年月南京市房地产市场报告

南京房地产市场9月月度报告**研究院南京研究中心2007年9月逆转？9月的南京市场，新建商品住宅供求比1.39,市场供求出现整体逆转。而在供求关系逆转的背后，却是价格的稳中略升。9月，商品住宅供应集中放量，新增供应126.16万平方米，环比增幅59.27%；商品住宅成交量93.18万平方米，环比增幅8.34%。供求增幅的较大差距致使持续半年之久的供不应求状态嘎然而止。9月全市商品住宅成交均价6245元/㎡，环比增长5.63%，与上月增幅基本持平。“捂盘”、“惜售”的字眼似乎还没有淡出人们的视线，市场何以会反其道而行之？从今年以来南京市场供求关系的走势来看，5月供应的放量填补了供求之间的缺口，但并未彻底改变供求关系的紧张局面。供求吃紧延续至7月，8月市场供求比达0.94，市场向供求基本平衡的良好态势发展。就在这时，接下来却是让人期待的“金九银十”。是开发商的不肯错过？是政策的扬鞭催马？不免让人心存疑惑。纵观自今年年初以来，价格上涨似乎是购房者的一致声音，政府为抑制房价出台“一房一价”政策，但却给开发商延迟上市提供了一个很好的借口。随着宏观政策的频频出台，开发商与消费者对后市市场价格上涨的心理预期未免开始有些担忧。其次，受南京市场近年来“金十银九”的市场态势的影响，开发商更多瞄准的是十月市场。此外，长期的“捂盘惜售”，无论是政府、开发商还是媒体，已经对之深恶痛绝。诸多原因，促使开发商将手中的海量房源集中推向市场。供求关系的逆转，人们期待着价格的平稳。但由于9月上市房源有40%左右集中在月底，真正的销售期在10月，加之持续增长的市场销量，南京市场潜在的强势需求，这种“供略大于求”的表象将不会持续太久。因此，受市场需求与价格刚性的影响，预计后市整体市场的价格将从快速增长转变为越发平稳。目录HYPERLINK\l"_Toc180553306"第一章背景篇3HYPERLINK\l"_Toc180553307"一、热点评述3HYPERLINK\l"_Toc180553308"二、市场环境5HYPERLINK\l"_Toc180553309"三、市场概况6HYPERLINK\l"_Toc180553310"第二章土地篇10HYPERLINK\l"_Toc180553311"一、9月土地市场动态10HYPERLINK\l"_Toc180553312"二、南京市9月公告土地分析10HYPERLINK\l"_Toc180553313"三、南京市9月成交土地分析15HYPERLINK\l"_Toc180553314"第三章住宅篇19HYPERLINK\l"_Toc180553315"一、市场解析19HYPERLINK\l"_Toc180553316"1、供求关系分析19HYPERLINK\l"_Toc180553317"2、供应分析20HYPERLINK\l"_Toc180553318"3、成交分析21HYPERLINK\l"_Toc180553319"4、成交均价分析23HYPERLINK\l"_Toc180553320"二、新盘分析24HYPERLINK\l"_Toc180553321"第四章产品篇27HYPERLINK\l"_Toc180553322"一、本月关注27HYPERLINK\l"_Toc180553323"二、个案点击29HYPERLINK\l"_Toc180553324"第五章营销篇33HYPERLINK\l"_Toc180553325"一、营销视点33HYPERLINK\l"_Toc180553326"二、个案点击33HYPERLINK\l"_Toc180553327"三、媒体投放35HYPERLINK\l"_Toc180553328"第六章区域篇40HYPERLINK\l"_Toc180553329"一、城中板块40HYPERLINK\l"_Toc180553330"二、城东板块44HYPERLINK\l"_Toc180553331"三、城南板块47HYPERLINK\l"_Toc180553332"四、城北板块50HYPERLINK\l"_Toc180553333"五、河西板块53HYPERLINK\l"_Toc180553334"六、江宁板块57HYPERLINK\l"_Toc180553335"七、江北板块62HYPERLINK\l"_Toc180553336"专题：房贷新政，楼市的回归！68第一章背景篇一、热点评述南京出新政，公积金对第二套住房说不南京住房公积金管理中心规定公积金贷款政策有所调整，具体情况如下——一、住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3调整为0.2。2007年9月1日起中心进行贷款终审时，贷款额度将按照调整过的还贷能力系数进行计算。2007年9月1日起各行送审的贷款请按调整后还贷能力系数计算贷款额度。二、住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。2007年9月1日起系统将对此进行判断。2007年9月1日前各行已在住房公积金管理信息系统中进行贷款初审和复审的贷款，仍按照原贷款操作规定执行。**视点：随着今年市场的火爆，公积金贷款的发放量大幅增加，造成了公积金管理中心无款可发的情形，这是暂停公积金贷款发放的主要原因。同时从抑制房地产市场的过热发展考虑，停发公积金贷款可以达到抑制一部分购房需求的目的，从而对市场实现一定程度的调控；但需要注意的是，之前多次的宏观调控，主要都是从抑制需求的角度进行的，被暂时抑制的需求终有释放的时候，南京近一年来房地产市场的火爆就是出于此原因而产生的，因此本次公积金贷款政策的收紧，将有可能得到与之前调控相似的结果。央行年内第五次加息，市场依旧反应平淡为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。**视点：央行在今年的多次加息主要是针对全国整体经济形势的过热，其目的并非专门为调控房地产市场。同时，历经多次加息，房地产市场对该项金融调控手段已经表现出麻木的态度，单纯的加息已经不可能有效的调控房地产市场。但需要警惕的是，今年以来贷款利率已经先后5次上调，并且年内仍然有再次上调的可能，因此现在的贷款人从明年的1月1日开始，每月的还款额将会大幅度增加，对其还贷能力是较大的考验，这存在一定的风险。江苏实施屋顶阳光计划，新小区都要装太阳能江苏省建设厅日前正式公布了的《江苏省建设领域节能减排工作实施方案》，其中明确，从2008年起，房屋的节能指标都要写进合同，房子12层以下的直接装太阳能热水器。实施方案明确规定：积极推广太阳能、地热、水热等可再生能源利用技术在建筑中的应用。开展“屋顶阳光”的计划，凡是符合安装太阳能热水器条件的住宅小区及城镇建筑均应安装太阳能热水器，小高层及高层建筑应采用集中式太阳能供热系统。有条件的医院、学校、饭店、游泳池、公共浴室等热水消耗大户，应优先采用太阳能集中供热系统。**视点：该政策的出台背景是相应全国正在实施中的，采用清洁、无污染的能源以代替旧有能源的“节能减排”工程。而从使用角度考虑，太阳能的大规模使用可以提高每户居民的生活质量，同时又能实现降低能源费用的目的，可谓是一举两得。从房地产市场发展的角度考虑，今后预装了太阳能装置的商品房也将比没有安装的在市场上更具竞争力。第二套房贷款首付比例提高9月27日，央行、银监会发文，要求银行对于第二套及以上住房首付比例不低于40%，第二套以上住房房贷款利率不低于同期同档基准利率的1.1倍。**观点：此政策是历次调控政策中，首次开始区分投资购房和自住购房，并相应作出的调控政策，同时直接从购房源头的资金方面作出限制。政策以是否购买第二套房做为区别投资和自住行为的标准，以此来区别对待这是调控方面的一个突破，改变了过去笼统调控的做法。央行出台此项政策的目的无非有二：其一是试图打压投资性购房，以稳定房地产市场；其二则是为了降低银行的风险，不排除是考虑到美国次贷危机的情况，所作出的决定。