某豪宅项目营销策划案

东莞豪宅新力量——万科翡丽山项目思考合富辉煌房地产（东莞）翡丽，又见翡丽！“没有人能拥有百达翡丽，只不过为下一代保管而已。”

YouneveractuallyownaPatekPhilippe,Youmerelylookafteritforthenextgeneration.

真正优秀的表，在与肌肤相亲近的瞬间，便能感受得到。这是一种无形、无声的情感交流，只存在于表与主人之间，仿佛共守着一个心灵的家园，在私默中聆听时间的流淌。人生走到尽头，时间依旧向前。生命的意义由后代血脉相传；而表传至下一代手中，继续与下一代一起守望时间。一件真正的传世佳品，它的价值注定超越物理意义上的使用功能，而是承载更多关于生命的思考。名表也罢，房子也罢，最终，在心灵里的走向是一致的。所以，关于万科翡丽山，欲实现其作为东莞富人的第一居所的目标，有效实现溢价，要点有二：产品形象深入富人阶层，气质令其心动。怎样的理念与工艺生产出来的房子，品自不凡。我们先从翡丽山的项目气质发掘，寻找与东莞富人阶层的对话方式。翡丽山的房子，除了物理空间，除了山的环境，还关乎生命与生存，关乎财富与传承，关乎时光与经典……让我们重新解读房子背后的蕴意，富人深层的心理东莞的富人们时光倒转20年，今天的富人们那时候还很年青，也没有从父辈那里继承到更多的财产。财富在10多年的时间里迅速积累起来，富人们也经历着财富带来的心理转变。修养积累改变着个体，而时间改变着群体。富人们同样也要经历消费品位的转变。第一代：物质奢华以“占有”为显著消费特征的第一代富人，有着鲜明的时代特征。由于财富的骤然聚集，产生了大批富人和巨富，对于金钱消费，由于无消费前例，多受西方早期奢靡生活影响，无所不欲用其极，他们对于财富的理解，如同享受黄金的璀璨外表，只看重其外在的“富”与“豪”。表现特征：开最好的车，喝最好的酒，住最有影响力的豪宅。在时时间间的的磨磨炼炼中中，，成成功功后后的的富富人人对对财财富富的的理理解解开开始始出出现现分分化化，，成成为为第第二二代代富富人人。。财财富富观观从从原原先先的的““消消费费财财富富””转转变变为为““驾驾御御财财富富””，，同同时时，，财财富富的的迅迅速速积积累累和和极极度度挥挥霍霍也也给给心心理理带带来来了了冲冲击击。。有有些些富富人人在在成成功功后后愈愈加加张张扬扬，，而而有有些些人人则则在在张张扬扬后后锋锋芒芒开开始始收收敛敛。。一如如生生活活选选择择：：财财富富追追求求后后的的人人生生得得与与失失，，让让富富人人对对物物质质的的享享受受不不再再仅仅仅仅停停留留于于表表面面，，而而更更注注重重格格调调、、品品位位和和““骨骨子子里里的的豪豪””，，开开始始追追求求平平淡淡却却景景致致独独到到，，选选择择豪豪且且有有品品的的生生活活。。第二二代代：：精精神神奢奢华华真正正成成熟熟的的第第三三代代富富人人已已进进入入返返朴朴归归真真的的人人生生境境界界，，财财富富的的体体现现已已转转化化为为““善善财财观观””，，即即以以富富人人对对社社会会慈慈善善事事业业做做出出的的贡贡献献作作为为其其““富富””的的衡衡量量标标准准，，由由西西方方顶顶级级巨巨富富（（如如巴巴菲菲特特，，盖盖茨茨等等集集中中反反映映））对对世世界界富富人人群群产产生生影影响响，，目目前前中中国国还还很很少少。。第三三代代：：社社会会奢奢华华当富富人人消消费费观观反反射射到到豪豪宅宅的的发发展展上上，，同样样也也反反映映了了不不同同时时代代的的豪豪宅宅要要求求和和特特性性。。面对中国国暴富一一代的兴兴起，豪豪宅一度度风生水水起。此此时豪宅宅的定义义，是要要用物质质尺度的的“大””达到放放大生活活方式的的目的：：大尺度度，大空空间，大大规模，，极尽夸夸张，甚甚至曾经经在广州州出现了了“镶金金豪宅””；“草原上上的帐篷篷像星星星一样多多，配得得上成吉吉思汗的的只有一一座”。。第一代：：物质尺尺度的““大”然而，第第一代富富人开始始成熟，，开始对物物质、对对享受进进行反思思，生活和精精神回归归了。很多年前前，台北北的豪宅宅就已散散发着淡淡淡的沉沉静气质质，记得有一一个楼盘盘的广告告标题有有这么一一句：“人如雨雨滴，少少许流入入仁爱路路，多数流落落去远方方。”