上海同策定价策略的分类及基本方法

定价策略的分类及基本方法项目开盘价格制定策略项目静态价格形成方法市场比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成2市场比较法3确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用市场比较法逻辑图4案例：新城白银路公寓产品定价市场比较法5市场比较法6保利海上五月花9200元/㎡清水颐园9300元/㎡右岸嘉园9200元/㎡保利家园8500元/㎡市场比较法7注：以上项目成交价格为目前成交价格权重

比对因素

本项目

评分保利家园（30%）

评分右岸嘉园（25%）

评分清水颐园三期（25%）

评分保利海上五月（20%）

评分15%交通因素M11100M1195M11、近城区110M11、近城区110近M119510%社区规模30万㎡100246565㎡9750203㎡90130000㎡95300000㎡10015%产品形态高层、多层100高层、小高层、联排100小高层95小高、联排95多层、小高层、联排1005%建筑品质现代、欧式100现代海派\涂料95法式\涂料95现在风格\涂料95英伦风格\石材9520%配套尚不成熟100社区自建8万方MALL100较成熟115较成熟115尚不成熟10015%园林规划分层绿化,组团绿化带,庭院绿化100集中绿化100两条天然水系、绿色景观大道、沿河的景观100现在风格，沿河主题休闲绿化带95大型组团，英伦风格10015%产品特点90㎡两房、三房、150㎡左右四房10080-90㎡两房9580-90㎡两房、150㎡左右三房100105㎡左右两房9550-60㎡一房；90-100㎡两房955%开发商品牌新城100保利置业100中青旅集团95新城100保利房地产95100%系数累加100

97.95

103.00

101.50

98.00

项目价格9016

8500

9200

9300

9200

市场比较法8全市及区域公寓价格走势市场比较法9案例：英郡别院别墅产品定价方法10价格推推导方方法：：1、选选取竞竞品项项目主要选选取区区域内内具有有代表表性的的同质质项目目2、权权重分分析按照各各项项项目指指标进进行评评分，，按照照权重重分析析得到到本案案的均均价市场比比较法法11比较项目

权重文翔名苑名仕豪庭山语原墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置市区距离4100410041104.4交通系统7100710071107.7区域环境板块属性4100410041004自然环境7100710071007社会环境4100410041004发展潜力3100310031003生活配套10100101001010010规划规模31103.310031103.3容积率7805.61208.41208.4绿化7906.31107.71107.7内部景观61056.31106.61156.9产品产品风格及核心概念109091101110010面积设置61056.310061006产品附加值710071107.71107.7其他条件物业服务4100410041004会所41104.410041204.8是否现房4100410041004开发商品牌3100310031103.3

100

98.2104.4106.2市场比比较法法12(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元元/㎡㎡本案静静态价价格应应为：：10500元元/㎡㎡主要参参考项项目文文翔名名苑、、名仕仕豪庭庭和山山语原原墅目目前联联排别别墅的的价格格分别别为9800、、9500和11500元/㎡，，结合合比较系系数，，计算算本案案的均均价为为：市场比比较法法13案例：：盐湖湖新居居产品品定价价方法法14项目选选取：：在这里里我们们选举举了“嘉城城”以及及“汇丰丰沁苑苑”作为参参考对对象。。“嘉城城”是是区域域龙头头项目目，具具有区区域代代表性性，地地理位位置相相对优优越，，而且且开盘盘时间间长；；“汇丰沁沁苑”区区域新开开项目，，与本案案距离相相近，区区位类似似，有一一定的参参考价值值。选取标准准：市场比较较法15影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计---116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格7500价格定位位：乐观观预期乐观预期期下，本本案合理理价格为为7500元/平方米米市场比较较法16影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格7300价格定位位：悲观观预期悲观预期期下，本本案合理理价格为为7300元/平方米米市场比较较法17案例：闵闵行华漕漕别墅项项目18确定可比比案例及及权重系系数（上海西西区城市市独栋别别墅项目目，容积积率在0.4以以下）确定可比比参数及及权重得到项目目静态价格格根据未来来价格成成长情况况，得出出项目上上市时的的动态价格格价格测算算价格测算算方法19各项指标标所占权权重及评评分基准准判定评分标准准评分内容权重系数打分万科翡翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑竣工时间3平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减系数评分1001009085909090出售速率3平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减系数评分135130100120120130100房屋与地下室面积比6平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减系数评分1001201006010070120花园占地面积12平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减系数评分90809013012090120容积率12平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减系数评分100120120140160130100地段15平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定系数评分100150160906090180规划特色8平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减系数评分11011010010010080120景观特色8平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减系数评分1101101001109080110车位数量3平均水平以100分基准，2个车位为满分系数评分10010010010010090100立面表现8平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定系数评分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增系数评分120110120100100100110装修材质2平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分系数评分707012070707070会所10平均水平以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判系数评分1009010011080100100物业管理8平均水平以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定系数评分1001001101001101001202021本地块公公寓基准准价格确确定价格测算算比较项目权重翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑

拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数竣工时间310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋与地下室面积比610061207.21006603.61006704.21207.2花园占地面积129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容积率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027规划特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景观特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8车位数量310031003100310031003902.71003立面表现813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2装修材质2100210021402.81002100210021402.8会所101001090910010110118081001012012物业管理8100810081108.810081108.8100812010合计100

