东莞御花苑项目管理及市场报告

宇宙无极，自然无边，终究由“天、地、人”三材之道组成。自然之万物，世界之众生终由于三材于合一而和谐成长。----------参考文献《易传》、《系辞传》综观中国上下五千的历史长河，那一个朝代都不是追求“天、地、人”合而强盛世界，而那一个朝代又不是因为“天、地、人”不合而更朝换代。在无限现代化的二使一世纪，一个国家的强盛，一个企业的发展也无不讲究“天、地、人”而得到发展与成功第一部分：天、地、人御花苑作为宇宙的一小小…….点，自然的一小小……..物质，坐落于宇宙地球中国广东东莞南城的一小角落，取得发展、前提必然就是：搜寻御花苑“天、地、人”的统一点第一部分：天、地、人天？？？？乾卦之《彖传》说：“大哉乾元，万物资始，乃统天。”坤卦之《象传》说：“至哉坤元，万物资生，乃顺承天。”天乃万物之始、万物之源御花苑之始、之源在何方？？？？在于市场环境，了解市场环境，明确市场机遇，顺应市场发展是御花苑发展成功之源泉。经济环境东莞2004年不愧为“中国十大经济活力城市”经济环境2004年全市完成工业总产值突破3000亿元大关，尤其是电子信息产业的龙头作用突出。策略解读关键字：资源严重消耗粗放型依赖外源型经济不适应一网两区三张牌一城三创五争先经济环境民营经济总资产超千亿2004年民营经济总资产达1600多亿元，实现三年翻一番。发展解读关键字：20年1.5万外资企业一网两区三张牌一城三创五争先外资经济集体经济三套马车经济环境批发零售贸易业零售额达334.75亿元，同比增长14.3％十大中国活力城市，商业发展高速发展，增长率高于深圳1个百分点经济济环环境境2004年年固固定定投投资资增增长长平平稳稳，，但但增增速速仍仍然然比比较较大大原因因解解读读：：04年年4月月，，国国务务院院通通知知，，提提高高钢钢铁铁、、水水泥泥、、电电解解铝铝、、房房地地产产四四大大行行业业投投资资项项目目资资本本金金比比例例，，对对开开发发信信贷贷款款和和销销费费贷贷款款双双重重控控制制；；近年年开开展展一一系系列列的的城城市市规规划划和和建建设设活活动动，，基基建建投投资资规规模模大大（（33.6%））；；经济济环环境境指标标数量量增长长率率可支支配配收收入入2052611.1%城市居民人均均消费支出1842819.3%城乡居民储蓄蓄存款余额1431.6816.3%2004年居居民人均可支支配收入超过过2万元东莞与广州深深圳人均可支支配对比指标数量增长率东莞2052611.1%广东1362510.1%深圳275966.4%房价购房时间5.3年/8.81年东莞普通三口口之家，购买买70平米住住房，只需5.3年结论：经济状况良好好，消费观念念在改观消费者购买力力在提高，消消费品要求提提高政府之手四大行业投资资门槛提高8.31大限限出台央行九年首次次加息关键词:钢铁铁25%40%以上上水泥泥电解铝房房地产开发不不含经济适用用房项目20%及及以上35%及以上上。关键词:2004年3月月30日《《关于继续开开展经营性土土地使用权招招标拍卖挂牌牌出让情况执执法监察工作作的通知》公公开公公正关键词:2004年10月29日公公积金金贷款0.18%商商业贷贷款5年以下下0.18%5年以以上0.27%3月17日加息息4月1日日涨地价价关键词:2005年3月17日个个人住房房贷款优优惠利率率0.2%首首期两两成三三成关键词:2004年4月1日日政府之手手5月份七七部位意见关键词:经济实实用房和和普通住住宅、营营业税解读:房地产开开发公司司影响比比较大，，将被市市场优胜胜汰化;消费市场场得到调调整，市市场的公公正化和和公平化化使消费费者受益益；消费者对对低端市市场形成成影响，，对高端端豪宅市市场影响响不大；；价格一涨涨在涨2004年住宅宅成交211.5万平平米,成成交价格格2660元/㎡解读:历史最高高点2005年第一一季度商商品房再再涨30%；成交情况况解读:城市化进进程快速速步伐,2002年急