大连甘井子区项目前期市场服务报告

大连华北路地块项目前期市场服务报告目录大连房地产市场概况与展望大连未来城市发展规划甘井子区发展规划项目区域内市场概况项目定位方向未来产品建议项目研究结论附件:其他相关信息总体市场住宅市场写字楼市场商业市场大连房地产市场概况房地产投资呈上升态势土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大政策调控力度较大大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注总体市场大连历年房地产投资总额走势2006年大连市房地产开发完成投资达300亿元,同比增长13%左右.2007年一季度全市房地产开发投资完成28.7亿元，增长22.9%.大连历年房地产施工面积、竣工面积走势房地产开发施工面积达2300万平方米,同比增长49%左右；竣工面积340万平方米,同比减少12%左右；施工面积的高速增长与2005-2006年大连土地市场的”放量”有关；2007一季度施工面积1057.4万平方米，增长44.4%；竣工面积36.2万平方米，增长74.8%．历年土地供应情况截止到2006年12月份，2006年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。

2006年大连市土地成交情况区域土地成交块数用地面积（万㎡）形成建筑面积（万㎡）中山区1122.9875.81西岗区734.5543.49沙河口区1438.87103.2甘井子区17260.32361.98高新园区36.8517.13合计52363.57601.62中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。2006年成交土地各区域比例分布政策调控2006年年是房地产产市场特别别是住宅市市场的政策策年，面对对迅速上涨涨的房价，，今年中央央政府出台台了一系列列政策，在在5月中旬旬国务院““国六条””和中央九九部委发布布《关于调调整住房供供应结构稳稳定住房价价格的意见见》之后，，大连市也也相继出台台了一系列列政策，如如重新界定定了普通住住宅标准，，即：房屋屋套型建筑筑面积在144平方方米以下、、小区容积积率在1.0以上、、成交价格格低于政府府公布的普普通住房价价格标准。。从６月１１日起，如如住房不能能同时满足足以上３个个条件，就就属于非普普通住房，，其交易时时要缴纳4％的契税税，而普通通住房（含含二手房））的契税标标准为1.5％。6月16日日大连市公公布了《关关于私人投投资、购买买商品房户户口迁入暂暂行办法》》，将市外人人员及本市市农业人口口本人、配配偶及未婚婚子女在市市内四区购购房落户的的标准由2003年年9月规定定的住宅购购房款35万元以上上或公建购购房款50万元以上上调整为购购买首次出出售的单套套商品住宅宅80万元元以上或公公建100万元以上上。6月24日还公公布了《关关于进一步步加强房地地产市场调调控稳定住住房价格的的实施方案案》，提出出了10项项具体调控控细则。上述政策出出台后，市市场经历了了近半年的的观望，随随着政策措措施落实程程度的不断断深入，调调控效果正正不断显现现出来，房房价涨幅逐逐渐趋缓。。调控主要意意图增加供给、、转变住宅宅供给结构构、抑制投投机、限制制大户型、、整顿交易易秩序、抑抑制房价的的过快增长长。房地产新政政对普通居居民的自主主性需求影影响相对较较小，但对对投机性需需求影响较较大。另外，新落落户政策提提高了外来来人口和本本市农业户户口在主城城区购买商商品房迁入入户口的门门槛，对控控制主城区区房价的上上涨起到了了较为明显显的效果。。06年出台台的这些政政策虽然短短期内因市市场观望造造成了成交交量降低，，但就长期期而言，对对保证房地地产业根本本上健康发发展有着积积极的意义义。