成都某地块建设项目可行性报告

目录TOC\o\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc70996916"第一部分项目概况5HYPERLINK\l"_Toc70996917"一、项目名称5HYPERLINK\l"_Toc70996918"二、项目地址5HYPERLINK\l"_Toc70996919"三、土地产权状况及面积5HYPERLINK\l"_Toc70996920"四、地上建筑物状况5HYPERLINK\l"_Toc70996921"五、项目由来5HYPERLINK\l"_Toc70996922"六、有关破产清理情况预计6HYPERLINK\l"_Toc70996923"第二部分成都房地产市场概况9HYPERLINK\l"_Toc70996924"第三部分项目优势与劣势分析9HYPERLINK\l"_Toc70996925"一、项目优势9HYPERLINK\l"_Toc70996926"二、项目劣势9HYPERLINK\l"_Toc70996927"第四部分项目运作方案11HYPERLINK\l"_Toc70996928"一、项目运作主体11HYPERLINK\l"_Toc70996929"二、项目运作方案11HYPERLINK\l"_Toc70996930"（一）土地开发模式11HYPERLINK\l"_Toc70996931"（二）房产开发模式11HYPERLINK\l"_Toc70996932"第五部分项目规划方案12HYPERLINK\l"_Toc70996933"一、项目规划设计要点12HYPERLINK\l"_Toc70996934"二、项目技术经济指标12HYPERLINK\l"_Toc70996935"（一）项目主要技术指标12HYPERLINK\l"_Toc70996936"（二）住宅户数及车位数量12HYPERLINK\l"_Toc70996937"第六部分项目开发方案14HYPERLINK\l"_Toc70996938"一、项目开发建设方案14HYPERLINK\l"_Toc70996939"（一）对土地开发模式14HYPERLINK\l"_Toc70996940"（二）对房产开发模式14HYPERLINK\l"_Toc70996941"1、开发方案设想14HYPERLINK\l"_Toc70996942"2、建设进度计划14HYPERLINK\l"_Toc70996943"（1）土地整理及前期开发进度14HYPERLINK\l"_Toc70996944"（2）一期开发进度14HYPERLINK\l"_Toc70996945"（3）二期开发进度14HYPERLINK\l"_Toc70996946"二、项目经营方案14HYPERLINK\l"_Toc70996947"（1）租售比例15HYPERLINK\l"_Toc70996948"（2）销售进度与价格15HYPERLINK\l"_Toc70996949"1）住宅销售进度15HYPERLINK\l"_Toc70996950"2）商业销售进度15HYPERLINK\l"_Toc70996951"3）车位销售进度15HYPERLINK\l"_Toc70996952"三、项目投资方案15HYPERLINK\l"_Toc70996953"第七部分项目投资估算16HYPERLINK\l"_Toc70996954"一、土地开发模式总投资估算16HYPERLINK\l"_Toc70996955"（一）开发成本测算16HYPERLINK\l"_Toc70996956"1、基准地价与出让金16HYPERLINK\l"_Toc70996957"2、实际出让地价预估16HYPERLINK\l"_Toc70996958"（1）土地出让金补差额估算16HYPERLINK\l"_Toc70996959"（2）地价估算16HYPERLINK\l"_Toc70996960"（3）土地增值额估算16HYPERLINK\l"_Toc70996961"（二）开发费用测算17HYPERLINK\l"_Toc70996962"1、管理费用17HYPERLINK\l"_Toc70996963"2、其他费用17HYPERLINK\l"_Toc70996964"3、财务费用17HYPERLINK\l"_Toc70996965"二、房产开发模式总投资估算17HYPERLINK\l"_Toc70996966"（一）开发成本测算17HYPERLINK\l"_Toc70996967"1、土地成本17HYPERLINK\l"_Toc70996968"2、前期开发费17HYPERLINK\l"_Toc70996969"3、设计费17HYPERLINK\l"_Toc70996970"4、工程建安费17HYPERLINK\l"_Toc70996971"5、基础设施费17HYPERLINK\l"_Toc70996972"6、公建配套费18HYPERLINK\l"_Toc70996973"7、运作期间费18HYPERLINK\l"_Toc70996974"8、不可预见费18HYPERLINK\l"_Toc70996975"（二）开发费用测算18HYPERLINK\l"_Toc70996976"1、管理费用18HYPERLINK\l"_Toc70996977"2、销售费用18HYPERLINK\l"_Toc70996978"3、财务费用18HYPERLINK\l"_Toc70996979"第八部分项目资金筹措19HYPERLINK\l"_Toc70996980"一、土地开发模式投资方案19HYPERLINK\l"_Toc70996981"二、房产开发模式投资方案19HYPERLINK\l"_Toc70996982"（一）投资组合方式19HYPERLINK\l"_Toc70996983"（二）资金运作方式19HYPERLINK\l"_Toc70996984"1、自有资金19HYPERLINK\l"_Toc70996985"2、银行贷款20HYPERLINK\l"_Toc70996986"3、销售收入再投入20HYPERLINK\l"_Toc70996987"第九部分经济与社会效益分析21HYPERLINK\l"_Toc70996988"一、地产开发模式经济效益分析21HYPERLINK\l"_Toc70996989"(一)拍卖地价评估21HYPERLINK\l"_Toc70996990"(二)财务评价21HYPERLINK\l"_Toc70996991"(三)不确定分析21HYPERLINK\l"_Toc70996992"1、破产启动费用不纳入成本情况21HYPERLINK\l"_Toc