从市场的反应来看，各家银行一般都采用了比较宽松的标准来界定第二套房，尽量减少该政策对贷款人的影响，表明在各银行看来，个人房贷依旧属于优质贷款，是积极争取的对象。同时对确有必要购买第二套住房的少数人来说，该政策实行无疑是加大了他们的负担。二、市场环境房地产开发投资增速加快8月份，全市新增固定资产投资额为173.9亿元，比去年同期增长18％，增速比上月加快6.6个百分比。同时当月的房地产开发投资额达到50.3亿元，相比去年同期增长了33.2％，增速比上个月加快4.5个百分比。从图中可以看出，今年自3月份以来，房地产开发投资在固定资产投资中的比例相对稳定，始终保持在25％左右的水平。2007年1～8月份南京市固定资产累计投资达到1172亿元，同期的房地产开发累计投资达到295.7亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比值增加到25.23％，比上个月增加了0.6个百分比。数据来源：南京市统计局住宅开发投资继续居主导地位在8月份的新增房地产开发投资中，住宅的开发投资以26.81亿元占全部投资的85％，继续成为房地产开发的主力，但所占比例相比上月有所下降。8月份商业地产开发投资大幅增长，达到3.09亿元，占全部投资额的10％，预示着未来商业地产将可能成为市场的热点。数据来源：南京市统计局施工面积和竣工面积同步增长今年截止8月份，南京市累计住宅施工面积达到2448.03万平方米，累计竣工面积为261.71万平方米，均较上月有所增长，市场依旧保持良好的发展态势，同时巨大的施工面积也表明了后市供应有着充足的基础，目前市场供不应求的局面将可能得到改善。数据来源：南京市统计局三、市场概况供应量分析9月，全市商品房新增供应146.66万平方米，较上月增加64.71万平方米，环比增幅达78.97%，与8月增幅相比，上升17.7%左右。这是继6月份全市商品房新增供应大幅下滑后，连续三个月商品房新增供应的持续加速上涨。其中，商品住宅新增供应126.16万平方米，较8月上涨59.27%，而商业用房本月新增10.04万平方米，较上月上涨17.98%，此外，本月有7.47万平方米的新增办公类物业。各种业态供应量的同步增长，导致9月商品房供应的大幅增加。从商品房新增供应的构成来看，新建商品住宅仍然是商品房供应的主力。9月商品住宅新增供应占整体商品房新增供应的88%，与8月98.86%的比重相比，有明显下降的趋势。商业新增供应量占整体供应量的7%，其余5%的供应量来自于办公。可见，非商品住宅业态的新发展已初步显现。成交量分析数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统9月，全市商品房整体成交100.81万平方米，环比8月增长8.45%；平均日成交量3.36万平方米；其中，共成交商品住宅8242套，环比8月上升5.17%，套均面积为113.06平方米，较上月增加2.86平方米，增幅2.6%，套均面积出现小幅增加。9月商品房成交量再次呈现上升的态势。这是自7月全市成交量较6月明显下滑之后，连续两个月成交量的持续回调。此外，全市商品住宅的成交量与商品房的成交量呈现明显的同步增长的趋势。9月，全市非商品住宅成交量7.63万平方米，环比8月增长9.07%，商品住宅与其他物业成交量的同步增长拉升了全市商品房的成交量。单位：万平方米单位：万平方米其中，办公楼成交3.61万平方米，占全市商品房成交总面积的3.58%，商业用房共成交4.02万平方米，占全市商品房总成交量的3.99%。成交价格分析9月全市商品房整体成交均价为6544元/平方米，环比增幅4.54%，与8月8.76%的上涨幅度相比，有明显的回落。9月全市商品住宅成交均价为6245元/平方米，环比增长5.63%，增长幅度略微高于商品房整体成交价格。数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统受成交量的影响，本月商品房成交价格的构成发生了微小的变动。在本月，商业与办公楼成交量环比8月增长9.07%，而商品住宅成交量环比8月增长5.17%。在非商品住宅的成交增长高于商品住宅成交增长的形势下，整体商品房成交价格的涨幅却低于商品住宅价格的涨幅。由于办公楼、商业用房与商品住宅使用功能的差异性，非商品住宅的价值要明显的高于商品住宅。但市场的运行态势表明，某些高档商品住宅的成交价格已明显的高于非商品住宅，商品住宅已成为全市商品房价格提升的主要动力。第二章土地篇一、9月土地市场动态河西加推60万平米土地缓解商品房供需压力根据国土局消息，今年将在原土地出让计划基础上追加100万平方米普通商品房土地，重点放在河西、江宁、浦口等地区，其中河西加推60万平米土地，以缓解商品房供需压力。**点评：河西板块作为南京最重要的一个新城区，近年来逐渐发展的成熟，各项设施日渐完善，人气渐旺，据统计，今年1—8月，河西共已出让经营性土地面积约40万平方米，可新增建筑面积约97万平方米，随着今年河西经营性土地的供应的追加，未来河西将会有大量房源上市，目前区域内供不应求的市场态势会在1－2年里得到缓解。新城区土地出让纳入全市储备计划2007年9月17日，南京市市政府发布《关于进一步加强全市土地储备工作的意见》，《意见》明确指出，江宁、浦口、六合、河西新城区和仙林大学城范围内公开出让的土地需纳入全市土地储备计划当中，由南京市土地储备中心负责对须公开出让的土地实施统一规划与统一管理，且可直接在江宁、浦口、六合等新三区范围内展开土地储备。此外，土地在出让时将以净地出让为主，尽量缩短土地的上市周期。**点评：本次市政府市政府批转市国土局《关于进一步加强全市土地储备工作的意见》的通知，是南京市政府进一步规范土地制度的举措，也是全市城市化进程重要的一步，将以前不纳入全市土地储备的区域纳入全市的土地储备计划，扩大了由市国土资源部门统一管理的区域范围，有利于更加科学有效的管理土地储备，从源头对房地产一级市场进一步把握和规划。二、南京市9月公告土地分析1、公告土地概述2007年9月，南京市共发布土地出让公告3次，分别为9月10日的第12号公告，9月21日的13号公告以及9月30日的14号公告，公告土地总面积718637平方米，从区域来看，本月公告土地71％位于内环；土地用途上看，住宅用地占据总用地的85％以上，地块分布也较均匀，分布于南京11个行政区里的9个区域。本月的12号－15号公告土地将分别于10月18号、10月24号和11月2号在南京市国土资源部门举行统一的拍卖。表2-2-12007年12号－15号公告土地汇总表土地编号地块名称区属实际出让面积（平平方米）容积率用地性质出让价格（万万元）建筑面积（平方米米）NO.2007GG47尧化新城金尧花园园南地块栖霞35434.11.1二类居住用地800038977.511NO.2007GG48河西莲花村中低价价商品房地块块建邺141614.44待定二类居住用地32000待定NO.2007GG49南京市下关区化宏宏C地块下关172986.22待定二类居住用地55000待定NO.2007GG50东井村40号地块块栖霞49007.11.67住宅3200081841.8557NO.2007GG51黑墨营路藤子村（北北片）过街三三组地块玄武43031.31.95二类居住用地3500083911.0335NO.2007GG52铁心桥秦淮新河以以北宁丹路以以西地块雨花42317.42二类居住用地2300084634.8NO.2007GG53富村江路东街以南南地块建邺46640.42二类居住用地4200093280.8NO.2007GG54黑墨营南邮地块玄武8310.41.55二类居住用地510012881.122NO.2007GG55大厂扬子一中地块块大厂22562.21.6二类居住用地388036099.522NO.2007GG56横梁镇中心卫生院院地块六合7049.31.5商业用地46010573.955NO.2007GG57庐山路以西地块建邺13323.16邮电设施用地450079938.6NO.2007GG58嘉陵江东街以北，庐庐山路以西地地块建邺13106.55邮电办公用地394065532.5NO.2007GG59长乐渡地块秦淮59899.9待定商业，文化娱乐，住住宅混合用地地70000待定NO.2007GG60杨公井北侧地块白下10545.73.57商办混合3000037648.1449NO.2007GG61尧化街道前新塘地地块栖霞528091.9二类居住用地16500100337.11数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统2、打破常态，内环土地大规模放量本月公告的共718637平方米土地中，位于内环线内的有510232平方米，占据全部公告地块的71％，这一比例打破的长期以来郊区地块出让扮演绝对主角的局面，将会有一大批内环线内的地块在下月公开拍卖，预计南京市今年以来持续火爆的土地市场将会在10月上演一场前所未有的争夺战。