某项目XXXX年度营销方案

某项目2016年度营销策略2023/1/30目标任务整体营销思路营销策略执行细节◆◆◆◆目录2023/1/30目标任务总共剩余房源360套（不含车位）其中公寓320套，商铺40套。公寓中A栋产权酒店8套，精装公寓136套，B栋loft120套，C栋精装部分44套，毛坯部分12套。——4月9日数据楼栋产品全部货量已售货量未售货量备注套数

面积㎡套数面积㎡套数面积㎡A栋产权酒店20811627196112198408

3、17-31层精装公寓16995653315131368052

4-16层Ａ栋底商122335102258278

B栋毛坯14389422314141207528

Ｂ栋底商16133600161336

C栋精装部分1307787865256442531

2-11层毛坯部分16910054157947912446

12-24层Ｃ栋底商125850010585

独立商业独立商业28211600282116

车位车位（个）443——0——254——189个不可售合计887543484821964136023080不含车位2023/1/30各月任务分解每月任务分解（280套）4月5月6月7月8月9月10月11月12月A栋71520253010855B栋6555515221818C栋1255555522合计252530354040352525以上任务为按照合同约定的套数方案计算。月份4月5月6月7月8月9月10月11月12月套数253035354540353025每月任务分解（300套）月份4月5月6月7月8月9月10月11月12月套数253040405040403025每月任务分解（320套）2023/1/30整体营销思路解决精装公寓投资回报问题解决Loft用途的问题前提通过前期客户分析，我们面临的核心问题：客户买公寓干什么？引进众筹型酒店运营平台提升附加值，打造青年型社区2023/1/30什么是众筹型酒店？酒店众筹发起人以品牌、筹资、管理运营入股，占比20%，剩余80%的项目股权面向社会公开众筹。西藏善行客投资有限公司“隐园”股权构成比特城邦青年旅舍峨眉山店收益10%三亚雅墨半岛酒店收益15%2023/1/30众筹渠道众筹平台众多，众筹家、人人天使、众筹网、苏宁众筹、京东金融等。众筹酒店项目众多，成功率很高。2023/1/30我们需要做什么？龙祺资源保利项目组众筹酒店品牌发起众筹向客户推介实现销售接洽考察、选址酒店运营实现收益线下沟通解决收益众筹酒店，直接跟客户沟通租金收益，跟收益年限问题，保利集团不参与其中，不负连带责任。Loft定位另做专题讨论，此处不讨论2023/1/30营销策略PART1：提升产品竞争力提升项目展示形象提升项目软性服务PART2：渠道精细化拓客立体化外展/团购老带新跨界拓客PART3：活动引导策略主题活动暖场活动强化自媒体

本案是现房，导致昭示性有所欠缺，部分客户以为本案已经售完，建议制作更为大气、醒目的精神堡垒。强烈建议强化售楼部外围灯光照明系统，避免天黑之后售楼部周围一片漆黑的现状，建议设置灯光导视带，尽可能引导客户到达售楼部看房。售楼部外框LED屏幕：——成交业主生日及祝福；——销售成果信息；——天气预报及房产新闻；

