房地产顾客敏感点及类别、产品标准要点清单

顾客敏感点及类别、产品标准要点清单顾客敏感点项目所涉及的硬件设施施产品标准要点（应应填写具体的的材料及标准准）工艺工序要点大类中类等级小类等级环境设计和景观节点社区外部环境、景景观综合形象象A入口大门(含门卫岗亭)A与场地和景观设计计取得协调，采采用当地材料料和传统工艺艺。围墙（围栏）考虑与地面材料和和图案关系，顺顺应地势和结结合植物的外外形外部绿地、外部开开放空间、商商业设施及其其他构筑物..A注重景观气势和对对行人的引导导作用。小区外围灯光设计计A公共地区环境部品类别B例如：休闲座椅、太太阳伞、垃圾圾筒、指示牌牌等小区外围建筑天际际线B色彩和形式富于变变化，成本许许可情况下宜宜采用坡屋顶顶形式2)社区级户外公公共空间B公共活动场所A考虑公共活动场地地、绿化、景景观水体、游游泳池地面铺铺砌与建筑群群、道路交通通系统的综合合关系，以营营造温馨的环环境氛围。公公共活动场地地设置以居民民年龄结构为为基础，可设设为幼儿儿童童游戏场地，青青少年和老年年活动场地。景观水体B绿化植物考虑生态态、景观和使使用三方面因因素。水体可可分为水池、流流水、瀑布和和喷泉，根据据设计意图和和地形采用，注注意水体深度度和水体边缘缘处理，以及及水体清洁。地面铺装B满足使用要求（感感觉和触觉）和和景观要求（视视觉），考虑虑舒适、自然然、协调而对对铺装在材料料、色彩、组组合三方面做做出设计。3)商业步行街或或商业广场B地面铺装B会所、公建服务设设施，步行街街，建筑小品品等的综合表表达以营造良良好的环境氛氛围。安排在在居住区主要要景观位置上上，如居住区区出入口，居居住区中心，居居住区景观轴轴线或制高点点上。街道立面B环境小品B4)示范区、样板板房A设计图纸确定A景观的中心，设施施的中心。功功能相对完整整，住宅群体体景观、公建建群体景观、绿绿地景观、道道路景观综合合体现。5)环境其他设施施B边缘：不同性质地地坪交接处，B软硬质地面、水体体与硬地、车车道与人行道道、地面和墙墙体交界处，需需特别重视，并并提出详图护坡、踏步、坡道道、树穴B注重形式、材料、色色彩组合，设设计中提供详详图。围栏地面铺装B铺装满足使用要求求（感觉和触触觉）和景观观要求（视觉觉），围栏考考虑与地面材材料和图案关关系，顺应地地势和结合植植物的外形，设设计中提供详详图环境小品B分为街道小品和绿绿化小品特定功能性设施：：座椅、护柱柱、种植容器器、垃圾箱，景景观性小品：：雕塑、水池池、喷泉、构构架等。位置、尺度和艺术术性是环境小小品成败关键键。户外场地体育设施C健身场地、游泳池池B宜结合园林景观设设计，同时兼兼做景观水体体。竞技体育场地C有噪声的体育场所所宜集中布置置，并结合园园林景观设计计，散布于环环境绿化中。无无噪声的设施施可作为园林林景观开放空空间设置。休闲体育场地C项目的选择考虑能能作为园林景景观开放空间间。项目选择贴近居民民的生活形态态。组团内部活动设施施B老年人活动场A1.老年人健身、休休闲与交流等等多样化活动动。2.考虑作为青少少年或家庭活活动空间。3.位置结合居住住区各种形式式绿地设置。儿童活动场A1.接近住户和住住宅单元，便便于家长监护护。2.空间相对围合合，可设在居居住组团内。3.考虑家长陪伴伴和监护的休休息设施。4.100-1550户设一处处，服务半径径小于1000米。组团6合1A门禁/组团会客//自动贩卖机机（小店）//集中信报牛牛奶箱/保洁及公共共卫生设施//娱乐、活动动室其他设施C综合场所C1.组团居民都适适用的综合性性集会广场。2.位置接近小区区交通干道。3.广场空间需适适当分割，地地面铺砌图案案丰富。广场场布置尺度适适宜的景观小小品。主题活动场C根据具体项目主题题概念确定公共服务设施商业服务A会所A1.以会所建设为为项目卖点之之一，与中心心公共绿地形成项目样板区2.会所设在小区区中心，景观观最好的位置置。菜市场、超级市场场B1.位置考虑对外外开放的可能能，便于该地地区居民的利利用。2.不能破坏周围围的居住环境境如灰尘、阴阴影、噪声、异异味等影响。服务B金融邮电C一般设在中心地区区，布置时要要考虑到生活活流线。中餐厅、西餐厅C考虑到污染，中餐餐厅慎重设置置。教育B幼儿园、小学、普普通中学B1.保证学生上学学途中安全。2.考虑学校对外外开放，便于于该地区居民民的利用。33.不能破坏坏周围的居住住环境如灰尘尘、阴影、噪噪声。4.设计要注意营营造良好的整整体环境。