中油兆丰房地产营销推广策略报告

中油·兆丰大厦营销推广策略报告谨呈：郑州中油置业有限公司写在报告前的话:

这份营销推广报告，是基于之前的市场调研报告的研究成果和项目定位报告中关于本案的产品性质和档次定位的基础之上，对于本案如何推出市场、如何在激烈的市场竞争中树立本案的特色形象并占据一席之地、如何实现利益最大化的同时建立企业和项目品牌的主要营销推广手法和策略。报告提纲营销推广思路梳理营销推广阶段划分成功推广思路借鉴PART1PART2PART3PART1成功推广思路借鉴CASE1深圳雅兰酒店营销成功关键点：创新的活动事件营销时尚泳装秀国际帆船赛沙滩排球赛“平安足球俱乐部定点酒店”策划通过雅兰集团的影响大客户之间的互访。带来了丰富的香港及外国投资客户。雅兰酒店名气得到提升，保证了后续经营状况良好。营销成功关键点：实力体现营销给予客户充分信心保障CASE2深圳丹枫白露酒店国内著名酒店管理公司——开元国际管理顾问签约仪式客人五天免费试住活动劳斯莱斯接送客户看房活动营销成功关键点：投资客户心理营销将投资概念深入人心针对有效投资客户有的放矢。CASE3深圳海景大酒店股市版报纸广告连载一周，描述投资前景投资模型沙滩发布会财经名人演讲东门、华强北商业旺地店铺推广活动营销推广思路梳理PART2市场

透析70\90政策，在2007年—2008年的时候，带来的是小面积产品的激烈竞争，产品日趋同质化。

CBD规划日趋完善，商务氛围日益成熟，会展业进入蓬勃发展阶段建业·置地广场、格拉姆中心、宝龙城市广场、曼哈顿广场相继推出高档次的酒店公寓型产品，价格突破5500元/平米土地交易价格持续创造历史新高，商品房交易价格持续上扬

产品

鉴赏座拥CBD西入口门户卓越的区位价值商务型星级酒店+极品奢华公寓卓越的产品价值专业的酒店管理公司卓越的服务价值8%，15年，开发商连带担保卓越的投资价值中油置业，全球500强战略伙伴卓越的品牌价值中油置业2007年度恢宏钜献客群