针对存货较多的loft房源，增设样板间，以提升客户的现场体验宁湖岸道旗宁湖是本案的一大卖点，可以充分利用这一资源提升项目展示形象入口处精神堡垒项目夜间亮化工程售楼部LEDLoft样板房提升项目软软性服务置业顾问形形象：1、形象、礼礼仪和流程程的标准化化和优化；；2、专业技能能的高标准准化；物业服务形形象：1、停车专员员服务提升升；2、门僮服务12人人都是媒媒体客立方3000经纪人都是是我们的媒媒体强化自媒体体龙祺3000人中介平台台，分布于于昆明、大大理、武定定等地，每每人按200个好友计算算，每周3次推送项目目信息，按按浏览率50%计算，项目目每月曝光光360万次。自媒体推广广计划组建自媒体体团队，专专门负责项项目微信朋朋友圈及项项目公众号号推广，团团队由策划划、文案、、设计组成成；每周一制定定自媒体推推广计划，，计划分为为创意微信信图片和公公众号推广广文章两部部分；考虑到朋友友圈审美周周期，每周周发3次创意微信信图片，2次公众号文文章；创意微信内内容为周二二项目信息息，周五项项目信息，，周日心灵灵鸡汤；公众号内容容：周三项项目推介，，周六活动动信息。拓客“立体化化”全民经纪人人职业化与专专业化正统军与地地方军全民经纪人人：依托于龙祺客立立方3000人全名人平平台，通过过凡是业主带带客上门均均有奖励的的方式，实实现最大化化的经纪人合合力；资料互享：：通过在““保利会””，其他区区域客户资资料共享，，实现销使使跨区拓客客统一形象：：统一制服服统一装束束，打造具具有鲜明标标识的汉阳阳国际销使使团队；统一培训：：销使与职职业顾问““一对一””相互监督督、相互沟沟通，实现现销使团队队成员高度度专业化；；统一管理：：强化销使使团队内部部管理，设设置严厉的的管理与处处罚制度，，确保销使使团队工作作能力正规军：通通过商圈守守点、售楼楼部拦截等等方式带客客上门。地方军：依依托于外展展点，招聘聘本区域内内人士深入入各大社区区、拆迁区区域等进行行定点拓客客分待遇：地方军拓客客专员不享有底薪仅仅拿提成，，如每带客客成交提成成500元，待遇将将不比销使使低1、拓客策略略2、编制详细细客户地图图3、人脉资源源拓展根据宁湖壹壹号产品类型,锁定目标客户群群所在区域域为本市市区区及昆明，而本市乡镇镇客户也为下下一步重点点拓展区域域。以项目为为中心，在在商业区、、乡镇中心心区域，布布局外展点点，以外展展点为中心心，覆盖全全部人群，，通过陌拜拜、一对一一拓客、看看房车收客客。具体到本市区中心区，宁宁湖区及温温泉镇的每每个行业及每个个小区，具体数量、、位置、规规模等信息，拓拓客计划方方可准确开展。。对于行业，，寻找到最容易接触触有钱人的人和渠道清晰了解渠道的种类类、数量！！小区则是进进行黄金业主拜拜访、开展展高密度圈圈层活动、、整合编外外经纪人渠渠道转介客客户、深挖挖地缘性高高端社区业业主拓客“立体化化”商业配套金方购物中心、家乐福住宅兴屯小区、金色半岛、文苑雅居、盛世锦院、欣和雅苑、柳树花园、富华佳园教育配套昆明工业职业技术学院、云南技师学院、本市中学、本市实验学校主题公园百花公园、东湖公园休闲广场金方商业广场、金色时代广场医疗鑫湖医院、中医院、鼎立医院、滇大医院汽车站本市客运站、八街客运站酒店彩云酒店、半岛酒店建材市场得胜家居建材市场村委会八街街道办事处、连然街道办事处、草铺村委会、小石桥村委会等企业昆钢2023/1/5团队激励励机制末位下乡每周对各小组进行考核，排名末位小组必须下乡拓展一周。内场人员，连续两周排名末位，则要进入外场拓客持证上岗每周对各小组及个人进行四项数据统计考核排名，根据排名与项目驻场需求分配一定比例的驻场名额，内场人员“驻场工作证”团队战书每周各小组组长必须报各组目标，确定目标后各小组均可向其余小组下达战书（不论所报目标高低），一组最多可同时向三个小组下达战书，战败组需接受胜利组的要求百团大战以每个政府部门、企业单位（如银行、学校、医院、通讯等）、大型商家形成各个独立团，每个团都有相应的销售人员跟进；如负责相应团的销售人员无法在规定的时间内完成任务的，即管理层有权重新安排该团的跟进人。