某商业街项目商业定位营销策划提报

每一个城市

都有一个精神领袖、一个灵魂地标1​例如提到上海，想到外滩提到杭州，想到西湖提到武汉，想到黄鹤楼

甚至提到咸宁，也会想到温泉但是，提到潜江，我们似乎想不到什么……2​曹禺公园潜江人的文化领袖、人文地标它的文化价值、旅游价值、城市名品展示价值巨大因此它的商业街是文化的、风情的、代表性强的3​曹禺公园文化商业街项目提报2010年9月(潜江)4​目录第一章、潜江商业调查浅析潜江发展基本现状潜江商业分布情况第二章、项目商业特征基本经济指标SWOT分析产品形态定位第三章、目标客户群定位客户群体分类目标客户群体分析目标客户群的购买理由5​目录第四章、项目定位——入市态势项目形象定位项目定价策略项目的价格推售策略第五章、整体推广策略——我们的武器/如何使用我们的武器项目内涵解构推广思路及战略应用宣传推广策略各阶段推广策略应用6​知已知彼、百战不殆我们坚信：思想可以动人！我们坚信：文化可以销售！我们要从品牌文化内涵的角度全面地为项目做传播！7​第一章、潜江商业调查浅析——知彼

（一）潜江发展基本现状2009年，全市完成生产总值234.01亿元，按可比价格计算，比上年增长10.8%，继续保持两位数增长。其中：第一产业完成增加值41.19亿元，增长4.7%；第二产业完成增加值121.09亿元，增长11.5%；第三产业完成增加值71.73亿元，增长12.7%2009年，是新世纪以来潜江市外部发展环境最为云谲波诡，发展形势最为困难，经济走势最为跌宕起伏的一年。自2008年第四季度以来，受全国金融危机严重冲击和全国经济增长明显下滑影响，全市经济发展遭遇严重困难。面对严峻复杂的经济形势，市委、市政府审时度势，应对有方。带领全市上下克难奋进，全市经济保持了平稳较快发展。保增长、保民生、保稳定各项工作扎实有序推进，经济运行逐步复苏向好，各项社会事业全面进步。8​人口情况

年末总人口101.63万人，从2000年以后，在没有较大政策影响及城市发展的情况下，潜江市总人口趋向于平稳。9​城市建设城市规划区面面积311.25平方公公里，建成区区面积38.6平方公里里，城市人口口近37万人人。潜江自然然条件优越，，水陆交通便便利，自然资资源得天独厚厚，城市生态态环境独具特特色，城市空空间布局形成成东城区（中中心城区）和和西城区（油油田矿区），，东西城区之之间绿色长廊廊相连，被誉誉为“水乡园园林”。在围围绕以建设具具有浓郁水乡乡园林特色中中等城市为目目标，树立““大城区、大大园林、大手手笔”理念，，东、西城区区联动，大力力实施环境创创新战略，启启动十大重点点工程建设，，努力塑造城城市新形象，，先后投资近近5亿元，完完成了一大批批基础设施建建设，城市建建设又上了一一个新的台阶阶。10​城市道路城市道路网及及配套设施建建设不断加快快。截止目前，城城区道路达271条，面面积491.24万㎡，，人均拥有道道路面积11.3㎡；敷敷设下水道255.46公里，形成成了比较完整整的排水系统统；新装路灯灯4761盏盏，路灯达10821盏盏，亮灯率达达99.5%；新铺设彩彩色人形道板板17公里共共13.2万万㎡，并对城城区主要街道道所有架空线线路实行了地地埋；大力开开展亮化工程程，城区所有有临街道所有有架空线路实实行了地埋，，城区所有临临街单位安装装了霓虹灯、、轮廓灯、射射灯，充分展展示了文明开开放的现代化化都市风彩。。城区绿化覆覆盖率达39.9%。11​城镇居民人均均可支配性收收入及年人均均工资城乡居民收入入继续增加。。城镇居民人人均可支配收收入12613元，增长长10.4%；农民人均均纯收入5531元，增增长12.2%。12​固定资产投资资全社会完成固固定资产投资资123.96亿元，比比上年增长40.3%，，其中城镇以以上项目投资资112.69亿元，增增长42.5%；房地产产开发投资3.57亿元元，增长29.3%。按按所属分类，，江汉油田投投资27.83亿元，增增长11.0%；地方投投资96.13亿元，增增长11.0%。按产业业划分，全市市一、二、三三产业分别投投资0.72亿元、74.96亿元元和37.01亿元，分分别增长20.6%、26.0%和和94.9%。13​（二）潜江主主要板块的商商业分布情况况2004年前前，东城区域域里的商业配配套缺乏，商商业配套档次次比较低，消消费对象以社社区内居民为为主，只能满满足当地居民民的基本生活活需要。随着着潜江经济的的不断增加，，城镇居民的的消费能力越越来越高，对对大型商业配配套需求日益益迫切。2005年后，，东城片区相相继出现了中中百、水牛城城、世贸广场场三大商业项项目，也形成成了东风路及及建设街两大大商业街，引引进上百个全全国甚至世界界品牌商品（（范思哲、NIKE………）14​商业配套呈呈现一副““遍地开花花”的局面面，目前主主要商业物物业情况如如下项目租金简介水牛城一层200元/㎡当地最高端商业项目，位于章华中路市中心繁华区（只租不售）二层80元/㎡三层约30元/㎡中百仓储一层180元/㎡当地最大百货超市，位于章华中路城市最繁华路段（只租不售）二层大型超市三层－世贸广场一层80元/㎡位于东风路商业街末，2007年启用以来从中高端商品走向中低端，二层及以上经营惨淡。二层40元/㎡三层－15​1、板块商商业市场特特征中部板块集集中了潜江江各大型综综合商厦，，从传统经经营的国营营百货商店店，到集购购物、休闲闲、娱乐于于一体的综综合商场，，是商家的的必争之地地。