商业及写字楼市场回顾

2013年西安商业及写字楼市场回顾分析目录第一章2013年西安土地市场分析总结第二章2013年西安商业地产市场分析总结第三章2014年西安写字楼市场分析总结第一章西安土地市场分析总结从供应端来看，西安土地市场供应年度开局走高，经历中期低迷表现后，在后期出现爆发点，总体来看2013年度土地市场供应量较去年显低迷，但个别热点新兴区域土地供应量表现活跃也是本年度土地供应重要特点之一。从成交端来看，本年度土地市场成交量跌破1000万大关，成交量下跌主要基于以下两点：（1）其一，新一届政府对于土改力度的加大以及楼市调控对于市场需求的挤压使得房企本年度拿地力度低于去年同期，房企拿地渐趋理性。（2）其二：持续火热的楼市开发使得目前西安城市主城区可用地块逐渐稀缺，而新兴区域产业聚集处于前期导入期，楼市开发动力不足等因素也是影响房企拿地谨慎的重要影响因素之一。

据最新数据显示，2013年全国300个城市土地出让金总额为人民币(下同)31304.5亿元，同比增加50%。共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米，同比增加7%;共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。在成交的土地出让金总盘子中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)21324亿元，同比增加57%;商办类用地7508亿元，同比增加57%;工业用地2224.6亿元，同比增加6%;其他用地247.9亿元，同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%，较去年增加3个百分点，商办类用地出让金占比为24%，与去年同期基本持平。2013年中国土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”，全年土地供应量与出让金均创历史新高，以北京、上海领衔的重点城市土地市场量价齐升，年底更迎来“抢地潮”。一2013全国土地市场运行概述省市合计商服用地工矿仓储用地住房用地公共管理与服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地小计保障性安居工程用地商品住房用地陕西省西安市2598.74438.64794.76977.48308.11669.38387.860.000.000.00铜川市1154.3794.66307.00218.54179.6838.86241.92226.4265.830.00宝鸡市2517.20182.55823.48515.24299.66215.58611.02244.75118.1322.02咸阳市7744.48633.532470.901581.88370.301211.58706.972152.21161.7837.21渭南市1672.90267.44527.27382.81253.08129.72241.14214.540.0039.71延安市2533.02147.80970.43250.27214.4735.81663.70467.8022.0310.98汉中市2413.56231.94829.09463.52201.38262.14637.90235.4511.674.00榆林市6441.57623.052768.03987.12461.81525.31389.071619.5812.3942.33安康市1820.21213.69532.57307.40209.9197.49238.53493.0634.070.90商洛市1463.08169.59253.99216.82146.0870.74258.77554.295.624.00小计30359.133002.8910277.525901.102644.493256.624376.876208.10431.51161.14合计30359.133002.8910277.525901.102644.493256.624376.876208.10431.51161.14注：保障性安居工程用地=保障性住房用地中的"廉租房"和"经济适用房"+各类棚户区改造用地的"总量"+公共租赁房中的"划拨"和"出让"+"限价商品房"2012年陕西省国有建设用地供应计划回顾二2012/2013年陕西土地市场运行概述市商服用地商品住房用地合计商服用地占比商品住房用地占比西安市438.64669.381108.0239.59%60.41%铜川市94.6638.86133.5270.89%29.11%宝鸡市182.55215.58398.1345.85%54.15%咸阳市633.531211.581845.1134.34%65.66%渭南市267.44129.72397.1667.34%32.66%延安市147.8035.81183.6080.50%19.50%汉中市231.94262.14494.0846.94%53.06%榆林市623.05525.311148.3654.26%45.74%安康市213.6997.49311.1868.67%31.33%商洛市169.5970.74240.3370.57%29.43%小计3002.893256.626259.5047.97%52.03%2012年陕西省国有建设用地商服务、商住供地比例统计省市合计商服用地工矿仓储用地住房用地公共管理与服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地小计保障性安居工程用地商品住房用地陕西省西安市2333.79225.00700.86870.18264.74605.44537.750.000.000.00铜川市598.2442.48287.4587.7366.4221.3183.3954.660.0042.54宝鸡市1943.36285.00882.30384.58194.34190.24179.01175.9736.500.00咸阳市4337.83418.331343.86907.38361.94545.44349.911286.9511.3820.00渭南市1374.33185.28391.48281.07151.07129.99193.34315.490.007.67延安市2943.64187.83605.41520.87476.3144.56364.071202.2459.224.00汉中市2122.28254.22798.83316.05198.58117.47358.35338.969.9945.87榆林市7069.48548.654608.86497.88223.30274.58390.14936.0970.3617.50安康市1202.13178.33446.77234.92143.9391.00200.84114.5125.850.90商洛市1113.24134.47430.14126.3377.7148.62261.62147.076.806.82杨凌示范区345.0025.00200.0045.0033.0012.0020.0045.0010.000.00小计25383.312484.6010695.984272.02191.352080.652938.424616.93230.11145.29合计25383.312484.6010695.984272.02191.352080.652938.424616.93230.11145.29注：保障性安居工程用地=保障性住房用地中的"廉租房"和"经济适用房"+各类棚户区改造用地的"总量"+公共租赁房中的"划拨"和"出让"+"限价商品房"2013年陕西省国有建设用地供应计划汇总表省市商服用地商品住房用地合计商服用地占比商品住房用地占比陕西省西安市225.00605.44830.4427.09%72.91%铜川市42.4821.3163.7966.59%33.41%宝鸡市285.00190.24475.2459.97%40.03%咸阳市418.33545.44963.7843.41%56.59%渭南市185.28129.99315.2758.77%41.23%延安市187.8344.56232.3980.82%19.18%汉中市254.22117.47371.6968.40%31.60%榆林市548.65274.58823.2366.65%33.35%安康市178.3391.00269.3366.21%33.79%商洛市134.4748.62183.0973.45%26.55%杨凌示范区25.0012.0037.0067.57%32.43%合计小计2484.602080.654565.2454.42%45.58%2013年陕西省国有建设用地商服务、商住供地比例统计三2013年西安土地市场运行概述从供应端来看，西安土地市场供应年度开局走高，经历中期低迷表现后，在后期出现爆发点，总体来看2013年度土地市场供应量较去年显低迷，但个别热点新兴区域土地供应量表现活跃也是本年度土地供应重要特点之一。从成交端来看，本年度土地市场成交量跌破1000万大关，成交量下跌主要基于以下两点：（1）其一，新一届政府对于土改力度的加大以及楼市调控对于市场需求的挤压使得房企本年度拿地力度低于去年同期，房企拿地渐趋理性。（2）其二：持续火热的楼市开发使得目前西安城市主城区可用地块逐渐稀缺，而新兴区域产业聚集处于前期导入期，楼市开发动力不足等因素也是影响房企拿地谨慎的重要影响因素之一。

