乐陵市百盛达项目市场报告

谨呈：乐陵磐古房地产开发有限公司

乐陵市百盛达项目市场研究报告写在汇报之前的话……《孙子兵法》开篇曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”；古人又云：“凡事预则立，不预则废”，其“庙算”、“预”均指的是谋略。这些都说明：凡事应先谋略，才可能达到成功之彼岸。对投资额巨大，运作周期长，可变因素多的房地产行业，其事前谋略与策划有着非常重要的意义。

此次受乐陵磐古房地产开发有限公司信任和委托，我们承接了百盛达地产项目的前期调研工作，专门设置了项目专案小组，配备了市场调研和营销策划专业人员。为此，我们数次进入驻乐陵市，对该区域房地产市场进行较为广泛的市场调查，对宏观房地产市场及区域市场调查的资料进行了科学分析和研究，为本项目的营销策划提供了翔实可信的市场依据。本报告书旨在通过真实的调研数据结合当前市场情况，对此项目作出初步的：市场定位、产品定位、价格定位、客户定位；为后期全程营销工作的开展打好前站工作。以专业化的视角和操盘为贵公司后期的产品销售提供保障。序言展烨豪为地产运营机构简介展烨豪为地产运营机构简介一展烨豪为展烨豪为房地产投资运营策划机构成立于2007年6月，是一家集地产项目投资分析、土地运作、产品策划、融资策划、工程规划、营销策划、销售代理、品牌推广、广告服务于一身的房地产综合服务提供商。展烨豪为房地产营销策划公司坚持为终端客户服务的理念，在吸收国际专业房地产流通服务模式精华的基础上，结合中国本土化特色，通过服务功能的充实、服务板块的互动和服务体系的完善，创建符合市场的服务模式，目前已经形成了从市场研究、产品策划到营销推广、销售执行，以及资源整合的全程营销策划销售代理的服务体系，可以为客户提供全面的、系统的营销服务。展烨豪为地产运营机构简介二企业文化展烨豪为地产运营机构简介3:服务框架综合服务是客户相关，技术相关，市场相关的多种专业服务的组合与协同。展烨豪为综合服务：一站服务—资源共享—快速响应运营—策划—销售—广告—顾问展烨豪为地产运营机构简介4:服务模式1全程代理服务2整合推广服务3全程顾问服务5规划顾问服务4销售代理服务服务模式展烨豪为地产运营机构简介1全程代理服务业务概述

展烨豪为致力于实现房地产流通服务领域的专业化、渠道化、品牌化经营，创新服务产品和渠道，让终端顾客低成本地享受高性价比的房产，谋求开发商顾客、终端顾客和展烨豪为的共赢。凭借多年的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、建筑策划、营销策划、销售代理等一站式地产产业服务链。目前，展烨豪为已在济南、青岛、德州、天津、烟台、泰安、潍坊、临沂等10多个城市项目的代理业务。服务内容住宅/写字楼/商铺等领域提供以下服务全程策划代理:营销策划、销售代理等方面综合服务。策划服务:根据开发商需求和阶段，提供市场调研、产品定位、客户定位、物业物业发展建议、营销策略、形象宣传及包装方案、广告推广策略、价格方案、品牌战略等策划服务。销售代理:销售管理：销售架构、销售制度及相关流程、人员组织、培训、日常销售管理销售实施：销售通路建立、置业顾问服务、销售活动、售后服务。价格策略：定价体系、销售控制、价格制定与调整；销售进程控制：进度把握、销售节奏、房源控制、氛围维持阶段性销售策略：阶段性推广主题、相关销售策略、推广效果反馈展销会销售运作：展销会流程、活动措施展烨豪为地产运营机构简介2整合推广服务业务概述

展烨豪为强大而丰富的营销策划和销售资源平台，为广告服务提供了精准的市场导向和案例支持。不同于一般的单一广告服务模式，展烨豪为广告服务在坚持高水平专业创作的同时，更可以为客户提供从市场、产品、销售等方面的人力资源支持，以及大量相同或相似著名案例的借鉴与分析，从而使得广告传播和终端执行更具实效性和全面性，以实现推广成本利用最大化的目的。展烨豪为广告主要由其下属机构——展烨传媒主力承担。展烨传媒伴随展烨豪为品牌一路走来，历时数载，现已成为展烨豪为服务体系中极具创造性和战斗力的环节。展烨传媒坚持用专业和责任服务客户，成功整合推广多个地产项目，海纳商业、住宅不同类型，取得了良好的业内口碑。服务内容a)

项目营销环境分析b)

项目整合传播策略c)

市场竞争性环境分析d)

目标客群定位与分析e)

项目传播定位策略f)

项目核心广告语提炼g)

广告投放的媒体分析及组合策略h)

推广进程控制及实施策略i)

项目案名、LOGO及基础VI系统设计j)

平面广告创意、设计、制作k)

沙盘展示形象设计l)

影视广告的创意表现及制作（制作费用另计）m)

形象样板房的氛围设计n)

各种营销推广活动所需设计工作o)

项目推广和企业形象设计所需相关图片的拍摄工作展烨豪为地产运营机构简介3全程顾问服务业务概述

展烨豪为采用模块化、柔性化的服务方式为开发商提供全套的策划服务，可为不同客户量身定做，满足不同客户的个性化服务需求。展烨豪为凭借多年市场开发经验优势，汇集山东省内几十个成功案例经验，以遍及全省各地数万客户（包括近万名成功置业者）的海量数据库资源为基础，通过数十名业界精英的深厚理论与丰富经验，可为客户提供“一条龙”式全程顾问服务。此外，展烨豪为在长期运营中与房地产上下游产业链上的国内外、省内外主要专业品牌服务商建立了良好的协作关系，可为开发企业及各级政府提供质优价惠的服务，能够进一步为开发企业与各级政府的土地成功运营提供保障。服务内容a)

市场调查及可行性分析b)

项目定位与概念设计c)

