物业公司经营管理绩效评估办法模板

52/52物业公司经营管理绩效评估方法1．目的建立XX物业统一、规范的经营管理绩效评估方法，以公正、系统、全面的衡量物业公司经营、管理的绩效。2．适用范围适应于集团各地管理面积在10万平方米以上的物业公司的经营管理绩效的评估。3．职责3．1集团物业管理部负责本评估方法的编制、修改及发布。3．2集团物业管理部和集团财务管理部负责每年对各地物业公司进行综合评估。3．3物业公司可依据实际状况提出修改的建议或意见与建议。3．4地产公司可参照本评估方法对物业公司的经营管理绩效进行考核。4．方法和过程监控4．1本评估方法系统性地概括了物业公司经营管理的活动范围，主要分为以下四大模块：序号内容概括性量度权重1效益经济效益含获利能力、经营能力、管理能力社会效益含政府及行业评价、媒体传播。（由11个三级指标组建）20%2客户满意度、投诉、社区文明。（由7个三级指标组建）20%3内部流程人力资源管理、品质管理、资料文件管理、信息管理、协议管理、CI管理、管理创新、财务管理、采购管理、车辆管理、仓库管理、客户服务、环境管理、平安管理、设备管理等。（由210个三级指标组建）55%4职工或员工满意度、目标和责任、工作条件、工作回报、个人进展等。（由9个三级指标组建）5%4．2本评估方法将评估指标分解成四级，将上表内容栏中的四大模块定义为一级指标，再依据业务性质依此分解，层层细分，第四层指标为具体要求达到的标准。各指标数量为：指标等级一级指标二级指标三级指标四级指标数量4个60个237个600左右这些指标是由定量指标和定性指标组建，定性指标是指对物业公司管理和服务依照过程属性分类的评估性指标，指标的衡量需要有阅历的人员现场评估；定量指标是明确可以量化的评估指标。4．3评估方法4．3．1集团物业管理部每年组织一次专业小组对各地物业公司进行现场评估。对定性指标进行优良中差劣的评价，并予以记分；对未能在现场评定的量化指标，将在年终依据各公司的数据进行统计核实，再进行评价。两者之和为该公司的总得分，即总分=现场评分+年终评分。4．3．2指标设定时基本考虑各公司共性业务部分，若仍有差异部分，多项不计分，少项计各公司平均分。4．3．3本评估方法总权重设定为100，依据各指标权重不同加权，以此设定所有指标的加权满分值，详见指标权重部分。（权重可依据当年的实际状况进行调整，由集团物业管理部于年初时公布）4．3．4评估采纳五级评价法，对每项内容的评估结果作推断，即依据评估所获证据对实际水平作从“完全满意要求”到“没有做”之间五个程度等级的推断，计算分值时将所选等级数所对应的计算系数与所有加权分值之间进行乘积换算。（级别系数换算表）级别完全满意要求满意要求基本满意要求未满意要求没有做程度54321系数10．80．60．40换算公式:该项换算得分＝所选级别数对应的系数×该项加权分值总分=∑每项换算得分4．3．5在执行现场评估时，由评估小组建员现场打分，并将评估状况向受检公司公布。4．3．6年终评估时，由集团物业管理部和财务管理部共同对物业公司上报的各类数据信息进行核实，并作出评价。4．3．7评估最终得分由集团物业管理部和财务管理部负责统计，同时为保证考核结果的公平、公正，关于结果将在集团内部网上公布一周，接受质询和核查，依据各公司最后合计总分排列出公司名次。4．3．8效益指标的定义利润增长额=报告期利润总额-上年同期利润总额（年评估指标为利润总额）主营业务利润率=报告期主营业务利润/报告期主营业务收入*100%（注：本资料文件指标计算是依据项目管理酬劳计提前的数据，各分公司内部考核时可实行项目管理酬劳计提后的数据。此外依照集团财务管理规定，汽车美容、咨询顾问咨询应列入其他业务或副营业务之列。）净资产收益率=报告期税后净利润/报告期末所有者权益*100%（所有者权益为负数时以实收资本为准）营业收入费用率=报告期本部费用总额/报告期营业收入总额*100%（注：以上营业收入指主营和副营收入，不含营业外收入）管理项目盈利面=报告期盈利的项目个数/报告期管理的项目总个数*100%管理费收缴率=报告期实收款-往年拖欠款-预收款/报告期应收金额*100%管理费清欠率=报告期收缴期初数/期初欠交数*100%或（期初欠交数-期末欠交数）/期初欠交数*100%单位面积本部费用=报告期本部管理费用+报告期本部财务费用/∑报告期管理处收费面积（注：报告期管理处收费面积为应收费面积，含应收费的空置房面积(包括开发商应交费的空置房面积)只有一个管理项目的物业公司，其本部费用应全部计入项目管理成本，因此“单位面积本部费用”指标只适应于有2个(含)以上管理项目的公司。）利润方案履行率=报告期实际履行净利润（税后）/方案净利润（税后）*100%4．4物业公司经营管理绩效评估方法指标分解图一级指标二级指标三级指标四级指标及评估标准权重1、效益1.01经济效益（18分）1．01.01获利能力1.01.01.01利润额（利润≥50万评为5级，≥0评为4级，≥-50万评为3级，每50万降一级）51.01.01.02主营业务利润率（依据各公司履行指标大小排序）11.01.01.03净资产收益率（依据各公司履行指标大小排序）11．01.02经营能力1.01.02.01营业收入费用率（依据各公司履行指标大小排序）0．51.01.02.02管理项目盈利面（≥80%满分，每降低20%降一级）21．01.03管理能力1.01.03.01管理费收缴率（≥80%满分，每降低20%降一级）31.01.03.02管理费清欠率（≥80%满分，每降低20%降一级）21.01.03.03单位面积本部费用（依据各公司履行指标大小排序）0．51.01.03.04利润方案履行率（依据各公司履行指标大小排序）31.02社会效益（2分）1．02．01、管理项目国优、省优达标率符合参评条件的管理项目必需在规定时限内达标.（100%满分，≥60%，≥50%，≥30%依此降级）11.02.02媒体正面报道数市级及以上媒体（电视、报纸、杂志）正面报道每年不少于4次（≥4次满分，3次，2次，1次以此降级）12、客户2.01满意程度(10分)2．01．01业户满意度≥4.1（评为5级，每降低0.1，降一级）82.01.02进展商服务满意度≥4.1（评为5级，每降低0.1，降一级）22.02投诉(6分)2.02.01有效投诉处理率100%（每降低两个百分点降一级。）62.03社区文明(4分)2.03.01精神文明乐观协作、支持并参加社区文化。尊老爱幼、礼貌待人、邻里和睦、相互关爱。12.03.02平安防范业户对自我防盗抢、防火、防坠落等意识较强。12.03.03违章建筑社区内业户无违章建筑。现场查看，有一例降一级12.03.04违章行为社区内无随地吐痰、乱扔烟头、垃圾、践踏草地、车辆乱停放等行为。现场查看，有两例降一级13、内部流程管理职能3.01组织规范(2分)3.01.01企业战略公司制订年度及中长期进展规划，并能有效落实。0.23.01.02组织机构组织机构精简高效率，部门内分工合理，部门间职责接口清晰、工作流程通畅。0.53.01.03制度建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、财务管理、行政后勤管理等所有企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核方法。0.33.01.04公共关系公司具有与政府、媒体、同行、协会等关系名录。0.13.01.05管理评价公司至少每年按方案进行一次管理评价或管理总结活动，并确保评价活动输入完整，输出有效，记录完整，评价措施取得落实。0.43.01.06工作沟通公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、信息沟通协调部门等等；横向部门、岗位间沟通流程顺畅。0.33.01.07风险管理公司具有经营、成本、平安等风险评估机制及防范措施。0.23.02协议管理（0.5分）3.02.01评价及审批对顾客要求按程序进行评估，并对协议进行有效评价。协议内容符合公司权益和法律要求，并按权限审批。0.33.02.02保存具有协议清单。协议及资料文件资料保存完整，并注明协议有效期限。0.23.03人力资源（2.5分）3.03.01聘请公司通过正规渠道聘请人员。新聘人员按公司规定择优录用。0.23.03.02保险和协议依照国家劳动法的规定签订职工或员工劳动协议，并依照国家和地方政府的关于规定为其购买相应的社会保险。0.23.03.03培训每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训方案，并落实和实施，对培训效果进行评估。1基层人员每季度接受培训的时间不少于8小时，经理级以上人员每年参加专业培训研修不少于2次。0．5对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，管理人员熟悉物业管理的基本法律知识。0．23.03.04考核公司建立定时考核制度，并有效落实。0.23.03.05从业人员资质及管理公司对特种作业人员资格/资质证进行有效管理，并确保其资格/资质的有效性。专业技术人员持证上岗率达到100%，公司及物业管理项目主管级别以上的物业管理人员物业管理上岗证持有率达到80%以上，其中公司职能部门和项目负责人必需持有物业管理上岗证。（包括救生员等特种作业人员的证件）0.23.04品质管理（2分）3.04.01ISO9000体系建立公司建立ISO9000质量管理和运作体系，并确保其符合性和有效性。13.04.02内审内审符合ISO9000标准要求。