某公司投资某路段项目营销策划报告

富城投资振兴路项目营销策划报告项目分析项目印象项目位置本资料来源项目地块指标

总用地面积：4882.5㎡

建筑面积：33000㎡

商业面积——3500㎡

住宅面积——29500㎡

容积率：6.75

覆盖率：40%

车位数：150

项目四至

东南西北项目街区商业概况物业类型——街铺：工业区厂房、旧住宅楼一层改造；商场：商业大厦裙楼。物业形态——街铺面宽4-5米、进深3-8米，层高4米。大多有展示橱窗，商业氛围好。经营规模——小型居多；万佳百货规模较大。经营状况——好。出租率高，无停业或转租。街区价值分析街区商业气氛浓，内街商业得益、前景利好。业态丰富形成行业共荣，较具规模的商业业态集中，特色商圈逐渐形成，本项目商业发展条件成熟。商业联动住宅销售、投资前景增大。项目SWOT分析优势（S）地段优势：成熟便利大大区域，配配套及交通通资源丰富富，拥有优越的的商务、生生活环境。。规模优势：：体量小、易易消化。一一期开发无无后续工程程干扰。地块优势：：地块方正，，商业和住住宅易于规规划布局。。景观优势：东南向中高高层户型有有荔枝公园园景观。商业优势：四面临片区区次干道，，商业价值值提升前景景好。劣势（W）周边旧厂房房陈旧，较较为杂乱拥拥挤，影响响低层采光光及景观。。次干道交通通拥挤，车车流不畅，，有噪音影影响。地块占地面面积小，户户型布局拥拥挤降低产产品品质。。机会（O）发展前景：：华强北商圈圈和工业区区改造，区区域形象和和价值提升，，价格有提提升空间。。客户资源：：紧邻华强北北旺区和园园岭、通心心岭老生活活区，投资客和原原住民购买买潜力大。。市场竞争：：与片区新物物业状况迥迥异，回避避区域竞争争。威胁（T）深圳整体市市场供应量量放大形成成压力。区域其他项项目将分流流客户。项目发展策策略片区区商商务务、、生生活活环环境境成成熟熟，，本本项项目目宜宜打打造造成成“小小而而精精””功能能多多元元化化物物业业。。极极大大吸吸引引区区域域小小型型商商务务和和居居住住客客户户。。规模模小小、、体体量量少少，，清清晰晰定定位位以以求求快进进快快出出。树立立品品牌牌、争争做做片片区区物物业业新新贵贵。。住宅定位定位原则图示示参考区域物业发展展现状针对本项目地块特特征本项目价值最最大化物业定位华强北·新复合型服务式式公寓定位分解华强北·新复合型服务式公寓技术复合服务复合住家服务酒店服务商务服务住宅功能商业功能商务功能投资功能功能复合产品创新商用\居住投资价值导入服务理念导入提高项目品牌牌创造项目的增增值服务快速实现住宅宅销售增加商业售卖卖的品牌筹码码住宅客户定位位客户类型划分分投资型；商务置业型；；自住型。投资型客户本区域域小私私营企企业主主、高高级白白领人人士；；其他片片区的的投资资客（（含港港客））。特征：：30岁以上上；多次次置置业业经经历历；；付款款方方式式多多样样；；看中中物物业业投投资资价价值值；；对朝朝向向、、楼楼层层关关注注少少，，对对价价格格较较敏敏感感，，希希望望付付款款方方式式轻轻松松灵灵活活；；希望望物物业业有有基基本本装装修修。。商务务置置业业型型客客户户片区区商商务务人人士士；；成长长型型小小公公司司、、驻驻深深办办事事处处；；自由由职职业业者者SOHO一族族。。特征征：：对物物业业位位置置、、交交通通、、服服务务等等较较为为关关心心；；与投投资资者者同同样样关关心心物物业业的的保保值值、、增增值值性性；；智能能化化要要求求较较高高，，管管理理要要求求好好；；希望望建建筑筑布布局局灵灵活活，，易易间间隔隔和和组组合合。。他们喜爱爱的办公公空间自用型客客户（一一）过渡型置置业——购买中小小户型的的片区白白领人士士。特征：25-35岁；首次置业业；居住人口口多为1-2人，有子子女者较较少；文化层次次较高，，受过高高等教育育者居多多；月收入5000元/月以上；；对价格较较敏感，，付款方方式希望望轻松灵灵活；较偏爱单单身公寓寓、一房房一厅。。自用型客客户（二二）——购买偏大大户型片区原住住民；公务员、、附近工工作的企企业管理理阶层、、高级白白领、经经商人士士；为子女就就读本区区域名校校的人士士；外地驻深机构构高层人士。。特征：35岁以上；多次置业为主主，理性置业业；居住人口多为为3-4人以上、有子子女；文化层次较高高，受过高等等教育；经济基础雄厚厚，价格敏感感度低；喜爱三房以上上户型，室内内功能布局要要求高，对景景观、朝向有有要求；要求管理好，，同样关注保保值与增值。。居家室内环境境形象定位华强北·多功能服务式式公寓优·豪斯（U-house）释义：1．楼盘珍贵地地段、高品质质形象与质素素的综合表述述，具有一定国际际感；2．气势逼人，，张扬楼盘个个性。项目命名建议议1．新族·国际公寓2．环亚新都市市3．嘉景·国际公寓4．柏仕晶舍项目备用命名名建议户型定位在售项目户型型比例一览表户型群星广场阁林网苑都会100航天立业玮鹏花园富怡雅居公寓2%/////一房26%92%45%9%12%/两房34%8%38%70%62%/三房33%/12%21%26%6.5%四房/////60%五房5%/5%//33.5%总计100%100%100%100%100%100%项目名称东方时代广场新亚洲中心广场富宁达项目公寓82.5%//一房14%8.5%35%两房3.5%33.1%35%三房/36.4%20%四房/22.0%10%总计100%100%100%待售项目户型型比例一览表本项目户型定位建议议户型分布建议议（两种）北3-8层平面布局建议以商务办公间为主北9层以上平面布局建议以一房为主以两房为主1．商务办公间间：3-8层避免由于低楼楼层景观、视视野、采光等等因素带来的的销售压力，，整体提高项项目的销售价价格。开发要点：①框架结结构、便于打打通；②不设设厨房、隐隐蔽洗手间间；③智能能化综合布布线设施。。2．普通住宅宅：9层以上采光、通风风较好，东东南朝向有有荔枝公园园景观资源源，售价可可提高。开发要点：：①带景景观方位安安排偏大户户型；②保证证房、厅、、厨、卫比比例关系，，实现均好好性；③采光光、通风良良好，避免免经过厨房房进入洗手手间；④避免免排水、排排气向公共共走道；⑤开放放式阳台、、大凸窗设设计，景观观单位考虑虑落地窗；；⑥户型设计考考虑可拆合合。户型面积区间（m2）面积比面积套数套数比商务公寓25-3014%402014619%单身公寓28-3530%891828837%一房一厅35-5043%1274027735%二房一厅55-6513%3822648%总计