数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统南京城市化进城速度逐年加快，“一城三区”政策伴随着主城人口持续向外围扩散的方针，外环区域如江宁，浦口和栖霞的土地出让比较频繁，也是近年来南京市土地出让的重点所在，本月51万多平方米内环地块的即将出让打破了这个常态，也可以看成是主城住宅用地近年来极度匮乏，商品房供求关系长期不平衡之后的一个短暂回归。地块主要集中在下关与河西这两个区域，一个是老城新建的完美典范，一个是近年来大力发展的新城区，在城中板块几乎没有大面积土地可供出让的态势下，下关与河西的住宅商品房凭借良好的区位，便捷的交通和完美江景，会是主城区中高档住宅的集中供应区域。本月公告的50多万平方米的地块，将在未来一到两年里上市，尽管无法满足所有的需求，但仍然使得极度吃紧的供求关系得到一定程度的缓解。3、本月公告土地分布均匀本月公告土地分布均匀，南京共11个行政区中的9个都有地块近期出让，从面积上来看，建邺区、下关区和栖霞区占据前三甲，值得关注的一点是，近年以来地块出让非常稀少的白下区与秦淮区在本月也出现了公告地块。数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统4、本月住宅用地以89％的比例占据绝对主角本月公告土地总面积718637平方米，其中85％约610841平方米为住宅用地，10％为住宅商办混合用地，1％的商业用地位于六合区，另外4％是位于建邺区的邮电设施用地。结合公告地块的区属来看，本月公告的土地以位于内环的居住用地为主，建邺区和下关区下个月有大量住宅用地投放市场，其中下关区化宏地块总面积172986.2平方米，该地块面积大加上区位良好，无疑将在拍卖会现在遭到争抢。数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统5、公告热点地块分析——南京市白下区杨公井北侧地块地块影像图：地块位置图：地块主要指标：地块编号地块A地块B实际出让面积4630.55915.2容积率24.8建筑密度4040绿地吕2020建筑高度2480建筑间距系数1.251.25地块概述：该地块东至太平南路，南至杨公井，西至延龄巷，北至淮海路，实际出让面积约1万平方米，分为地块A、B，为商办混合用地。其中，A地块实际出让面积4630平方米，容积率不高于2，建筑高度不高于24米；地块B实际出让面积5915平方米，容积率不高于4.8，建筑高度不高于80米。**点评：本次拍卖的杨公井北侧地块位于老城区，接壤太平南路商业街，毗邻新街口商圈，区位优势勿庸置疑。地块的用地性质为商业用地，将用于太平南路商业街的改造和提升。太平南路作为南京较有特色的一条老商业街，曾经辉煌一时，近年来逐渐失去了往日的风采，在新街口，湖南路等几个大型商圈的笼罩下，太平南路商业街缺乏明显特色，建筑和店面也已经老旧。目前，这条商业街将分为南、北、中三个特色区域进行重新开发。本次拍卖的地块即为重新打造太平南路商业街北段的一个重要组成部分，地块建成项目后位于新街口商圈和太平南路商业街的交界处，是一个不可多得的好地块，预计拍卖的价格不会低于10000元/平方米。三、南京市9月成交土地分析1、9月出让土地概述9月13日，于南京市国土资源部举行了本月唯一的一次土地拍卖会，共成功出让三幅地块，分别是位于河西建业区的集庆门大街地块，六合区的雄州镇紫霞街地块和化工商贸城二期地块，总体来看，在8月土地出让数量达到本年度一个小高潮之后，9月土地出让回归平淡，共出让土地194403.8平方米，从区域来看，88.6％的土地集中在外环外六合区，从用地性质来看，58％的出让土地为商业用地，全部位于六合区，随着南京市城市化进程，今年位于外环外的六合区土地出让量急剧攀升，不仅有大规模的住宅用地，商业等配套用地的出让量也相当可观。在本月的拍卖会上，集庆门大街地块的出让是最为引人注目的一幅，每一轮报价的涨幅在现场达到500万，各开发商显得小心翼翼，尽管出让过程因为加价幅度高而相对安静低调，但是丝毫不影响开发商对该地块的浓厚兴趣，最终地块以3亿元的价格被中北公司囊获。表2-3-19月出让土地汇总地块名称区属实际出让面积容积率用地性质出让价格（万万元）地块状况成交价格（万元元）竞拍轮次建筑面积楼面地价竞得公司集庆门大街地块建邺22165.31.3二类居住用地14000净地30000332881410411南京中北房地产有有限公司雄州镇紫霞街地块块六合59941.53.1二类居住、商业金金融业用地24990净地30000221858181614南京东泰房地产开开发有限公司司

化工商贸城二期地地块六合1122971.1市场用地7700净地77001123526623南京华泰投资有限限公司

数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统2、郊区成为本月土地出让绝对主角数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统本月成功出让土地共194403.8平方米，从面积看来。六合区土地占据89％，建邺区出让一幅二类居住性质土地，占据总出让面积的11％。六合区在南京属于外环外区域，距离主城区的车程大约是50分钟左右，随着南京整体规划逐渐从中心向外围扩展，六合区的土地供应在最近逐渐加量，尽管建邺区出让的这一幅二类居住土地面积较小，但是在主城区居住用地稀缺的情况下，本地块的出让仍然是现场的最大的焦点所在。商业用地大规模放量数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统本月出让的土地中，商业用地共7700平方米，占据中出让面积的58％，包括商业住宅的混合用地占地32％，全部集中在六合区，明显可以看出，六合在前期大规模放量住宅用地之后，周边商业配套开始逐步跟上，六合区正在逐渐成为南京市外围开发的主要区域之一。溢价程度分析通过对9月成功出让的三块土地溢价率的分析可以看出，位于河西的集庆门大街地块溢价幅度最高，从底价14000万元上升到30000万元成交，溢价率达到为114.23％，而位于外环外六合区的两块土地，其中一块住宅商业混合用地溢价率20.05％，另外一块底价出让，主城区地块的魅力略见一斑。主城区待开发的地块日渐减少，造成了城中区域寸土寸金的局面，开发商对城中地块的狂热并没有因为南京加快城市化进程，周边土地不断升温的局面而转移，本月三幅地块拍卖，其中集庆门地块以溢价114.29％，楼面地价达到10144元/平方米被南京市中北房地产有限公司成功竞得，上市之后的价格预计不会低于15000元/平方米。南京主城区，几千年的悠久文化深深的沉淀在土地的深处，城市的扩张速度在加快，一批位于城郊区域的新城拔地而起，然而，带不走的是主城参天的古树和已经渗透进土壤里历史的气息，可以预见，人们对主城区的眷恋将使得这里的土地愈发的昂贵，供不应求的局面不会得到缓解。