中原地产中国主要大城市房地产市场发展趋势

寻找发展契机

——中国主要大城市房地产市场发展趋势分析中原（中国）物业顾问有限公司·中央研究部第一部分城市社会经济综合评价城市宏观经济比较：GDP、产业结构城市建设比较城市生活水平及购买力比较第二部分城市房地产市场特征分析土地市场、住宅市场、写字楼市场、零售物业市场第三部分城市房地产发展趋势展望宏观经济预测、城市热点发展区域分析、城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）社会经济综合评价——宏观经济比较：GDP、产业结构人均GDP：深圳居首位，重庆位末席GDP：上海一马当先、北京紧随其后GDP增长率：9－13.2%的年增幅均高于全国平均水平产业结构：第三产业发展迅速城市农业继续萎缩社会经济综合评价——城市建设比较北京：改变以往的扩张式发展模式，而采用分散集团模式发展，有效提高城市资源配置与利用效率。上海：把“一城九镇”作为城市扩张的方式，并以浦江两岸综合开发带动旧城区改建。重庆：以建设主城区；扩展新城区，构建主城、都市圈和市域三层结构形态城市网络。城市建设特点注：基本建设投资为2001年数据。城市现有建筑规模（亿平方米）人口规模（万人）基本建设投资（亿元）城市建设重点北京3.01400387.3分散集团式发展上海4.21600710.5一城九镇，浦江两岸开发重庆——3000258.5主城,都市圈,市域三层空间网络社会经济综合评价——城市生活水平及购买力比较城市居民人口（万人）居民收入（元/人.年）居民存款/贷款（亿元）居民消费水平（元/人.年）居民住房（平方米/人）北京1,38311,578元＋11.9%年末存款余额：3,536＋613消费贷款余额：731

＋3479,05417.6上海1,61412,883元＋9.9%年末存款余额：3,002＋478消费贷款余额：744＋33113,36912.1重庆3,0976,721元＋7.1%年末存款余额：1,317＋2316,54411.6杭州62910,897元＋12.2%年末存款余额：2,622＋533消费贷款余额：2,088＋4018,96811.2深圳46923,544元＋8.9%年末存款余额：1,373＋29117,80917.42000-2001年城市土地购置面积

2000-2001年城市土地开发面积

城市房地产市场特征分析——土地市场北京土地购置面积大幅上升，土地开发面积翻倍增长，投资呈现高涨态势，未来市场供应较为充足。2002年上半年投资快速增长。上海土地投资继续高速增长，反映出相对规范的土地市场状况，以及活跃的土地交易状况。2002年上半年投资快速增长。重庆土地市场发展相对平稳，土地购置面积、开发面积同步增加。2000-2001年城市土地投资额比较城市房地产市场特征分析——住宅市场除杭州外，其它四城市投资均呈现强劲增长趋势2002年，北京住宅投资连续第二年超过上海，重庆投资总体规模较小，但高速增长的趋势预示着良好的市场前景。2002年杭州住宅投资与去年基本持平。住宅开发规模持续扩大五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分之一强，其中，上海、北京增长最为显著。住宅投资

住宅建设规模（2002年）销售量持续增长，北京、深圳增幅明显，其它城市增速减缓上海住宅价格上升趋势明显，2002年超过北京达4950元/平方米2002年北京价格下降249元，达4467元/平方米重庆住宅价格基本稳定，平均价1252元/平方米住宅销售