70996993"2、土地出让金变动情况22HYPERLINK\l"_Toc70996994"二、房产开发模式经济效益分析22HYPERLINK\l"_Toc70996995"（一）销售单价的估算22HYPERLINK\l"_Toc70996996"1、住宅销售单价的确定22HYPERLINK\l"_Toc70996997"（1）用市场比较法确定销售价格的上限23HYPERLINK\l"_Toc70996998"（2）用成本法确定销售价格的下限23HYPERLINK\l"_Toc70996999"（3）建议销售单价23HYPERLINK\l"_Toc70997000"2、商业销售单价的确定23HYPERLINK\l"_Toc70997001"3、车位销售单价的确定23HYPERLINK\l"_Toc70997002"（二）总销售收入的测算23HYPERLINK\l"_Toc70997003"（三）总租赁与转售收入的测算24HYPERLINK\l"_Toc70997004"1、商业租赁与转售收入测算24HYPERLINK\l"_Toc70997005"2、车位租赁与转售收入测算24HYPERLINK\l"_Toc70997006"（四）税金及附加24HYPERLINK\l"_Toc70997007"1、销售税金及附加24HYPERLINK\l"_Toc70997008"2、租赁及转售税金及附加24HYPERLINK\l"_Toc70997009"（五）成本费用估算25HYPERLINK\l"_Toc70997010"（六）财务分析25HYPERLINK\l"_Toc70997011"1、损益表与项目静态盈利能力分析25HYPERLINK\l"_Toc70997012"2、现金流量表与项目动态盈利能力分析27HYPERLINK\l"_Toc70997013"（1）全部投资现金流量表27HYPERLINK\l"_Toc70997014"（2）自有资金现金流量表27HYPERLINK\l"_Toc70997015"3、资金来源和运用与资金平衡能力分析27HYPERLINK\l"_Toc70997016"（七）不确定分析28HYPERLINK\l"_Toc70997017"1、盈亏平衡分析28HYPERLINK\l"_Toc70997018"2、敏感性分析28HYPERLINK\l"_Toc70997019"（1）单因数敏感性分析28HYPERLINK\l"_Toc70997020"【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响28HYPERLINK\l"_Toc70997021"〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响28HYPERLINK\l"_Toc70997022"〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响29HYPERLINK\l"_Toc70997023"【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响29HYPERLINK\l"_Toc70997024"〖1〗成本变化对财务净现值的影响29HYPERLINK\l"_Toc70997025"〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响30HYPERLINK\l"_Toc70997026"（2）多因数敏感性分析30HYPERLINK\l"_Toc70997027"【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响30HYPERLINK\l"_Toc70997028"〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响30HYPERLINK\l"_Toc70997029"〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响31HYPERLINK\l"_Toc70997030"【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响31HYPERLINK\l"_Toc70997031"〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响31HYPERLINK\l"_Toc70997032"〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响31HYPERLINK\l"_Toc70997033"【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响32HYPERLINK\l"_Toc70997034"〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响32HYPERLINK\l"_Toc70997035"〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响32HYPERLINK\l"_Toc70997036"【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响33HYPERLINK\l"_Toc70997037"〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响33HYPERLINK\l"_Toc70997038"〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响33HYPERLINK\l"_Toc70997039"3、本项目预计实际收益分析34HYPERLINK\l"_Toc70997040"三、项目风险分析35HYPERLINK\l"_Toc70997041"（一）空压厂破产清理风险35HYPERLINK\l"_Toc70997042"（二）土地出让政策风险35HYPERLINK\l"_Toc70997043"四、项目评估结论35HYPERLINK\l"_Toc70997044"附表36HYPERLINK\l"_Toc70997045"一、土地开发模式附表36HYPERLINK\l"_Toc70997046"表一总投资与成本估算表36HYPERLINK\l"_Toc70997047"表二资金筹措表36HYPERLINK\l"_Toc70997048"二、房产开发模式附表37HYPERLINK\l"_Toc70997049"表一总投资与成本估算表37HYPERLINK\l"_Toc70997050"表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）37HYPERLINK\l"_Toc70997051"表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）38HYPERLINK\l"_Toc70997052"表四总销售收入预测表39HYPERLINK\l"_Toc70997053"表五销售费用估算表39HYPERLINK\l"_Toc70997054"表六商铺出租计划和出租收入估算表39HYPERLINK\l"_Toc70997055"表七车位出租计划和出租收入估算表40HYPERLINK\l"_Toc70997056"表八销售税金及附加表40HYPERLINK\l"_Toc70997057"表九租赁及转售税金及附加表40HYPERLINK\l"_Toc70997058"表十损益表41HYPERLINK\l"_Toc70997059"表十一全部投资现金流量表（年Ic=10%）42HYPERLINK\l"_Toc70997060"表十二自有资金现金流量表（年Ic=10%）43HYPERLINK\l"_Toc70997061"表十三资金来源与运用表44HYPERLINK\l"_Toc70997062"表十四银行贷款还本付息结算表45HYPERLINK\l"_Toc70997063"表十五银行贷款还本付息计算表45HYPERLINK\l"_Toc70997064"表十六敏感性分析析预测表455HYPERLINK\l"_Toc70997065"16.1成本本不变而租金金售价变化对对收益的影响响45HYPERLINK\l"_Toc70997066"16.2租金金售价不变而而成本变化对对收益的影响响46HYPERLINK\l"_Toc70997067"16.3租金金售价上升55%时成本变变化对收益的的影响46HYPERLINK\l"_Toc70997068"16.4租金金售价上升110%时成本本变化对收益益的影响466HYPERLINK\l"_Toc70997069"15.5租金金售价下降55%时成本变变化对收益的的影响46HYPERLINK\l"_Toc70997070"16.6租金金售价下降110%时成本本变化对收益益的影响466HYPERLINK\l"_Toc70997071"表十七工程成本核核算分类表447HYPERLINK\l"_Toc70997072"17.1商业业部分工程成成本核算表447HYPERLINK\l"_Toc70997073"17.2住宅宅部分工程成成本核算表448HYPERLINK\l"_Toc70997074"17.3配套套项目部分工工程成本核算算表49HYPERLINK\l"_Toc70997075"17.4地下下停车场部分分工程成本核核算表49第一部分项目概况况一、项目名称成都***地块建建设项目二、项目地址成都***地块位位于成都市。三、土地产权状况及及面积成都***地块现现系成都牛市市口商贸大市市场所在地。该该市场占地50余亩。其中工工业划拨用地地23,673.008平方米（约35.51亩），商业业租赁用地10,145.998平方米（约15.22亩），租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都***和成都都华兴房地产产公司联合开开发住宅，占用了市场16亩左右，现现余33亩左右。四、地上建筑物状况况地上建筑物多为二二至三层的牛牛市口商贸大大市场，少部部分为厂区。五、项目由来成都***原系中中国汽车工业业总公司所属属企业。由于于经国务院总理理办公会议决决定，需对中国汽车工工业总公司的的业务和资产产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照《研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要》的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含成都***）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂、成都***两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂、成都***两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都***实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。六、有关破产清理情况况预计该地块系系成都牛市口口商贸大市场场所在地。该该市场拥有一一楼一底营业业房485间，现有小小食品、化工工等各类商家家200余户。另有有茶楼4个，面积2,787平方米，农农贸市场1个，面积800平方米，娱娱乐城1个，面积1,500平方米，旅旅馆1个，面积1,500平方米，招招待所1个，面积300平方米，生生资市场1个，面积1200平方米，餐餐馆3个，面积800平方米。在在破产清理时时，该市场主要情况如下：1、农贸市场农贸市场系牛市口口商贸大市场场与莲新街道道办事处联办办，共有26间营业房及及两条通道，清清理时无赔偿偿无纠纷。2、旧家电区旧家电区区系市场独立立管辖，现有有商家8户，清理时时无赔偿无纠纠纷。3、化工交易区化工交易易区现有商家家40户，清理时时无赔偿无纠纠纷。4、小食品区小食品区区系市场独立立管辖，现有有商家45户，清理时时无赔偿无纠纠纷。5、招待所招待所系系成都****下岗职工租租赁市场原办办公楼形成，清清理时无赔偿偿无纠纷。6、聚缘茶房聚缘茶房原系成都都盐市口购物物中心租赁市市场场地建成成，并分别于1998年以40万元转让给给都荣工女士士，获得18年左右的使使用权，及于2000年移交给市场场，出现“一女二嫁”情况。后经市场努努力，市场同同都荣工女士士签订了租赁赁协议。聚缘缘茶房清理时时可能有一定定赔偿和纠纷纷。7、大众茶楼原系成都都盐市口购物物中心租赁成成都***土地自自行修建的营营业房。19988年盐市口购购物中心以向向黄小龙借款款30万元作为回回报，以每月月2,000元价格将市市场一楼一底底约500平方米的营营业房租给他他。后盐市口口购物中心将将茶楼底层归归还给市场，二二楼则由法院院判给汇通银银行。同时，市场场与黄小龙重重新签订了租租赁合同。