资源掠夺根据各小组上交的统计表，进行统计，每周公布一次商家名称及维护时间，若有超过一个月小组没有进行维护的商家，则其余小组可申请掠夺该商家资源进行跟进。优胜劣汰通过团队与个人间的绩效竞争，激励优秀销售团队及个人提升销售业绩，对于业绩连续三个月排名后10%的销售人员则进行淘汰。本案团队队分为内内场和外外场，在在加强外外场的考考核与管管理的过过程中，，通过竞竞争内场场岗位的的形式，，激发内内外场的的活力，，形成内内外合力力，共同同完成目目标任务务。考核标准准为有效效客户、、植入展展点、合合作商家家、线下下经纪人人进行统统计排名名老带新-新新相传传权益——“明码标标价”：：“老带带新”奖奖励梯级级分明，，但容易易实现；；渠道——“多种发发声”：：业主QQ群、工地地开放日日等多种种形式，，提升老老带新活活动宣传传力度和和持续性性；实现——“粮草先先行”：：及时兑兑现准时时交付，，避免客客户对老老带新实实现可能能性的怀怀疑；方式——“主题感感恩”：：周期降降低，刺刺激感强强烈，按按月或季季度实行行；2023/1/5【巡展方式式】：定岗服务务流流线引导导全全场场协调准备工作作：设置展点点之前，，拓客经经理与各各村委会会沟通协协调站点点场地事事宜，确确定展点点具体位位置。所需物料料：户外遮阳阳篷谈谈判桌桌（2张）条桌桌（带条条幅2张）椅椅子展展架（（活动动信息+物业简介介）海海报茶茶歇礼礼品品看看房车车客客户调查查表客客户登登记表等等人员安排排：每个展点点置业顾顾问2人拓拓展小组组1组物物业服务务2人拓展流程程：陌拜引导沟通看房填写调查查表赠送伴手手礼有意向至展点看房车有、无意意向无意向拓客专员员拓客专员员置业顾问问、物业业拓客专员员拓客专员员置业顾问问、物业业置业顾问问、物业业外展点深深度挖掘掘团购持续续进行精细化：：大客户户分级，，精力时时间合理理分配长态化：：项目信信息、节节点和进进度的及及时披露露，客户户疑惑及及时解答答；标准化：：对于同同样能级级大客户户标准动动作进行行拓展分类A：多次带访B：网络活跃客户C：大客户单位D：其他活跃客户节假日问候√√√√积分换礼品√——√√活动提前通知√——√√答谢宴√√√——高端专题活动√——√——专属礼品赠送√——√——亲，请吃吃切糕生日必备备软件—生日通2023/1/5团购持续续进行众筹酒店店资源团团购由龙祺团团队牵头头，洽谈谈众筹酒酒店资源源，依托托保利昆昆明展厅厅，挖掘掘其背后后庞大的的客户资资源。通通过众筹筹酒店的的考察，，落户，，引进这这批客户户，以团团购优惠惠价集中中出货。。接洽众筹筹酒店酒店考察察、落户户本案引进酒店店客户资资源客户考察察，达成成团购龙祺团队队整合资源源保利项目目组跨界拓客客银行跨界界（逻辑：所所有人都都和银行行发生关关系）：1、银行客客户联名名礼品赠赠送+联谊活动动赞助2、银行led屏广告+网点资料架3、建立银行经经理转介机制制及奖励制度度二手房跨界（逻辑：目前看看二手房的人人是真实刚需需）：1、建立二手房房转介机制及及奖励制度2、二手房业主主资产重组（收旧房放款款新房优惠））3、二手房门店店展架+推荐栏草铺回迁户行行销地图（逻辑：拆迁户户有钱且有需需求）：1、回迁户村民民联谊宴或演出出2、草铺各拆迁迁村委会短期期临时外展点3、草铺13个村专场看房组织+定向直投大客户行销：1、扩大大客户户单位数量+关键人奖励制制度2、大客户单位位联谊+专场推介3、昆钢设置展点点推介+本市中学专场场推介+医院联合推介介必须坚决地走走出去！