广东惠州市写字楼市场

广东惠州市写字楼市场研究（2006）一、惠州经济发展概况——数据来源：惠州统计年鉴惠州近三十几年的经济发展历程可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，经济总量较低，1978年惠州GDP仅6.8亿元，但增长较快，年均增长率约为16.4％，其中1988年达到这一时期的峰值，GDP达32.3亿元，10年间增长了约5倍。第二阶段，1989年到1993年是惠州经济的腾飞阶段，GDP年均增长率为33.3％，1993年的GDP达133亿元，短短5年GDP翻了5倍多！第三阶段，1994年至今，惠州经济从燥热回归理性，并且有向峰顶发展的态势。房地产的泡沫给惠州经济带来沉重的打击，而且影响深远，房地产泡沫破灭后惠州经济衰退了近十年，GDP增长率不断向下调整，到2001年到达谷底，增长率为9.0％，期间GDP年均增长率为16.4％。随后，在中海壳牌进驻利好的带动下，经济在慢慢的恢复，2005年GDP为803.9亿元，增长率达17.3％。从以上数据可以看出，惠州的经济发展已经完成了基本的原始积累，底气充足，而且经历了房地产泡沫的洗礼，经济发展表现得比较理想，目前经济正处于上升态势。2006年1-9月，全市实现生产总值669.13亿元，增长16.4%，创下1998年以来的增长新高，呈强势发展态势；全市完成全社会固定资产投资额198.63亿元，下降0.8%，若剔除上年同期中海壳牌项目的投资额，则投资增长达39.9%，今年以来的新增投资增长仍然是比较快的。房地产方面，1-9月，房地产开发投资完成42.74亿元，占第三产业投资比重达54％，增长70.8％，显示房地产业已成为第三产业发展的主导力量。房地产步入“豪宅时代”，第三季度，润园、金典水岸、东湖7号小区、合生国际新城、国华五期项目湖畔新城、东方威尼斯项目、奥林匹克花园等一批面积数十万平方米以上的高端楼盘密集推出，提升了惠州房地产高端楼盘的规模化水平，并带动全市商品房销售再上尖峰。房地产销售方面，1-9月，全市商品房销售面积138.77万平方米，增长91.4%；商品房销售金额40.73亿元，增长1.1倍。同期，全市商品房销售均价为2935元/平方米。二、惠州写字楼发展概况——数据来源：惠州统计年鉴——数据来源：惠州统计年鉴——数据来源：惠州统计年鉴从以上统计数据来看，2003年是惠州的写字楼市场的一个转折点，2003年前惠州的写字楼施工和竣工面积都很小而且比较均衡，施工面积在6-7万平方米/年，竣工面积在1.6万-2.4万平方米/年。到2003年写字楼建设呈井喷现象，施工面积飙升至将近20万平方米，竣工面积也要较大的提高，但增加的幅度较温和。销售方面，惠州写字楼的销售高峰期在2004年，2004年无论是销售面积、销售金额还是销售价格较以往都有很大的提升，其中销售面积的增幅最大，2004的写字楼销售面积是2000～2003年销售面积总和的1.2倍！销售金额是2000～2003年销售金额总和的1.6倍多！销售均价较以往年份增加500～900元/平方米，接近3000元/平方米。空置方面，从2000年以来，惠州写字楼的空置面积逐年增加，在2003年达到峰值，为22213平方米，目前写字楼正在逐渐被市场消化，空置面积有减少的趋势。值得注意的是，虽然2003年的施工面积达到历史的新高，但最大空置面积并没有出现在2004年，原因是2004年的销售面积很大，消化了大量的供应。小结：中海壳牌的进驻和投产，给惠州带来巨大经济利益的同时，也大力推动惠州写字楼的发展，在中海壳牌的带动下，已有35个国家和地区在惠州办起了8000多家三资企业，其中有16家由世界500强企业投资，这些外资企业的进驻，对写字楼特别是高档写字楼物业产生了巨大需求，刺激了写字楼的发展，使得惠州的写字楼无论是从量上还是从质上都上升到一个新的台阶。