房地产开发项目前期策划管理办法及表格全套

第6章房地产开发项目前期策划管理工具6．3项目前期策划管理文书6．3．2开发项目主题策划书以下为某公司的开发项目主题策划书，供读者参考。文书名称××开发项目主题策划划书执行部门监督部门一、项目介绍1．项目地理位置项目位于A市B镇镇，C大道与D大道交叉口口西北角，总总用地面积为为亩，其其中居住建筑筑面积占%，商业建筑筑面积占%。2．地块解读本项目属小规模项项目，区域板板块无明显优优势；地块形形状周正，具具有较好的产产品可塑性；；地块有一定定落差，可塑塑性强；地块块植被丰富，具具有很强的自自然资源；地地块小，可塑塑性强。3．交通解读本项目所处区域交交通便利，道道路形象较好好。E路的扩建和和城市的不断断发展，将给给本项目带来来进一步的交交通优势。4．配套解读本项目位于B城边边缘行政区域域，配套比较较缺乏，尤其其是关乎衣食食住行的生活活配套设施比比较匮乏，这这是本项目的的主要劣势之之一。二、市场机会（略）三、开发项目主题题1．设计思路开发项目主题设计计应做到区别别于市内的其其他楼盘；迎迎合目标客户户的心里，能能获得他们的的认同，引起起他们的共鸣鸣；符合楼盘盘产品的定位位及特征；突突出楼盘的气气势，具有强强烈的时代感感。2．项目主题建议以“一方天地地，古典传承承”为主题。突突出项目的重重点，彰显楼楼盘特点。“一方天地”突出中国宅宅院就是生活活的一部分，不不仅是物质化化的表现，更更有精神的东东西所在；它它既保障了归归属感、安全全感和私密性性，更可以让让人自在地生生活。“古典传承”将属于自己己的生活方式式打上了民族族文化的烙印印，这才是生生活的本真、历历史的本真。各各阶段主题如如下所示。（1）预热阶段主题：：纯粹中国味味道，现代庭庭院生活。（2）升温阶段主题：：一方天地，很很中国。（3）沸腾阶段主题：：深宅大院主主人家。（4）保温阶段主题：：中国情，生生活颂。四、主题策划活动动1．预热阶段（1）阶段主题：纯粹粹中国味道，现现代庭院生活活。（2）策划活动。进行行软文炒作或或与电视台或或其他平面媒媒体合作。①进行软文炒作，策策划主题为：：觉醒•中式人居回回归。策划内内容纲要为：：“为什么唐装装只有穿在外外国人身上才才会变成流行行？为什么要要在自己的地地方建外国人人的房子？回回归，是一种种信仰。四海海情，心归一一，与心灵共共享一个家园园——×××。纯粹的中中国味道，现现代庭院生活活。”②与电视台或其他平平面媒体合作作。以“现代中国风—百人谈”主题，策划划一个专题栏栏目，借助各各种名人传达达现代中国风风的概念。利利用这些资源源转化为平面面广告，从而而建立权威地地位。2．升温阶段（1）阶段主题：一方方天地，很中中国。（2）策划活动主要为为软文炒作。策策划主题：当当现代精神与与中国传统相相遇。策划内内容纲要如下下：“建筑所表达达的不仅仅是是对舒适度的的关注，更是是一种世界精精神与中国传传统的对话。×××——一方天地，很很中国”。3．沸腾阶段（1）阶段主题：深宅宅大院主人家家。（2）策划活动主要通通过广告和公公关活动来实实现。①卖点广告。建筑：（舍与得）懂懂得舍，方有有得！摈弃全全盘西化模式式，只为还原原中国人骨子子里面追求的的生活方式。于“藏风”、“聚气”之地，煞费苦心地设置了种种“庭院空间”，营造一方完全属于自己的“小天地”，成就中国主人生活。地段：（远与近）摈摈弃嘈杂和喧喧闹的处所，在在时空的转换换中，还原中中国传统文化化的曲径通幽幽、动静相宜宜。生活：（进与退）进进退有道，人人生自如进，兼兼济天下；退退，独善其身身。于低调中中将生活收藏藏，于文化中中将历史印记记，在闲云自自在生活中回回归。②公关活动。在项目目开盘庆典阶阶段开展旗袍袍展。通过展展览活动营造造出中国文化化氛围，激起起消费者骨子子里的中国情情结，达成现现场销售。4．保温阶段（1）阶段主题：中国国情，生活颂颂。（2）策划活动主要为为公关活动。