住宅价格（2002）城市房地产市场特征分析——住宅市场1998-2002年城市住宅空置量变动状况

北京空置好于往年2002年北京空置量仅有小幅上升，增长16万平方米达650万平方米，这是因为2002年大量的经济适用房和中低价住宅上市，极大刺激了市场需求上海空置量连续两年下降2002年，上海住宅销售量连续四年超过竣工量，使得市场空置量逐年下降，整体市场供不应求状况使得住宅空置仅为400万平方米重庆空置有所回升2002年重庆竣工面积与销售面积基本相当，当年销售不及上年火爆，空置量上升10万平方米，达71万平方米注：图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差城市房地产市场特征分析——住宅市场各地商商品住住宅区区域价价格分分布城市区位平均价格（元/平方米）位置北京中心区10500-12000东城、西城、崇文、宣武次中心区8000-10000朝阳、海淀边缘城区4000-8000丰台、石景山上海中心区5800-7500黄浦、卢湾、静安次中心区4200-6500徐汇、长宁、卢湾、虹口闸北、杨浦、浦东边缘城区3200-3900闵行、松江、宝山重庆中心区2200-3300渝中、江北次中心区1800-2000沙坪坝、南岸、九龙坡边缘城区1500-1900渝北区城市房房地产产市场场特征征分析析——住宅市市场各地商商品住住宅类类型价价格分分布房屋类型平均价格（元/平方米）比例分布北京经济适用房2400－450020%边缘城区普通住宅4000－6000（40%）6000－8000（22%）40%边缘城区，五环附近公寓6000－8000（35%）10000以上(30%)20%朝阳，海淀三环附近别墅3300－2400010000左右的较多20%各区均有，市内量少价高，郊区价格较低上海多层3000－450045%次中心区和边缘城区高层4500－600034%中心区和次中心区小高层3500－550015%各区均有分布混合3500－55004%各区均有分布别墅3000-800010000以上2%浦东、松江、闵行居多长宁、徐汇有一部分重庆安居工程-12%－普通住宅1500-240078%除渝中区的其他各区高档公寓2200-35009%渝中、沙坪坝、江北别墅2000-50001%九龙坡、渝北、南岸城市房房地产产市场场特征征分析析——住宅市市场存量巨巨大，，分布布集中中，公公寓占占七成成吸纳缓缓慢，，供大大于求求，空空置率率偏高高未来预预测供供求失失衡将将加剧剧，特特别是是北京京、上上海和和深圳圳城市