海内外地产产商及投资资基金项目目增多一些外埠的的大型资本本逐步进入入大连投资资置地：华润置地先先后斥资在在星海湾、、天津街以以及开发区区南部滨海海新区收购购土地和项项目；沿海绿色家家园集团在在星海湾置置地开发；；瑞安集团联联手亿达、、摩根大通通接手希望望大厦；新世界集团团购买奔德德大厦，并并更名为新新世界大厦厦；香港九龙仓仓时代广场场项目、裕裕景中心项项目在沉寂寂多年后正正式开始进进入实施阶阶段。具备国际影影响力的投投资基金也也纷纷进入入大连市场场：2006年年4月16日，摩根根斯坦利在在正源地产产的增资扩扩股中成为为正源地产产的第二大大股东，其其通过直接接投资和买买入物业的的方式，以以1.2亿亿美元获得得了正源近近25%的的股份。2006年年11月17日，外外资背景的的旭日投资资公司成功功摘牌得到到大连开发发区中北大大厦的开发发权。住宅价格涨涨幅明显住宅供给大大幅增加成交数量有有所减少二手房市场场价涨量缩缩住宅市场06年住宅宅市场区域域成交价格格走势30%同比涨幅30.0%30.23%21.71%2006年年大连市住住宅市场房房价整体涨涨幅大约在在20%左左右。价格走势分分析2006年年上半年，，大连房价价的增长速速度较快。。这轮上涨涨首先是由由城市中心心区的楼盘盘引发的，，随着城市市中心区房房价迅速攀攀升，消费费者将目光光投向大连连市区周边边范围，如如城市北部部的泉水区区域、城市市西部的石石门新区、、红旗镇等等，带动了了周边区域域的房价水水涨船高，，又推动了了城市中心心区房价和和市区住宅宅整体均价价的提升。。自2006年6月以以后，受一一系列调控控政策影响响，大连房房价涨幅开开始趋缓，，在全国70个主要要城市中涨涨幅连续几几个月位居居三甲之后后，6月大大连商品住住宅均价同同比上涨幅幅度下降为为第7位，，7月的住住宅环比价价格还出现现下降。10月以后后，随着秋秋季房交会会的结束，，大连市区区开盘楼盘盘增多，市市场成交有有所增加，，住宅成交交均价又呈呈现上涨趋趋势，2006年年第四季度度，市内四四区住宅成成交均价与与2005年底相比比上涨约20%。住宅供应区域新增供应个数建筑面积（万平方米）中山987.68西岗16.0沙河口14144.18甘井子18170.17开发区18160.57旅顺口10149.21金州962.5合计79780.312006年年，大连主主城区及新新城区全部部新开盘商商品住宅项项目79个个，建筑面面积合计780万平平方米；其其中市内四四区新开盘盘住宅项目目42个，，建筑面积积合计408万平方方米。就市市内四区而而言，新开开盘面积比比上年增加加15%。。成交数量区域成交面积（万㎡）销售比重（%）同比（%）中山41.117.3-20.1西岗21.39-30.1沙河口54.222.9-54.4甘井子120.550.828.8合计237.1100-19.42006年年大连市内内四区住宅宅成交数量量较去年有有所下降，，根据目前前掌握的数数据，全年年总成交套套数和总成成交面积将将分别较2005年年同期下降降17％、、19％左左右。从市市内四区看看，除了甘甘井子区较较2005年交易件件数和面积积呈正增长长外，其他他如沙河口口区、中山山区、西岗岗区均有不不同幅度下下降。成交交分分析析住宅宅市市场场交交易易量量萎萎缩缩的的原原因因是是多多方方面面的的：：首先先，，市市区区住住宅宅价价格格高高起起、、中中低低价价房房源源稀稀缺缺使使普普通通消消费费者者的的购购买买愿愿望望受受到到抑抑制制；；其次次，，国国家家和和大大连连市市新新近近出出台台了了一一系系列列政政策策，，对对楼楼市市进进行行调调控控，，使使部部分分消消费费者者持持币币观观望望，，开开始始以以冷冷静静理理智智的的心心态态面面对对楼楼市市；；另外外，，06年年6月月大大连连新新落落户户政政策策的的出出台台也也在在一一定定程程度度上上抑抑制制了了外外地地人人来来连连置置业业的的积积极极性性；；06年年国国内内股股市市牛牛气气冲冲天天，，投投资资基基金金赚赚钱钱效效应应明明显显，，分分流流了了较较多多的的房房地地产产投投资资、、投投机机资资金金。。二手手房房市市场场二手手房房市市场场价价涨涨量量缩缩2006年年1-11月月，，大大连连市市内内四四区区二二手手房房共共交交易易2.234万万套套，，同同比比减减少少10%左左右右，，成成交交均均价价为为3759元元/㎡㎡，，较较去去年年上上升升28%。。