因因此，大众茶茶楼清理时可可能有一定赔赔偿和纠纷。8、都市农家乐都市农家乐原系成成都盐市口购购物中心租赁赁成都****土地自行修修建而成。同同样于2000年将底楼移移交给市场，市市场又将其租租给侯锡惠女女士。该都市市农家乐清理理时估计没有有赔偿和纠纷纷。9、农业银行储蓄所农业银行行储蓄所原系系成都盐市口口购物中心租租赁成都****土地自行行修建而成，一一楼一底，面面积240平方米。成都盐市口口购物中心以以从该储蓄所所借款冲抵其其20年使用权。同同样盐市口购购物中心于2000年将底楼移移交给市场。2002年储蓄所迁迁走，并将此此营业房租给给他人做酒楼楼使用。该储储蓄所清理时时估计有一定定纠纷，但能能协商解决。10、市场二楼营业房市场二楼楼营业房原系系成都盐市口口购物中心租租赁成都****土地自行行修建而成，共2400平方米。1997年盐市口购物中心以该二楼及一楼小食品区营业房20年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将一楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有一定的纠纷。11、化工区该化工区区系成都锦江江区工商局与与成都****联建，并分分割了88间营业房，将将其全部出售售给私人。因因此，清理时时会有一定的的纠纷。12、生资市场该生资市市场系****娱乐公司向向成都****一次性交纳300万元后获得得了25年的使用权权，并将其改改造成红日娱娱乐城，面积积5,750平方米。因因此，清理时时会有较大的的赔偿。13、***酒楼该***酒楼原系市市场以联办食食堂名义让成成都盐市口购购物中心承包包经营，后成成都盐市口购购物中心将其其经营权转移移给简阳银丰丰铝门窗厂的的黄又成。其其后黄又成将将其抵押贷款款，因无力按按期还款，法法院将余下的的经营权判给给了简阳信用用社。因此，清清理时有一定定的纠纷。14、其他市场其他他营业房跟上上面的情况类类似。清理时时有一定的赔赔偿，但问题题不大。综上所述述，该市场清清理时存在一一些赔偿纠纷纷，估计并无太大的问题。第二部分成都房地地产市场概况况略。第三部分项目优势与劣劣势分析一、项目优势1、项目地处成都主主要商贸大道道东大街东延延线尽头牛市市口与二环路路东四段交会会处，具有较较浓的商业氛氛围。目前东东大街已整治治一新，从盐盐市口到东门门大桥，沿线线分布了成都都人民商场、北北京华联、郁郁金香花园广广场、东方时时代商场、蓝蓝光大厦、友友谊广场等商商业楼盘。商商业气氛正从从盐市口市中中心向东门大大桥延伸，并并逐渐从东门大大桥向一环路路牛王庙及二二环路牛市口口递延。2、项目位置交通极为为方便。从项项目所在地到到盐市口城市市商业中心，只只需6分钟左右的的车程，而且且东大街、二环路和海椒椒市街是成都都的主要公交交干道，沿线线分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303A路、106路等公交线线路。3、项目地块是成都东东面，乃至成成都二环路内内不可多得的的地块。由于于历年的房产产开发，成都都二环路以内内已几乎没有有可供开发的的土地。该地地块的开发不不但切合了成成都市民二环路内内的置业习惯惯，而且无疑疑会给开发商商带来良好的的经济效益。4、根据有关规划，东东大街将继续续向东跨过二二环路东延至至老成渝公路路，直接连接接成都城东副副中心。5、二环路东四段以内内已形成了良良好的居家氛氛围，市政公公建配套较为为完善。6、由于地块业主属于于申请破产企企业，且有关关破产费用均均由上汽集团团负责解决，因因此项目不存存在拆迁安置置费用，大大大降低了成本本，土地增值值的空间很大大。7、项目二环路以外外即为沙河、塔塔子山公园，项目南面即为为望江公园、东东湖市政公园，环境优美。二、项目劣势1、目前项目东面二环环路外是成都都钢铁有限责责任公司（即即原成都无缝缝钢管厂）。虽然成都无缝钢管管厂是东郊工工业结构调整整的重点企业业之一，但该厂整体体搬迁尚需时时日，因此在一定定程度上制约约了项目向东东的辐射力。2、东大街东延线东门门大桥至二环环路牛市口段段商业氛围的提升还还需较长的时时间。3、牛市口商贸大市场场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。第四部分项目运作方案案一、项目运作主体体为了更好好地进行投融融资，运作项项目，建议以以北亚集团的的名义控股成立立新的房地产产开发公司，在在成都锦江区区注册，注册册资金为3,000万元。在组织架构构及人员的安安排上，可以以先跟成都东东方新城房地地产开发有限限公司实行两两套班子，一一套人马，交交叉作业，待待以后投资开发发项目增多，业业务量增大时时，再进行业务分割割。二、项目运作方案案根据项目特点，可可以采取土地地开发方案或或者房产开发发方案。两种种方案各有优优缺点，具体体为：（一）土地开发模模式该项目若只进行土土地开发整理理，前期只需需分批次投入入1,200万的成都****破产的启启动费用及较较少的其他费费用和财务费费用，便可启启动项目，至至土地转让交交纳土地费用用（含土地出出让金补差）后后，便可挂牌牌或拍卖，取取得收益。这这种开发模式式比较简单，风风险系数小，能能较快的回收收成本。但这这种模式远远没有取得本地块的最大利利用价值，而而且土地拍卖卖，政府将收收取划拨土地地成交价款330%的土地出让金金，这将大大大降低项目的的经济效益。（二）房产开发模模式根据成都目前房地地产现状，若若该项目不只进行前期的的破产清理，改改变土地性质质和进行土地地转让，还进进行房产开发发，将给北亚集团团带来良好的的经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。第五部分项目规划方案案一、项目规划设计计要点由于地块块目前尚无规规划设计条件件，为了便于于测算，设定定其规划条件件如下：1、净用地面积：333亩。2、容积率：不大于于2.8。3、建筑密度：不大大于30%。4、建筑高度：不大大于40米。5、绿地率：不小于330%。6、户型：80平方方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。7、商业占地上建筑筑面积比例为为20%。8、其他按有关规定定。二、项目技术经济济指标（一）项目主要技技术指标序号项目用地面积(平方米米)建筑面积(平方米米)建筑密度容积率备注1小区总用地面积22,0002地上建筑面积61,60030%2.8其中:商商业6,16012,320住宅4,92849,280共计461户3地下建筑面积10,4264配套其中:社社区服务站200200门卫室、垃圾站小区绿化及及小品6,600全民健身场场地150自行车棚440（二）住宅户数及及车位数量序号项目户数/面积机动车数量非机动车数量备注1住宅80平米15477231机动车每户0.55辆，非机动动车每户1.5辆。