急速增长长;2003-2004年年平稳发发展;可怕的潜潜在供应应相对于成成交211.5万平米米,04年施工工面积达达834.45万平米未来两年年房地产产消化承承受压力力，差异异化是取取胜利器器；房地产新新阵传统商业业旺地的的东城板板块四环路沿沿线高尚尚楼盘开开发理想0769、、华南mall带动的的万江板板块城市化进进程造就就的地产产龙头南南城区域域传统豪宅宅区域黄黄旗山区区域产业化进进程、东东莞第二二核的松松山湖板板块东莞各镇镇（常平平、大郎郎等）全全面开花花房地产开开发和消消费处于于发展阶阶段的上上升阶段段，机遇遇与挑战战并存，，而在时时机把握握更加重重要；政府之手手增加开开发商风风险，利利于消费费者，只只有良好好的营销销水平和和准确的的经营水水平才能能避开风风险；南城的发发展，地地价的上上升都使使区域具具有很高高的投资资潜力，，同时带带来的是是激烈的的竞争；；地产产环环境境心心法法第一一部部分分：：天天、、地、人人何谓谓地地？？？？？？？？坤卦卦之之《《象象传传》》说说：：““至至哉哉坤坤元元，，万万物物资资生生，，乃乃顺顺承承天天。。””天··地地··人人谈谈〈〈易易传传〉〉的的生生态态哲哲学学““地地之之厚厚、、能能够够生生物物、、也也能能够够载载物物，，是是万万物物得得以以存存在在的的基基础础””地乃乃万万物物之之基基、、万万物物之之养养御花花苑苑之之基基、、之之养养在在何何方方？？？？？？？？在南南城城区区域域，，水水濂濂山山区区域域，，依依托托区区域域发发展展才才是是顺顺应应天天意意南城城区区域域：：-东东莞莞核核心心、、发发展展速速度度最最快快，，发发展展模模式式最最先先进进；；地位位的的提提升升首首先先是是观观念念的的转转变变：：不不考考虑虑——考考虑虑——首首选选之之地地，，减减少少客客户户观观念念培培养养难难度度；；城市市的的发发展展关关切切到到生生活活、、生生命命质质量量的的提提高高；；核心心的的发发展展是是投投资资和和商商机机的的集集中中地地，，各各路路神神仙仙都都将将通通过过各各种种办办法法挤挤进进来来，，市市场场优优胜胜劣劣汰汰要要求求更更高高南城城房房产产：：-----此此时时不不发发展展还还更更待待何何时时；；90万万㎡㎡成成交交取取得得东东莞莞2004年年房房产产状状元元；；开发发商商品品牌牌强强（（开开发发要要求求高高的的结结果果）），，经经验验丰丰富富、、号号脉脉市市场场准准确确；；（（我我们们并并没没有有优优势势））；；自然然豪豪宅宅与与城城市市精精英英盘盘形形成成““和和谐谐””美美，，各各得得其其乐乐；；产品品规规模模大大，，大大家家目目标标一一致致，，追追求求可可持持续续发发展展，，注注重重产产品品品品位位和和服服务务水水平平；；新兴兴项项目目洋洋房房价价格格在在3600-4500元元/㎡之间间，，高高端端价价格格南城城房房产产：：-----将来来不不完完全全估估计计住住宅宅120万万㎡㎡的的供供应应量量蝉蝉联联状状元元宝宝座座；；格林林小小城城二二期期约约11万万㎡㎡从从5月月1日日推推出出后后将将后后续续；；中信信森森林林湖湖占占地地66万万㎡㎡，，10月月份份推推出出约约4万万货货量量；；东骏骏。。珊珊瑚瑚湾湾畔畔总总建建筑筑面面积积约约50万万㎡㎡，，7、、8月月推推出出；；金众众。。葛葛兰兰溪溪谷谷总总建建筑筑面面积积越越30万万㎡㎡，，下下半半年年推推出出；；光大大景景湖湖湾湾畔畔总总建建筑筑面面积积约约30万万㎡㎡，，7月月首首次次推推出出；；御花花苑苑推推出出二二期期接接近近5万万㎡㎡的的货货量量、、10月月推推出出；；深圳圳建建设设控控股股五五金金机机电电市市场场对对面面购购置置土土地地；；南城城房房产产：：集集中中放放量量，，无无论论对对手手与与否否，，客客户户与与价价格格的的竞竞争争无无可可避避免免；；敢问问御御花花苑苑路路在在何何妨妨？？