3.12013年西安土地市场供应分析2013年西安市土地供应总面积为1260.94万方，与去年相比下跌17.03%。从2012年各月土地供应情况来看：市场供应年度开局走高，经历中期低迷表现后，在后期出现爆发点，总体来看本年度土地市场供应量较去年显低迷，但个别热点新兴区域土地供应量表现活跃也是本年度土地供应重要特点之一。3.1土土地市场供应应分项分析从全年度各区区域供应占比比图可以看出出：区域占比比最大不超过过20%，整整体来看较为为均衡。本年度城西区区、经开区、、浐灞区、高高新区及曲江江区较占上风风。其中城西区供供应占比达到到20%，供供应占比领先先各区域，该该区域沣东新新城板块及大大兴新区板块块土地供应量量最为活跃。。随着西咸新区区通过国家审审批，三桥至至世纪大道区区域地块后期期供应量或将将进一步加大大。1.区域供供应整体均衡衡城西区土土地供应最活活跃2.商服用用地占主导商商住综合类类及纯住宅占占比共计39%从年度土地供供应地块用途途来商服用地地占到35%占比居首位位其次为商住类类综合用地所所占比例为22%纯住宅类用地地供应占比为为22%工业类用地供供应占比为12%。3.小面积积地块供应比比重最大从全年供应地地块面积来看看主要是以小小面积地块供供应为主，3万平米以以下地块供应应占到62%，供应地块块量为208宗，其中1万平米以下下有82宗、、1-2万平平米地块有75宗、2-3万平米地地块有49宗宗。3-5万万平米挂牌量量占到14%，5-8万万平米所占比比例为13%，8-10万平米供应应地块占比为为6%，10万平米以上上地块占到了了5%。3.22013年年土地地市场场成交交分析析2013年年西安安土地地市场场共成成交土土地253宗，，成交交面积积为904.39万万方，，与2012年年相比比下跌跌31.98%。本本年度度楼面面价除除4月月超过过2000元/平米米，其其他月月份均均在1000月月/平平米左左右。。本年度度土地地市场场成交交量跌跌破1000万万大关关，成成交量量下跌跌主要要基于于以下下两点点：其一，，新一一届政政府对对于土土改力力度的的加大大及楼楼市调调控对对于市市场需需求的的挤压压使得得房企企年度度后半半段拿拿地力力度低低于去去年同同期，，房企企拿地地渐趋趋理性性。其二：：楼市市开发发使得得目前前西安安城市市主城城区可可用地地块逐逐渐稀稀缺，，而目目前新新兴区区域产产业聚聚集处处于前前期导导入期期，楼楼市开开发动动力不不足等等因素素也是是影响响房企企拿地地谨慎慎的重重要影影响因因素之之一。。3.3土土地市市场成成交分分项分分析1.浐浐灞灞、城城西、、经开开及曲曲江成成交占占比达达45%从年度度成交交地块块区域域分布布来看看：浐灞、、城西西、经经开及及曲江江去土土地成成交占占据45%占比比其中城城西区区成交交占比比15%浐灞区区成交交占比比14%经开曲曲江各各占8%此外长长安、、户县县等区区域土土地成成交也也在8%左左右。。2.纯纯住宅宅类用用地成成交占占比30%从年度度成交交土地地用途途来看看商服用用地所所占比比例最最大达达到了了总成成交的的35%其次为为纯住住宅用用地所所占比比例为为30%而商住住类综综合用用地成成交占占比为为13%此外本本年度度工业业用地地占比比15%。。3.房房企企拿地地以小小地块块占主主从全年年成交交地块块面积积来看看小面面积地地块成成交比比重最最为明明显：：3万平平米以以下地地块有有155块块，其其中1万平平米以以下有有73块、、1-2万万平米米地块块有49块块、2-3万平平米地地块有有33块。。3-5万平平米成成交34块块5-8万平平米成成交33块块8-10万万平米米共成成交3宗10万万平米米以上上地块块今年年共成成交18宗宗用地地。2013年年西安安土地地市场场总结结2013年年下半半年国国土部部《2013中中国土土地政政策蓝蓝皮书书》中中明确确指出出要严严控增增量，，盘活活存量量，预预计后后期土土地市市场供供应端端或保保持稳稳定态态势，，盘活活存量量或成成为其其主策策略，，在政政策预预期影影响之之下，，2014年西西安土土地市市场供供应端端或将将以稳稳为主主。成交方方面，，面对对后期期国家家对于于土地地改革革措施施的逐逐步实实施以以及楼楼市调调控对对于市市场需需求的的挤压压，部部分房房企拿拿地或或将愈愈加谨谨慎，，但不不排除除部分分品牌牌房企企为完完成自自身在在西安安进一一步开开发目目标而而加大大拿地地力度度因此可可以判判断，，2014年西西安土土地供供应端端以稳稳为主主，成成交端端整体体平稳稳，局局部活活跃。。第二章章西西安商商业市市场分分析总总结2013年年的全全国商商业地地产似似乎是是持续续高潮潮，一一些住住宅开开发商商仍然然会被被动、、盲动动转型型到商商业地地产，，开发发投资资依然然高位位运行行。而随随着着今今年年商商业业消消费费市市场场受受电电商商冲冲击击及及消消费费者者消消费费习习惯惯改改变变的的影影响响，，实实体体店店销销售售面面临临挑挑战战，，时时尚尚类类及及一一般般零零售售商商对对扩扩张张普普遍遍保保持持谨谨慎慎，，新新开开业业商商场场空空置置面面积积相相对对较较高高，，全全年年整整体体优优质质商商铺铺的的空空置置率率有有所所上上升升，，商商铺铺的的租租金金影影响响较较大大。。而相相对对二二线线城城市市的的西西安安，，走走势势基基本本与与全全国国保保持持一一致致，，且且本本年年度度的的销销量量相相对对去去年年呈呈现现大大涨涨之之势势。。1、、经经济济现现状状1.1全全国国经经济济现现状状全国国GDP超超预预期期目目标标总总体体表表现现平平稳稳据国国家家统统计计局局1月月20日日发发布布数数据据,初初步步核核算算,全全年年国国内内生生产产总总值值568845亿亿元元,按按可可比比价价格格计计算算,比比上上年年增增长长7.7%，，总总体体表表现现平平稳稳。。本本年年度度，，商商业业用用房房销销售售面面积积增增长长9.1%。。可可见见，，在在今今年年经经济济的的企企稳稳回回升升、、调调控控政政策策稳稳定定的的背背景景下下，，楼楼市市回回暖暖迹迹象象明明显显，，各各房房企企对对市市场场信信心心有有所所增增长长。。产业分类类分析从产业类类型来看看，第三三产业的的持续扩扩张是2013年宏观观经济稳稳定的核核心，其其对GDP增长长的贡献献第一次次超过第第二产业业，贡献献度接近近50%，并使使2013年就就业状况况出现超超预期的的反弹。。