100平米12386123机动车每户0.77辆，非机动动车每户1辆。120平米10271102机动车每户0.77辆，非机动动车每户1辆。150平米825782机动车每户0.77辆，非机动动车每户1辆。小计4612915382商业12,32037924机动车、非机动车车每100平米0.3、7.5辆。合计3281,462其中:地地上部分66293地上机动车地下部分2621,169备注：可售机动车车数量为262个。第六部分项目开发方案案一、项目开发建设设方案（一）对土地开发发模式只需对地地块上的建筑筑物拆除，达达到拍卖要求求即可。（二）对房产开发模式式1、开发方案设想为了更大大程度地提高高土地的利用用价值，拟将将小区开发为为小高层组团团。其中临二二环路东四段段与东大街东东延线一侧开开发为一至二二幢首2层或3层为商业业业态的小高层层。考虑到本本项目市场推推广计划及小小区建设的实实际需要，拟拟将整个项目目分两期进行行开发。第一一期首先完成成样板楼展示示工程、小区区大部分基础础设施、公建建配套设施和和南面组团。这这样可以使首首期买家享受受到已成熟的的配套设施。本本期推出的楼楼盘价位不宜宜太高，以吸吸引买家，树树立形象，为为二期提高售售价作好准备备。第二期开开发北面组团团。2、建设进度计划本项目预预计从2004年8月开始启动破破产清理程序序，工期约为为3年零8个月。整个工工程分两期进进行。（1）土地整理及前期期开发进度本项目地地上建筑物清清理及改变土土地用途与土土地转让时间间预计为2004年8月至2005年7月。同时开开展前期市场场调查、项目目开发和营销销方案策划、初初步可行性分分析，规划、建建筑、建筑施施工设计，项项目报建等工工作。（2）一期开发进度一期开发发南面组团，预预计时间为2005年8月至2006年5月。（3）二期开发进度二期开发发北面组团，预预计时间为2006年6月至2007年3月。二、项目经营方案项目经营营方案主要针针对房产开发发模式。根据据目前成都市市房地产的实实际情况，本本项目的经营营方案初步设设想为：（1）租售比例预计项目至竣工投投入使用时，住宅部分能实现100%的销售，商业、车位部分能销售30%。为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。（2）销售进度与价格格1）住宅销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转转售年)1销售比例100%15%60%25%2销售面积(平方米米)49,2807,39229,56812,3202）商业销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转转售年)1销售比例100%15%15%70%2销售面积(平方米米)12,3201848184886243）车位销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转转售年)1销售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2销售个数(个)262103434184三、项目投资方案见项目第第八部分《项目目资金筹措》。第七部分项目投资估算算一、土地开发模式式总投资估算算（一）开发成本测测算此模式下开发成本本即为土地成成本2,881.200万元。1、基准地价与出让金金本地块属属于工业用地地Ⅱ级、住宅用用地Ⅲ级、商业用用地Ⅳ级。其基准地地价和土地出让金分分别是：序号土地用途及级别基准地价(万元//亩)出让金(万元/亩亩)市场最低出让地价价(万元/亩)1工业用地Ⅱ级58.73011.74670.4762住宅用地Ⅲ级140.87028.174169.0443商业用地Ⅳ级151.00030.200181.2002、实际出让地价预估估本地块为为工业用地，出出让时需改变变土地用途为为商住用地。为为了便于计算算及考虑到可能的的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:80%。（1）土地出让金补差额额估算若将该工工业用地改为为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）×20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）×80%=16.8332万元/亩，则土地出让金补差额总预计=16.8332万元/亩×33亩=555.4956万元。（2）地价估算该地块出让时每亩亩地价预计=16.83332万元/亩+70.4776万元/亩=87.33092万元/亩，则出让让时地价预计计=87.33092万元/亩×33亩=2,881.200万元。（3）土地增值额估算该地块实际每亩市市场最低出让让地价预估=181.220万元/亩×20%++169.0044万元/亩×80%=1171.4775万元/亩。则该地块实际际市场最低出出让地价预估估=171..475×333亩=5,658.6682万元。因此，该该地块每亩增增值额=171..475万元/亩-87.33092万元/亩=84.11658万元；整整个地块增值值额=84.1169万元×33亩=2,777.477万元。备注：以上上是按成都地地区以前工业业用地转让及及土地用途改改变的一般办办法来计算出让金金补差额的。（二）开发费用测测算1、管理费用管理费用按每月55万元计算，从从2004年8月至2005年底，共计85万元。2、其他费用其他费用为破产启启动费用1,200万元及其他可能尚尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：：虽然1,200万元是先期垫垫付，后期土土地拍卖后无无偿返还的启启动费用，但但由于考虑到到该笔费用具具有不确定性性，因此在实实际测算时，将将该笔费用纳纳入了成本）。3、财务费用假定公司自有资金金为1,360万元左右，则资金金缺口为2,881.200万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.220万元左右，需向银银行申请流动动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为为中国人民银银行1至6个月贷款基基准利率5.04%，则财务费费用为73..08万元。若开发方案为土地地开发模式，则则总投资为44,339.288万元。