该板块块以水牛城城商业城最最为代表性性，水牛城城总占地面面积约2.3万㎡，，建筑面积积近5万㎡㎡。包涵肯肯德基餐厅厅、水牛城城电影院、、量贩式KTV、中中商平价、、人民大药药房等等，，无论是商商业规模、、所处的地地段、经营营的品质、、还是一贯贯大气的推推广方式，，都是作为为了潜江区区的商业经经济繁荣的的象征，同同时，在全全市也具有有极大的影影响力。16​2、、传统统商商业业物物业业在在潜潜江江的的分分布布简简析析传统统商商业业在在潜潜江江主主要要是是以以零零售售业业为为主主，，这这种种表表现现形形式式形形成成了了较较好好的的市市场场规规模模和和经经营营方方式式，，是是潜潜江江经经济济活活动动的的重重要要组组成成部部分分。。潜潜江江章章华华中中路路段段的的商商业业竞竞争争，，在在整整个个潜潜江江的的传传统统商商业业竞竞争争中中，，都都是是十十分分显显著著的的地地方方。。相相比比之之下下，，作作为为潜潜江江传传统统商商业业的的另另一一重重要要的的表表现现形形式式————批批发发，，在在潜潜江江没没有有形形成成有有一一定定规规模模的的经经营营商商家家，，整整体体较较为为零零散散，，这这也也是是传传统统商商业业在在潜潜江江较较为为不不足足的的方方面面。。17​3、调查结论A.潜江休闲闲娱乐设施主主要分布在中中心商业区域域，在其他地地段均有休闲闲娱乐场所，，但较为分散散，经营档次次相对较差，，没有形成气气候。B.中心区域域内休闲娱乐乐设施集中，，周末人气旺旺盛，工作日日晚上人也很很多。C.因为餐饮饮业的发达，，以及两者相相关相惜的关关系，生意旺旺盛的休闲娱娱乐场所均为为集餐饮、休休闲、娱乐于于一体的综合合型场所，且且交通都方便便，是人气的的聚集地。D.迪吧、舞舞厅在潜江中中心区域的数数量较少、经经营质量一般般、生意平淡淡、市场不大大。说明潜江江需要的是与与其书香生活活体味一致的的休闲娱乐场场所。18​第二章、项目目商业业特征——知己一、基本指标标：1、经济技术指标：商业街区位于于曹禺公园（（二期）南侧侧，沿殷台路路临街布置，，以13个单单体徽派仿古古建筑对街形形式设置分布布在公园南入入口广场区东东西两侧。占占地面积8131平方米米，总建筑面面积15400平方米，，东区全长236.5米米、占地面积积4750平平方米、建筑筑面积8972平方米；；西区全长158米、占占地面积3381平方米米、建筑面积积6421.7平方米。。19​2、地理位置置位于湖北省潜潜江市章华中中路，依托曹曹禺公园而生生的一个旅游游主题文化商商业街；坐落落在风景秀丽丽的马昌湖畔畔，与曹禺故故居为邻，处处在潜江政治治、经济、文文化中点位置置。20​3、商业基本本经济技术指指标序号栋号一层二层三层四层栋小计12A759.47651.481410.9522B752.72615.921368.6432C1097.88952.3247.147.12144.442D534.25425.2959.4552E385.24388.6876.7850.6262F157.97157.9772G654.19590.561244.7582H574.68661.5138.141374.3293A601.99449.921051.91103B574.68661.5138.141374.32113C980.04878.0738.4638.461935.03123D729.76667.92162.921560.6133E179.4179.4358.814楼层小计7982.277122.47601.4685.5615791.7621​二、本项目商商业特征之SWOT分析析①优势（Strength）文化价值———曹禺公园是是以当代剧作作大师曹禺先先生命名的风风景园林景区区，既既是文化主主题公园，又又有占地面积积较大的园林林，是潜江市市著名景区。。景观优势———曹禺公园地地块位于泽口口开发区，区区位优势突出出。地理位置置极佳佳，进可享享城市商业繁繁华，退可静静享田园风景景旖旎。产业集群———湖滨领地，，锦绣潜城等等等稀缺性——主主题公园内唯唯一的商业街街创新——产品品设计创新、、园林景观、、营销创新22​②劣势(weakness)交通——道路路虽畅通，公公交车开通较较少，交通不不便环境——临近近主干道，但但人流量严重重不足，影响响商业价值。。23​③机会分析(Opportunity)配套——学校校/商业/公公园/百货/公交等配套套共同营造1.5公里生生活圈规划——居东东城，在未来来的东西双城城枢纽规划中中，价值得以以更好体现机会——曹禺禺文化风情是是潜江市场的的空白点利好信息———8+1城市市圈的发展，，吸引外部购购买力24​④威胁(Threaten)对面锦绣潜城城开发的商业业项目已经建建成，且整街街沿线将会大大量开发，沿沿街商铺与我我们项目将有有竞争国家宏观调控控面仍然存在在继续出台政政策调控市场场的可能25​三、得出产品品形态定位：：打造集旅游、、休闲娱乐于于一体的特色色滨水商业街街定位目标：使“梅苑””乃至曹禺公公园成为潜江江“最可去””的地方最可逛：最有看点，逛逛着不累。最可购：物美价廉最可玩：休闲娱乐尽在在其中。