/100%29500775100%本项目户型型及面积定定位定位阐述：：以单身公寓、、一房为主主的中小户户型定位模模式，符合片区区市场场的需求状状况。考虑总价原则定位户型面面积，价格格提升空间间大。项目周边建建筑物密度度较大，景景观资源缺缺乏，中小小户型的项项目定位降低销售风风险。住宅价格策策略价格定位策策略——产品分解定定价策略即：针对本本项目产品品形式，比较市场同同类产品的的价格，得出项目各各种不同产产品的价格格，最终合成项项目整体价价格。本项目产品品形式户型面积区间（m2）面积比套数套数比商务公寓25-3014%14619%单身公寓28-3530%28837%一房一厅35-5043%277436%二房一厅55-6513%648%总计/100%775100%统计分析：：一房以上的的户型占总面积的50%；单身身公公寓寓与与一一房房户户数数平分分秋秋色色；；结论论：：销售售主主攻攻方方向向是是公公寓寓与与一一房房单单位位。。选择择竞竞争争楼楼盘盘做做市市场场比比较较的的原则则同地地域域片片区区竞竞争争同品品质质竞竞争争同定定位位竞竞争争（（户户型型与与客客户户定定位位一一致致））同概概念念竞竞争争（（主主卖卖点点的的推推广广））同客客户户源源竞竞争争比较较楼楼盘盘列列表表项目名称位置户型定位均价（元/m2）销售率玮鹏花园上步中路/振中路102m2三房、77-81m2两房为主、46m2一房为辅，4梯10户8000元/m2已卖3月销售30%富怡雅居振华路东段117-331m2三房以上大户型，一梯两户9000元/m2已卖两年销售率90%航天立业华庭振华路东段、富怡雅居旁45m2一房、69-87m2两房、107m2三房，3梯14户7600元/m2已卖两年销售率97%阁林网苑振兴路/燕南路商务式公寓，36-53m2单房、62m2一房、60多m2两房，三梯26户7800元/m2卖一年多销售率75%群星广场华强北路/红荔路住宅部分：公寓29-39m2、一房42-56m2、两房63-88m2、三房103-107m2、五房167-204m2