追求求时时机机为为先先和和营营销销创创新新御御花花苑苑根根本本出出路路；；水濂濂山山区区域域现现状状明朝朝彭彭峒峒山山–东莞莞八八景景除了了山山就就是是水水，，自自然然生生态态构构成成无无敌敌生生活活条条件件，，形形成成购购买买欲欲望望；；人杰杰地地灵灵之之感感觉觉水濂濂山山区区域域发发展展规划划规规模模：：达达15.8平平方方公公里里；；功功能能分分区区：：公公园园建建设设用用地地10平平方方公公里里，，居居住住及及科科研研教教育育用用地地5.8平平方方公公里里，，建建在在公公园园中中家家园园。。覆覆盖盖范范围围：：水水濂濂湖湖、、水水濂濂山山的的主主体体部部分分及及其其周周围围区区域域，，东东莞莞大大道道、、绿绿色色大大道道、、厚厚大大路路、、湖湖景景路路、、水水濂濂山山大大道道区区间间内内。。实实现现年年限限：：2004年年-2009年年五五年年时时间间；；重要要规规划划水濂濂湖湖公公园园；；水水濂濂山山郊郊野野公公园园；；高高尔尔夫夫公公园园科科普普观观赏赏植植物物园园特特色色风风情情主主题题公公园园数数码码港港大大学学城城中央央商商务务区区；；中中央央生生态态居居住住区区；；绿绿色色世世界界购购物物乐乐园园相似似区区域域对对比比本区域黄旗山区域松山湖区域厚街环岗区域规模15平方公里黄旗山加周边范围不大72平方公里大岭山及7500亩横岗水库发展契机大面积的生态资源黄旗山稀缺资源及可充分利用性东莞产业模式的转变得天独厚的山水资源发展趋势清晰规划、规划即将实现，旅游、生态将得到充分发展东莞最早的豪宅区域，发展高潮已过，难有显著后续发展规划已经实行两年时间，东莞另一经济实体，产业经济将大幅发展；依靠自身房地产和旅游资源开发而发展，势头不明显政府支持力度正在实行规划，是南城及整个东莞的规划重点，支持力度高一直呈现自然发展状态，政府支持力度在逐渐减少东莞经济实体，窗口工程、必然受到政府的大力支持，由于分布在镇区，政府支持力度单薄，力量不高房地产发展趋势判断生态资源的开发处女地，方向以生态、旅游为主，是豪宅居住发展的理想区域；地块开发进入后期阶段，呈现饱和趋势，今后难于形成规模优势，客户认同感逐渐降低科技园难于摆脱产业的烙印，使住宅带有产业的影子，白领盘将得到发展，并会有产业型豪宅产生；高尚别墅居住豪宅，二次置业或多次置业水濂濂山山区区域域黄旗旗山山区区域域自然然生生态态环环境境政府府支支持持力力度度松山山湖湖区区域域自然然生生态态环环境境非产产业业区区位位厚街街环环岗岗区区域域自然然生生态态环环境境非产产业业区区位位区域域本本身身资资源源的的竞竞争争策策略略区域域定定位位最渴渴求求区区位位价价值值：：全全市市唯唯一一具具有有城城市市与与自自然然双双重重体体现现的的区区域域；；最最丰丰富富资资源源区区域域：：全全市市罕罕有有拥拥有有最最多多资资源源的的区区域域；；最最和和谐谐生生活活环环境境：：全全市市生生态态资资源源、、健健康康资资源源、、生生命命元元素素最最好好的的区区域域最最符符合合的的观观念念：：最最与与传传统统绝绝佳佳富富人人区区概概念念的的吻吻合合的的区区域域；；最最具具发发展展潜潜力力：：商商品品房房发发展展热热点点，，价价格格最最高高，，产产品品最最好好；；策划划方方向向充分分利利用用区区域域资资源源尤尤其其是是山山水水资资源源赋赋予予项项目目个个性性和和概概念念，，形形成成市市场场差差异异化化和和有有效效的的项项目目传传播播；；项目目分分析析地势势和和高高差差：：地地势势高高差差明明显显，，小小盆盆地地地地形形规模模：：总总建建筑筑面面积积为为387428㎡㎡，，营营销销的的高高度度和和生生命命力力非非常常重重要要；；类型型：：首首先先推推出出4.9万万㎡㎡别别墅墅和和洋洋房房，，营营销销要要拔拔高高，，拉拉动动后后期期33万万推推广广，，产产生生更更大大的的效效益益；；交通通：：除除周周边边方方便便的的交交通通外外，，五五环环路路的的开开通通将将项项目目与与松松山山湖湖的的时时间间距距离离只只有有10分