总存量总吸纳空置率高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓别墅北京25400.7：0.31900——25%————上海5750.6：0.44220.7：0.327%6%46%重庆1100.3：0.7740.3：0.733%39%30%杭州690.6：0.4490.6：0.428%29%28%深圳6300.8：0.2473——25%————总计39240.7：0.32918——26%————单位：：万平平方米米城市房房地产产市场场特征征分析析——高级住住宅市市场市场供供求市场价价格价格全全面上上扬各城市市高级级住宅宅普遍遍供过过于求求，空空置率率居高高不下下，价价格上上涨空空间十十分有有限，，部分分城市市甚至至可能能出现现价格格回落落。公寓低低于别别墅预计未未来各各城市市高级级公寓寓价格格仍有有一定定上升升空间间，而而别墅墅供应应量的的持续续放大大，价价格将将可能能下调调。城市高级住宅高级住宅与住宅平均价格之比公寓别墅北京104212.21095411981上海116852.7982813541重庆47124.248904533杭州100062.4109399073深圳98001.7795012749平均103382.61020011860单位：：元/平方米米城市房房地产产市场场特征征分析析——高级住住宅市市场小结结：高级住住宅市市场泡泡沫将将受到到挤压压中國目前各各城市市高级级住宅宅市场场普遍遍存在在的投投资热热度高高，价价格高高，空空置率率高的的“三三高””现象象，应应当引引起市市场以以及政政府相相关部部门的的高度度警惕惕。入世、、奥运运、世世博和和国家家西部部大开开发虽虽然会会在一一定程程度上上推动动市场场的发发展，，但目目前高高级住住宅市市场供供大于于求情情况，，以及及未来来大规规模的的市场场新增增供给给必将将加剧剧市场场竞争争，这这也对对高级级住宅宅项目目的文文化内内涵和和定位位、建建筑风风格、、开发发企业业品牌牌、项项目营营销等等方面面提出出了更更高的的要求求。预计随随着这这一轮轮高级级住宅宅开发发高潮潮过去去，各各城市市市场场将先先后进进入调调整阶阶段。。城市房房地产产市场场特征征分析析——高级住住宅市市场市场供供求供需量199619971998199920002001新增量195973504366总存量3796168218261326吸纳量-4048497122空置率28%30%32%25%7%13%写字楼楼开发发投资资大幅幅增长长2001年投资资额达达到72亿元，，增幅幅近60%，超过过整体体房地地产开开发投投资51%的增幅幅。预预计2002年，写写字楼楼投资资为85亿元，，增幅幅约为为18%。写字楼楼供应应量开开始回回升2001年达到到新的的历史史高峰峰140万平方方米。。据有有关部部门预预计，，2002年将达达300万平方方米，，而甲甲级写写字楼楼的供供应量量约为为40万平方方米。。吸纳量量先升升后降降，空空置率率先降降后升升2000年，在在经济济状况况向好好的背背景下下，写写字楼楼吸纳纳量增增长48%，空置置率从从1999年25%下降至至7.2%，2001年上半半年出出现市市场出出现阶阶段性性供不不应求求，但但从2001年下半半年至至2002年三季季度，，市场场需求求萎缩缩，空空置率率回升升至15%左右。。城市房房地产产市场场特征征分析析——写字楼楼市场场：北北京单位：：万平平方米米区域租租金水水平平均租金2001200120012002200220022Q3Q4Q1Q2Q3Q国贸33.932.028.530.829.729.3（24.9）金融街26.929.026.927.327.426.0（22.1）中关村20.322.321.021.723.224.1（20.5）燕沙27.628.327.826.825.424.5（20.8）建国门31.435.032.431.729.626.7（22.7）东二环22.726.024.723.323.722.6（19.2）全市27.929.527.427.526.925.8（21.9）租售市市场““两头头热，，中间间冷””“两头头热””——高品质质甲级级写字字楼（（国贸贸中心心、嘉嘉里中中心、、财富富中心心等））乙级写写字楼楼（租租金低低廉、、付款款方式式灵活活多变变）“中间间冷””——普通甲甲级写写字楼楼（市市场份份额约约55%）租金““先扬扬后抑抑”，，前景景不容容乐观观2001年2Q以来，，写字字楼租租金水水平小小幅上上扬后后持续续下调调，市市场并并未能能如2001年起初初预计计可以以获得得较大大繁荣荣，2002年继续续了去去年的的趋势势，租租金水水平进进一步步下跌跌。单位：：美元元/月月.平平方米米城市房房地产产市场场特征征分析析——写字楼楼市场场：北北京写字楼楼开复复工，，新上上市项项目增增加，，全年年投资资将有有较大大增长长市场供供应逐逐年回回升2001年到达达低谷谷后，，2002年回升升至35万平方方米。。