主题活动5个“主流文化盛盛宴”活动主主题多维度聚聚拢人气时间：4月-5月主题：健身达达人形式：现场活活动广场举行行瑜伽等时间：6月-7月主题：广场舞形式：广场舞大赛赛时间：8月-9月主题：夜场达达人形式：夜间举举行老业主聚聚会时间：10月-11月主题：相亲达人形式：大型相亲活活动时间：12月主题：休闲达达人形式：圣诞、、元旦节日主主题暖场活动每周暖场，客客户邀约口径径，提升来访访，销售氛围围提升，项目目形象价值点点传递复活节鸡蛋彩彩绘仲夏纳凉瑜伽体验抢钱机水果派对手工艺DIY插花4月6月9月10月5月供货节点利好节点7月8月12月11月2016年度节点铺排大表表A#B#C#主推A#C#，附带B#主推B#附带A#C#剩余房源回迁户首批选选房众筹酒店进驻驻青春社区、全全新loft面市龙祺动作展点、拓客接洽众筹酒店店、昆钢团购购、客立方、、拓客、展点点团购（企事业业单位、三人人团）、客立立方、拓客、、展点投资养老读书书一步到位健身达人广场舞大赛相亲大会营销活动线上推广线下推广销售物料经纪人招募梦想实现大礼礼包青年投资理财财计划首家众筹酒店店落户本市我的梦想不一一样loft样板房开放我的地盘2万元做房东软陶DIY回迁户物料投资收益计划划新形象手册、、宁湖壹号生生活手册去年憧憬，今今年现实，实实景可见昆钢团购业主权益体验验季夜场达人国庆嘉年华圣诞嘉年华1、展点+一对一拓客区域：草铺村、小石石桥、白土村村等区域所需物料：帐篷1个、X展架、桌子1张、凳子4个、其他相关关宣传物料人员：10人，2人一组划定区区域针对目标：回迁户2、竞品拦截区域：金色理想、金金色螳川商贸贸城、伊皇晶晶座、首领公公馆等竞品拦拦截人员：10人，2人一组划定区区域针对目标：竞品来访客户户拦截、留电电，直击竞品品意向客户3、销售现场活动主题：软陶DIY人员：销售部所有人人员所需物料：活动方案、现现场包装布置置、礼品、饮饮食等4、回迁户户2万元做做房东东（本月拓拓展客客户上上访120批，完完成成成交25套）2023/1/54月份执执行细细节1、展点+一对一一拓客客区域：草铺、、温泉镇镇、县县街街街道办办所属属区域域人员：10人，2人一组组划定定区域域所需物物料：帐篷1个、X展架、、桌子子1张、凳凳子4个、其其他相相关宣宣传物物料针对目标：草铺针针对回回迁户户，其其他区区域针针对行人、沿街街店铺铺、小小区住住户、、车辆辆、企企事业业单位位、政政府机机关部部门进进行地地毯式式搜索索宣传传、拓拓展圈圈层2、昆钢团团购地点：昆钢厂厂区所需物物料：帐篷1个、X展架、、桌子子1张、凳凳子4个、其其他相相关宣宣传物物料人员：拓客专专员4人，置置业顾顾问2人，现现场推推介时间：5月1日-5月20日3、销售售现场场活动动主题：抢钱机机人员：销售部部所有有人员员所需物料料：活动方方案、、现场场包装装布置置、礼礼品、、饮食食等4、昆钢钢团购购签约约、众众筹酒酒店接接洽（本月拓拓展客客户上上访150批，完完成成交保底30套，卓卓越40套）2023/1/55月份份执执行行细细节节1、展点点+一对对一一拓拓客客区域域：草铺铺、、八街镇镇；；金金方方街街道道办办所所属属区区域域人员员：10人，，2人一一组组划划定定区区域域针对对目标标：行人人、、沿沿街街店店铺铺、、小小区区住住户户、、车车辆辆、、企企事事业业单单位位、、政政府府单单位位进进行行地地毯毯式式宣宣传传、、拓拓展展圈圈层所需需物物料料：帐篷篷1个、、X展架架、、桌桌子子1张、、凳凳子子4个、、其其他他相相关关宣宣传传物物料料时间间：每个个地地点点4天，，轮轮流流循循环环2、龙祺祺团团队队酒酒店店洽洽谈谈人员员：龙祺祺团团队队资资源源针对对目目标标：花间间堂堂、、27度花花漾漾主主题题客客栈栈等等众众筹筹酒酒店店3、销销售售现现场场活活动动主题题：瑜伽伽生活活体体验验活活动动人员员：销售售部部所所有有人员员所需物物料料：活动动方方案案、、现现场场包包装装布布置置、、礼礼品品、、饮饮食食等等4、儿儿童童艺艺术术汇汇演演活活动动（（本本月月拓拓展展客客户户上上访访200批，，完完成成成交交保底底30套，，卓卓越越40套）2023/1/56月份份执执行行细细节节1、展点点+一对对一一拓拓客客区域域：太太平平镇镇所所属属区区域域、兴屯屯小小区区、、金金色色半半岛岛、、文文苑苑雅雅居居、、盛盛世世锦锦院院、、欣欣和和雅雅苑苑、、柳柳树树花花园园、、富富华华佳佳园园等等小小区区人员员：10人，，2人一一组组划划定定区区域域针对