表2-3-29月出让土地典型地块溢价率一览表地块名称区属环线用地性质底价（万元）实际价格（万元）溢价幅度（％）集庆门大街地块建邺内环二类居住用地1400030000114.29％雄州镇紫霞街地块块六合外环外二类居住、商业金金融业用地249903000020.05％化工商贸城二期地地块六合外环外市场用地770077000％总计－－－466906770045％数据来源：南京**研究中心CRIC信息系统成交热点地块分析本月成交热点地块——集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧地块地块影象图：地块区位图：地块概况：该地块位于河西集庆门大街以南，湖西路以西，南湖的西面，规划为二类居住用地，实际出让面积为25885.1平方米，容积率为1.3，绿地率为40％，项目将按照相关政策，90平方以下的套型比例大于45％。在本月13日的拍拍卖会现场，该地块起拍价格为14000万元，经过南京多家知名名开发商31轮的抬价之后，最终南京中北房房地产开发有限公公司以3亿元的价格竞拍成交。地块溢价率达到114.229％，楼面地价101144元/平方米。**点评：该地块位于主城区与河西西新区的交界处，属主城区范围，交通便利利，周边配套完善，在在目前主城区区普通住宅用用地几乎绝迹的情况下，该地块在拍卖之前就被看看好，可是110144元/平方没的楼面地价仍然然超出大家的的想象，地块目前周边的住宅商品品房价格已经经达到12000元/平方米，本本项目建成后将做为河西又一个高档楼盘上市，预计价格不会低于150000元/平方米。今年4月6日，金地集团经过过56轮竞价，以8.44亿元的价格竞得与地块毗邻的所街地块。本月，南京京中北房地产产公司重金出击，以3亿元的价格拿拿下占地255885.11平方米的集庆门地块，显示开发商对南京住宅市市场以及河西板板块未来发展的信心心。第三章住宅篇篇一、市场解析1、供求关系分析9月市场供求关系出出现整体逆转转，供求比达达到1.39。9月，全市商品住宅宅市场供求比比为1.39，相比于前几几个月小于1的供求比，市市场首次表现现出整体供过过于求的态势势。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统虽然全市商品住宅宅的成交量与与需求量呈现现出连续3个月的双双双上涨趋势，但但成交量的小小幅上涨与供供应量的急剧剧增加逐渐“填补”了供需之间间的差距，使使得持续半年年之久的市场供供不应求的状状态，在9月份彻底发发生了逆转。9月受传统销售旺季季的刺激，商商品住宅市场场新增供应量量出现“井喷”式增长，供供应量相比8月增长59.277%，而5、6月份全市商商品住宅成交交量的集中，对对后续市场的的销量起到了一一定的抑制作作用。7月成交量大幅幅下调后，市市场销量虽然然有所回调，但但增长幅度远远远不及新增增供应的增幅幅，由此形成成9月份市场的的供过于求状状态。2、供应分析9月全市商品住宅新新增供应量126.116万平方米，相相比8月上涨59.277%，这是继6月以来连续3个月供应的的持续增加。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统随着“金九银十”的到来来，为刺激市市场需求，市市场供应量大大幅增加。9月，全市商商品住宅新增增供应126.116万平方米，已已超过上半年年供应量的最最高点，环比比增长59.277%。从6月份商品住住宅供应量大大幅下降后，连连续三个月市市场供应呈现现持续上涨的的态势，且增增长的速度也也有所增加。9月，在全市主要的的七个板块中中，首次取得得预售许可证证开始上市销销售的项目共共有4个，与8月持平，分分别是鼓楼区区的滨江瑞景景家园，栖霞霞区的浅草明明苑与别墅项项目栖园以及及浦口区的海海德北岸。“一城三区”商品住住宅供应量占占全市整体供供应量的85%以上，商品品住宅远郊化化发展趋势越越发明显。单位：万平方米单位：万平方米单位：万平方米单位：万平方米数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统9月，各板块均有新新增商品住宅宅供应，一改往日某某些板块供应应为零的状态态。江宁与江江北两大板块块供应量明显显增加，加之之河西与仙林林的一部分供供应，“一城三区”的新增供应应量已占全市市整体商品住住宅新增供应应量的85%以上。其中，江北新增商商品住宅供应应量67.51万平方米，环环比8月增长1.32倍，占全市市新增供应量量的比重由8月的35%上升到9月的45%。江宁新增供供应40.43万平方米，环环比上月月增增长1.07倍，占全市市新增供应量量的比重上升升到30%。3、成交分析9月商品住宅市场小小幅回升，但但受价格与供供应结构的影影响，加之政政策的因素，整体市市场的观望态态势有所抬头头。9月，全市商品住宅宅共成交8242套房源，环环比上月增长长405套，增幅5.17%；成交面积93.18万平方米，环环比增长7.22平方米，增增幅8.34%。“金九银十”销售旺旺季的到来，开开发商对市场场的乐观态度度导致供应的的集中放量，但但市场的运行行着实让报有有良好预期的的卖家们有些些失望。7月传统暑期期销售“淡季”到来，打破破了长达四个个月市场销量量的持续上扬扬，成交量明明显下降。8月市场的“预热期”，9月市场的“高温期”，成交量受受供应放量的的影响，成交交有一定的回回调，从8月8.4%到9月8.34%的增幅，市市场一片“不瘟不火”的状态，远远不及第二季季度市场的销销售状态。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统随着商品房价格的的不断上扬，可可售房源与主主城区的距离离越来越远，购购房者持币观观望的态势有有所抬头，加加之南京公积积金贷款的紧紧缩以及商业业贷款的收紧紧，宏观政策策的影响也迫迫使购房者的的购房行为越越发趋向理性性化。9月商品住宅市场成成交出现均等等化，三大主主力板块平分分秋色。9月，江北、江宁宁与河西同时时以25%左右的销量量，均等瓜分分了全市75%的销量。在市市场运行的背背后，却暗含含着江北与河河西两大板块块人气指数与与居住指数的的巨大差异。在9月全市商品住宅成交交整体小幅上上涨的同时，城南与江北两板块却出现大幅下滑。单位：万平方米单位：万平方米数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统单位：万平方米单位：万平方米如果说城南成交的的缩减源于月月底供应的集集中，月中几几乎无房可售售，而江北成成交量从8月的33.50万平方米下下跌到9月份的26.15万平方米，跌跌幅达22%。与此形成成鲜明对比的的是，河西的的成交量从8月份的12.78万平方米大大幅攀升到9月份的20.18万平方米，增增幅达58%。同是在供应放量的的形势下，市市场的表现却却截然不同。市市场再一次表表明：在市场场价格提高的的同时，相应应的居住指数数却停滞不前前，价格与价价值偏离太远远，必将接受受市场严峻的的考验。河西西新城随着政政府各项规划划利好的不断断推进，这座座“城中之城”日益成为市市民心目中的的宜居之地。4、成交均价分析9月全市商品住宅成成交均价平稳稳增长，商品品住宅市场连连续三个月保持“量价双升”的局面9月全市商品住宅的的成交均价与与市场销量齐头头并进的。9月全市商品品住宅成交均均价达6245元/平方米，环环比增幅5.63%，这是从7月起全市成成交均价的持持续平稳上扬扬。由于市场长期的供供不应求状态态，拉升了市市场整体的成成交均价。同同时，由于本本月江北低价价位房源成交交量的大幅减减少以及河西西高价位楼盘盘成交的放量量也导致了价价格的上涨。从7月份以来市场持续续三个月呈现现“量价双升”的态势，在9月市场供求求关系发生整整体逆转，房房贷政策效应应初现的前提提下，预计未未来一段时期期内，成交价价格的涨幅将将会有所回落落，预计涨幅幅应该在5%之内。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统成交价格结构分析析9月高价位商品住宅宅成交比重有有所上升9月，由于商品住宅宅成交区域分分布的变动，虽虽然4000--6000元/平方米依然然是成交的主主力价格段，但8000-10000元/平方米价格段成交比例由8月的17%上升到9月的21%，上升较为明显。