具体见见土地开发模模式附表《总总投资与成本本估算表》。二、房产开发模式总投投资估算（一）开发成本测测算1、土地成本土地成本本为2,8881.20万元。2、前期开发费前期开发发费预计为11,294..11万元。3、设计费设计费预预计为185.118万元。4、工程建安费工程建安费预计为为8,1999.08万元。5、基础设施费基础设施施费预计为103.116万元。6、公建配套费公建配套套费预计为107.332万元。7、运作期间费运作期间间费预计为327.887万元。8、不可预见费不可预见费预计为为409.449万元。以上8项合计为该项目开开发成本13,5007.41万元。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用取开发成成本1至6项的3%计算，合计计为=12,770.005×3%==383.110万元。2、销售费用销售费用取销售收收入的3%计算，合计计为21,0028.299×3%==630.885万元。具体见见房产开发模模式附表《销售费用估估算表》。3、财务费用本项目的财务费用用主要由利息息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即每年应计计利息=（年初借款款本息累计+本年借款÷2）×贷款年利率率根据中国国人民银行22002年2月21日开始执行行的利率，一一至三年（含含三年）的贷贷款年利率为为5.49%。本项目假定定按此一至三年期贷款款基准利率计计算，至项目目开始第二年年需贷款5,000万元，至项项目开始第三三年按年等额额还本付息，至至项目开始第第四年还清贷贷款，利息合合计为5644.07万元元。具体见房产开开发模式附表表《银行贷款还本本付息结算表》、《银行贷款款还本付息计计算表》。本项目若若采用房产开开发模式，则则总投资预计计为16,3385.433万元。具体见见房产开发模模式附表《总投资资与成本估算算表》。第八部分项目资金筹措措一、土地开发模式式投资方案本项目若只进行土土地整理，则则总投资为4,339.288万元，整个建设经经营期为1年半。本项目目开发投资的的资金来源有有二个渠道：一一是自有资金金，二是银行行贷款。资金运作方方式如下：自自有资金全部部用于破产启启动费用、管管理费用、其其他可能尚需需的启动资金金。此外还缺缺少的资金，则则向银行贷款款。即公司先以自自有资金1,360万元启动项项目至项目转转让，改变土土地用途，然然后以银行贷贷款支付地价价款至项目拍拍卖，以拍卖卖收入偿还银银行贷款及利利息。其启动资资金使用计划划如下：序号项目2004年2005年小计1管理费用(万元))25.0035.0060.002破产启动费用(万万元)600.00600.001,200.0003其他可能尚需的启启动费用(万元)50.0050.00100.00合计(万元)675.00685.001,360.000二、房产开发模式投资资方案（一）投资组合方方式本项目总总投资为133,507..41万元，整个建建设经营期为为8年。为了降降低融资压力力，有助资金金流通，降低低开发风险，使使项目顺利开开发，拟采取取组合投资方方案。本项目目开发投资的的资金来源有有三个渠道：：一是自有资资金，二是银银行贷款，三三是预售收入入再投入用于于投资部分。资资金运作方式式如下：自有有资金用于破破产启动费用用、其他土地整理理可能尚需的的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。（二）资金运作方方式在项目的前期，公公司先以部分分自有资金支支付企业破产产启动费用、管管理费用、前前期工程费，至至项目转让改改变土地用途途时，以银行贷款款支付地价及及当年的部分分工程费用，当当住宅楼可以以预售时，以以预售收入实实现滚动开发发，使整个项项目投资完成成。1、自有资金整个项目目的自有资金金为3,000万元，占总总投资的18.311%，分四年投投入。其投入入计划如下：：项目2004年2005年2006年2007年合计自有资金(万元))995.70717.80550.63735.873,000.0002、银行贷款银行贷款款计划共有一一笔，共计贷贷款5,0000.00万元，占总投资的的30.511%。3、销售收入再投入入销售收入入再投入从项项目有销售收收入时开始，直直到项目销售售完毕。总销销售收入再投投入为8,3385.433万元，占总总投资的51.188%。其投入计划划如下：项目2004年2005年2006年2007年合计销售收入再投入((万元)694.596,491.5991,199.2668,385.433第九部分经济济与社会效益益分析一、地产开发模式式经济效益分分析(一)拍卖地价评估项目名称位置拍卖成交价(万元/亩)交易日期修正土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别区域因数个别因数小计比准地价(万元/亩)锦江区二环路东四四段工农院街街283-1000-1000100/98289武侯区桂溪乡高攀攀村一组263-1-100-1-1-10100/95277备注：1、锦江区区二环路东四段工农院院街地块(二环路内侧)净用地面积积为8.85亩，规划为为住宅用地。其其容积率不大大于2.5，建筑密度不大于255%，建筑高度度不大于40米，绿地率率不小于30%，起拍价为为净用地每亩亩160万，成交价为为每亩283万。2、武侯区桂溪乡高攀攀村一组地块块(二环路外侧)净用地面积积为10.13亩，规划为为住宅用地。其其容积率不大大于1.8，建筑密度不大于30%，建建筑高度不大大于24米，绿地率率不小于30%，起拍价为为净用地每亩亩140万，成交价价为每亩263万。本项目地块的比准准地价=(289万元+277万元)÷2=2283万元。(二)财务评价序号项目名称金额1销售收入(万元))9,339.0002总成本(万元)4,339.2883土地出让金(万元元)2,801.700土地改变变用途时已补交部分分(万元)555.50尚需补交交部分(万元)2,246.2004契税(万元)86.445利润总额(万元))2,667.0886所得税(万元)880.147税后利润(万元))1,786.9448投资净利润率41.18%备注：1、土地出出让金按东调调企业2003年底以后实施搬迁改造造的地块拍卖卖销售收入的的30%测算。其中土地改变用途途已补交部分分土地出让金金计入了成本本，尚需补交部部分是拍卖后后实际发生的的土地出让金。2、契税按土地改改变用途时转让价格(即2881..20万元)的3%计算。(三)不确定分析1、破产启动费用不纳纳入成本情况况由于本项目成本测测算中的破产产启动费用1,200万元具有不不确定性，在在上述的投资资分析中纳入入了开发成本本，实际上这这笔费用是先先期垫付给破破产企业，待待破产企业破破产清理后，将将其工业用地地改变用途为为商住用地后后转让，然后后以该土地出出让收入去除除政府收取的土地出让金金剩余部分作作为实际的破产费费用，不足部分按按有关规定由由上汽集团负负责解决，同同时返还先期期垫付的1,200万元破产启启动费用。假如破产启动费用用1,200万元分批次次支付给破产产企业，破产产企业用这笔笔费用启动企企业破产程序序，然后在一一年后返还了了这笔费用。因因此，这笔费费用在实际运运作中产生的的成本是一年年的利息。假假定该笔费用用在年中支付付，按半年计计息。根据中中国人民银行行2002年2月21日开始执行行的利率，一一至三年（含含三年）的贷贷款年利率为为5.49%。其财务费费用为1,200万元×5.499%÷2=332.94万元，实际际减少成本为为1,200万元-32.994万元=1,1667.06万元，亦即即总成本为44,339..28万元-1,1667.06万元=3,1722.22万元元，成本下降降了1,1677.06万元÷4,3399.28万元=26.900%。经测算，在在这种情况下下，本项目财财务指标如下下：序号项目名称金额1销售收入(万元))9,339.0002总成本(万元)3,172.2223土地出让金(万元元)2,801.700土地改变变用途时已补交部分分(万元)555.50尚需补交交部分(万元)2,246.2004契税(万元)86.445利润总额(万元))3,834.1446所得税(万元)1,265.2777税后利润(万元))2,568.8778投资净利润率80.98%备注：1、土地出出让金按东调调企业2003年底以后实实施搬迁改造造的地块拍卖卖销售收入的的30%测算。其中土地改变用途途已补交部分分土地出让金金计入了成本本，尚需补交交部分是拍卖卖后实际发生生的土地出让金。2、契税按土地地改变用途时时转让价格(即2881..20万元)的3%计算。2、土地出让金变动情情况由于该地块属于破破产企业土地地处置，情况况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交纳目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策，企业在2003年以后实施搬迁改造的，政府按成交价款的30%收取土地出让金，其余部分用于企业搬迁改造。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款的30%计算的。二、房产开发模式式经济效益分分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确确定（1）用市场比较法确定定销售价格的的上限取本项目目附近可类比比楼盘予以分分析，见表如如下：表一本项目住宅价价格市场比较较法系数修正正表序号项目名称标准价(元/平米)交易日期修正交通配套环境繁华程度开发商实力小计比准售价(元/平米)1蜀都花园3,100100/10000+100100/1013,0692海棠名居2,600100/100-10-1-1-1100/962,7083阳光水岸2,800100/100-20-1-1-1100/952,947表二本项目住宅价格市市场比较法销销售状况权重重系数修正表表序号项目名称蜀都花园海棠名居阳光水岸1住宅比准价格(元元/平方米)3,0692,7082,9472销售状况权重(销销售率)80%50%10%140%3加权后的相对价格格(元/平方米)245513542954,1044本项目住宅销售平平均标准基价价(元/平方米)2,932经比较计算，得到到本项目住宅宅销售单价为为每平方米22,932元。（2）用成本法确定销售售价格的下限限本项目住住宅的销售成成本单价为每每平方米2,,144.555元。（3）建议销售单价本项目住住宅的销售单单价建议为每每平方米2,,900元（2004年单价）。假定每年住住宅的单价上上涨7%，则本项目目住宅的销售售单价如下：：项目2004年2005年2006年2007年2011年(转售售)住宅销售价格(元元/平方米)2,9003,1033,3203,5534,6572、商业销售单价的确确定假定商业业的销售单价价为住宅销售售单价的3倍，则本项项目商业的销销售单价如下下：项目2004年2005年2006年2007年2011年(转售售)商业销售价格(元元/平方米)8,7009,3099,96110,65813,9703、车位销售单价的确确定假定本项项目目前的车位价价格与蜀都花花园车位的销销售价格一致致，且设定每每年车位的单单价上涨7%，则本项目目车位的销售售单价如下：：项目2004年蜀都花花园车位价格格2005年2006年2007年2011年(转售售)车位销售价格(万万元/个)8.008.569.169.8012.85（二）总销售收入的测算算根据上述述住宅销售进进度与价格预预估，测算出出本项目住宅宅的销售收入入为16,4887.77万元，商业业的销售收入入为3,8100.30万元，车位位的销售收入入为730.222万元，总销销售收入为21,0228.29万元。具体见见房产开发模模式附表《总销售收入入预测表》。（三）总租赁与转售收入入的测算1、商业租赁与转售收收入测算假设本项目商业经经营年限为无无限期，则根根据公式a=vr来求其租赁赁价格（其中中设定r=12%）：2007年月租赁赁价格=（10,658×112%）÷（12×700%）=152元/平方米因此，建建议本项目商商业的租赁价价格为月租金金每平方米150元，且假设设其月租金每每三年上涨10%，则其租赁净收入、转售净净收入分别为为557.993万元、11,,686.555万元，合合计为12,,244.448万元。具具体见房产开开发模式附表表《商铺出租计计划和出租收收入估算表》。2、车位租赁与转售收收入测算车位可出出租的个数为为250个，其中地地下184个，地上66个。假设月月租金收入每每个预计为220元，三年一一递增，递增增比例为10%，则其租赁净净收入、转售售净收入分别别为23.72万元、2,292.880万元，合计计为2,316.552万元。具体体见房产开发发模式附表《车车位出租计划划和出租收入入估算表》。商业与车车位部分租赁收入入合计为581.665万元，转售售收入部分合计为13,,979.335万元，租赁赁与转售收入入总计为14,5661.00万元。（四）税金及附加1、销售税金及附加本项目销售税金及及附加合计为为1,183.889万元。