行政管理C物业管理、居委会会、派出所C按项目需要和主管管部门要求设设置。医疗卫生C社区康服中心、门门诊所C容易接近的位置。注注意噪声和私私密性。住宅组团户外活动环境B建筑组团庭院绿化化。儿童活动场B为居民提供良好的的户外活动环环境。应考虑虑以下因素：：1.形成良好而富富有主题特征征的景观2.构筑适宜在其其中进行各类类户外生活活活动的空间环环境。3.以及住宅间活活动的安全和和心理要求。4.组团形式有利利于形成完整整物业管理模模式，保证物物业管理便利利、经济。5.空间组合形式式，建筑底层层空间布局，组组团机动车停停车模式。规规划建筑群体体间园林景观观和居民活动动内容，以及及组团与周边边交通组织。形成完整物业管理理模式B组团门禁/门卫系系统B组团机动车停车模模式B首层停车位置B道路系统交通组织采用人车车分行的原则则B专门的步行道路系系统。A1.根据需要确定定交通组织采采用人车合行行或分行的原原则，2.道路顺而不穿穿，方便寻访访及识别。3.路网结构合理理，考虑机动动车道路分级级，同时要考考虑专门的步步行道路系统统。4.道路系统设计计要注重道路路通达性，道道路景观和对对住宅区环境境影响，以及及营造良好街街道生活氛围围。分级的机动车道路路系统B生活休闲道路A停车模式B街道停车B1.车辆停放与园园林庭院计、组组团设计相配配合。2.合理确定停车车步行距离。按按集中停车规规模确定停车车服务半径。商商服中心考虑虑集中停车。3.非居民停车宜宜集中，居民民停车可分散散。4.减少居住区内内汽车通行量量，减少空气气和噪声污染染。地下停车库B集中停车场B多层停车库C设中水系统C中水管网C前期投入大，运营营时可节约用用水，生态性性节能型居住住区可考虑采采用污水处理系统或与与税收集系统统。C直饮水系统（分质供水）C净水管网C前期投入大，运营营时成本相对对较低，较高高标准居住区区可考虑采用用净水处理系统C小区智能化安全防范系统B出入口管理及周界界防越报警A设置可视对讲与门门控系统。对讲与防盗门控制制系统A设置出入口及周边边安防报警和和电视监控系系统。设置电电子巡更系统统。住户报警B包括红外监视，自自动布防，自自动报警，紧紧急报警等功功能。寻更管理A设置供电、公共照照明、供水、消消防、车库等等公共卫生设设施的电视监监控系统信息管理系统B远传抄收与管理B一般中心城市为基基本配置，做做到水、电、燃燃气三表户外外计量车辆出入停放管理理B基本配置，作为客客户资源，可可与布线服务务商分享利益益。紧急广播与背景音音乐A背景音乐设置应与与景观效果配配合。信息网络系统B电话闭路电视B起居室、主卧室、书书房、卫生间间设电话接口口，起居室、主主卧室、书房房、设有线电电视接口高速宽频数据网A起居室、、书房、设设宽频接口宽带光纤接入网B接入小区产品顾客敏感点项项目及质量标标准-建筑单体顾客敏感点项目所涉及的硬件设施施产品标准要点（应应填写具体的的材料及标准准）工艺工序要点大类中类等级小类等级公共部分住宅入口B入口A住宅入口标志醒目目，综合形象象富于个性。根据项目定位首层层电梯大堂采采用精装修。首层电梯大堂B垂直交通B楼梯间B1、不设电梯的楼梯梯间适当提高高装修标准，形形成良好顾客客界面。2、设电梯的疏散楼楼梯间采用简简装修。楼梯间（消防疏散散）D电梯间及走廊B1、电梯大堂作为装装修重点之一一，适当提高高标准。2、电梯选型采用名名厂电梯，设设计前充分分分析运送能力力，计算电梯梯等候时间。电梯B建筑风格建筑立面B建筑立面A通过建筑立面，建建筑细部，材材质以及色彩彩表现出具有有强烈风格特特征的建筑形形象。注重建群体组合，创创造与景观环环境协调的街街景建筑街景B建筑街景A户型设计公共活动区B起居室A1.起居室形状应应方正，适宜宜家具布置2.户内交通线路路应避免斜穿穿起居室。3.起居室面积220-45平平方米，如有有可能与餐厅厅分开设置。4.起居室必须开开放、明亮有有较好的视野野和景观。起起居室最好与与阳台相连。5.结构梁偏向走走道和次要房房间，卧室内内不露梁角。餐厅B高标准住宅宜独立立设置餐厅，或或与厨房在一一起合设。面积条件限制时可可以与起居室室合并设置。餐厅与厨房相邻设设置。餐厅开开间不小于22400mmm开向起居室的门不不宜多并应集集中开，以减减少交通干扰扰。留有适当当的长墙面布布置家具，墙墙面直线长度度应大于3米门厅B如有可能尽量设置置入户门厅，避避免开门见厅厅。家庭厅B家庭成员内部活动动空间，独立立于起居室，位位于家庭内部部。私密休息区B卧室B1.主卧室：155-25㎡，次次卧室：100-15㎡。