26​三、产品形态态定位27​28特色商业休闲闲娱乐案例研研究28​特色商业休闲闲娱乐类型名称商业主题化、体验化以及时尚化上海新天地——现代与传统的时尚结合洛杉矶城市步道——商业主题情景化的先锋横滨21世纪港购物公园——城市中心商业集群发展新模式29​上海新新天地地新天地地距淮淮海中中路高高档消消费商商业区区600米米左右右占地面面积52万万平米米，紧紧邻淮淮海中中路商商务圈圈北至太太仓路路；西西至马马当路路；南南至自自忠路路；东东至西西藏南南路原自然然街坊坊23个；；原居居住人人口7万人人新天地地是太太平桥桥改造造规划划的一一部分分A太平桥桥人工湖湖绿地，，占地4.4万万，水面面面积1.2万万，已成成为市中中心景观观B新天地地，占地地3万，，建面6万，分分南、北北里。C翠湖天天地高级级住宅小小区，总总建68万D企业天天地甲级级写字楼楼区，总总建面50万E瑞安集集团总部部大楼，，区域的的标志性性建筑30​艺术类专业市场类艺术品经营市场办公类艺术工作室（画家作坊）展示及展销类画廊、美术馆购物商业类购物类购物中心Mall工艺品专营店特色服饰店休闲娱乐休闲类 酒吧业餐饮业旅游类旅游业旅馆新天地的的功能内内容新天地分分北里、、南里。。北里主要要为主题题餐饮、、特色商商业、酒酒吧和艺艺术休闲闲娱乐，，3.5万平米米。南里以一一座总建建面为2.5万万平米的的购物、、娱乐、、休闲中中心为主主。该中中心功能能主要包包括国际际影城、、剧院餐餐厅、家家居用品品、健身身及水疗疗俱乐部部、酒店店式服务务公寓（（53套套单元））等。31​城市故事事的表述述新与旧的的完美融融合以“整旧似旧旧”原则，对对2.5万平方方米保护护建筑进进行全面面整修，，保留含含有历史史文化底底蕴的痕痕迹，将将新旧建建筑元素素有机融融合32​城市故事事的表述述传统文化化包装现现代生活活布置20世纪20年代代的时空空，演绎绎21世世纪初最最时尚的的享受，，将怀旧旧、时尚尚与经营营有机结结合，使使小空间间寓容长长纵向、、多层次次的文化化内涵。。33​城市故事的的表述传统与现代代共享一个个空间北里里的的石石库库门门建建筑筑烘烘托托老老上上海海市市民民社社区区氛氛围围，，与与南南里里的的现现代代建建筑筑营营建建高高档档次次商商务务会会展展中中心心和和娱娱乐乐文文化化区区，，形形成成视视觉觉对对立立，，而而又又和和谐谐统统一一。。34​城市市故故事事的的续续写写各行行各各业业的的白白领领、、管管理理人人员员、、明明星星、、艺艺术术家家、、时时尚尚的的年年轻轻人人是是城城市市故故事事的的书书写写者者。。新新天天地地为为他他们们提提供供了了思思想想交交融融的的空空间间，，他他们们又又将将城城市市形形象象落落实实为为文文字字、、影影响响、、声声音音、、气气味味。。从从而而使使城城市市故故事事不不断断被被注注解解、、被被续续写写，，最最终终与与城城市市的的历历史史盘盘根根交交错错。。35​城市人文资源源的积淀：丰富的城市历历史文化以及及传统建筑等等人文资源。。复合的功能构构成：特色商业、餐餐饮、娱乐休休闲、艺术展展示于一身，，提供了丰富富的、多元的的、风情迥异异的城市生活活空间传统建筑的保保护与更新：：传统建筑符号号与现代建筑筑风格的融合合，本身就是是一种艺术与与文化。艺术、、人人文元元素的的注入入：艺术是是创意意阶层层表达达、续续写写城市市故事事的方方式，，也是是连接接各种种功能能的纽纽带创意阶阶层书书写城城市魅魅力：：创意阶阶层是是城市市触觉觉敏锐锐的一一群，，他们们能发发现尘尘嚣中中最魅魅惑的的部分分，绘绘制出出最诱诱人的的姿态态。上海海新新天天地地成功功因因素素36​特色色商商业业休休闲闲娱娱乐乐类型名称商业主题化、体验化以及时尚化上海新天地——现代与传统的时尚结合洛杉矶城市步道——商业主题情景化的先锋横滨21世纪港购物公园——城市中心商业集群发展新模式37​38两条条典典型型廊廊街街交交汇汇于于一一个个节日日广广场场，，通过过城城市市景景观观规规划划、、娱娱乐乐场场所所和和节节日日市市场场的的戏戏剧剧化化手手段段，，使使这这些些地地方方成成为为舞台台，而而生生活活每每天天就就在在这这些些舞舞台台中中发发生生。。城市市步步道道是是舞舞台台的的前前景景步道道两两旁旁伫伫立立着着立立体体的的建建筑筑街上上拥拥挤挤着着各各式式的的招招牌牌活活动动随时时保保持持一一种种视视觉觉刺刺激激CityWalk廊街街与与节节日日广广场场共共同同构构成成的的梦梦幻幻舞舞台台节日日广广场场廊街街城市市步步道道是是美美国国洛洛杉杉矶矶著著名名的的休休闲闲娱娱乐乐购购物物中中心心，，距距离离市市区区相相距距3公公里里，，于于93年年对对外外开开放放，，共共有有40多多家家专专营营店店、、餐餐饮饮部部和和娱娱乐乐场场所所，，总总建建面面约约为为2.5万万平平米米38​39CityWalk的的建建筑筑建筑筑作作为为一一种种艺艺术术形形式式，，处处世世态态度度和和生生活活方方式式，，它它们们的的灵灵感感完完全全来来自自于于当当地地的的电电影影、、赛赛车车和和电电子子游游戏戏文文化化。。39​40CityWalk的的建建筑筑城市市步步道道的的建建筑筑正正立立面面属属于于复复古古主主义义，，它它怀怀旧旧的的对对象象就就是是当当地地人人想想象象的的驿驿站站，，但但在在这这里里形形式式以以及及符符号号都都当当作作是是当当代代的的而而非非历历史史的的东东西西来来感感知知。。后工工业业时时代代的的霓霓虹虹灯灯和和金金属属塑塑像像立面面复复古古主主义义40​41CityWalk的的建建筑筑这里里，，商商店店门门面面成成为为一一个个聚聚集集体体，，而而在在这这之之上上，，还还有有一一类类商商业业层层————广广告告牌牌。。