104.25

111.2

112.7

107.25

104.3

95.4

120.32122别墅产品品静态参参考价格格：72434元/m2项目价格格修正本地块公公寓基准准价格确确定价格测算算

翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑均价7000095000100000650006000055000110000权重系数103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3实际参考价格67146854328873160606575265765289943本项目参考价格7243422项目增值值15%项目增值值10%/年板块规划划起点高高，虹桥桥枢纽的的开通使使得板块块发生裂裂变，凸凸显板块块价值；；板块国际际别墅区区集群效效应，良良好的别别墅居住住氛围整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。项目增值值12%板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项目稀缺。区域未来规划发展市场价格走势稀缺性下面我们们在基准准价格的的基础上上，综合合各项资资源优势势，来确确定本项项目别墅墅产品线线动态销销售均价价——价格测算算23本地块0.7年年后的别别墅（毛毛坯）整整体均价价为：综合上述述各项资资源优势势，得到到本案0.7年年后的销销售价格格：项目基准价格72434元/m2区域未来规划发展15%25352市场价格自然波动8%/年（下浮2%）稀缺性12%合计97786别墅均价价（0.4容积积率）：：97786元/m2价格测算算观点：本本案的基基准单价价较高，，需要通通过产品品面积考考量控制制总价上上限24总价卡位位法25项目和产产品定位位寻找总价价空白点点特点：适适用总价价特征明明显的物物业产品品，如独独栋别墅墅等在框定总总价的前前提下，，通过系系数法，，确定项项目的具具体的总总价范围围总价卡位位法逻辑辑图26案例：好好世麒麟麟园定价价方案27根据区域域内联体体别墅和和经济型型独栋别别墅热销销总价段段框定本案案的总价价段确定区域域内本案案参考楼楼盘确定价格格本案和和参考楼楼盘的价价格梯度度确定本案案的均价价根据本案案产品的的面积段段，确定定主力价价格段结合本案案的项目目定位，，最终确确定本案案的总价价段总价卡位位法28产品定价价—总价价框定总计段统计2005200620072008200万以下套数3261081784137面积（平方米）7080521631915684026266200-400万套数326453684590面积（平方米）80929106899154337116804400-600万套数7284691面积（平方米）258880641109920945600-800万套数

