世创沈阳永嘉浑南项目定价策略报告

大连永嘉项目定价方案世创沈阳2007楼盘定价是项目正式面向市场的极为关键的一步，它承接着项目的市场导入、预热和内部认购、销售等，认购最为重要是的形象传播、营造声势、聚集人气。前言目录蓄客方式市场定价认购活动流程市场定价市场定价区域类比楼盘价位核算销控考虑九如溪谷香格蔚蓝穗港·公园里区域类比楼盘九如溪谷项目位置上市情况价位蒲河新城人和街168号1.2期07年5月中旬高层均价4200元/㎡是典型以建筑规划作为营销诉求的项目，其倡导的“合院文化”已经成为沈阳别墅市场上比较引人注目的“文化”比较理由香格蔚蓝项目位置上市情况价位东陵区桃仙大街6号06年11月均价4350元/㎡是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是3期比较理由穗港·公园里项目位置上市情况价位理想新城西侧2007年5月初均价约5500元/㎡是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是3期比较理由评估准则：以消费者普遍关注的项目素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素；根据各项目的评估因素与本项目相比的优劣程度赋予其不同的评估系数，分别为0.05（对比最大）、0.025（对比较大）、0.01（对比较少）、0.005（对比最少）；设本项目基准分为1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为0；价格预估一产品类型入市价格（元/㎡）别墅4300价位核算（1））各竞竞争项项目得得分依据市市场比比较法法对比地理品牌自然建筑户型销售自身项目销售园林得分因素位置环境风格价格配套规模情况景观项目

香格蔚蓝-0.01-0.010-0.02500.0050.0250.050-0.0251.01公园里000.025-0.0250-0.02500.050.005-0.0251.005九如溪谷-0.010.010.05000.02500.0250.05-0.0251.125（2））各竞竞争项项目权权重注：属属于第第一竞竞争圈圈层的的项目目竞争争权重重为50%，第第二竞竞争圈圈层为为30%，，全部部竞争争项目目权重重之和和为100%。。序号楼盘竞争圈层权重1香格蔚蓝230%2公园里320%3九如溪谷150%（3））市场场比准准均价价注：上上表中中销售售价为为实收收均价价。表格说说明：：市场场比准准均价价计算算公式式：（1））y=项目目实际际均价价/分分数*权重重（2））X=y1+y2+y3…+y10（3））X为为市场场比准准均价价，y为竞竞争项项目权权重均均价项目名称销售均价（元/㎡）项目分数竞争权重权重均价（元）香格蔚蓝43501.0130%1292.1公园里56001.00520%1114.4九如溪谷42501.12550%1888.9项目均价4295.4通过市市场比比较法法：将将本项项目同同竞品品项目目的比比较，，我们们认为为别墅开开盘实实收均均价在在4300元元/㎡㎡左右是符合合目前前市场场的整整体行行情的的评估准准则：：以消费费者普普遍关关注的的项目目素质质作为为本项项目与与竞争争对手手的对对比评评估因因素；；根据各各项目目的评评估因因素与与本项项目相相比的的优劣劣程度度赋予予其不不同的的评估估系数数，分分别为为0.05（对对比最最大））、0.025（对对比较较大））、0.01（（对比比较少少）、、0.005（（对比比最少少）；；设本本项目目基准准分为为1.0分分，竞竞争项项目比比本项项目好好的因因素按按评估估系数数加分分，差差的减减分，，相等等为0；价格预预估二二产品类型入市价格（元/㎡）洋房3950（1））各竞竞争项项目得得分依据市市场比比较法法对比地理品牌自然建筑户型销售自身项目销售园林得分因素位置环境风格价格配套规模情况景观项目