最最终终，，能能看看见见的的就就是是重重重重叠叠叠叠的的招招徕徕广广告告，，这这些些招招牌牌已已经经超超出出了了人人正正常常的的视视线线，，这这种种过过度度的的装装饰饰让让人人们们从从空空间间上上认认为为在在真真正正的的洛洛杉杉矶矶大大街街上上底面朝天天的雪佛莱敞敞蓬轿车车从冰冻酸酸奶店的的高速公公路标牌牌上横伸伸出来一个超大大型号、、稀奇古古怪的巨巨猿金刚刚从超级级市场仿仿造的装装饰帐篷篷上悬挂挂下来一架“宇宙飞船船”以同样方方式被钉钉在“外星来客客“（一家科科幻玩具具店）上上。41​42CityWalk的的魅力城市步道道比着眼眼于功能能性的购购物广场场更能提提供新奇奇感，它它没有将将明媚的的天空隔隔在室外外，专门门设计的的步行街街意在不不断的制制造惊喜喜街头音乐乐家、魔魔术师、、幽默剧剧、露天天午餐、、棕榈树树……这都能吸吸引人群群围观，，在步行行的人群群中掀起起一阵阵阵涟漪。。就像是是街头的的人潮。。42​43CityWalk的的魅力人们在节节日广场场的喷泉泉处嬉水水，一阵阵阵间歇歇的泉水水从埋在在地下的的管子里里喷射出出来，而而美妙的的音乐从从街头艺艺术家或或KWGB的扬扬声器缓缓缓传来来……夜晚，在在大小与与原物相相仿、光光线暗淡淡的街灯灯下，情情侣们双双双对对对出入电电影院、、硬石摇摇滚咖啡啡屋，要要不就躲躲在树后后偷偷的的接吻。。少男少少女们聚聚集在广广场附近近，男孩孩为女孩孩表演，，这里与城城市中心心或其他他地方不不同是没没有任何何赌博竞竞技活动动、没有有任何需需要打斗斗的游戏戏，也没没有传单单派送员员、街角角的推销销员和各各色小贩贩，所以以让人们们确信这这里的消消遣活动动永远是是愉快的的，他们们感到属属于一条条美好的的街道。。43​44CityWalk的主题城市步道真正正让人难忘的的是电影这里拥有全美美最大的电影影院，共能容容纳6000名观众。此外，在一家家动感影院，，当你坐在靠靠水力控制移移动基座的椅椅子上的时候候，你感觉不不止在看电影影——你还在经历他他们;摘录摄影工作作室能把人们们带到荧屏里里面，通过神神奇的电脑合合成照片，可可以进入上百百种电影的任任何一个场景景中。44​45CityWalk的主题城市步道给每每一位寻求过过去的人提供供了怀旧的商商品．在这里，人们们可以找到定定义20世纪纪60年代美美国生活的黑黑光海报、荧荧光T-Shirt与和和平标语；也也有上个世纪纪50年代五五花八门的商商品：紧身衣衣、熔岩灯、、竹帘以及那那个时代代表表性偶像的照照片以及私人人物品45​特色商业休闲闲娱乐类型名称商业主题化、体验化以及时尚化上海新天地——现代与传统的时尚结合洛杉矶城市步道——商业主题情景化的先锋横滨21世纪港购物公园——城市中心商业集群发展新模式46​横滨21世纪纪港横滨21世纪纪港项目是东东京第四次首首都圈基本规规划的重点建建设项目之一一，该计划目目的在于分担担日益向东京京集中的商业业以及商务办办公功能，引引导此类城市市功能向商务务核心城市集集中该项目距离东东京市核心区区30公里，，是为了配合合将横滨市发发展为国际文文化城市和自自立型核心城城市规划而启启动的项目占地约为为186公顷顷，开发内容容主要以商业业和商务办公公为主体，2003年该该区域就业人人口达到5万万人，入住公公司数量达到到980家东京边缘区新新兴的城市商商业消费中心心之一47​MallParkExperienceShopping三位一体的综综合商业功能能娱乐购物文化历史与现代的的交融科技与人文的的呼应横滨未来科技技馆横滨海事博物物馆红砖国际展览览馆横滨太平洋大大厦怀旧的历史建建筑和现代特特色的标志建建筑MallPark购购物公园48​横滨王后方形形广场以王后广场为为中心，将别别具一格的百百货大楼、泛泛太平洋大酒酒店、音乐厅厅融为一体横滨世纪之窗窗以五花八门的的世界尽在这这里为宣传口口号，汇集了了时装、食品品、娱乐等方方面各具特色色的商店160多家。位位于5楼的华华纳麦加尔影影院是由8家家放映馆组成成的综合电影影院横滨杰克购物物中心以美国最大的的体育用品连连锁店“体育权威”为首的大型店店铺云集的步步行购物商品品街甘拓横滨娱娱乐中心最大级别的的综合性娱娱乐设施，，集电影院院、体验横横滨开港以以来文化的的娱乐园、、音乐厅、、婚礼会场场、各类商商店及餐饮饮店为一体体大型购物中中心的集合合49​横滨二十一一世纪港购购物公园特征要素购物公园精品购物中中心的大汇汇集，各个个中心档次次相近，但但是主题与与品牌各有有差异文化娱乐设设施为纽带带，将各个个购物中心心巧妙连接接，增加购购物情趣，，延长逗留留时间室外拥有良良好的自然然环境与开开放空间，，强化室内内与室外的的联系50​得出产品形形态定位：：打造集文化化旅游、休休闲娱乐、、购物于一一体的特色色滨水商业业街定位目标：使“梅苑苑”乃至曹曹禺公园成成为潜江““最可去””的地方最可逛：最有看点，，逛着不累累。最可购：物美价廉最可玩：休闲娱乐尽尽在其中。。51​主力客户群群体：第三章、目目标客客户群群定位位1、客户群群体分类政府高级官官员/国有及及私有企业业顶层领导导政府府一一般般官官员员/企企业业高高管管/小小私私营营老老板板/教教师师工薪薪阶阶层层/政政府府一一般般公公务务员员农业业人人口口/体体力力劳劳动动者者52​2、目标标客户群群分析我们要实实现抢占占市场份份额的战战略目标标，首要要的是对对我们所所争夺的的阵地———目标标客户进进行深入入的分析析，掌握握他们消消费行为为及心理理的共性性。