233面积（平方米）

5759973西南片区区04-08年年联体别别墅各总总价段成成交情况况区域内联联体别墅墅主要集集中在200-400万元的总价段段总价卡位位法29

统计2005200620072008200万以下套数820101面积（平方米）204042782292282200-400万套数22726630313面积（平方米）6530970879816414303400-600万套数986012421面积（平方米）3688122009386096836600-800万套数371407010面积（平方米）1531450261256902887西南片区区04-08年年经济型型独栋别别墅各总总价段成成交情况况产品定价价—总价价框定08年，，区域内内经济型型独栋别别墅主要要集中在在400-600万元的总价段段总价卡位位法30根据区域域内别墅墅产品的的总价梯梯度，本本案的总总价段可可初步框框定在400-600万元本案总价价框定个案：燕燕南园、、贝尚湾湾、复地地爱伦坡坡等个案：南南郊别墅墅个案：圣圣得庄园园总价卡位位法31基本信息息：占地面积积190000㎡㎡建筑面积积120000㎡㎡已成交量量93949㎡容积率0.63绿化率35％产品类型型联排，少少量双拼拼联排面积积200㎡㎡风格现代产品定价价—参考考楼盘总价卡位位法32产品定价价—参考考楼盘万科燕南南园于2005年9月月首次开开盘，目目前仍处处于持续续销售中中万科燕南南园供求求走势总价卡位位法332005年成交均价（元/平方米）2006年成交均价（元/平方米）好世麒麟园1329713885万科燕南园1104411832价格梯度1.201.17产品定价价—单价价梯度我们选取取好世麒麒麟园和和万科燕燕南园05、06年的的成交均均价，以以此确定定这两个个项目间间的价格格梯度：：则好世麒麒麟园与与万科燕燕南园的的价格梯梯度为1.20：1总价卡位位法34万科燕南园成交均价走势2.4万元/平方米1.7万元/平方米产品定价价—参考考楼盘单单价目前，万万科燕南南园成交交均价已已回落到到1.7万万元/平平方米总价卡位位法35产品定价价—单价价确定通过两者者间的价价格梯度度，得出出好世麒麒麟园的的均价：：17000元/平方米米*1.2=20400元/平方米米≈20000元元/m2总价卡位位法36产品定价价—主力力总价本案小户户型的面面积为240平平方米左左右，则则总价为为240平平方米*2.0万元/平方米米=480万元本案大户型的的面积为300平方米左左右，则总价价为300平方米米*2.0万万元/平方米米=600万元好世麒麟园的的主力总价段段为：500-600万元总价卡位法37单价梯度法确确定的主力总总价段：500-600万元产品定价—总总结本案项目定位位：区域内中高端端经济型别墅墅产品本案总价段初初步框定：400-600万元主力总价段：：500-600万元，单价：2.0万/平平方米总价卡位法38价格系数法39类似属性案例例价格系数得到本项目价价格系数得到项目静态价格特点：主要要适用某项项特征明显显的物业产产品，如公公园、高尔尔夫、海景景资源型住住宅价格系数法法40定价体系建建立：选取世纪公公园板块和和新江湾城城板块，用用板块内靠靠近公园项项目和远离离公园项目目进行价格格比较，从从而找出一一定的价格格系数，最最终得出本本项目与板板块内其它它楼盘的价价格系数，，同时结合合旭辉依云云湾进行价价格调整，，最终调整整得出本项项目的定价价。公寓定价篇篇价格系数法法411、世纪公公园板块——靠近世世纪公园项项目价格研研究选取原则：：正对世纪纪公园项目目时间节点：雍景台成成交交均价19165元元/平米香梅花园成成交均价19000元/平米米靠近世纪公公园项目成成交均价为为19055元/平米米浦东世纪花花园成成交交均价19000元元/平米雍景台香梅花园浦东世纪花花园价格系数法法421、世纪公公园板块——不靠近近世纪公园园项目价格格研究选取原则：：距世纪公园园有一段距距离或不能能正对世纪纪公园项项目，位置置相对较差差时间节点：不靠近世纪纪公园项目目成交均价价为13712元/平米米项目名称成交均价（元/平米）水清木华14742仁恒河滨城14607陆家嘴中央公寓14143大唐国际公寓14000大华锦绣华城11067合计13712水清木华仁恒河滨城城陆家嘴中央央公寓大唐国际花花园大华锦绣华华城价格系数法法431、世纪公公园板块——价格系系数靠近公园项项目成交均均价：19055元/平米米不靠近公园园项目成交交均价：13712元/平米米1.39世纪公园板板块价格系系数世纪公园板板块价格系系数：1.39价格系数法法442、新江湾湾城板块——板块内内项目价格格研究选取原则：：位于新江江湾城板块块内时间节点：项目一：橡橡树湾成成交均价22000元/平米米项目一：新新城御景成成交均均价22000元/平米新江湾城板板块内项目目成交均价价：22000元/平米米橡树湾新城御景价格系数法法452、新江湾湾城板块——板块边边缘项目价价格研究选取原则：：处于新江江湾城板块块边缘地带带时间节点：项目一：书书香银苑苑成成交均价16381元/平米米项目二：盛盛世新江湾湾成成交均价15730元/平米米新江湾城板板块边缘项项目成交均均价：16055元/平米米书香银苑盛世新江湾湾价格系数法法462、新江湾湾城板块——价格系系数板块内项目目成交价格格：22000元/平米边缘板块项项目成交价价格：16055元元/平米1.37新江湾城板板块价格系系数新江湾城板板块价格系系数：1.37价格系数法法473、本项目目价格系数数本项目价格格系数得出出：世纪公园板板块加上新新江湾城板板块价格系系数的平均均值，即（（1.39+1.37））/2=1.38本项目价格格系数为：：1.38价格系数法法484、本项目目价格定位位—选取原原则选取原则：：由于顾村板板块目前在在售楼盘都都距公园较较远，因而而选取整个个板块的成成交均价作作为该板块块的价格基基数。铂庭绿洲花园新天地荻泾泾花园世纪长江苑苑上投佳园宏润韶光花花园采菊苑古北菊翔苑苑文宝苑本案太和公寓公园价格系数法法494、本项目目价格定位位—价格基基数建立顾村板块价价格基数为为：8000元元/平米价格系数法法504、本项目目价格定位位—系数相相成法本项目价格格定位为：：本项目价格格系数*顾顾村板块价价格基数，，即1.38*8000元/平米=11040元/平米米本项目公寓寓价格定位位为11040元/平米米价格系数法法51示例：莱茵茵美墅价格格定位思路路价格定位独栋别墅定定价法：总总价卡位双拼别墅定定价法：市市场比较法法联体别墅定定价法：产产品价格经经验值系数数折算叠加别墅定定价法：跑跑量产品，，控制总价价定价方法独栋别墅定定价法：总总价卡位独栋定价东部独栋别别墅分布内环内：九间堂传传说说99御御翠园内中环：百富丽山庄庄汤臣臣湖庭花园园汤臣高尔夫夫大华华锦绣华城城中外环：东源丽晶梵梵高高别墅外郊环：万科深蓝棕棕榈榈泉花园生茂养园绿绿洲洲千岛花园园中科大学城城新新浦江城院院墅棕榈泉花园930-1350万万科深蓝800-1160万东源丽晶820-1050万九间堂2880-5600万大华锦绣华城1500-1700万传说991500-3310万汤臣湖庭花园1650-1900万百富丽山庄1300-2000万御翠园2000-3500万汤臣高尔夫1500-2250万本案中科大学城1000-1300万绿洲千岛花园800-1150万生茂养园800-1000万新浦江城院墅1000-1200万九九别墅400-540万爱法奥朗800-900万东方夏威夷650-800万梵高别墅1000-1500万东部独栋别别墅价格梯梯度分析棕榈泉花园930-1350万万科深蓝800-1160万东源丽晶820-1050万九间堂2880-5600万大华锦绣华城1500-1700万传说991500-3310万汤臣湖庭花园1650-1900万百富丽山庄1300-2000万御翠园2000-3500万汤臣高尔夫1500-2250万本案中科大学城1000-1300万绿洲千岛花园800-1150万生茂养园800-1000万新浦江城院墅1000-1200万九九别墅400-540万爱法奥朗800-900万东方夏威夷650-800万梵高别墅1000-1500万由内向外呈呈梯度递减减单套>2000万单套1500-2000万单套1000-1500万单套800-1000万独栋定价独栋别墅总总价落点根据东部区区域独栋别别墅总价梯梯度卡位项目独栋别别墅总价落落点600-800万600-800万独栋定价独栋别墅单单价区间独栋户型地上建筑面积地下建筑面积A-1~3320.35180.07B-1~3,Ba1~2285.33161.84C-1~6,Ca-1~7313.29184.13D-1~2,Da-1~7268.51146.88项目独栋别别墅单价区区间23000-25000元/m2产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)产品附加空间独栋9193.3331270-320地下室双拼4284.5318235-240无地下室联体9526.9946205-210地下室叠加11520.8160190-195无地下室独栋定价双拼别墅定定价法：市市场比较法法步骤一参考别墅项项目确认步骤二参考别墅项项目价格修修正项目双拼别别墅价格步骤三可比项目之之间权重影影响系数对对比双拼别墅项项目定价策策略双拼定价区域双拼别别墅项目分分布沪南公路本案南六公路南瑞别墅花源湾别墅墅花源湾别墅墅南瑞别墅双拼定价项目名称产品形态主力成交面积段项目报价