这部分房源大多来自于河西地区，这也是导致本月全市成交均价小幅上扬的主要原因。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统此外，从成交价格格段的分布也也可以看出，6000--8000元/平方米的价价格段的成交交比例保持在在20%左右，而总总价在60万左右的房房源是目前南南京市民可以以承受的主力力价格。可见见，市场上商商品住宅供应应价格与潜在在的价格存在在一定的缺口口。二、新盘分析9月全市共有4个项项目首次取得得预售许可证证上市销售，与8月相比新盘的个数相同，但上市销售的套数有明显增加。9月新盘新增推案1369套，与8月823套的新增推案相比，增长66.34%。1、区域分布在9月新增的商品住宅宅项目中，隶属河西板块的鼓楼区、城北的的栖霞区与江北的浦浦口区分别有一个，此外，隶隶属城东的栖霞区有一个别墅项目推出。其中，大部分的新新盘供应量主要集中中在江北与河西。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统2、产品特征9月上市的新盘中，高高层与小高层层占据新增供供应的主力。其其中，在新增增供应的13栋普通住宅宅中，有7栋小高层、5栋高层，仅仅有1栋多层。随随着土地资源源的稀缺性矛矛盾越发突出出，多层普通通住宅已十分分罕见。9月新盘的供应量主主要以1000平米以下的的两房二厅与与100-1115平米的三房房二厅为主，这两种户型占普通住宅新盘供应的比重达68%。数据来源：南京***研究中心心CRIC系统统3、价格分析在9月新上市项目中，销销售均价最高高的是别墅项项目栖园，均均价为9992元/平方米，均均价最低的是是位于价格“谷底”的江北的海海德北岸项目目，销售均价价为4262元/平方米。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统4、销售情况在9月的四个新盘中，月月底推出的鼓鼓楼区滨江瑞瑞景花园真正正的销售期在10月，而在在其余三个项项目中，月初初开盘的栖园园9月共成交83套，去化率率达43.466%，栖霞建建设的品盘附附加值再一次次得到体现。其他两个项目截至至9月30日还没有成交交量的备案，但但从认购量来来看，由于浅浅草名苑本期期推出的房源源较少，认购购比例已超过过50%，而江北的的海德北岸认认购率只有15%左右。附表1：9月薪盘一览表项目名称所属板块开盘时间建筑形态总建面积(m2）本次推案(套)销售均价(元／mm2）滨江瑞景花园河西2007-9-330高层80,398.4444598660浅草名苑城北2007-9-115多层、小高层102,054..321206595栖园城东2007-9-11联排、叠加150,000..001919857海德北岸江北2007-9-222小高层、高层720,000..006834262数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统附表2：9月全市商品住宅成成交前10名排名项目名称所属板块成交面积(m22）成交套数销售均价(元／mm2）1西堤国际城第叁区区河西57297.68845782092港湾花园江宁43111.83342453533奥体新城河西43079外滩水城第五街街区江北34536.85532647695天润城江北20967日上城江北26728.423947077明发滨江新城二期期江北33753.22223539208左邻右里家园江宁19713.46618950409银河湾紫苑江宁20763.655187484610新合家花园江宁15769.1991834881数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统第四章产品篇篇一、本月关注仁恒国际公寓四季仁恒国际公寓寓位于河西新新城区经四东路与纬八路交叉叉路口，四季季仁恒国际公寓紧邻南京奥林匹克体育育中心，是河河西中心商务务区最北端的的重要标志性建筑。四四季仁恒国际际公寓将建成两栋高标准酒店式公公寓（高度分分别为99.335米及149.665米）及为酒店式公寓寓服务的相关配套设施。四季仁仁恒国际公寓借鉴美国都市豪宅的的居住方式和和空间构成，营造时尚开放的居居家生活氛围围。每户均配有空中中私家花园，同时亦拥有宽敞的公共交交通空间及功能完善善的公共配套套服务设施，将建成为高舒适性的的高层公寓。四季仁恒国际公寓寓共有12种套型，建筑筑面积从144..9平方米到604.444平方米。其中A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。绿化率为55%，容积率是3.98。四季仁恒国际际公寓的公共共配套设施与主楼完全分开设置，结合室外景观设设计美化整个居住环境，并以便捷的方方式与主楼相连。住宅均为精装修公寓寓，目前共推推出251套住宅，面面积都在143平方米以上的的大户型，销售报价为18000－19000元/平方米之间。已推房源户型组合合表中环国际广场――纯纯粹MOHO式写字楼项目处于南京首善之地鼓鼓楼区山西路正正中心核心地地段，紧邻湖南路商商圈，西连颐颐和路民国公馆区。总建筑面积1217332平方米。1-8层为商业楼，9-22层为为商务办公楼，23-499层为酒店式公公寓，该工程占地面面积3130平方米，覆盖盖率29.833%，容积率11.2，建筑总高度为169.884平方米，最高高点高度为189.2米，为一类超高层建筑。该项目首次在南京京提出了MOOHO（MATCHHBOX++OFFICCE+HOUU）的物业形态，是集高档移动商务办公、星级酒店配套设施于一身的的集成型商务务复合办公领域。它打破了传统商务办公的模式式，与一般的写字楼相比，更强强调了移动办公、多功功能性、高科科技性及个性化特征，突突出了专属、舒适、便便捷、效率等等功能，同时时提供酒店式式体贴细微的管家家服务，为成长型企业提供了最佳佳专属商务空间。中环国际广场写字楼楼户型格局方方正，空间使用合理，33.15米的层高，套型可可任意组合，小至1330平米，大至至可整层购买买。户型空间灵活多变，单位面积小于普通写字楼的面积划分，体现了MOHO办公的多功能能型。二、个案点击木马公寓—南大以东，东大以南楼盘简介楼盘规划参数表占地面积8274平方米容积率4.6建筑面积39955平方米米物业类型酒店式公寓开发商长发都市房地产开开发公司物业管理戴得梁行数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统项目位于丹凤街卫巷路路口，楼高32层，共517套单身公寓。距珠珠江路科技街街100余米。项目西邻南京大学，东北接东南大学，南望新街街口现代建筑群，北北览鼓楼北极阁风光带，远眺紫金山、玄玄武湖，是城城市核心区域极其稀缺的高高档公寓项目。木马公寓立面风格示意意图产品特色物质审美主义者的完完美外衣在项目的规划建设过程程中，融合了了艺术家们的灵感，以物质审审美主义者视角感受并参与与艺术性的生生活表达，艺术激活了木木马的生命力。简简约的立面，单纯纯的深灰体现了对丹凤街文脉的尊尊重。通过鲜鲜明的文化元元素的组合拼接，木马构建成强烈烈的艺术效果，深深得创意与艺术之趣星级物业管理服务木马公寓的物业管理公公司――戴得梁行是是世界顶尖的物业顾问问之一。专业的管理团队针针对该项目提提供私密完善善的管家服务务。小区成立客服部部，配备专门门的客户主任，每一一名客户主任只服务与与指定的住户群，提供全全天候的管家家服务，使住户的问题能及时得到解决。户型配比已推房源户型组合合表数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统从上面的户型配比表表可以看出，木马公寓的户型中以27平方米－41平方米的单身公寓为主，其主要客户群还是定位在了都市年青白领上。所有户型全为精装修，并赠送冰箱、空调、洗衣机等部分家电。