每年不少于一次对内审员进行专业培训及沟通。0.53.04.03职工或员工参加开展鼓舞职工或员工参加的品质改善活动且活动成效良好，并有有效证明。0.43．04．04统计技术对管理中常用的统计技术有明确资料文件规定。相关职责人员把握常用统计技术工具运用方法，并能有效运用。0．13.05资料文件及资料文件资料、记录管理（1分）3.05.01职责公司及各部门资料文件管理岗位职责明确，并有效执行。资料文件管理人员变更有重要资料文件交接记录。0.13.05.02收集对与本企业经营运作关于的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。客户档案、工程档案、物业档案资料文件资料齐全。0.23.05.03标识所有资料文件、资料文件资料、记录标识清晰，所有资料文件夹设有明确标识。0.13.05.04保存设置资料文件清单，资料文件资料文件资料记录保存完整、清晰、无缺失、无破损。资料文件柜内资料文件存放整齐有序，分类合理。柜内无尘、无潮、无虫，室内环境相宜储存。0.23.05.05检索与借阅设置借阅权限，借阅手续完备。资料文件归档方便检索，能保证在三分钟内取阅。0.13.05.06发放、更改、作废资料文件发放有权限规定并有追溯记录，更改应符合资料文件更改权限要求。保证资料文件的有效性，作废资料文件有适当标识。0.23.05.07平安涉及到公司隐秘的资料文件做好平安和保密工作。存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批资料文件、与业主相关的资料文件资料、行政管理制度等重要电脑资料文件有备份。0.13.06CI管理（1分）3.06.01企业口号办公区域有“全心全意全为您”标志0.13.06.02着装仪表工作人员着装符合XX物业CI手册规定要求，工作人员服装洁净，无褶皱，破损。禁止服装混穿。工牌佩带在左胸处，工作吊牌悬挂于胸前。仪表端庄，男士禁止留大鬓角、长发和奇异发型，女士长发须束成发髻。0.33.06.03CI管理公司建立CI管理制度，对CI标识的制作、更改、作废等进行有效管理。0.63.07信息管理（1.5分）3.07.01信息岗位和传递建立信息管理制度，公司及各物业管理小区设立专门岗位负责信息的收集和传递。0.23.07.02信息报送的及时性按要求及时编制并传递半月报、入住快讯。质量事故、突发事件、重大热点顾客投诉报送及时（按集团要求时间）。重要的会议纪要、管理评价报告、年度方案总结等即时报送集团物业管理部。13．07．03办公自动化和内部信息沟通网络公司内部运用电子邮件系统进行日常信息的传递。有四个以上项目的公司需建立内部工作平台，用以对内管理和信息传递。有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护。0.23.07.04同行沟通公司每年至少组织两次外部沟通活动，并对活动效果进行总结。0．13．08管理创新（1.5分）3.08.01创新建立创新机制，鼓舞职工或员工在物业管理模式、经营和服务方式等方面进行改革、创新并得以有效应用。1．53.09服务策划（1分）3.09.01物业管理方案策划新项目接管前进行物业管理方案策划。0.53.09.02服务项目策划对新开展的物业服务项目和工程改造项目进行策划，并保留策划评估记录。0．53.10财务管理（2分）3.10.01信息反馈财会信息收集、整理、编报及时(按集团要求时间)；财会信息测算、帐表、分析与经济业务、管理要求同步；财会信息内容完整、充分，无遗漏、重复；财会信息内容真实、口径衔接全都、具有前瞻性。0.53.10.02财会监督内部财会管理制度健全，具牵制性和可操作性，符合集团财会管理制度要求；没有违反财会管理制度现象；定时、不定时检查制度执行状况并有跟踪记录；财务关系清晰，财务收支审核流程明确，监控机制完善；财务运行、资金管理平安可靠。13.10.03风险监控财务方案乐观稳健，并能有效监控；对财税风险、经营风险能及时预警并有效监控、避开。0.53.11采购管理（1分）3.11.01供方评估有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年对供方进行评估。0.253.11.02审批、验收物资采购按相关申请及审批手续办理，物品有验收手续。00．253.11.03回访实行采购行为回访制度，有明确的对各类物资抽样回访方法、频次的规定，并有效执行。00．253.11.04不合格物资处理对采购的不合格物资应具有明确的处理方法并得以落实。00．25客户服务3.12入住办理（0.8分）3.12.01策划方案在新项目业主入伙时，进行入伙前策划。按程序办理入住手续。0．43.12.02各类协议及记录保存各种已签有效协议，含业主公约等。保留完整的房屋交付验收等有效记录。0．43．13业户关系(2分)3．13．01业户档案对业户姓名、出生日、性别、照片、电话（基本资料文件资料）进行按户归档，并能随时查阅。0.23．13．02与业户沟通社区文化活动按方案开展，住宅类物业管理项目每季度至少组织一次社区文化活动，非住宅类物业管理项目每半年至少组织一次社区文化活动，活动终止后进行评估。0.2物业管理项目至少每半年召开一次业主恳谈会，听取业主的建议与建议或意见，并采纳合理建议。0.1物业管理项目至少每年进行一次顾客建议或意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题实行相应措施进行改进。0.4管理项目有业户访谈方案和记录；公司业务分管领导参加业主恳谈会，听取业户建议或意见，并对业户合理建议或意见予以落实。0.3物业管理项目向业主公布紧急联系电话、日常服务电话及公司投诉电话。建立24小时接听电话制度，接听业主报修、求助、投诉等，并做好相关记录。物业管理项目内设立业主建议或意见箱。0.23．13．03业主委员会等组织物业管理项目按当地规定设立业主委员会。管理项目乐观帮助业主委员会建立和运作。业委会条件不成熟时，设立业主监督的过渡组织。管理项目和业主委员会建立规范、友好的关系，沟通顺畅。0.13．13．04关系管理规范所有住宅类（非福利房）物业管理项目与业主签订业主公约，接管原有物业的管理项目未签订的，应补签业主公约。新项目需要签订《前期物业管理协议书》，设立业委会后需要依法签订委托管理协议。0.1管理报告、管理费等收支公开两个业主以上的物业管理项目编制季度管理服务报告，每季度将管理、服务及财务收支信息（管理服务费收支状况和修理修缮基金使用状况）向业主公布；单个业主的物业管理项目，编制物业管理周报，定时与业主沟通管理、服务信息。要求提供的季度管理报告和物业管理周报全面、真实、客观。0.23．13．05业户宣扬开展对业户消防平安和物业管理法规等宣扬活动，设立宣扬设备。0.23．14投诉管理（2．8分）3．14．01有效投诉率住宅类物业8‰（件/户/年）（依据各公司指标执行状况排序）0．5其他物业0.1‰（件/平方米/年）（依据各公司指标执行状况排序）3．14．02重大/群体投诉0（因物业管理原因造成的投诉，发生一起计0分）0．83．14．03投诉制度和执行建立完善的投诉处理程序，并有效落实。所有投诉有完整的记录，有跟进结果。对有效投诉予以回访。0.53．14．04投诉中枢物业管理项目设置专门岗位负责传递客户信息,跟进客户投诉处理状况。0.23．14．05回复时效及处理反馈有岗位负责关注集团论坛上出现的物业管理方面的投诉，保证在投诉造成或产生的四个小时内，或相关部门转交信息后的一个小时内回帖，该回帖可以是礼节性的，但必需向投诉者表明其投诉已被受理。0.2及时反馈和处理顾客投诉，所有投诉自收到信息之日起将初步处理方案于2个工作日内反馈给业主，直至反馈最终处理结果。0.33．14．06投诉公布物业管理项目至少每月一次，将涉及到较多业主公共权益的共性投诉处理结果，以适当方式向业主公布。0.13．14．07投诉分析、纠正、预防具有投诉统计分析制度，至少每季度进行统计分析，并有纠正和预防措施。0.23．15修理修缮基金管理（0．5分）3．15．01接受委托、分帐管理物业管理项目与委托管理单位签订修理修缮基金管理方法，或在相关协议中明确相关管理责任。按当地政府规定建立修理修缮基金专门帐户，实行分帐管理。0．23．15．02专款专用、合理分摊修理修缮基金在支出前，应按规定取得批准，没有业主委员会或非物业公司代管的修理修缮基金在支出前，依照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准。严格依照相关法规规定合理分摊修理修缮基金。00．23．15．03定时公告、接受监督修理修缮基金使用做到帐目清晰，当地有规定的按当地规定公布，没有商定或规定的每三个月公告一次。00．13.16住户巴士（0．4分）3.16.01管理制度及服务标准建立车辆管理制度。建立住户巴士服务标准，并有效落实。00．23.16.02平安管理定时进行车辆平安检查，组织车辆行驶平安培训。无平安行驶引起的客户投诉。00．23.17服务礼仪（0．5分）3.17.01服务礼仪居家/商务服务人员不浓妆艳抹，不佩带金银首饰，仪态符合礼仪规范要求，面带微笑。0．53.18服务质量（2分）3．18．01及时性服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到不超过2分钟；零修、急修及时率100%。0．53.18.02过程质量返修率为0（随机抽取2个月样本，每发觉一单降一级）；服务质量满意率不低于95%（随机抽取2个月样本，每降低一个百分点降一级）。