投资测算及经济可行性d)

产品定位及规划设计建议e)

企业战略规划f)

项目资本运营战略g)

项目营销战略h)

土地招商运营战略i)

城市土地规划策划j)

城市文化资本运营战略规划k)

城市区域运营战略规划l)

企业CI战略规划等m)

旅游地产策划n)

创意产业园区开发策划o)

房地产金融融资方案策划展烨豪为地产运营机构简介4销售代理服服务销售代理：销售管理销售架构、销销售制度及相相关流程、人人员组织、培培训、日常销销售管理销售售实施：销售售通路建立、、置业顾问服服务、销售活活动、售后后服务价格策略：定价体系、销销售控制、价价格制定与调调整销售进程控制制：进度把握、销销售节奏、房房源控制、氛氛围维持阶段性销售策策略：阶段性推广主主题、相关销销售策略、推推广效果反馈馈展烨豪为为地产产运营机机构简简介5规划顾问服服务业务概述及服服务内容A:规划设计计任务书的编编写指导1、规划设计计之甲方要求求篇2、现状市政政、设备等基基础技术条件件篇。3、规划设计计的设计深度度和技术要求求篇。4、规划设计计的设计工作作管理篇。B:规划设计计方案、建筑筑设计方案跟跟踪评价服务务1、与规划设设计对接规划划设计任务书书2、对规划设设计初步方案案评价3、对修改的的规划设计方方案评价4、对终稿规规划设计方案案评价C:施工图设设计任务书的的编写指导1、施工图设设计之甲方要要求篇2、现状市政政、设备等基基础技术条件件篇。3、图纸质量量、设计深度度、技术要求求篇。4、施工图设设计的设计工工作管理篇。。D:园林景观观规划建议1、建议原则则2、建议逻辑辑3、建议方案案展烨豪为为地产产运营机机构简简介5经典案例与与合作单位A全程策划服服务企业与项项目1山东万华全全福房地产有有限公司济南华福国际际：40万平平方米住宅项项目2济南四建房房地产开发有有限公司万盛园小区：：20万平方方米住宅项目目3山东联盛置置业有限公司司尚峰尚水旅游游度假村：5万平方米山山景园林社区区4德州恒森置置业有限公司司上禹周源孝和和文化主题社社区：28万万平方米住宅宅项目5德州锦川置置业有限公司司锦川尚郡：9.8万平方方米住宅项目目6：北京嘉稷稷投资有限公公司城墅：15万万平方米花园园洋房项目B：营销策划划企业与项目目1济南外海房房地产开发有有限公司外海西子城市市花园，30万平方米住住宅项目的营营销策划与整整合推广服务务2天津滨海世世纪投资发展展有限公司静海幸福新天天地，11万万平方米住宅宅项目营销策策划与整合推推广服务3天津中滨置置业有限公司司上东壹街，3.2万平方方米商业项目目营销策划服服务4天津新华投投资EOD总部港港，50万平平方别墅项目目营销策划服服务5济南蓝石置置业有限公司司蓝石西湖，40万平方米米住宅项目整整合推广服务务6鲁商置业沂龙湾，120万平方米米住宅项目形形象系统设计计凤凰城，60万平方米住住宅项目形象象系统设计展烨豪为为地产产运营机机构简简介C:部分整合合推广项目1青岛康大大·凤凰国际际2青岛岛观澜轩3青岛岛锐城4临沂央央区国际5德州上上禹周源6德州州城墅7德州锦锦川尚郡展烨豪为为地产产运营机机构简简介乐陵市百盛达达项目市场研研究报告乐陵市百盛达达项目市场研研究报告汇报内内容容NO1《市场场分析篇》NO2《市场场定位篇》NO3《营销销策略篇》乐陵市百盛达达项目市场研研究报告NO4《整合合推广篇》NO1市场场分析篇篇百盛达-----NO1市场分析篇三乐陵房地地产市场现状状分析四市场供应应分析五市场需求求分析一乐陵概况况二乐陵经济济现状及发展展趋势分析乐陵市场环境境分析百盛达-----NO1市场分析篇一枣城——乐陵：鲁西北的区域域性中心城市市之一。自然地理环境境：乐陵位于山东东西北部，鲁鲁冀两省交界界处，距渤海海直线距离50公里，地地处环渤海经经济圈。现现辖8镇4乡乡4个街道办办事处，总面面积1237.2平方公公里，耕地面面积102万万亩，总人口口65万。乐陵地理位置置优越，处于于北京、天津津、济南、泰泰安等城市构构成的南北走走向经济龙脉脉的中心位置置，是山东的的北大门和主主要进京门户户。205国国道和4条省省级干线公路路纵横穿越，，80公里半半径范围内，，分别与京沪沪铁路、京福福高速公路、、黄骅港、济济南机场相接接，交通条件件十分优越。。人文历史环境境：乐陵历史悠久久，文化灿烂烂，是华夏龙龙山文化发祥祥地之一，于于公元前202年置县。。1988年年撤县换市。。境内有龙山山文化、明代代文庙大成殿殿、魏王城等等多处古文化化遗址。这里里曾养育出弥弥衡、抗日名名将宋哲元等等一批彪炳史史册的历史杰杰出人物。是是国家命名的的“金丝小枣枣之乡”。百盛达-----NO1市场分析篇从几个主要指指标看乐陵宏宏观经济发展展2009年数据增长率备注GDP（亿元）120.3316.80%国民经济发展稳步提升人均GDP（元）2366317.10%产业结构比例15.7:50.4:33.9产业结构更加趋于合理化固定资产投资（亿元）68.6128.40%房地产投资比例进一步加大经济发展水平平、人民生活活水平快速提提高，居民住住房水平相对对滞后，乐陵陵房地产市场场尚有较大发发展空间。但但近两年内开开发力度加强强，地产市场场的竞争压力力也日益增加加。百盛达-----NO1市场分析篇三乐陵房地地产市场现状状分析四市场供应应分析五市场需求求分析一乐陵概况况二乐陵经济济现状及发展展趋势分析乐陵市场环境境分析百盛达-----NO1市场分析篇指标2：人均均GDP连续三年人均均国民生产总总值指标1：GDP连续三年国民民生产总值二乐陵陵经济现状及及发展趋势分分析百盛达-----NO1市场分析篇2008年，，全市各级进进一步强化固固定资产投入入意识，优化化投资结构，，着力提高投投资效益。