整体体而而言言，，今今年年二二手手市市场场受受政政策策影影响响较较大大。。自自今今年年5月月政政府府出出台台一一系系列列政政策策之之后后，，二二手手房房的的成成交交量量和和价价格格都都开开始始降降低低，，交交易易量量明明显显““缩缩水水””的的主主要要原原因因是是政政府府出出台台了了““个个人人购购买买住住房房不不足足2年年转转手手交交易易的的，，全全额额征征收收营营业业税税””的的政政策策迫迫使使以以短短线线炒炒房房为为获获利利手手段段的的投投资资、、投投机机行行为为大大量量退退出出市市场场，，加加上上落落户户政政策策的的调调整整、、房房屋屋供供给给的的增增多多，，使使买买方方和和卖卖方方均均对对市市场场持持观观望望态态度度。。年中二手手房价格格曾出现现回落，，价格下跌跌的主要要原因是是部分二二手房持持有者担担心国家家调控政政策会导导致房价价下跌以以及担心心交易税税费进一一步增加加，部分分投资客客户急于于将房屋屋变现，，出现了了降低价价格力求求成交的的状况。。秋季房展展会之后后，由于于新房价价格居高高不下，，二手房房市场重重新出现现反弹，，价格和和成交量量均重新新上扬，，随着房房地产市市场调控控的不断断深入，，预计自自主性需需求将成成为支撑撑二手房房市场的的主导力力量.写字楼市市场甲级写字字楼空置置率继续续下降，，需求比比较稳定定，销售售价格及及租金有有小幅增增长;乙级写字字楼市场场表现平平稳;星海湾、、高新园园区等新新的商务务区正在在形成.写字楼市市场甲级写字字楼市场场06年度度大连市市甲级写写字楼市市场没有有新供应应出现，，市场主主要以消消化存量量供应为为主，空空置率持持续下降降，从2005年底的的26%下降到到2006年年年末的19%左左右。目前大连连甲级写写字楼市市场平均均租金在在3.2元/天天/平方方米左右右，比上上一年度度增长了了约3%，租金金成交价价与叫价价之间的的折扣也也越来越越小。大连市地地标性建建筑之一一的希望望大厦重重新启动动，年底底基本具具备进驻驻条件。。该项目目设备设设施配置置标准较较高，在在一定程程度上代代表了大大连市甲甲级写字字楼的新新形象，，也将推推动大连连市甲级级写字楼楼整体素素质的提提高。乙级写字字楼市场场06年度度乙级写写字楼主主要用于于消化上上一年度度的市场场供应，，如：位位于中山山广场的的宝嘉大大厦、三三八广场场的安达达商务大大厦、西西安路的的天兴国国际大厦厦，新天天地广场场和君安安国际大大厦等。。目前乙级级写字楼楼的市场场租金在在1.9元/天天/平方方米，租租金表现现较为平平稳。整体而言言，目前前乙级写写字楼的的空置率率要高于于甲级写写字楼，，其销售售价格和和租金相相对较低低。乙级级写字楼楼市场总总体供求求关系基基本平衡衡。星海湾、、高新园园区等新新的商务务区的发发展06年度度星海湾湾区域成成交了5块写字字楼用地地，规划划建设石石油大厦厦、保险险大厦、、证券大大厦、信信托大厦厦、金融融大厦，，加上目目前已施施工建设设的大连连国际金金融中心心（原期期货广场场），总总建筑面面积约62万平平方米，，使大连连市写字字楼市场场的潜在在供应量量大幅增增加，在在提升星星海湾区区域商务务氛围的的同时，，也使该该区域将将面临较较激烈的的竞争。。目前高新新园区累累计注册册企业约约1,700家家，发展展高新技技术企业业400余家。。按照大大连市““十一五五”规划划，高新新园区将将继续扩扩容，从从现今的的20平平方公里里拓展至至50平平方公里里，并启启动一条条长约40公里里的高新新技术产产业带。。高新园区区及软件件园区域域已经形形成的商商务氛围围及软件件企业聚聚集效应应预示着着该区域域写字楼楼市场也也将面临临着较好好的发展展机遇。。商业市场场2006年，大大连商业业市场热热点新闻闻不断，，众多商商业项目目的“开开业、停停业、撤撤出、转转让”决决定了了大连整整体商业业市场依依旧延续续着调整整之路。。