所有居家、商务服务提供依照公司规定的程序进行；会所等其他服务提供符合公司相关要求13．18．03价格公布公布服务项目及价格表，并在服务前向服务对象说明服务内容及相应的价格。0．5平安管理3．19人员素养（0．6分）3．19．01岗位要求平安员熟悉社区环境，熟悉社区的消防设备、设备的位置，熟悉本岗位工作方法和流程。各岗位依照工作要求统一配备值勤用具，并且符合应急要求（通讯、防护等工具）；私用物品的配戴不影响统一形象。0．23．19．02礼仪符合公司礼仪规范要求。无违纪行为。0．23．19．03业务素养平安员具有熟练使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援、处理自然灾难等技能。平安员言行规范、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。站立时保持立正或跨立姿势。0．23．20内务管理（0．3分）3．20．01工具管理平安岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清晰，警用工具电力充足，不影响正常使用。0．13．20．02宿舍集中住宿房间保持洁净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象，被子棱角分明，床面平整，无邹褶，不积压换洗衣物，并具有完善的监督制度。物业管理项目保证足够处理突发事件的力量，原则上平安员外出人数不超过不当班平安员总人数的50%（不含50%）[未支配集体住宿和社会警力及时可除外]平安员宿舍应配备有效的紧急召集设备，如电话、警铃等。0．13．20．03班组沟通每周至少支配一次内部沟通，并保存记录。0．13．21治安（2．1分）3．21．01外来人员有效监控外来人员。确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员不逗留社区。0．23．21．02外来施工人员或供方人员对外来施工人员或供方人员进行登记、配戴明显标志，对其行为举止进行有效管理。0．13．21．03物品搬运对大型物资搬运做到责任可追溯到用户本人。0．13．21．04危急品社区公共区域无易燃、易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品和严峻危害生命财产平安的危急品存放。对危急物品有明确的管理方法，并落实。0．13．21．05突发事件对突发事件如偷盗抢、抢劫、意外损害、非法集会、在逃通缉犯等有行之有效的处理方法和处理技能。(符合附件二要求)。0．53．21．06平安巡查平安岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。巡逻签到周期与规定周期误差不超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。0．53．21．07平安布控岗位分布合理。依据社区状况实行至少二级监控（大门、围墙防范为一级监控，苑内巡逻为二级监控，单元门岗和楼内巡逻为三级监控，依此类推），整个社区平安防范有一个较封闭或有效的管理体系。巡逻路线合理、科学；具有两套以上的巡逻路线图，并不定时变换巡逻路线。0．53．21．08保姆、钟点工等对保姆、钟点工等做到有记录的管理。对租户、公司户、商铺做到户户有登记的管理。0．13．22(1．9分)3．22．01恶性事故发生数0。（因物业管理直接或间接原因造成，有发生得0分）0．43．22．02标识停车场有清晰、有效、规范的平安、标识。禁止通车的道路有禁行标志或措施。小区内严禁机动车鸣笛，有明显的限速标志。0．13．22．03经营与收费经营性停车场具有当地政府颁发的合法证照和手续。现金和票据相吻合，交接清晰，妥善保管0．13．22．04停车场管理机动车停车场地有标识明显的车位线，车位、线路、出入口规划合理。0．1机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。0．13．22．05车辆出入机动车出入口设有减速装置和防强闯设备，并能有效发挥功能。0．2所有机动车（不含摩托车）实行一车一单据[纸制凭据（牌）或电子凭据]、进出有凭据或车辆进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据至少保持1个月的追溯依据。0．3对车辆进出敬礼且动作标准、规范（智能化管理和不实行票据管理的岗位除外）0．13．22．06配套设备道闸性能良好，监控防盗系统工作正常。0．13．22．07立体车库平安操作，定时检修，专人管理。0．13．22．08非机动车管理非机动车管理有序，停放整齐，存取方便。0．13．22．09平安提示有防盗提示。夜晚在机动车场值勤的平安员着反光衣。0．13.22.10责任关系与机动车（摩托车可依据需要确定）车主有明确的车辆及车内物品管理责任关系。0．13．23消防1．8分3．23．01火灾发生数0（因物业管理直接或间接原因造成，有发生得0分）0．53．23．02台帐设立消防设备、设备台帐。0．053．23．03消防通道消防通道无堆放杂物，畅通、无阻碍物和无不符合消防规定的门等设备。0．43．21．04预案及预演有消防预案制度,并针对性的对各种火情进行演习。火警发生通报后紧急救援队成员携带相应消防器具在2分钟内（参照附件2标准要求）赶到现场，各岗位能熟练地依照规定的灭火流程投入灭火工作。0．33．23．05器材、工具消防设备设备完好无损，可随时启用，严禁挪作他用；管理项目备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟防毒工具等；定时进行检查，并保存相关记录。0．25对燃油（气）罐储备时，进行隔离管理，区域内严禁烟火，四周配置足够灭火器材。灭火器选择和配置数量标准达到附件三的要求。0．23．23．06义务队设立义务消防队，确保足够队员留守。0．13．24技能防范0．4分3．24．01监视摄像监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口设有录像，录像带至少保存半个月。因实行停车场智能管理而无人执守的出入口，监视摄像能清晰录制驾车人体貌特征。0．23．24．02红外线及消防消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时作出反应，并做必要记录。红外报警系统等平安防范系统确保能全天侯布防的需要，信号接受和反应灵敏，并定时检验。0．23．25钥匙0．2分3．25．01标识明确标识，分类保管。0．053．25．02借用领借用履行登记手续。0．13．25．03保管制订清单，妥善保管0．053．26职业平安0．5分3．26．01平安机构和制度公司建立平安管理机构，负责紧急平安事务的处理，相关人员责任明确，紧急联系电话予以公布。平安管理制度健全符合国家和当地平安生产相关规定。0．153．26．02培训所有职工或员工都接受职业平安培训，非特殊工种每两年强化一次，特殊工种按国家要求集训。0．153．26．03措施危急作业和特种作业管理得当，措施完善。（常见的作业有登高、电工、焊接、驾驶机动车等）0．23．27综合平安0．4分3．27．01平安管理监控公司制订平安管理工作检查制度，并予以落实。管理项目建立对平安各岗位工作检查制度，并有效落实。0．23．27．02平安提示对危及人身平安处设有明显标识和具体的防范措施。0．23．28事故、突发事件的管理1．5分3．28．01可控事故发生数0（因物业管理直接或间接原因造成，有发生得0分，若与其他指标中有相同之处，这里不扣分）0.53．28．02预案与执行制订质量事故处理程序，并留存记录。预演符合处理程序要求。0.53．28．03纠正和预防质量事故处理包含原因调查、责任分析、应急措施和预防措施。公司对质量事故进行统计分析，并落实预防措施。0.53．29商铺管理0．3分3．29．01资料文件资料商铺手续齐全，并有登记管理。商铺资料文件资料包括业主资料文件资料、从业人员基本资料文件资料、经营许可证复印件、相关管理协议等。0．13．29．02消防商铺消防符合规定，管理项目建立和落实定时消防设备检查制度。0．13．29．03监督无违法违章装修、乱搭建。铺面整齐，无违章摆卖。排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。商铺经营行为不影响业主正常居住和生活。广告、霓虹灯、招牌洁净、美观、无平安隐患或破损等。0．1设备管理3．30人员素养0．3分3．30．01岗位要求身体健康，经医生鉴定无阻碍工作的疾病和缺陷。具备必要的专业知识且具备其职位和工作性质要求的技能。0．13．30．02礼仪符合公司礼仪规范要求。无违纪行为。0．13．30．03业务素养熟悉行业操作规范，并经当地主管部门考试合格，把握岗位操作规程。0．13．31内务管理0.2分3．31．01工具管理制订修理修缮工具的管理维护方法，并确实落实，电动工具定时检修。对修理修缮工具有保管清单，保管现状良好。专用工具、平安用品放置在指派位置。（含设备房内）0．13．31．02宿舍集体住宿房间保持洁净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。0．053．31．03班组沟通定时召开内部工作沟通会议。0．053．32遗留工程0．3分3．32．