随着全全国经济济的走稳稳，第三三产业和和战略性性新兴产产业迎来来了春天天。第三三产业增增速快于于第二产产业，占占经济总总量的比比重大大大提升。。而作为为第三产产业即服服务业的的上涨，，也将带带动餐饮饮、超市市、商场场等商业业市场的的扩大。。一2013年全国商业地地产运营营的市场场政策经经济现状状1.2西西安经济济现状固定资产产投资较较快增长长1至11月，全全市固定定资产投投资(不不含农户户)4444.52亿亿元，同同比增长长24.2%，，比1至至10月月回落0.1个个百分点点。分产业看看，1至至11月月，第一一产业投投资68.31亿元，，同比下下滑19.4%;第二二产业投投资834.2亿元，，同比上上涨52.3%;第三三产业投投资3542.01亿亿元，增增长20.3%。西安安国际化化大都市市的深度度发展，，旧城改改造进程程加快，，行政区区域的扩扩张，城城市产业业结构更更加倾向向于第三三产业，，此时，，商服用用房的需需求量也也将增大大。消费市场场需求稳稳定增长长1至11月，全全市实现现社会限限额以上上消费品品零售总总额1761.1亿元元，同比比增长17%，，较1-10月月微落0.1个个百分点点。从销售形形态来看看，1至至11月月，商品品零售1674.97亿元，，同比增增长19%;餐餐饮收入入为86.13亿元，，下滑8.4%。从西安市市的经济济发展状状况来看看，整体体与全国国态势相相同。宏宏观经济济发展环环境向好好，西安安市在投投资、消消费、出出口方面面均有较较大幅度度的增长长。而西西安作为为陕西省省重要的的消费城城市，随随着商品品零售需需求稳定定的增长长，也带带动了后后期零售售商场规规模的扩扩大，尤尤其是城城市外缘缘化的扩扩展。随着2013年年末不动动产登记记制度等等一系列列房产调调控政策策的出台台，特别别是对住住宅的调调控，将将有过之之而无不不及。此此外，中中央经济济工作会会议提出出：2014年年继续实实施积极极的财政政政策和和稳健的的货币政政策。按按照短期期惯性，，2014年仍仍将延续续2013年下下半年偏偏紧的执执行态势势。这为为后期2014年商业业房产市市场提供供了发展展空间，，也为2014年商业业房产投投资热潮潮将持续续飘红。。但随着着国家商商务部《《商务部部关于促促进电子子商务应应用的实实施意见见》的出出台，促促进了电电商业务务的大力力发展的的同时却却让商业业地产面面临电商商狙击的的态势愈愈发明显显。政策发布时间发布方政策细则摘要2013年1月住建部中共十八大代表、中国住房和城乡建设部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访时说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出。2013年4月国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局日前，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，明确要求在2014年6月底前，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门，颁布《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。2013年11月商务部出台《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》，为进一步促进各地电子商务应用，推动我国电子商务均衡发展，针对当前电子商务发展面临的突出问题，结合电子商务应用促进工作的实际需求，促进我国电子商务在区域和行业领域的均衡发展。2、政策策方面2.1全全国房房地产调调控政策策2.2西西安房地地产调控控政策政策发布时间发布方政策细则摘要2013年1月西安市人民政府办公厅1月11日，市政府办公厅出台《西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见》，为深入贯彻落实《关中-天水经济区发展规划》和《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，全面推进我市国家服务业综合改革试点，实现全市服务业“发展提速、总量扩大、结构优化、品质提升”，特制定若干政策意见。在经济政政策平稳稳的发展展情况下下，市政政府办公公厅在年年初出台台了《西西安市人人民政府府关于进进一步加加快发展展服务业业的若干干意见》》，这为为2013年商商业地产产发展奠奠定了夯夯实有力力的基础础。此外外，借着着西部大大开发战战略的优优势，陕陕西省和和西安市市在招商商引资方方面，推推出了众众多的优优惠政策策，为企企业入驻驻西安提提供了方方便。3、城市市规划方方面时间核心内容1.10世界500强企业新华联集团、南翔集团、金花投资控股入驻西咸新区2.16西北首个5S级奥特莱斯城市集群签约悦美国际4.4西安国际港务区12个项目总投资103.8亿7.26西咸新区与万通集团签订立体城市落定8.15莲湖区将按照一站式消费理念，全面实施土门商圈改造工程9.159月15日地铁一号线开通运营9.29曲江投2000亿打造中央文化商务区，20个项目已开工建设10.8宜家将落户西安城西1.9亿竞得沣东新城90亩地10.1910月19日城东客运站搬迁运营11.27西安领事馆周边城市设计方案敲定，明年开建开20条跨国航线11.21北客站南广场建大型公交枢纽，轻轨直达咸阳机场11.22西北最大万达广场盛大开业在近两年年，西安安的商业业地产项项目扎堆堆入市，，得到空空前的释释放。2013年西安安建设国国家化大大都市的的步伐将将会加快快，以西西安市周周边开发发区发展展带动城城市外缘缘扩展的的模式将将会保持持较快的的投资增增速。加加之地方方招商引引资政策策优惠的的利好因因素影响响下，更更多国内内外企业业投资意意愿加强强，其中中不乏商商业地产产的开发发商。西西安的房房地产市市场起步步相对较较晚，商商业发展展更有所所滞后。。而随着着住宅市市场政策策的从紧紧，住宅宅投资得得到遏制制，市场场观望浓浓烈，商商业类物物业却逆逆势上涨涨，成为为投资者者的投资资热点产产品。在在近两年年，西安安的商业业地产项项目扎堆堆入市，，得到空空前的释释放，尤尤其在西西咸新区区、曲江江二期、、新寺商商圈、太太华路、、国际港港务区等等区域板板块集中中入市。。