第二代豪豪宅不再再满足于于呈现物物质尺度度的“大大”，而而是在更更深的纬纬度上，，用精神神尺度的的“大””来达到到放大生生活方式式的目的的，品位位，格调调，情感感，艺术术，“豪豪且有品品”代言言了“新新奢华””。它是生活活方式对对精神追追求的包包容，而而精神的的力量同同时也放放大了生生活本身身的感受受和内涵涵。第二代：：精神尺尺度的““大”第三代豪豪宅将更更注重在在社会层层面上的的价值体体现，是是以社会会尺度的的“大””来达到到放大富富人生活活方式和和价值实实现的目目的。对于目前前的中国国，第三三代豪宅宅时代还还未真正正来临。。第三代：：社会尺尺度的““大”我们发现现，东莞莞的富人人群体这这三种特特征或多多或少同同时存在在。表现为：：消费仍然然很高。。他们乐乐于去香香港购物物，常有有奢华的的夜生活活。但他们对对知识也也很向往往。他们们很重视视对下一一代的教教育，对对真正有有学识的的人也很很尊重。。他们把今今天的成成就理解解为机会会、拼搏搏和运气气，所以以对慈善善事业有有低调的的热衷，，对风水水很在意意。例如如在我们们认识的的东莞富富豪中，，有人在在西藏捐捐建了一一家医院院，很长长时间里里连他太太太都不不知道；；有人长长期在支支持某贫贫困地区区的学校校等设施施，但并并未被媒媒体探知知。针对东莞莞富人群群体这三三种并存存的心态态特征，，我们的项项目也应应有相对对应的思思考：以高端的的产品、、稀缺性性的资源源，满足足富人群群体的““物质占占有”情情结；以独特的的气质，，不俗的的品位，，让他们们在精神神内涵上上获得高高度的心心理认同同。通过高端端慈善拍拍卖义演演等营销销活动，，让他们们更好地地实现““回报社社会”的的高尚追追求。这三个方方面，事事实上正正对应着着我们在在项目营营销中要要解决的的三个问问题：产品力、、形象力力、营销销手法产品力发发掘地缘优势势本项目位位于南城城区环境境优美的的西南部部，道路路设施完完善，交交通便捷捷，项目目距离东东莞市主主干道2.8公公里，离离东莞市市行政中中心办事事中心5.7公公里。项目所在在的南城城区为东东莞的新新城市中中心，近近年来建建设进展展迅速，，也是房房地产发发展的龙龙头区域域。在一一刻钟车车程内，，项目可可辐射至至东莞中中央生活活区、中中央商务务区两大大繁华区区域，地地缘优势势明显。。在项目周周边，虽虽然生活活设施配配套暂显显不足，，但亦有有东莞南南开实验验学校、、康华医医院等高高水准的的教育、、医疗配配套设施施。环境优势势项目所在在的水濂濂山片区区是东莞莞传统的的环境优优美之区区，山水水资源非非常丰富富，水濂濂山水库库、森林林公园、、绿色世世界等景景观中心心集中反反映出这这一区域域的环境境优势。。从项目目往市中中心，青青山夹道道，绿意意盈眼，，对于未未来的业业主而言言，回家家的路程程可谓是是愉悦的的驾车时时光。想象未来来的山居居岁月，，看山可可怡情，，登山可可健身，，环境的的美好更更会酿就就心境的的美好。。生产工艺艺所有奢侈侈品的形形成，都都是源自自最考究究的工艺艺。翡丽山欲欲成为值值得传之之后世的的房子，，建造工工艺将是是构成产产品力的的重要一一环。而万科素素有精品品口碑，，对细节节的重视视，对材材质的精精选，对对工艺的的严格，，当在翡翡丽山项项目表现现得更上上层楼。。处于不同同的地理理位置、、不同的的文化背背景、不不同的定定位理念念之下，，高端住住宅有着着差异化化的形象象演绎。。现代主义义风格讲求简约约、明晰晰、通透透、真实实、理性性化，倡倡导高技技术、个个性化、、时代代象征感感；新古典主主义风格格追求精美美、繁复复、细腻腻的装饰饰手法，，以勾勒勒出西欧欧古典主主义形象象风格；；ARTDeco风格(装装饰艺术术风格)是从新古古典主义义过渡到到现代主主义之间间的一种种艺术风风格，强强调几何何线条、、强调对对称、干干净利落落，建筑筑立面大大块整洁洁；高端住宅宅的建筑筑风格取取向产品风格格建议不同的建建筑风格格能为本本项目注注入迥然然不同的的价值品品味，从从以下3种高端端住宅建建筑风格格的比较较分析中中，判断断出较为为合乎本本项目定定位的建建筑风格格。