雷丁TOWN――纯纯英式多庭院院坡地别墅楼盘简介楼盘规划参数表占地面积83153平方米米容积率0.7建筑面积54118平方米米绿化率65%开发商天印房地产开发有有限公司物业管理江宁经济技术开发发区物业管理有限责任公司数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统项目位于江宁科学园区区中心，在国家六大火山山地质公园之一方山风景区的东侧。南部、西部部为待开发的低密度度住宅，其中中南部还紧临临规划中的300000平米的shopppingmmall。东面是具有浓郁人文气息的江宁大大学城，东北是全国最大的区级体育中心心——江宁区体育中心。产品特色大学城中，儒雅优越的的人文氛围项目地处江宁大学城城正中心，114所院校环绕周边。大学城的文化气息熏陶和人人文素养积淀，带来雷丁TOWN的儒雅生活活。以英式建建筑为风格特征的的雷丁TOWWN，结合周边江宁大学城的氛围，打造了一一个英国著名大学城镇READIINGTOOWN式浪漫而又又富有浓郁学风的人居环境，建筑景景观连同人文气息所带来的尊崇体体验，式居住在在这里的人们获得了精神神和物质的双重满足。尊重自然，尊重地地脉文化，打打造最佳墅居居领地本着“绿色、生态、以人为为本”的精神，本本着尊重自然然，尊重地脉脉文化的态度，雷丁TOOWN的规划者们结合周边自然风貌，运用西方的建建筑语言，力求为注重生活品品位的名流人人士缔造一处理想的别墅居住空间。湿地生态低密度人文文住宅，重建建住宅与自然的平衡该项目力求融入所所出的自然生生态体系，充分分保护和利用湿地和绿带空间，依托和谐共生的住宅宅生态环境，打造造生态低密度人文文住宅，重建建住宅与自然的平衡衡。户型配比已推房源户型组合合表数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统低于独栋别墅的总总价投入，拒拒绝多种物业混合，雷丁丁TOWN打造的是纯粹的联排别墅。该项目将借助坡地落落差，形成错错联排的特色色，使联排看似独立，户与户分开，独成一体。雷雷丁TOWNN独有的立体跨跨院，形成自自家的私密空空间完全不受干干扰。多庭院的的设计使得塑造造处的空间感尽览视觉景观的层次变幻。第五章营销篇篇一、营销视点9月，尽管是楼市传统统的销售旺季季，但面对海海量房源的集集中上市，市市场供求关系系的整体逆转转，对于某些些市场遇到瓶瓶颈的项目来来说，开发商商仍然不失时机机地利用各种种机会展开营营销。“借事造势，借借人造势”，成为本月月营销的最大大看点。特色一、借事造势势，机会多多多9月传统的教师节、中中秋节以及即即将到来国庆庆节，为开发发商提供了众众多促销机会会。旭日上城城打出“教师在9月8日-9月14日购房可获3000元优惠”的招牌，随随后又在9月22日-10月7日，推出与万万千家庭共享享国庆盛宴活活动，在活动动期间内认购购的客户，签签约后可获赠赠5000元装修基金金卡。特色二、公益活动动，塑造品牌开发商利用慈善捐捐助等社会公公益活动，塑造项项目本身之外外的居住文化化与人文精神神，迎合现代代人对居住品品味的追求与与向往。旭日日上城在陡岗岗小学设立“春蕾班”，借教师节节之际无偿捐捐助因贫困而而失学的儿童童。无独有偶，9月228日，由东渡国国际青年城包包场的话剧《有有多少爱……》开始上演演，国际青年年会活动拉开开序幕，有三三千名业主将将观赏到这部部引领时尚消消费理念的情情感话剧，这这与东渡国际际青年城项目目本身试图“引领一种新新的生活方式式”的营销理念念是十分吻合合的。二、个案点击“明星+慈善+楼盘”——天华绿谷路路演推介活动介绍9月9日上午9点，《温情20007，天华绿谷谷助残募捐大大行动》在苏苏宁环球大厦厦举行。苏宁宁·天华绿谷庄庄园形象代言言人周海媚小小姐出席了捐捐赠仪式。在在捐赠仪式上上，苏宁环球球集团总裁向向一位身患脊脊柱侧弯的小小患者捐赠10万元。随后后该楼盘还举举行了形象代代言人新闻发发布会，并在在山西路举行行了项目的路路演推介活动动。活动图片形象象代言助残募募捐活动点评从威尼斯水城的关关芝琳到天华华绿谷的周海海媚，苏宁地地产开始尝到到明星代言对对楼盘销售的的推动作用。而而本次美女明明星＋慈善活活动的代言方方式更是一下下子拉近了开开发商和购房房者之间的心心理距离。苏苏宁地产通过过本次活动试试图让越来越越多的普通市市民认识到，作作为本地开发发商的苏宁地地产将承担起起更多的社会会责任，这样样的活动将会会在很大程度度上提高开发发商的品牌知知名度和市场场口碑。销售情况苏宁·天华绿谷庄园紧靠靠江北主干道道宁六公路，周周边生活配套套齐全。项目目汲取了西班班牙风格为建建筑精髓，为为西班牙风情情庄园宅邸。一一梯两户、全全南向的户型型设计保证了了每个套室采采光、观景的的均好性，户户型面积以80多平米两方方和90多平米三房房为主。自8月首首次推出8栋小高层，252套房源以来来，市场销量量稳中有升，已已售房源达160多套，去化化率达60%以上。通过过不断的造势势活动以及苏苏宁地产的品品牌效应，该该项目将得到到越来越多的的关注与认可可。三、媒体投放1、9月媒体投放量分析析9月媒体投放与楼市市继续逆向运运行，投放总总量持续三个个月小幅下跌跌根据CRIC系统对南南京六大主流流媒体（金陵陵晚报、现代代快报、扬子子晚报、南京京晨报、南京京日报、新华华日报）的监监测数据显示示：2007年9月南京房地产产广告投放总总次数为1775次，与7月180次的投放放次数相比，环环比下降2..78%；共投放版面面共80版，环比比下降8.005%。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统但与8月明显不同同的是，本月月广告投放的的楼盘个数明明显增加，从从8月的44个上升到9月的72个，一些大大盘经过前期期长期蓄水，本本月广告投放放的频次明显显减少。楼市黄金季节的到到来，市场销销量的持续增增长，使得开开发商对市场场的信心增加加，从一定程程度上节省了了部分的广告告投入。“楼市旺季”往往成为“广告淡季”，9月广告投放量量的小幅下降降也在清理之之中。随着九月楼市整体体供求关系的的逆转，9月底新增推推案项目的大大量增加，预预计10月投放量将将会有一定的的增加，但由由于前期广告告投入的铺垫垫，难以出现现大幅波动的的现象。从各物业的投放频频次来看，虽然普普通住宅仍然然是广告投放放主要物业类类型。但9月份普通住住宅广告投放放的比重明显显下降。图5-3-28、9月各物业广告投放对比图5-3-28、9月各物业广告投放对比数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统2、主流媒体投放量量分析9月金陵陵晚报的广告告投放频次明明显增加，打打破8月与现代快快报基本持平平的态势。此此外，本月南南京日报与南南京晨报的投投放频次也有有一定的减少少，现代快报报的《南京金金楼市版》与与金陵晚报的的《财富地产产版》已成为为房地产信息息投放的主力力媒体。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统随着7、8月传统的楼市销售售淡季的到来来，各媒体投投放的版面明明显减少，现现代快报的“金楼市”版面严重缩缩水，金陵晚晚报的“财富地产”专刊也由原原来的十几页页降到几页。这这种状况在９９月并未得到到改善，进行行整版投放的的楼盘越来越越少，投放次次数与投放版版面之间的差差距也越发明明显。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统3、典型区域媒体投投放分析９月全市媒体投放放明显向大盘盘集中的趋势势。浦口、江江宁与建邺三区广告告投放次数位位于全市前三三甲，占全市市广告投放总总次数的699%以上，而这这三个区域也也是楼市新增增供应的集中中地。可见，开开盘热销仍然然是推进广告告投放的主要要原因。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统浦口区媒体投放在浦口广告投投放位列前５５名的项目中中，明发滨江江新城本月推推出1989套房源，天润润城本月也有510套房源推出出，而海德北北岸是本月唯唯一一个新开开盘上市销售售的楼盘。