某地产金域华庭整合营销方案四

Part4房产市场11.总体印象2007年1-11月南海区各镇街普通住宅成交信息统计大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三全市已售建筑面积（万㎡）已成交金额（万元）成交均价（元/㎡）桂城街道70.84188195916大沥镇-大沥6.2357215719大沥镇-黄岐19.31125195820大沥镇-盐步10.4559715367大沥镇35.92042115688里水镇7.8737019421狮山镇32.81411064302丹灶镇16.1883895475西樵镇-西樵12.1383903169罗村街道-罗村街道9.7353553637九江镇1.941762131房地产市场22.供求关系大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达15%房地产市场3

楼盘预售套数预售建筑面积(M2)已售套数已售建筑面积(M2)剩余套数剩余建筑面积(M2)2006

金碧华庭(金碧轩)16622,45315521,156111,297碧翠苑16320,58916220,4511138南海碧桂园889185,286885184,52600小结1,218228,3281,202226,133121,4352007明汇城市花园55970,65035743,29720227,353碧翠苑597,235597,23500小结61877,88541650,53220227,3532006-2007年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表房地产市场已售单位统计包括已备案单位和已签约单位统计数据只包括各楼盘的洋房,不包括车位/商铺/别墅统计数据来源于”佛山建设局”,统计时间截至2007-12-104大沥街道市场供应最少，06年成交主要为南海碧桂园1128套“翠堤水岸”花园洋房，07年新推出海琴轩和名汇城市花园共800多套单位，到目前为止约销售5成；黄歧、盐步品牌大盘云集，供应充足，市场较为稳定；相对其它两区，大沥街道表现出更大的市场承受力，价格自2006年第三季度起快速增长，第三季度均价已超过黄岐、盐步；房地产市场53.大沥街道的楼市状况楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区，价格拉升大规模：总建面2.8万㎡，共437套；产品类型：多层、高层组成；推售时间：2004年-2006年均价：2524元/㎡金碧华庭2004年规模：总建面4.8万㎡；共540套产品类型：小高层；推售时间：2005年-2006年均价：4323元/㎡名汇苑2005年规模：总建面7万㎡；产品类型：高层；推售时间：2002年-2005年均价：1682元/㎡德明大厦2006年2007年规模：总建面9.6万㎡；共561套产品类型：小高层；推售时间：2007年3月-现在均价：5500元/㎡名汇城市花园“翠堤水岸”花园洋房，共1128套产品类型：多层、低层；推售时间：2006年均价：4200元/㎡南海碧桂园房地产市场64.产品结构大沥镇普通住宅套均成交面积信息统计

全市已售建筑面积已售套数套均建筑面积2006年大沥153,7181,163132黄歧274,1212,261121盐步267,6932,4901082007年1-11月大沥62,464408153黄歧193,3261,689115盐步104,280955109大面积单位需求增大，产品主力供应面积为130-160平米房地产市场74.产品结构大沥街道市场均价低，丰厚的居民消费能力实现了客户群对大面积单位的需求，套均面积需求在130-160平方米之间。06年南海碧桂园“翠堤水岸”户型面积包括70-80㎡二房，133㎡三房和155-250㎡四房以上；07年名汇城市花园和海琴轩成交单位以三房130㎡以上为主。黄岐、盐步集中了大沥大部分的外来发展商，产品档次高、结构丰富，凭借与广州约一半的价格差距，吸引了约6成广州客源。因此相对充裕的资金与低价位，实现了广州客户100-120㎡的大面积需求。房地产市场85.客源流向大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体房地产市场95.客源流向大沥街道污染严重的居住环境、杂乱的治安氛围和低档次、高密度的楼盘素质导致客户外流现象严重；本地高端客户群除通过村镇土地竞拍自建房，普遍在南国桃园、狮山、丹灶或桂城置业。外来高端城镇移民是大沥商品房成交最活跃的群体，大部分都会在大沥城镇置业，占大沥购房群体的6成；自建房房地产市场106.