至2002年，市市场存存量约约为235万平方方米。。历年销销售量量稳定定上升升，租租赁市市场规规模不不断扩扩大历年销销售量量稳定定于30－50万平方方米，，2001年写字字楼出出租量量近200万平方方米。。目前市市场供供求呈呈现““金字字塔””结构构甲级写写字楼楼供不不应求求，空空置率率低；；中低低档写写字楼楼供过过于求求，空空置率率呈逐逐年上上升趋趋势。。项目1995199619971998199920002001销售面积4.022.837.451.239.247.841.0出租面积7.316.938.849.393.2156.2198.6供应量30.886.0170.7166.993.095.962.2吸纳量11.332.459.361.783.1110.883.4当年空置量19.553.6111.4105.29.9－14.9－21.2累计空置量19.573.1184.5289.7299.6284.7263.5城市房房地产产市场场特征征分析析——写字楼楼市场场：上上海市场供供求单位：：万平平方米米区域租租金水水平租金““触底底反弹弹”，，但离离历史史高峰峰（96年）仍仍有较较大差差距区域租租赁市市场新新格局局出现现，传传统热热点区区域风风采不不复租金水水平地地区格格局也也略有有变化化，小小陆家家嘴、、南京京西路路和淮淮海路路成为为租金金最高高的区区域；；而人人民广广场、、虹桥桥开发发区则则失去去领导导地位位，与与徐家家汇处处于同同一租租金水水平。。区域19951996199719981999200020012002小陆家嘴0.600.800.700.600.350.450.750.71南京西路0.701.000.800.400.400.600.750.68淮海路0.801.201.000.500.300.500.600.65人民广场1.001.000.700.500.250.300.550.53虹桥开发区0.801.000.800.600.350.300.450.51徐家汇0.701.001.100.600.350.350.450.50城市房房地产产市场场特征征分析析——写字楼楼市场场：上上海单位：：美元元/平方米米.月写字楼楼投资资迎来来第二二次高高潮1997年受““直辖辖”的的利好好消息息，写写字楼楼投资资于1998年达到到历史史高峰峰10.6亿元。。2001年，在在西部部大开开发的的利好好因素素下，，写字字楼投投资再再次达达到10.6亿元；；写字楼楼市场场规模模较小小，尚尚处于于刚刚刚起步步阶段段2001年末写写字楼楼存量量约为为85万平方方米；；市场档档次不不高甲级写写字楼楼仅有有大都都会商商厦等等3家，数数量偏偏少；；而乙乙级和和乙级级以下下的普普通写写字楼楼却占占市场场比重重的85%；空置率率高达达65%项目19971998199920002001竣工面积－－40.618.712.6销售面积13.210.616.220.123.5空置面积11.636.447.349.455.0城市房房地产产市场场特征征分析析——写字楼楼市场场：重重庆市场供供求单位：：万平平方米米区域租租金水水平租金水水平差差异较较大，，大都都处于于较低低价位位，入入住率率总体体水平平均不不高除上述述纯写写字楼楼，重重庆存存有大大量的的商住住楼（（商务务公寓寓）和和一些些酒店店附属属商务务楼，，在商商用写写字楼楼市场场占有有较大大份额额。重重庆纯纯写字字楼约约50万平平方方米米，，商商住住楼楼约约26万平平方方米米，，酒酒店店附附属属商商务务楼楼约约9万平平方方米米。。指标甲级写字楼乙级写字楼普通写字楼规模甲级写字楼仅有大都会商厦等3家，数量偏少乙级写字楼是市场的供应主流，占45%普通写字楼数量较多，比重约为40%供应量7.8万平方米22.5万平方米20万平方米位置均位于渝中区，2家分布在解放碑片区，1家分布在两路口片区主要分布于渝中区解放碑及两路口片区，另有个别分布于各商圈边缘主要集中在渝中区两路口片区及南岸区南坪片区租金60元/㎡·月以上40－50元/㎡·月20－35元/㎡·月入住率70%以上50－70%30－70%城市市房房地地产产市市场场特特征征分分析析———写字字楼楼市市场场：：重重庆庆重庆庆城市市经经济济保保持持良良好好发发展展势势头头，，将将有有力力刺刺激激写写字字楼楼开开发发外资资进进入入城城市市时时间间较较短短，，规规模模较较小小高品品质质商商务务写写字字楼楼缺缺乏乏，，市市场场需需求求有有望望增增长长全球球经经济济低低迷迷将将延延迟迟外外资资进进入入时时间间，，市市场场近近期期迅迅速速繁繁荣荣的的可可能能性性较较小小上海海市场场正正处处于于快快速速恢恢复复性性增增长长期期受到到全全球球经经济济持持续续低低迷迷的的影影响响，，写写字字楼楼需需求求增增长长趋趋缓缓，，租租金金水水平平和和空空置置率率趋趋于于稳稳定定近期期甲甲级级写写