商业市场场部分商业业项目或或品牌连连锁店退退出大连连市场近几年大大连大型型零售商商业项目目规模增增长过快快，呈现现出结构构性过剩剩、地区区分布不不合理的的局面；；经营者对对大连本本地商业业市场的的研究不不够深入入、透彻彻，在选选址、市市场定位位及经营营管理等等方面的的失误导导致其退退出大连连商业市市场；一些老牌牌的商业业企业没没能根据据本地商商业发展展及时调调整经营营策略，，落后于于大连整整体商业业发展节节奏，被被淘汰出出局。天百大楼楼停业、、好百年年家居、、银泰百百货和铜铜锣湾百百货撤出出大连市市场,表表现出商商业竞争争的残酷酷性，其其原因有有如下几几方面：：国内知名名商业物物业发展展商及经经营者和和国际投投资基金金进入大大连商业业市场华润集团团收购海海昌名城城，并计计划将其其改造成成ShoppingMall和公公寓的综综合性项项目，这这让陷入入困境的的天津街街有了新新的发展展契机。。华润集集团计计划斥斥巨资资将其其在深深圳的的成功功项目目———“万万象城城”的的商业业模式式移植植到海海昌名名城的的改造造中，，使其其成为为一个个集吃吃、购购、玩玩、住住于一一体的的大型型综合合商业业项目目。如如果该该项目目获得得成功功，将将为天天津街街带来来大量量客流流，从从而带带动其其整体体商业业发展展，使使落魄魄的天天津街街商业业获得得复苏苏良机机。摩根斯斯坦利利已注注资幸幸福家家居世世界，，另有有几家家国际际性投投资基基金也也频频频到访访大连连，有有意收收购大大连商商业项项目，，说明明大连连房地地产市市场已已经成成为国国际投投资基基金的的投资资目的的地之之一。。新开业业项目目业态态丰富富今年新新开业业商业业项目目涉及及到多多个业业态，，涵盖盖了专专业零零售店店、旅旅游、、餐饮饮、休休闲娱娱乐等等行业业，例例如：：发现现王国国、民民勇嘉嘉泰广广场、、星海海假日日酒店店、阿阿锋香香港酒酒楼、、及麦麦当劳劳在东东北地地区首首家““得来来速””餐厅厅等，，这些些业态态的发发展可可谓适适运而而生，，大连连商业业市场场功能能日益益完善善。大连商商业发发展速速度较较快，，市民民购物物消费费有了了更多多选择择，对对购物物场所所的要要求也也逐渐渐提高高，一一些专专业化化、有有特色色的项项目竞竞争力力较强强；现现代生生活节节奏加加快，，对各各种能能提供供快捷捷便利利服务务的零零售、、餐饮饮项目目的市市场需需求量量加大大；大大连的的商务务经济济和旅旅游业业发展展越来来越快快，各各种适适合商商务活活动的的酒店店、餐餐饮、、娱乐乐场所所发展展势头头看好好。大连周周边地地区商商业加加速发发展大连新新玛特特即将将在金金州、、瓦房房店开开店，，其它它一些些大型型购物物中心心也有有意向向旅顺顺、金金州、、瓦房房店等等周边边地区区进军军.一方面面表明明这些些地区区居民民的消消费能能力有有所提提高，，商业业设施施相对对不足足；另一方方面也也表明明大连连市内内大型型综合合性零零售项项目市市场趋趋于饱饱和。。商铺租租售价价格持持续平平稳上上涨2006年年，大大连商商业地地产的的租售售价格格总体体来看看持续续平稳稳上涨涨，其其中租租金涨涨幅较较大的的是大大连最最成熟熟的商商业中中心———青青泥洼洼桥地地区。。06年年度，，部分分位置置优越越的商商铺售售价上上涨幅幅度较较大，，尤其其是一一些定定位于于餐饮饮项目目的商商业地地产.一方面面基于于餐饮饮业的的快速速发展展.另一方方面国国家对对于住住宅商商品房房的宏宏观调调控也也使更更多的的投资资客把把眼光光投向向了此此类地地产项项目。。住宅市市场写字楼楼市场场商业市市场未来市市场预预测和和展望望住宅市市场07年年，大大连市市内四四区已已批项项目包包括在在建及及待建建项目目总建建筑面面积2055万万平方方米.其中在在建面面积1128.4万万平方方米;待建面面积926.6万平平方米米;在待建建面积积中，，普通通商品品住宅宅项目目约占占60％。。而泉泉水、、石门门山经经济适适用房房和春春山巷巷、石石灰石石矿地地块限限价商商品房房的启启动也也表明明未来来大连连的住住房供供应体体系将将会日日趋完完善。。