01方案方案管理项目有遗留工程统计清单和跟进记录。入伙半年内，对重大遗留工程有帮助解决的方案。0．33．33接管验收0．8分3．33．01协议接管新建物业，在物业正式接管前（房屋销售前），与进展商（或物业所有人）签订（前期）物业管理委托协议。接管原有物业，在物业正式接管前，与业主委员会（物业所有人）签订物业管理委托协议。0．13．33．02接管验收交接手续按程序要求，在接管新项目时进行房屋接管前验收，并留有记录。有交接清单，相关交接手续齐全。0．23．33．03返修工作具有返修帮助制度，并能有效跟进返修工作，保留记录。0．53．34仓库管理0．5分3．34．01摆放、标识仓库内物资摆放整齐，分类标识，方便领取，质量不确定的物资应隔离存放。0．13．34．02保存、平安仓库依据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和平安措施。0．1易燃易爆物资隔离存放，存放仓库具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。大型氧气设备等具有爆炸危急的加工修理修缮设备的存放地点离住宅窗户至少30米，离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必需隔离5米存放。0．13．34．03进出仓手续库存物资进出仓、领借用手续完整。所有库存物资建立库存物资台帐，定时盘点，保证帐物相符。报废物资、待处理物资具备相关手续。00．23．35固定资产管理0．5分3．35．01台帐建立资产管理台帐，定时对所有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。0．23．35．02标识固定资产机身上有唯一的固定资产标识。00．13．35．03手续固定资产的购置、调拨、转让、报废手续完备。00．23．36装修1分3．36．01装修审批装修审批手续齐全。0．23．36．02平安培训在装修高峰期对装修施工人员进行平安知识培训。0．053．36．03现场巡查装修监管制度和流程完善，有明确的责任分工和责任人。装修现场关闭通向公共通道内的门窗，禁止灰尘影响其他业主。阳台禁止堆放装修物品和其他易燃易爆物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，禁止使用大功率电器，特种作业需取得相关资质证明。预防在装修过程中破坏楼宇平安0．53．36．04防火平安施工现场配备灭火器装修现场配备一定的消防器材，原则上每50平方米至少配备1台2公斤灭火器，不足50平方米的，按50平方米计算。0．153．36．05装修垃圾装修期对重要的公共部位有爱护措施，规定装修垃圾在指派时间搬运到指派地点，现场无垃圾滞留现象。0．13．37设备房0．5分3．37．01卫生要求室内地面洁净，物品摆放整齐，无杂物。设备表面无积尘、无油污，设备房内设备外观清洁，油漆无脱落0．053．37．02平安要求严格按消防要求配置配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。设备房排水通畅。具有防鼠措施。安装防鼠板，防止老鼠进入禁止闲杂人员进入，防火门要关好参观来访人员需进设备房，须由部门经理指派专人伴随方可进入。易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。无人值守的设备房必需加明锁，钥匙由修理修缮员及监控中心把握。房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满意附件四标准的要求。0．153．37．03标识要求设备房门上有相应设备房标识、应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危急的设备、部件要有警告标识。所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。0．13．37．04操作要求现场的作业指导书齐备有效，各类设备修理修缮检修记录完整。设备完好。各类仪表使用正常无损毁，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。设备房中重要设备上端如有排污管等设备时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设备，做好防护措施，以保证重要设备的使用。重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防监控室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）0．23．38设备资料文件资料0．2分3．38．01设备台帐建立设备台帐，做到一台设备一档案。0．053．38．02各类资料文件资料详见附件四第1点0．153．39设备管理5．5分3．39．01供配电详见附件四第2点0．83．39．02消防详见附件四第3点0．73．39．03电梯详见附件四第4点0．83．39．04采暖、空调详见附件四第5点0．73．39．05给排水详见附件四第6点0．83．39．06仪器、仪表详见附件四第7点0．33．39．07弱电详见附件四第8点0．73．39．08配套设备详见附件四第9点0．73．40设备检查0。23．40．01设备检查管理项目建立设备检查制度并有效落实，记录完整。0．23．41人员素养0．33．41．01岗位要求熟悉社区的环境和业主状况，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，把握本岗位的工作技能，具有较强的平安防范意识。0．13．41．02礼仪符合公司礼仪规范要求。无违纪行为。0．13．41．03业务素养作业规范、认真负责、精益求精。0．13．42内务管理0．23．42．01工具管理清洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指派的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清晰，存放未能有碍观瞻。机械性工具应做到定时维护保养，或与厂家签订维保协议，实施监控并记录。确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定时试动作，以保持其工作灵敏性。0．13．42．02宿舍集体住宿房间应保持洁净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。0．053．42．03班组沟通每周至少支配一次内部沟通活动。0．053．43绿化1.4分3．43．01规划、设计小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。0．13．43．02养护方案物业管理项目应依据植物生长习性编制植物年度养护方案，对植物进行定时养护，外包的绿化项目应要求承包方提供植物年度养护方案，并监督检查。0．23．43．03标识对绿化名称、生长习性和科别以及产地进行标识主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、洁净。0．053．43．04病虫害预防针对不同的品种和季节进行病虫害预防及消杀。0．353．43．05花草树木长势花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。枝干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象。小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物,无积水。小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0.5平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。0．3乔、灌木应保持美观的外形、造型植物必需形态明显、枝条无杂乱现象。0．2草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，地区茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为2cm左右。其它地区草坪茎叶高度可在6-8厘米左右。绿地和花坛无杂草（人不常经过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随便占用、无直面对天裸露黄土现象。0．23．44卫生2．25分3．44．01公共部位公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无纸屑烟头、无蜘蛛网、无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。0．1房屋雨棚、消防楼梯等公共设备保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。0．1停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。0．23．44．02设备人体不常接触到的设备位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设备位置处手摸无污迹感；所有设备表面基本呈本色。