三、惠州写字楼市场特征分析1、发展起步晚惠州真正的写字楼市场是从2003年开始，2003年以前，惠州没有纯正的写字楼，市场上的办公物业大都是由其它功能物业转变而成，写字楼的功能处于非常原始的状态。随着中海壳牌等大企业的进驻惠州，直接刺激写字楼物业的发展，2003年，惠州第一个定位为商务写字楼的项目——华阳大厦面世，开启了惠州纯商务写字楼的先河。随后，惠州的写字楼如雨后春笋般出现，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释2、档次参差不齐2003年前后出现的写字楼档次差别很大，2003年前出现的写字楼只能叫“准写字楼”，无论是建筑设计、楼宇配套等“硬件”还是商务服务、物业管理等“软件”都很落后。2003年后出现的纯商务写字楼则档次都较高，甚至出现了5A级（楼宇自动化、办公自动化、安防自动化、通信自动化、消防自动化）写字楼——双子星国际商务大厦和世贸中心。3、分布零散惠州的写字楼分布比较分散，而且每个区域的写字楼数量都很少。演达片区和江北中心区这两个片区由于规划定位的导向作用，写字楼物业相对较集中，其他片区则都很零散。区域主要写字楼老城区政盈商务大厦东平片区和庆商务大厦演达片区隆生商业广场、华华阳大厦、世世贸中心、国国商大厦、风风尚国际江北中心区双子星国际商务大大厦、大隆大大厦、德赛大大厦、外商投投资中心、银银星国际大厦厦、德威大厦厦、盛丰大厦厦4、空置面积大目前惠州新建的写字楼空置面积都较大，如隆生商业广场、大隆大厦、双子星国际商务大厦等的空置面积都较大，隆生商业广场除了隆生本部进驻外20-23层外，其他可供租售的10-19层全部空置；大隆大厦除交通银行购置的办公楼层外，其他楼层除少量“名花有主”外也基本空置，空置率约为50％；双子星国际商务大厦的体量较大，目前的空置率约为50％。华阳大厦、世贸中心的空置率相对小些，空置率在10％～30％之间。5、租售条件苛刻惠州的写字楼租赁条件比较苛刻，如隆生商业广场半层（约700平方米）起租，双子星国际商务大厦也差不多，大隆大厦则要整层出售，所以很多中小企业有心购置写字楼但力不足。另外，假如一个企业租半层办公，装修豪华，但另外半层是空置的毛坯房，这给人的反差很大，对公司的形象不好，所以除非租整层，否则很难找到租客。这也是惠州写字楼空置率高的一个重要原因。四、惠州写字楼发展展望根据《惠州市江北中心区详细规划》，江北中心区确定了“一轴十区”的功能布局。整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。“一轴”是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。“十区”是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、江北10号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江北18号区的商务办公区以及江北9号区的居住区等10个不同的功能区。“一轴十区”建成后，江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。目前，江北中心区的雏形基本形成，在“十区”中，江北中心区行政中心、市民乐园、图书馆、档案馆等已建成并投入使用。文化艺术中心、科技馆、博物馆等的建筑方案正在征集中。写字楼物业方面，目前建成并投入使用的写字楼有双子星国际商务大厦、大隆大厦、德赛大厦、外商投资中心等，在建的项目有银星国际大厦、德威大厦等。另外，各种商业配套也陆续跟上，如丽日购物广场等。由于江北中心区的区域优势和规划优势，惠州CBD的轮廓日益清晰。