信盟花园-0.010.0050.025-0.025-0.010.0100.0250.025-0.0251.02奥园-0.02500.05-0.025-0.01-0.010.0250.0250.025-0.0251.03中体花园-0.01-0.010.05-0.025-0.010.01000.025-0.0251.005（2））各竞竞争项项目权权重注：属属于第第一竞竞争圈圈层的的项目目竞争争权重重为50%，第第二竞竞争圈圈层为为30%，，全部部竞争争项目目权重重之和和为100%。。序号楼盘竞争圈层权重1信盟花园1.0230%2奥园1.0350%3中体花园1.00520%（3））市场场比准准均价价注：上上表中中销售售价为为实收收均价价。表格说说明：：市场场比准准均价价计算算公式式：（1））y=项目目实际际均价价/分分数*权重重（2））X=y1+y2+y3…+y10（3））X为为市场场比准准均价价，y为竞竞争项项目权权重均均价项目名称销售均价（元/㎡）项目分数竞争权重权重均价（元）信盟花园39001.0230%1147.1奥园42001.0350%2038.8中体花园37001.00520%736.3项目均价3922.2通过市市场比比较法法：将将本项项目同同竞品品项目目的比比较，，我们们认为为洋房开开盘实实收均均价在在3950元元/㎡㎡左右是符合合目前前市场场的整整体行行情的的销控考考虑目前现现有的的蓄客客情况况上看看，对对公寓寓类产产品市市场认认知度度不高高，消消费市市场需需要培培育，，而本本项目目的蓄蓄客期期短；；另外外，对对既有有洋房房又有有别墅墅的项项目来来说，，常规规的操操作手手法是是售别别墅控控洋房房，别别墅是是成本本，洋洋房是是利润润，而而且先先售别别墅可可以提提高楼楼盘品品质，，反之之亦然然。建议本本次推推出房房源为为A组组团（（非公公寓产产品））具体房房源为为：别别墅59套套，洋洋房24套套（共共计83套套）蓄客方方式米拉晶晶典项项目蓄蓄客方方式采用：：方式式三（（有内内部认认购日日：蓄蓄客期期交钱钱：不不能确确定房房源））原因：：1、、米拉拉晶典典目前前的营营销周周期短短和现现有蓄蓄客准准备不不充分分2、、市市场场供供应应量量比比较较大大的的，，客客户户可可供供选选择择的的范范围围比比较较大大3、、帮帮助助开开发发商商解解决决少少量量的的项项目目资资金金4、、便便于于营营销销相相关关人人员员客客观观的的对对本本项项目目把把控控具体体操操作作蓄客客期期内内，，先先通通过过包包括括线线上上媒媒体体等等众众多多媒媒体体进进行行强强力力推推广广，，一一周周后后，，开开始始接接受受诚诚意意金金排排号号，，诚诚意意金金的的排排号号顺顺序序就就是是其其开开盘盘时时的的选选房房顺顺序序。。认购购活活动动流流程程活动动安安排排活动动线线索索会场场布布置置人员员安安排排具体体安安排排费用用预预算算媒体体配配合合物品品列列表表1、、活活动动内内容容：：诚诚意意金金选选房房2、、活活动动时时间间：2007年年7月月7日日3、、活活动动地地点点：现现场场售售楼楼部部4、活活动人人员员：领领导导、、嘉嘉宾宾、、工工作作人人员员领导导/嘉嘉宾宾：开开发发商商领领导导媒体体人人员员：《《辽辽沈沈晚晚报报》》、、《《华华商商晨晨报报》》、、《《时时代代商商报报》》、、《《沈沈阳阳日日报报》》、、《沈沈城城楼楼市市》》，，各各一一名名记记者者参参与与活活动动。。主持持人人：请请有有经经验验主主持持人人1名名活动动安安排排来宾宾接接待待活动动线线索索流程程认认知知及及价价格格公公示示圈出出备备选选房房源源选定定房房源源签订订选选房房通通知知单单结束束1、、来来宾宾接接待待来宾宾接接待待一一方方面面可可体体现现活活动动的的庄庄严严、、正正式式性性，，别别一一方方面面可可对对来来宾宾、、来来访访人人员员做做个个详详细细登登记记，，积积累累客客户户资资料料为为今今后后的的各各阶阶段段销销售售周周期期奠奠定定基基础础。。3、、圈圈出出备备选选房房源源由相相关关销销售售人人员员为为其其自自己己客客户户圈圈出出适适合合各各自自客客户户的的房房源源。。2、流程程认知及及价格公公示售楼处设设置流程程易拉宝宝和销控控板（包包括价位位），让让每位选选房者清清楚活动动流程和和每套房房源的价价位情况况4、选订订房源按诚意金金的先后后顺序一一一上台台选订房房源。5、签订订选房通通知单客户选房房成功后后，签订订选房通通知单，，最终确确定选择择房源。。1、签到到区：米拉晶晶典大门门。2、公示示区：签到区区一侧，，放置房房源表、、活动说说明易拉拉宝等3、选房房区：放置房房源表4、确认认区：选房区区一侧出出口区域划分分（区域划分分以实际际效果为为准，按按照不同同区域划划分）活动时间间：2007年年7月7号1、提前前布置活活动场地地，包括括人员安安排、道道具准备备等，为为活动的的顺利进进行做准准备。2、活动动相关人人员到场场就位，，工作人人员再次次检查活活动场地地布置。。安排两名名工作人人员在活活动入场场（口））处负责责到场人人员的签签到工作作。4、9：：58分分本次活活动正式式开始。。5、由开开发商领领导致欢欢迎词，，宣读本本次活动动流程。。6、选房房开始，，选房者者依先后后顺序选选房7、选房房者签选选房通知知单，选选房结束束。8、活动动之前3天，由由销售人人员通知知各自客客户选房房。具体安排排活动总负负责——周总总：负责责活动总总体进展展。现场总协协调——吉引引：协调调现场各各工序间间工作。。道具准备备——非销销售人员员2人：：负责提提供活动动所需材材料及用用品。会场签到到——非销销售人员员2人：：接待嘉嘉宾签到到、引导导入场。。会场协调调——非销销售人员员4人：：安排会会场协调调。人员安排排为便于项项目传播播，树立立项目形形象，保保证本次次活动最最大程度度支援销销售，““米拉晶晶典”认认购庆典典离不开开媒体宣宣传的配配合。媒体定为为：《辽辽沈晚报报》、《《华商晨晨报》、、《时代代商报》》、《沈沈阳日报报》、《《沈城楼楼市》媒体配合合物品列表表名称数量到位期限备注拱门1个活动前一天

