新世界价格专案二

新世界南市项目

—价格论证1市场供应分析竞争板块分布泰达城板块小伙巷板块老城厢板块和平区市场分析南开区市场分析价格走势分析市场价格情况分析和平区价格市内重要区域价格重点项目价格走势本案价格预测土地市场分析2北部板块老城厢板块南市和平路板块区域市场格局黄河道板块3A1R1R2R3R4R5市场格局分析北部中心区名称开发商规模万m2价格物业类型金领国际泰达广洋置业187500高层万通上游国际泰达万通28预计8000高层/别墅国泰恒生地块国泰恒生投资集团27未上市—金领国际万通上游国际国泰恒生泰达城项目位于三岔河口，地块被子牙河南运河环抱,是海河的起点。四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场大街，北至西青道快速路。占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米。公建约40万平米，住宅110万平米（公司大高端住宅板块）4易买得超市5市场格局分析小伙巷地区北邻海河，其范围东起北门外大街，西至大丰路，南起南运河南路，北至北马路；占地约42公顷；规划总建筑面积约80万平方米；其中63%以上为公建设施，整个区域分为中心商务区、地铁商业区、生活休闲区、高档居住区和教育服务区，将建设大型写字楼、商贸餐饮、高档公寓等。沿河和周边区域将建宽10米到25米的绿化带，滨河建亲水平台，区域中央将建线性绿化带和休憩公园。小伙巷地块6市场格局分析老城厢区域名称开发商规模万㎡成交均价元/㎡物业类型天津壹街区静安218500高层富力城富力地产729800高层后现代城中新108000高层堂中堂中新7.118000别墅11号公馆中新517000别墅中央恋城中新16.68000高层城上城中新10预计10000高层金盛广场金润集团17未售高层富力城11号公馆后现代城天津壹街区堂中堂城上城中央恋城金盛广场7壹街区富力城8诚基中心犀地和平门天津中心君隆广场岳阳书苑赛顿金茂现场阁莱美同方瞰和平吉利经典津门津塔市场格局分析和平区名称开发商规模万㎡价格物业类型诚基中心泰瑞2011000住宅天津中心复地集团15.1918000写字楼+酒店+酒店式公寓君隆广场御道津旅1812000写字楼+酒店式公寓和平门和平房地产58200住宅吉利经典天房集团1.712000住宅同方瞰和平世茂置业188200住宅阁莱美远泰房地产5.358500住宅金茂现场世茂投资178000住宅赛顿中心万顺地产169500写字楼+住宅犀地天创置业219800住宅岳阳舒苑金阁置业17600住宅津门津塔金融街30——写字楼+酒店式公寓9犀地同方瞰和平阁莱美吉利经典10城南新世家邻水阳光津河壹号雅川家园格调春天亿城山水颐园英郡万科金色家园晴川家园雅润家园宝龙湾仁恒广场湘秀丽舍市场格格局分分析名称开发商规模万㎡成交均价元/㎡物业类型金色家园万科10.58500小高层+高层雅川家园长城房地产46100多层雅润家园鑫宇房地产5.66500多层晴川家园天房