对目标标：行人人、、沿沿街街店店铺铺、、小小区区住住户户、、车车辆辆、、企企事事业业单单位位、、政政府府单单位位进进行行地地毯毯式式宣宣传传、、拓拓展展圈圈层所需需物物料料：帐篷篷1个、、X展架架、、桌桌子子1张、、凳凳子子4个、、其其他他相相关关宣宣传传物物料料时间间：每个个地地点点4天，，轮轮流流循循环环2、众筹筹酒酒店店资资源源团团购购人员员：龙祺祺团团队队资资源源针对对目目标标：众筹筹酒酒店店背背后后的的客客户户资资源源3、销销售售现现场场活活动动主题题：广场场舞舞大大赛赛人员员：销售售部部所所有有人员员所需物物料料：活动动方方案案、、现现场场包包装装布布置置、、礼礼品品、、饮饮食食等等4、众筹筹酒酒店店入入驻驻（本月月拓拓展展客客户户上上访访200批，，完完成成成交交保底底30套，，卓卓越越40套）2023/1/57月份执行行细节1、展点+一对一拓拓客区域：青龙镇、、连然街街道办所所属区域域、金方商业业广场、、金色时时代广场场、百百花公园园、东湖湖公园等等区域域人员：10人，2人一组划划定区域域针对目标：行人、沿沿街店铺铺、小区区住户、、车辆、、企事业业单位、、政府单单位进行行地毯式式宣传、、拓展圈圈层所需物料料：帐篷1个、X展架、桌桌子1张、凳子子4个、其他他相关宣宣传物料料时间：每个地点点4天，轮流流循环2、客立方资资源三人人成团区域：昆明、外外省客户户人员：龙祺客立立方团队队针对目标标：客立方3000全民经纪纪人推荐荐的客户户，定向向组建三三人成团团团购活活动3、销售现现场活动动主题：夜场达人人人员：销售部所所有人员所需物料：活动方案案、现场场包装布布置、礼礼品、饮饮食等4、项目知识识竞答、、砸金蛋蛋活动（（本月拓拓客上访访240批，完成成成交保底40套，卓越越50套）2023/1/58月份执执行细细节1、展点+一对一一拓客客区域：金方、、连然然街道道办所所属区区域人员：10人，2人一组组划定定区域域针对目标：行人、、沿街街店铺铺、小小区住住户、、车辆辆、企企事业业单位位、政政府单单位进进行地地毯式式宣传传、拓拓展圈圈层所需物物料：帐篷1个、X展架、、桌子子1张、凳凳子4个、其其他相相关宣宣传物物料时间：每个地地点4天，轮轮流循循环2、教师团团购月月区域：昆明工工业职职业技技术学学院、、云南南技师师学院院、本本市中中学、、本市市实验验学校校等等所需物物料：帐篷1个、X展架、、桌子子1张、凳凳子4个、其其他相相关宣宣传物物料人员：拓客专专员4人，置置业顾顾问2人，现现场推推介针对目目标：针对学学校教教师，，组建建三人人成团团团购购活动动，持持续整整个9月份3、销售售现场场活动动主题：中秋活活动人员：销售部部所有有人员所需物料料：活动方方案、、现场场包装装布置置、礼礼品、、饮食食等4、教师特特惠活活动（（本月月拓客客上访访200批，完完成成成交40套，卓越50套）2023/1/59月份执执行细细节1、展点+一对一一拓客客区域：温泉泉镇、、禄脿脿镇所所属区区域人员：10人，2人一组组划定定区域域针对目标：行人、、沿街街店铺铺、小小区住住户、、车辆辆、企企事业业单位位、政政府单单位进进行地地毯式式宣传传、拓拓展圈圈层所需物物料：帐篷1个、X展架、、桌子子1张、凳凳子4个、其其他相相关宣宣传物物料时间：每个地地点4天，轮轮流循循环2、事业单单位团团购区域：鑫湖医医院、、中医医院、、鼎立立医院院、滇滇大医医院等等区区域所需物物料：帐篷1个、X展架、、桌子子1张、凳凳子4个、其其他相相关宣宣传物物料人员：拓客专专员4人，置置业顾顾问2人，现现场推推介时间：10月1日-10月20日3、销售售现场场活动动主题：国庆7天乐活活动人员：销售部部所有有人员所需物料料：活动方方案、、现场场包装装布置置、礼礼品、、饮食食等4、爱国国宣传传、摄摄影展展活动动（本本月拓拓客上上访240批，成成交保底35套，卓卓越45套）2023/1/510月份执执行细细节1、展点+一对一一拓客客区域：八街镇镇、太太平镇镇所有有区域域人员：10人，2人一