开开展业主答谢谢酒会，通过过业主联谊活活动进一步巩巩固项目形象象，形成口碑碑传播，升华华项目品牌；；以老带新，促促成尾盘销售售。五、相关费用预算算根据上述项目主题题策划内容，开开展项目主题题策划费用以以控制在总的的销售额%为宜。如果果房地产市场场处于较长时时间的低迷状状态，则将对对本项目的相相关费用做相相应的追加调调整。编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期前期策划合同书范本以下为某公司的项目前期策划合同书范本，供读者参考。文书名称项目前期策划合同同书执行部门监督部门甲方：房房地产开发有有限公司乙方：规规划设计公司司为了甲方，根据据国家有关法法律、法规，甲甲、乙双方本本着互相配合合、讲求实效效、诚实信用用的原则，就就甲方委托乙乙方完成项项目前期策划划工作，双方方协议内容如如下。一、委托项目甲方委托乙方对该该项目进行前前期策划工作作，并提交策策划书一式贰贰份。二、委托项目进度度1．第一阶段：开展展策划市场调调查，并对整整体项目进行行初步定位，双双方沟通达成成共识后进入入第二阶段，本本阶段完成供供双方沟通用用的“”的中期汇报报演示文本，限限期为自合同同书生效之日日起至个工作日日。2．第二阶段：在甲甲方认可乙方方对项目得出出的定位主题题的前提下，对对定位策划有有关内容作进进一步完善，完完成“”，限期为至个工工作日。上述工作在程序上上顺延，总体体累计时间不不超过个工作日日。三、付款方式1．策划咨询费用为为人民币元元（¥元）。（1）合同签订之日起起日内内，甲方向乙乙方支付策划划费用的50%作为预付款款，即人民币币元（¥元）。（2）乙方完成项目策策划方案后，通通过正式的演演示文稿，向向乙方当场做做出演示讲解解，甲方认可可后日内，甲方方足额支付策策划费余款人人民币元（¥元），乙乙方方能将《》的正式文本交付甲方。2．乙方去往甲方处处进行策划（咨咨询）工作，往往返路费由甲甲方承担，在在甲方处调查查工作的交通通、住宿费用用由甲方承担担。四、甲方责任与权权利1．甲方须指派专人人作为联络人人，负责与乙乙方联络并协协助乙方工作作。2．为乙方工作及时时提供所需的的背景资料和和信息。3．为乙方各阶段成成果提出建议议性要求，并并在审定通过过后及时给予予书面确认。4．及时向乙方支付付报酬。5．如果就委托项目目内容、期限限做出原则性性改变的决策策，应及时通通知乙方，并并采取适当措措施，便于乙乙方及时调整整工作。五、乙方责任与权权利1．由担任专家组组总负责人，指指派专人担任任专门联络人人。2．按进度计划完成成各阶段任务务，保证质量量，及时与甲甲方沟通。3．按甲方提出的指指导性要求修修改和完善各各阶段策划成成果。4．保守甲方的商业业机密，未经经甲方同意，不不得向第三方方透露本合同同履行过程中中涉及的保密密内容。六、成果归属与冠冠名宣传1．成果归属甲方所所有。2．乙方在保守甲方方项目相关商商业机密的前前提下，对成成果有冠名宣宣传的权利。七、违约责任由于甲方原因致使使本合同无法法履行或中断断，应承担违违约责任，并并支付当期款款项。八、合同终止1．本合同履行完毕毕自动终止。2．一方违约并承担担责任后自动动终止。3．任何一方无权单单方面要求中中止。待双方方协商一致后后，签订终止止协议。4．甲、乙双方同意意终止时须以以书面形式确确定。九、合同争议本合同履行过程中中出现争议时时，甲、乙双双方友好协商商解决，并以以补充协议形形式载明；协协商不成时，任任何一方均可可向人民法院院起诉。十、合同有效期本合同正本一式两两份，甲、乙乙双方各持一一份（本合同同附件为本合合同有效组成成部分）具有有同等法律效效力，本合同同自甲、乙双双方签字盖章章之日起，仅仅视为达成策策划意向；自自甲方支付第第一笔款项万元元到达乙方账账户之日起，本本合同正式生生效。甲方：（章）乙方（章）法定代表人：法定代表人人：地址：地址：邮政编码：邮政编码：：开户银行：开户银行：：账号：账号：电话号码：电话号码：：编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期6．