4、全国及西西安商业地产产发展特征全国商业地产产发展特征在限购限贷政政策下，商业业和写字楼地地产迎来了转转机，许多住住宅开发商纷纷纷转战商业业和写字楼的的开发。在过过去两年里，，国内商业地地产取得了迅迅猛发展，但但也在多地出出现了泡沫的的迹象。这是是由于部分城城市的商业设设施规划与城城市规划在协协同上的严重重缺失，房企企重视房地产产开发性收益益而忽视商业业经营性收益益，延续粗犷犷式规模扩张张的增长方式式，以致存量量商业房地产产和增量商业业房地产都将将面对巨大的的招商、生存存和发展压力力，急需行业业规则和发展展机制的建立立和完善。同同时加上商业业自身开发模模式的复制而而出现的同质质化、电商的的不断加压使使得商业房地地产发展道路路上出现多重重危机。西安商业地产产发展特征二线城市的西西安也不例外外的成为商业业地产扩张的的区域。由于于商业地产的的集中入市、、大体量项目目的不断在建建、商业模式式的复制以及及商业运营的的不完善等因因素，使得目目前西安的商商业地产也出出现了与全国国商业地产几几乎相同的问问题。此外，，随着西安国国际化大都市市发展的需要要，以及城镇镇化建设的需需求，商业地地产市场逐渐渐呈现出城市市边缘化发展展。1、商业用房房市场供给情情况1.1市场供供应量情况时间投资额（亿元）施工面积（㎡）竣工面积（㎡）新开工面积（㎡）市场供应量（万㎡）2012年592258135699013368341423742210.912013年733610137162316582701490470279.02变动23.87%1.08%24.04%4.69%32.29%西安房地产信信息网数据研研究中心数据据显示:2013年，西西安商业用房房市场整体相相对于去年各各项指标均有有所上涨，其其中新开工面面积为149.047万万平方米，同同比去年同期期上涨4.69%;投资资额与去年同同期上涨了23.87%，成为本年年度涨幅最大大的指标。此此外，2013年西安市市有多个商业业地产项目集集中入市，为为全市带来279.02万平方米的的供应量。本本年度市场供供应量与去年年同比上涨了了32.29%。二2013年西西安商业用房房市场发展概概况1.2供应市市场结构变化化情况从区域上看，，在2013年，商业地地产最为活跃跃的区域也莫莫过于城北区区和城南区，，本年度两城城区商业地产产成交面积达达86.8万万平方米，，占2013年西安市商商业地产成交交总面积的70.26%，成为商业业地产市场的的绝对热点区区域。更具体体的是，以大大雁塔旅游文文化商圈、曲曲江商圈、大大明宫商圈、、浐灞商圈等等为代表的新新兴商圈发展展迅猛，从而而扩大了西安安商圈的规模模。从商业类型的的变化来看，，随着西部城城市经济的逐逐渐繁荣和城城市化深度发发展，国家化化大都市进程程的逐步推进进，西安的商商业地产发展展也如火如荼荼，迅猛增长长。传统模式式的商业受到到新兴的商业业模式冲击，，市场商业类类型也逐渐由由单一的购物物模式转向城城市综合体、、地铁商业等等现代化多功功能综合体模模式的转变。。从成交具体项项目来看，华华南城项目以以独揽31.34万平米米、36.11%的绝对对占比成为商商业地产市场场的王者。与与去年相比，，本年度销量量大涨了134.64%，可见华南南城销量不断断地大增与陕陕西和西安政政府的大力支支持、国际港港务区大环境境的影响密切切联系。这也也正符合政府府大力支持区区域商业中心心和环线商业业带的发展，，投资者看好好未来发展的的市场现状。。2、商业用房房市场销售情情况近年来，西安安的城市化进进程迅猛，为为商业地产提提供了快速发发展的机遇，，集多种功能能于一体的城城市商业综合合体，已成为为西安商业地地产发展重要要的新坐标。。如关注度极极高的华润二二十四城项目目，是华润置置地继成都、、重庆之后，，第三座二十十四城，项目目以打造城市市中心的姿态态，继承成都都、重庆二十十四城的成功功经验，在西西安树立起国国际化生活中中心。项目引引进成熟的““万象城城市市综合体系列列”，其中涵涵盖华润商业业中心、西安安站首座项目目STREETMALL、3万方方的华润万家家西部旗舰店店、170米米摩天甲级标标准商务中心心、都市精英英公寓等产品品类型，带来来全新的消费费概念和生活活体验，实现现“一站式消消费”“体验验式消费”的的消费中心，，满足现代人人需求，成为为当下西安商商业市场发展展的主流。商服用房销销售面积月月度情况西安房地产产信息网数数据研究中中心数据显显示：2013年全全年，西安安楼市商业业物业共销销售123.54万万平方米，，与2012年全年年相比，增增长了39.2%。。其中，7月达到了了全年商业业销量的峰峰值——16.53万平方米米。3、商业用用房市场销销售价格情情况与2012年相比，，2013年商业地地产成交均均价波动较较小，各月月全市商服服用房成交交均价基本本维持在13000元/平米米左右。其其中3月，，受海荣.翡翠国际际城、文景景小区底商商等项目火火热销售的的影响，该该月市场成成交均价跌跌至年度最最低值;而而在11月月，诸如海海璟时代项项目、金地地湖城大境境等住宅底底商的集中中成交，致致本月商业业成交均价价达到2013年度度最高值，，达到16463元元/平米。。商服用房成成交均价及及变动比率率走势图4、商业用用房市场去去化周期情情况西安市商品品住房去化化周期表物业类别住宅办公楼商业2013.12月末结转可售量（万㎡）1728.42180.63533.38月均销化量（万㎡/月）99.137.1210.15存量去化周期（月）17.4425.3752.55西安房地产产信息网数数据研究中中心数据显显示：截至至2013年12月月末，西安安商服用房房结转可售售面积为533.38万平米米，相比去去年增长28.07%，去化化周期为52.55个月，去去化周期远远高于住宅宅、办公楼楼物业。以以目前的去去化速度和和未来伴随随着越来越越多的商业业地产上市市，商业地地产市场销销售压力巨巨大，竞争争也将更加加激烈。城区楼盘名称成交套数成交面积（㎡）城东五金机电B区（华南城）1776229348.3城西大明宫建材家居·西咸店107778816.96城东综合交易展示中心一号馆（华南城）262272943.36城南西安曲江芙蓉新天地项目148502.38城北盐东村城改项目536701.02城西丰和坊（太奥广场）5236254.72城南佳和商务大厦12128299.52城北荣华·北经城5423482.18城南曲江国际大厦项目5018385.9城东东城新一家1417103.72从成交排行行榜前十强强的城区分分布中可以以看出，2013年年城南区和和城东区入入榜项目较较多，分别别占据三席席;城北区区和城西区区分别占据据两席。