世联经典-合肥汽配城项目概念构想

合肥汽配城项目概念构想住宅篇项目定位项目分析市场概况(附件）优势(Strength)项目SWOT分析紧临长江东路，交通便捷；开发商的创新意识和城市责任感；老汽配城的知名度和号召力；离市中心较近；项目旁有中小学，教育配套齐全；劣势（Weakness）项目SWOT分析周边为汽配市场和旧住宅区，形象较差；紧临主干道，噪音、尘土污染严重；项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；地块规模较小，规模效应不明显；周边配套不完善；机会（opportunity）项目SWOT分析合肥房地产市场的稳健发展；区域市政配套的逐步完善；华东市场经过调控后现已慢慢复苏；东区小户型市场的空缺；挑战（Threat）项目SWOT分析区域内同期入市楼盘的竞争威胁；房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低；项目SWOT策略利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会利用产品创新填补区域空白发挥商务办公市场优势规避区域的负面信息，强化区域未来的优势商务+居住的双重功能，提升应变强化业绩利用汽配城的知名度和与市中心的距离，弱化区域概念抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度以服务赢得客户挖掘产品价值弱化区域概念创新的营销手段产品的差异化SO策略WO策略WT策略ST策略项目SWOT策略基本策略：建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势；商务和居住功能的综合考虑，顺应地块特征；创新制胜和差异化产品和营销策略弱化东区的负面信息和区域概念项目定位项目分析市场概况(附件）项目定位以市场为导导向的前瞻瞻性规划将居住文化化注入项目目的开发理理念高性价比的的升级换代代产品找准主调，，不要失去去自己的方方向!定位战略建建议我们拒拒绝纯纯住宅宅项目价值判断地块西北北向汽配城东向老住宅楼西向天长路南向长江东路西临天长路路（汽配一一条街），，环境比较较吵杂，居居住氛围不不浓路对面是汽汽配沿街门门面和旧住住宅楼，景景观较差西——闹北——闹北向为规划划中的新汽汽配城，环环境比较杂杂乱吵闹*城市主主干道长江江东路，交交通便利，，但噪音尘尘土污染严严重*路对面面是金太阳阳家具城，，环境比较较吵杂东——较静静南——闹地块东面为为旧的居民民区，环境境较安静，，但景观不不佳目前为2栋栋待拆迁的的商办楼，，拆迁进度度未定；地块成长条条形，规划划难度不大大；地块东西向向存在高差差地块内部项目价值判断繁闹繁闹较静繁闹地块价值判判断：地块南向临临主干道，，西向临汽汽配一条街街，北面为为汽配城，，两面临街街，环境吵吵闹，更适适合商务功功能。长江东路天长路汽配城结论：1、项目三三面受噪音音影响，不不适合居住住，适宜商商务用途；；2、项目两两面临街，，为了提升升项目价值值，可考虑虑开发沿街街商业，。。商住两用的的商务公寓寓可商：即项目长江江东路在规规划上要顺顺应城市发发展，在项项目建筑规规划设计时时充分考虑虑道路未来来商务办公公的需求。。可住：依据区域现现状，定位位住宅，开开发的风险险最低，能能够有利于于项目利润润的快速回回收。可投资：项目所在区区域尽管目目前较落后后，但随着着区域生活活及交通配配套的成熟熟，区域价价值将逐步步放大，为为促进投资资，项目应应兼顾中小小户型。中小企业的的迅速发展展，对于中中低端商务务办公有较较大的需求求商务公寓的的市场现状状：商务公寓市市场需求由由于更强调调成本和便便捷，对于于周边配套的需求也也会相对不不高，因此此，项目自自身在商业业功能上的考虑可满满足商务公公寓的市场场需求。合肥经济的的不断发展展，促进了了小型商务务需求的市市场量进一一步放大。案例A：北京SOHO现代城城位于朝阳CBD核心心区东北方方向，两面面临道路，，东向临城城市干道四四环路。项项目在建设设初期，CBD规划划尚未形成成，区域价价值不被看看好，但开开发商定位位于商住两两用，提出出SOHO理念，获获得成功。。启示：依据据项目地理理区位特征征，从市场场需求和城城市发展的的综合考虑虑，更能获获得成功。。案例B：深圳都市阳阳光大厦位于深南大大道车工庙庙段，处于于中心区辐辐射地带，，并毗邻深深南大道城城市交通干干道，开发发初期，周周边写字楼楼商务市场场氛围尚未未形成，以以商务公寓寓定位，实实现了项目目的快速销销售，而目目前项目的的主要服务务于企业商商务办公之之用。启示：功能能的可转换换性，以及及超前的规规划构想，，能解决现现实销售与与城市发展展及功能转转换的矛盾盾。