(元/m2)修正后参考价格(元/m2)花源湾别墅双拼195-261m21400012500南瑞别墅双拼250-300m22000016000修正原则：：花源湾别墅墅目前报价价14000元/m2，08年以以来市场成成交均价为为12000-13000元元/m2南瑞别墅目目前报价20000元/m2，包括地下下室面积，，调整至地地上建筑面面积价格为为16000元/m2区域双拼别别墅价格修修正双拼定价项目权重对对比类别细项标准权重花源湾别墅南瑞别墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值6955.70955.42板块形象定位71007.001007.00交通条件6.5956.18955.87生活配套51005.001005.00基础设施4.51004.501004.50环境资源6.5855.531055.80项目属性地块条件4.5954.281054.49品牌效应51055.251055.51建筑体量41154.601155.29项目配套6905.40955.13景观6804.801205.76服务6804.80803.84产品属性建筑品质6.5805.20904.68立面6804.80904.32户型功能9807.20906.48附加值71057.351158.45科技运用4.5803.60953.42合计100

91.18

90.96双拼定价双拼产品单单价区间

花源湾别墅南瑞别墅均价1250016000权重系数91.1890.96实际参考价格1371017591本项目参考价格15650项目双拼别别墅参考单单价均值：：15600元/m2双拼定价双拼产品总总价区间项目双拼别别墅参考总总价区间：：360-380万万产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195双拼定价联体别墅定定价法：产产品价格经经验值系数数折算根据实践操操作经验，，一般项目目中双拼别别墅与联体体别墅单价价比值为1.1-1.3，在在此取中间间值1.2，则：双拼别墅参参考单价：：15650元/m2单价比值：：双拼/联联体=1.2项目联体别别墅单价区区间：13042元/m2项目联体别别墅参考单单价均值：：13000元/m2联体别墅单单价区间联排定价项目联排别别墅参考总总价区间：：265-275万万产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195联体别墅总总价区间联排定价叠加别墅定定价法：跑跑量产品，，控制总价价产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195项目叠加产产品处于隔隔河的B7地块，作作为稀释容容积率产品品，占本案案总体量的的33%，，基于所处处地块位置置的劣势及及产品的体体量，建议议在实际销销售中采用用总价控制制的策略，，以保证该该产品线迅迅速跑量。。同时从区域域市场客户户对价格的的接受度研研究发现，，该类产品品的单价以以10000元/m2为价格门槛槛。综合以上分分析，建议议：叠加产品单单价落点：：10000元/m2叠加产品总总价区间：：190-200万叠加定价资金回笼预预期项目总销约5.27亿双拼均价：24000元/m2独栋建面：9193.33m2约2.21亿均价：15600元/m2建面：4284.53m2约0.67亿+叠加均价：10000元/m2建面：11520.81m2+约1.15亿双拼均价：13000元/m2建面：9526.99m2约1.24亿+项目开盘价价格制定策策略项目静态价价格形成方方法市场比较法法总价卡位法法价格系数法法入市价格策策略入市价格形形成73万安金邸价价格建议报报告谨呈：农工工商房产版权声明：：本文仅供客客户内部使使用，版权权归上海同同策房产咨咨询股份有有限公司所所有，未经经同策书面面许可，不不得擅自向向其它任何何机构和个个人传阅、、引用、复复制和发布布报告中的的部分或全全部内容。。：价格建议报告2009/1274目标下的市市场研究价格建议项目背景及及核心问题题75主要经济指标总用地面积68540平方米总建筑面积87456平方米商业建筑面积3683平方米住宅建筑面积68538平方米住宅类别小高层、花园洋房、联体容积率1.00建筑密度29.97%绿化率30.36%总户数578户车位地下171/地上270项目背景朱泾万安街街龙头地段段，上风上上水，高品品质低密度度社区76联排洋房公寓双拼掘石港东林河东林东街万安街胜利街滨河路项目目背背景景序号形态楼号面积（m2）1小高层3#5831.562多层7#971.7538#2915.25420#1943.5525#1943.56别墅11808.6714808.6815808.6916536.61017808.61118536.61221808.61322808.61423536.61526536.61627808.61728536.618291206.61930536.620341206.62135536.622商A1699.08合计面积27134.24首批批可可售售房房源源首批批可可售售房房源源共共27000㎡㎡，，其其中中小小高高层层5831㎡㎡，，花花园园洋洋房房7774㎡㎡，，别别墅墅11830㎡㎡77价格格目目标标2010年年1月月30日日首首次次开开盘盘，，产产品品有有公公寓寓、、花花园园洋洋房房和和联联排排别别墅墅，，开开盘盘完完成成90%销销售售率率速度度目目标标2010年年年年中中前前房房源源全全部部开开完完，，首首次次开开盘盘后后9个个月月内内基基本本上上完完成成项项目目的的销销售售4季度1季度2季度项目目工工程程及及营营销销节节点点预预估估：：工程程进进度度营销销节节点点首批批房房源源达达预预售售标标准准2009年年1月月底底首首次次开开盘盘进场场及及蓄蓄水水价格格目目标标速度度目目标标价格格目目标标价格格目目标标整盘盘目目标标首次次开开盘盘项目目背背景景项目目目目标标：：2010年年第二二次次开开盘盘第三三次次次次开开盘盘第二批房房源达预预售标准准第三批房房源达预预售标准准78本项目入入市价格格策略？？