合富辉煌-呼和浩特时代雅居营销策划方案-XXXX年

1合富辉煌房地产顾问(北京)有限公司2010年1月时代雅居营销策划方案

方案研究的核心问题项目整体的营销推广思路项目营销策略与营销部署3项目整体的营销推广思路4初识初目识媚娘，沉香似佳酿。秀面无红妆，动牵吾心肠。初步接触本项目，有感而发。将项目比做女人和佳酿，每一细节都精细打造，赋予项目值得细细品味的价值。5看看自己的闺中沉香6看看自己的闺中沉香总建筑面积73631.7平米的建筑体量围合式封闭组团40-150平米经典户型8000多平米的精细景观打造……项目的体量、建筑形式和主力户型的面积配置等特质，都属于房地产市场中的小而精的典型项目个案。7个案的营销核心突出的项目卖点+鲜明的市场形象8明确项目的主题定位从产品角度出发，本案的核心价值是什么？从市场角度出发，区别于市场竞争对手的核心竞争力是什么？从客户角度出发，与客户共鸣的核心价值观是什么？从城市角度出发，融入城市、提升城市的社会责任是什么？在高度统一以上问题的基础上，如何建立独特的主题定位突出项目卖点，弱化项目劣势？9一、放大优势，利用机会区域项目位于成吉思汗特色景观区，是全市公认的现代化程度最高、草原都市文化特色最鲜明的标志性地区，抢占了首府城市发展的制高点。汇集了一批中高端房地产项目。10一、放大优优势，利用用机会地块项目位于城城市二环内内东北角，，东二环与与兴安北路路交汇处，，交通便利利，上风上上水，闹中中取静。11一、放大优优势，利用用机会产品产品的规划划、建筑立立面、户型型设计、景景观打造、、大堂设计计……无处不在的的体现着细细节的打造造。12一、放大优优势，利用用机会服务后期的物业业服务是本本项目又一一个品质和和细节的重重要支撑，，摒弃传统统的物业管管理，运用用更细致先先进的物业业管理手段段提升项目目品质。13一、放大优优势，利用用机会配套项目周边两两公里范围围内的商业业、教育、、金融、娱娱乐等配套套较为齐全全。作为项项目本体的的商业配套套的打造，，与项目住住宅部分品品质相辅相相成。小而而精的餐饮饮、超市、、健身等相相关功能不不可或缺。。形成特色色而经典的的小型商业业区对商业业价值和住住宅价值都都会加以提提升。14一、放大优优势，利用用机会区域地块产品服务配套城市的点睛睛区域地块的点睛睛之位细节成就经经典服务决定品品质配套赋予价价值共性是什么么？从项目的地地块到产品品再到产品品的附加值值的打造，，处处都具具备成为经经典项目的的特质。15二、弱化劣劣势，减小小威胁市场竞争项目周边市市场竞争环环境激烈，，早已成型型的大盘项项目和即将将面世的新新增项目都都会带来激激烈的市场场竞争，怎怎样标新立立异的短期期内树立市市场形象，，将成为项项目成败的的关键。16二、弱化劣劣势，减小小威胁项目规模项目所处区区域内大盘盘云集，周周边个案的的生存之道道基本是依依附大盘，，用价格寻寻求生存之之路。本项项目7万平米的体量量将如何确立立市场地位，，远离价格竞竞争的底层红红海？17二、弱化劣势势，减小威胁胁项目景观呼市市场中客客户已经习惯惯了水系景观观，本项目没没有区域景观观的支撑和大大规模水系景景观，需要引引导客户关注注点景打造的的别样风味。。18二、弱化劣势势，减小威胁胁交通距离地块位置位于于城市二环东东北角。距离离配套完善的的市中心和项项目云集配套套较为完善的的成吉思汗大大街沿线有一一定距离。缩缩短客户的心心里距离是项项目抢夺客户户的关键。19二、弱化劣势势，减小威胁胁项目配套项目周边配套套相对周边其其他竞争项目目较弱。后期期的配套呈献献和引导客户户对区域内配配套享有的归归属感是弱化化威胁的关键键。20二、弱化劣势势，减小威胁胁市场竞争项目规模项目景观交通距离项目配套个案难抗冲击击没有大盘形象象没有绝对支撑撑生活、工作不不便生活相对不便便共性是什么？？将项目比作麻麻雀，一切问问题因小而变变大，但我们们相信麻雀终终究变凤凰。。21三、客群构成成核心客户群基础客户群潜在客户群首期客户定位位中远期客户定定位目标：快速建立项目目客户认知度度，树立市场场形象，吸纳纳客源目标：丰富客群，树树立项目品牌牌，扩大项目目的影响力，，保证项目的的可持续开发发和销售目前居住或工工作在周边的的地缘性中高端收入客客群。城区内寻求居居住升级，但但不愿边缘化化的改善型客源。