建筑风格现代主义风格新古典主义风格ARTDeco风格风格特征时代感强，代表理性前卫时尚个性化，并反映新材料、新技术的特征是古典、奢华的代表，展现的是西方传统的艺术特征，具有鲜明的地域感摩登、时尚，蕴含着现代意识和自由精神，而又赋有古老的、贵族的气质建筑形态形体自由、不受约束，讲求体块的穿插、构架的运用等；或点式或板式、或低层或高层讲究固定的形体比例，大量古典柱式、装饰线脚的运用，可谓精雕细刻的艺术品；以花园住宅为代表，多以低层、多层的住宅立面所采用立面强调竖向线条的微妙层次，形体强调几何线条、强调对称、干净利落，建筑立面大块整洁；多采用于高层住宅，表现高耸、挺拔的非凡气势材质选用强调不同材质的强烈对比，虚实结合，表现于实体、石材、金属、玻璃等材质的运用，并注重新技术的含量以石材为主，细部偶有雕花铸铁的运用以石材为主要表现，现代更加入玻璃等外墙材料，以表达大面积的体块感色彩表现色彩不限，但统一而单纯色彩素雅、纯净、宁静、细腻色彩设计中强调运用对比色和金属色，造成稳重、典雅、高贵的视觉印象本项目位位于东莞莞的新兴兴贵地，，应能体体现内敛、文文化、智智慧与时时尚的文化内内涵。我我们建议议采用““ARTDeco风风格”。。高端住宅宅的建筑筑风格取取向传统特征征ARTdeco建筑筑的造型型设计中中多采用用几何形形状或用用折线进进行装饰饰；线条条明朗，，过渡温温和，表表现夸张张，纹饰饰多种多多样建筑的传传统造型型多为钢钢筋混凝凝土结构构，外墙墙近人尺尺度使用用花岗石石借鉴建建议意意向建筑的的外观观，以以能表表达强强烈的的石材材质感感，来来体现现大气气、浑浑厚的的ARTdeco建筑筑风格格外墙铺铺砌进进口瓷瓷面砖砖及麻麻石等等石材材借鉴建建议意意向建筑的的外观观，也也应能能反映映现代代新技技术新新材料料带来来的ARTdeco风风格的的创新新力量量现代应应用现代的的ARTdeco勇于于尝试试诸如如钢铁铁、玻玻璃等等新材材料，，并运运用一一些豪豪华的的装饰饰来提提升设设计品品位金属、、玻璃璃等材材质通通常用用于建建筑内内外门门窗线线脚、、檐口口及建建筑腰腰线、、顶角角线等等部位位，内内部门门窗、、栏杆杆、家家具细细部等等ARTDeco风风格的的建筑筑表现现建议意意向建筑细细部通过门门窗、、阳台台、顶顶部构构架、、铺地地、线线脚、、装饰饰、材材质、、色彩彩的品品质设设计，，以配配合表表达ARTdeco建建筑特特有的的文化化气息息。ARTDeco风风格的的建筑筑表现现户型示示例参参考一梯一一户独门独独户的的设计计，享享有别别墅的的尊贵贵品质质易于分分开组组织主主仆线线路与与其功功能区区域广州··汇景景新城城建建筑筑面积积350～～360㎡㎡4房3厅4卫+工人人用房房以较小小的户户梯比比体现现豪宅宅的尊尊贵性性户型建建议户型示示例参参考一梯两两户入户方方式的的处理理使户户型同同样有有一梯梯一户户独立立电梯梯厅的的感受受广州··中海海观园园国际际建筑面面积240～250㎡4房2厅2卫+工人人用房房私家电梯厅私家电梯厅以较小小的户户梯比比体现现豪宅宅的尊尊贵性性户型示示例参参考景观因因素往往往成成为豪豪宅的的重要要支撑撑点，，户型型设计计必须须考虑虑景观观价值值最大大化确保户户户望望景，，且开开阔无无遮挡挡主要功功能空空间望望景景观展展面尺尺度超超常广州··汇景景新城城南向景景观展展面达达26m主要功功能空空间朝朝南并并多达达6个个123456上海··华府府天地地南向景景观展展面达达20m主要功功能空空间朝朝南，，包括括客厅厅/餐餐厅/主卧卧等1234超宽户户型景景观展展面户型示示例参参考豪宅除除了保保证应应有的的舒适适性以以外，，更应应注重重主要要功能能空间间的超超常放放大，，以体体现客客户备备受关关怀的的尊贵贵感受受客厅、、主卧卧等均均采用用大开开间设设计放大层层高尺尺寸平层层层高可可放大大至3.5～4.0m或采取取高厅厅/复复式中中空的的设计计7100111007100广州··凯旋旋会主要功功能空空间尺尺寸豪豪华同时增增大景景观展展面有别于于普通通住宅宅的超超常空空间尺尺度户型示示例参参考豪宅除除了保保证应应有的的舒适适性以以外，，更应应注重重主要要功能能空间间的超超常放放大，，以体体现客客户备备受关关怀的的尊贵贵感受受客厅、、主卧卧等均均采用用大开开间设设计放大层层高尺尺寸平层层层高可可放大大至3.5～4.0m或采取取高厅厅/复复式中中空的的设计计广州··汇景景新城城复式户户型设设计客厅尺尺度超超高复式客厅中空有别于于普通通住宅宅的超超常空空间尺尺度户型示示例参参考多套房房、全全套房房设计计建