首批房房源开盘盘均价？？在首次开开盘价格格的基础础上，各各产品线线整盘均均价？Q1:Q2:基于对目目标的理理解，我我们将回回答以下下两个核核心问题题：核心问题题79项目背景景及核心心问题目标下的的市场研研究价格建议议宏观市场场研究外围市场场研究市场研究究框架区域市场场研究客户落点点梳理80宏观市场场研究洞悉未来来宏观大大势，是是本案的的立足根根本！81宏观市场场08年下下半年，，一场金金融风暴暴席卷全全球，从从10月起，，中央密密集发布布了以救救市为目目的一系系列政策策82上海市自自07年年“9··27新新政”出出台，，成交量量开始直直线下降降，随后后在一定定幅度内内波动，，整体成成交低迷迷，直至至08年年“10·28新政””出台及及政府救救市措施施的刺激激，成交交量从09年初初开始回回升，目目前整体体表现出出“量价价齐升””。09年1-10月，商商品住宅宅累计成成交1485万万㎡，与08年同同期相比比增加98%，，超过08年全全年的成成交面积积（08年全年年成交897.8万㎡㎡）；受制于供供应量影影响，10月全全市商品品住宅成成交107万方方，成交交均价高高达17102元/平平方米。。二套房政政策出台台，打压压楼市政府救市市政策出出台08年市市场调整整受政策利利好刺激激，刚需需、改善善需求、、投资逐逐次成为为市场主主力，09年1-10月，商商品住宅宅累计成成交1485万万㎡，成成交量同同比激增增98%宏观市场场831/6/2023在09年市市场的的成交交量爆爆发性性增长长态势势下，，2010年年的市市场走走势是是否依依然乐乐观？？宏观市市场中国房房地产产特征征：政政策导导向的的市场场84楼市政政策已已发生生微妙妙转向向，政政府态态度由由原来来的积积极支支持改改为温温和调调整，，甚至至部分分领域域（如如二套套房、、首付付比例例、贷贷款利利率））已经经明显显收紧紧宏观市市场85紧缩性性房地地产调调控政政策最最快将将在明明年二二季度度出台台在实体体经济济恢复复后，，GDP增长长目标标的实实现得得以保保证，，政府府或将将出手手打击击房地地产市市场，，避免免资产产泡沫沫的出出现，，紧缩性性房地地产调调控政政策最最快将将在明明年二二季度度出台台，近期主主要采采用较较温和和的调调控手手段今年四四季度度到明明年上上半年年，国国民经经济正正处于于企稳稳回升升的关关键时时期，，外需需萎缩缩的局局面及及影响响还在在持续续，房房地产产开发发投资资和居居民购购房消消费仍仍是促促进宏宏观经经济平平稳增增长的的重要要选择择。实体经经济恢恢复后后，楼楼市可可能成成为打打压对对象，，紧缩缩性房房地产产调控控政策策最快快将在在明年年二季季度出出台房地产产政策策日前，，在中中国房房地产产业协协会、、中国国指数数研究究院等等机构构日前前主办办的““亚亚洲国国际地地产投投资交交易会会”上上，与与会专专家认认为，，紧缩性性房地地产调调控政政策最最快将将在明明年二二季度度出台台。86加强保保障房房建设设土地登登记强调耕耕地保保护20052006200820072009金融政政策税收政政策土地政政策市场政政策国八条条新国八八条购房实实名制制国六条条70/90严控外外资购购房自住房房销售售征税税二手房房交易易征个个人所得税税贷款企企业资资质限限定外汇结结汇金金额限限定上调住住房贷贷款首首付和利率率房产商商企业业所得得税重重申加大非非商品品房土土地供供应严控低低密度度住宅宅土地地供应应加大闲闲置土土地处处置力力度调高存存贷款款利率率加强房房地产产信贷贷管理理通知知明确自自住房房首付付比例例强征二二手房房交易易个人所所得税税调高存存款准准备金金率提高二二套房房首付付和利利率加大保保障性性住房房力度度严控经经济试试用房房标标准重申闲闲置土土地清清理上调存存款准准备金金率加强保保障性性安居居住房房重申二二套房房信贷贷政策策清理改改变性性质和和提高高容积率率的房房产项项目减少不不合理理需求求加加强强民生生保障障清算土土地增增值税税促进合合理利利用调调整利利用结结构整体来来看，，09年以以后，，全国国商品品房销销售火火爆、、价格格暴涨涨，相相关政政策层层面的的调控控将加加大后后期整整体宏宏观市市场走走势的的不确确定性性研究开开征物物业税税国家出出台土土地增增值税税清算算管理理规程程上海出出台一一系列列税费费减免免政策策银监会会强化化贷款款流向向管理理新增贷贷款比比例下下降减少流流动性性防防止楼楼市及及经济济过热热增加交交易及及持有有成本本抑抑制制投机机需求求宏观市市场87881/6/2023881/6/20232010年年市场预期期导致因素世界经济虽虽然仍未走走出金融危危机的阴影影，但中国整体经经济仍在不不断好转，，并且通胀胀预期依旧旧在市场过于于火爆，有有滋生房地地产泡沫风风险预期下下，国家再再次重申严控二二套房贷款款政策市场有效需需求客户减减少，后市信心受受影响房屋保值增增