/

4.4

1.77.57.5产品细节调研第37页/共62页产品细节调研第38页/共62页产品细节调研第39页/共62页产品细节调研第40页/共62页产品细节调研第41页/共62页产品细节调研第42页/共62页产品细节调研第43页/共62页产品细节调研第44页/共62页产品细节调研第45页/共62页产品细节调研第46页/共62页产品细节调研第47页/共62页产品细节调研第48页/共62页产品细节调研第49页/共62页私密性保证：为保证居住的私密性，避免各功能分区的相互干扰。景观最大化利用：充分利用空间艺术巧妙地处理内外景观与居室功能的关系，每户主要空间都做到享有景观面，设有大景观凸窗、大阳台、露台。人性化设计：站在用户的角度，以室内设计的深度细致考虑家具、电器等的室内位置，并有专用洗衣房、储物间、保姆空间。价值提升：各户型均有1－2个自身的产品亮点，如3梯1户专用保姆电梯，可分可合的多功能房、入户花园、窗台外飘增加房间实际使用面积等。户型共性及对本项目的建议产品细节调研第50页/共62页选取标准——单价25000元/平方米以上，总价500万左右，装修标准2500-4000元/平方米以上的个案选取案例——世贸滨江花园中环凯旋宫仁恒河滨花园汇宁花园北京公园大道古北中央花园御品大厦TheHouse

产品细节调研装修标准第51页/共62页世茂滨江客厅书房产品细节调研第52页/共62页世茂滨江装修标准：2000-3000元/平方米

住宅单元客饭厅地面与墙面柚木地板、高级乳胶漆睡房地面与墙面柚木地板、SABBIA墙纸窗户铝合金双层中空玻璃窗台大理石台面大门实腹防火防盗门睡房门实腹木门厨房门日式大理石推门附送家具大理石吧台，加拿大枫木与不锈钢组成式酒柜.意大利FEDI真皮沙发厨房地面与墙面装修高级防滑地砖、罗马瓷砖橱柜POGGENPOHL德国厨柜家电、配置Smeg灶具、洗碗干碗机，入式冰箱，抽油烟机，微波炉，电烤箱浴室地面与墙面装修地面：杜邦corian大理石,墙面：大理石洁具西班牙ROCA洁具,按摩浴缸家电、配置LG15寸超薄液晶电视、富绅.史丹利（Fullcent.Stanley）卫浴五金德国汉斯格雅（hansgrohe）龙头、德国柏森玻璃造型台面其他设备工人卫生间西班牙ROCA台盆、坐便器住宅阳台交房标准高级防滑面砖天台花园交房标准大理石台阶、防滑面砖产品细节调研第53页/共62页热水系统能率20升热水器（单套公寓）、300升锅炉（复式）电话、宽带及电视千兆以太网交换技术，光线电缆1000M进楼，超五类线100M入户电气设备装置奇胜电器保安系统掌纹门禁系统、小区周界红外线报防系统、住户紧急呼救系统、报测报警装置及家电远程控制系统燃气天然气量表12-21KW空调设备美国TRANE中央空调大金VRV家用中央空调智能化设施1000兆光纤产品细节调研第54页/共62页中环凯旋宫装修情况功能空间地面墙面配置厨房诺贝尔地砖诺贝尔面砖美时橱柜；蒙特利丽家石台面；帅康脱排、炉灶；德格水槽龙头卫生间诺贝尔地砖诺贝尔面砖坐便器：科勒；台盆：科勒；台盆笼头：贝朗；浴缸：科勒；冲淋房：玻璃冲淋房（客卫）客厅实木复合地板ICI多乐士乳胶漆顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石卧室实木复合地板ICI多乐士乳胶漆顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;木门饰面：枫木木皮饰面;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石装修标准1500-3500元/平方米装修标准产品细节调研第55页/共62页安保系统家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统智能化设施IC卡门禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统供水系统24小时热水供应，中央分质供水系统(供水具有中央热水系统，户内冷热水管均采用焊接铜管,净水进户)空调新风系统24小时社区中央空调系统，每户独立新风交换系统车库配置车库管理系统其他配置有线电视：每户预设有线电视终端盒叁只；电话宽带：每户设有两线入户以及宽带进户；阳台地面：冠军地砖；电器开关/插座：奇胜；筒灯：国内优质产品；进户门锁：邦高；供电：配置６KW容量燃气：煤气/天燃气主管终端安置于厨房产品细节调研第56页/共62页装修共性及对本项目的建议1、分户门：一般都会采用特制平板实心防火防盗门2、客厅与卧室客厅与卧室的地面与墙面装修：选材：一般地面都是采用柚木或重蚁木等高级实木地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。（例如SABBIA品牌）客饭厅——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。卧室——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。

3、空调设备：选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高追求，基本以大金、三菱重工为主。产品细节调研第57页/共62页4、卫生间洁具：配置标准较高：公共浴室一般会将淋浴及