五、惠州写字楼发展SWOT分析1、优势（Strength）①经济发展水平较高写字楼是经济发展所催生的产物，只有经济发展到一定程度，才会产生对写字楼物业的需求，改革开发以来，惠州经济经过30年积累和发展，已经具备相当的规模，2005年GDP为803.9亿元，位居珠三角主要城市前列，而且发展势头强劲，发展空间巨大，经济的快速稳健发展，将产生对写字楼物业的强大需求。②规划优势相对于广州、深圳、上海、北京等大城市而言，惠州有丰富土地资源，可借鉴其他城市或国际上的成功经验，对本市土地做现代化的规划，大格局打造现代化国际都市。如江北中心区的规划就是很成功的例子。③后发优势虽然惠州的写字楼起步较晚，但可充分发挥“后发优势”，高起点高规格打造现代化的写字楼。如世贸中心、双子星国际商务大厦等写字楼都成了区域甚至惠州的标志性建筑。2、劣势（Weakness）①写字楼消费理念缺失惠州真正的商务写字楼刚刚兴起，虽然已经具备了初步的写字楼硬件，但写字楼消费理念缺失，没有把公司的办公地点上升到展示公司形象和实力的高度，因此必须在经济社会中营造良好的写字楼消费环境，建立企业消费写字楼的现代化理念，否则写字楼的发展后劲有限。②写字楼销售市场冷清2003年以来，惠州迎来了写字楼开发的高峰期，然而写字楼销售并没有相应的“红火”起来，与住宅、商铺等五花八门的营销推广相比，目前很多项目对写字楼的宣传推广力度并不大，如隆生商业广场等，基本上不作什么推广，主要原因有三个，一是与目前社会上消费写字楼的理念不强有关，习惯于租用写字楼，甚至很多中小公司出于成本原因，在住宅区里办公；二是因为开发商的写字楼商业运作观念不强，不“急售”，反正卖不掉可以出租；三是购买门槛较高，某些写字楼只可以整层出售，这就将一些“散户”或中小公司拒之门外。③CBD效应不强目前惠州的写字楼分布比较分散，还没有写字楼扎推出现的区域。江北中心区是唯一能成为惠州CBD的区域，不过由于江北中心区的发展时间较短，写字楼的数量很少，占惠州写字楼市场的份额不大，目前还称不上真正意义的CBD，而且还受到河南岸和演达片区写字楼的竞争。3、机会（Opportunity）惠州写字楼的潜在需求市场巨大，主要表现在以下三方面：①本土产业发展产生的写字楼需求惠州经过30的发展，培育了很多本土支柱产业，如电子产业、能源产业等，比较出名的企业有广东大隆企业集团、惠台高科资讯技术有限公司、TCL集团、德赛集团、华阳集团、侨兴集团、麦科特集团、中国电信惠州分公司、中国铁通惠州分公司、惠台实业发展有限公司、金宝集团、旭日集团等，这些企业的发展壮大带动整个产业链的发展，对办公物业的需求将是巨大。②产业转移带来的写字楼需求由于惠州的区域优势和较低的生产成本和生活成本，也吸入了大量的外地企业落户惠州，深圳、东莞市外资企业向惠州市转移投资势头加快，深圳经过二十多年的发展，现在面临着“土地、资源、人口、环境”难以为继的现实困境，因此在实现发展模式转型过程中必然要面临的大规模产业结构调整，通过寻求区域合作，在周边近邻处借力并获得支持，将成为深圳起跳的有利支点，而与深圳相距不过两小时车程的惠州，有丰富的资源和成本优势，深受深圳企业的青睐，大量外地企业的进驻必须要求有相应办公物业供应。③外企进驻带来的写字楼需求2004年外资企业注册543户，比增51.3%；企业计划投资总额20.5亿美元，注册资本12亿美元，分别比增105%和69%。目前惠州的著名外企有中海壳牌（荷兰）、普利司通（日本）、住润电装（日本佳友）、讯强电子（台湾）、SPG精密部件（日本）、宝丰ATI(美国)、亚洲创建（百慕达）、海格电气（法国）、CLIPSAL奇胜（澳洲）、三星电子（韩国）、LG伊诺特（韩国）、LG电子（韩国）、SONY（日本）等，这些实力强大的外企对写字楼特别是高档写字楼的需求强劲。4、威胁（Threat）①供需失衡一方面写字楼的销售市场萎靡不振，空置面积较大，另一方面，从2003年以来惠州的写字楼开发投资在高位运行，因此可能会出现供大于求的局面。六、惠州主要写字楼概况项目名称政盈商务大厦项目位置惠州市鹅岭西路龙龙西街3号项目概况总建筑面积：122071.004平方米，总20层，1-3层为商业，4-19层为写字楼楼。开发商政盈房产咨询有限限公司均价起价：2180元元/平方米，均均价：3000元/平方米租金预计30-40元/平平方米/月物业管理费1.7元/平方米米/月产品特征户型面积从70～～700平方米不等等，开间方正正实用，独立立式空调，4-18层层高3.1米，19层层高4米，2部三菱电梯梯，外墙为玻玻璃幕墙。70年产权。

项目名称隆生商业广场项目位置惠州市麦地路600号项目概况总建筑面积6万平平方米，建筑筑高度98米，共23层，1-6层为天虹商商场，7-9层规划为餐餐饮，10-23层为写字楼楼，其中20-23层隆生集团团自用办公楼楼层。开发商惠州市隆生房地产产有限公司均价5500元/平方方米租金58元/平方米/月（半层层起租）物业管理费3.5元/平方米米/月产品特征建筑外形为“旗舰舰”形，银灰色色幕墙，楼层层采用开趟式式框架设计，空空间夸大大，流流动性、透明明性、开放性性好，3.5-55.1米挑高空间间，每层1366平方米项目名称华阳大厦（金泰广广场）项目位置惠州市演达一路与与石湖路交汇汇处项目概况共24层，1层为银行河商务中中心，2-3层为酒楼，4层为员工餐餐厅和会所等等配套设施，5-23层为纯商务务写字楼，24层为多功能能会议中心。开发商惠州市创成发展有有限公司均价3800-50000元/平方米租金35-45元/平平方米/月停车费没有地下停车场，地地上免费物业管理费2元/平方米/月产品特征EU空标7登速堂备注项目原名叫金泰广广场，后因华华阳集团进驻驻，改名为华华阳大厦项目名称世贸中心项目位置惠州市新岸路1号号项目概况占地面积1.2万万平方米，总总建筑面积11万平方米，写写字楼总面积积4.3万平方米，广广场面积4300平方米，首首层面积4000平方米，地地下室两层共共15000平方米，车车位600个，大厦高172米，天线30米，总高202米。共42层，1层为大堂、银银行、商务中中心，2层为商场，3-6层为商场的的一部分，7-8层为高级餐餐厅和多功能能会议厅，9层为管理办办公室，10-39层为写字楼楼，其中24层为消防避避难层，40-42层为楼顶观观光层，咖啡啡屋，楼顶为为直升机停机机坪。开发商惠州市和骏实业有有限公司均价5000-70000元/平方米租金35-45元/平平方米/月停车费地下300元/月，地地上免费物业管理费2元/平方米/月产品特征惠州第一高楼，定定位为纯商务务智能化甲级级写字楼，半半圆桶形结构构，标准层面面积1570平方米，标标准层层高3.6米，开间面面积有189.994、205.554、210.7、284.119四种，外墙墙采用双层中中空镀膜玻璃璃，空调采用用水冷分体式式自控空调，配配备7台三菱高速速电梯，其中中3台为中层专专用，3层为高层专专用，1台为消防专专用。开盘时间2004-5-112项目名称大隆大厦项目位置惠州市江北云山西西路（市政府府左侧）项目概况总占地面积44115平方米，总建建筑面积29414，首层适合合用于大型商商场和银行等等，2-3层为餐饮用用房，4-17层为高级写写字楼，地下下两层大型停停车场以及楼楼前绿化式停停车场，共有有182个车位可供供使用。开发商广东大隆企业集团团有限公司均价5300元/平方方米(整层出售)租金——停车费地下250/月，地上上免费物业管理费1.8元/平方米米/月产品特征巴洛克建筑风格客户群交通银行购置3层层，电子、通通信业等。开盘时间2005-4-116项目名称双子星国际商务大大厦项目位置惠州市江北中心区区项目概况总用地面积56552.8平方米，总总建筑面积62249平方米，地地上27层，地下2层。开发商丽日房地产开发有有限公司均价6000元/平方方米租金毛坯30-38元/平平方米/月，精装修38-45元/平方米/月停车费250/月物业管理费1.8元/平方米米/月产品特征两座27层塔楼，银灰