值功能及及需求依然然存在未来房产市市场趋于平平缓，需谨谨慎应对价格暴涨已已经超越消消费者承受受力，金融融、宏观政政策收紧，，预计2010年年房产市场场趋于平缓缓，需谨慎慎应对宏观总结88外围市场研究选取金山新新城板块，，该板块交交投活跃，，市场竞争争充分，作作为本区域域价格水平平的参考89公寓市场场90金山新城城龙泽园宝华海湾湾城石化区域域区域在售公寓项目区域项目名称形态新城区龙泽园小高层金悦华庭联排、多层、小高层金山卫镇御景龙庭小高层、联排石化街道宝华海湾城小高层、叠加华府海景高层金悦华庭庭华府海景景本案公寓市场场目前区域域内在售售公寓项项目主要要集中在在新城区区和石化化街道金山卫镇镇御景龙庭庭91华府海景景目前报报价为18000元/平方米米月成交走走势华府海景景公寓于于09年年7月底底开盘价价格13000元平方方米，开开盘至今今均价13500元/平方米米，目前前随着金金山市场场迅速价价格上涨涨该楼盘盘目前已已报价18000元/平方米米09年9-11月周成成交走势势占地面积建筑面积容积率总户数3.6万平方米9万平方米2.5424户总体量已推未推网上存量9万平方米424套0套82套华府海景景92龙泽园二二期报价价9500元/平方米米月成交走走势龙泽园二二期海望望龙泽园园公寓十十月底开开盘均价价9000元/平方米米，开盘盘至今均均价9100元元/平方方米，未未来还有有一批房房源目前前报价9500元/平平方米；；09年9-11月周成成交走势势占地面积建筑面积容积率总户数10.5万平方米19.5万平方米1.81102户总体量已推未推网上存量19.5万平方米916套预计186套263套龙泽园二二期93宝华海湾湾城目前前报价9500元/平平方米月成交走走势宝华海湾湾城公寓寓自开盘盘时7300元元/平方方米的均均价一路路上涨，，整盘均均价7500，，经过4个月涨涨幅目前前报价近近9500元/平方米米；09年9-11月周成成交走势势占地面积建筑面积容积率总户数17万平方米20万平方米1.51400户总体量已推未推网上存量20万平方米1100套预计300套411套宝华海湾湾城94金悦华庭庭下月将将推出一一批新房房源，预预计售价价在7500元元/平方方米月成交走走势金悦华庭庭公寓于于09年年7月底底开盘价价格5700元元/平方方米，开开盘至今今均价6500元/平平方米，，该楼盘盘下月将将推出一一批新房房源预计计售价在在7500元/平方米米09年9-11月周成成交走势势占地面积建筑面积容积率总户数11万平方米17万平方米1.2640户总体量已推未推网上存量17万平方米450套200套90套金悦华庭庭95御景龙庭庭占地面积建筑面积容积率总户数13万平方米22万平方米1.491592户总体量已推未推网上存量20万平方米282套0套0套月成交走走势09年9-11月周成成交走势势御景龙庭庭公寓10.29首次次开盘均均价6000元元/平方方米，11.27开盘盘均价7200元/平平米，已已全部售售磬，下下批开盘盘约在明明年3月月。御景龙庭庭下批约约在明年年3月开开盘，目目前均价价7200元/平方米米96类型项目名称占地面积总建筑面积容积率客户特征09年至今推案/去化目前报价高端投资项目华府海景3.58万m28.96万m22.5市区投资客，部分本地高端客户424/34218000高端项目龙泽园10.6万m219万m21.8本地高端客户，政府官员106/989500宝华海湾城17万m220万m21.2本地高端客户，周边区域客户1104/6939500中端项目御景龙庭13万㎡22万㎡1.49本地中高端客户282/2827200金悦华庭11.59万m211.91万m21.0本地中高端客户450/907500公寓市场场小结目前区域域高端公公寓项目目报价已已达9500元元/平方方米，中中端主力力均价约约为7200-7500元/平方米米97别墅市场场98金山新城城宝华海湾湾城石化区域域区域在售公寓项目区域项目名称形态金山新城龙湾华庭联排别墅金悦华庭联排别墅金山卫镇御景龙庭联排别墅石化街道宝华海湾城叠加别墅金悦华庭庭本案项目地图图目前区域域内在售售别墅项项目主要要集中在在新城区区和石化化街道金山卫镇镇御景龙庭庭龙湾华庭庭99龙湾华庭庭目前价价格为11000元/平方米米，明年年3月新新上市房房源报价价13000元元/平方方米月成交走走势龙湾华庭庭联排别别墅目前前价格为为11000元元/平方方米，下下批房源源将于明明年3月月上市预预计均价价13000元元/平凡凡米；占地面积建筑面积容积率总户数7.6万平方米9.1万平方米1.2240户总体量已推未推网上存量9.1万平方米158套82套17套龙湾华庭庭09年9-11月周成成交走势势100宝华海湾湾城叠加加别墅目目前报价价11000元元/平方方米月成交走走势宝华海湾湾城叠加加别墅与与9月开开盘，开开盘均价价与9500元元/平方方米，开开盘至今今均价约约10000元元/平方方米，目目前报价价已至11000元平平方米占地面积建筑面积容积率总户数17万平方米20万平方米1.2298户总体量已推未推网上存量20万平方米100套198套45套宝华海湾湾城09年9-11月周成成交走势势101占地面积建筑面积容积率总户数13万平方米22万平方米1.49155户总体量已推未推网上存量20万平方米28套0套0套御景龙庭庭月成交走走势09年9-11月周成成交走势势御景龙庭庭别墅10.29首次次开盘，，均价8500元/平平方米，，11.27开开盘均价价10000元元/平米米，已全全部售磬磬，下批批开盘约约在明年年3月。。