立生生活功功能齐齐全、、规格格高的的主卧卧套房房体系系广州··凯旋旋会主卧套套房功功能超超强全套房房设计计卫生间阳台书房54321衣帽间功能““超全全”的的实用用性、、人性性化设设计个性化化亮点点设计计，创创造有有特色色的空空间和和亮点点，提提升物物业的的价值值感阳光电电梯厅厅、观观光电电梯多种入入户方方式空中漫漫步走走廊、、空中中花园园入户花花园、、景观观平台台跃式/复式式空间间设计计270度观观景空空间匹配的的个性性化亮亮点设设计户型示示例参参考电梯空空间设设计创新的的电梯梯厅设设计，，增加加住户户的尊尊贵感感与私私密感感体现尊贵贵性的双双入户设设计广州·中中海观园园国际双开门的的电梯创创造独立立电梯厅厅，成为为住户的的私人前前厅出入口主主仆分离离，主人人活动不不受干扰扰私家电梯厅私家电梯厅主人入户主人入户佣人入户佣人入户主人入户佣人入户观光电梯主人入户户佣人入户户公共电梯私家电梯梯广州·汇汇景新城城设置观光光电梯，，豪华尊尊贵出入口主主仆分离离，主人人活动不不受干扰扰广州·汇汇景新城城设置私家家阳光电电梯，尽尽享尊贵贵与私密密出入口主主仆分离离，主人人活动不不受干扰扰匹配的个个性化亮亮点设计计户型示例例参考双空中花花园设计计增加室内内居住环环境的舒舒适性，，提升户户型的价价值感广州·金金海湾空中花园园的设计计，给予予户内足足够的阳阳光感受受与景观观感受，，从而赋赋予户型型有别墅墅的味道道超大入户户花园景观花园园匹配的个个性化亮亮点设计计户型示例例参考跃式/复复式空间间设计在尺度被被放大的的居住空空间中，，通过设设置不同同的地坪坪标高，，以适当当地界定定一些功功能范围围，以增增强大面面积住宅宅的空间间感广州·汇汇景新城城匹配的个个性化亮亮点设计计关注豪宅宅购房者者的生活活方式，，设定尊尊贵的生生活空间间尊贵性——突出出主要功功能空间间的豪华华设置和和景观要要求极限私密密性——避免免视线干干扰，尽尽量减少少同一层层的户数数，尽量量做到独独立电梯梯厅等高高标准，，让客户户有“自自我领地地感”生活功能能齐全、、规格高高的主卧卧套房体体系——配有有独立卫卫生间——配置置豪华衣衣帽间——设置置相对独独立的工工作区域域(书房房等)——考虑虑情趣空空间的设设置(270度度景观飘飘台、阳阳光室、、露台花花园等)明确的主主仆分区区、双入入户方式式户型小结结户型示例例参考“楼王””户型，，一梯一一户4房3厅厅4卫+工人用用房26000123456主卧套间功能强大户型特色色借鉴———尊贵贵十足独门独户户，享有有阳光电电梯厅双入户方方式，主主仆分区区明确南北向通通风采光光主要功能能空间朝朝南望景景，并多多达6个个，景观观展面26m多套间设设计，体体现人性性化主卧功能能强大(包括：：独立豪豪华卫生生间/衣衣帽间/书房，，且景观观价值大大)主人入户户佣人入户户阳光电梯梯厅户型综合合建议户型示例例参考复式户型型，一梯梯二户5房3厅厅4卫+工人用用房+储储藏户型特色色借鉴———空中中别墅独门独户户，享有有私家阳阳光电梯梯厅居住功能能十分齐齐全，分分布合理理主要功能能空间朝朝南望景景(包括括客厅/餐厅/主卧)客厅中空空，气派派豪华公共活动动空间与与私密空空间上下下分离，，互不干干扰主卧功能能超强(包括：：独立豪豪华卫生生间/衣衣帽间/书房/独立景景观阳台台，且位位置优越越)复式客厅中空私家阳光电梯厅户型综合合建议户型示例例参考4房户型型，一梯梯二户4房2厅厅3卫+工人用用房户型特色色借鉴阳光电梯梯厅设计计，尊贵贵性强双入户设设计南向连贯贯的空中中花园设设计，大大气豪华华南北花园园阳台设设计，通通透性强强，增强强客厅与与餐厅舒舒适性主卧套间间功能齐齐全，双双套间设设计，体体现户型型的人性性化书房设计计灵活，，可独立立成房，，也可与与主卧打打通相连连户型综合合建议户型示例例参考4房+3房+4房户型型，一梯梯三户01型：：4房2厅2卫卫+工人人用房，，201㎡02型：：3房2厅2卫卫，159㎡03型：：4房2厅3卫卫+工人人用房，，243㎡户型特色色借鉴01型与与03型型均南北北通风采采光02型与与03型型南向景景观展面面无遮挡挡4房的房房型均保保持双入入户方式式，均配配备工人人用房03型面面积相对对较大，，附加值值高配备独立立私家阳阳光电梯梯主卧套间间功能齐齐全，双双套间设设计，体体现