分钟钟，，松松山山湖湖””精精英英成成为为目目标标客客户户；；区域域资资源源与与项项目目的的嫁嫁接接商务务系系统统中央央商商务务区区CCBD自身身商商务务系系统统东莞莞全全市市的的商商业业中中心心/会会展展中中心心/商商务务中中心心CCBD东莞莞城城市市核核心心、、占占地地142.32公公顷顷东莞莞大大道道与与鸿鸿福福路路是是交交通通景景观观的的轴轴线线东莞莞大大道道以以西西、、体体育育路路以以南南体体育育运运动动区区鸿福福路路北北/东东莞莞大大道道西西商商业业休休闲闲步步行行街街蛤地地工工厂厂聚聚集集安静静自自然然的的环环境境适适合合创创作作性性公公司司商住住两两同同的的性性质质/住住宅宅办办公公成成本本低低、、实实用用高高商务务中中心心/主主入入口口商商业业街街广东东美美术术馆馆经经营营性性乡村村俱俱乐乐部部经经营营性性旅游游/度度假假/生生态态系系统统旅游游/度度假假/生生态态自身身旅旅游游度度假假生生态态绿色色世世界界水濂濂山山郊郊野野公公园园水濂濂山山森森林林公公园园水濂濂湖湖生生态态公公园园千株株荔荔枝枝林林水濂濂山山水水库库游艇艇会会乡村村俱俱乐乐部部四棵棵大大喜喜生态态居居住住区区购物物乐乐园园科普普观观赏赏植植物物园园特色色风风情情主主题题公公园园林荫荫景景观观带带滨水水景景观观带带外部部文文化化系系统统广东东美美术术馆馆东东莞莞分分馆馆北师师大大翰翰林林学学院院生态态居居住住区区文文化化规规划划各大大公公园园的的文文化化元元素素数码码港港/大大学学城城外部部文文化化系系统统后期期文文化化附附加加元元素素文化化系系统统风水水系系统统外部部风风水水系系统统地形形的的风风水水显显示示朝向向布布局局的的风风水水讲讲究究悠久久历历史史山水水环环境境的的清清静静飞来来石石内部部风风水水系系统统四棵棵大大喜喜灵石石的的分分布布建筑筑的的排排布布风风水水讲讲究究四棵棵大大喜喜名门门坟坟的的存存在在竞争争格格局局黄旗旗山山板板块块：：①东东莞莞最最早早形形成成豪豪宅宅的的板板块块，，也也是是最最成成熟熟的的板板块块；；②②现现阶阶段段处处于于后后期期产产品品的的推推出出，，整整体体处处于于收收尾尾阶阶段段；；③③别别墅墅只只有有君君兰兰雅雅筑筑第第二二期期推推出出少少量量部部分分别别墅墅，，别别墅墅产产品品已已经经趋趋于于饱饱和和；；④④洋洋房房方方面面，，新新世世界界花花园园、、愉愉景景花花园园推推出出最最后后产产品品洋洋房房单单位位。。⑤⑤远远期期新新世世纪纪豪豪园园有有第第四四、、五五期期大大量量洋洋房房推推出出，，星星河河传传说说五五一一重重新新开开盘盘后后如如果果成成功功，，也也将将有有大大量量洋洋房房推推出出市市场场。。竞争争格格局局东江江板板块块：：①板块块效应应不强强，各各所在在地消消费者者为主主，核核心价价值不不高；；②②缺乏乏高素素质别别墅；；③③东江江大道道的全全线贯贯通是是板块块发展展的重重要因因素；；东江板板块不不构成成竞争争项目的的发展展商品品牌比比较好好，实实际上上本块块未宣宣传就就引起起轰动动是由由于李李嘉城城旗下下的和和记黄黄埔率率先开开辟该该地；；构成竞竞争竞争格格局厚街环环岗板板块：①伴随随着城城市南南迁，，及周周边区区域土土地的的拍卖卖，本本区域域的市市场关关注度度完全全转变变；②②目目前中中信地地产已已经进进入该该区域域，300亩地地块已已经拍拍卖，，区域域之间间竞争争将更更加激激烈，，而区区域的的联动动发展展同样样也非非常重重要。。