空飘2个活动前一天

花篮8个活动前一天

诚意金订单200张活动前一天

展板3个活动前一天

易拉宝2个活动前一天

主题喷绘1个活动前一天

条幅3幅活动前一天

盆景300盆活动前一天

工作证20个活动前一天

地毯1副活动前一天

费用包括括：物料料备用费费、餐费费（媒体体人员））、礼仪仪人员费费用等等等暂订为：：2万元元整费用预算算宣传易拉拉宝文字字内容米拉晶典典商品房房诚意金金说明一诚意意金属性性1需客客户自愿愿签订<<米拉拉晶典商商品房订订购意向向登记书书>>,并向其其开发商商缴纳订订购诚意意金每套套壹万元人民币币。2此缴缴纳订购购诚意金金的先后后顺序就就是米拉拉晶典最最终的正正式选房房顺序。。3<<米拉晶晶典商品品房订购购意向登登记书>>载明明的选房房顺序号号只作为为米拉晶晶典______________(商品品房组团团识别名名称)正正式选房房认购的的先后顺顺序。4同一一身份证证限填壹壹份〈〈〈米拉晶晶典订购购意向登登记书〉〉〉，每每分〈〈〈米拉晶晶典订购购意向登登记书〉〉〉可认认购两套套该组团团商品房房。5交纳纳诚意金金后客户户在任何何时间内内不得将将本订购购意向登登记书的的权利和和义务转转让给他他人(直直系亲属属除外,但应提提供相应应证明,并在诚诚意金转转为定金金前办理理相关转转名手续续,正式式选房认认购活动动当天恕恕不办理理)6交订订客户应应按米拉拉晶典售售楼处电电话通知知要求的的时间,持本意意向登记记书,诚诚意金收收据,本本人身份份证,到到米拉晶晶典售楼楼处参加加该商品品房的正正式认购购活动,逾时视视同客户户放弃其其正式认认购选房房顺序权权;受人人委托前前来办理理的,应应携带委委托书,代理人人和委托托人的身身份证原原件,<<米拉拉晶典订订购意向向登记书书>>,诚意金金收据;代理法法人前来来办理的的,应携携带委托托代理证证明及法法人与代代理人身身份证明明,<<米拉拉晶典订订购意向向登记书书>>,诚意金金收据。。7客户户若放弃弃（购买买