案例C：合肥黄金广广场位于合肥金金寨路与黄黄山路交汇汇处，处于于中心区辐辐射地带，，并毗邻金金寨路等交交通干道。。此项目以以商务公寓寓定位，实实现了市场场的第一关关注和强烈烈反响。3in1，MORE社区——可商可可住可投资资项目定位形象定位MORE是是MobileOfficeResidentialElite的的缩写，是是服务于城市市精英商务务居住的社社区形态，，起源于欧欧美，为小型创意意工作室、、律师事务务所、设计计室、咨询询公司以及城市自自由职业者者所追捧。。MORE社社区宣扬的的是MORE生活，，即居住和和商务的分分离、既独立又共共享会所、、景观、休休闲等功能能空间强强调开放、、创造、活力力、自由、、享受、时时尚，反叛叛旧城区生生活的呆板，既强强调效率又又基于人本本。何为MORE社区：为在同一小小区内既拥拥有住宅，，又享用商商务便利的的特殊阶层层，提供量量比选择，，具“商务务家”、““投资家””和“生活活家”特质质“MORE”概念，，即让住户户在购买居居住区内的的物业之后后，可以同同时享用会会所内专设设的移动商商务中心服服务，业主主既可自住住，又可享享有独立、、专业的办办公空间，，有办公室室轻松正规规的环境，，也有住宅宅的私密空空间，分区区作息，居居家、办公公互不干扰扰。居住和商务务功能既同同时满足又又相互分离离；强调居住和和办公的舒舒适、社区区环境的优优越，强调会所功功能对于商商务洽谈、、接待的满满足，更加优化了了会所的价价值实现。。MORE社社区的基本本特征：客户定位城市精英群体体中高收入积极向上创新者，接纳纳新事物看重区域潜在在价值营销所创造的的附加价值吸吸引居住者前商后住投资者项目周边的中中小企业主、、区域办事处处等看重区域潜力力重视企业形象象附加值商用者项目定位客户定位核心客户重点客户游离客户偶得客户项目定位客户定位项目周边的中中小企业主特别是汽配行行业产业链及及上下游相关关企业东区及新站区区域中小企业业主合肥市其它区区域的中小企企业主其它区域的投投资客及部分分自住客户现代简约风格格发挥结构构成成本身的形式式美；清新简洁、线线条流畅的现现代风格，体体现朝气蓬勃勃、奋发向上上的时代精神神项目定位产品定位建筑风格崇尚合理的构构成工艺，尊尊重材料的性性能，讲究材材料自身的质质地和色彩的的配置效果建筑风格项目定位产品定位通过几种色调调的和谐配置置和色块的穿穿插，创造一一种跳跃、活活泼的建筑外外在视觉效果果外立面注意发挥结构构构成本身的的形式美，造造型简洁项目定位产品定位引用一些现代代的、轻盈飘飘逸的建筑修修饰符号装饰饰建筑的形式式美，丰富屋屋顶轮廓，避避免过于平板板和单调，使使建筑形式富富有时代性和和运动性平屋顶+飘板板设计项目定位产品定位设有空中庭院院，将过滤后后的空气引入入室内，减少少空调的使用用时间空中花院通风风项目定位产品定位公共空间—商商住部分高品质的入户大堂设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感选用进口高速电梯，凸显物业档次采用分户中央空调，降低客户办公成本大堂项目定位产品定位更宽敞舒适空空间——层高高/走廊更宜人的尺度度——入户门门/电梯厅/电梯间确保公共空间间的照明指数数，提升物业业档次户内/公共部部分主材部分分量的提升走廊项目定位产品定位会所人际的疏离是是整个工业社社会的通病，，用一种融合合的空间关系系来诠释一种种新的人际关关系。项目定位产品定位以白色为主色色调，宁静、、简洁、单纯纯，这正是这这种空间极力力主张的生活活方式。项目定位产品定位会所园林根据园林规划划设计的原则则，考虑到项项目的规划现现状，建议本本项目的园林林采用屋顶花园的形式。项目定位产品定位形式生态是未来社社区园林规划划建设的方向向和趋势；步入式，即可可参与性，社社区园林设计计的一个重要要原则给园林景观赋赋予文化主题题，使业主享享受这些美好好环境的同时时，也享受民民族传统文化化的熏陶，在在潜移默化之之中提高艺术术修养和文化化品味。园林生态花园步步入式花园文文化花园项目定位产品定位风格主主题户型项目定位产品定位百变空间，可可拆可合，自自由组合户型项目定位产品定位户型项目定位产品定位户型项目定位产品定位参考户型:个性多用间多用间设计，，使居室使用用增添灵活性性，提供多种种实用可能，，读书、家务务、健身、临临时居住………可变的空间间体现居住的的个性户型项目定位产品定位步入式阳台步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗窗的特性，设设置步入式阳阳台，模糊的的阳台同房间间区分，步入入式阳台的设设置可根据使使用者的喜好好选择安装，，抛弃传统的的居家模式项目定位产品定位户型错层偶数层奇数层BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米楼层结构示意3.9米3.9米