构成竞竞争竞争格格局水濂山山板块块：竞争格格局区域外外的竞竞争主主要来来自黄黄旗山山板块块和厚厚街板板块，，其竞竞争对对手为为异区区同质质竞争争；区区域域内主主要来来自于于世纪纪城、、中信信森林林湖及及地块块项目目竞争争；为为同区区同质质竞争争；楼盘名称发展商占地建筑面积组成平均价格现推货量主力户型销售状况新世纪豪园新世纪地产43万五期洋房/别墅3600-3800㎡三期900套150㎡三房03年6月开售后剩余20%尾货；别墅为前期产品，销售完毕新世界花园新世界地产洋房/别墅，98-2483800/5400200多套正对黄旗山洋房240㎡大宅小户型销售待尽，大户型剩余比较多星河传说联华国际840000920000洋房/别墅/写字楼7000190套12层小高层及4栋多层196㎡大宅已经封盘万科城市高尔夫万科地产123509185263情景洋房/普通洋房估计在5800元/㎡二期300余套120-149情景洋房，45-85㎡公寓4月16日正式公开发售，现内部认购光大蓝郡光大地产155600157418别墅/洋房洋房3600别墅800078栋别墅（并联31%，独立22%，联排47%）/280套洋房130㎡以上洋房预计5月份推出天骄景峰光大地产17万约47万高层洋房预定600010月份推出900余套三房、四房；主力户型面积：120至180㎡2005年10月份黄旗山山竞争争个案案黄旗山山竞争争策略略竞争点梳理板块共性特征竞争关系发展商品牌著名发展商，品牌力量好项目竞争弱势产品规模中等偏上规模，发展比较早，社区生活成熟项目竞争弱势产品类型早期别墅/洋房齐平，现阶段洋房明显对二期洋房产品的竞争强产品风格欧式/北美风格为主避免采用欧式/北美风格为主价格对手别墅价格比较低，洋房有高有低项目自身价格高，竞争弱势推广时段区域项目基本到后期阶段推广时机上重叠少，不形成竞争；户型别墅为经济型偏上户型为主，洋房户型偏大别墅面积差异化不强，第一竞竞争力力：更更加自自然的的生态态环境境、提提供强强有力力的生生命价价值；；第第二竞竞争力力：水水濂山山发展展即将将高速速升温温的机机遇；；第第三竞竞争力力：注注重项项目产产品创创新及及附加加值提提供；；厚街环环岗竞竞争个个案楼盘名称规模产品类型销售均价进度主要诉求概况海逸豪庭[倚湖名居]总占地，7000亩（二期占地500亩）独立别墅，234平方米—1097平方米，共计197幢252m2－1140m2，主力户型475m2，剩下户型485m22层5房、382m22层4房、351m22层5房、290m22层4房、282m22层5房、278m22层4房、252m22层4房均价11000平方米/元已售完二期独立别墅300－2000万，湖边楼王最高5000万，均价约13000/m2现楼湖岸线500亩环岗湖、27洞高尔夫、三大会所10000平方米、北美风格、轻钢设计、高智能家居配套，63寸等离子电视入伙礼，贝尔高林园林设计，临湖别墅可定做。国庆期间举行过北美文化嘉年华。加州阳光约200亩全区独立别墅约42套，叠拼约200套（共98栋）别墅:120万—400万/套现楼加州风情水景环绕。利用项目靠近水库的优质天然资源，把水体引进项目，使本来湖岸线并不长的项目拥有了更多的水体景观之余，部分景观好的单位可以卖到更好的价钱。厚街环环岗竞竞争策策略竞争点梳理对手共性特征竞争关系发展商品牌品牌强劲，开发经验丰富项目竞争弱势产品规模规模比较大，发展空间大通过产品可增强竞争力产品类型别墅，龙头项目产品创新比较好，与一期别墅竞争价格价格比较高，其它比较低形成直接竞争，必须超越附加值推广时段海逸豪庭下半年新货推出在具体时机的选择上尽量避免重合户型联排主力为300㎡，独立为500-600㎡与项目产品重合，创新风格和布局制胜第一竞竞争力力：区区位价价值：：城市市与自自然的的双重重体现现第第二竞竞争力力：注注重项项目产产品创创新及及附加加值提提供水濂山山同区区域竞竞争个个案世纪城城：总户数数：洋洋房88套套，联联体别别墅约约10套、、山地地别墅墅约15套套、叠叠加别别墅46套套；户户型型配比比分析析：以以别别墅为为主，，洋房房方面面全都都为146㎡左左右的的三房房二厅厅总量量为120㎡，，联排排别墅墅10套219、228㎡、、叠加加别墅墅185、、193四四房三三厅、、207、、214㎡㎡五房房三厅厅；价价格格：洋洋房4200元元/㎡㎡、别别墅6800、、7000、8500元元/㎡㎡