以呼市为核心心的周边城市市（如鄂尔多多斯）投资型客源22三、客群采样样左右城：周边行政单位位，本地私企老板板、周边县市私营营企业老板、高级公务员、部队高层阳光诺卡：新城区和回民民区政府公务员占50%，事业单位中高高管理层30%、国企中高管理理层20%呼和佳地：新城区、呼市市外内蒙其他他地区，以公公务员、事业业单位中高层层、私营业主金色华府：新城区、呼市市外内蒙其他他地区，以广波电电电视台职工，，公务员、事业业单位中高层层、私营业主，，外地客户购买买平米较大万达广场：本地的私企老板、公务员、企事业单位中中高管理层，北京、鄂尔多多斯的投资客客，年龄在35-50岁之间奈伦国际：鄂尔多斯投资资客、私营老板、企业高管东岸国际：周边县市私营营企业老板、本地私企老板板、国企事业单位位高管23三、主力客群群客户细分城市生活的改善者（改善型自住）关注核心1、区位力2、产品力3、前瞻力4、品牌力客户描述他们是殷实的社会中坚他们至少有一处房产，但重新选择居所，对居住品质有着梦想化的追求产品要求城市中的优秀地段高品质的社区，满足工作和生活所需的城市环境巧妙的、实惠的、确能改善生活的设计创新适度放大的面积区间，满足居住换代的要求24三、辅助客群群占有资产的投资者（占有型投资）客户细分理性投资者＋盲目投资者关注核心1、区位力2、品质力3、升值力4、变现力客户描述他们曾经通过比较容易的方式变得富有，他们在房价飞涨的年代受益良多，他们凭借经验、直觉和朋友的举动进行投资，他们在可以承受的范围内，愿意冒一点点风险，他们认为投机的受益永远大于失败的可能性，他们认为区域土地价值的实现和扩张，远未终结，仍在路上。产品要求最有价值和升值潜力的地段高品质的，价值可见的建筑对资金的合理和安全的占用，必要时可以顺利变现选择价值恒远的优秀产品，选择安全增值的保守产品25三、客群的共共性主力客群辅助客群需求改善型住住房关注产品品质质和升值保值值力共性是什么？？同样关注项目目的品质和居居住的舒适度度；有一定眼眼界，对项目目的评判客观观理性。我们们需要用项目目的综合品质质打动客群。。26思考时逢媚娘绣嫁嫁衣，却奈深深闺何遇郎。。怎破旧市面郎郎君，一世红红颜待红妆。。深闺沉香，无无面君郎。项项目如何面市市，打动市场场客群是我们们将要深度思思考的问题。。27看看周边待嫁嫁的姑娘高层、小高层层多层、洋房、、别墅周边楼盘以低低密度产品洋洋房、别墅、、多层为主，，均价在4200-6800元/㎡之间，竞争激激烈；高层、、小高层洋洋房类产品较较少，竞争较较弱，但均价价不高，均价价在3800-4400元/㎡之间。28看看周边待嫁嫁的姑娘2010年核心竞争区域推货量预估楼盘名称规模销售情况预计推货量备注呼和佳地110万㎡先期1002户已售700余套余盘300套+2栋18层高层295套左右主力户型127㎡三居左右城31万㎡现售别墅、洋房余盘现售200套左右+后期开发400套左右以洋房、多层为主阳光诺卡12万㎡一期销售率达80%后期800套（其中288套高层）4栋18层高层均为90㎡两居金色华府32万㎡一期基本售罄760户高层主力户型120㎡三居蒙鑫国际13万㎡销售率在60%左右400余套主力户型98-104两居青城部落12万㎡基本售罄——主力户型81两居泰和尚都5.9万㎡基本售罄——主力户型128三居公园一号20万10年新开盘1164套主力户型110-150㎡推货量预估4400套约60万㎡注：预估推售售量主要是住住宅产品，不不包含商业和和办公物业29怎样最先嫁人人？10年项目面对的的整体市场竞竞争情况严峻峻，项目在竞竞争环境中无无明显优势，，销售时机稍稍纵即逝。此道即为寻找找项目的价值值核心，准确确定位项目的的市场形象，，迅速确立市市场形象。嫁贵神速，但但娶之有道！！30四、推广定位位通过对项目产产品、区域、、客户的基础础分析，项目目成功的关键键是：以鲜明的个案案形象面向市市场以鲜明的地块块位置吸引客客群以细致的产品品、服务等产产品卖点打动动客户我们将要：以小博大31四、推广定位位怎样以小博大大？小——小而五脏俱全全小——小而精致细微微小——小而内涵丰富富小——小而稀缺珍贵贵项目因小而得得以经典！32四、推广定位位案名：典晶·铭座案名释义：典晶——“点睛”之意，，涵盖两层意意思。一是：对区位位地块的描述述，是呼市的的点睛之地；；二是：对项目目产品所处市市场环境的描描述，是区域域市场内中高高端项目的点点睛之作。三是：对产品品属性的描述述，是对小规规模项目个案案的形象描绘绘；典晶——“经典”之意，，直述项目卖卖点，规划、、户型、景观观的细致构成成的项目产品品，将成为呼呼市地产内的的经典之作。。铭座——刻器曰铭，永永不忘记。是是项目作为城城市中经典烙烙印的写照；；同时“铭””同“名”，，“名座”划划定项目高端端属性，圈定定客户圈层，，是客户具有有圈层的归属属感。33五、推广主题题定位将典晶·铭座的主题定定位落实到地地典晶和与经典典如何体现？？如何迅速的将将客户关注点点直接引入到到项目卖点？？34五、推广主题题定位典晶的实质内内涵：规划——多一点心思去去勾画：围合合封闭组团，，一个高尚人人群聚集的院院落。