6000元元/㎡㎡以上上的中中高档档住宅宅方面面.2006年年大连连市区区单价价在6000元元以上上的住住宅，，销售售量约约110万万平方方米左左右;项目结结余（（已开开盘和和做宣宣传但但未开开盘）），合合计约约为220万平平方米米。根据2005-2006年土土地出让状状况，2007年有有可能新开开盘的单价价在6000元/㎡㎡以上的住住宅至少25个项目目，约215万平方方米左右。。两项合计，，2007年，大连连市区单价价在6000元以上上的住宅项项目现实供供应和潜在在供应合计计为435万平方米米以上，中中高档房屋屋供给状况况将保持在在一个较为为充足的状状态。价格方面，，预计相对对充足的住住宅供给和和日渐完善善的住房保保障体系将将使住宅涨涨幅趋缓，，住宅的涨涨幅将主要要体现在项项目用地具具备稀缺资资源特征的的项目及城城市中心区区以外的绝绝对价格较较低的甘井井子、旅顺顺、金州等等区域中。。住宅市场写字楼市场场随着大连市市经济的走走强，以及及政府招商商引资力度度的加大，，会有越来来越多的外外资企业进进驻大连，，推动写字字间需求的的增长，对对大连市写写字楼市场场的发展形形成重要支支撑。随着希望大大厦的投入入使用，预预计2007年大连连市甲级写写字楼的平平均空置率率将小幅上上升，平均均租金将维维持在3.3元/天天/平方米米左右。星海湾、高高新园区等等区域写字字楼市场的的迅速发展展，将使商商务区域由由聚集向分分散转变，，从而改变变各区域写写字楼市场场发展不均均衡的状况况，从而进进一步推动动写字楼市市场的发展展。2006年年10月，，国务院已已批准在大大窑湾建立立保税港区区，大窑湾湾保税港区区将涵盖大大连保税物物流园及大大窑湾区域域集团所属属的集装箱箱、汽车码码头等多个个专业化码码头，这一一举措将吸吸引贸易、、物流、汽汽车等一系系列公司进进驻大连，，进而催生生出对大连连市写字楼楼市场新的的需求。预计未来大大连市写字字楼整体市市场将更为为活跃，并并保持稳健健发展的格格局。写字楼市场场商业市场2007年年大连商业业市场仍将将继续调整整，现有同同类型商业业项目将在在市场定位位上更精确确，各商家家之间也会会根据各自自目标客户户群实行错错位经营。。宜家家居居、迪卡侬侬体育用品品等国际、、国内商业业集团纷纷纷进军大连连，在为大大连商业注注入新的活活力的同时时也加剧了了竞争。一些新兴的的商业业态态、社区商商业网点发发展形势看看好，旅游游业和日益益繁多的商商务活动将将带动住宿宿、餐饮、、娱乐业稳稳步发展。。随着国家对对住宅房地地产的宏观观调控及各各种商业项项目的良好好发展势头头，越来越越多的投资资资金将流流向商业地地产，明年年的商业地地产租售价价格将继续续平稳上扬扬。中心城区建建设用地已已近饱和，，很难满足足大型产业业和重要项项目的发展展。同时，，中心城区区改造越建建越密，交交通拥挤，，环境质量量下降，改改造成本逐逐年增高。。因此，急需需疏解中心心城区压力力，按照城城乡一体化化的要求，，重新规划划大连未来来的发展蓝蓝图，为经经济和社会会发展提供供更广阔的的空间。大连城市发发展规划城市发展方方向《大连城市市发展规划划》中明确确提出，中中心城区的的发展方向向为“西拓北进进”，西拓至旅旅顺、北进进至金州、、金港区，，构筑主城城区和新市市区“两城”的空间格局局。交通改善城城区“西拓拓”土羊高速公公路、快轨轨线路等重重大交通工工程的开工工建设将使使旅顺的发发展融入到到整个城市市中来，这这为中心城城区向西拓拓展提供了了重要的基基础条件。。通过双岛岛湾的开开发建设设，放开开旅顺北北路，使使沿线工工业组团团得以发发展，将将旅顺北北路建设设成为以以石化及及其相关关产业链链为主的的经济带带.岸线开发发“北进进”大连连沿黄海岸岸线将开开发区拓拓展到得得胜、大大李家，，以此来来进一步步促进开开发区的的发展，，同时要要加大渤渤海岸线线的开发发力度，，包括港港口、产产业的发发展，特特别是通通过长兴兴岛临港港产业基基地的建建设，辐辐射和带带动北三三市的发发展，改改变大连连经济发发展长期期以来的的不平衡衡局面，，促进城城乡一体体化进程程，并使使大连的的发展进进一步向向腹地靠靠拢，和和辽中南南城市群群形成都都市圈，，互补发发展。