5具体项目前期策划文案6．5．1住宅项目前期策划案以下为某公司住宅项目前期策划案，供读者参考。文书名称住宅项目前期策划划案执行部门监督部门一、项目概况1．项目地理位置A小区地处B市西南南角，北临C市主干道D西路，东临C市次干道E路；西边紧紧靠拟修建的的二环路干道道，南依F镇G村，小区地地理位置较好好。2．项目简介A小区是由H集团投投资开发建设设的大型生态态人文居住社社区。以市场场化运作为主主，主要面向向中高档消费费群体。该项项目占地亩，总总建筑面积万平平方米，容积积率为%，建筑密度度%，绿化率达达%，总户数为为户。二、市场分析1．省会城市——CC市的房地产产发展状况（略）2．本案所在——CC市的房地产产发展状况（略）三、项目定位1．形象定位本项目位于C市的的K区，生活设设施及市政配配套完善，有有良好的自然然及人文环境境，相对于其其他竞争楼盘盘在未来市场场竞争中具有有难以比拟的的区位优势。因因此，本项目目定位于“完美人生——超凡享受的的高档住宅”。2．项目定位（1）一室一厅（余平方方米），占5%左右。（2）二室二厅（余平方方米），占50%左右。（3）三室二厅（余平方方米），占35%左右。（4）四室二厅（余平方方米），占10%左右。四、客户定位由于本项目属中高高档楼盘，主主要目标客户户包括私营业业主、高级白白领、政府官官员、外企高高层管理人员员等。1．私营业主此类客户有较为雄雄厚的经济基基础，事业相相对稳定，有有足够的休闲闲时间去品味味、享受生活活，对新理念念有较强的接接受度，但有有着冷静的思思考与判断，大大多为二次置置业，对地段段及相应升值值潜力较为注注重。2．高级白领此类客户具有高学学历、高收入入的特点，追追求高品味的的生活氛围，以以突显自己的的价值。他们们对社区档次次、配套、知知名度等较为为关心。3．政府官员此类客户具有较高高的社会地位位、稳定的收收入，需要一一个私密、高高档的生活空空间。他们对对档次、安全全、私密及小小区规划、配配套有较高要要求。4．外企高层管理人人员此类客户大多为外外派人员，收收入高、单身身，注重生活活的品味与个个性的张扬，同同时希望有一一个温馨、私私密的生活环环境，对品牌牌、地段、交交通、配套、娱娱乐较为注重重。他们将成成为本案后期期客户开发的的重点。五、产品建议1．配套设施（1）采暖。采用韩式式地面供暖系系统。（2）保安系统。全方方位的防盗自自动控制系统统，红外线报报警系统，设设消防电梯，公公共场所安装装自动感应装装置，随时监监测火情。2．外立面材料及颜颜色建议采用高级涂料料，颜色采用用三段式，底底部部分用深深棕色或赭石石色，中部为为米黄或中黄黄色，上部为为淡黄或白色色。3．绿化布置根据小区内的容积积系数，确保保小区整体走走小而精的路路线，通过精精致的小景烘烘托社区气氛氛。在绿化布布置上要争取取实现立体绿绿化，即草地地、灌木、植植株相互搭配配、互相组合合，以独具特特色的园林风风格增强小区区内部的文化化和环境韵味味，提升小区区形象。4．物业管理邀请知名的物业管管理公司作为为物业管理顾顾问，采用封封闭式的物业业管理，24小时保安巡巡逻，提供一一站式物业管管理服务。六、推广策略（略）七、广告策略1．广告宣传推广整整体思路（1）充分结合本地媒媒体特点，以以节约销售成成本为原则，使使其发挥最大大的效果，并并在推广过程程中始终贯穿穿广告宣传主主题，围绕广广告主力诉求求点及销售主主力卖点进行行推广宣传。（2）在媒体的运用中中，充分考虑虑各种媒体的的特点，达到到宣传的立体体效应，做到到媒体运用的的整合，并注注重宣传风格格的统一，外外围包装风格格的格调一致致，达到楼盘盘对外形象的的统一。2．广告费用预算根据本项目的价格格定位，全程程控制均在元/平方米，总总建筑面积为为万平平方米，销售售总金额为人人民币亿元；销销售推广费用用应为总销售售金额的%，共计人民民币万元（其中中销售费用占占总销售金额额的%，推广费用用占总销售金金额的%）。