户型型的人性性化书房设计计灵活，，可独立立成房，，也可与与主卧打打通相连连123户型综合合建议结合市场场产品分分析、及及项目的的产品定定位需要要，对于于项目主主力户型型的主要要功能空空间的开开间或面面积尺寸寸、亮点点设计提提供以下下参考：：房型面积区间(㎡)主要功能空间指标要点设计特色参考客厅开间主卧室开间主卫面积厨房面积三房3房2厅2卫160-2104.5-5.0m3.9-4.2m6-8㎡8-12㎡双入户设计入户花园设计双套间设计3开间朝南四房4房2/3厅3卫+工人用房240-3005.0-6.6m4.2-4.8m7-10㎡10-15㎡双入户设计特色电梯设计双景观花园主套间配置齐全3-4套间设计4开间朝南楼王4房户型——在普通4房的特色基础上增加：独门独户设计全套间设计超大尺度设计五房/复式5房3厅4卫+工人用房350-4505.4-7.2m5.0-6.0m8-12㎡10-15㎡双入户设计特色电梯设计双景观花园主套间配置齐全全套间设计4-5开间朝南客厅中空/高厅户型综合合指标要要点建议议定位表达达在项目华华贵典雅雅的ARTdeco建筑风风格的调调子之下下，其园园林风格格应以能能表达内内敛、自自然、人人文化的的气质为为衡量标标准，使使提升项项目整体体的品质质感、价价值感、、及文化化内涵；；项目园林林规划主主题的诠诠释项目的园园林并非非以“量量”取胜胜，而是是注重““质”的的打造：：基于本项项目与自自然山景景的融洽洽关系，，建议本本项目的的园林以以接近原原生态的的风格为为主。让让社区景景观巧妙妙延伸至至自然山山野。需要融合合项目高高尚居住住社区的的品味，，为项目目打造出出园林空空间的领领域感与与名望感感项目也需需要通过过园林的的意境氛氛围，以以提升项项目的价价值感高端产品品的园林林，一般般的表达达方式———休休闲渡假假式园林林/异国国风情主主题园林林/无敌敌原生态态景观园园林......项目的园园林表现现园林建议议林荫大道道林荫风雨雨长廊与山相连连的小径径，略加加修饰，，保证安安全，既既便于登登山，又又不失野野趣。利用山势势，修建建梯级栈栈道，使使楼梯完完美配合合园林。。植物的种种植要注注重立体体的变化化，做到到错落有有致。利用地势势高差，，可考虑虑做成类类似的小小溪、流流水。在项目整整体文雅雅气质的的统一之之下，其其装修表表现也应应能体现现出相应应的内在在涵养，，以糅合合创意、、美感与与实用性性的原则则，彰显显住户卓卓著的生生活品味味；需建议把把握以下下2点———注重高档档材质的的运用追求细节节的品味味主要着重重从以下下重要的的功能空空间中表表现公共空间间入户大堂堂/电梯梯厅户内空间间客厅/餐餐厅/主主卧室/卫生间间/厨房房项目的室室内装饰饰表现装饰建议议入户大堂堂概念建议议四重大堂堂——尺尺度大小小不同的的大堂给给人不同同的亲切切感为整个小小区设计计了一一个“住住区门厅厅”―――ART-Deco风格的的豪华酒酒店式大大堂，创创造一个个接待普普通客人人或出行行休息的的空间；；在每个单单元底层层我们为为住户准准备了一一个精致致的“单单元休息息厅”，，专为单单元业主主使用；；在公寓的的标准层层，利用用电梯厅厅与共享享空间部部分精心心处理，，形成仅仅供每户户人家独独享的““楼层客客厅”；；独有的““地下车车库大堂堂”设计计。公共空间间的装饰饰表现入户大堂堂建议意向向入户大堂堂是小区区的门面面，是带带给客户户第一尊尊荣感的的场所，，应体现现其品质质感空间尺度度：建议议三层挑挑空，面面积在100㎡㎡以上装饰用材材：选用用名贵/颇具质质感/品品味的材材质体现现尊贵气气度墙身材质质——石石材/玻玻璃镜材材/金属属地面铺装装——石石材/艺艺术砖/艺术地地毯灯具选用用——水水晶灯/吊灯家俱搭配配——选选取古典典、艺术术、装饰饰味浓的的家俱小品摆设设——加加入窗花花、铁花花、屏风风等艺术术元素公共空间间的装饰饰表现电梯厅建议意向向装饰风格格：以简简洁大方方的风格格为主，，避免过过于繁复复的装饰饰，只在在大堂与与户内之之间起过过渡配衬衬的作用用装饰用材材：依然然建议选选用名贵贵、具质质感的材材质，以以配合表表达项目目内敛与与品味的的主调公共空间间的装饰饰表现电梯建议意向向电梯指标标：轿箱箱一般采采用较高高的高度度，并选选用进口口高速电电梯装饰用材材：建议议选用高高档材质质，体现现豪华的的气派可选用名名贵石材材/全镜镜面玻璃璃/金属属饰面板板/艺术术装饰面面板......