三种种价格格；楼楼层层结构构：一一梯两两户主主诉诉求：：公馆馆生活活及公公馆建建筑楼楼层层：洋洋房16层层、首首层架架空；；实实用率率：83%；朝朝向向情况况：东东西对对流；；户户型分分布情情况：：面对对道路路分布布洋房房，别别墅分分布在在靠后后分布布在安安静的的区域域；水濂山山同区区域竞竞争个个案中信森森林湖湖：占地：：1100亩约约66万㎡㎡；位位置置：西西靠东东莞大大道、、东临临五环环路；；类类型：：高尚尚住宅宅、北北美/加州州风情情开开发节节奏：：分五五期开开发，，一期期至三三期为为别墅墅产品品，四四、五五期为为洋房房产品品（初初规，，会根根据前前期别别墅销销售可可能改改为别别墅产产品））工工程：：2005年6月动动工；；推推盘：：2005年10月月份推推出，，推出出约4万㎡㎡；别别墅墅结构构：200-800㎡之之间；；水濂山山同区区域竞竞争个个案金众葛葛兰溪溪谷地理位位置：：东莞莞大道道与黄黄金路路交接接处；；面面积：：占地地179345.3平方方米；；建筑筑面积积295919㎡；；容容积率率：1.65产产品品类型型：高高层洋洋房与与多层层洋房房工工程进进度：：方案案审批批中，，预计计下半半年启启动；；水濂山山同区区域竞竞争个个案中央商商务区区南外环环路、、五环环路、、东莞莞大道道合围围区域域；总总占地地约二二千多多亩。。其中中1100亩为为中信信森林林湖项项目，，另外外300亩亩刚刚刚拍卖卖，发发展脚脚步已已经完完全启启。从从生态态与居居住的的结合合，以以及观观察初初步规规划效效果图图（上上图）），整整个区区域主主宰将将向高高品质质方向向发展展，对对项目目构成成最直直接的的威胁胁。水濂山山同区区域竞竞争策策略竞争点梳理对手共性特征竞争关系发展商品牌品牌强劲，开发经验丰富利于推动对手宣传推广，项目以良好的产品对之产品规模规模比较大，发展空间大与项目水平保持相当，通过产品可增强竞争力产品类型别墅，高档洋房与一期别墅和二期洋房都有竞争价格独立别墅最高9000元/㎡对手占尽优势，通过附加值增加性价比推广时段大多数对手在下半年推出在具体时机的确定上尽量避免重合,项目要抢先时机推出户型联排主力为200㎡，独立为500-600㎡与项目产品重合，创新风格和布局制胜第一竞竞争力力：差差异化化产品品概念念和入入市时时机抢抢先优优势；；第第二竞竞争力力：产产品创创新；；第第三竞竞争力力：水水景生生态，，具有有同样样的植植被生生态，，水景景生态态是项项目独独有的的；总体竞竞争力力第一：：产品品创新新和产产品附附加值值提升升；第二：：自身身概念念的特特色化化和形形象化化第三：：区域域资源源：括括自然然资源源和规规划资资源；；项目优优势（（S））具有不不可复复制的的山水水自然然资源源，让让项目目极具具市场场差异异个性性；无无限限山水水资源源带来来健康康、旅旅游、、休闲闲等附附加值值；拥拥有有3km长长的湖湖岸线线、22万万平方方米的的山体体面积积；距距离离CBD和和市区区近，，区位位价值值高，，交通通状况况良好好；规规模模大，，规划划空间间发挥挥比较较广，，并且且绿化化面积积比较较大；；具具有独独特的的配套套游艇艇资源源，与与别项项目形形成差差异卖卖点；；美美术馆馆的独独特性性形成成与别别项目目的差差异卖卖点。。内内部配配套比比较完完善，，充分分体现现生活活方便便性；；产产品现现代，，外立立面俊俊朗，，体现现阳光光和生生态；；设设计充充分考考虑融融合于于自然然生态态环境境，达达到建建筑与与自然然的统统一；；项目劣劣势（（W））容积率率比较较高，，舒适适程度度相对对降低低；洋洋房房产品品为主主，产产品形形态降降低；；体体量较较大，，给销销售带带来风风险；；环环湖市市政工工程对对居住住的干干扰性性；周周边边环境境素质质低，，降低低客户户对项项目形形象的的认同同感；；一一期产产品、、形象象、推推广带带来的的干扰扰；项目机遇（O）东莞不断增长长的经济和魅魅力，保证项项目有效消费费力；