8000元/m2卖近两年住宅售罄都会100中航路东一房38-56m2、两房61-84m2、三房117m2、2复式170m8500元/m2售罄100%价格比较评分表比较内容权重玮鹏花园航天立业华庭阁林网苑群星广场都会100我们项目备注位置25222020232220

交通10866986

景观5333322

周边配套8666776

人气10776999

楼盘形象1512129141414

户型10775889

软件设施4323333

小区配套4322323

交楼时间4332334

物业管理5322444

合计100777064868280

项目合成均价测算表计算内容代码玮鹏花园航天立业华庭阁林网苑群星广场都会100我们项目合计权重值Q777064868280实际均价

80007600780080008500

权重值比例

1.0391.1431.2500.9300.976

权重均价PI83128686975074428293

楼盘所占权重WI20%28%22%15%15%

楼盘权重价PI*WI166224322145111612448600通过过以以上上计计算算，，本项项目目初初步步合合成成的的市市场场参参考考实实收收均均价价为为：：均价价8600元/平方方米米内部部产产品品价价格格策策略略不同同产产品品种种类类的的市市场场价价值值体体现现根据据我我们们多多年年的的操操作作经经验验，，公公寓寓与与酒酒店店式式公公寓寓、、商商务务写写字字间间的的市市场场价价值值范范围围如如下下：：1．酒酒店店式式公公寓寓：：公公寓寓价价＋＋300～600元/㎡㎡2．酒酒店店式式商商务务公公寓寓：：公公寓寓价价＋＋500～900元/㎡㎡本项项目目产产品品价价格格指指导导表表商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅9500-98008700-90008600-89008600-8900价格格分分析析

商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅均价9600890088008800平均面积（㎡）/套28324860平均售价/套268800284800422400528000

商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅均价9600890088008800合计面积40208918127403822合计售价385920007937020011211200033633600价格格策策略略———低开开高高走走，，逐逐步步攀攀升升销售节奏与价格的关系销售阶段销售时间段推出单位比例入市价格内部认购期第一阶段（9.1～9.30）商务公寓：20%单身公寓：30%一房一厅：20%二房一厅：20%8700元/㎡第二阶段（10.1～10.20）第三阶段（10.21～11.17）公开发售期第四阶段（11.18～11.25）商务公寓：35%单身公寓：35%一房一厅：30%二房一厅：30%8900元/㎡第五阶段（11.26～12.20）第六阶段（12.21～1.20）调整期第七阶段（1.21～2.28）9100元/㎡持续期第八阶段（3.1～10.15）9200元/㎡尾销期第九阶段（10.16～）尾盘促销9000元/㎡商业业部部分分商业业定定位位步行行街街·精品品廊廊·主题题商商场场方案案一一：：商业业布布局局规规划划一层层定定位位：：开开放放式式街街铺铺与与外外部部步步行行街街结结合合二层层定定位位：：主主题题商商场场商业业经经营营模模式式外向向型型，，片区区邻邻近近商商家家互互动动共共赢赢,共同同打打造造整整体体商商业业形形象象。。经营营品品种种规规划划表表