53​★他们们处于于事业业的成成熟期期，有有一定定的财财富积积累。。我们卖卖给谁谁？----他们在在乎什什么？？★他们们有自自己的的休闲闲社交交方式式。★他们们的自自我意意识很很强，，在乎乎人家家对自自己的的看法法。★他们热爱爱家庭，视视家庭生活活为生命。。★他们狂热热工作，但但不视工作作为全部。。★他们追逐逐金钱，但但不视金钱钱为唯一。。★他们视视文化生生活为自自己生活活中不可可缺少的的一部分分。54​★他们珍珍惜每一一分钟的的时间，，无论工工作或享享受生活活。我们卖给给谁？----他们在乎乎什么？？★他们的的生活中中不能没没有艺术术和审美美。★他们有有能力发发现和感感受生活活中的美美。并将将之实现现为商业业价值。。★他们注注重投资资，更注注重产品品，细节节做得越越好越喜喜欢。★他们看看重真文文化，反反对伪情情调。★他们看看好潜江江前景，，有属于于自己的的经营之之道。55​三、目标标客户投资投资理财的思想目前深入人心，人们都希望把闲置的资金利益最大化。自营自己有比较好的商业项目，苦于没有好的地点经营，或已经有门店，想扩大经营的商户。56​项目所针对的的终端消费者者对时尚生活不不懈追求的白白领，他们普遍受受教育层次偏偏高；有稳定的收入入；生活讲求格调调；对休闲娱乐有有强劲的消费费欲望；……终端消费者特特点：消费习惯———于日常生活活及其他消费费追求高端，，如该客户群群体追求品牌牌/奢侈类商品如品牌牌衣着、汽车车、房产等。。客户意识———进出大城市市，见识广、、理念新、不不满足于现状状，追求高享享受。在商业上，他们们需要的是一一个可以把休休闲、购物、、观光、娱乐乐、餐饮甚至旅游整整合一体的综综合体验街区区。他们需要的是是一个可以把把休闲、购物物、观光、娱娱乐、餐饮甚甚至旅游整合合一体的综合合体验街区。。57​第四章、项目目定位位——入市态态势“要攻敌，先先攻心”要实现建立品品牌，抢占市市场的战略目目标，就要抓抓准客户的需需求，以准确确的入市态势势抢占市场，，实现技术性性击倒对手。。58​本项目的特殊殊地理位置决决定了在产品品形象塑造上上以人文文化化底蕴为主，，突出核心的差异化化优势:一一条赋予曹禺禺精神的中国国文化风情商商街；然而目标客客户群的居住住追求集中在在投资理财上上，偏重于物物业增值的追追求，因此，，又不能失去去商业价值。。一、项目形象象定位59​深厚而富有内内涵的中国文文化风情商业业街如一段歌歌偈、无弦之之音，无语之之舌，一种圆圆融完美的心心境令游客返返观一切、游游心太玄；令令他们享受文文化内涵、体体会文人情怀怀；令他们的的灵魂自由，，奔放、果决决、豁达、充充满自信，释放人与景（（自然），人人与物，人与与人之间的情情感世界。徽派仿古建筑筑，传承东方方建筑神韵；；形、色与自自然的融合；；意境……绝绝无老市区嘈嘈杂市井味，，自然生态环环境优越，清清新优雅，文文气十足、朝朝气蓬勃。60​业态的稀缺性性和建筑的购购物观光一体体性集休闲、娱乐乐、餐饮、购购物一体的一一站式体验消消费，填补区区域市场空白白，让投资者者充分看到其其未来的商业价值61​业态分布62​目标商家业态目标商家名录餐饮麦当劳、小李子油闷大虾、骨头王、梦巴黎等当地特色餐饮咖啡厅必胜客、名典咖啡、老街、星巴克等西餐休闲区域KTV娱乐钱柜连锁、星光之夜等休闲会所天上人间、富侨足艺、颜如玉女子会所等工艺品Diy画廊、学府琴行、书香门第等以人文艺术为主特色商品龙虾、黄鳝鱼等特色产品超市中百仓储、意亿超市等娱乐城市英雄、威利斯水上世界等外围：以武汉汉品牌商户为为主。本地：：以潜江当地地已在经营的的品牌为主。。63​我们的形形象广广告口号号缘，妙不不可言言梅苑曹禺公园·400米东方方美学风情街街潜江名片式风风情街，优雅雅走来；坐拥拥曹禺公园无无敌美景，恬恬静走来；它它是那么深得得人心，满足足每一种味蕾蕾享受。与她她相遇，就是是一种缘，何何其美妙！64​高收益的投资永久的回报特殊人文地理品牌推广语：：一座公园、一一间旺铺、一一生幸福65​项目LOGO66​项目VI应用用纸杯、信封67​名片68​罗马旗69​二、项目定价价策略潜江各区域价价格比较：水牛城区域：：18000元/平方米米左右中百仓储区域域：10000元/平方方米左右世贸广场区域域：10000元/平方方米左右锦绣潜城：8000元/平方米左左右70​市场比较定价价法：区域位置比较较：位于潜江江北部，位置置稍偏，各类类配套尚不齐齐全。产品属性：曹禺公园；中中国古典式商商铺；80至至800平方方米不等；客客户群为中年年成功人士71​产品类型总建筑面积（M2）销售均价（元/M2）总金额（万元）一层约800080006400二层约710045003200三四层约7003000210合计约15800/9810销售测算算72​低开髙走，以以快打慢项目预计在今今年下半年正正式开始销售售，推售周期期约为1.5年。采用“低开高高走”的推售售策略，在前前期形成巨大大的人气，在在短期内快速速提升知名度度和销售率，，抢占市场份份额，同时借借助“羊群效效应”和市场场的发展，实实施提价策略略，实现项目目利润最大化化。三、项目的价价格推售策略略73​第五章、整整体推广广策略略——我们的武武器？——如何使用用我们的武器器？74​整体推广思路路以人文旅游的的定位为最高高标准。倡导一种高投投资搞回报的的理财理念。。推广手段上，，多种策略相相结合，使项项目与社会、、媒体及潜在在客户形成良良好互动。