这里的设备包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设备、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣扬栏、标识牌等。0．1排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。0．13．44．03大堂地面光亮、显本色；无脚印、污迹，环境美观。0．13．44．04玻璃洁净、光亮、无积尘（1）距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。（2）距地面2米以外玻璃目视无积尘。（3）通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。0．13．44．05门目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。0．13．44．06地面道路地面无积水、无纸屑烟头、枯枝败叶、颗粒沙石（1）需打蜡的地面光亮、显本色。（2）大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。（3）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。（4）胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。（5）水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。（6）水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。（7）广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。（8）车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。0．13．44．07地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫。0．053．44．08绿地树叶不卷、不黄；无纸屑烟头0．053．44．09天花无蜘蛛网、污迹、变形、损缺、明显灰尘0．053．44．10墙壁无污迹、脚印；无积尘、呈本色（1）涂料墙面无明显污迹、脚印。（2）大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无明显积尘。（3）水泥墙面目视无蛛网、呈本色。（4）不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。（5）不锈钢外墙面、玻璃幕墙无积尘，呈本色。0．153．44．11水景喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓（蚊的幼虫）不超过1只/100ml。0．13．44．12公厕空气清爽；无异味、积水、污迹、堵塞；设备完好洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，所有设备完好。（有协议明确商定的除外）。0．13．44．13烟灰盅烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石米、沙）保持清洁。0．053．44．14外围无大颗粒沙石、无垃圾袋0．053．44．15空置房空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘。0．13．44．16电梯门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；用白色纸巾擦拭50cm无污迹。无异味,通风性能良好。0．13．44．17家俱家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘。0．053．44．18办公场所除满意其它设备清洁要求外，还应满意：（1）地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；（2）墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。（3）门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。（4）桌椅、资料文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。（5）垃圾篓不过满、无异味。（6）饮水设备无污迹、无积水。（7）会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。（8）洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。0．053．44．19冬季下雪后的清洁卫生（其他清洁卫生）有明确的除雪要求和除雪工具。确保下雪及雪后业主的出行方便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，并依据需要在单元入口设置防滑垫，及时清除出入口和路径上方的斜面屋顶积雪或有其它防止雪块滑落伤人措施。0．05除雪时间：大门出入口及停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的平安。其余部位要求雪停后马上清扫。业主出行的必经道路应在四小时内清理洁净；园区阻碍生活的积雪保证在36小时内清理洁净。屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原则，要求雪停后马上清扫，如雨夹雪，边下边化，则应随下随扫，确保屋面不积水，排气排水管处无积雪。除雪履行标准：（1）雪后四小时，业主出行必经通道清除1米宽，单元门前无雪覆盖。（2）大门、停车场通道及停车场坡道无雪覆盖。（3）全面清扫后标准：人行通道露出边石；草坪灯露出；露天广场无雪覆盖；娱乐及休息设备无积雪；各处积雪成型见方堆放；能运出小区的积雪不在园区停留，最长不超过72小时。0．053．44．20垃圾清运无滴漏、专人清运、日产日清垃圾车停放于指派点，车辆洁净，摆放整齐，场地洁净无强异味。垃圾中转站、垃圾桶（箱），垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外部无污迹、油迹。清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫清洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。排放油烟、噪音等符合国家环保标准、外墙无污染。0．23．44．21标识牌标识牌、指示牌无污迹、无积尘。0．053．45环境消杀1．1分3．45．01平安提示符合警示要求，实行有效措施防范。投放消杀药品的场所必需设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时实行有效措施防范。0．23．45．02四害防治房屋共用部位、共用设备设备部分无白蚁害。无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。暗沟阴渠无明显蟑、鼠、蚊、蝇等0．83．45．03消杀评估定时进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。0．13．46游泳池1．1分3．46．01卫生游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。无青苔、无纸屑烟头枝叶；栏杆无水迹、灰尘0．13．46．02平安泳池四周无锐利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用平安电压。无外露管线。配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤。0．23．46．03温馨提示水深标识；平安告示0．053．46．04水质水质清亮透亮     、无异味，PH值6.8-8.2，池水混浊度不大于5度或站在游泳池两岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道线。泳池尿素浓度不大于3.5毫克/升。泳池细菌总数不超过1000个/毫升。大肠杆菌含量不超过18个/升。游离余氯应保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯应保持在1.0毫克/升以上。冬季室内泳池池水温度监控在22—26℃摄氏度之间，室内儿童池应在24—28℃之间，冬季室温应高于水温1—2℃。0．653．47会所0．7分3．47．01室内环境健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室、棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清爽、温度舒适，物品摆放整齐有序，标识清晰。0．13．47．