估价技术报告

估价技术报告（一） 个别因素分析本报告估价对象为XXX所属位于XXX号的商铺总层数：6层；估价对象所在层数：二层；建筑面积：120平方米；设施设备：配置自动扶梯；车位：带地面停车场和地下停车场；基础设施状况：水、电、视、讯；利用现状：装饰材料商铺；使用情况：个体户租用；维护保养：一般；工程质量：合格；建成年月：1993年；设计用途：商业；土地基本情况：土地使用权面积为21.1皿，用途为商业；权属状况：根据蓉房权证成房监证字第0623481号《房屋所有权证》记载：估价对象所有权人为成都市博美装饰城管理公司，估价对象使用者为成都格仕陶瓷砖有限公司，估价对象建筑面积120皿，占用土地面积21.1皿，土地使用权使用年限为40年，至2041年5月25日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑装修工程已经完工并投入使用。（二） 区域因素分析城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：周边环境一般。（三） 市场背景分析1、 宏观政策背景2、 成都市商业地产市场分析（四） 最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象当前法律上允许的用途为商业，根据估价人员现场调查及对估价对象所在区域的环境、潜在市场分析后，商业用途为其最高最佳使用。（五） 估价方法选用房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照《房地产估价技术规范》（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为商业，并且该装饰城比较老旧，适用于成本法和收益法进行评估。经综合分析考虑，拟采用成本法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的最后评估结果。成本法的定义为：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。（六）估价测算过程1、利用收益法评估采用收益法评估房地产价格的计算公式为：式中：v——估价对象的房地产市场价值A——年净收益Y——报酬率N——收益期通过估价人员的市场调查及估价机构长期积累的数据表明，该区域的商铺租金收益较为稳定，本次评估假设其年净收益每年固定不变。土地使用权终止日期为2041年5月25日，至估价时点止，尚余27年。因此从估价时点计，收益期N=27年。（1） 年有效毛收入测算经估价人员现场调查和综合考虑相同档次、相同类型、区位接近的商铺的有关资料，该商铺目前正常租金为每月78元/皿。年有效毛收入=单位月租金X12个月X面积=78X12X120=112320元（2） 年运营费用测算运营费用中，维修费为有效毛收入的3%，管理费用、水电费、物业服务费由承租方支付，税金占有效毛收入的17.55%（房产税12%，营业税及附加5.55%），合计占有效毛收入的20.55%。年运营费用二年有效毛收入X20.55%二112320X20.55%=23081.76元（3） 年净收益的测算年净收益二年有效毛收入一年运营费用=112320-23081.76=89238.24元（4） 报酬率的确定根据安全利率加风险调整值法，一年期银行存款利率为3.25%，投资风险补偿率3%，管理负担补偿率0.5%，缺乏流动性补偿率2.5%，投资带来的优惠率1.25%。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=3.25%+3%+0.5%+2.5%-1.25%=8%（5） 收益价格的测算1-(1+Y)NA=89238.24元Y=8%N=27年测算得到：V=976041元（取整）2、利用成本法评估成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。成本法使用公式：P=B+C+D+E+F+G其中P：房地产重新构建价格；具体分项测算如下：（1） 土地取得成本根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费，根据周边商铺价格，估算土地取得成本单价为5300元。（2） 建筑物建造成本按照现实装修水平，估算建筑物建造成本单价为3000元。（3） 管理费用管理费用为土地取得成本与建设成本之和的一并比例，取3%5300*0.03+3000*0.03=249元上述三项相加：5300+3000+249=8549元（4） 投资利息此项费用支出按成都市近期平均水平计算，按照年利率6%5300*0.06+3000*0.060.=1053元（5） 销售税费按销售价格的5.55%计算：F=PX5.55%=0.0555P元（6） 开发利润根据同类档次房地产同期平均投资利润率20%计算：8549*20%=1710元（7） 建筑物重新构建价格P=8549+1053+1710+0.05PP=11907元（取整）（8） 确定综合成新率估价对象于1993年5月建成，至今经过年限已达21年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；外立面装修比较老旧；其他部分装修完好；设备主机运行良好，满足使用要求。综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为70%。（9）估价对象现价值11907*70%=8335元8335*120=1000219元（七）估价结果通过成本法和收益法得出的结果较为接近，都比较真实的反映了市场状况，可以将这两种结果的算术平均值作为最终结果。运用收益法测算的价格为：976041元人民币运用成本法测算的价格为：1000219元人民币收益法和成本法是从不同的市场角度进行估价，达到互相验证的效果，是股价结果更加客观合理。下面采用算术平均计算方法进行处理。（976041+1000219）*0.5=988130元（取整为99万元）估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用成本法和收益法，经过计算，认为XXX（120m2，，土地面积21.