楼层经营品种经营模式招商对象二层（文化艺术品专业市场）书画、古董、工艺品、乐器、特色书刊、民风艺术品、时尚装饰品、玻璃制品、陶瓷制品、蜡制品等带租销售特色专卖店一层（分隔独立街铺）精品时装廊品牌皮具店香水世界名表店高级饰品店销售品牌专卖店具有有鲜鲜明明娱娱乐乐、、休休闲闲特特色色的的大型型·一站站式式消消费费·娱乐乐城城方案案二二：：一、、二二层层：：考虑虑统统一一的的经经营营模模式式布局局规规划划一层层：：接待待大大堂堂、、温温泉泉药药浴浴（（男男、、女女部部））、、桑桑拿拿室室、、脚脚底底按按摩摩、、冲冲凉凉兼兼寄寄存存区区（（男男、、女女部部））、、美美容容美美发发………二层层：：健身身运运动动（（乒乒乓乓球球、、棒棒球球、、高高尔尔夫夫球球练练习习场场））、、大大电电影影院院、、小小电电影影院院（（投投影影））、、棋棋牌牌麻麻将将室室、、餐餐厅厅、、网网吧吧、、酒酒吧吧、、男男女女睡睡眠眠区区………经营营品品种种规规划划商场场价价格格市场场租租金金比比较较法法（（投投资资回回报报法法））二级级次次商商圈圈出租租状状况况表表商场名称楼层月租金(元/㎡)空置率商业档次恩维广场(全街铺)1F300—5000%中档海润广场（原）1F28010%中低档2F/

/3F100—150/中阁音像城1F300—5000%中档2F150—25010%园岭鞋城1F180—3200%中档

2F80—13020%本项项目目可可实实现现的的商场场租租金金楼层一层二层月租金范围(元/㎡)350--200200--150周边边一一级级核核心心商商业业圈圈回报报率率商场名称楼层年投资回报率（年租金/总价）赛格广场一层14.4%二层12.4%中电信息时代广场一层11%二层10%佳和电子一层9%二层6%本商商场场销售售价价格格区间间表表楼层最高价（元／ｍ２）最低价（元／ｍ２）均价（元／ｍ２）一层525003000037500二层300002250025500总体//31500可以以看看出出：：通过过上上述述计计算算得得出出的的商商场场售售价价，，与与前前述述商商场场价价格格预预估估（（与与周周边边商商场场售售价价的的比比较较分分析析））结结果果基基本本相相符符，，故故：：商场平平均售售价约约为：：22500-52500元/M2平均售售价销售价价格：：1F街铺37500元/平方米米2F25500元/平方米米租金拟拟订：：150～350元/平方米米平均租租金：：210元/平方米米销售原原则一层：：独立铺铺位直直接销销售；；并为业业主提提供代代理招招租服服务；；适当指指导经经营品品种，，不做做强令令限制制；餐饮娱娱乐等等因油油烟、、噪音音等问问题加加以限限制。。二层：：带租约约返租租销售售。方案二二经营营风险险较大大，利利润难难以及及时兑兑现我司建建议：：优选选第一一方案案物业发发展建建议公共空空间及及外立立面建建议平面布布局构构想剖面图图构想想首层平平面图图构想想立面透透视图图构想想户内功功能设设置功能区类型面积区间（m2）功能安排形式

厨房商务办公间///

住宅单身公寓2

清洗、烹饪

开放式一房一厅2.5-3开放式、半开放式两房一厅3.8-4.5封闭式

卫生间商务办公间///

住宅单身公寓1.5-2

洗漱、淋浴盥洗台置外、设喷头及家居设施一房一厅2.5-2.8盥洗台内外均可、设喷头、家居设施两房一厅2.9-3.3盥洗台置内、设喷头及家居设施

阳台商务办公间4-6观景、休闲、堆放杂物封闭式、开放式

住宅单身公寓2-2.5

观景、休闲

开放式

一房一厅2.6-4两房一厅3.8-5.5设计说说明：：户型方方正，，设计计凸窗窗、小小阳台台，丰丰富使使用功功能，，整齐齐外立立面。。设计说说明：：保证卧卧室及及厅的的方正正，发发挥边边角价价值设设计厨厨卫，，平衡衡楼层层布局局。设计说说明：：保证主主卧及及客厅厅阳台台朝南南，双双阳台台设计计、卧卧室均均设凸凸窗，，室内内功能能分区区明确确。装修风风格建建议类别突出点装修风格备注