其其中营业税按按销售收入的5%计算，测算算为1,051.441万元，城市维维护建设费为营业税的7%，测算为73.60万元,教育附加费费为营业税的3%，测算为31.54万元,交易印花税税为销售收入入的万分之三三,测算为6.31万元,副食品调控控基金按销售售收入的1‰计算，测算算为21.003万元。具体见见房产开发模模式附表《销销售税金及附附加表》。2、租赁及转售税金及及附加本项目租赁税金及及附加合计为为102.443万元。其中中营业税按租赁赁收入的5%计算，测算算为29.008万元，城市维维护建设费为营业税的7%，测算为2.04万元,教育附加费费为营业税的3%，测算为0.87万元,交易印花税税为租赁收入入的万分之一一,测算为0.06万元,副食品调控控基金按租赁赁收入的1‰计算，测算算为0.588万元,房产税按租租赁收入的12%计算,测算为69.80万元。本项目转售税金及及附加合计为为787.004万元。其其中营业税按按转售收入的5%计算，测算算为698..97万元，城市维维护建设费为营业税的7%，测算为48..93万元,教育附加费费为营业税的3%，测算为20..97万元,交易印花税税为转售收入的万万分之三,测算为4.119万元,副食品调控控基金按转售收入的1‰计算，测算算为13.998万元。具体见见房产开发模模式附表《租租赁及转售税金及及附加表》。（五）成本费用估估算本项目成本费用采采用分摊形式式。其分摊的的总原则为把把所有的总投投资分摊到可可售（可租）的的面积中去，具具体分摊细则则为按计算投投资的各项成成本来分摊，各各分项中能按按各功能使用用容量来分摊摊的按各功能能使用容量分分摊，若不能能按使用数量量或容量来分分摊，则按各各功能的面积积或销售额比例例来分摊。租赁部分，商商业按68年折旧，车车位按70年折旧，假定定剩余残值为为2%，年折旧旧额分别为332.90万万元和24.18万元元。具体见房产开发模模式附表《总投资与成成本估算表》和《损益表》。（六）财务分析1、损益表与项目静静态盈利能力力分析本项目总收入为335,5899.29万元，总成成本费用为16,3885.43万元，销售售及租赁的税税金及附加为为2,0733.36万元，则利利润总额为17,1330.50万元，所得得税为5,6533.06万元，净利利润为11,4777.43万元。具体见房产开发模模式附表《损损益表》。总体评价指标：年投资利润率=（利利润总额／总总投资／8）×100%%=（17,1330.50／／16,3885.43／／8）×100%%=133.07%年投资利税率=（利利税总额／总投资资／8）×100%%=（24,856.992／16,3885.43／／8）×100%%=188.96%自有资金年投资利利润率=（利润总额额／自有资金金／8）×100%%=（17,1330.50／／3,000／8）×100%%=71.38%建设经营期各段评评价指标：（1）建建设期（2004年至2007年）部分的投资利润率=（利利润总额／总总投资）×100%%=（7,536.57／112,3077.83）×100%%=611.23%投资利税率=（利利税总额／总总投资）×100%%=（11,2007.53／／12,3007.83）×100%%=911.06%（2）租赁期（20077年至2011年）部分的的年投资利润率=（利利润总额／总总投资／5）×100%%=（193.779／285.443／5）×100%%=133.58%年投资利税率=（利利税总额／总总投资）×100%%=（360.117／285.443／5）×100%%=255.24%（3）转售（20111年）部分的的投资利润率=（利利润总额／总总投资）×100%%=（9,400.113／3,7922.17）×100%%=247.888%投资利税率=（利利税总额／总总投资）×100%%=（13,2889.22／3,7922.17）×100%%=3550.44%%从本项目目以上的几个个静态指标来来看，销售期期，尤其是转转售年的投资资利润率很高高，租赁期的的投资利润率率偏低，总体年平均投资利润润率保持在13%以上，故从投投资利润率角角度分析来看看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2004年启动至2007年竣工，只需在住宅部分实现100%销售，商业和车位部分实现30%的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得3,458.97的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。2、现金流量表与项项目动态盈利利能力分析（1）全部投资现金流流量表本项目全全部投资现金金流量表见房房产开发模式式附表《全部部投资现金流流量表》。根根据评价指标标显示，本项项目：税前全部部投资财务净净现值(FNPV))=8,6661.611万元税后全部部投资财务净净现值(FNPV))=5,3361.122万元税前全部部投资财务内内部收益率(FIRR))=57..34%税后全部部投资财务内内部收益率(FIRR))=38..97%税前全部部投资静态回回收期=3年零1.44个月税后全部部投资静态回回收期=3年零6.82个月由此可得得，本项目全全部投资税前前和税后的财财务净现值(FNPVV)均大于零，税税前和税后的的财务内部收收益率(FIRRR)均大于期望望收益率10%。故从全部部投资动态盈盈利角度分析析，本项目是是可行的。（2）自有资金现金流量量表本项目自有资金现现金流量表见见房产开发模模式附表《自自有资金现金金流量表》。根根据评价指标标显示，本项项目：税前自有有资金财务净净现值(FNPV))=9,6992.55万万元税后自有有资金财务净净现值(FNPV))=6,3392.066万元税前自有有资金财务内内部收益率(FIRR))=135%%税后自有有资金财务内内部收益率(FIRR))=85%%税前自有有资金静态回回收期=2年零0.16个月税后自有有资金静态回回收期=2年零3.311个月由此可得得，本项目自自有资金税前前和税后的财财务净现值(FNPVV)均大于零，税税前和税后的的财务内部收收益率(FIRRR)均大于期望望收益率10%。故从自有资资金动态盈利利角度分析，本本项目是可行行的。3、资金来源和运用用与资金平衡衡能力分析资金来源和运用表表集中体现了了项目自身平平衡的生存能能力，是财务务评价的重要要依据。资金金来源和运用用表见房产开开发模式附表表《资金来源源和运用表》。从从表中可以看看出，本项目目在启动投资资后，每个月月都有盈余资资金。故从资资金平衡能力力角度分析，本本项目满足要要求。（七）不确定分析析1、盈亏平衡分析假定本项目总投资资不变，销售售价格如基准准方案，则由由计算可知，当当住宅