加加大投资力度度，以市场为为导向，全社社会固定资产产投资完成68.61亿亿元，同比增增长28.4%。07年年实施50万万以上的固定定资产投资项项目121个个，累计完成成投资56.6亿元，同同比增长27.9%。07年施工房房屋面积775864平平方米，其中中住宅239354平方方米；竣工房房屋面积600251平平方米，其中中住宅167961平方方米。随着城市经济济的发展，城城市建设规模模的不断扩大大，居民收入入水平的提高高以及对房产产的需求不断断增加，固定定资产投资中中房地产投资资的比例进一一步加大。房房地产市场也也在03年开开始起步以来来，逐步由正正规走向成熟熟。指标3：固定定资产投资连续三年年固定定资产投投资百盛达-----NO1市场分析篇2009年三三产结构为：：15.7:50.4:33.9，产产业结构更加加趋于合理化化，第二产业业一直是乐陵陵的支柱产业业，而第三产产业呈现不断断递增的趋势势，三大产业业相互促进，，构筑形成了了以工业为主主导、三大产产业协调发展展的经济格局局。乐陵经济的健健康快速发展展，为乐陵房房地产市场的的快速发展奠奠定了基础。。随着人民生生活水平的迅迅速提高，对对住房质量的的要求和层次次也逐步升级级，商品房住住宅市场的投投资潜力逐步步显现。指标4：固定定资产投资百盛达-----NO1市场分析篇总体来说，乐乐陵市的经济济发展水平快快速增长，人人们的生活消消费水平显著著提高，随着着整个城市的的经济发展，，导致房地产产市场产品也也在逐渐升级级换代，来满满足当地居民民的需求。新新的高品质社社区的不断涌涌现必将带动动整个城市的的房地产发展展水平。可以以说，经济的的快速发展给给乐陵的房地地产市场注入入了新的动力力，市场投资资前景广阔，，但同时也蕴蕴藏着激烈的的竞争。据市场调查了了解，高收入入阶层集中在在机关、企事事业单位、部部分工业企业业中高层管理理人员、以及及部分个体私私营工商业主主。政府机关关、企事业单单位的中高层层管理人员是是最具购买力力的客户群，，收入远高于于乐陵市平均均工资水平,目前他们一一般都对目前前的居住状态态不是十分满满意,为改善善居住条件而而二次置业。。值得注意的的是：年轻的的消费群体也也逐渐成为乐乐陵的主流客客户。据统计计，华乐集团团、泰山体育育产业集团、、希森三和集集团、国强集集团，四个企企业普通职工工月工资均在在1100元元以上；金麒麒麟集团职工工平均月工资资在1500元以上。这这部分客户有有着旺盛的购购买力和有效效需求，在未未来2-3年年内的购房群群体中占有举举足轻重的地地位。同时当当地小型私营营商业发达，，一部分私营营业主收入较较高，他们也也是购房客群群中的重要组组成部分。小结百盛达-----NO1市场分析篇三乐陵房地地产市场现状状分析四市场供应应分析五市场需求求分析一乐陵概况况二乐陵经济济现状及发展展趋势分析乐陵市场环境境分析百盛达-----NO1市场分析篇乐陵作为一个个县级城市，，房地产市场场起步较晚，，大约04年年才取消福利利分房和集资资建房，商品品房市场的发发展略微滞后后于全国和山山东总体房地地产市场的发发展。早期开发的商商品房主要是是外商投资的的项目，虽然然现在看来，，这些产品的的规划设计、、产品设计等等方面都比较较落后，且有有一定的区域域产品特征，，但对当时乐乐陵房地产市市场和消费者者观念的冲击击是巨大的。。也就是从这这个时候开始始，受到其他他地区房地产产发展的影响响和冲击，乐乐陵的房地产产市场的开始始快速起步，，一部分本土土开发商开始始有所动作，，如国强集团团，乐陵市房房管局，大乾乾房地产地产产等等。他们们本身土地成成本较低，搭搭借政府的对对房地产的政政策扶持东风风，房地产产产业开始异军军突起。大环境的改变变促使乐陵房房地产市场发发展驶入快车车道，到目前前为止10余余个商品房项项目应运而生生。与此同时时房产市场产产生了一定的的竞争变数，，部分专业销销售代理公司司（如济南万万达行，天隆隆营销策划等等）开始进入入这个市场，，循规蹈矩、、按部就班的的房地产市场场逐渐有了市市场炒做的概概念和专业营营销的思路。。一、乐陵房地地产市场发展展概况三乐陵房地地产市场现状状分析百盛达-----NO1市场分析篇目前乐陵房地地产市场投资资量增长较快快，建设规模模连年突破，，开发量大幅幅度增加，房房价上涨速度度较快。2009年乐陵陵房地产发展展的一大典型型特征是：开开发量继续增增大，竞争加加剧。随着一一批专业化策策划代理公司司、规划公司司和物业管理理公司的加入入，特别是几几个新兴小区区的建设，例例如英伦湾··国强花园，，无论是在产产品设计、小小区景观规划划、物业管理理，还是在宣宣传推广，市市场炒作方面面，带动了乐乐陵房地产住住宅市场的发发展，引领乐乐陵的新的置置业消费观念念。未来项目目的产品设计计以及配套设设施等综合质质素必须以现现有市场产品品为基准点，，只有在此基基础上不断追追求完善和差差异化，才能能在市场上找找到新的突破破点，赢得市市场的认可。。二、乐陵房房地产市场场发展现状状百盛达达-----NO1市场分析篇篇A:产品设设计相对保保守从建筑形式式上来看，，现有的市市场供应依依然是以5+1或6+1多层层住宅为主主；几个大大型社区虽虽然在规划划中有小高高层，但目目前投放市市场量很小小，试探市市场。建筑风格单单一，以简简约实用的的现代风格格为主，西西方和欧式式建筑元素素较少，缺缺乏大胆创创新，具有有东方特色色的欧式建建筑风格是是市场的空空白点；建建筑外立面面设计相对对保守，线线条缺乏流流畅，外立立面色彩朴朴实无华。。