从从西安目前前的商业布布局看，新新兴商业正正逐步脱离离传统的钟钟楼商圈，，开始向城城市边缘地地带拓展，，并形成多多处区域型型的商业中中心，如以以大雁塔商商圈、曲江江商圈等新新兴商圈正正逐步成为为区域型商商业中心的的典型代表表。而政府府的大力支支持规划的的区域商业业中心和环环线商业带带的得以发发展，以土土门、北二二环、张家家堡、国际际港务区、、浐灞金融融区等为代代表的一批批区域商业业中心，未未来发展趋趋势良好。。随着传统统商业区影影响力相对对下降，区区域商业中中心和环线线商业带加加速发展，，各种力量量此消彼长长，未来将将会形?筛筛嘈滦松松桃抵行摹摹?从销销售售榜榜单单中中可可见见，，除除大大明明宫宫建建材材市市场场··西西咸咸店店和和华华南南城城等等作作为为专专业业市市场场类类商商铺铺外外，，榜榜单单中中其其余余项项目目基基本本上上均均是是多多业业态态式式的的商商业业模模式式。。此此外外，，目目前前西西安安市市场场上上像像西西安安国国际际中中心心、、西西安安华华润润二二十十四四城城的的万万象象城城、、金金旅旅城城的的四四海海唐唐人人街街项项目目、、西西安安赛赛格格国国际际购购物物中中心心、、华华东东万万和和城城等等正正在在销销售售的的商商业业项项目目也也都都是是多多业业态态式式商商业业模模式式。。从从而而可可知知，，西西安安目目前前的的商商业业模模式式已已经经由由原原来来单单一一的的综综合合体体式式商商业业转转向向多多元元化化商商业业形形态态，，几几乎乎每每个个商商业业项项目目体体量量都都很很大大，，自自成成体体系系，，涵涵盖盖购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲等等业业态态。。从后后期期升升值值潜潜力力来来看看，，榜榜单单中中各各楼楼盘盘均均处处于于成成熟熟与与半半成成熟熟的的区区域域之之间间，，升升值值潜潜力力可可期期，，这这也也是是购购买买者者选选购购商商服服用用房房的的标标准准之之一一。。三2013年年西西安安商商业业区区域域发发展展现现状状1、、明明年年的的经经济济、、政政策策、、区区域域环环境境规规划划的的走走向向在经经济济方方面面，，2014年年，，我我国国经经济济发发展展具具有有基基本本面面趋趋于于良良好好、、外外部部环环境境进进一一步步改改善善、、市市场场预预期期回回暖暖好好转转等等有有利利条条件件。。在在全全国国经经济济转转好好的的情情况况下下，，西西安安经经济济也也将将有有平平稳稳的的增增长长。。一一方方面面，，从从消消费费方方面面看看，，消消费费者者对对商商贸贸、、文文化化、、教教育育、、医医疗疗、、旅旅游游等等服服务务类类需需求求旺旺盛盛，，住住房房、、汽汽车车等等消消费费还还将将持持续续增增长长，，而而电电商商网网购购等等新新兴兴业业态态的的发发展展则则有有力力地地促促进进消消费费潜潜能能的的释释放放。。另另一一方方面面，，随随着着国国际际化化大大都都市市的的发发展展，，保保障障房房建建设设、、城城市市轨轨道道交交通通、、环环境境治治理理、、旧旧城城改改造造等等方方面面存存在在大大量量的的需需求求空空间间。。在政策方面，，后期不动产产统一登记制制度、房产税税的扩容以及及“限购、限限贷”等调控控政策的持续续对住宅市场场的投资的压压抑，更多投投资金或将向向商业地产市市场的有一定定的增加。此此外，土地供供应量的增加加，“二胎““政策在中长长期内会形成成另一波人口口红利等其他他相关政策，，也将影响到到商业地产市市场乃至整个个房地产市场场。在区域规划方方面，近期召召开的西安““两会”为后后期城市规划划提出“南优优、北拓、东东延、西联””的发展战略略，使主城区区的城市空间间布局更加合合理、更加优优化。“南优优”依托秦岭岭北麓和曲江江新区、航天天基地、常宁宁新城等主要要板块打造生生态宜居宜业业的新城南，，打通城市中中轴线南段，，实现长安大大道与南长安安街无阻碍贯贯通。“北拓拓”全面提升升绕城高速以以北至渭河区区域的城市化化水平，加快快北客站周边边区域开发，，支持草滩生生态产业园发发展，推进西西安至阎良城城际铁路建设设。“东延””，就是以国国际港务区、、纺织城综合合发展区、临临潼国家旅游游度假区为龙龙头，加快城城市公共基础础设施向东辐辐射延伸，力力争秦汉大道道年内建成通通车。“西联联”，就是借借助西咸新区区成为国家创创新城市发展展方式试验区区的重大机遇遇，加快推进进西咸一体化化步伐，推动动城西区域设设施共建共享享、产业互联联互融。支持持沣东新城加加快昆明池、、国际车城等等四大板块建建设，加快三三桥商圈、六六村堡片区改改造步伐。争争取启动1号号线咸阳延伸伸段建设，推推进西咸公交交无缝对接。。此外，“丝丝绸之路经济济带建设”、、“中亚·长长安产业园””“交通体系系的改善”““发放贷款13亿”等利利好因素也将将为西安国际际化大都市的的快速发展提提供夯实的基基础，也为后后期商业地产产发展提供空空间。四后市预警2、市场供应应走势西安房地产信信息网数据研研究中心数据据显示：截至至2013年年12月末，，西安商服用用房结转可售售面积为533.38万万平米，相比比去年增长28.07%，去化周期期为52.55个月，从从数据可见，，随着商业市市场开发商集集中入市，以以及大体量商商业综合体的的开发，库存存量的增加，，市场已呈现现出明显供大大于求的态势势。3、市场销量量走势市场虽然受到到一些商铺的的关门、电商商的冲击等因因素，对商业业地产供应和和销售有所影影响。不过随随着西安市城城镇化的发展展加速，市场场的需求量将将有所增加，，以及商业模模式结构的顺顺应转型，从从而也提高了了去化库存的的速度。4、市场价格格走势市场库存量的的增加，也将将带来各个商商业地产之间间的竞争，价价格空间将逐逐渐趋窄。再再者，西安政政府推出的许许多招商引资资的优惠政策策，以及政府府的调控政策策的平稳，后后期商业地产产市场的价格格将趋于稳定定。5、未来商业业地产发展特特征5.1高标准准、多业态式式商业模式成成为一种趋势势从目前市场上上正在销售的的商业项目来来看，西安的的业态结构仍仍以购物零售售为主，休闲闲娱乐业态整整体发展较不不完善。