02器具维护设备、设备完好无破损，无利角（针）；组合类器材各活动连接部位结实、平安、坚固、无松脱，转动部位有防护罩。0．13．47．03会所标识有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。0．053．47．04酒（水）吧酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，洁净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。0．153．47．05酒水食品洁净卫生，保质期内，配备消毒柜，符合国家卫生标准。0．153．47．06卫生无污迹、脚印；无灰尘、无纸屑烟各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。0．13．47．07物品物品分类摆放、整齐洁净物品分类摆放、整齐洁净。0．053．48综合项目0．45分3．48．01环卫设备洁净美观、设备完好小区内环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等清洁设备，且设置合理。0．13．48．02标识公共设备或场所标识应依照XX物业企业形象策划手册设置，标识无损毁、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。对清洁过程中有平安隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或实行有效防范措施。0．053．48．03家畜及宠物小区内不得违反当地规定饲养家禽、家畜及宠物。对宠物的管理有相应的制度及约束条款。0．053．48．04商业网点居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，洁净洁净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。0．053．48．05检查管理项目建立检查制度并予以落实，记录完整。0．23．49样板房和销售厅0．4分3．49．01卫生地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹。无脚印、灰尘、纸屑烟头、擦拭30cm无污迹0．13．49．02设备、物品按要求摆放整齐，保持清洁、完好。电器运作正常，物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持清洁、完好。物品、设备与《物资清单》帐物相符。0．13．49．03空气、室温空气清爽；温度、湿度、通风保持良好舒适状态。0．053．49．04饮水间无水迹、脚印；地面洁净；备用水和水杯摆放饮用水、水杯备用充分0．053．49．05人员礼仪要求样板房工作人员服务热情、周到，耐心回答参观人员所提出的问题，并作细致的讲解，礼貌谢绝吸烟、拍照行为。0．13．50二次供水1．5分3．50．01平安措施水箱、池加盖上锁，在通气口和溢流口装防虫网0．53．50．02水池清洗按规定时间清洗每半年或按当地法规规定时间清洗一次。清洗人员具有健康证并接受专业培训。0．53．50．03水质检测保证达到国家标准，有水质检测合格报告保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。0．53．51办公环境0．3分3．51．01物品环境清洁，物品摆放整齐，无杂物堆放办公场所环境清洁，物品摆放整齐，分类明确，私人物品按规定放置，无杂物堆放。办公桌椅摆放整齐，办公人员离开办公位时，应将椅子归位。办公桌面外侧上角摆放办公名牌，电话、电脑等用品清洁、整齐。0．23．51．02设备打印机、复印机洁净，无散乱纸屑打印机、复印机洁净，无散乱纸屑。电器类办公用品有相应的静电防范措施。0．053．51．03吸烟办公区域禁止进食，公共办公区域禁止吸烟，对指派吸烟区应有明确标识。办公区域禁止吸烟且有警示牌0．053．52食堂管理0．4分3．52．01卫生环境符合国家饮食卫生标准环境洁净、洁净，做到餐具净、台净、椅净、墙净、地净、灯具净、玻璃窗净。食堂的设备、设备做到无积尘、无油渍、无脏水、无杂物。厨房、餐厅地面无积水、不打滑。餐具消毒后方可使用，餐、厨具摆放整齐，消毒后的餐具未能有污迹职工或员工在体检合格后，方可使用食堂统一的餐具就餐。00.13．52．02定时消杀定时消杀，无苍蝇、老鼠、蟑螂，措施得力效果佳。0.13．52．03食品保鲜食品摆放整齐，生熟食品分开摆放。有食品保鲜设备，确保食品保鲜、保质存储食品保持新颖，具有相应的防损、防腐、防潮、防变质等措施。0.13．52．04工作人员食堂工作人员统一着装，服装洁净，无破损。工作服、工作鞋等统一摆放。食堂工作人员具有健康证，每年至少进行一次体检。0.053．52．05消防平安与其它按规定配有防火消防设备。食堂外包应进行供方评价，及相关证件、工作人员健康证的备案。00.054、职工或员工职工或员工管理4.01.满意度2分4.01.01职工或员工满意度每年至少进行一次职工或员工满意度调查，并对调查结果进行分析，对职工或员工反映的问题进行整改落实。（1分）≥3.9（1分）(只有≥3.9得满分,每降低0.1降一级)24.02目标及责任0．8分4.02.01工作目标和职责本职工作目标、工作范围和职责有利于职工或员工理解和执行，并能得到及时指导。公司的（质量）方针、目标有效的得到宣扬，使全员熟知。0.44.02.02职工或员工建议或意见及建议职工或员工建议或意见和提议，能够得到落实和回复。0.44.03工作条件1分4.03.01劳动爱护职工或员工在日常工作中都能得到符合劳动法及相关技术要求的劳动爱护。0.44.03．02沟通渠道设有职工或员工关系专员。所有职工或员工知道公司三条以上沟通渠道。设有总经理接待制度。0.34.03.03团队活力团队具有活力、凝聚力和协作性强公司有方案地组织以职工或员工为主体，有利于强化团队文化的健康活动。0.34.04回报方面0.4分4.04.01工资及福利工资及福利能与职工或员工绩效公平挂钩。没有因工资及福利政策执行不到位或工资及福利政策不合理引发的申诉或潜在申诉问题。0.44.05个人进展0.8分4．05．01培训机会职工或员工有参加公司组织的培训，并收效良好。0.44.05.02职业进展班组长以上人员在公司有继续进展的渠道和机会。0．45、指标附件部分平安管理部分附件一：平安员每周必需进行体能素养训练和业务素养的培训，训练应达到以下标准：年龄项目内容18-25岁26-30岁31岁以上一百米冲刺不超过15秒不超过16秒不超过20秒三千米长跑不超过15分钟不超过16分钟不超过20分钟标准俯卧撑不低于35个/分钟不低于30个/分钟不低于20个/分钟队列基础操作精通步法操作操作精通紧急、突发事件处理能帮助准确处理能独立准确处理沟通协调能独立准确处理沟通协调法律知识了解并把握治安、消防、、物业管理法律常识，能够以法律手段规避责任事故，爱护业主人身和财产平安。附件二：在社区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应：多层小区（7层以下）20层以下21-30层31-40层41层以上作出准确推断和指挥统一、及时、恰当当班人员实行封锁行动人防2分钟内3分钟内技防即时救援人员赶到事发地点时间徒步2分钟内4分钟内6分钟9分钟12分钟以上数据是指管理面积10万m2以下，超过的每10万m2增加1分钟机动（含自行车）2分钟内携带事发性质对应工具准确，有效附件三：灭火器选择和配置数量标准如下：灭火器灭火级别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2灭火级别2B3B4B10B干粉灭火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B爱护面积严峻危急级5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危急级7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B15×5A7.5×4B轻危急级10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B20×3A10×1B补充说明：a)爱护面积一栏中为未能选用。b)爱护面积一栏中为可选用，爱护面积为7.5×4=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。c)爱护面积一栏中为可选用，但由于经济原因，不建议选用。d)地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。e)设有消防栓的场所，可相应削减30%；设有灭火系统的场所，可削减50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应削减70%。f)一个灭火器配置点的灭火器应不少于2只，每个配置点的灭火器不宜多于5只。g)灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。h)严峻危急级：功能复杂、用电用火多、设备珍贵、火灾危急性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或简单造成重大火灾损失的场所；中危急级：用电用火较多、火灾危急性较大、可燃物较多、起火后蔓延较迅速的场所；轻危急级：用电用火较少、火灾危急性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢的场所。