3米的层高，，创造高敞的的居住空间项目定位产品定位户型隐蔽式衣橱转角或弧形凸凸窗可拆卸凸窗剖面图窗台可拆除

装修建议房间内墙及天天花：水泥砂浆打底底，刮腻子两两道厅房地面：水泥砂浆（砼砼面）抹平压压光门窗：入户门采用实实木防火防盗盗门，内房房门留门洞，，阳台门采用用塑钢门窗阳台：地面同室内地地面，天花刷刷防水乳胶漆漆卫生间及厨房房：地面、墙面做做防水处理，，天花砼原面面、预留给排排水接口煤气、暖气：：输通入户外墙：采用高级外墙墙涂料电视插座：一户一线两接接口宽频接口：一户一线两接接口项目定位产品定位装修设计选择择多种风格，，现代的、古古典的、欧美美的，营造多多种风情，体体现现代生活活的丰富浪漫漫性项目定位产品定位装修建议物业管理项目定位产品定位知名物业管理理公司+贴身管家式服服务&零干扰扰式服务贴身管家式服服务“标准层管家家式”物业管管理服务任何客户需物物业管理中心心提供任何服服务时，只需需开门召唤或或启动户内服服务按钮直接接告知服务需需求项目定位产品定位车辆出入管理小区背景广播信息系统小区安防监控系统中心业主论坛物业管理公告在线服务万能IC卡■宽带网络■通信线路■视频接收端子住宅智能化项目定位产品定位IC卡全方位智能化化封闭式管理理，让业主在在享受通透开开畅空间的同同时，也享受受科技带来的的便利和安全全保护项目定位产品定位项目定位价格定位项目名称本项目盛大国际豪世优庭聚亿经典花园港汇逸景坊比较因素权重35%25%20%20%区位20%11.20.950.950.9内部配套10%11.150.950.950.95外部配套15%11.2110.95规划10%11.050.950.950.95户型20%11.10.9510.95园林10%11111自然环境10%11.051.051.051.05开发商5%11.1111销售价格4200310031003000比准均价3550317931473133本项目比准价价格＝3550××35％+3179×25％+3147×20％+3133×20％％＝3136元/平方米项目定位价格定位项目最低均价价＝3136元/平方米项目增值均价价＝3136×1.05＝3292.8元/平方米项目挑战均价价＝3292.8×1.03＝3391元/平方米≈3400元/平方米根据我司操盘盘经验，由于于世联制造的的价值增值过过程，项目均均价均有5%以上的提升升，则：项目操作各方方的精诚合作作将使项目销销售各环节操操作更加顺畅畅，有利于提提高项目的整整体销售均价价，届时项目目均价将能再再提升3%，，即：市场的比准均均价：项目定位项目分析市场概况(附附件）老城区——为为全市行政政、商贸、金金融、信息、、文化中心，，兼居住功能能；东区——为为居住、工业业、商贸、交交通功能的综综合区；北区——为为居住、工业业、建材、仓仓库功能的综综合区；西南区——为为政务、居居住、工业、、商贸、科研研、教育、旅旅游功能的综综合区；新区——为为现代工业基基地、兼居住住，旅游功能能突出。西南区北区东区老城城市主要向南南发展，适当当向东发展，，控制向北发发展。新区05年合肥房房地产市场特特征中高档楼盘成成为合肥市场场开发的主流流年轻人及二次次置业所占比比例逐渐提高高房地产走向品品牌竞争和理理性时代板块效应初步步形成图一：合肥市市近年销售面面积统计曲线线图合肥市近年的的销售面积逐逐年增加（2）2003年和2004年的施施工面积均接接近了千万平平米，这存在在重复统计的的可能，但是是连续两年单单年的施工面面积超过了过过去三年的销销售面积，这这无疑是不正正常的。从2005年年开始，合肥肥房地产市场场可能已经进进入了高风险险的产品过剩剩阶段。图二：合肥市市近年施工面面积统计曲线线图高层、小高层层比例大幅上上升，这是合肥城市市化进程的体体现和趋势大户型滞销较较为明显，中中小户型市场场逐渐接受2005年合肥市新建建商品住宅均均价3089/平方米2002年至至2005年年连续四年来来，合肥市的的商品住宅平平均销售价格格呈现上涨态态势，同比的的分别上涨318元/平平方米、616元/平方方米和132元/平方米米，上涨幅度度分别达16.3%、26.3%和和4.8%。。房地产继续保保持持续的发发展态势，受受宏观政策和和市场的影响响，去年增速缓慢慢，整体市场场的发展空间间不明朗2002年2003年2004年2005年平均单价2013元/㎡

2341元/㎡

2957元/㎡

3089元/㎡

05年合肥房房地产市场价价格分析导致2005年新建商品品住宅销售价价格涨副放缓缓的主要原因因，有以下三三点：政策调整后，，由于市场持持币待购的心心态较为普遍遍，因此迫使使开发商低心心理赢利预期期，主要表现现在新开楼盘盘入市价格相相对较低以及及