土地供供应单位宗地编号用地位置用地总面积用途大沥401穗盐路“扇面”地段7.7625城镇混合住宅用地402广云路张边桥侧0.4882商业用地404平地村委会泗沥组1.9658商业用地406原大沥三鸟市场地块2.3272商业用地408河东“大三丫”地块4.76城镇混合住宅用地410振兴路编织袋厂地块3.232城镇混合住宅用地411大福摩托车地块11.24城镇混合住宅用地412振兴路“微生物厂”地块1.1817城镇混合住宅用地414振兴路56号0.2036商业用地415工业大道水头高田地段0.192城镇混合住宅用地合计4.9848商业用地28.3682城镇混合住宅用地大沥镇2007年度经营营性用地指标标一览表(单位：公顷顷)可开发土地资资源少，旧旧城改造”盘盘活土地房地产市场1112土地供应日益益紧缺,；特特别是大沥街街镇，更是““寸土尺金””，稀缺性性将极大提升升新房地产项项目的升值大沥城镇旧物业大多建于20年前，建造档次低，现正是合同到期或将近到期的时间。在土地供应紧缺的情况下，全城掀起了大规模的“旧城改造”，置业需求日益膨胀；6.土地供供应137.政策影大沥街道在售售楼盘少，成成交量、价格格受供应影响响大，政策影响不明明显。房地产市场3月，物权法正式公布；5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的装修费用；7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；8月，住房公积金贷款上限提至20万；9月，“二套房”贷款首付款比例和利率水平提高；10月，存款准备金上调至13%；148.政策对对盐步、黄岐岐的影响黄岐价格持续续攀升，受政政策影响不明明显房地产市场158.政策对对盐步、黄岐岐的影响盐步临近广州州，以广州为为风向标，受受政策影响明明显房地产市场169.未来新新政预测及分分析新政一：2008-2009年可能能开征“保有有税”目的：针对户户型面积偏大大的房子收取取一定费用，，鼓励购买中中小套型住宅宅，促进理性性购房。预测：保有税税144M2可能是起征征面积，税率率大概在0.8%左右。。影响：对整个个房产保有环环节进行征税税，持续征收收的原则将迫迫使购房投资资和消费回归归理性空间。。新政二：“两两税合并”，，明年卖楼省省税费利好：调低了了税率，扩大大了开发商利利润空间。预测：927放贷新政后后，市场成交交量下降。购购房者和发展展商形成角力力的状态。对对于已完成今今年目标，实实力雄厚的发发展商预计会会继续控货，，以期待明年年更大的利润润空间。大沥街道受土土地供应限制制，房地产市市场供应少，，受政策影响响不明显。相对本项目，，“保有税””的实施将产产生一定的影影响，但大沥沥镇强民富的的市场特征将将对项目提供供充足的支撑撑.房地产市场17小结房地产成交活活跃，供应缺缺口导致价格格上涨幅度大大房地产受受政策影影响较弱弱房地产成成交活跃跃，供应应缺口导导致价格格上涨幅幅度大市场产品品结构以以中低端端为主，，高端产产品匮乏乏房地产市市场18Part5典型个盘盘19南海桂城佛山禅城10分钟15分钟大沥盐步黄歧天安鸿基基花园地理位置置：南国国桃园东东门发展商商：天天安（广广州）投投资有限限公司占地面积积：900亩总建面积积：18万㎡容积率率：0.28绿化率率：73.3%总户数数：1000多户产品类型型:别别墅、公公入市时间间：2001年年年底配套：23000平方方米天然然湖泊；；4500㎡星星级阳光光会所；；4800平方方米商业业中心典型外流个盘分析析20产品结推货节奏产品面积均价消化速度一期（2001年底--2004.08）210套别墅180-400㎡6500元190套公寓、洋房86-130㎡二期（2004.10--2007.06）159套纯别墅260－500㎡15000-17000元/㎡5-6套/月天安鸿基基花园个盘分析析21风格各异异的别墅墅，突显显主人风风情万种种的个性性与审美美天安鸿基基花园个盘分析析22座落于南南国桃园园内，环环境资源源优越；；离大沥仅仅十分钟钟车程，，生活、、工作游游刃有余以3个近6万㎡天然湖泊为中心，别墅依山就势，各自拥有独立、优美的景观元素；超低密度、超高绿化率、超强可塑性，切合客户群需求；大型、高档次而充满异国情调的配套设施，满足业主一切生活、娱乐所需。——环境境为项目目最大亮亮点；——为突突显身份份、个性性，客户户不惜重重金打造造，房子子内外兼兼修。天安鸿基基花园个盘分析析23地理位置置：大沥沥镇雅瑶瑶桂和路路发展商商：碧碧桂园集集团代理商商：自总建面积：62.7万㎡总户数：3000户产品类型:别墅、洋房建筑风格：欧式入市时间：2006年1月——未来项项目最大竞竞争对手基本信息南海碧桂园园个盘分析24产品分析“阳光花海海”浪漫阳阳光别墅，2006年1月1日开卖联排别墅为主，少量独立别墅；面积：238-378㎡，花园75-350㎡；均价：联排别墅4000-6000元/㎡，独立别墅7500-8500元/㎡南海碧桂园园个盘分析25“翠堤水岸岸”花园洋洋房1128套，2006年年五一开卖卖产品分析南海碧桂园园17栋11层“大户人家”洋房、11栋低层洋房、1栋复式洋房；主力户型：155～250㎡四房、五房单位均价：4200元/㎡（带装修）主力客户群：雅瑶当地居民、公务员，广州客户较少个盘分析26“蓝天山畔畔”一期，2006年五一开开卖产品分析南海碧桂园园户型：335-378㎡，七房、九房二厅，均价：5000元/㎡（带装修）个盘分析27“蓝天山畔畔”二期，2007年二月开开卖49套独立立别墅户型：400-806㎡，七七/八/十十房二厅均价：5000元/㎡（带装装修）销售情况：：12月1日销售22套产品分析南海碧桂园园28小结大沥镇稀缺缺别墅产品品，自住、、投资相宜宜；成熟品牌形形象，治安安物管好高档次、大社区环境，成熟居住氛围；规划过于密集，别墅私密性不高；商业配套人气不旺；生活配套缺乏。——以大沥沥唯一在售售别墅带动动洋房的销销售；——以项目目创新产品品及品牌物物管进行市市场突围。。个盘分析29Part6项目理解301.项目目介绍地块位置：：佛山市南南海区大沥沥镇体育中中心区西侧侧地段地块现状：：用地红线线外基础设设施达到五五通，即通通路、通电电、通供水水、通排水水、通讯，，用地红线线内土地部部分平整。。交易面积：：75915.8平平方米土地用途：：城镇混合合住宅用地地使用年限：：住宅用地地柒拾年、、商业用地地肆拾年、、其他用地地伍拾年容积率：≤≤2.4；；建筑密度：：≤28%；绿地率：≥≥30%；；大沥镇政府大沥体育文化中心2分钟生活圈项目理解31优势劣势●毗邻321国道、325国道、禅碳路（省道）、广三高速，以及年底完工的“大沥交通枢纽”距离该地块不足1km，路网配套完善；●毗邻大沥金融商贸区，且靠近大沥体育文化中心，大沥高中、金融、行政机关等市政重点项目，居住环境规划向好，区位发展潜力大；●项目周边暂时缺乏高素质生活配套；●周边村落围绕，治安问题突出；●长虹岭工业园区距离项目5分钟车程，生活环境有待改善；●现时缺乏城市公交直达该项目，生活不便。周边路网密集，噪音问题有待解决；机会威胁●可以填补该区域商业住宅的市场空白；●大沥商品房供应不足，供应结构单一，发展较为滞后，强劲购房消费力还没释放；●项目地处位置规划看好，且市民认为项目位置不会太偏，处于大沥中心区位●“空气差、治安差、大沥居住环境差“深入民心●作为该区域首个住宅项目，周边环境尚待开发，居住氛围不成熟；●市民认为该区域成熟发展尚需3-5年，目前认为还较荒凉2.SWOF分析析项目理解32项目名称产品类型产品对比本案小高层洋房———南海碧桂园联排别墅、独立别墅、小高层洋房以别墅为主的大型社区，围绕景观资源布局天安鸿基花园联排别墅、独立别墅、公寓中海金沙湾高层、小高层洋房以120M2平层为主，围绕江景布局雅居蓝湾多层、小高层洋房以100M2平层为主产品对比—据市调情况况分析，大创新产品配合新居住观念以引导消费者的好奇与购买倾向。3.项目目竞争态势势分析---产品对对比项目理解33项目名称项目区位区位态势本案位于大沥西部新城区大沥西部是经济实力、人口最集中的区域。南海碧桂园位于大沥西部雅瑶区天安鸿基花园位于狮山南国桃园区狮山以南国桃园生态别墅项目为主，吸引绝大部分大沥高端客户，但发展用地不足，影响持续发展。中海金沙湾位于大沥东部黄岐区大沥东部与广州经济实力较强的荔湾区接壤，受广州辐射最强，同类产品售价与大沥中部、西部形成近2000元/平方米价差。雅居蓝湾位于大沥东部盐步区西部首个居居住社区，，树标杆新新标准本项目区位位相对处于于劣势，非非重点开发发商住区域域，以承接接东部工业业转移为主主。项目周边无无竞争对手手，市政工工程，机关关单位向引导项目形象定位为行政商务区的休闲居住氛围社区。3.项目目竞争态势势分析----区位位对比项目定位34项目名称物业管理物管分析本案万科物管品牌发展公司嫡系物管公司知名度高，认可度高。南海碧桂园碧桂园物管天安鸿基花园天安物业管理中海金沙湾中海物管雅居蓝湾———优质物管成成就和谐人人居治安差为大大沥普遍共共识，项目目周边村落落、工业区区围绕，治治安问题更更加突出。。万科优质质的物管管服务认认同度高高，可以以此引导导本地消消费者形3.项项目竞争争态势分分析-----物业管管理对比比项目理解解35万科是全全国知名名品牌，，广东第第一名牌牌，市场场认识度度高。通过宣传传深化万万科品牌牌认知度度，吸引引客户对对居住持持续服务务的认可可。全国知名名品牌引引领居住住新气象象项目名称品牌知名度本案万科在广佛地区品牌认知度高南海碧桂园通过在大沥开发经营项目受到普遍认可天安鸿基花园中海金沙湾雅居蓝湾钜隆集团通过多个项目开发在佛山知名度较高3.项项目竞争争态势分分析----品品牌对比比项目理解解363.项项目竞争争态势分分析----配配套对比比教育配套套优势突突显项目目氛围项目名称配套本案教育（大沥高级中学、实验小学）商业（巴黎春天步行街、新都会商业中心）南海碧桂园商业（超市,洗衣店,休闲中心,装饰公司,农行）天安鸿基花园商业（商务中心,中西餐饮）中海金沙湾商业（暂未开业）雅居蓝湾商业（暂未开业）大沥为典典型产业业城市，，高档次次、大型型配套相相当缺乏乏。项目与大大沥巴黎黎春天商商业街约约10分分钟车程程，商业业配套相相对完善善。项目周边边教育配配套拥有有大沥高高级中学学、实验验小学，，优势明明显，可可深化推推广。项目理解解37项目名称商业定位本案南海碧桂园中西餐，休闲用品，超市（针对项目业主）天安鸿基花园大型中西餐，超市（针对项目业主为主）中海金沙湾未确定雅居蓝湾不能经营餐饮，无具体规划（针对周边消费者）分析—特特色街区区文化打打造次级级商圈项目距离离长虹岭岭工业园园5分钟钟车程，，大沥高高级中学学2分钟钟车程，，大沥体体育文化化中心不不到1分分钟车程程。未来项目目商业除除针对项项目业主主外，还还可辐射射至工业业园中高高层，高高级中学学师生，，体育中中心运动动休闲人人群。3.项项目竞竞争态势势分析----项目商商业定位位对比项目理解解38项目名称销售均价本案均价8000元/㎡南海碧桂园洋房：08年1月推售预计售价8000元/平方米天安鸿基花园二期别墅已售馨，暂无推销计划中海金沙湾07年底推售预计8000元/平方米雅居蓝湾现均价6000元/方，预计07年底推售大面积洋房7000元/平方米以上市场整体体向好，，中产置置业定格格突显地地产公民民形象同档次项项目均计计划于年年底到明明年1月月期间推推货，前前期产品品均基本本售馨。。对未来价价格预计计均统一一在7000––8000元/平方米米。预计楼市市在经过过对新政政策的消消化后将将保持稳稳定发展展趋势，，项目定定位8000元元/㎡处处于市场场均价范范围内。。3.项项目竞争争态势分分析----价价格分析析项目理解解39小结价格定位位：均价价8000元/㎡；市场突围围：品牌牌、物管管、教育育配套、、产品。。项目理解解409、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:21:3722:21:3722:211/6/202310:21:37PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2322:21:3722:21Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:21:3722:21:3722:21Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:21:3722:21:37January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月202310:21:37下下午22:21:371月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:21下下午1月-2322:21January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/622:21:3822:21:3806January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:21:38下下午10:21下下午22:21:381月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。22:21:3822:21:3822:211/6/202310:21:38PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2322:21:3822:21Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:21:3822:21:3822:21Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2322:21:3822:21:38January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。06一一月月202310:21:38下下午午22:21:381月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2310:21下午1月-2322:2