（图为某小小区楼座外外立面）B:规划设设计与物业业管理水平平相对落后后在景观园林林设计方面面，还停留留在较为初初级的阶段段，表现为为局部的绿绿地、树木木等点的设设计，缺乏乏轴、线的的连接，缺缺乏整体布布局的特征征。即使是是几个较为为大型的社社区，如，，英伦湾··国强花园园景观设计计也没有突突出的景观观亮点。综合市场现现有在售楼楼盘的整体体情况，目目前乐陵的的房地产住住宅市场呈呈现出以下下特点：三、乐陵的的房地产住住宅市场特特点：1.产品特特点百盛达达-----NO1市场分析篇篇C:营销销水平参差差不齐目前，盛世世万方、易易达行等几几家房产代代理公司已已进驻乐陵陵，他们的的现场销售售相对专业业一些，对对售楼处包包装及项目目围挡都有有较好的利利用。而原原有的一些些售楼处，，销售人员员的素质相相对不高，，对项目的的数据、理理解较浅，，缺乏对市市场应有的的了解与判判断，在待待人接物方方面，缺乏乏礼节规范范；同时，，售楼处的的布置较为为单一，缺缺乏应有的的功能区域域。（福瑞家园园售楼处））2.产品特特点百盛达达-----NO1市场分析篇篇（大多数售售楼处形象象）（部分项目目的围挡广广告都没有有充分利用用）D:推广广渠道受限限包装效果果一般乐陵作为一一个县级市市，市场上上的主流宣宣传媒体较较少，推广广渠道的选选择比较窄窄宣传推广广渠道主要要依靠工地地围挡、户户外广告及及告知性的的报纸广告告、派单、百盛达达-----NO1市场分析篇篇E:多层易易接受，小小高层、高高层销售较较困难。由于受传统统的消费习习惯影响，，认为住多多层比住小小高层、高高层更实惠惠，且认为为上下楼梯梯比高层方方便。F:消费理理念需要加加以引导，，对附加成成本较为看看重。消费者对户户型的需求求仅停留在在满足型的的居住层面面，而对住住房平面内内动静、干干湿、私密密性等功能能区分方面面认识较为为浅显。对对物业管理理、居住理理念缺乏认认同感。对对物管收费费持反对态态度，认为为增加了生生活成本。。居住理念念缺乏认同同感。G:价格格提升难度度较大。在调查过程程中，乐陵陵市的居民民认为乐陵陵楼盘的价价格在2000-2200元元/㎡之间间是合理的的，如果超超过2200元/㎡㎡，那么销销售阻力陡陡增。H:物业管管理水平较较低。区域内物业业管理水平平较低，消消费者对物物业管理认认同感较低低。I:经济适适用房和““城中村””建设冲击击房地产市市场。百盛达达-----NO1市场分析篇篇03-07年是乐陵陵的房地产产市场平稳稳的发展时时期，那个个时期的房房地产受国国家宏观调调控的影响响较小；08年整个个房地产市市场受国家家宏观调控控经历了一一个大的调调整期。09年乐陵陵房地产市市场迎来快快速的发展展时期，房房价上升幅幅度大，速速度快；未未来两年内内乐陵房地地产市场产产品供应量量会有所增增加，随着着居民对生生活品质的的要求，新新的建筑和和产品设计计理念会在在融入此市市场，房价价应该稳中中有升，但但由于受国国家宏观政政策影响以以及消费承承受能力的的限制，价价格上涨空空间较小，，升幅不会会很大。住住宅市场发发展方向与与整个城市市的发展方方向一致，，开元大道道是城市新新的发展方方向；中部部区域生活活配套齐全全，商业相相对发达；；西部枣城城大街，交交通便利，，将西部开开发区与市市区连接在在一起。项项目位置处处于城市整整体中西部部区域，紧紧邻枣城大大街与开元元大道，也也紧靠乐陵陵城市CBD,市场场发展潜力力较大。从市场供需需状况来看看：由于房房价一直居居高不下，，同时受到到国家宏观观调控的影影响，现在在的乐陵市市场出现的的楼盘相对对过剩现象象。一方面最近近两年乐陵陵推出“城城中村”建建设计划，，楼房建成成之后，原原有的城市市“村民””可以获得得相应的面面积补偿，，且购买价价格较低；；另一方面面，经济适适用房的建建设也很大大程度上冲冲击了商品品房市场，，挖走了部部分潜在客客户群。未未来1-2年内，受受到土地供供应现状的的影响，目目前项目所所在地小区区域范围内内商品房供供应量较大大，价格相相对较低，，后期住宅宅和商铺的的价格将呈呈现出走高高的趋势。。四、乐陵房房地产市场场发展预测测从产品供应应来看：乐乐陵住宅产产品将不断断升级，逐逐渐缩小与与其他相对对成熟地区区住宅的差差距；从供供应的户型型上看，三三室两厅、、两室两厅厅，80-130㎡的户型型仍将是市市场供应的的主力户型型，90-120㎡㎡的户型型将逐渐成成为主流户户型。户型型设计逐步步实现优化化组合，功功能分区将将更加趋于于合理，充充分体现以以人为本的的设计理念念。百盛达达-----NO1市场分析篇篇目前乐陵房房地产市场场整体还处处于一个起起步的上升升阶段，具具体表现在在产品的规规划、设计计、推广还还处在一个个相对较低低的层次，，产品同质质化明显，，个性化的的物业及突突出的高档档物业数量量较少，但但随着市场场的发展及及人们观念念的不断更更新，市场场开始出现现新的契机机，各大房房地产商纷纷纷借鉴外外来的成功功经验，提提升产品设设计水平，，更新服务务理念，2009年年新开发的的楼盘较以以往的楼盘盘有了较大大的进步。。项目所在的的位置以其其优越的外外部环境和和相对齐全全的生活配配套，定会会吸引大批批有一定积积蓄和稳定定收入的客客户群以及及处于事业业发展期的的年轻的置置业者，成成熟的市政政配套和便便捷的生活活基础配套套成为大多多数置业者者购房看重重的因素。。准确地分分析目标客客户，把握握客户需求求的产品特特征是项目目在前期开开发中的重重中之重。。