以上未能尽列规范参照《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）要求。设备管理部分附件四1、资料文件资料管理1.1新建物业接管验收应提交资料文件资料。所有权资料文件资料：项目批准资料文件；用地批准资料文件；建筑执照；拆迁资料文件资料；技术资料文件资料：（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设备和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告；（3）工程协议及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告；（15）各类配套设备、设备合格证明和使用说明书1.2原有房屋接管验收应验交的资料文件资料。所有权资料文件资料：（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；（3）关于司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料文件资料：（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料文件资料。2、供配电系统2.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每天至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每天至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。2.2管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。2.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。2.4变压器出口线电压：３８０Ｖ±５％范围内。原则上以进户电压220V±5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电爱护报警；155度继电爱护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油浸式变压器温度：105度继电爱护延时跳闸；9０度继电爱护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应依照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应依照上述要求动作。进展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。2.5电容补偿柜管理（1）功率因数能手动、自动调整监控。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损毁。（2）补偿监控手动、自动切换有效。（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于０.９2.6凹凸压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损毁无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清晰准确。2.7高压继电爱护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。2.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平常浮充电压一般为：235V—255V。2.9蓄电池：2.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：a)电解液过少，露出部分极板。b)蓄电池外部短路。c)电池电压不正常。d)电极板膨胀，气塞孔堵塞。e)电解液内含有机杂质。f)爬碱严峻。2.9.2酸性蓄电池常常保持在浮充状态，定时作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。2.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必需能够启动运行，并至少能连续运行4小时。2.11发电机设备：（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。（2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。（3）备用柴油量保持在容器容量的80%四周或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系资料文件要求及时更换。（4）必需配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮番切换使用。备有符合要求的切换开关装置。（5）蓄电池组电压保持在24V左右。（6）柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。（7）正常状况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系资料文件要求每周启动试运行一次，每次运行时间为20分钟。（8）发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。3、消防设备设备系统3.1消防监控中心主机、消防联动监控柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。3.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵监控柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵至少每两个月试运行一次。消防水泵每半年进行一次带载试验一次、并做记录(或按消防要求执行)。3.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定时检验并记录。3.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设备功能完备无损毁。3.5卷帘门电气自动监控、电气手动监控、关门动作程序准确。3.6消防监控中心：（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。（2）音频视频线路接线坚固，布线规范，标识清晰。（3）监视摄像镜头洁净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。（4）监控的监控设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。3.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。4、电梯系统4.1电梯准用证、年检合格证、修理修缮保养协议完备。非修理修缮保养人员不得擅自进行修理修缮作业。4.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。4.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。4.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。4.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙０.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。4.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于８０度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。4.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许造成或产生少量的润滑性渗油（每滴/3—5分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避开造成或产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。4.8曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。4.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳平安开关的可靠性。4.10平安触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内。4.11轿箱门完全关闭，平安开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。