英郡弘泽5.86800小高层+高层津河壹号弘泽136200高层邻水阳光桦栋实业600006500小高层+高层山水颐园亿城集团106800小高层+高层宝龙湾南开房地产227300高层格调春天泰达建设507500高层城南新世家天房327200小高层+高层南开区区11金色家家园12周边区区域土土地供供应情情况分分析项目所所处区区域土土地供供应总总量约约为3274205平方方米（（建筑筑面积积），，其中中和平平区6块土土地总总建筑筑面积积约为为676463.12平平方米米（建建筑面面积）），但但其规规划用用途多多为商商业金金融用用地，，可见，，在寸寸土寸寸金的的市中中心区区域内内，住住宅项项目的的供应应将是是越来来越为为紧俏俏。土地市市场供供应情情况13未来市市场供供应情情况ID四至范围土地面积容积率总建筑面积规划用途成交价格（万元）成交楼面价（元/㎡）成交日期受让单位1南开水阁大街以南950002.6247000公建、高级公寓82800---2003-12-30新加坡仁恒集团2北马路北侧、大丰路东侧3148812.44767982公建、居住15110019672004-3-5上海陆家嘴3红桥区子牙河与南运河交汇之处8510001.761497760居住、商业、商务、休闲、娱乐------------泰达地产4东至民族路、南至海河东路、西至北安道、北至博爱道。103408.2285000商业、酒店、写字楼163911928.352006-1-8泰瑞地产5东至滨江道南至和平路西至哈密道北至规划兴路4427703.00132831商业、酒店、餐饮、娱乐788305934.612005-2-24恒隆地产6东至规划兴安路南至规划兴安路西至规划兴安路北至海河310004.84150000商业、酒店、公寓738604924.002005-8-5金融街7东至西康路、南至天津市规局、西至吴家窑二路、北至沙市道。270871.2634129.62居住及商业220486460.082005-11-10招商地产8东至贵阳路、南至兰州道、西至昆明路、北至西宁道。14752.29.2135000商业、公寓、居住589644367.702006-5-31金康地产9兴安路北安桥南北两侧206528.6223769写字楼、商业、住宅------------合生创展10贵州路东侧，东至现状围墙，南至吉安别墅，西至贵州路，北至华益律师事务所703.60.9600商业金融业（商业性办公）13410000223502007-01-08君杰物业发展有限公司11滨江道与河北路交口，东至现状住宅，南至富士商厦，西至滨江道，北至河北路2366.7511833.5商业金融业起挂65180000起挂5508.09起挂2007-07-27——14周边市市场未未来供供应分分析项目名称总体规模住宅规模08-09年预计供应中央恋城161510.6吉利花园3.633天津中心15.1966鞍山道地铁上盖（麦收2）4.562.722.72金盛广场1766富力城三期72.4505上城豪苑上西区与三期403020新加坡国浩地产项目21.41510上投老城厢别墅用地444中粮南门西住宅部分7.867.867.86仁恒地产综合项目3827.313新世界南市地块项目2016.28泰达城15010020伊顿玫瑰公寓555宝利长江道地块121212合生创展北安桥地块22.375.735.73合计449.38305.81138.9115通过以以上土土地市市场及及商品品房市市场情情况分分析项项目所所属区区域市市场特特点如如下：：1.由由于区区域整整体定定位，，目前前和平平区整整体的的住宅宅市场场供应应量相相对较较小，，且由由于其其土地地稀缺缺性严严重，，项目目也多多为体体量较较小、、容积积率较较大的的高层层产品品，在未来来两年年住宅宅供应应也将将持续续下降降。2.由由于项项目所所属的的和平平区为为天津津市高高端项项目，，其销销售价价格也也相对对较高高。16和平区商品品房价格走走势分析单位：元/平方米17和平区与市市内六区商商品房价格格走势分析析和平区均价价水平始终终处于六区区的前列，，尤其从2006年年开始其势势头更加猛猛烈，远远远超出其他他五区的价价格水平。。而通过城城市中心部部分价格涨涨幅变化我我们也可以以看出，该该区域的商商品房价格格虽然在全全市都处于于较高的水水平，但是是从价格的的走势来看看，依然存存在升值空空间。18富力城（精精装）周边市场价价格分析数据来源天天津市房地地产综合信信息网19周边市场价价格分析犀地数据来源天天津市房地地产综合信信息网20壹街区金领国际周边市场价价格分析数据来源天天津市房地地产综合信信息网21瞰和平华门名筑周边市场价价格分析2223市场价格分分析区域别墅项项目价格为为16000—18000元元/㎡，目目前仅有两两个项目在在售（堂中中堂、11号公馆））。区域其他项项目价格均均已突破8500元元/㎡，部部分项目万万元以上的的价格触手手可及。富力城项目目和即将开开盘的上城城豪苑项目目及仁恒广广场项目为为精装修，，其他均为为毛坯交房房。2324以同期楼盘盘的市场销销售价格为为参考，本本项目目前前的比准价价格（项目目均价）10800元/平方方米本案价格预预期

项目名称本案富力城瞰和平壹街区仁恒广场犀地比较因素权重

15%15%15%28%27%区位20%10.20.210.20.20.2内部配套10%10.1050.090.080.090.1外部配套15%10.150.210.1650.210.1725规划10%10.10.090.090.10.09户型20%10.190.180.180.180.17入市时间10%10.090.070.070.10.05自然环境园林10%10.10.10.090.090.1开发商5%10.0450.0450.0450.0450.045权重合计100%100.980.9950.9210.9275销售价格980095008800130009800比准均价10000.009547.749565.2212807.8810566.042425根据长期趋趋势法来推推算：2007年天天津市商品品房平均价价格约为5495元元/平方米米，相比2006年年的涨幅在在10.1%左右。。2004年年、2005年天津津商品房价价格同比分分别上涨19.75%和27.9%，，保持了较较高的增长长态势，2006年年房价增速速有所回落落，增幅降降为18.57%。。在2005年以前前，价格增增幅一直保保持加速变变化的态势势，而在2006年年出现了价价格增幅大大幅回落的的现象，2007年年的预测的的10-15%的增增幅完全符符合这一变变化趋势。。本案价格预预期2526本项目目前前的比准价价格（项目目均价）＝10800元/平平方米依据市场数数据的反馈馈，和平区区在05-06年这这一较为特特殊的市场场周期里，，年均涨幅幅达到30.6%，，考虑到未未来政策调调控、市场场成交量趋趋缓、区域域项目竞争争激烈的变变化情况，，我司预测测未来两年年的年均涨涨幅在10-15%左右：以同期楼盘盘的市场销销售价格为为参考项目2009年开盘盘均价14000元/㎡本案价格预预期2627本案价格预预期老城厢及本本案周边项项目均于2008年年-2009年完成成入住，因因此区域内内与本案工工程及销售售进度较为为邻近的项项目较少，，根据区域域规划情况况仁恒集团团的海河广广场项目为为本案的最最大竞争对对手：其预期销售售均价为12000-15000元/平方米，，为全精装装产品本案预计入入市均价为为14000元/平平方米，为毛坯产品品2728均价约为：：15900元/㎡㎡各阶段价格格走势2009年2010年4月5月--6月7月-9月10月11月-12月1月-3月4月5月-6月7月-8月引爆期旺销期持续期二次引爆旺销期持续强销三次引爆冲刺期收尾2009年20102829各阶段累计计回款额额2009年2010年4月5月--6月7月-9月10月11月-12月1月-3月4月5月-6月7月-8月引爆期旺销期持续期二次引爆旺销期持续强销三次引爆冲刺期收尾总回款额约约为：23.9亿元元2009年年2010年年29ThanksEnd309、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:10:2001:10:20January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20231:10:20上上午01:10:201月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:10上午午1月-2301:10January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:10:20上上午1:10上上午01:10:201月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2301:10:2001:10:20January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。06一月月20231:10:20上上午01:10:201月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月231:10上上午午1月月-2301:10January6,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。1:10:20上上午午1:10上上午午01:10:201月月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。