75​一、产品内涵涵解构推销产品的年代已经过过去-------现在是推销文化的时代我们坚信：思想可以动人人！我们坚信：文化可以销售售！我们要从品牌牌文化内涵的的角度全面地地为项目做传传播76​项目的形象定定位：梅苑项目的形象描描述：悠久历史底蕴蕴的人文时尚的休闲情趣的新颖创意的77​宣传主题定位位：一座公园，一一间商铺，一一生幸福公园中的商铺铺仅此一家梅苑改变生活活，旺铺改变变人生！给工作更多的的浪漫和遐想想在梅苑，才知知道生活是一一种境界78​项目目卖卖点点提提炼炼：：稀贵贵区区域域位位置置15000平平方方米米的的纯纯商商业业配配套套，，休休闲闲生生活活享享受受潜江江中中部，，区区域域发发展展潜潜力力大大79​为了了项项目目的的顺顺利利推推广广，，必必要要的的营营销销手手段段在在商商业业地地产产的的推推广中中是是必必不不可可少少的的，，下下面面是是我我司司从从营营销销角角度度提提出出的的一一些些建建议议，，希望望对对贵贵司司未未来来的的营营销销有有所所帮帮助助。。1、、设立立诱诱人人的的投投资资计计划划招招纳纳投投资资2、、制定定类类似似返返租租的的让让利利计计划划吸吸引引投投资资3、、部分分带带租租约约发发售售，，造造成成利利益益打打动动4、、引进进主主力力商商家家，，增增强强投投资资者者信信心心项目目营营销销建建议议：：80​项目目的的租租售售比比例例81​租赁赁可可以以提提高高收收益益，，降降低低经经营营风风险险；；销售售可可以以快快速速回回收收项项目目投投资资资资金金，，有有效效运运用用到到下下一一个个项项目目中中去去；；联合合经经营营管管理理保保证证商商业业街街经经营营的的持持久久性性，，以以及及保保证证项项目目收收益益的的效效果果。。建议议本本项项目目销销售售小小面面积积商商铺铺，，大大面面积积商商铺铺为为发发展展商商长长期期持持有有，，出出租租管管理理小面面积积商商铺铺大面面积积商商铺铺直接接销销售售（（前前期期由由我我司司统统一一招招商商）），，从从业业态态、、租租金金上上严严格格把把关关。。暂不不销销售售招招主主力力店店带带动动商商业业氛氛围围82​商业业租租金金价价格格模模拟拟租金金价价格格是是属属于于随随行行就就市市的的变变化化，，几几乎乎每每个个月月甚甚至至于于每每天天的的租租金金市市场场行行情情都都不不一一样样。。但但是是在在做做本本项项目目商商业业租租金金价价格格模模拟拟时时，，可可以以通通过过商商业业投投资资回回报报率率，，来来反反推推估估算算本本项项目目平平街街层层的的租租金金价价格格。。市场场租租金金投投资资回回报报率率的的正正常常范范围围在在8%～～12%之之间间（（投投资资回回报报率率低低于于8%则则说说明明商商业业氛氛围围不不浓浓，，不不利利于于商商业业投投资资以以及及经经营营开开展展，，高高于于12%，，则则说说明明不不可可预预见见性性商商业业风风险险较较大大））。。投资资回回报报率率计计算算方方式式：：投投资资回回报报率率=每每平平方方米米月月租租金金××租租用用面面积积××12/销销售售单单价价××面面积积由上上述述题题设设，，和和模模拟拟的的商商业业物物业业的的销销售售单单价价，，可可以以反反推推估估算算每每平平方方米米月月租租金金。。得得出出本本项项目目商商业业平平街街层层每每平平方方米米月月租租金金区区间间范范围围是是：：40元元～～60元元83​项目目前前期期全全面面招招租租，，根根据据项项目目的的实实际际商商铺铺分分布布情情况况，，可可划划分分小小面面积积商商铺铺占占总总面面积积80%，，为为目目前前实实际际销销售售面面积积，，其其余余20%为为招招主主力力店店面面积积。。84​问题及及对策策85​问题一一对策策1、为为了保保证商商业街街最主主要的的形象象和展展示，，街铺铺实行行带租租约销销售模模式或或者将将铺位位保留留；2、三三年返返租，，保障障前期期统一一形象象和业业态定定位能能落到到实地地，培培育市市场，，连同同中百百仓储储与名名典咖咖啡共共同做做旺商商圈，，使商商圈业业态能能够稳稳定并并被市市场接接受得得到延延续。。商业街街商铺铺是曹曹禺公公园的的形象象，全全部销销售发发展商商将无无法控控制租租户选选择，，未来来形象象只能能由市市场决决定。。86​小商户的经经营状况会会直接影响响发展商自自留商铺的的经营，而而小商户通通常经营能能力不足，，使商业街街临较高经经营风险。。1、引进多多家主力店店，依托自自身竞争生生存，尽量量减少因一一层经营不不善所带来来的影响；；2、需委托托专业商业业经营管理理公司，由由专业经营营管理公司司为主导管管理，以保保障商业街街的正常经经营运转；；3、返租结结束后，投投资者将占占少数，经经营若如期期步入正轨轨，则商业业街经营不不会有太大大变动。问题二对策策87​同期，租金金收益相对对较低1、有主力力店带动，，能提升一一层商业价价值，实现现一层商业业价值最大大化；2、业态丰丰富，符合合购物业态态比例，综综合竞争力力更强；3、主力店店目的性消消费强，经经营受外部部因素影响响小，尽量量规避因一一层经营不不善所带来来的影响；；4、待主力力店租赁期期满后，商商业价值得得到最大化化提升；5、所需经经营管理力力度较小。。