信和自由广场商业策略案

深圳中原商业事业部信和自由广场商业策略案呈：深圳信和地产开发有限公司2006年7月27日项目定位理念项目租售模式建议项目周边商业概况项目业态规划建议南山三大商圈主要以南海大道为轴线串起,本项目位于三大商圈的核心位置；项目周边商业经营业态种类齐全，品牌商家林立,

已逐渐形成区域性商业中心的现状；一、项目所属片区商业概况:一、项目周边商业概况二、项目片区品牌商家分布图项目1112序号商场名称经营业态1友谊城富客斯中高档服装皮具2儿童世界童装、玩具3海雅百货大型女装百货4南山书城图书、音像制品5新一佳超市6金晖家居家居、家私7集美堂家居、装饰、永乐电器8新街口苏宁电器、屈臣式9禾丽名店龙浩、国美电器10花园城MALL以超市、建材、餐饮、服装、影院为主11人人乐超市11崇尚百货服装、皮具精品等12保利文化广场以百货、超市、剧院、餐饮、数码产品为主一、项目周边商业概况2.1项目片区百货业态的分布情况13910本项目1112编号商家名称建筑面积（平米）经营品牌档次1友谊城富客斯8000中高档3海雅百货36000中高档9禾丽名店12000中高档10花园城中心70000中高档11崇尚百货25000中档12岁宝百货38000中高档合计189,000一、项目周边商业概况52.2项目片区超市业态分布情况:本项目3101214151311编号商家名称营业面积（平方米）3海雅约20005家乐福600010沃尔玛2500011新一佳约1000012岁宝约300013南油人人乐2000014前海人人乐800015学府人人乐1000084000一、项目周边商业概况75892.3电器、数码业态的分布情况:本项目101112编号商家名称营业面积（平米）5一本电器60007顺电30008国美创业店37009苏宁新街口店500010铭可达南油店640011永乐电器近2000012国美约800013南山赛格数码8000合计6000013一、项目周边商业概况2.4家居家私建材业态的分布情况:7610本项目12编号商家名称建筑面积（平方米）6金晖家居150007集美堂2000010蛇口百安居600012世纪中心16000合计57000一、项目周边商业概况2.5文化产业的分布情况:2本项目1345编号商家名称1南山文化活动中心2南山书城3保利剧院4南油文化活动中心5花园城洲立影院一、项目周边商业概况2.6大型餐饮的分布情况:3本项目156472编号商家名称7胜记1巴蜀风2海港城3老院子4毛家6东北人家5春满园一、项目周边商业概况总结：品牌主题百货货依然有春天天，将是南山商商业未来的发展趋趋势；品牌超市在本区域已达达到饱和状态，相互竞争激烈；电器、数码业业态在本区域市场场达到饱和状态，经营状况一般般，相互竞争激烈；家居家私在本区域市场场仍有空间，但需要错位经营；文化产业在本区域市场场达到饱和状态，区域性消费比比较明显。品牌特色餐饮饮、SPA、、健身等在南山市场场仍有发展空间间；一、项目周边商商业概况项目定位理念念项目租售模式式建议项目周边商业业概况项目业态规划划建议---本案机遇与挑挑战并存竞争激烈群群雄并起以百货为代表表的——崇尚尚、友谊城、、天虹、岁宝宝百货等；以超市为代表表的——沃尔尔玛、新一佳佳、家乐福、、人人乐等；；以专业市场为为代表的———集美堂、金金晖家居广场场、百安居、、世纪中心等等；以大型购物中中心为代表的的——花园城城、保利文化化广场、海岸岸城等；以家电、数码码为代表的———赛格、顺顺电、永乐、、国美、苏宁宁、铭可达等等；二、项目定位位理念寻找市场核心心竞争力！》如何使本项项目从市场脱脱颖而出，并并形成自己的的竞争优势？？》从竞争对手和市市场空缺中寻寻找机会，深度挖掘与与众不同的营销价值，形成独特超超前的优势，，才能在激烈烈的商业竞争争中立于不败之地。---USP（独特营销销主张）的提提炼二、项目定位位理念主题体验式消消费！---未来来商商业业发发展展的的必必然然趋趋势势！！契机机在在那那里里？？二、、项项目目定定位位理理念念》深深圳圳――――年年轻轻男男女女比比例例为为1：：7；；》据据统统计计女女性性占占总总消消费费人人群群的的81％％；；》家家庭庭日日常常购购物物75％％以以上上的的主主动动权权掌掌握握在在女女性性手手中中……》毫毫无无疑疑问问，，女女性性消消费费是是永永远远的的、、最最大大的的商商机机！！》找找准准主主力力消消费费群群体体，，永永远远享享有有最最大大的的市市场场容容量量。。