组团结构构拓展城城市空间间四个组团团的城市市形态结结构，强调城城市空间间的拓展展必须按按照组团团结构模模式进行行，同时时对组团团间的绿绿色隔离离带也进进行了严严格划分分和界定定。中心城区区和旅顺顺城区之之间的旅旅顺中路路森林公公园，规规划面积积大约228平平方公里里。金州州区和金金港区之之间是大大黑山森森林公园园和水源源保护地地，面积积大约300平平方公里里，规划划将其作作为生态态公园，，成为新新市区两两个组团团的绿色色屏障。。4个公共共中心4条发展展轴线9大城市市组团甘井子区区发展规规划城区总体体布局未来5年年内，甘甘井子区区将按照照中心带动动、轴线线延伸、、组团发发展的思路，，加快现现代化主主城区建建设。5年内，，该区城市市建成区区面积将将扩大到到120平方公公里，全全区全部部纳入中中心城区区管理，城市化化率达到到100％。目前，甘甘井子区区城市建建成区面面积已达达99.6平方方公里。。在此基基础上，，“十一一五规划划”确定定了未来来5年该该区城市市建设的的总体思思路：要要素集聚聚、土地地集约、、区域协协调，建设4个个公共中中心、4条发展展轴线、、9大城城市组团团。4个公共共中心机场公共共中心：：定位为城城市副中中心，区区级文化化、行政政、商务务中心；；火车站公公共中心心：新定位为为大连市市铁路、、公路交交通枢纽纽，物流流和商务务中心；；中华路公公共中心心：定位于大大连市北北部商业业中心、、金融中中心；凌水公共共中心：：定位为大大连市教教育、科科技中心心。4条发展展轴线大连湾轴轴线旅顺北路路轴线旅顺中路路轴线旅顺南路路轴线9大城市市组团组团规划面积(平方公里)规划人口重点建设机场新区46.637万行政、商务、物流、都市工业和居住区泉水分区31.640万交通枢纽、商务和居住区椒金山分区21.210万大钢、大化原厂区梭鱼湾分区7.612万金三角商业区和居住区红旗地区74.66万大连西郊森林公园和教育、居住区；凌水地区54.115万旅顺南路软件产业带、教育科技城、中心居住区大连湾分区69.615万临港产业带、北海工业园区、陆港物流基地、水产品物流区和中心居住区营城子分区64.79万高新技术园区营城子分园、旅游度假区、历史文化区、风车城和中心居住区革镇堡分区80.29万夏家河职业教育园区、夏家河旅游区、革镇堡生产资料物流园区、水城和中心居住区项目区域域内市场场概况项目周边边楼盘北府花园园4180-6000元/M2华东人家家6580元/M2加州洋房房6300元/M2动力院景景5400-5900元元/M2千山星城城6500元/M2楼盘占地面积建筑面积总套数可售套数加州样房1680001560001013126动力院景1584002851202340262千山星城2432862836802897少量房源北府花园118000259114222192华东人家63400146865111030A区B区C区北府花园园总占地面面积:11.8万M2总建筑面面积:30万M2,分为三三个区域域带A区:占占地面积积:2.17万万M2产品类型型:小高高层、高高层为主主小高层采采用外挂挂式景观观电梯连接A、、B两区区建有占占地面积积约2万万M2的购物商商场B区:占占地面积积：6.66万万M2产品类型型：多层层为主800M2幼儿园和和3000M2的主题音音乐广场场C区：占占地面积积：2.97万万M2高级酒店店餐饮洗浴浴、娱乐乐区和巨巨无霸海海鲜美食食城产品展示示中心，，其中高高21层层的塔楼楼为商务务公寓一室一厅厅一卫：：62M2两室一厅厅一卫：：76M2两室两厅厅一卫：：85-100M2三室两厅厅一卫：：95-120M2三室两厅厅两卫：：125-145M2北府花园园主力房房型动力院景景项目占地地：15.8万万M2总建筑面面积：28万M2建筑密度度：19％绿化率：：40％％产品类型型：多层层、小高高层及院院景商街街共44栋栋住宅规划户数数：2300余余户分为A、、B、C三期推推出动力院景景将现代代建筑与与庭院生生活结合合，提出出“社区区庭院、、组团庭庭院、入入户花园园”的““三重庭庭院”理理念。