承包商的选择标准

文档素材文档素材工程总承包商的选择一、工程总承包方法总承包的方法通常分为三种，首先由建设方聘请第三方预算公司制作工程量清单，工程量清单尽可能精确、且尽可能不漏项。1、第一种为按工程量清单包干，属于固定综合单价，然后由几家意向单位按清单描述进行组价，合约的工作范围就是清单内容，如有漏项的按增加工程计算，万一清单与实际有偏差，结算时可调整，但调整仅限于钢筋量、混凝土量、砌砖工程量、抹灰工程量、外墙装饰面层材料工程量、内装饰的面层材料工程量，其他工程量〔包含全部隐蔽性工程〕不管工程量清单是否有偏差，均不作调整，其它约定的例外。工程量清单包干是用得最广的承包方法，优点是报价的精确度高，发包方及承包方的相对风险都较小，也是双方最简单接受的一种做法；缺点是如果工程量清单不精确，在施工过程中会产生大量的签证及工程量确认，结算过程也较复杂，会有较多的重新计算工程量的工作，对前期的本钱操纵不利。2、第二种为按施工图纸包干，属于固定总价，甲方发给乙方施工图以后，乙方向甲方提供报价〔通常需要一个月以上的时间来进行预算报价〕，乙方报价包含了甲方施工图要求的全部工程量，在没有重大设计或者材料变更的前提下，结算价格就是按合约价格；乙方在报价过程中，必需要把甲方提供的施工图上的全部工程量包含在内，不能漏报，如有漏报或者少报，甲方不会给乙方签署任何费用追加，俗称一口价。在最后结算时，除非是甲方变更设计或者变更材料所造成的费用增减，否则结算价就是合约价。施工图纸包干也是较常用的承包方法，前提是施工图必须精确，没有错漏；优点是施工图精确的情况下对发包方的本钱操纵有利，工程范围明确，工程的中期不会产生签证，后期不需要进行复杂的结算工作，前提是承包方在进行预算报价时必需精确；缺点是对施工图的质量要求极高，一旦施工图缺项漏项〔实际操作中施工图纸经常发生漏项〕，涉及的金额都非常大，发包方的本钱会提高。3、第三种为工程范围总包干，属于固定总价，甲方发给乙方工程量清单〔清单由预算公司完成后，甲方应该将工程承包范围中的工程内容加到清单中，并算出工程量〕、施工图、工程范围说明、交楼标准，由乙方进行报价，乙方报价包含了甲方清单、施工图、工程范围中要求的全部工程量，在没有重大设计或者材料变更的前提下，结算价格就是按合约价格；乙方在报价过程中，必需要把甲方提供的清单、施工图、工程范围中的全部工程量包含在内，不能漏报，如有漏报或者少报，甲方不会给乙方签署任何费用追加，也称一口价。在最后结算时，除非是甲方变更设计或者变更材料所造成的费用增减，否则结算价就是合约价。这种承包方法对发包方前期本钱操纵有利，不管何种情况，都不会发生漏项现象，施工过程中不会产生签证，结算简单；缺点是前期报价工作量大〔发包方及承包方的工作量都很大〕、时间长〔通常乙方报价需要两个月以上时间〕，且承包方一旦预算有偏差，会采纳偷工减料等极端方法进行节约本钱，监管难度加大。二、工程总承包范围通常建筑工程包含几个局部：主体工程〔包含主体框架、砌砖抹灰、外立面装修、防水隔热、节能、门窗、给排水、消防、电气、空调通风等〕、市政工程〔室外市政给排水、室外消防系统、化粪池〕、电梯、弱电智能化、景观绿化、人防设备、管道燃气、公共地域精装修工程、样板房、电视及通讯工程；通常总承包工程只包含主体工程，其他为甲方分包工程，但总承包工程也可将室外市政工程及公共地域精装修工程列入总承包工程中。三、工程量清单的完善工程量清单作为意向单位报价的唯一依据，应尽可能精确完善，防止施工过程中或后期结算出现工程范围不明确的内容；工程量清单开始前，发包方应将预算说明发给预算公司，预算说明中明确定义总承包商的工程范围，并要求预算公司严格按预算说明进行工程量清单制作，不漏项；但目前几乎全部的预算公司都是只会主体预算，像公共地域精装修、室外市政工程等都没有方法完成；所以在预算公司完成工程量清单后发包人应依据工程范围及装修标准继续完善工程清单，使工程量清单尽可能与实际工程内容一致。四、总承包商以往工程业绩意向总承商的工程业绩非常重要，通常施工队的施工习惯跟以往有很大的一致性，考察工程业绩很重要；很多工程队为了能承揽到工程，会虚报业绩，在考察的时候要注意识破，可以问一些问题来进行鉴别，比方：“有没地下室？〞“地下室多少平方？〞“总建筑面积有多少平方？〞“当时几台塔吊在工作？〞“建设方老板是那里人？〞“开工日期？〞“竣工日期？〞等等；如果是虚报业绩的话几乎不可能精确答复的；如果对方对答如流，我方还可以提出疑问，假设对方答复开工日期是202X年4月1日，那我方可以反问：“不会吧？08年4月份我还从这里经过，还是一片荒地，那有开工？〞其实这只是一句试探性的，如果这时候对方说“是08年5月份开工的，我记错了〞，那几乎可以肯定这是虚报业绩了。五、治理团队承包方的治理团队也是考核内容之一，治理团队的考核主要有三个关键：团队人员的稳定性；团队的技术水平；人员组成的性质。一般稳定的团队都是经过两年以上磨合而成，但有些工程队是临时组合的人员，有工程的时候临时招聘，等工程完工后即解散，这样的工程队在治理上会有很多漏洞，人员之间的磨合也需要时间，治理人员之间的治理风格及技术特点相互不了解，对工程的进度和质量会有不利的影响；工程队的技术水平可以表达在平常在施工中对出现问题是否能够正确处理，对设计图纸的理解及能否发觉设计图纸的错漏或设计不合理上，技术水平不高的工程队会因为施工失误或未能发觉施工图纸的错漏而按错误的图纸去施工，造成返工而拖长工期及造成平安隐患；总承包商的人员组成也是考核的重点，总承包老板的亲戚过多也会影响工程的实施，职权及职位混乱是最常见的问题，平常全部人都治理全部事情，但一旦发生问题，则相互踢皮球；总之对治理团队的考核根本上以上三个问题。六、报价的成熟度如果采取包干价，总承包方依据工程量清单套价后，应将工程量清单未包含，但又在工程范围内的价格报出。如果采取按平方报价的方法，可能会与实际金额相差很远，按平方报价的话，一些如地下室、转换层、消防系统、供水系统、指定的材料品牌等都会影响报