3．广告推广策略本项目的广告推广广，拟采用公公共传播媒体体、户外媒体体、印刷媒体体、公关活动动相结合的策策略。（1）公共传播媒体包包括电视、报报纸、广播等等。（2）户外媒体包括户户外看板、车车体、灯箱、售售楼处等。（3）印刷媒体包括售售楼海报、宣宣传单张、精精美折页等。八、总结（略）编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期别墅项目前期策划案以下为某公司的别墅项目前期策划案，供读者参考。文书名称别墅项目前期策划划案执行部门监督部门一、项目介绍1．项目概述项目位于A市B湖湖北侧。项目目总占地3000亩，规划产产品为联排别别墅。项目预预期20年月临建售售楼部及板房房投入使用，20年月公开发发售。2．项目优势分析（略略）3．项目劣势分析（略略）3．项目市场切入点点（略）4．项目潜在压力（略略）二、产品定位1．背景分析项目所在区域基础础设施、市政政建设都已相相当到位，同同时，其生活活设施也日趋趋完善。此外外，优越的地地理环境在A市高档别墅墅楼盘中首屈屈一指，深受受市场瞩目，将将成为该区域域湖景别墅的的样板。因此此，本项目应应抓住这一绝绝佳的机遇，以以独特的产品品理念和领先先的产品形象象，进一步确确立在A市高端别墅墅市场的顶端端优势。2．主题定位项目主体定位于：：具有独特观观景视角和高高尚生活品质质的生态别墅墅社区。（1）独特观景视角和和高尚生活品品质。本项目目在B湖风景区中中地理位置优优越，观景视视野开阔，周周围绿化环境境上佳。项目目从总体规划划设计到销售售服务，我们们都把理性功功能和人性交交流渗透其中中，让居民在在社区中拥有有居住的空间间，度假的享享受，成为真真正的“精神家园”，让居民在在居住品味、荣荣誉感、安全全感、自由度度等方面得到到满足。（2）生态湖畔别墅。本本项目所在地地为A市未来规划划的新城区，紧紧临B湖风景区，是是建造湖景别别墅的绝版地地段。3．开发理念本项目应充分利用用和结合地段段优势、原有有的环境和规规模优势，结结合“尊重自然，阳阳光休闲”的核心设计计思想来营造造社区空间，与B湖畔的水景优势结合，表达“自然生态”生活理念，突出人与人、人与环境、住宅与环境的融合，体现21世纪以人为本的超前生活模式。4．建筑规划（略）三、客户定位环B湖沿线尚无与本项项目同等档次次的楼盘，所所以本项目前前景看好。1．目标客户根据初步的项目定定位，本项目目的目标客户户包括：对B地区有一定定感情的港澳澳台地区成功功人士、C工业园区的的跨国企业和和合资企业老老总、长期在在B地区及周边边地区工作居居住的高收入入外籍人士、居居住在周边地地区的跨国企企业老总等。2．客户主要特征年龄在40～600岁，具有良良好的文化教教育背景，追追求与众不同同的生活方式式，追求无限限空旷的视野野和广阔的想想象空间；意意识开放，注注重居家舒适适和交通便利利，由于工作作比较紧张忙忙碌，对居住住环境和物业业服务都有较较高的要求；；在事业上有有所成就，荣荣誉感较强；；对新的生活活方式保持浓浓厚兴趣，渴渴望以社会领领先者形象出出现，获得身身份地位的认认同感和荣誉誉感。3．目标客户购买用用途根据本项目的地段段、自然条件件和人文环境境所营造的高高尚居住氛围围，购买本项项目别墅的客客户群以自用用和投资这两两种目的为主主，其中，自自用和投资的的比例大约为为80：20。这部分目目标客户大多多为两次或两两次以上置业业，他们比较较看重物业本本身具有的高高品质和升值值潜力。四、市场形象定位位本项目从品质分析析，在未来的的销售和推广广的公众形象象应突出一个个“景”字，并在诉诉求上达到各各种要素的和和谐统一。建建议以写实的的手法道出本本案的综合优优势，而不是是单打某一卖卖点。因此，推推广形象上的的定位为“B湖畔别墅豪豪宅”。1．超前生活概念本项目所体现出来来的超前