引进多家主主力店多家主力店店所带来的的效应分析析负面效应正面效应88​主力店所在在位置主力店一定定是能带动动周边商业业及人流的的品牌店从左至右依依次选的主主力店为：：威利斯水水上世界、、书香门第第（培养文文艺人才））、名典咖咖啡屋、钱钱柜及麦当当劳89​根据发展商商和项目市市场实际情情况，建议议项目采取取统一管理的的经营模式式，即项目运运作采用以以招商经营营，商户在在约定的范范围内独立立经营，商商场统一管管理、统一一形象、统统一营销。。90​二、推广战战略应用1、营销的的阶段战略略依据营销的的进程，将将整体项目目营销分为为三个阶段段，即：引引导期、热热销期期、持销期期、尾盘期期，不同阶阶段应用不不同的营销销策略，确确保效应最最大化。2、卖点策策略确定宣传卖卖点，所有有宣传主题题围绕展开开，所有宣宣传工具据据此确定。。3、强化攻攻击战略在某一时期期，集中所所有宣传力力量，形成成瞬间强势势。4、重点突突破战略充分运用先先期购买人人群，推出出“老带新新促销策略略”，对介介绍成功人人员给予一一定奖励，，以人际与与口碑带动动销售。91​营销阶段划划分城投•梅苑引导期热销期持续期尾盘期确立楼盘形形象，积蓄蓄购买热情情快速提升楼楼盘知名度度和销售率率楼盘形象整整合，有序序推荐项目目销售促销手段推推荐尾方销销售，并做做好后续服服务92​三、宣传推推广策略（一）广告告策略1、广告目目的塑造江南的的文化形象象突破销售瓶瓶颈，推进进销售进程程深化发展商商品牌形象象，提升公公司整体形形象2、广告主主题依据营销的的阶段分类类，广告宣宣传将分为为三个阶段段，即广告告切入期、、广告发展展期和广告告持续期，，各阶段配配合不同的的主题及媒媒体进行宣宣传。93​（二）媒体体策略1、总体策策略以“大”带带面——以大众众媒体报纸纸、POP等为主，，广泛发布布信息，做广泛诉求求以“小”及及点——以小型型专业媒体体DM、楼楼盘广告等等为辅，针针对目标消费群，，做直接诉诉求2、媒介投投放组合策策略在不同时段段结合销售售周期使用用以下媒体体推广方式式：报纸（（硬广及软文）、、户外广告告、DM及及现场包装装等。94​（三）SP策略1、策略构构思通过丰富多多样的SP方式，同同时体现销销售的“人人性化”和和“亲和力力”，增强强产品的吸吸引力，促促进销售，，掌控销售售进度。2、策略略应用现场SP——房源源销控、、喊柜等等节庆日SP活动动——不同同节庆日日针对不不同人群群举行促促销活动动，如情情人节““爱心购购铺”活活动，教教师节““感恩谢谢礼”活活动等。。销售结点点SP活活动——交付付、开张张等时间间结点的的促销活活动。95​（四）PR策略略1、总体体策略通过公关关活动，，阐释楼楼盘的人人文的主主题和投投资理财财理念，，同时借借助情感感营销的的口碑效效应，提提升项目目的知名名度和美美誉度。。2、策略略应用业主联谊活动动：中秋晚会会、圣诞PARTY、户户外露营等公益活动：植植树节种植““发财树”（（公园中开辟辟“致富园””）、贫困儿儿童童结对对助学等情感营销内容容：业主通讯讯录、业主生生日祝福等96​RP主题之一一————“人人文说吧”电电视栏目包装装活动目的——持续性、概念念性的高举高高打，开辟行行销阵地，颠覆正常常操作方式，，赢得市场发发言权。活动组织———

形式：对谈谈话类电视栏栏目冠名包装装，选择两、、三个频道滚滚动播出。

人员准备：：选择一名具具备较厚文化化底蕴的主持持人寻找一批批消费者喜闻闻乐见的潜江江籍作家、诗诗人、画家、、各大学教授授、名记等。。

活动内容：：主持人与文文人进行对话话，谈话内容容针对时下与与商业开发、、古代文人有有关的社会现现象，引申到到商业与城市市、文化与时时尚等关系的的话题。97​RP活动主题题之二————暖为为冬活动目的———发动全城关注注，全城参与与活动组织———

方式：有奖奖征集营销中中心“暖为冬冬”风格包装装

征集内容：：选择具有代代表性、创新新性且具可操操作性的“冬冬日情怀”，，对营销中心心进行风格包包装；对入选选应征者进行行奖励。98​推广体系示意意报纸户外广告DM、单张派派送PR活动现场包装共同构筑城投投•梅苑立体体化宣传综合合体其他SP活动99​四、各阶段推推广策略应用用第一阶段：导导入期推广目标：确立楼盘形象象，提升楼盘盘知名度，积积蓄目标客户户购买热情。。推广重点：全面铺开现场场及户外宣传传，着重布置置项目主路段段罗马旗、户户外广告牌以以及售楼处；；以报纸为主主媒体，运用用新闻炒作、、软文等手段段，解析人文主题产品品属性以及投投资理财理念；同时配配合楼盘销售售进程，刊登登预登记广告告和开盘预告告广告，积蓄蓄客户。100​广告主题：稀缺的商业资资源高额投资回报报率一铺养三代的的理论卖点诉求：一座公园，一一间旺铺，一一生幸福梅苑改变生活活，旺铺改变变人生！开启幸福梦想想101​客户预登记内部认购SP活动及其其它营销措施施102​第二阶段：热热销期推广目标：以产品优势卖卖点诉求为主主，快速提升升楼盘知名度度，提高销售售率，抢占市市场份额。推广重点：以报纸为主，，事件行销、、公关活动为为辅，提升楼楼盘形象，同同时通过提供供看房车等更更多便利的购购楼条件，吸吸引消费者前前来咨询、看看盘。广告主主题内容上，，针对主要卖卖点做纯销售售式广告，与与现场销售有有力配合，促促成更高的成成交额，减少少销售工作的的压力，同时时发挥软性文文章与新闻炒炒作的理性诉诉求配合宣传传，达到购铺铺热潮之目的的。103​开盘优惠促销销活动现场营销中心心及商业步行行街街区氛围围对外开放。。SP活动及其其它营销措施施开盘仪式：现现场产品发布布会/记者招招待会业主联谊晚会会PR活动104​第三阶段：持持续期推广目标：渲渲染居住理念念为主，整合合楼盘形象，，有序推荐项项目销售。