动力院景主力力房型户型面积：40-140M2一房两厅一卫卫：53-55M2二房两厅一卫卫：101-111M2三房两厅一卫卫：125-128M2三房两厅二卫卫：142-151M2加州洋房总占地面积：：16.79万M2总建筑面积：：17.7万万M2容积率：1.2建筑密度：23%绿化率：42.0产品类型：小小高层、多层层、联排别墅墅主体为中高档档住宅，还有有部分TOWNHOUSE。项目最大的一一个特点就是是所有的停车车场都建在地地下，基本上上保证了1：：1的比例。房型面积二房两厅一卫2二房两厅一卫卫（跃层）：：107-187M2三房两厅一卫2标准层下跃层标准层下跃层三房两厅一卫加州洋房主力力房型小结区域内各案规规划上执行国国家70－90政策落实实明显，主力力户型面积均均以90平方方米以下为主主，体现出区区域内产品的的最大特色。。在销售上，主主力个案售价价均有明显的的上涨，且去去化速度稳定定，反映出区区域市场需求求的强劲。在产品设计及及社区营造、、功能配套方方面主力个案案各有千秋，，值得关注的的是加州洋房房项目在车位位配比上的设设置，体现出出开发单位的的前瞻眼光。。在营销推广、、楼盘形象包包装等方面，，区域内主力力个案表现一一般。与专业业化的营销推推广还有明显显差距。未来产品定位位及建议（（仅供讨论参考考）产品定位方向向高视点定位,引领区域市市场健康社区生态建筑贴心服务社区区公园社区产品加强建议议产品建议总精精神产品建议总原原则健康社区的营营造公园式细节元元素服务及辅助系系统未来产品建议议目的调整产品的契契合度贴近客户的价价值观增强产品的性性价比提高客户的认认知度扩大品牌的号号召力建议侧重点和和方向侧重点：营造可塑空间间很大、容易易出效果，可可以提升产品品综合品质的的环境景观。。方向：环境景观细节节结合建筑展展现小区环境境的健康性、、艺术性和舒舒适性。一、产品建议议总精神公园社区造就就健康生活公园社区：健康住宅（建筑）健康环境（社区）贴心（健康）服务有机建筑健康住宅环境景观社区氛围智能系统物业服务健康住宅的标标准会引起过敏症症的化学物质质浓度很低尽可能不使用用易扩散化学学物质的胶合合板、集体装装修材料等有性能良好的的换气设备，，进行定时换换气在厨房灶具或或吸烟处要设设局部排气系系统室内温度全年年要保持在17—27摄摄氏度之间室内湿度要全全年保持在40%—70%之间二氧化碳浓度度要低于0.1%悬浮粉尘浓度度要低于0.15克/平平方米噪音要小于50分贝具有足够的抗抗自然灾害能能力有足够亮度的的照明设备每天日照确保保3小时以上上有足够人均建建筑面积，并并确保私密性性住宅要便于护护理老龄者和和残疾人因建材中含有有有害挥发性性有机物质，，住宅竣工后后隔一段时间间才能入住，，在此期间要要进行换气身体上精神上社会上二、产品建议议总原则坚持社会性原原则——社区区亲和力坚持经济性原原则——优良良性价比坚持生态性原原则——舒适适的环境坚持地域性原原则——时代代地域性三、健康社区区综合营造住区分类景观空间密度景观布局地形及竖向处理高层区高立体景观和集中景观布局形式，布局可适当图案化。多层次的地形塑造来增强绿视率多层区中相对集中、多层次的景观布局形式，营造出有自身特色的景观空间。结合建筑平面空间布局和地形条件低层区低采用较分散的景观布局，使景观环境尽可能接近每户居民。景观塑造以精致为宜光环境通风环境声环境温、湿环境嗅觉环境视觉环境人文环境建筑环境环境元素从现阶段看，，功能型、美美观型的建筑筑立面是市场场主流个性化、艺术术化的建筑立立面初露端倪倪绿色、环保建建筑立面是建建筑业发展的的趋势智能化建筑立立面蓄势待发发，将成为下下一代建筑的的市场主流新材料、新技技术的运用是是现代建筑业业发展的方向向节能型建筑立立面是现阶段段建筑也关注注的焦点，是是下一代建筑筑的努力方向向住宅建筑立面面发展现状和和趋势四、“公园式式”社区元素素绿化种植景观观道路景观场所景观硬质景观水景景观庇护性景观高视点景观照明景观总体定位细节着手绿化种植景观观公共绿地绿篱设置宅旁绿化隔离绿化屋顶绿化停车场绿化道路景观景观功能路缘石及边沟道路车档、缆柱场所景观健身运动场所休闲广场儿童游乐园硬质景观雕塑小品便民