商务办公间

精巧实用简单、整体感强，办公空间个性化，现代风格隐蔽洗手间或室外设公共洗手间

普通住宅公寓精巧、实用简约、个性化、现代感装修风格模糊厨房空间一房精致、实用，基本功能分区厨房半开放式、封闭式两房宽敞、舒适、功能分区感强简约、功能区装修风格差异化封闭式厨房室内设设计效效果商住型型小户户型设设计居家型型小户户型设设计室内空空间装装饰公共部部分功功能设设置——大堂项目内容装修风格简约的现代风格，讲求精致感、品质感，有特色装修档次高档装修材质地面、墙身铺砌优质石材装饰品及设施豪华艺术吊灯、墙体挂件、沙发、茶几、服务接待台色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合音乐轻音乐、钢琴曲功能区大堂公共区、休闲休息区、服务接待区电梯及及电梯梯间

项目内容电梯电梯品牌知名品牌，如三菱、奥的斯等电梯数量每栋塔楼2-3部内部设施闭路监控摄像头、背景音乐

电梯间装修风格简约的现代风格，品质感强装修档次高档装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品设施精致吊灯或壁灯，垃圾箱色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合音乐轻音乐、钢琴曲公共走走廊项目内容装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品及设施壁灯、垃圾箱光线明亮，灯光与自然光结合会所（开放放式经经营））项目地点内容

泛会所

转换层平台或结合二层商业的部分区域设置二楼商业的部分区域平台花园休闲区、露天酒吧书吧健身房、游泳池、桌球室中西餐吧、酒吧、茶吧陶艺吧、女红坊美容美发、纤体中心物业管管理建建议【比普通通公寓寓更完完善】深圳已形形成高级级商务人人士阶层层，这一一阶层商商务消费费能力可可观，传传统物业业管理已已不适应应他们的的快节奏奏生活需需求。度身定造造完全切切合其消消费需求求的物业业项目，，可拥有有此巨大大市场。。【比酒店更更自由】酒店是公公共场所所。且家家私统一一、服务务标准统统一、标标准高却却不适应应个性化化需求。。我们的策策略：通通过各种种硬件与与软件向向住客提提供家庭庭住房格格局，真真正实现现宾至如如归。客厅、厨厨房、卫卫生间、、壁橱、、衣柜、、餐桌与与家一致致，配国国际国内内直拨电电话，宽宽带快捷上网，，整套厨房器具具、家居居情结浓浓厚。【具备更高高的投资资价值】完善的商商务功能能、尊重重人性的的个性化化设计，，能吸引引大批高高收入租租客。上海、北北京，30～50平方米左左右的此此类公寓寓（两房房两厅））月租金金达600～1500美金，远远远高出出普通住住宅和普普通写字字楼，租租客主要要为外企企高级白白领、小小型专业业咨询公公司。【酒店式服服务公寓寓的支撑撑】酒店服务健康服务四代服务商务中心服务：商务打字、传真、复印、订票等清洁、换洗、园艺设计及修剪等服务代订报刊、家私搬运、电器安装与维修、室内装修等其它服务：照看老人、幼托、女佣代聘等服务设立健康医疗站，提供24小时候诊健康中心健康网：提供国内外专家“特服”服务医药网：提供上门急诊及定期体检等全程租售服务：提供代租、代售、代管、代收等服务代赎买服务轻松付款服务：提供灵活付款方式，轻松入住家政服务金融服务连锁药店网：提供送医送药等服务医药国际网：提供远程健康医疗服务等全城租售服务：联盟全市各大中介机构扩大服务范围租车、专车接送住户及筹办宴会等服务70年服务法9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。21:14:4221:14:4221:141/5/20239:14:42PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2321:14:4221:14Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。21:14:4221:14:4221:14Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:14:4221:14:42January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20239:14:42下午午21:14:421月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:14下下午1月-2321:14January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/521:14:4221:14:4205January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:14:42下午9:14下下午21:14:421月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变