字字楼楼供供应应量量有有限限，，租租金金及及入入住住率率仍仍将将继继续续走走高高北京京宏观观经经济济向向好好支支撑撑了了北北京京写写字字楼楼市市场场的的长长期期利利好好信信心心近期期市市场场供供求求现现状状并并未未显显现现出出入入世世和和奥奥运运的的利利好好效效应应近期期市市场场先先扬扬后后抑抑的的发发展展历历程程，，说说明明其其尚尚处处于于恢恢复复性性增增长长阶阶段段城市市房房地地产产市市场场特特征征分分析析———写字字楼楼市市场场：：小小结结城市市房房地地产产市市场场特特征征分分析析———零售售物物业业市市场场：：北北京京位于于王王府府井井、、西西单单、、隆隆福福大大厦厦等等传传统统商商业业区区以以及及广广安安大大街街等等新新兴兴商商业业区区的的店店铺铺价价格格高高居居各各类类店店铺铺之之榜榜首首，，且且继继续续呈呈稳稳中中有有升升的的走走势势。。以出出售售产产权权为为模模式式的的零零售售物物业业在在朝朝阳阳CBD相对对匮匮乏乏，，而而2007年前前该该地地区区大大面面积积底底商商的的推推出出，，必必将将牵牵动动投投资资重重心心的的偏偏移移。。以餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、超超市市等等生生活活配配套套行行业业为为主主形形成成了了亚亚运运村村独独特特的的商商圈圈氛氛围围，，并并且且规规模模正正在在日日益益壮壮大大。。南城城近近两两年年内内的的表表现现格格外外突突出出。。城市市房房地地产产市市场场特特征征分分析析———零售售物物业业市市场场：：上上海海市场场供供求求平均均租租金金水水平平较较高高，，各各大大商商圈圈平平均均租租金金水水平平参参差差不不齐齐顶级级商商业业街街的的供供应应渐渐饱饱和和，，品品质质竞竞争争突突出出住宅宅配配套套商商业业是是零零售售物物业业市市场场发发展展的的重重点点商铺铺投投资资成成为为房房地地产产投投资资的的新新渠渠道道中心心城城区区、、次次中中心心城城区区的的旺旺铺铺带带动动销销售售价价格格节节节节升升高高地铁铁商商铺铺脱脱颖颖而而出出，，扮扮演演2002年零零售售物物业业市市场场““黑黑马马””角角色色租金金回回升升优质质零零售售物物业业的的底底层层租租金金在在99年后后触触底底回回升升，，2002年平平均均租租金金比比01年微微幅幅上上涨涨0.1美元元，，升升至至2.1美元元/平方方米米/天。。城市市房房地地产产市市场场特特征征分分析析———零售售物物业业市市场场：：上上海海租售售价价格格售价价高高位位运运行行中心心城城区区商商铺铺售售价价保保持持在在高高位位区区间间运运行行，，次次中中心心区区商商铺铺由由于于产产租租能能力力提提高高，，旺旺铺铺价价格格直直逼逼城城市市中中心心区区域域。。近近期期上上市市的的小小面面积积产产权权商商铺铺售售价价较较高高。。区域单价（元/M2）中心城区20000-35000次中心区10000-25000城市边缘地区5000-150001998-2002年优优质质零零售售物物业业底底层层租租金金商铺铺售售价价水水平平市场场发发展展迅迅速速，，各各项项供供求求指指标标均均取取得得较较大大增增长长1－11月商商业业用用房房投投资资额额达达28亿元元，，同同比比增增长长7.6%；竣竣工工面面积积达达69万平平方方米米，，同同比比增增长长29.2%；平平均均销销售售价价格格为为3,581元/平方方米米，，同同比比增增长长9.3%。重大大项项目目的的陆陆续续开开业业，，大大大大刺刺激激各各商商圈圈发发展展如：：沙沙坪坪坝坝商商圈圈———三峡峡广广场场、、华华宇宇广广场场、、欣欣阳阳百百货货、、新新世世纪纪百百货货、、太太平平洋洋百百货货南岸岸商商圈圈———天龙龙广广场场北部部商商圈圈———北城城天天街街购购物物广广场场租赁赁市市场场走走红红，，价价格格直直线线上上升升城市市房房地地产产市市场场特特征征分分析析———零售售物物业业市市场场：：重重庆庆城市/区位2002Q12002Q22002Q32002Q4中心区25000270003000028000次中心区18000200001700018000城市边缘区7000750080008000郊区4000350038003800商铺铺一一级级市市场场平平均均销销售售价价格格单位位：：元元/平平方方米米)城市市房房地地产产发发展展趋趋势势展展望望———宏观观经经济济预预测测随着着““十十五五””计计划划的的推推进进、、城城市市规规划划的的实实施施，，三三地地经经济济增增长长速速度度将将保保持持较较高高水水平平，，城城市市建建设设规规模模将将继继续续扩扩大大。。但但由由于于基基础础水水平平及及发发展展阶阶段段的的差差异异，，三三地地差差距距有有可可能能进进一一步步加加大大。。成功举办APEC、中国加入WTO，以及申办2010年世界博览会等利好因素促动，经济增长动力强劲。经济总量： ■■■■■增长速度： ■■■■■

产业结构： ■■■■■

人均GDP： ■■■■■

城市建设：

■■■■■综合评价：

■■■■■奥运申办成功、中国顺利加入WTO等一系列利好因素推动，城市经济有望继续保持高速增长。经济总量： ■■■■增长速度： ■■■■■产业结构： ■■■■人均GDP： ■■■城市建设：

■■■■综合评价： ■■■■借助西部大开发的契机，经济发展和城市建设速度将更快。

经济总量：

■■增长速度： ■■■■产业结构： ■■■人均GDP： ■城市建设：

■■综合评价： ■■■GDP、产业结构构与城市建建设收入水平高，消费能力强，房价与收入关系合理，居住条件较好。

城市人口

■■■收入水平

■■■■■消费水平

■■■■■

住房状况

■■■■综合评价

■■■■■收入水平较高，消费能力强，房价与收入矛盾突出，居住条件较好。城市人口

■■■收入水平 ■■■■消费水平 ■■■■■

住房状况 ■■■■■综合评价 ■■■■■

收入水平低，消费能力弱，房价收入房价水平矛盾突出，居住条件较好。城市人口

■■■■■收入水平

■■消费水平

■■■

住房状况

■■■■综合评价

■■北京、上海海城市建设设和经济发发展水平相相当，人民民生活水平平和综合购购买力较强强，并将在在一段时间间内保持领领先地位。。重庆城市市化程度低低，经济发发展较落后后，人民生生活水平有有待提高，，市场综合合购买力不不足。城市房地产产发展趋势势展望——宏观经济预预测居民生活水水平及购买买力城区热点CBD地区中关村金融街亚奥地区城市房地产产发展趋势势展望——城市热点发发展区域分分析：北京京卫星城良乡黄村顺义通州亦庄昌平“十五”期期间，北京京市将加强强卫星城的的市政、经经济建设，，近期将重重点发展通通州、昌平平、顺义、、黄村、亦亦庄、良乡乡六个卫星星城，使之之成为市区区人口转移移的主要地地区。城市房地产产发展趋势势展望——城市热点发发展区域分分析：北京京“黄浦江综综合开发”规划地区南浦大桥地地区独特的“江江边岛”，，创建生生活、娱乐乐、工作综综合区，占占地约3.43平方方公里。杨浦大桥地地区特色滨江居居住区和科科教、办公公园区，占占地约1.99平方方公里。上海船厂——北外滩地地区大型购物、、娱乐和博博物馆等综综合场所，，占地约1.06平平方公里。。十六铺—东东昌地区水上旅游总总站以及具具有现代商商业中心特特色的假日日市场，占占地约0.35平方方公里。城市房地产产发展趋势势展望——城市热点发发展区域分分析：上海海“一城九镇镇”规划地地区城市房地产产发展趋势势展望——城市热点发发展区域分分析：上海海主城区依然然是城市热热点发展区区域虽然重庆“十五五”计划——以市域产业业布局为依依据，都市市圈为核心心，主要交交通线为发发展轴，逐逐步形成以以重庆都市市圈为中心心，万州、、涪陵、黔黔江等城市市为地区中中心的网络络式城镇体体系，但是目前城市热热点发展区区域依然是是集中在主主城区。主城区都市圈城市房地产产发展趋势势展望——城市热点发发展区域分分析：重庆庆北部新城渝中江北区南岸区沙平坝北部——江北区、北北部新城基础设施的的大大改善善和城市发发展重点北北移，将使使江北区以以及渝北的的“北部新城”成为未来重重庆房地产产发展的重重点。西部——沙坪坝完备的居民民生活配套套设施，强强大的商品品住宅消费费群体，得得天独厚的的城市文化化氛围，将将会成为商商品住宅市市场发展的的亮点。南部——南岸区生态旅游区区，随着市市政配套设设施的完善善，未来5－10年将成为新新一轮城市市建设和房房地产市场场发展的重重要一环。。中部——渝中区受规划的限限制和区内内拆迁成本本过高，开开发商普遍遍将未来发发展重点转转移出该区区。未来上上升的空间间有限。城市房地产产发展趋势势展望——城市热点发发展区域分分析：重庆庆北京房地产产市场处于于市场调整整期预计近期市市场供应将将进一步放放大，价格格保持平稳稳别墅市场供供应将趋紧紧经济适用房房建设将较较快增长危改动迁与与旧城改造造力度继续续加强以低密度住住宅为特点点的“郊居居化”概念念将日趋普普及住宅市场将将日趋理性性北京城市房地产产发展趋势势展望——住宅市场发发展预测未来住宅供供应量稳步步上升，区区域集中在在“一城九九镇”中心城区供供应集中在在高价位区区域、住宅宅品质也将将大幅提高高未来需求以以动迁居民民为主，需需求对象主主要为中低低价位的住住宅随着浦江两两岸开发和和世博会场场馆的建设设，浦江两两岸住宅的的消化将主主要依靠外外省及境外外人士和本本地高收入入阶层随着居民收收入的提高高、私人汽汽车拥有量量的上升以以及国家对对别墅用地地的停止审审批，远郊郊低密度住住宅市场前前景看好城市房地产产发展趋势势展望——住宅市场发发展预测上海重庆未来的的房地产业业发展前景景看好直辖市和西西部大开发发等积极效效应将使住住宅价格继继续上升城市化水平平提高，大大规模的旧旧城改造将将使住宅需需求增加住宅开发将将稳步上升升住宅品质将将逐步提高高渝中和北部部新城近期期内依然是是住宅购销销的热点地地区城市房地产产发展趋势势展望——住宅市场发发展预测重庆北京近期（2004－2005）市场将有有大量供应应，消化压压力颇大，，虽然有中中长期利好好因素支撑，但短期期市场仍将将处于调整整态势。中远期（2006－2010）市场状况况将随着开开发节奏和和市场定位位的调整得得到较大改改善。上海近期（2004-2005年）市场信信心较强，，需求稳定定，市场供供应有较大大增幅，市市场将持续续向好。中远期（2005－2010）规划供应应规模较大大，如能控控制供应节节奏，与城城市经济同同步发展，前景看看好。重庆近期（2004-2005年）市场信信心较弱，，需求增长长缓慢，2003年供应规模模未有明显显增幅，较多商务住住宅以写字字楼姿态上上市，写字字楼市场仍仍将维持现现状，难以以改观。中远期（2006－2010）市场前景景较为乐观观，市场将将不断成熟熟，发展空空间较为广广阔。城市房地产产发展趋势势展望——写字楼市场场发展预测测城市房地产产发展趋势势展望——商用物业市市场发展预预测北京社区商铺热热销。部分经营商商逐渐从只只租不买的的经营模式式转变为租租买并举的的模式新的“商业业航母”将将在东城区区建成，即即金宝街、、东单“银银街”改造造、信远大大厦、光彩彩事业发展展中心等在在建项目将将使得王府府井、东单单的商业街街区连成一一片。奥运规划区区的住宅配配套商业设设施明显不不足，如本本市大型住住宅社区望望京、天通通苑等，奥奥运工程的的启动，将将带动周边边商用物业业开发。几个大规模模的商业区区正在筹备备当中，如如位于朝阳阳门外昆泰泰集团的““北京第第三商业大大道”(东大桥至呼呼家楼商业业区)和中关村西西区的““中关村ShoppingMall”。城市房地产产发展趋势势展望——商用物业市市场发展预预测上海中心城区的商铺铺吸纳能力力将进一步步增强。中心城区未未来商铺新新增供应较较少，租售售价格随着着经济的增增长会有所所上升。随着未来轨轨道交通建建设的深入入，地铁商商业将逐渐渐从单打独独斗的小商商铺向满足足综合消费费需求的大大商圈转型型，主题鲜鲜明的地铁铁商城将是是未来发展展的方向。。大型零售物物业由于人人口分布的的郊区化与与土地级差差效益原则则，将主要要分布于城市市次中心区区和城市边边缘地区。。新建的轨道道交通、城城市交通枢枢纽、公共共绿地周围围以及中心心城区外围围的大型生生活社区的的区域性商商业中心的的商铺将有有较大上升升潜力。城市房地产产发展趋势势展望——商用物业市市场发展预预测重庆城市轻轨工工程、立交交桥等大型型市政设施施，使主城城区大量商商铺或拆迁迁、或空置置，这些因因素的影响响使得本处处于低谷的的商用物业业市场继续续低迷。预计随着各各项市政设设施的完工工，沙坪坝坝、江北、、南岸、杨杨家坪商圈圈的逐渐形形成，以及及各区域的的步行街的的建成，市市场将会有有较大的发发展。城市化水平平较低，随随着城市化化水平提高高，需求将将日益增加加。商贸中心区区的商铺未未来供应充充足社区商业中中心建设和和小城镇商商业未来发发展较快审时度势无无限商机机

运筹帷帷幄大展展宏图9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。14:23:1914:23:1914:231/5/20232:23:19PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2314:23:1914:23Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。14:23:2014:23:2014:23Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各