组组划定定区域域针对目标：行人、、沿街街店铺铺、小小区住住户、、车辆辆、企企事业业单位位、政政府单单位进进行地地毯式式宣传传、拓拓展圈圈层所需物物料：帐篷1个、X展架、、桌子子1张、凳凳子4个、其他相相关宣传物物料时间：每个地点4天，轮流循循环2、商业中心心拓客区域：金方商业广广场、金色色时代广场场、百花花公园、东东湖公园等等区域人员：10人，2人一组划定定区域针对目标：行人、沿街街店铺、具有投资意意向客户，，发展全民民经纪人，，拓客、留留电3、销售现场场活动主题：双11脱单活动人员：销售部所有有人员所需物料：活动方案、、现场包装装布置、礼礼品、饮食食等4、电影节活动动（本月拓拓客上访200批，完成成成交保底25，卓越30套）2023/1/511月份执行细细节1、展点+一对一拓客客区域：八街镇、太太平镇所有有区域人员：10人，2人一组划定定区域针对目标：行人、沿街街店铺、小小区住户、、车辆、企企事业单位位、政府单单位进行地地毯式宣传传、拓展圈圈层所需物料：帐篷1个、X展架、桌子子1张、凳子4个、其他相相关宣传物物料时间：每个地点4天，轮流循循环2、销售现场活活动主题：圣诞嘉年华华人员：销售部所有有人员所需物料：活动方案、、现场包装装布置、礼礼品、饮食食等4、业主答谢谢活动（本本月拓客上上访200批，完成成交25套）2023/1/512月份执行细细节营销费用预预算使用分类费用投放建议频次预计单价预计总计备注

宣传推广费用微运营及推广微信托管运营每月持续12000元/月144000结合网网络推广其他本市微信公众账号结合节点使用预计3-5家30000建立运营联盟DM广告物料制作及印刷全年未定200000配合外拓及全年物料制作活动费用暖场活动每月一次5000元每次60000减少场次，增加活动质量大型活动半年一次20万200000配合节点进行大型活动安排客户小规模定制式活动每月一次2000元24000配合客户拓展活动礼品每月一次每次5000元60000配合活动开展现场整改及展示LOFT样板展示按照一个户型每个10万100000主要针对难去化的LOFT户型售楼部整改及全场布置按照方案建议进行——50000主要提升接待氛围外拓活动乡镇、社区展点客户接待及运营——100000含客户往返、接待费用合计968000谢谢THANKS易居中国旗旗下子品牌牌上海克而瑞瑞信息技术术有限公司司旅游地产事事业部9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:12:5123:12:5123:121/5/202311:12:51PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2323:12:5123:12Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:12:5123:12:5123:12Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2323:12:5123:12:51January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202311:12:51下午午23:12:511月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2311:12下下午午1月月-2323:12January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/523:12:5123:12:5105January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:12:51下下午11:12下下午23:12:511月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结