特特殊房间2.保证主卧室良良好朝向。3.卧室形状应方方正，最小开开间应保证大大于24000mm.4.卧室宜相对集集中，并与卫卫生间临近布布置。5.结构梁偏向走走道和次要房房间，卧室内内不露梁角。书房B1.书房开间中线线尺寸不应小小于24000mm2.高档住宅在面面积允许的情情况下应单设设书房，邻近近起居室、主主卧室。或可可与起居室合合设，合设时时宜做空间分分隔。保姆房B面积：4-6㎡，独独立的出入口口和卫生间，与与家庭卧室分分离。辅助区B卫生间A1.厨房卫生间室室外管道安放放于隐蔽处，减减少对立面影影响。2.洗浴空间与盥盥洗空间分隔隔，做到干湿湿分区，面积积允许可分两两间设置。3.厨房卫生间装装修尽量一次次到位。4.预留强排燃气气热水器排风风管，如有可可能燃气热水水器安装在生生活阳台，热热水关预埋。5.套内应预留洗洗衣机位置。卫卫生间应安排排肥皂盒、手手纸盒、浴盆盆起身扶手、毛毛衣架、挂衣衣架、镜箱等等配件，并留留出洗衣机、电电吹风等电源源插座。6.卫生间设排气气扇，煤气表表位置，煤气气管走向，热热水器排风孔孔洞。厨房A1.必须有防止厨厨房异味扩散散措施2.按照操作流程程合理布置洗洗涤池、案台台、炉灶、厨厨柜、排油烟烟机、排气扇扇。并考虑冰冰箱、微波炉炉、消毒碗柜柜、洗碗机、电电饭煲、电开开水器等位置置，及预留插插座。3.厨房宜布置在在户内近入口口处，靠近餐餐厅。阳台B分成观景阳台和生生活阳台，观观景阳台宜宽宽大，突出休休闲功能，阳阳台小梁可采采用反梁的形形式。贮藏空间、过道B过道宽度能够保证证搬运家具的的要求。建筑设备及建筑部部品建筑给排水B给水C给水管网采用复合合铝塑管，保保证水质热水供应C热水器安于阳台时时与卖热水管管，高级住宅宅可考虑集中中热水供应。生活污水C采用复合PVC管管，减少管网网锈蚀电力电讯B供电线路B线路和开关插座布布置考虑家具具和电器的位位置,以及人的行行为尺度。开关插座发电机组C高层设柴油发电机机组电话线路B起居室、主卧室、书书房、卫生间间设电话接口口有线电视和宽频网网络B起居室、主卧室、书书房、设有线线电视、宽频频接口火灾自动报警系统统C高层建筑公共部分分设置供暖B供暖B1.一般住宅散热热器应明装；；高级住宅散散热器应暗装装或加防护罩罩。2.楼梯间及其它它有冻结危险险的场所，其其散热器应由由独立的立、支支管供暖，且且不得装设调调节阀。3.一般住宅供暖暖管道为明装装，高级住宅宅管道宜暗装装。当管道暗暗装时应在墙墙内做沟槽以以利伸缩供暖B供暖B空调机位、外管线线宜布置整齐齐并尽量隐蔽蔽，空调室外外机注意立面面效果，尽量量安放于隐蔽蔽处，并有装装饰栏杆或百百叶遮挡。高高档住宅可考考虑使用集中中空调。空调调室外机注意意噪声干扰。燃气B燃气B燃气接入口考虑厨厨房厨柜布置置和灶具的位位置。建筑部品B单元门、入户门、窗窗B1.分户门应满足足消防、防盗盗的要求。设设望人孔镜、防防盗链。2.成本允许时，尽尽量采用彩色色铝合金门窗窗。3.门窗要满足规规定的隔声、防防寒等性能要要求4.窗型及分格应应确保统一，满满足一致的外立立面完整造型型需要。5、门窗尽量通透，不不遮挡视线，有有良好采光效效果。6.沿交通性道路路的建筑朝道道路一侧以及及北方寒冷地地区窗采用双双层玻璃。项目敏感点分析操作指南顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投入有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。分类：顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定），以及实施措施和质量标准（策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序，作为行销总监工作标准）；附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级：顾客敏感项目，为必须执行项目顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目备选项目策划实施说明每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系；策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从下表中的