小结百盛达达-----NO1市场分析篇篇三乐陵房房地产市场场现状分析析四市场供供应分析五市场需需求分析一乐陵概概况二乐陵经经济现状及及发展趋势势分析乐陵市场环环境分析百盛达达-----NO1市场分析篇篇楼盘名称项目规模总户数销售率市场存量帝都花园约11万平米约1200户40%约7万平米锦绣家园约4万平米约300户70%约1.2万平米金石名邸约6万平米约600户25%约4.5万平米英伦湾·国强花园约10.8万平米约1100户20%约9万平米盛泰名都约6.4万平米约700户90%约0.7万平米龙山新居约15万平米约1300户80%约3万平米盛世清华园约8万平米约700户50%约5万平米泰山现代城约20万平米约1800户5%约19万平米合计约90万平米约7900户约49.2万平米目前乐陵市市住宅销售售以准现房房、期房为为主，市场场供应量较较大。受宏宏观政策调调控的影响响，大部分分购房者持持币待购，，绝大部分分项目近期期销售情况况一般。据据统计，目目前乐陵开开发的规模模小区开发发总面积已已经超过100万平平米，市场场存量及潜潜在供应量量在50万万平米左右右，加上09年、10年新增增土地供应应量推算的的35万平平米以及其其他未知和和零散的供供应量，粗粗略估计，，未来1-2年内乐乐陵房地产产市场的住住宅供应量量在100万平米左左右。四市场场供应分析析市场现有供供应量———乐陵在售楼楼盘现有供供应量统计计百盛达达-----NO1市场场分分析析篇篇统计计数数据据显显示示：：在在户户型型供供应应方方面面，，主主要要以以两两室室两两厅厅、、三三室室一一厅厅和和三三室室两两厅厅为为主主，，两两室室两两厅厅和和三三室室两两厅厅占占90%以以上上，，值值得得注注意意的的部部分分楼楼盘盘增增加加了了大大四四室室和和洋洋房房别别墅墅，，面面积积方方面面从从160-200多多平平米米多多种种层层次次不不等等。。消费费群群体体层层次次的的多多样样性性和和消消费费能能力力的的差差别别性性决决定定了了户户型型产产品品的的多多样样性性，，当当然然，，从从另另一一方方面面也也反反映映了了目目前前乐乐陵陵房房产产市市场场发发展展还还不不够够成成熟熟，，开开发发商商对对于于目目标标客客群群的的定定位位比比较较模模糊糊，，市市场场细细分分不不够够，，缺缺乏乏有有特特色色的的产产品品定定位位和和市市场场定定位位。。目目前前来来看看，，乐乐陵陵住住宅宅市市场场中中的的主主流流户户型型面面积积大大约约在在90-120㎡㎡左左右右。。在售售户户型型总总量量配配比比：：百盛盛达达-----NO1市场场分分析析篇篇楼盘名称项目位置装修标准价格范围均价帝都花园枣城北大街东，挺进西路南侧简装修2100-25002300锦绣家园枣城北大街与开元中大道交汇处（原农机局）简装修1900-22002100金石名邸开元大道地税局西邻毛坯2350-27002500英伦湾·国强花园开元中大道实验小学对面精装修2700-30002850盛泰名都新湖北临厨卫简装2500-27002600龙山新居新客运中心斜对面简装修2100-25002300盛世清华园阜盛西路西首新一中对面简装修2400-28002600整体体来来看看，，目目前前乐乐陵陵住住宅宅平平均均价价格格在在2400元元/平平米米左左右右，，多多层层最最低低价价格格在在锦锦绣绣家家园园，，均均价价为为2100元元/平平米米左左右右；；多多层层最最高高价价格格在在英英伦伦湾湾··国国强强花花园园，，均均价价2850元元/平平米米左左右右，，其其最最高高售售价价在在3000元元/平平米米。。由由于于地地理理位位置置、、产产品品特特性性、、社社区区配配套套以以及及市市场场定定位位和和客客户户定定位位的的差差异异，，使使两两个个楼楼盘盘的的价价格格均均价价差差达达800元元/平平米米。。目目前前市市场场最最高高价价格格在在英英伦伦湾湾··国国强强花花园园，，均均价价达达到到2850元元/平平米米，，比比与与其其同同位位置置的的多多层层物物业业高高出出400元元/平平米米。。通过过对对乐乐陵陵市市住住宅宅市市场场销销售售价价格格以以及及当当地地居居民民房房价价承承受受能能力力的的调调查查发发现现，，目目前前乐乐陵陵房房产产的的价价格格处处于于正正常常略略高高的的价价格格范范围围，，虽虽然然观观望望心心理理影影响响了了部部分分购购房房者者的的出出手手时时机机，，使使整整个个市市场场业业绩绩一一般般，，但但刚刚性性的的需需求求依依然然存存在在，，住住房房需需求求仍仍有有较较大大的的市市场场空空间间。。在售售楼楼盘盘销销售售价价格格分分析析百盛盛达达-----NO1市场场分分析析篇篇楼盘名称装修标准社区配套项目卖点帝都花园简装修会所、幼儿园、红外线智能监控小区位于郊区，安静和谐，交通便利锦绣家园简装修沿街商业超低价格金石名邸毛坯无地理位置优越，周边环境成熟，配套齐全英伦湾·国强花园精装修幼儿园，会所，商业街，物业紧邻实验小学，周边配套齐全，欧式风格龙山新居简装修会所，幼儿园房管局开发，交通便利，超大规模盛世清华园简装修会所，音乐喷泉广场，水系靠近新一中，周边配套齐全，社区配套通过过调调查查发发现现，，新新开开的的楼楼盘盘越越来来越越重重视视社社区区配配套套设设施施的的建建设设，，因因为为良良好好的的配配套套设设施施是是一一个个商商品品住住宅宅能能够够立立足足市市场场的的必必要要条条件件。。大大部部分分社社区区具具备备了了水水、、电电、、天天然然气气、、电电话话、、有有线线电电视视、、宽宽带带网网外外，，有有些些还还有有了了对对讲讲系系统统等等智智能能化化生生活活配配套套设设施施。。老老年年人人活活动动场场所所、、娱娱乐乐场场所所也也逐逐渐渐走走进进社社区区，，但但目目前前还还没没有有真真正正开开展展起起来来，，仅仅仅仅列列入入新新社社区区的的规规划划当当中中。。物业管管理一一直是是广大大业户户比较较关心心的问问题，，乐陵陵以往往的物物业管管理服服务较较差，，造成成很多多业户户对物物业管管理失失去信信心，，通过过市场场的反反馈，，开发发商开开始重重视物物业管管理，，真正正意义义上的的物业业管理理服务务也提提上日日程。。在售楼楼盘配配套设设施调调查分分析----乐乐陵在在售楼楼盘配配套及及项目目卖点点统计计百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇目前住住宅市市场上上，市市场供供应仍仍以中中档产产品为为主，，高品品质楼楼房以以及面面向低低薪阶阶层的的供应应不多多，并并且产产品的的同质质化现现象明明显。。大部部分开开发商商对自自身的的产品品仍然然停留留在价价格与与户型型的层层面上上，而而对其其他如如物业业管理理服务务等方方面的的挖掘掘力度度明显显较低低；建建筑形形式方方面，，市场场供应应绝大大部分分为多多层，，一般般为五五层或或六层层加阁阁楼的的形式式，反反映出出乐陵陵市民民的收收入水水平和和居住住习惯惯还未未达到到一定定层次次，消消费观观念的的改变变仍需需要一一定的的时间间。在小区区规划划设计计方面面，大大部分分小区区没有有特别别专业业的规规划设设计，，人们们对小小区整整体规规划的的观念念还不不强，，仍然然停留留在单单体设设计方方面；；目前前在乐乐陵真真正拥拥有景景观规规划设设计的的小区区很少少，只只有盛盛世清清华园园和英英伦湾湾·国国强花花园。。大部部分只只是表表面文文章，，作为为项目目宣传传推广广的口口号，，没有有实质质性的的内容容作为为支撑撑。物物业管管理方方面，，停留留在最最基础础的保保洁、、保安安等基基础服服务，，明显显落后后于其其他城城市的的物业业管理理发展展水平平，英英伦湾湾·国国强花花园是是乐陵陵唯一一的智智能化化小区区，实实行红红外线线监控控，24小小时封封闭管管理，，专业业的物物业管管理成成为该该小区区的一一大卖卖点。。小结百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇三乐乐陵房房地产产市场场现状状分析析四市市场供供应分分析五市市场需需求分分析一乐乐陵概概况二乐乐陵经经济现现状及及发展展趋势势分析析乐陵市市场环环境分分析百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇A深深度度访谈谈调查查法深度访访谈调调查法法是一一种无无结构构的、、直接接的、、一对对一的的访问问，利利用心心理投投射技技术从从问问题题表面面深入入访谈谈者的的内心心，探探测其其较深深层次次的动动机、、信念念、态态度、和和感情情。深度访访谈的的主要要对象象:项目周周边潜潜在目目标客客户政府机机关单单位，，了解解乐陵陵，有有代表表性的的人士士；金融界界从业业人员员B问问卷卷定量量调查查法通过市市场需需求调调查问问卷，，对潜潜在目目标客客户群群体进进行调调查访访问。。本次问问卷调调查对对象选选取范范围：：政府府机关关公务务员，，银行行从业业人员员，教教育系系统和和学校校教师师，医医院及及一般般企业业职员员。共收回回有效效问卷卷164份份。（（注：：有效效问卷卷定义义：填填写完完整，，电话话号码码无误误）。。本次调调研我我们采采取了了客户户深度度访谈谈与问问卷定定量调调查法法两种种方式式。一：研研究方方法百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇四市市场场需求求分析析A某中中学学学校教教务处处处长长(1)认为为乐陵陵现在在市场场供应应量很很大，，尤其其是西西部城城区开开发力力度很很大。。经济济适用用房和和村里里开发发的居居民回回迁安安置楼楼会在在一定定程度度上冲冲击购购房者者对商商品房房的需需求。。(2)认为为目前前市场场存在在很大大的潜潜在需需求，，但是是受国国家宏宏观调调控和和房地地理位位置、、价格格、户户型设设计、、周边边配套套的影影响。。(4)认为为80-120平米米的面面积在在市场场上较较受欢欢迎。。80-95平平米之之间的的两室室户型型容易易被年年轻人人选择择作为为婚房房，会会比较较走俏俏。140平米米以上上的的的大户户型需需求不不大，，一方方面总总货值值太高高；此此外，，此类类客户户群体体多数数已经经购房房，再再次或或多次次置业业会青青睐小小户型型。(5)对该该项目目所在在地段段较为为认可可。认认为位位置处处于西西部居居住区区，周周边配配套齐齐全，，生活活便利利。周周边行行政街街政府府行政政事业业单位位较多多，紧紧邻服服装、、日用用百货货等市市场，，机关关事业业单位位、私私营业业主及及企业业职工工上班班都很很方便便，他他们的的购买买能力力也可可以。。B私私营业业主（1））认为为房产产的保保值能能力还还是比比较强强，但但是现现在身身边很很多人人都在在传论论目前前房地地产市市场不不景气气，存存在降降价可可能。。虽然然自己己现在在有购购房需需求，，但对对目前前市场场情况况判断断不准准，还还在持持币观观望。。（2））比较较喜欢欢多层层住宅宅，不不看好好高层层的市市场前前景。。认为为小高高层或或者高高层价价格高高，公公摊大大，并并且后后期的的物业业管理理费用用太贵贵，在在一定定程度度上超超出本本地居居民的的消费费水平平。