设施信息标志种植容器入口造型水景景观自然水景庭院水景装饰水景景观用水庇护性景观亭廊棚架膜结构高视点景观图案布局色块对比色调对比疏密对比景观序列照明景观车行照明人行照明场地照明装饰照明安全照明特写照明五、服务及辅辅助性系统车道门禁监控系统可视对讲系统统电子巡更系统统闭路电路监视视周界报警系统统红外线摄影高科技复合式式实木钢门安全系统智能化系统基础设施通讯功能住宅智能化科技应用物业服务建议与知名物物业管理团队队合作，针对对本项目未来来竣工入住的的规模，整体体量身定做一一套管理方案案，随着项目目分期开发的的进行而分步步骤进行管理理，管理团队队在前期就要要开始介入，，根据当地物物业管理发展展趋势和本项项目的产品特特点以及住户户背景，前期期进行调研，，及时调整执执行方案。项目研究结论论时处城市未来来发展上升通通道，恰逢市市政规划机遇遇，项目所属属区域未来属属于大量人口口导入区域，，规划发展明明确，前景广广阔，房产升升值空间明显显；区域内现有产产品在品质与与档次上尚有有明显挖掘潜潜力，比较容容易超越，有有利于树立开开发企业的品品牌形象；区域内现有价价格上涨幅度度已领先于市市内其他各区区域，考虑到到项目开发周周期时间，我我们对未来产产品定价持谨谨慎的乐观态态度；可以肯定项目目所在区域未未来数年内都都将是大连市市土地开发的的集中区域，，供应量呈逐逐年上升趋势势，对于市场场竞争的风险险需给予足够够重视。我们认为：本本案项目若想想赢得未来市市场，须具备备以下几个条条件：在区域内做到到品质超群开发过程中融融入现代、健健康理念，打打造具有北方方沿海特色的的居住产品塑造产品高性性价比的市场场形象以人为为本，，注重重社区区的生生活及及商业业配套套设施施的完完善附件:其他他相关关信息息建设用地编号（2007）—15号（2007）—16号（2007）—17号用地位置甘井子区金家街道金荣路21号沙河口区锦绣居住区西侧甘井子区机场街道南松路总用地面积约2.67公顷约16.709公顷约2.03公顷用地使用性质居住居住居住容积率2.0以下A、D区1.2以下1.2拟建建筑面积53,400平方米188,148平方米24,360平方米建筑层数多层、小高层、高层，并满足机场净空要求多层、小高层，满足机场（空军、民航）控高要求多层（或满足机场控高要求）出让年限居住用地70年居住用地70年居住用地70年小户型比例70%以上70%以上70%以上竞买保证金6,000万元20,000万元5,680万元人民币竞得人大连恒新房地产开发有限公司福佳集团有限公司大连广泰房屋开发有限公司大连易和房地产开发有限公司成交价格12930万元39777万元5680万元大连市市国有有土地地使用用权挂挂牌出出让公公告（2007年第第6号号）建设用地编号（2007）—18号（2007）—19号（2007）—20号用地位置甘井子区辛寨子街道南山沙河口区太原街东侧、马栏河污水处理厂北侧甘井子区千山路、华东路交叉处总用地面积约7.7公顷约2.93公顷约0.171公顷用地使用性质居住居住、公建、城市绿地公建、公寓容积率1.455.92拟建建筑面积111,650平方米115,000平方米10,128平方米建筑层数多层、小高层，需满足净空要求多层、小高层、高层、超高层小高层出让年限居住用地70年居住用地70年，公建用地40年公建用地40年，公寓用地70年小户型比例70%以上70%以上70%以上竞买保证金26,000万元人民币30,000万元人民币2,574万元人民币竞得人大连恒德房地产开发有限公司因涉及国防工程事宜，故暂停挂牌交易。将另行公告交易时间。大连华强恒业房地产开发有限公司成交价格26050万元2574万元THEEND感谢沟沟通!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。18:13:1518:13:1518:131/5/20236:13:15PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2318:13:1518:13Jan-2305-Jan-23