御景龙庭庭下批约约在明年年3月开开盘，目目前均价价约10000元/平平102月成交走走势金悦华庭庭项目于于09年年7月上上市，开开盘价格格为8000元元/平方方米，开开盘至今今项目均均价为8600元/平平方米，，下批房房源预计计在明年年开盘报报价在10000元/平米占地面积建筑面积容积率总户数11万平方米17万平方米1.2150户总体量已推未推网上存量17万平方米98套52套42套09年9-11月周成成交走势势金悦华庭庭目前均均价为9800元/平平方米，，预计下下批房源源上市均均价在10000元/平方米米金悦华庭庭103项目名称占地面积总建筑面积容积率客户特征09年至今推案/去化目前价格龙湾华庭7.58m29.1m21.2市区投资客，部分本地高端客户158/14111000宝华海湾城17万m220万m21.2本地高端客户，周边区域客户100/5510000金悦华庭11.59万m211.91万m21.0本地中高端客户150/1089800御景龙庭13万㎡22万㎡1.49本地中高端客户28/2810000别墅市场场小结目前区域域别墅项项目成交交均价9800-11000元/平平方米104市场总结结金山公寓寓均价经经历近期期高速上上升后，，区域中中端主力力均价在在7200-7500元/平平方米，，以龙泽泽园、宝宝华海湾湾城为代代表的品品质项目目价格已已达9500元元/平方方米金山新城城市场作作为金山山市场价价格标杆杆板块，，价格走走出了一一波快速速上涨行行情，对对朱泾市市场形成成较好的的支撑目前区域域别墅项项目成交交均价9800-11000元/平平方米105区域市场研究究106107朱泾一手手房市场场107108一期售罄二期8月开盘三期预计10年5月后开盘一期产品品共推出出450套房源源，其中中花园洋洋房30套，多多层420套；；现已售售罄。二期开盘盘前绝大大多数产产品已售售罄，目目前仅剩剩余洋房房产品中中个别一一楼单位位，二期期全盘均均价约6900-7000元元/平。。三期预计计于10年6月月后开盘盘。尚城府邸邸项目成交交月走势势项目成交交周走势势作为目前前区域唯唯一在售售楼盘，，尚成府府邸二期期基本售售罄，二二期全盘盘均价约约6900-7000元/平平方米108109一手房推推量区域住宅宅市场潜潜在供应应主要集集中在2010年下半半年-2011年上半半年，与与本案推推案周期期基本无无重合，，项目具具有一定定价格主主动权项目名称未推量预计2010上半年推量预计2010年下半年推量预计2011年上半年推量预计2011年下半年推量尚成府邸公寓2万m22万m2万安世家华园公寓4.2万m22万m22.2万m2别墅1.6万m21.6万m2金榜逸家公寓4.1万m22万m22.1万m2南分区E1东地块公寓7.7万m24万m23.7万m2别墅1.2万m21.2万m2总计20万平米左右1.6万m27.2万m28.3万m23.7万m2109110朱泾二手手房市场场110项目分布布红菱苑珠溪苑弘泽阳光光苑森海豪庭庭金玉良苑苑汇佳新苑苑紫金名苑苑项目名称总体量（万平方米）容积率总户数产品形态开盘时间红菱苑101.2712小高层05-01朋鑫苑11.1100多层05-05弘泽阳光园7.61.1638小高层、多层04-06金玉良苑121.3429小高层、多层03-06紫金名苑90.9472独栋、联排、小高层05-10汇佳新苑151604小高层、多层03-11森海豪庭101.2612多层04-12华光紫荆苑13.451.22500小高层、多层04-06珠溪苑0.7671.274多层09-01选取区域域5年以以内次新新二手房房项目9个，市市场代表表性较好好。项目分布布华光紫荆荆苑朋鑫苑111红菱苑项目名称：红菱苑绿化率：52％项目地址：秀州街718弄占地面积：8.2万方容积率：1.2建筑面积：10万方建筑类别：高层首次开盘：2006年10月14日总户数：710户车位比：1：0.75入住时间：2006年12月31日物业公司：上海大慈物业管理有限公司开发商：上海康发房产经营有限公司物业费：1.35元/平米3/2/2135㎡单价8000元/㎡总价108万3楼/共11楼普装3/2/2131.56㎡单价7612元/㎡总价100万10楼/共11楼毛坯3/2/2132㎡单价8258元/㎡总价109万11楼/共11楼普装该案目前前二手房房挂牌价价格：※剔除装装修费用用，目前毛坯坯报价在在7500—7700左右，，实际成成交价格格在7200-7500左右右112远策紫金金名苑项目名称：紫金名苑绿化率：38.5％项目地址：众安街389弄占地面积：10万方容积率：0.895建筑面积：8.95万方建筑类别：多层、小高层、联排别墅、独栋别墅首次开盘：2005-10-29总户数：471户车位比：1：0.75入住时间：2006-12-01物业公司：深圳和平物业公司开发商：上海远策置业发展有限公司物业费：1.6元-2.4元/㎡2/2/192㎡单价7609元/㎡总价70万1楼/共11楼毛坯3/2/2125㎡单价7840元/㎡总价98万1楼/共6楼普装该案目前前二手房房挂牌价价格：※剔除装装修费用用，目前毛坯坯报价在在7500—7700左右，，实际成成交价格格在7200-7500左右右113弘泽阳光光园项目名称：弘泽阳光园绿化率：38%项目地址：朱泾镇公园路2号占地面积：6.4万方容积率：1.25建筑面积：8万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：