推广重点：根据销售进度度，有张有弛弛地发布报纸纸广告，提升升品牌形象，，始终保持项项目热度。配合销售实施施SP策略，，提升销售率率。加大PR活动动执行比例，，公关活动结结合新闻及软软文的发布，，有效实现消消费者互动，，通过口碑效效应，有序推推进销售。105​各类节日促销销老客户带新客客户SP活动及及其它营销销措施曹禺公园特特色晚会，，同心梅苑苑贫困儿童结结对助学活活动业主联欢：：中秋晚会会/圣诞PARTYPR活动106​第四阶段：：尾房期推广目标：：做好销售售后续服务务，通过业业主口碑，，结合运用促促销销手段，有有效促进尾尾房销售，，推广重点：：以形象广告告、证言方方式、卖点点广告、催催促式广告告形成投放放促销广告告；同时利用商商业进度的的收尾阶段段配合短程程促销活动动，增强投投资者的购购买信心，，消化存量量。107​尾房促销活活动节日促销老客户带新新客户SP活动及及其它营销销措施业主游香港港活动记者探盘PR活动108​109​预祝项目销销售圆满成成功！THANKS！110​神圣的的工作作在每每个人人的日日常事事务里里，理理想的的前途途在于于一点点一滴滴做起起。创造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再创创造。。逆境境给给人人宝宝贵贵的的磨磨练练机机会会。。只只有有经经得得起起环环境境考考验验的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的强强者者。。21:2121:2121:21:3521:21:35所谓谓天天才才，，只只不不过过是是把把别别人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。强烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有强强大大的的动动力力才才能能在在好好的的职职业业中中获获得得成成功功。。你你必必须须在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必须须尽尽力力抓抓住住那那个个机机会会。。患难可以以试验一一个人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以显出非非常的气气节;风平浪静静的海面面，所有有的船只只都可以以并驱竞竞胜。命命运的铁铁拳击中中要害的的时候，，只有大大勇大智智的人才才能够处处之泰然然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的宗宗旨一一向是是逐步步稳健健发展展，既既不要要靠耸耸人听听闻的的利润润，也也不要要在市市场不不景气气时，，突然然有资资金周周转不不灵的的威胁胁。05-1月月-2321:21:35在艰难难时期期，企企业要要想获获得生生存下下去的的机会会，唯唯一的的办法法就是是保持持一种种始终终面向向外界界的姿姿态。。若想想长期期生存存，仅仅有的的途径径就是是要使使人人人竭尽尽全力力，千千方百百计让让下一一代产产品进进入用用户家家中。。时间是是一个个伟大大的作作者，，它会会给每每个人人写出出完美美的结结局来来。自始自自终把把人放放在第第一位位，尊尊重员员工是是成功功的关关键。。让流程说说话，流流程是将将说转化化为做的的惟一出出路。1月-231月-2321:21:35在一个崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定会获得得成功。。微软离破破产永远远只有18个月。坚持是是一种种智慧慧，固固执是是一种种死板板。1月-231月-23命运是是一件件很不不可思思议的的东西西。虽虽人各各有志志，但但往往往在实实现理理想时时，会会遭遇遇到许许多困困难，，反而而会使使自己己走向向与志志趣相相反的的路，，而一一举成成功。。一个管管理者者如果果不了了解其其下属属的工工作，，那他他就无无法有有效地地管理理他们们。人们所认识识到的是成成功者往往往经历了更更多的失败败，只是他他们从失败败中站起来来并继续向向前。21:21:3521:211月-23等待。我将将要在这三三块基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百计请请一个高招招的专家医医生，还不不如请一个个随叫随到到且价格便便宜的江湖湖郎中。是员工养活活了公司。。2023/1/521:21能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是伟伟大的。不满足让客客户满意，，要追求让让客户感动动，创造客客户终身价价值。新经济时代代，不是大大鱼吃小鱼鱼，而是快快鱼吃慢鱼鱼。路是是脚脚踏踏出出来来的的，，历历史史是是人人写写出出来来的的。。人人的的每每一一步步行行动动都都在在书书写写自自己己的的历历史史。。05一一月月20239:21下下午午1月月-23差错错发发生生在在细细节节，，成成功功取取决决于于系系统统。。速度度就就是是一一切切，，它它是是竞竞争争不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得少，就是是管得好。05一月2023命运本来就不不公平所以我我要改变命运运。投机取取巧的的人。