（3））不喜喜欢阁阁楼，，认为为阁楼楼虽然然便宜宜，实实际使使用率率不高高；在在顶层层很容容易产产生夏夏天过过热冬冬天过过冷的的现象象；建建筑质质量不不好的的话还还存在在漏雨雨的隐隐患。。二：深度访访谈产年前前低迷迷造成成的舆舆论影影响，，很多多购房房者也也在持持币观观望，，并不不急于于出手手。对对房价价上升升并不不抱很很大希希望，，甚至至认为为可能能会出出现小小幅度度下滑滑。百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇C国国土土资源源局某某处长长（1））认为为目前前购房房比较较看重重生活活方便便、地地理位位置、、环境境、景景观规规划。。100㎡㎡左右右的的住房房十分分走俏俏，目目前这这种户户型面面积的的产品品，市市场消消化速速度比比较快快。（2））追风风现象象明显显，楼楼盘炒炒作好好，就就能卖卖得出出好价价格，，前提提是产产品不不能太太差。。（3））非常常很看看重物物业管管理、、社区区总体体规划划，对对外立立面很很看重重。举举例说说英伦伦湾··国强强花园园外立立面很很漂亮亮，十十分吸吸引人人。（4））现在在有钱钱人更更换房房子的的比较较多，，部分分人通通过二二手房房交易易，用用旧房房作为为新房房的资资金投投入，，而且且部分分有经经济实实力的的客户户有了了一定定的投投资意意向（5））现在在乐陵陵房地地产比比较热热，但但同时时“城城中村村”建建设工工作逐逐步开开展使使得住住房供供应量量很大大，正正规的的房地地产开开发肯肯定会会受到到冲击击。D银银行行信贷贷部主主任(1)认为为乐陵陵房地地产价价格较较前两两年涨涨幅很很明显显。很很多专专业的的代理理公司司进驻驻乐陵陵，楼楼盘操操作越越来越越专业业。(2)认为为现在在有钱钱人更更换房房子的的比较较多，，部分分人通通过二二手房房交易易，用用旧房房作为为新房房的资资金投投入，，而且且部分分有经经济实实力的的客户户有了了一定定的投投资意意向。。（投投资意意识逐逐渐觉觉醒））(3)按揭揭贷款款现在在已经经收紧紧，但但利率率依然然很低低；虽虽然审审查条条件比比以前前要求求严了了很多多，但但现在在买房房银行行贷款款的付付款方方式很很走俏俏。(4)感觉觉项目目位置置不错错，但但社区区规模模不大大，怕怕后期期物业业服务务跟不不上。。百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇A被调调查者者背景景分析析本次调调查选选取的的调查查人群群30-50岁岁之间间占到到64%，，符合合项目目后期期目标标客户户群体体年龄龄阶段段；而而32%的的被调调查者者为30岁岁以下下，此此类人人群多多为乐乐陵年年轻教教师及及企业业职工工。从从文化化程度度数据据分析析，大大专以以下占占36%，，此类类人群群多数数为企企业职职工；；大专专及本本科学学历占占64%，，此类类人群群主要要是金金融业业从业业人员员、学学校教教师和和政府府公务务员。。从家家庭年年收入入分析析，3万以以下收收入家家庭占占59%，，这也也代表表了乐乐陵现现在一一般家家庭的的年收收入水水平；；3-5万万占34%，此此类人人群主主要是是私营营业主主和企企事业业单位位中层层领导导。三：：问问卷卷调调查查分分析析百盛盛达达-----NO1市场场分分析析篇篇数据据显显示示：：平房房及及自自建建楼楼房房占占到到乐乐陵陵整整个个房房地地产产市市场场的的23%，，商商品品房房占占到到38%，，福福利利分分房房占占23%。。现现在在，，福福利利分分房房制制度度已已经经取取消消，，乐乐陵陵政政府府也也大大力力支支持持城城建建开开发发，，商商品品房房市市场场将将会会进进一一步步占占据据房房地地产产市市场场的的主主导导地地位位。。数据据显显示示：：90-120㎡㎡的的住住房房面面积积是是现现有有住住房房的的主主力力面面积积，，占占48%，，这这个个区区段段之之所所以以受受到到喜喜爱爱，，是是因因为为乐乐陵陵大大部部分分年年轻轻人人和和父父母母一一块块住住，，三三室室一一厅厅和和三三室室两两厅厅是是理理想想的的户户型型选选择择，，符符合合乐乐陵陵人人民民的的居居住住习习惯惯；；其其次次是是70-90㎡㎡的的住住房房面面积积，，占占27%。。这这一一部部分分群群体体主主要要是是年年轻轻的的三三口口之之家家，，受受经经济济条条件件的的束束缚缚，，紧紧凑凑的的两两室室是是理理想想的的选选择择。。B被被现现有有住住房房条条件件调调查查分分析析百盛盛达达-----NO1市场场分分析析篇篇数据据显显示示：：51%的的购购房房者者选选择择多多层层住住宅宅，，这这与与人人们们的的传传统统观观念念和和消消费费水水平平有有关关。。乐乐陵陵是是一一个个县县级级市市，，对对小小高高层层普普接接受受程程度度一一般般，，占占21%，，主主要要认认为为小小高高层层的的价价格格和和后后期期生生活活费费用用偏偏高高。。对小小高高层层的的接接收收程程度度调调查查显显示示：：受受传传统统观观念念和和居居住住习习惯惯的的影影响响，，多多数数调调查查者者对对小小高高层层接接受受程程度度较较低低；；有有34%的的被被调调查查者者认认可可小小高高层层，，喜喜爱爱程程度度最最高高的的是是年年轻轻人人，，他他们们对对新新鲜鲜事事物物的的接接受受程程度度要要快快一一些些；；也也有有18%的的购购房房者者认认为为无无所所谓谓。。