可选配名名贵的水水晶灯式式设计精良良的按钮钮件板配用高档档的五金金配件公共空间间的装饰饰表现其他公共共空间建议意向向在其他的的公共位位置，也也要注重重装修方方面的品品质打造造，如：：架空层的的铺地/墙身/天花的的装饰过道上的的艺术品品摆设的的考究信报箱位位置的设设计公共空间间的装饰饰表现卫生间建议意向向功能配置置：配备备超齐全全、优质质、豪华华的卫生生间设备备进口品牌牌洁具———按摩摩浴缸/全自动动盥洗式式座便器器/冷热热水龙头头及花洒洒/高级级洗面盆盆无缝仿石石台面/精致水水晶灯式式酒店式浴室电电话/恒温热热水器/排气气系列装置系列浴室架/挂钩/墙身身清镜片......品牌配置户内空间的装装饰表现厨房建议意向功能配置：配配备超齐全、、优质、豪华华的厨房设备备高级套装橱柜柜组合、配台台面、连星盘盘、冷热水龙龙头整体抽油烟机/3头炉具/排排气系统微波炉/烤箱箱/焗炉/消消毒碗柜洗衣干衣机/冰箱人性化的灯具具设计......品牌配置户内空间的装装饰表现形象力研究一件真正的传传世珍品总是是有精神力量量的。名表如此，高贵的房子亦亦如是。项目的形象力力研究，其实就是发现现与塑造项目目的精神力量量的过程，并用打动人心心的方式把它它传播开来。。“百达翡丽””成功触动人人类迷恋时间间、关爱后代代的天性，表表达自身产品品的永久性。。这样的意念念具有全球性性，在世界任任何一个角落落都能拨动心心弦；在此意意念推动下，，拥有一只百百达翡丽表已已成为真正爱爱表者贵族的的象征：或是是佩戴，或是是收藏，因为为其价值的久久远与悠长。。翡丽山的精神神力量来自哪哪里？事实上，人类类迷恋时间、、关爱后代的的天性不仅超超越地域、语语言，同样也也潜存与不同同的物件之中中。一只表、一件件玉佩、一处处房子…正如刚开始时时对东莞富人人群体的特征征分析所言，，他们正处于于这样一种心心理变迁与反反思之中：如何从物质质生活的进进步上升到到精神境界界的高远？？财富能否传传之后世？？传之后世世能否给下下一代带来来真正幸福福？慈善之举带带来心灵的的慰籍同时时，又能积积下多少福福祗？“世人行动动，实系幻幻影；他们们忙乱，真真是枉然；；积蓄财宝宝，不知知将来有谁谁收取。"——《圣经经.诗篇》》香港高等法法院法官任任懿君在审审理龚如心心与家翁争争夺遗产一一案时，在在判辞之前前引用了圣圣经里的这这段，读罢罢令人感慨慨。生命无常，，在财富面面前，我们们永远只是是过客。王石演讲时时也说：““生命无常常，要及时时行乐，还还要及时行行善”如何契合客客户的财富富观翡丽山怎样样才能与他他们心灵深深处的对财财富的态度度相和应？？仅展现奢华华，显然太太浅薄。倡导社区生生活的优雅雅与尊贵，，仍只能让让人感受到到个体的安安逸。让我们把视视界放得更更宽些。我们要塑造造的形象应应该是：东莞的“首首善之区””——这里是是那些拥有有财富而正正在超越财财富的人们们的聚居区区我们不妨看看这样一个个事例：每天早上，，都有很多多人去爬黄黄旗山，而而去爬山的的人中，不不少是开着着靓车前往往山下的富富人。爬水水濂山的有有钱人则更更多。我们不难发发现，东莞莞富人群体体对于生命命的认识，，已超越了了享受这个个层面。有有了钱之后后，他们更更珍视“健健康”。如何契合客客户的生命命观翡丽山项目目正处于水水濂山边上上，住在这这里，每天天起来，不不必驱车求求远，在家家门口即可可开始登山山。这样的山居居生活，对对于健康无无疑有先天天的便利。。山景的价价值，也不不再仅限于于欣赏。米兰·昆德德拉的小说说《不朽》》，讲到了了人们对于于永恒的渴渴望。翡丽山如何何让富人们们也体验到到心中暗藏藏的”不朽朽“情结？？我们想到““时光与传传承”，想到生命在在代际间的的传递。富人们的生生活态度各各不相同，，但对于下下一代的寄寄望却非常常一致！翡丽山，应应是“世家家起源”——他们为为后世家族族的荣耀，，来到翡丽丽山——“小时时侯，我住住在翡丽山山”如何进行形形象沟通唯有引发心心灵共鸣的的形象描述述才是动人人的语言。。让我们重温温那些塑造造了产品不不同凡响的的形象的句句子：“你永远不不能真正拥拥有百达翡翡丽，你仅仅是为为下一代保保管它而已已。”——一只可可作传世之之宝的手表表，因为亲亲情绵延而而更加动人人。