2004-08-31

总户数：600户车位比：1：0.67入住时间：2005-12-31物业公司：上海殷润物业管理公司开发商：上海标力房地产开发有限公司物业费：小高层：1.15元/平米多层：0.65元/平米该案目前前二房挂挂牌价格格2/2/187㎡单价7816元/㎡总价68万1楼/共6楼普装3/2/2126㎡单价8333元/㎡总价105万3楼/共6楼精装4/2/2151㎡单价7483元/㎡总价113万6楼/共11楼普装※剔除装装修费用用，目前毛坯坯报价在在7200—7500左右，，实际成成交价格格在6900-7200左右右114华光紫荆荆苑项目名称：华光紫荆苑绿化率：40%项目地址：塘园路521号占地面积：11万方容积率：1.22建筑面积：13.45万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：2004年6月总户数：500户车位比：1：0.66入住时间：2005年12月物业公司：上海华榭物业公司开发商：上海华邸房地产公司物业费：高层：1.20元/平米多层：0.8元/平米2/2/186.96㎡单价7475元/㎡总价65万3楼/共6楼毛坯3/2/2121㎡单价7603元/㎡总价92万1楼/共11楼普装3/2/2126㎡单价7143元/㎡总价90万6楼/共6楼毛坯该案目前前二手房房挂牌价价格：※剔除装装修费用用，目前毛坯坯报价在在7100—7400左右，，实际成成交价格格在6800-7200左右右115金玉良苑苑项目名称：金玉良苑绿化率：46%项目地址：罗星南路303弄占地面积：8万方容积率：1.27建筑面积：12万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：2004-9-30总户数：1000户车位比：1：0.3入住时间：2005-12-31物业公司：深圳职茂物业管理有限公司开发商：上海金韵房地产发展有限公司物业费：高层：1.30元/平米多层：0.8元/平米2/2/197㎡单价7629元/㎡总价74万4楼/共6楼精装3/2/2129㎡单价6434元/㎡总价83万1楼/共11楼毛坯3/2/2138㎡单价7101元/㎡总价98万6楼/共6楼毛坯该案目前二手手房挂牌价格格：※剔除装修费费用，目前毛坯报价价在6400—7100左右，实际际成交价格在在6200-6800左左右116汇佳新苑项目名称：汇佳欣苑绿化率：40%项目地址：罗星南路258弄占地面积：9.33万方容积率：1.20建筑面积：11.5万方建筑类别：多层、小高层首次开盘：2005-04-28总户数：920车位比：1：0.56入住时间：2005-12-31物业公司：上海兴虹物业