但西西安的百货店店和大卖场也也正在由原来来单一的综合合体式商业转转向多元化、、体验式的商商业形态，涵涵盖购物、餐餐饮、娱乐、、休闲等业态态。5.2新兴兴商业业地产产体量量大招招商压压力增增加从目前前西安安在建建商业业项目目来看看，普普遍体体量较较大，，招商商压力力有所所增加加。如如：已已经开开业的的雁塔塔文化化新天天地、、华南南城、、骡马马市的的兴正正元广广场，，目前前仍有有商铺铺空置置。由由于现现在还还有一一些大大体量量购物物中心心及商商业街街在建建，后后期将将在近近两年年内集集中入入市，，届时时市场场将面面临较较大招招商压压力，，商铺铺空置置率可可能将将进一一步上上升。。5.3本土土零售售业仍仍占市市场主主导从目前前本土土和外外资零零售企企业所所占市市场份份额来来看，，本土土零售售企业业暂时时领先先，外外资零零售企企业处处于相相对弱弱势地地位。。相比比于初初来的的外资资零售售企业业，西西安本本土零零售企企业仍仍拥有有大批批忠诚诚消费费者，，如老老品牌牌的民民生、、开元元等百百货商商场仍仍占据据市场场的主主导地地位，，而外外来零零售企企业则则相去去甚远远。5.4购物物中心心成为为开发发“新新宠””目前，，购物物中心心建设设已经经不再再局限限于以以层为为单位位固定定分布布业态态，而而出现现在各各个楼楼层进进行业业态混混搭。。大量量体验验式业业态;如咖咖啡书书吧、、文化化主题题展、、3D魔幻幻、溜溜冰场场等业业态广广泛布布局在在各个个楼层层，从从而提提高购购物者者在各各个区区域的的到达达率和和激发发到店店者的的消费费欲望望。此此外，，新兴兴的商商业购购物中中心引引进众众多吸吸睛休休闲功功能，，吸引引人气气，带带动人人群对对商品品的消消费。。如新新开业业的西西安赛赛格国国际购购物中中心，，项目目融入入了世世界最最大室室内瀑瀑布、、西北北最大大空中中花园园停车车场、、1层层直达达6层层的心心跳飞飞天梯梯、西西安最最大体体量的的儿童童娱乐乐中心心、西西安最最大的的美食食街区区等等等世界界、西西北、、西安安之最最，更更多多体验验和休休闲功功能业业态。。5.5“地地铁+商业业“业业态成成后起起之秀秀随着西西安地地铁1、2号线线的开开通运运营，，拉动动了西西安地地铁+商业业“的的新兴兴商业业地产产模式式出现现。如如：新新寺商商圈的的中泰泰广场场，华华东万万和城城、华华东万万悦城城、朝朝阳国国际广广场以以及西西安赛赛格国国际购购物中中心等等。5.6实体体与电电商联联营购购物O2O开开启商商业新新时代代O2O也已已成为为行业业最热热门的的词汇汇，如如今西西安百百货零零售业业正逐逐渐开开始““试水水”这这种模模式，，以加加快企企业升升级转转型。。如国国美、、苏宁宁两大大电器器电子子零售售商在在网上上开通通的国国美在在线、、苏宁宁易购购，让让购房房者在在线上上线下下均可可享受受到购购物的的乐趣趣。此此外，，2013年，，银泰泰百货货积极极自建建网站站———银泰泰网，，整合合与共共享线线下客客户资资源，，推出出覆盖盖更广广消费费人群群的手手机客客户端端，更更好发发挥在在体验验、服服务上上的差差异化化优势势。据据悉，，以开开元商商城、、民生生百货货为代代表的的传统统百货货零售售企业业也开开始搭搭建微微信和和微博博的公公共平平台，，向客客户推推送商商场折折扣与与促销销活动动信息息，以以吸引引更多多消费费者关关注和和即时时消费费。2011年年“三三限””政策策的影影响下下，从从全国国至西西安由由“住住转商商”的的房地地产开开发转转型渐渐成潮潮流，，在经经历了了先期期的一一拥而而上之之后，，至2013年年基于于商业业地产产“供供大于于求””问题题的逐逐步显显示，，以及及商业业地产产后续续运营营压力力、资资金链链等问问题，，至2013年年商业业地产产开发发热度度趋低低，在在此背背景下下，写写字楼楼业态态的开开发再再度成成为年年度房房地产产市场场开发发新的的亮点点。而而之于于西安安房地地产市市场而而言，，2013年也也成为为写字字楼市市场新新的爆爆发增增长年年。第三章西西安写字楼楼市场成交交分析总结结写字楼物业业的发展外外部受房企企转型影响响推动，而而于更深层层次，作为为经营型业业态受宏观观经济发展展、城市规规划建设等等影响推动动尤为显著著。从西安写字字楼运营环环境来看，，去年至今今西安已入入市或即将将入市的写写字楼产品品达到近20余个，，如今随着着越来越多多的世界500强企企业、大型型央企、国国企等纷纷纷入驻，他他们对于办办公环境的的要求越来来越高，为为了适应时时代的发展展和为越来来越多的知知名企业提提供办公场场所，西安安写字楼市市正慢慢走走向国际化化和正规化化。1、经济济环境据国家统计计局1月20日发布布数据,初初步核算,全年国内内生产总值值568845亿元元,按可比比价格计算算,比上年年增长7.7%，总总体表现平平稳。本年年度，办公公楼销售面面积增长27.9%，。可见见，在今年年经济的企企稳回升、、调控政策策稳定的背背景下，楼楼市回暖迹迹象明显，，各房企对对市场信心心有所增长长。作为西西部大开发发的重点城城市的西安安在房地产产投资占比比稳中有升升，市场发发展稳健高高走，这无无疑对写字字楼市场带带来了巨大大的前景。。一2013年年西安写字字楼市场运运营环境2013年年西安建设设国家化大大都市的步步伐将会加加快，以西西安市周边边开发区发发展带动城城市外缘扩扩展的模式式将会保持持较快的投投资增速。。加之地方方招商引资资政策优惠惠的利好因因素，如二二大500强企业西西门子和三三星分别落落户高新，，这将给西西安的办公公市场带来来更大的机机遇和投资资热潮。时间核心内容1.10世界500强企业新华联集团、南翔集团、金花投资控股入驻西咸新区1.23世界500强企业西门子落户高新区2.16西北首个5S级奥特莱斯城市集群签约悦美国际4.4西安国际港务区12个项目总投资103.8亿4.10三星签约高新区预期销售达660亿元7.8沣东新城获批建设省级统筹科技改革示范区8.15莲湖区将按照一站式消费理念，全面实施土门商圈改造工程9.29曲江投2000亿打造中央文化商务区，20个项目已开工建设12.4微软落户西咸新区沣西新城2、规划建建设在城市性质质上，规划划将大西安安定位为国国家重要的的科技研发发中心、区区域性商贸贸物流会展展中心、区区域性金融融中心、国国际一流旅旅游目的地地以及全国国重要的高高新技术产产业和先进进制造业基基地，将逐逐步建设成成为世界城城市之文化化之都。30南门下穿隧道主体昨封顶