“人如雨滴滴，少许流流入仁爱路路，多数流落去去远方。””——一座内内涵深厚的的房子，因因为远离流流俗而更让让人留恋。。这让我们思思考：与其高调的的张扬而落落入俗套，，何不低调调的内敛而而更显气度度？与其着着眼于产品品本身，何何不直抵精精神本质？？况且张扬的的豪宅路线线走的人多多了，做法法简单，突突破也不易易。注重精神的的豪宅路线线，要有一一定的精神神底蕴才能能驾御，走走的人少，，突破却不不难。当人们从寓寓意隽永的的表达中理理解到翡丽山是““首善之区区”，是““健康山居居”，是““世家起源源”我们相信它它已具备了了一种打动动富人心思思的精神力力量。而这也正是是东莞缺少少的豪宅新新力量。营销手法初初探当不同一般般的项目形形象确立之之后，我们们自然可以以衍生出与与之相适应应的营销手手法。总体营销推推广策略：：大范围小圈圈层深度体体验式营销销，走高贵贵而不高调调的营销路路线。小圈层营销销是豪宅的的共性，豪豪宅只为少少数人拥有有而存在。。口碑仅在小小圈层中传传播。圈层虽小，，影响却大大。营销推广策策略营销策略：：“泛营销销·大品牌牌”“泛营销””——包容更多非非房地产范范畴的营销销推广方式式，扩大营营销通路和和营销深度度。“大品牌””——放大项目品品牌为生活活方式品牌牌。1圈层通路路公关推广23party案场场模式“泛营销大品牌”圈层营销通通路小众营销目目的是豪宅宅的共性，，但考虑到到项目品牌牌力的打造造和营销达达成的有效效性，本项项目需扩大大目标市场场外围，首首先通过项项目形象建建立潜在目目标客群的的阶层认可可，既而达达成销售。。客户本身相相互之间的的影响才是是最有效的的说服对于这样一一个顶端项项目，我们们对于客户户的影响是是有限的，，捆绑品牌牌能够聚集集但无法说说服，这些些客户相互互之间的影影响才是最最有效的。。抓住对客户户阶层具有有影响力和和领导力的的的圈层Keyman：结结合艺术与与财富的人人东莞名流、、政要夫人人、奢侈品品赏鉴专家家……圈层营销通通路Party销售party聚客：：针对潜在在客户的生生活方式，，设计专享享PARTY，通过过party实现聚聚客目的和和生活方式式传播目的的。Party销售：利利用party现场场进行实际际销售活动动。非卖场的案案场：体验验式泛销售售做会场销售售不做卖场场销售：深深度体验式式销售。建议将售楼楼处设计为为生活方式式的深度体体验空间。。客户数量有有限，并且且是最重要要的通路———客户口口碑途径，，需要通过过深度体验验形成项目目的好感传传播。Party案场模式式新奢华品牌牌联合推广广与新奢华品品牌进行捆捆绑式公关关活动作为为主要营销销聚客通路路，上流社社会活动的的赞助为主主要辅助促促销方式。。如与Rangerrove汽车等等品牌的联联合。设立以项目目品牌命名名的高品级级艺术奖项项例如音乐剧剧创作奖项项（可考虑虑与东莞““音乐剧基基地”工程程携手）。。公关营销方方式奢华修行活活动美国最著名名的ceo教程、GT大欧洲洲游历青年年贵族修炼炼旅程;世界各大洲洲名山登山山活动、禅禅宗讲座………慈善义演、、拍卖活动动邀请形象健健康、热衷衷公益的明明星进行义义演，现场场摹集善款款，以直接接的方式捐捐助某些弱弱势群体；；或者与知知名的慈善善基金、机机构合作举举行义演、、拍卖活动动。私人楼书：：一房一楼楼书独立别墅单单位有独立立的楼书，，图文并茂茂，介绍每每套单位的的渊源和产产品信息，，形成私人人建筑的感感受。参考图深度营销延延展私人设计师师：一房一一设计与室内装饰饰行业协会会及国际建建协联办，，征集顶尖尖设计方案案。私人建筑史史：纪录建建筑背后的的故事与专业出版版单位合作作，把私人人楼书整合合客户故事事修订后以以私人出版版物形式作作为置业纪纪念品及传传承档案。。CASA国际家居影像文献－－－《Top10Houses》》在隐去客户户信息后，，与电视台台合作拍摄摄制作以本本项目为题题材的专题题片，可在电视台台的专题节节目中播出出，也可以以在其他媒媒体单独播播放使用。。酒会委托世界级级佳酿机构构定制自有有品牌酒品品，成为东东莞的一个个私家精品品酒目的地地。为适应万科科.翡丽山山项目作为为新型豪宅宅的营销要要求，本公公司正成立立专门的豪豪宅销售队队伍。我们计划精精选招聘12名专职职的优秀销销售员，组组成“合富富东莞豪宅宅十二钗””，对入选选者从气质质、身高、、相貌到谈谈吐均特别别要求，底底薪与提成成均作特别别设置。