此结果果显示示，我我们产产品的的后期期销售售会形形成一一定阻阻力，，这需需要在在销售售过程程中对对加强强客户户进行行心理理引导导和价价值宣宣讲，，对销销售能能力要要求较较高。。四：置置业需需求分分析（（1）户型设设计要要求百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇数据显显示：：91-110㎡㎡的住住房面面积最最受乐乐陵人人民欢欢迎，，占到到了43%的比比例，，其对对应的的户型型主要要是两两室两两厅和和三室室一厅厅。110-130㎡的的住房房面积积也受受到了了人们们的喜喜爱，，占到到了32%的比比例，，其对对应的的户型型是三三室两两厅。。总体来来看，，90-130㎡是是目前前乐陵陵市场场最为为认可可的户户型面面积，，较大大的住住房面面积之之所以以受到到喜爱爱，与与人们们的置置业动动机、、和现现有住住房的的户型型设计计不合合理，，住房房面积积小，，物业业管理理差，，周边边配套套跟不不上有有直接接关系系。四：置置业需需求分分析（（2）面积设设计要要求百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇数据显显示：：90-100平平米需需求占占53%，，乐陵陵居民民既对对两室室居住住的舒舒适度度有一一定要要求，，同时时又考考虑购购买成成本，，讲究究购房房的经经济性性；同同时，，80-90平平米的的紧凑凑型两两室也也存在在一定定的需需求空空间，，占26%。在房间间布局局方面面，在在意卧卧室的的南向向采光光，64%的居居民希希望双双卧南南向，，乐陵陵房地地产业业起步步时间间较晚晚，这这与本本地居居民传传统的的居住住习惯惯相吻吻合；；随着着本地地房地地产业业的不不断发发展和和居民民生活活质量量的提提高，，人们们对客客厅等等活动动区域域要求求会有有所提提高，，希望望客厅厅与其其中一一卧南南向的的占29%。四：置置业需需求分分析（（3）两居室室设计计要求求百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇数据显显示：：三室的的面积积需求求主要要为：：100-110平平米的的三室室一厅厅和110-120平米米的三三室两两厅。。前者者在满满足了了居住住需求求的同同时，，设计计紧凑凑实惠惠，而而后者者则经经济舒舒适，，这两两种需需求所所占比比例分分别为为32%和和45%。。布局方方面的的要求求与两两室的的布局局要求求差别别不大大，主主要在在意三三个卧卧室的的南向向采光光，同同时对对客厅厅的南南向布布局也也存在在一定定要求求。三居室室设计计要求求四：置置业需需求分分析（（4）百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇厅房布布局设设计要要求四：置置业需需求分分析（（5-1）百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇数据显显示：：乐陵居居民对对客厅厅和主主卧室室的要要求最最高，，66%的的被调调查者者希望望客厅厅能大大一些些，绝绝大多多数的的被调调查者者都希希望主主卧室室在适适中的的基础础上尽尽量宽宽敞舒舒适，，这一一结果果也显显示出出当地地居民民对生生活的的要求求越来来越高高，讲讲究生生活的的舒适适度，，这也也与当当地的的消费费水平平相吻吻合；；对卫卫生间间对餐餐厅、、厨房房、次次卧室室、卫卫生间间的要要求则则依次次降低低，大大部分分要求求适中中即可可。四：置置业需需求分分析（（5-2）厅房布布局设设计要要求百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇数据显显示：：乐陵陵人民民愿意意采取取的购购房付付款方方式是是按揭揭贷款款和分分期付付款，，其分分别占占被调调查者者的50%和32%。贷贷款月月供501-1000元元的被被调查查者占占到了了42%，，主要要是乐乐陵当当地消消费水水平比比较低低，当当地职职工收收入水水平不不高，，基层层公务务员的的工资资在1500元元左右右，乐乐陵比比较好好的企企业的的员工工工资资在1400左左右，，相对对来说说比较较低。。说明明乐陵陵人民民的持持现能能力不不算很很强，，这与与当地地的消消费观观念有有关，，也与与我们们调查查的乐乐陵地地方储储蓄情情况一一致。。月供供1001-1500元元的被被调查查者占占到了了35%，，说明明乐陵陵部分分企业业管理理层、、政府府高层层和成成功的的个体体经营营业主主具备备了一一定的的经济济实力力。贷贷款年年限调调查显显示：：10年15年年的贷贷款年年限接接受度度较高高，分分别占占51%和和25%。。四：置置业需需求分分析（（6）百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇数据显显示，，被调调查者者对住住宅小小区的的地理理位置置、房房屋的的价格格、交交通条条件、、环境境、物物业管管理、、建筑筑质量量以及及孩子子入学学入托托放不不方便便比较较关心心。这这一切切说明明乐陵陵消费费者很很理性性，喜喜欢比比较实实在的的东西西，只只有实实实在在在的的好的的住房房，才才能够够真正正打动动客户户，吸吸引客客户前前来购购买。。四：置置业需需求分分析（（7）百盛盛达达-----NO1市场分分析篇篇数据显显示：：在被调调查者者需要要车库库的占占67%，，随着着汽车车价格格的降降低，，私家家车越越来越越多，，对车车库的的需求求也有有所增增加，，小区区的建建设必必须考考虑到到未来来车库库的供供应和和需求求，制制