---女性性是是深深圳圳各各商商圈圈中中永永恒恒的的消消费费主主题题深圳圳最最强强大大的的消消费费主主力力军军二、、项项目目定定位位理理念念本项项目目构构想想案案正正是是基于于以以上上原原理理，将将本本项项目目以以鲜明明的的主主题题定定位位个个性性推向向市市场场，，力力求求通通过过独特特的的定定位位构构思思及及经经营营特特色色获得得消消费费者者、、经经营营者者及及投投资资者者三三个个不不同同层层次次的的目目标标客客户户群群体体的的认认同同，，从从而而最最终终实实现现该该项项目目的的市场场价价值值及及商商业业价价值值。二、、项项目目定定位位理理念念引领领时时尚尚消消费费文文化化领领袖袖地地位位打造造女女性性消消费费主主题题商商业业旗旗舰舰★品品牌牌内内涵涵：：专专业业、、体体贴贴、、健健康康、、时时尚尚、、文文化化主题题定位位★功功能能定定位位：：集集购购物物、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮为为一一体的的时时尚尚女女性性主主题题体体验验式式消消费费广广场场二、、项项目目定定位位理理念念项目目定定位位理理念念项目目租租售售模模式式建建议议项目目周周边边商商业业概概况况项目目业业态态规规划划建建议议三大大主主要要功功能能+两大大业态态分分布布特特点点业态态定定位位规规划划理理念念三、、项项目目业业态态规规划划建建议议1、、销销售售功功能能通过过品品牌牌主主力力带带动动及及合合理理的的业业态态规规划划，，在在不不影影响响后后期期物物业业持持续续经经营营的的基基础础上上，，满满足足商商铺铺的的销销售售功功能能；；三大大主主要要功功能能:三、、项项目目业业态态规规划划建建议议2、、应应用用服服务务功功能能在满满足足购购物物的的同同时时，，辅辅以以女女性性的的美美容容、、美美体体、、香香薰薰、、SPA水水疗疗、、纤纤体体、、医医学学整整容容等等为为主主流流产产品品应应用服务务功能能，并并配套套女子子选美美堂、、女子子健身身房、、女子子会所所等特特色服服务；；三大主主要功功能:三、项项目业业态规规划建建议3、餐餐饮功功能南山片片区比比较兴兴旺的的业态态之一一，一一方面面满足足项目目住宅宅的基基本配配套，，另一一方面面通过过餐饮饮辐射射周边边消费费群体体，带带动项项目整整体消消费。。三大主主要功功能:三、项项目业业态规规划建建议硬件上上：通通过项项目建建筑特特点，，加入入装修修中的的光环环境、、音乐乐环境、、玻璃璃环境境、色色彩环环境的的揉合合，让让女性性在购购物中通通过听听觉觉、视视觉、、触觉觉的美美好享享受真真正体体验“逛逛”的的乐趣趣；软件上上:通通过过特色色购物物、特特色服服务、、特色色配套套方面面的作作用，，加强本本项目目“专专业、、体贴贴、健健康、、时尚尚、文文化””的主题定定位理理念。。两大业态分分布特特点：：三、项项目业业态规规划建建议负一层层业态态规划划目标客户群12－20岁之间的新新人类一族消费群分析消费特征购物频率高；关注潮流动态；喜欢群体购物属“淘宝一族”消费力单次消费总金额相对较低消费关注点潮流款式；潮流活动；最新产品等负一层层业种种搭配配示意意图特色小小食音像店店消费力力分解解：外贸服服装、、潮流服服装体育用用品、、健身器器材AC眼镜店店化妆品品药妆店店一层业业态规规划示示意图图一层业业态规规划目标客户群年轻、时尚女性消费群分析消费特征购物频率较高；关注潮流动态；喜欢群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；折扣活动；最新产品发布香水珠宝皮具消费力力分解解：B银行7。11麦当劳劳一番拉拉面目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费群分析消费特征购物频率较高；单次消费时间较长；喜欢小群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性二层业业态规规划二层业业态规规划示示意图图AC消费力力分解解：女人世世界名名店工艺品品、饰饰品B三层业业态规规划目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费群分析消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；喜欢小群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性三层业业态规规划示示意图图餐饮消费力力分解解：ACB女人世世界名名店女性沙沙龙（（教插插花、健健身、、心理理理疗等））四层业业态规规划示示意图图四层业业态规规划目标客户群高素质、高收入、成熟、成功女性消费群分析消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；节假日消费高消费力单次消费总金额较高消费关注点注重服务性；社交性；文化性消费力力分解解：女性的的美容容、美美体、、香薰、SPA水疗疗、纤纤体等等ACB餐饮整体业业态规规划平平面图图女人世界名店女人世界名店餐饮珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等Ａ区Ｃ区Ｂ区４层３层２层１层－１层餐饮饰品、工艺品女性沙龙

特色餐饮、外贸服装、潮流服饰、体育用品健身器材、音像制品等项目定定位理理念项目租租售模模式建建议项目周周边商商业概概况项目业业态规规划建建议销售方式适合类型优点缺点与项目契合度直接销售适合于投资回报率高的街铺发展商无须后续麻烦资金一步到位发展商需组建经营管理公司，负责后期业态规划及管理街铺较好内铺一般2－3年委托经营销售适合于做主题专业市场普遍适用于街铺与一、二层内铺居多委托经营期限短，发展商压力小，达到快速销售发展商需组建经营管理公司负责招商、业态规划及管理街铺一般－1F、1F、2F内铺较好5-10年委托经营销售适合于大型品牌主力商家进驻，一般给予主力店的区域在2层以上。提升一层商铺价值，促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金商家承租面积大，租金低，发展商压力大，一旦商家撤场，后续问题较多，有一定风险。2F以上内铺较好产权式商铺销售适合于大型品牌主力商家进驻促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金发展商负担较大国家政策限制，后续问题较多操作风险极大。2F以上较好1、租租售模模式建建议——销销售模模式比比较四、项项目租租售模模式建建议为更好好解决决发展展商资资金回回笼和和物业业持续续经营营，以及结结合南山目目前商商业市市场现现状，，如果果出售售的比比例太太高，，而且且投资资成分太大大，将将会造造成商商业形形态无无法统统一协协调，，从而而影响响物业业的持续经经营，，物业业的价价值无无法提提升，，使项项目难难以稳稳定经经营。。根据中原原以往往操作作商业业的成成功经经验，，结合合本项项目特特征。。2、项项目租租售方方式比比例建建议建议：：本项项目商商业租租售黄黄金比比例为为7：3四、项项目租租售模模式建建议前提条条件：：需组组建经经营管管理公公司3、项项目各各区域域租售售示意意图A、街铺直接销售B、内铺2-3年委托经营长期租赁为主或整体销售2-3年委托经营女人世界名店女人世界名店餐饮珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等美容美体、香熏、SPA水疗、纤体等Ａ区Ｃ区Ｂ区４F３F２F１F餐饮女性沙龙饰品、小工艺品长期租赁为主或整体销售长期租赁为主长期租赁为主长期租赁为主或整体销售－１F特色餐饮外贸服装健身器材、体育用品音像制品租赁或或整体体销售售2-3年委委托经经营销销售租赁或或整体体销售售租赁或或整体体销售售四、项项目租租售模模式建建议4、租赁赁区域明明细区域功能划分区域区域楼层区域面积（㎡）经营业态所占商业面积比例品牌主力店A2—3F约2400女人世界名店26.55％B2—3F约5565次主力店A4F约1200美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等12.5％B4F约2549C3-4F约2400餐饮8％次主力店-1F约2500特色餐饮8.34％-1F约1000音像制品3.33％-1F约3000健身器材、体育用品10％合计2061468.73％四、项目目租售模模式建议议5、销售售区域明明细销售区域区域楼层区域面积（㎡）经营业态销售方式所占商业面积比例A、B、C1F5095珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具等A、街铺直接销售B、内铺2-3年委托经营16.99%C2F1200小工艺品、饰品2-3年委托经营4.00%－1F3084外贸服装、潮流服饰直接销售10.28%合计938031.27％四、项目目租售模模式建议议6、街铺铺铺位划划分原则则建议1、尽可可能的保保证临街街铺位的的可售面面积，实实现街铺铺临街面面的最大化；2、每个个商铺都都有临街街（路））面，保保证客户户现在或或将来能能独立自自主经营；；5、建议议开间控控制在3.5——4.5米，街街铺开间间和进深深的比例例设定在1：3.5左左右。4、为了了均衡商商铺的价价格与销销售的压压力，街街铺建筑筑面积建建议尽量量控