我们要求销销售员与客客户之间，，不再是简简单的房子子推销关系系，而是能能平等交流流更多房子子之外的话话题。营销队伍准准备—TheEnd—谢谢您的时时间成功的的轨迹迹作为为一种种策略略路线线，从从一开开始就就应该该走上上正轨轨。你犯了了中国国人都都容易易犯的的错误误就是是太狂狂了。。。管理的的第一一目标标是使使较高高工资资与较较低的的劳动动成本本结合合起来来。坚持下下去，，成功功就在在下一一个街街角处处等着着你。。做一个个，给给人希希望的的人而而不是是命令令者；；给人人帮助助的人人而不不是统统治者者；具具有同同情心心的人人而不不是批批评者者；这这样的的管理理者。。伟人之所所以伟大大，是因因为他与与别人共共处逆境境时，别别人失去去了信心心，他却却下决心心实现自自己的目目标。1月-231月-2323:0623:0623:06:36如果有一一个项目目，首先先要考虑虑有没有有人来做做。如果果没有人人做，就就要放弃弃，这是是一个必必要条件件。不创新，，就灭亡亡。破产是一一种暂时时的困境境，贫困困是一种种思想的的状态。。可持续竞竞争的惟惟一优势势来自于于超过竞竞争对手手的创新新能力。。20世纪是生生产率的的世纪，，21世纪是质质量的世世纪。在漫长的人人生旅途中中，有时要要苦苦撑持持暗无天日日的境遇；；有时却风风光绝顶，，无人能比比。05-1月月-231月-2323:0623:06:36企业的执行行力靠的就就是纪律。。管理层次越越少越好。。绝不会再来来的机会。。管理理即即决决策策。。1月月-231月月-231月月-23教孩孩子子学学走走路路，，学学说说话话的的方方法法，，是是人人世世间间教教育育孩孩子子的的最最好好方方法法。。把我我们们顶顶尖尖的的20个人人才才挖挖走走，，那那么么我我告告诉诉你你，，微微软软会会变变成成一一家家无无足足轻轻重重的的公公司司。。不善善于于倾倾听听不不同同的的声声音音，，是是管管理理者者最最大大的的疏疏忽忽。。如果你希望成成功，以恒心心为良友，以以经验为参谋谋，以小心为为兄弟，以希希望为哨兵。。23:0623:0623:06:3623:06:36管理者的最基基本能力：有有效沟通。企业即人。绝不可追随产产业界的时尚尚，要做其他他公司不肯做做的事。同时时，不要做其其他公司已经经在做或将来来可能要做的的事。造人先于造物物。企业最大的资资产是人。1月-2323:0623:06:36人才是利润最最高的商品，，能够经营好好人才的企业业才是最终的的大赢家。多挣钱的方法法只有两个:不是多卖，就就是降低管理理费。只有家族服务务于企业，企企业与家族才才能同时生存存发展;假如企业的运运营是以服务务于家族为原原则，则企业业与家族必两两败俱伤。走得最慢的人人，只要他不不丧失目标，，也比漫无目目的地徘徊的的人走得快。。日日行，不怕怕千万里;常常做，不怕怕千万事。爱你的员员工吧，，他会百百倍地爱爱你的企企业。23:0623:06:361月-23扩充门面面，而不不改善编编制，好好景是维维持不了了多久的的。我们在我我们的劳劳动过程程中学习习思考，，劳动的的结果，，我们认认识了世世界的奥奥妙，于于是我们们就真正正来改变变生活了了。一月23创新是做做大公司司的惟一一之路。。2023/1/523:06制定正确确的战略略固然重重要，但但更重要要的是战战略的执执行。多想一一下竞竞争对对手。。2023/1/523:06:36企业管管理过过去是是沟通通，现现在是是沟通通，未未来还还是沟沟通。。信任固固然好好，监监控更更重要要。懒惰:它是一一种对对待劳劳动态态度的的特殊殊作风风。它它以难难以卷卷入工工作而而易于于离开开工作作为其其特点点。05一一月月202311:06下下午世界上每100家破产倒闭闭的大企业业中，85%是因为企业业管理者的的决策不慎慎造成的。。1月-232023/1/523:06:361月-23谢谢各位！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:06:3623:06:3623:061/5/202311:06:36PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2323: