哈尔滨新新怡园二期观天下整合营销策略-XXXX年

新新怡园二期——观天下2010整合营销策略【一定要领先】序：项目价值回顾城市战略：松北区在哈尔滨2010年批准的城市战略规划中被定为位为“一江居中、两岸繁荣”的新城中心区，哈尔滨21世纪绿色新区，规划成为100万人口的新区域版块行政区划：行政面积736。3平方公里，下辖五街两镇，后续开发成本低，潜力大区域定位：松北新区是哈尔滨市未来城市核心地域主要组成部分，是哈尔滨市行政办公、文化娱乐中心，是哈尔滨市教育基地、科研基地、冰雪体育运动训练和新兴产业基地，太阳岛大学城、文化艺术中心江滨景观，自然生态人文环境优越市政配套：到2020年，哈市的越江通道将达14条，其中铁路3条，为滨北桥、滨洲桥、王万联络线跨江大桥；轨道交通2条，为轨道交通2号和4号线；机动车越江设施3座，为西四环跨江大桥、松花江公路大桥、滨北公铁两用桥；规划6座，为三环路西江桥、经纬街隧道、二十道街江桥、红旗大街江桥、三环路东江桥、下战备码头四环路大桥。交通脉络畅达中心区域价值——城市未来的发展重心序：项目价值回顾一江居中，两岸繁荣。道里、松北、南港三雄并立！序：项目价值回顾松北称雄——政府引导城市扩容，过江通道的打通及各项配套工程的全面启动，松北，正在扮演城市转型的重要角色。2009松北发展大事件规划：打造“一江一岛一城”，依托沿江公共建筑群，打造松北区CBD；交通：34公里沿江带快速干道，13条过江通道；产业：松北区将重点发高端服务业、高新技术产业，规划发展松北高新科技园区、100平方公里工业园区；”松北—2010年的崛起项目位于位于松花江北岸—松北大道与松北一路交汇处，北邻松北一路(怡园路)，西临哈黑公路，南邻规划中的哈尔滨文化艺术中心和哈尔滨松花江太阳湖,属未来的城市中心黄金点。NEWS环境价值——集松花江景太阳岛公园景观于一体序：项目价值回顾市政府师大附小北岸明珠本案：新新怡园2期上院欧美亚金色江湾江尚景世贸滨江美丽洋房商业大学保利水韵长滩松北大道左案区政府过江隧道竞争价值——江北门户，成熟社区第一盘总供应约150万平米项目名称项目地址项目类列项目情况供应面积北岸明珠松北大道与世茂大道交汇高层、小高层、多层预计2期今年竣工，3期今年开工约8万平米欧美亚世界阳光祥安北大街与龙轩路交汇处高层、多层预计2期今年竣工，3期今年开工约12万平米上院松北区松北大道62号小高层、别墅预计1期今年竣工，2期今年开工约10万平米金泰湖滨绿荫三环路与过江隧道交汇处小高层、多层预计3期（江尚景）今年年底竣工约20万平米金色江湾松北区市政府附近高层、多层预计1期今年竣工约25万平米北岸启程松浦大桥桥下与三环路交叉口高层、多层预计1期今年竣工约18万平米保利•水韵长滩三环路与西宁路交汇处洋房、别墅预计2期今年竣工约15万平米美丽洋房松北区商业大学东侧小高层预计2期今年竣工约10万平米左岸唯美龙祥路和左岸大街交汇处高层、别墅预计2期今年竣工约10万平米新新怡园松北大道与怡园路交汇高层预计2期今年开工约12万平米区内楼盘2010年供应量统计主要竞争楼盘汇总详情6000元/张5万元/张项目自身身价值定定位：各各组团定定位1#组团团2#组团团3#组团团4#组团团将二期分分成四个个组团共共769户，1#组团团为楼盘盘的品质质组团，，是价值值楼王，，9#稀有多多层组团团应做为为珍藏单单位最后后推出；；2#、、3#、、4#组组团为楼楼盘的价价值组团团，先行行造势，，聚焦第第一位的的关注力力；1#9#组团团压轴推推出，形形成市场场客群的的有效锁锁定及分分类。观天下户户型面积积配比观天下户户型套型型配比我们要卖卖给谁？？项目的客客户类型型分为两两类：一一是投资资性客户户，二是是需求性性客户。。前类客客户主要要针对产产品是以以小户型型为主，，后期注注重生活活品味，，在产品品的选择择上会偏偏大一些些。客户户渠道大大致可分分为三类类：一是是借助““政势””投资性性客户，，二是周周边公务务员、企企业老业业主，三三是哈市市及周边边县市进进城落户户的人群群。项目工程程时间节节点1月2月3月4月月5月月6月7月8月月9月10月月11月12月工程开工预售证开盘主体完工工时间2010项目营销销时间节节点（开开盘前））3月4月5月6月7月月8月9月10月11月月12月月全面启动城市论坛坛住交会，，启动生活馆会会员招募募生活馆会会员联谊活动动时间2010开盘面市阶段内部认畴畴阶段开盘强销销阶段项目SWOT优势1，地块块：未来来城市发发展重心区2，景观观：松北北临江第第一盘，，一线江江景资源源3，教育育：有哈尔滨滨商业大大学、哈哈尔滨师师范大学学4，社区区：一期期成熟人人文环境境景观社社区5，交通通：80、88、85、211、、213路公交交车劣势1，商业业：商业业配套不不足；2，会所所：无社社区会所所，生活活品质无无法展现现3，产品：规规划产品品、客群群涉及面面广，无无法锁定定核心客客户4，物管管：物管管无法直直接有力力促进销销售5，规划划：二期期规划散散点分布布，无法法形成集集中力量量机会1，价值值：城市市价值洼洼地，形形成购买买投资价价值；2，地段：江江北门户近享享南岸繁荣北北岸生态双资资源3，哈尔滨2010松北北版块价值原原点市场大势势始发点威胁：1，政策：地地王频出，政政策调节迫在在眉睫，10年变化不明明2，竞争：各各版块新盘叠叠出，同区域域产品重叠市市场竞争白热化3，市场质变变：外来品牌牌开发商的进进入，导致市市场从产品到营销层面的的质变，改变变市场竞争标标准及规则。。结论结论1：从区域城市的的发展来看，，松北新区将将是哈市2010年政府府工作完成招招商引资，加加强城市基础础性环境建设设投入的重点点工作区域，，将对房地产产的发展带来来利好的消息息。结论2：从区域发展来来看，本项目目靠近松花江江前一空置地地块属本项目目的最大竞争争对手，本项项目要求完胜胜唯一的办法法就是抢时间、借政政势”。从区域竞争楼楼盘来看，大大部分楼盘都都处在二期或或者尾盘销售售，且销售价价格也基本上上是通过09年的良好的的市场效应涨涨上来的，项项目最大的竞竞争对手当属属于金色江湾湾，其次是北北岸名珠，前前者属于新盘盘，并且内部部认购已久，，地理位置相相对也较好，，后者二期已已开盘，属尾尾盘销售。从从户型配比来来看，区域内内项目基本上上在产品上都都有涉及，高高层主要集中中在的面积区区间是在40—100平平方米，主导导户型集中在在80平方米米左右，与我我方产品重叠叠。项目定位新新怡园二期期定位语新新怡园二期期推广语观私域，踞天天下“出奇制胜———一定要领领先”项目属第二期期销售，二期期建筑相对比比分散，跟新新开发的楼盘盘相比完全处处于推广的背背动，所以要要完成项目良良好的销售业业绩，为开发发商尽快实现现资金回笼，，保证在同期期内项目的市市场唯一性，，同时保证项项目的销售价价格和速度，，我们提出在在项目的营销销上，利用有有利的时间，，以“出奇制制胜——一定定要领先”的的战术思路进进行操作本项项目。一、项目推广广战略：一定定要领先!*从项目地块块来价值看：：松北作为哈尔尔滨未来中心心区，将是经经济、科技、、市政、文化化的高度密集集地；随着14条过过江通道打通通未来升值潜潜力价值巨大大；将成为哈哈尔滨未来高高端房地产项目聚集的的黄金地带，，物业具有很很高的抗跌性性及升值潜力力，势必成为为投资的热点！观天下地处松松北大道松花花江大桥门户户第一盘近享享南岸繁荣及及北岸生态，，近临太阳岛公园及及松花江景无无可争议的稳稳占松北版块块热点地块，，升值潜力巨巨大。*从项目核心心力量来看：：项目规规划设计优势势明显，一期期新新怡园市市场品牌深入入人心，社区区自住率高社社区生活成熟老老业主口碑及及带动力配合合优越内部园园林景观，营营造在松北版版块独树异帜的高尚品品质社区生活活将成为项目目市场营销的的重中之重。。*从项目品牌牌机会来看：：哈综开开地产是哈尔尔滨当地的老老品牌国企，，19年开发发历程给予市市场信心支撑撑。[判断]：我我们要确确立观天下在在松北版块的的地产指标，，引领哈尔滨滨松北版块的的地产大战，，形成2010哈尔滨地地产看松北，，松北地产看看观天下的市场格局，，快速消化12万平货量量，规避2期期项目周边散散点分布的不不利格局，就就一定要高举举高打，快速速制胜，我们们一定要领先先，用松北门户第一一盘的领袖形象建立观天下松松北地产版块块的市场地位位。二、“观天下下”营销战役役六大关键点点：1/建立松北北区的价值地地位——地位位之战2/建立消费费者信心———品牌之战3/展现现产品的品质质，眼见为实实——品质之之战

4/加强现场的的感染力，激激发购买欲望望——销售之之战

5/打通通路，，让更多的人人知道观天下下，感受观天天下——宣传传之战6/给消费者者一个强有力力的购买理由由，环境社社区赢在未来来——社区人人文之战三、整合推广广战略布局（三大攻击战战役四大推广广主题）第一攻击阶段段第第三攻击阶段段启动攻击阶段段示示范攻攻击阶段核心点：形象象建立核核心点点：决战阶段段时间：2010.4—2010.5时时间：：2010.9—2010.12第二攻击阶段段展示攻击阶段段核心点：正式式开盘（开战战）时间：2010.5—2010.8我们的目标：：一定要领先先1、观，大势势——2010城市市纪元，踞城城市未来之巅巅2、观，大景景——2010城市市纪元，踞城城市景观之巅巅3、观，大道道——2010城市市纪元，踞城城市价值之巅巅4、观，大成成——2010城市市纪元，踞城城市荣誉之巅巅四、开盘前如如何控制市场场？第1攻击波时间：2010年4月攻击点：现场场形象出台第2攻击波时间：2010年5月攻击点：新闻闻攻势启动攻击阶段段攻击原则:项项目4月为工工程启动期5月为房展会会，因此市场场的攻击启动动重心以2010年4月-5月为为重点攻击期期，开盘前的的推广重点在在于户外形象象的封杀点的的建立以及借借势5月房展会举举办城市论坛坛借力松北版版块，城市未未来树立松北北门户第一盘盘的市场地位位；“4月启动战战”“金四银五””房地产上半半年最大销售售节点，4月月份项目启动动，正处于房房地产销售的的旺季，这时时间亮相的项项目一定比较较多，推广主主要工作应主主要集中在项项目的造势，，如何形成第第一位的关注注度。第一攻击波如如何攻击？战术1户外形象出台台原则：围墙、、户外，将楼楼盘信息放出出去，借势宣宣传，抢占先先机。方式：工工地围墙墙：“观观天下”+主主题广告语+大色块+流流畅线条+发发展商；工地广广告牌牌：面面向体体育馆馆，““观天天下””+主主形象象画面面+主主广告告语签约户户外广广告牌牌：““观观天下下”+主形形象画画面+主广广告语语主推广广：观观私域域，踞踞天下下主定位位：第二攻攻击波波如何何攻击击？战术2城市市论坛坛新闻攻攻势原则：：借5月房房展会会举办办城市市论坛坛，炒炒热松松北版版块树树立观观天下下松北北门户户第一一盘的的市场场地位位核心点点：共共三三个阶阶段，，采用用相关关话题题切入入观天天下产产品；；第一阶阶段：：2010城市市纪元元，松松北版版块承承载哈哈尔滨滨城市市梦想想；第二阶阶段：：松北北规划划———都市市优雅雅中央央生活活；第三阶阶段：：观天天下，，松北北门户户第一一盘的的尽享享南岸岸繁荣荣北岸岸优雅雅；；选择媒媒体发发布：：新晚晚报、、生活活报、、城市市论坛坛电视视网络络媒体体专题题报道道观，大大势———2010城城市纪纪元，，踞城城市未未来之之巅五、开开盘阶阶段如如何攻攻击市市场？？第1攻攻击波波时间：：2010年5月——6月月攻击点点：开开盘前前市场场预热热核心点点：展展示中中心开开放第2攻攻击波波时间：：2010年6月——7月月攻击点点：正正式销销售核心点点：开开盘盘嘉年年华第3攻攻击波波时间：：2010年8—9月攻击点点：开开盘盘后热热销核心点点：媒媒介介封杀杀，热热销揭揭密展示攻攻击阶阶段第一攻攻击波波如何何控制制市场场？战术1：5-6月展示中中心开开放原则：：开盘盘前市市场预预热，，积累累目标标群，，用内内部认认购形形式，，带来来新的的市场场刺激激点；；核心点点：现现场开开放，，开放放展示示中心心、样样板间间、展展示环环境，，建立立消费费者信信心；；工地现现场+楼体体大条条幅，，打通通通路路，开开启看看房专专车；；封杀各各主要要道路路户外外广告告牌，，更换换新形形象；；报纸广广告建建立松松北门门户第第一盘盘地产产品牌牌形象象；电视、、电台台、网网络在在4月月中旬旬至五五月初初集中中投放放观，大大景———2010城城市纪纪元，，踞城城市景景观之之巅客户决决定项项目的的销售售6月份份是项项目积积累客客户最最重要要的一一月，，成败败就取取决于于此，，本月月所有有的工工作必必须围围绕积积累客客户来来开展展。通通过前前四月月份的的形象象宣传传，五五月份份房交交会的的宣传传，客客户对对项目目有了了更深深次的的了解解，同同时也也为项项目积积累了了一部部分客客户，，此时时项目目还不不能开开盘，，如何何保持持市场场热度度，形形成强强烈关关注，，维系系客户户及开开发新新客户户就是是本月月的工工作重重心。。楼体条条幅、、路灯灯旗对对过往往客户户有非非常大大的杀杀伤力力广告媒媒体第二攻攻击波波如何何攻击击？战术：：6-7月月开盘庆庆典开盘庆庆典主主题：：观天天下正正式发发售*展现产产品的的品质质，眼眼见为为实*加加强强现场场的感感染力力，激激发购购买欲欲望*对对比开开放日日，要要有新新的东东西放放出来来给人人们看看开盘庆庆典活活动：：开盘盘嘉年年华*利利用五五一黄黄金假假期，，安排排大量量人气气节目目上演演，一一定可可以吸吸引大大量目目标群群*因因地制制宜，，表演演性质质+参参与性性质+激动动大奖奖，保保证现现场热热点持持续现场展展示魅魅力：：*入入口口处+示范范环境境+现现场会会所+精品品户型型全线线展示示，刺刺激购购买欲欲望，，完全确确立观观天下下松北北门户户第一一盘的的第一一品牌牌地位位的印印象。。观，大大道———2010城城市纪纪元，，踞城城市价价值之之巅第三攻攻击波波如何何攻击击？战术：：8-9月月热销概概念媒介1、借借助助开盘盘热点点启动动新一一轮的的市场场攻击击观天下下是松松北版版块第第一门门户的的标志志性项项目观天下下是创创造松松北版版块地地产销销售热热潮的的楼盘盘，业业界新新奇迹迹；2、销销售热热潮的的揭密密：观观天天下热热销的的若干干理由由主力卖卖点+成熟熟社区区+国国际品品质+美好好心理理体验验活动业业主主答谢谢会：：发展商商与业业主之之间有有效互互动方方式，，是热热销阶阶段媒媒介市市场攻攻击的的有力补补充，，体现现发展展商人人性关关怀，，建立立良好好口碑碑效应应，带带来新新的攻击击点。。观，大大成———2010城城市纪纪元，，踞城城市荣荣誉之之巅六、决决战阶阶段如如何攻攻击市市场？？第1攻攻击波波时间：：2010年9月——10月攻击点点：中中秋核心点点：业业主联联谊活活动第2攻攻击波波时间：：2005年10月月—12月月攻击点点：决决战核心点点：国国庆庆嘉年年华第3攻攻击波波时间间：：2012.1——2012.8攻击击点点：：实实景景展展示示核心心点点：：眼眼见见为为实实示范范攻攻击击阶阶段段决战战开开战战条条件件观天天下下决战战条条件件开战战节节点点：：环环境境实实景景的的出出现现开战战条条件件：：1、、大大门门入入口口(重重新新设设计计具具标标志志性性大大门门入入口口呈呈现现社社区区人人文文品品质质））2、、外外立立面面出出现现（（2期期立立面面展展现现））3、、小小区区人人文文社社区区生生活活出出现现（（每每月月由由物物业业组组织织主主题题业业主主活活动动））4、、实实景景样样板板间间（（着着重重1号号楼楼实实景景样样板板间间））5、、商商业业街街实实景景氛氛围围（（超超市市等等商商业业招招商商进进驻驻））决战战攻攻击击线线观天天下下决战战攻攻击击线线户外外实实景景全全面面攻攻击击；；*松松北北大大道道路路牌牌*楼楼体体大大布布幅幅媒介介实实景景全全面面攻攻击击；；*报报纸纸实实景景*电电视视实实景景*电电台台网网络络实实景景概概念念第一一攻攻击击波波如如何何攻攻击击？？战术术中秋秋联联谊谊攻击击策策略略：：中中秋秋是是最最大大地地产产主主题题之之一一，，充充分分利利用用中中秋秋题题材材，，可可以以增增加加品品牌牌亲亲和和力力，，带带来来较好好的的社社会会效效应应。。核心心攻攻击击点点1、、展展示示中中心心现现场场增增加加中中秋秋气气氛氛；；2、、派派送送中中秋秋月月饼饼礼礼券券，，邀邀请请业业主主来来到到现现场场，，再再次次感感受受实实景景魅魅力力；；3、、老老业业主主带带来来新新业业主主、、意意向向客客户户，，发发挥挥口口碑碑效效应应；；4、活动动可以围围绕家庭庭、亲情情、赏月月、品茗茗形式举举行，含含蓄而文文馨，打动人心心。同同时建建立社区区人文品品牌。