东莞莞豪宅消费习习惯不断培养养增长，缩短短项目销售周周期；

项目目区域东莞今今后唯一豪宅宅区域观念得得到培养和认认同；

东莞莞城市污染的的严重性，致致使部分富有有的人对城市市净土的形成成强烈向往；；

附近蛤地地等居民区长长寿老人比较较多，侧面证证明区域生态态的生命价值值；

东莞城城区发展中心心、行政中心心、文化中心心向南偏移；；

项目周边边良好的规划划提升项目的的区位价值；；

别墅用地地限制带来别别墅产品一定定升值趋势；；

五环路的的开通拉近了了市区与项目目、松山湖与与项目之间的的心理距离；；

继承一期期推广经验，，积累客户资资源的机遇；；

东莞高端端住宅缺少品品牌和领头羊羊，本项目抢抢占机遇；项目挑战（T）频繁的房地产产宏观调控对对整体楼市带带来的转变影影响挑战；改改变一期产产品、园林的的不系统性造造成不良好容容易影响客户户理性感知挑挑战；

突破破一期早期推推广建立的不不好形象挑战战；

战胜经经济别墅带来来的客户拦截截挑战；如如何处理与江江南风情的水水濂湖公园和和谐、统一关关系的挑战；；

中信森林林湖、东峻··珊瑚湾畔等等同档次，同同类型项目同同步开发带来来的竞争挑战战，而且同区区域山水资源源又可能被共共享的特点；；

区域的发发展依托于良良好的规划，，但规划往往往会有一些不不确定性；周周边厂区及及农村对项目目治安、生活活安全方面提提出挑战；项目SWOT战略SO战略：强强强结合，强强有力推出市市场，倡导东东莞房地产市市场的独特性性；充分利用最大大的山水优势势，在产品硬硬件设计中充充分考虑与山山水资源的协协调发展，以以充分保证形形成对山水资资源的浪费最最少为原则；；

建立生态态价值体系，，并以此为基基础建立生命命、生活、健健康等与人息息息相关的价价值体系，将将山水资源效效益化，成为为客户购买最最有效的动因因；

建立规规划价值体系系，将规划资资源对项目的的作用效益化化，吸引投资资客户，增加加项目销售面面，并同时赋赋予项目良好好的发展前景景，增加客户户信心，尤其其注重规划资资源的良好水水平充分带来来机遇，同时时项目本身区区域又不可能能被城市化进进程所破坏的的阐述；从从特有美术馆馆、游艇会配配套出发，注注重建设项目目文化，增加加生活品位，，抓住客户生生活需求的真真正所在，提提升项目的生生命力，保证证推广的可持持续性项目SWOT战略WO战略：避避W放大机遇遇，以大势淡淡化劣势的阻阻碍作用；产品设计将山山水景观引入入归为重要原原则，以外部部景观的优良良，及生态带带来的生命价价值淡化建筑筑密度带来的的不舒适感；；

注重文化化内涵的深层层赋予，推广广的可持续性性，并能长期期保证推广的的新鲜感提供供支撑；通通过园林、隔隔离带等方面面的设置，将将周边比较低低的环境因素素尽量隔离，，并放大政府府对区域的良良好投资及其其时间效应，，形成周边环环境改良的优优秀期望值项目SWOT战略ST战略：以以自身优势放放大淡化挑战战对客户信心心的影响；减低一期对二二期的影响，，除上述赋予予项目文化外外，要将项目目服务提升起起来，尤其是是高档项目，，服务的提升升能够建立口口碑，发扬人人脉销售；低低价格项目目的客户拦截截无可避免，，但项目高价价格必须要造造就成为物有有所值的价格格，通过产品品高科技技术术、材料，人人性化加强处处理等方式体体现高品质生生活；

为避避免同区域激激烈的竞争，，首先必须在在保证先市入入市的推广时时机，从现阶阶段情况观察察，具有这种种机会，后期期在为保证这这个机遇的前前提下甚至可可以忽略在产产品设计、园园林设计方面面的一些非原原则性瑕疵，，加快项目开开发进度，占占据有利时机机；

为避免免优势资源价价值的共享，，从项目内部部出发，赋予予项目一“虚虚”概念，在在气势上压倒倒对手，以可可能被共享的的实与项目特特有的虚合力力作用项目，，保证推广的的有效性，保保证推广效益益轻易不被““剽窃”；综合以上战略略，本项目策策划关键因素素在：产品附加值提提升、特色概念的创创立、资源体系的效效益化第一部分：天天、地、人何谓谓人人？？？？？〈天·地·人人谈〈易传〉〉的生态哲学学〉说：“人人作为天之所所始、地之所所生，人乃万万物之成”人乃万物之成成御花苑之成在在何方？？？？？在于御花苑的的客户、客户户的个性准确确掌握一期到访客户户分析方法：现现场客户登记记统计分析样本数：：877个一期到访客户户来访客户最集集中区域是莞莞城、其次为为东城、南城城，三区域总总体百分比为为68%；与与项目距离离比较近的厚厚街百分比达达到15%，，是客户区域域定位的重点点之一；一期到访客户户双重反映客户户追求享受、、舒适的心理理特征，总价价更不是客户户主要考虑的的因素。一期到访客户户来别墅的客户户比较多，对对服务的要求求比较高。一期到访客户户普遍客户对高高价格性价比比的认同。5000以上的客客户只有9%，剔除别墅墅客户，不到到9%，客户户从一期留的的形象看，难难于达到二期期销售目标；；一期到访客户户人以类聚的心心理特征非常常强；

对介介绍性人脉传传播通过提升升服务稍加引引导将取得效效益结果一期洋房成交交客户分析方法：现现场成交客户户资料统计分分析样本数：：１５０个一期洋房成交交客户客户对地段的的认同感非常常强烈；再再次圈定销售售推广的有效效区域；深深圳和广州的的可开拓挖掘掘；一期洋房成交交客户40-49岁岁客户事业有有成，收入稳稳定；

40-49岁客客户生于60年代，年少少比较艰苦，，成功后追求求“补偿”型型享受，对稀稀有资源和新新事物迫切希希望占有；一期洋房成交交客户洋房客户身份份为公务员、、个体经营者者、企业老板板、企业管理理人员；挖挖掘的客户重重点资源；一期洋房成交交客户三人、四人人为主，孩子子是必不可少少要采用的迂迂回诉求对象象；

老人是是第二个迂回回诉求的对象象；一期洋房成交交客户由于统计时销销售率已经达达到90%，，成交户型的的比率实际是是一期洋房存存在的比率；；一期洋房成交交客户洋房客户就是是有钱也比较较喜欢按揭付付款方式；一期洋房成交交客户再次实际验证证“人以类聚聚”的心理；；一期洋房成交交客户环境是根本；；

区域发展展是必须；一期别墅成交交客户分析方法：样样本统计分析析方法

样本本数：成交别别墅40位客客户一期别墅成交交客户台湾加香港比比例超过莞城城，要同等对对待两者；区区域发展是是必须；一期别墅成交交客户年龄比洋房偏偏轻；

年代代根源的挖掘掘性；一期别墅成交交客户集中于企业老老板；一期别墅成交交客户四人比例偏高高，老人情感感诉求将比较较有效；一期别墅成交交客户有钱人的圈子子更值得相信信；一期别墅成交交客户环境是根本，，首次推别墅墅要三思是否否要必须诉求求于区位；处在市场分水水岭的良好大区域和和小区域的自然资源良好好的突破一期形象象的天、地、人三者各成其道道，但又是相相互对应、相相互联系的，，而且是内在在的一种生成成和实现原则则，就是定位位；9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202311:48:53AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20232023/1/5202