环南路明年4月底通车我市重点建设项目——南门与环城南路交通综合治理工程西起西北大学北门口，东至安东街，全长3978米，工程总投资7.8亿元。全线共设置三处分离式隧道，分别为含光门～朱雀门下穿隧道、南门下穿隧道、文昌门～和平门下穿隧道。该项目的建设，将进一步完善城市路网功能，有效缓解区域内交通压力，对提高中心路网的集散能力、提升南门区域城市形象有着十分重要的意义。12.20西安到2018年将开通6条地铁我市近期将建设地铁4号线工程、5号线一期工程、6号线一期工程，全长约78.9千米。其中，4号线工程自航天东路至北客站，线路长33.3千米，全部为地下线，设站28座，规划建设期为2013年至2017年;5号线一期工程自和平村至纺织城火车站，线路长25.7千米，其中地下线24.3千米，设站20座，规划建设期为2014年至2018年;6号线一期工程自南客站至劳动南路，线路长19.9千米，全部为地下线，设站15座，规划建设期为2013年至2017年。到2018年，我市将形成6条运营线路、总长176.5千米的轨道交通网络。3、全国写写字楼市整整体运行状状况从全国范围围来看，2013年年我国写字字楼销售面面积达到1,120.92万万平方米，，增长31.70%。全国20大主要要城市写字字楼市场甲甲级写字楼楼总存量将将近3,400万平平方米，平平均空置率率为11%。其中，，北京、上上海等一线线城市持续续高租金及及低空置的的市场。同同时写字楼楼是城市第第三产业的的重要载体体，写字楼楼经济是城城市经济的的重要组成成部分，随随着中国城城市的发展展与产业结结构的升级级，写字楼楼经济所占占的比重将将越来越大大，写字楼楼在城市中中的地位与与作用也将将越来越大大。中国写写字楼市场场具有长期期的投资价价值与可持持续发展潜潜力。随着西安国国际化进程程的加快，，写字楼物物业受市场场关注度越越来越高。。如近年来来，城北行行政中心板板块、城北北大明宫板板块、城西西大兴新区区板块的崛崛起，其办办公氛围愈愈发浓厚，，另外地铁铁1号线、、2号线的的开通，全全市三环内内时间空间间距离得到到明显改善善，使得全全市写字楼楼市场有了了快速发展展的沃土。。当然发展展状况最好好的仍旧是是高新区，，凭借着区区域内的经经济辐射引引力，入驻驻的世界级级企业等、、经济地位位等;优秀秀的办公氛氛围。交通通、商业、、酒店、购购物、景观观等对企业业运营的便便利及形象象提升方面面的多重支支撑。二2013年年西安写字字楼发展状状况及特征征1、写字字楼市场供供应量充沛沛对持续垒高高的库存量量，如何提提高去化率率依旧是当当前的最大大难题。截截至2013年12月末，西西安商服用用房结转可可售面积为为533.38万平平米，相比比去年增长长28.07%，去去化周期为为52.55个月，，与去年相相比基本持持平;写字字楼方面，，结转可售售面积为180.63万平米米，相比去去年上涨43.81%，去化化周期为25.37个月，较较去年增加加了近4个个月。随着西安国国际化进程程的加快，，写字楼物物业受市场场关注度越越来越高。。如近年来来，城北行行政中心板板块、城北北大明宫板板块、城西西大兴新区区板块的崛崛起，其办办公氛围愈愈发浓厚，，另外地铁铁1号线、、2号线的的开通，全全市三环内内时间空间间距离得到到明显改善善，使得全全市写字楼楼市场有了了快速发展展的沃土。。