第二攻击击波如何何攻击？？1、广场场主表演演场：表表演及抽抽奖42、散点点表演氛氛围63、展展示中心心嘉年华华氛围24、样样板间通通路包装装535、、社区大大门大气气球氛围围包装156、、礼品及及奖品核心攻击击点：1、10月是整整个地地产市场场下半年年最大的的销售点点，观天天下一定定要充分分利用10月大大点积累准准目标客客户群，，为10月-12月的的销售旺旺季建立立促销力力度；2、国庆庆节7天天假期，，人们的的休息时时间非常常充分，，看楼成成为假日日重要的的组成部部分，可充分利利用节日日氛围，，形成关关注热点点，吸引引目标群群到现场场；3、活动动方式应应调动老老客户的的参与热热情，引引导老客客户带朋朋友来，，从而实实现老客客户促销销目的；4、电视视将形成成非常好好的封杀杀销售，，建议继继续采用用5秒电电视形象象广告进进行国庆庆期间密密集封杀；；观天下市市场攻击击纲要一、序项项目价价值分解解二、一定定要领先先（项目目战略原原则）地地块价价值、核核心力量量、品牌牌机会三、推广广六大关关键点市市场场地位、、价值、、消费者者信心、、展现品品质、加加强感染染、打通通路路、购买买理由四、整合合推广策策略布局局3大大攻击阶阶段4大大推广主主题五、开盘盘前如何何控制市市场？*启启动攻击击阶段六、开盘盘阶段如如何攻击击市场？？ *展展示攻攻击阶段段七、决战战阶段如如何攻击击市场？？ *示示范攻攻击阶段段（决战战）附件、整整合推广广费用预预算1、预期期销售总总额：◆◆销销售面面积12万方均均价6000元元计销售售总额约约7.2亿2、预期期推广费费用：◆◆（（房地地产规律律）推广广费用按按销售总总额的1%-1.5%计算7.2亿亿x1%=720万万（低限限）7.2亿亿x1.5%=1080万万（高限限）3、推广广费用为为720万-1080万；4、销售售期预计计1.5年，推推广费用用720万-1080万将根根据销售售过程进进行相应应调整；；汇报结束束Thanks!聚智同盟盟二零一零零年三月月9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。20:10:3620:10:3620:101/5/20238:10:36PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2320:10:3620:10Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。20:10:3620:10:3720:10Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2320:10:3720:10:37January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20238:10:37下午午20:10:371月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:10下下午1月-2320:10January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/520:10:3720:10:3705January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。8:10:37下下午8:10下下午午20:10:371月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。20:10:3720:10:3720:101/5/20238:10:37PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2320:10:3720:10Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。20:10:3720:10:3720:10Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，