4.12门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。4.13轿顶、机房设备、井道设备、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。4.14轿厢导轨导靴。（1）导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。（2）检查滑动导靴的衬垫磨损状况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。（3）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。4.15缓冲器（1）油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。（2）缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。（3）缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。4.16平安钳（1）传动杠杆协作转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。（2）平安钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。4.17钢丝绳（1）轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。（2）钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。（3）断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。（4）不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。4.18补偿装置补偿链在运行中不允许造成或产生噪音。消音绳应完好无折断，无严峻磨损。4.19电梯电气部分：（1）继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。监控盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接坚固，导线编号清晰无误。（2）接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。监控线绝缘电阻大于0.25兆欧。4.20盘车、救人设备置于机房明显位置。平层标志明显。4.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。4.22如电梯由分承包方维护保养，维保方电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方修理修缮保养工作的评估报告一次，并存档。4.23电梯轿厢内各种设备完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。4.24电梯机房：温度保持在0—40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生洁净，曳引机无油污、无灰尘。4.25管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。5、采暖及空调系统5.1采暖系统：锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，平安附件灵敏可靠，平安阀定时人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。5.2燃油锅炉要求：5.2.1锅炉的进水必需经过水处理，并对进水质量定时进行检测。5.2.2流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉平安流量要求。（平安爱护功能）5.2.3锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0—20毫米水柱微负压状态。5.2.4正常状态下燃烧器自动一次启动成功率95%—98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上的平支配风延时。5.2.5火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压5000—10000V，点火电极绝缘不漏电。间距3—5MM。燃油泵输出压力达到额定值10—30巴（BAR）5.2.6锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。5.2.7温度监控系统要稳定可靠，能满意供暖要求。炉内水流与燃烧器电气平安联锁动作可靠。5.3热力换热站供暖：5.3.1对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接坚固，接线有标识。仪表应至少应每两年定时请技术监督部门检验认可（特殊状况应制定要求定时到技术监督部门检验认可）。5.3.2.换热器应依照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应依据水质和介质实际状况，定时的检查和清洗。（1—3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中规定的尺寸。使用时在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。5.3.3热水循环泵进口管路必需充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损毁泵的密封装置。泵电机避开超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。5.3.4分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损毁率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清晰，无泄漏无修蚀。5.3.5对锅炉供暖时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排气畅通。对市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝聚水排净，待排出全是蒸汽为止。5.4空调补水装置：5.4.1高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位监控装置应灵敏可靠。采纳闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。5.4.2变频补水系统的要求：热水膨胀监控装置平安可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调整器工作稳定可靠。补水压力监控准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。5.5循环水系统：5.5.1采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网依照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。5.5.2风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机监控灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。5.6电加热采暖：5.6.1电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。5.6.2电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。5.6.3空气开关过负荷爱护、短路爱护灵敏可靠。5.7冷空调系统：冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。5.8冷却塔设备：5.8.1电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。5.8.2减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。5.8.3风机扇叶安装坚固、不变形，运行无震动。布水器出水角度全都，水量均匀，运转灵活。5.8.4滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。5.9冷却水、冷水系统：5.9.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。5.9.2水泵流量、压力应满意冷水机组供冷水流量要求。并且在电气。监控方面水流量与冷水机组电气监控联锁。补水箱内应作到不缺水、不溢流。自动补水阀平安可靠。