时间投资额（亿元）施工面积（㎡）竣工面积（㎡）新开工面积（㎡）2012年321308

935669

912667

861711

2013年477088

983987

855569

1109228

变动48.48%5.16%-6.26%28.72%去化率办公楼商业2013.12月末结转可售量（万㎡）180.63533.38月均销化量（万㎡/月）7.1210.15存量去化周期（月）25.37

52.55

伴随着12月商办物物业的持续续旺销，该该物业市场场存量去化化周期有所所缩减。但但就目前来来看，西安安该类物业业市场供应应量将持续续放大，鉴鉴于该类物物业投资金金额较大，，同时在理理性市场背背景下，整整个投资市市场预期不不佳，尤其其是办公物物业供销严严重失衡，，以目前的的去化情况况来看，写写字楼市场场前景不容容乐观，销销售压力仍仍然十分巨巨大。2、五大城城区高新、、城北、城城南占比最最高西安市写字字楼市场区区域性强，，主要办公公物业集中中在高新、、城南、城城北、城内内和曲江这这五个区域域。其中以以高新和城城北为办公公物业的主主战场。城城南和城内内是较早有有办公物业业的区域，，但近年来来新开发项项目较少，，而曲江区区域办公物物业则呈现现迅速发展展的态势。。预计未来将将成为和高高新与城北北竞争的另另一办公物物业增长极极。通过分析高高新和城北北在售项目目最多，是是目前写字字楼出售的的主力战场场。城南和和城内以租租赁市场为为主，市场场占比逐年年走低。曲曲江区域在在省高院周周围形成高高密度的办办公圈，发发展潜力大大，市场占占比有上升升趋势。从2004年至今调调控逐渐进进入深水区区，普通住住宅受到巨巨大冲击，，而这一政政策也给不不限购的商商业地产以以快速发展展的历史机机遇，随着着西安国际际化大都市市建设的进进程加快，，开发商和和投资群体体都对西安安的写字楼楼市场非常常看好，加加之写字楼楼市场不受受调控限制制，目前处处于自由开开放迅速的的发展态势势，这也导导致西安写写字楼市场场快速发展展。自2012年至今国国家坚持住住宅市场限限购政策，，写字楼市市场开发再再度呈现大大幅上扬，，2013年西安