产品——多一点细微去去打造：细节节无处不在，，建筑也拥有有值得品味的的内涵。景观——多一点精致去去描绘：不仅仅仅是浩瀚才才能让人感慨慨。区位——多一点特质去去标志：只给给您一秒钟，，就能让您记记住我们的位位置。服务——多一点意识去去行动：服务务的最高境界界就是让客户户忘记服务的的存在。35六、主题广告告语典晶·铭座——点睛手笔，成成就一城经典典之座经典与平凡也也许只差一点点，典晶铭座座，多一点心心思；多一点点细微；多一一点精致；多多一点特质；；多一点意识识……成就经典传市市之作。36七、主题推广广思路典晶·铭座——点睛手笔，成成就一城经典典之座经典与平凡也也许只差一点点，典晶铭座座，多一点心心思；多一点点细微；多一一点精致；多多一点特质；；多一点意识识……成就经典传市市之作。37项目营销策略略与营销部署署38一、项目营销销策略将嫁贵神速，，取之有道落落到实处本项目的市场场立足点就是是比其他项目目“多一点点点”这个形象象立意怎样迅迅速吸引客群群注意最终到到认同购买本本项目是营销销工作中考虑虑的核心问题题39一、项目营销销策略先造势入市，，再务实求实实根据项目入市市时间和项目目的工程进度度，我们制定定整体的营销销战略构想40二、嫁贵神速速，造势入市市先造势入市，，再务实求实实根据项目入市市时间和项目目的工程进度度，我们制定定整体的营销销战略构想END9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。20:07:0420:07:0420:071/5/20238:07:04PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2320:07:0420:07Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。20:07:0420:07:0420:07Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2320:07:0420:07:04January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20238:07:04下下午20:07:041月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月238:07下下午1月-2320:07January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/520:07:0520:07:0505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。8:07:05下午午8:07下午午20:07:051月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。20:07:0520:07:0520:071/5/20238:07:05PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2320:07:0520:07Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。20:07:0520:07:0520:07Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2320:07:0520:07:05January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月20238:07:05下下午20:07:051月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月238:07下下午午1月月-2320:07January5,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/520:07:0520:07:0505January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。8:07:05下下午8:07下下午午20:07:051月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。20:07:0520:07:0520:071/5/20238:07:05PM11、越是没没有本领领的就越