此此外，苏宁地地产旗下威尼尼斯水城第五五街区天华绿绿谷庄园进入入上次推案得得“尾销”阶段。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统江宁区媒体投放数据来源：CRIIC中国房地地产决策咨询询系统9月，江宁区的别墅墅与商铺项目目仍然是广告告投放的主力力。在广告投投放前5名中，包含3个别墅项目目。奥斯博恩恩三期经长期的的前期蓄水，在在本月16日开盘，其其强势广告投投放的热度依依然不减；东东郊小镇打着着“精装修，住住宅发展的必必然趋势”，在本月强强推精装修住住宅；而江宁宁的商铺项目目中南汽车港港二期也在9月正式开盘盘销售。建邺区媒体投放数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统位于河西板块的建建邺区由于普普通住宅人气气的不断提升升，广告投放放呈现出多样样化的趋势。联联强国际大厦厦是河西本月月力推的办公公项目，而嘉嘉业国际城与铂领的招商活活动依然在火火热进行。4、典型楼盘媒体营营销主题——广告投放次次数前十名楼盘名称区域物业属性投放次数投放版面所处时期主诉求语天润城浦口普通住宅126开盘热销9.22日再次加加推威尼斯水城浦口普通住宅104强势销售第五街区中心景观观房明发滨江新城浦口普通住宅95.5三期加推浩浩长江，精彩华华宅天华绿谷庄园浦口普通住宅73.5强势销售西班牙山水生态庄庄园海德北岸浦口普通住宅64开盘热销9.22日炫世公公开奥斯博恩江宁别墅63三期开盘三期盛大公开联强国际大厦建邺办公酒店63开盘强销闪耀奥体新商务力力量中南汽车港江宁商铺52.5开盘强销9.23日开盘盛盛典东郊小镇江宁普通住宅52.5加推强销精装修住宅发展必必然趋势中商万豪鼓楼商务公寓52.5加推强销9.22日精彩亮亮相第六章区域篇篇一、城中板块1、市场综述表6-1城中板板块商品住宅供求供求关系系一览表供应套数（套）供应面积(平方米)成交套数（套）成交面积（平方米）成交均价（元）供求比2007年1月19622451.28832236078.288111870.622007年2月909878.2722033281.622117680.302007年3月21744459.30036755050.455121450.812007年4月26514897.86653362282.3125150.242007年5月36655104188124700.872007年6月32640384.53359561082.188129990.662007年7月1045120157.99338549497.455128472.432007年8月139580656449772.366134260.122007年9月537515.6346243932132220.22数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统本月城中供应量与与成交量双双走低由于7月城中板块透支大大量的供应，继8月商品房住住宅供应量大幅下滑滑之后，9月仍然没有明显起色，供应量只有75115.63平方米，环比上月上升升1709..63平方米，上升升幅度29.44％，尽管略有提升升，相对于历史数据来看仍然低迷迷，全部的供供应量来源于鼓北板板块的凤凰和鸣苑项目，9月份推出其最后后一栋商品住宅。该该项目一经上市，几乎乎没有对外出售，即即内部认购一空，可可见城中板块的住宅项目对于消费者巨大的吸吸引力。本月城中板块共成成交商品房住住宅342332平方米，较上月497772.36平方米的成交交量，本月环环比下降31..22％，但是仍仍属于正常的波波动。相对于其它板块，城中的成成交量始终处处于低位运行的状态，表面看看来，这一点与城中商品房房住宅去化速速度极快的现实是一个矛盾，究其其原因，似乎乎尽管城中板块价格高昂，但是借助完完善的配套，区位优势和极佳的投资潜力，仍然是消费者购房的首选，但是开发商通过种种手段悟盘惜售的现象也相当严重，从而造成了公布的供应量和实际供应量存在偏差，已经领取预售许可证的房源在规定期限内迟迟不开盘或者推案速度及其缓慢，今年城中商品住宅的成交量始终在低位上运行也是因为实际供应量的有限。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统本月城中板块的供供求比为0.22，较上个月有了稍许的上升，但但是极度供不应求的市场态势势并没有的到到缓解，本月商商品房的销售主要依靠靠老盘去化。城中价格居高不下下数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统本月城中板块住宅宅商品房的价价格达到13222元，较上个月13426元/平方米，本本月略微下滑滑，环比减少1.52％。继8月城中板块均价首次突突破130000元大关，本月的成成交均价持续续高位运行。本月价价格上涨的主要原因因是城中成交交的主力集中中在几个高档的楼盘，如长江路9号街区，长发中心，投投资大厦，金轮国国际广场等价格都超超过15000元，近期开盘盘的百胜国际大厦，虹虹桥新城市广场等价格也超超过14000元/平方米,这几个高价楼盘的热卖导至本月月城中板块价格居高不下下。城中市场供不应求求的局面长期内难以缓和城中板块供不应求求的局面在长长期内难以缓和，主要因因为城中的土地地供应已经非常有限，今今年1月到9月，城中共共出让10幅地块，95796平方米，平均均每幅地块只有1万平方米左右右，其中只有有两幅是住宅用用地，可以看看出在长期内，城中商品品房供应量的有限性性相对于消费者对城中地区的偏爱，供求极度不平衡的状态将会延续，城中商品品房的投资价值会进一步显现，城中商品房房价格也会有一个较大的上升升空间。预计10月上市楼楼盘物业名称隶属区域物业属性上市面积预计价格凯润金城玄武住宅22000平方米米18000－200000元/平方米2、新增楼盘物业名称隶属区域物业属性新增套数（套）新增推案（平方米米）凤凰和鸣苑鼓楼住宅537515.633、在售楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售状态城开大厦白下城中板块酒店式公寓预售;恒隆花园白下城中板块普通住宅预售;天正湖滨花园鼓楼城中板块别墅;普通住宅预售;投资大厦玄武城中板块酒店式公寓预售;万豪中心公寓（乾乾康）鼓楼城中板块酒店式公寓预售;卫巷公寓玄武城中板块酒店式公寓预售;五岳颐园鼓楼城中板块普通住宅;预售;中环国际广场鼓楼城中板块酒店式公寓预售;天空之都白下城中板块酒店式公寓销售;易发·丁山公寓鼓楼城中板块普通住宅销售;相府吉邸玄武城中板块普通住宅尾盘;长发中心白下城中板块普通住宅销售明城华贵园下关城中板块普通住在预售金轮国际广场白下城中板块酒店是公寓预售虹桥新城市广场鼓楼城中板块商住预售同创软件大厦玄武城中板块酒店式公寓预售百胜国际大厦鼓楼城中板块普通住宅预售长江路9号街区玄武城中板块普通住宅预售二、城东板块1、市场综述表6-2城东板板块商品住宅供求求关系一览表城东板块供应量成交量成交均价供求比(平方米)（平方米）（元/平方米)2007年1月91525.34464708.23363321.412007年2月058178.5666550－2007年3月33671.99977733.98868970.432007年4月135509.99281954.34464821.652007年5月7796.4792816.43372740.082007年6月10456.85526583.27768580.392007年7月22624.01110008869680.232007年8月66381.89064183060.732007年9月133460.11411549879661.16数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统供应量猛增，供求关系系逆转数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统“金九银十”威力初初显，随着鸿意星城、钟山南苑、栖栖园、风华园等多个项目新房源源的陆续推出，9月份城东板块的商品住宅宅供销量均较上个月有所增长，其中供应量为1334660.14平方米，比8月份增长了一倍，同同期的成交量量为1154998平方米，环比增幅达到27.4％。9月份城东板块的住宅供销比为1.16，这是自今年5月份以来首次突破1，表明市场的供求关系开始逐步逆转，供不应求的局面结束，市场格局重新向向买方市场转变。供应量充足，价格稳定定数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统在9月大量新房上市的的情况下，城东板块的价格上涨也得到了抑抑制，9月份的住宅成交交均价为7966元/平方米，相相比上个月下降了4..1％，充足的的市场供应是抑制房价价上涨的主要原因因，同时9月份城东的普通住宅宅成交比例有有所上升，成成交结构的变化也是导致成交均价价小幅下降的的重要原因。后期供应量稳定，供供求关系继续缓和随着地铁二号线东延延线的正式开工，城东仙林区域的房地产市场将的到发展的良机，后后期上市量极极有可能大幅幅增长，从目前的推案案情况来看，即将在近期开盘的项目包括钟山晶典、东方天郡、汇杰文庭等，产产品形态包括多层、小高层和别墅，预计总上市量量将与9月份持平，年末末的市场，供求关系将继续得到缓和。2、新增楼盘物业名称隶属区域物业属性新推套数（套）新增推案（平方米米）御水湾白下住宅485580.9鸿意星城白下住宅25429519.199钟山南苑玄武住宅32636261.6上逸园玄武住宅363586.56栖园栖霞别墅19133553.4风华园栖霞别墅8016082.177钟山美庐栖霞别墅228876.323、在售楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售状态东方天郡花园栖霞城东板块普通住宅预售翡翠谷栖霞城东板块别墅;普通住宅预售风华园栖霞城东板块别墅预售鸿意星城白下城东板块普通住宅预售汇杰文庭栖霞城东板块普通住宅预售赛世香樟园栖霞城东板块普通住宅预售星晟花园栖霞城东板块普通住宅预售亚东城栖霞城东板块普通住宅预售钟山国际体育公园·紫紫檀园玄武城东板块别墅预售钟山美庐栖霞城东板块别墅预售天泓山庄栖霞城东板块别墅;普通住宅尾盘新世界花园玄武城东板块普通住宅销售御水湾花园白下城东板块普通住宅销售上逸园玄武城东板块普通住宅预售钟山南苑一期玄武城东板块普通住宅预售栖园栖霞城东板块别墅预售三、城南板块1、市场综述表6-3城南板板块供求关系一览表城南板块供应量成交量成交价格供求比（平方米）（平方米）（元/平方米)2007年1月14142.78819395.555800.732007年2月20186.17747656.54460560.422007年3月15479.84420362.66664580.762007年4月49589.47768778.18858710.722007年5月57855.24454025.18873071.072007年6月041553.0557520－2007年7月15217.6883862864190.392007年8月13518.7992458973050.552007年9月32066.2221366172842.35数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统市场低迷，销量继续下下降数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统9月份的城南板块依旧没没能迎来转机，板块表现继续低迷，当月的商品住宅宅成交量为13661平方米，比比上个月减少了44.4％，这已经是自5月以来的连续6个月下降，板板块长期以来的供应量不足是导致成交量萎萎靡的最主要要原因。月末末板块供应放量，仁恒恒翠竹园和映山菁华相继推出大量新新房源，共有349套住宅上市市，总面积达到320666.22平方米，这超过了之前三个月的新上市市量之和，对对于缓解该板块长期以来供不应求的紧张局面有非非常积极的作用，受受此影响，预计下个月城南板块的成交量将有较大幅度的提提高。供销萎靡，价格难难以上升数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统可售房源数量的不不断降低，导导致了9月份成交量量的持续走低低，同时缺乏乏新上市房源源的支撑，导导致该板块也也失去了价格格上涨动力，9月份的成交交均价为7284元/平方米，基基本与上个月月持平。月底底新亮相的仁仁恒翠竹园三三期，定价较较高，将对后后期板块的整整体价格有一一个明显的拉拉动作用，因因此预计下个个月的板块成成交均价将有有明显的提高高。后期供应难有起色色在全市各板块中，城城南板块历来来供应量是最少的的，即使是在在“金九银十”的旺季，该板块后期即将上市的项目也不多，预预计雅居乐花园将在近期开盘，首批上上市量约在2万平方米左右右，该项目定位于高档，其开盘上市将对城南板块的价格有一一个比较明显的提升。2、新增楼盘物业名称隶属区域物业属性新推套数（套）新增推案（平方米米）仁恒翠竹园雨花台住宅15120283.833映山菁华秦淮住宅19811782.3993、在售楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售状态蔚蓝星座花园秦淮城南板块普通住宅销售映山菁华秦淮城南板块普通住宅预售翠岛花城雨花台城南板块普通住宅尾盘时光澔韵雨花台城南板块普通住宅预售仁恒翠竹园雨花台城南板块普通住宅尾盘君悦城市花园雨花台城南板块普通住宅尾盘阅城国际花园雨花台城南板块普通住宅尾盘亚东国际公寓雨花台城南板块普通住宅预售育仁雅居秦淮城南板块普通住宅预售四、城北板块1、市场综述表6-4城北板板块供求关系一览表城北板块供应量（平方米）成交量（平方米）成交价格（元/平平方米）供求比2007年1月568347238054290.792007年2月222353256060610.682007年3月776617187551781.082007年4月175007908060990.222007年5月0778805436――2007年6月0402306900――2007年7月211084439179160.482007年8月4795858919106730.812007年9月119836422474370.19数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统放量骤减，供求关关系紧张本月城北板块新建建商品房住宅宅供应量为11983平方米，较上月环比减少了75％。本月住住宅商品房的的放量全部来来自与美达浅草明苑项目，结合上月城北北板块的新增量全全部来自于卢龙山庄项目，可以看看出目前城北北板块供应量开始出现仅依靠某一一两个楼盘支撑撑整个板块市场的局面。产生这一现象的主要原因因是由于城北北板块前段时间土地供应速度放缓所致。本月月城北板块供求比为0.19，城北板块供求压力加大。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统新盘供应，房价回落本月城北板块商品品房住宅共成成交642224平方米，从成交量来看，城北板板块连续四个月持续上涨，表现出旺季的销售态势。本月城城北板块销售均价为7438元/平方米，与成交量相比比，价格近四四个月来出现明显下滑现象。价格出出现下滑的主要要原因我们认认为是由于城城北板块新盘浅草明苑上上市，市场销销售火热，销售热点从滨江板块转移，豪宅宅成交量的减减少而拉下了了整个板块的成交均价价。数据来源：南京***研究中心心CRIC信息息系统新盘上市，下月供应加加大预计10月份该板板块的第七站、皇皇冠钻石双星、艺郡临枫花园会推出新房房源，总体供应量在7万平方米左左右。2、新增楼盘物业名称隶属区域物业属性新推套数（套）新增推案（平方米米）浅草明苑栖霞住宅12111982.