扫描首付10万及一下人群群首付10万至15万人群首付15万至20万人群首付20万以上人群随着首付款的的不断增加，，客群将逐渐渐缩小！betterbestanother新型的产品，需要新的方向本案市场出路路之一——差异化路线占据市场空白白白银黄金铂金本案市场出路路之二——营造极致形象占据金字塔尖尖皇冠上最璀璨的宝石中油·兆丰卓越的产品需要卓越的高度一个实力派的的新锐开发商商正在借助郑州州房地产的飞飞速发展的春春风实现企业业的发展五朵金花正在在逐一绽放，，集体辉耀郑郑东的局面也也许仅仅是一一个开始·······关于中油置业业企业的思考考：品牌双双赢名利双双收产权式酒店店项目营销销推广关键键：面对的都是是精明的投投资客户持久战围、追堵、、截歼歼灭战战投资信心是是关键建立难，失失去易循序渐进耐耐心说教快、准、狠狠暴风骤雨营销推广思思路集合指导思想：：美特斯·邦威“不走寻常路路”凯迪拉克“敢为天下下先”营销推广思思路集合面市就必须引爆市场，不能预热市场高调入市，0-7”完成0—200km/s的加速度！入市即是引爆市场环环相扣，持续加温高调事件炒作，密集媒体攻略，紧握市场话语权全民的关注，大量吸纳目标消费人群单刀直入，直奔主题持续释放产品核心卖点，洗脑式教育紧握高诚意目标人群，迅速完成酒店产品销售延续形象及关注度迅速完成酒店产品的销售工作，累积公寓客户定向，定点圈定公寓型产品消费人群营销推广策略集合事件炒作策策略媒体组合攻攻略价格调控策策略卖场包装策策略渠道营销策策略体验营销策策略合理推售策策略合理入市策策略营销推广阶阶段划分PART3营销推广阶阶段划分关关键问题销售目标的的合理制定定？Q2入市时机的的合理建议议？Q1销售阶段的的划分及时时间安排？？Q3选择合理入入市时机营销目标产品情况市场规律213选择入市时时机三大要要素1、市场规律律：本地市市场年供应应与销售自自然分成3-5月，8-10月两个旺季季2006年1-10月份郑州商商品房新增增投放量2006年1-10月商品房各各月销售情情况07年4月07年9月过年08年4月08年9月过年过年可畜势点可热销点重新畜势可热销点年关淡季年关是传统统淡季，如如项目被年年关截断，，将面临年年后重新热热市、重新新营销造势势，浪费资资源，影响响销售。可畜势点2、产品情况况：具有产产权式酒店店与公寓两两种产品，，既要分开开阶段推广广推售，又要要考虑时机机上的合理理衔接套322套数量公寓寓产权式酒店店类型型产品形态差差异化不大大，容易形形成互相竞竞争，需要要分成两个个周期推广广、推售说明07年4月07年9月过年过年可热销点可热销点产权式酒店店产品销售85%-90%公寓产品销销售蓄势与蓄客客蓄势与蓄客3、销售合理目目标本案营销推广广阶段划分关关键词密集紧凑高效营销推广阶段段划分及阶段段销售目标4月9月过年过年4月21日开盘3月市场炒作蓄势蓄客7月27日项目热销07年市场炒作蓄势蓄客9月22日开盘08年1月项目热销产权式酒店营营销铺排公寓营销铺排排销售90%销售85%12月阶段一形象导入+筹客期（2月底—4月初）阶段推广主题题：CBD之巅，谁与争争锋？一间会赚钱的的星级酒店主要目的：树立项目高端端的形象，明明确项目酒店店功能营销目标：利用中油会平平台，吸纳会会员，累积酒酒店产品客户户主要手法：持续事件炒作作，密集媒体体轰炸，高调调入市，迅速速树立项目高高端特色形象象营销推广结点(形象导入+筹集客户)2007年2月底—4月初工程关键配合销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目树立项目高端的形象，明确项目酒店功能事件炒作策略，高调入市策略，软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体CBD之颠，谁与争锋/一间会挣钱的星级酒店明星代言及酒店管理公司盛大签约仪式百万年薪招聘服务专员计划百万投保极品红酒空运计划利用中油会平台，吸纳会员，累积酒店产品客户临时接待中心对外开放，工地现场包装到位，售楼处和样板层启动装修营销推广渠道补充导火线，产品即将面世高调炒作项目，提升项目形象持续提升和完善项目高端形象油站宣传点的封杀高端客户群，职业自行车队派单扩大影响力“明星代言”陈道明，一个个成功男人的的典型形象，一个有着着独特个人魅魅力的刚毅形象。明星效应，迅迅速提升项目目的知名度和和形象高度。。明星效应，知知名度带来的的就是市场关关注度。明星效应，知知名度关注度度的提升带来来的是消费人人群的趋附。。第一波攻势2007年3月初，中油置业——香港联邦国际际酒店管理公公司盛大签约仪式式郑州酒店行业业发展论坛峰峰会峰会过程中中中油置业高调调的与香港联联邦酒店管理理公司签约，，宣告中油置置业2007年度钜献中油油·兆丰酒店项目目即将面世。。同时中油置业业与酒店管理理公司针对酒酒店15年的经营签订订来连带担保保合约，以媒媒体的舆论增增强市场信心心；启动百万年薪薪招聘计划，，锻造国际水水准的服务团团队第一波攻势2007年3月上旬，签约仪式之后后，产品入市市预热，市场场教育启动。。密集的软文炒炒作——中油置业携手手香港联邦酒酒店打造郑州州CBD超星级酒店、、极品公寓项项目投资新方向,财富新动力密集性的户外外广告洗脑式式传播——项目启动时在在郑州各主要要交通要口以以2-3块长期户外+10余块短期户外外的组合形式式覆盖，让项项目的鲜明形形象洗脑式的的深入民心。。以中油会入会会为由，启动动目标消费人人群的筹集工工作第二波攻势2007年3月中旬—4月初项目正式形象象报纸广告出出街CBD之巅，谁与争争锋？一间会赚钱的的星级酒店媒体：大河报、东方方今报、经济济视点报、河河南商报、公公交站牌、公公交车身、房房地产网、电电台广播、楼楼宇液晶电视视第三波攻势事件配合：百万年薪全球球聘请高级酒酒店管理服务务专员——（如国际酒店店管理人员、、红酒品鉴师、、雪茄品鉴师师、调酒专员员、国宴厨师师、国际私人人管家等）的的信息，并可可安排中油置业就就本次举措举举办一个小型型新闻发布会会。另外更可可邀请万豪或或希尔顿等国国际知名酒店的管管理人员作为为本次招聘的的顾问。事件目的——扩大项目知名名度，提升项项目高端品质质形象，树立并加强目目标客户投资资信心第三波攻势事件攻略——百万投保，空空运五百年珍珍藏红酒通过媒体高调调宣传兆丰中中油大酒店花花重金从法国国波尔图或者者意大利的托托斯卡纳空运两桶桶珍藏500年的极品红酒酒。（为项目目正式启动VIP认筹造势）事件目的——造成全城轰动动，提升知名名度，为启动动认筹和开盘盘的活动定下基调。特殊渠道配合合补充：油站宣传――3月中旬开始在在郑州各大油油站针对加油油的车主赠送送印有项目Logo及基本资料的纸纸巾，让项目目的信息通过过不同的渠道道洗脑式的渗渗入客户的潜意识；；郑州市·金水区加油站网点分分布图阶段二洗筹过滤客户户，盛大开盘盘，热销（4月初——4月21日）阶段推广主题题：CBD财富发动机从10万到120万，做引导财财富的人主要目的：强化项目高端端的形象，突突出项目酒店店产品投资功功能营销目标：扩大客户群，，为项目开盘盘积蓄诚意客客户，收筹、、洗筹主要手法：主流媒体传播播结合事件营营销，持续升升温市场热度度，独特的盛盛大开盘仪式式营销推广结点(洗筹过滤客户，盛大开盘，热销)4月初—4月21工程关键配合销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目强化项目高端的形象，突出项目酒店产品投资功能主流媒体传播结合事件营销，独特的盛大开盘仪式软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体CBD财富发动机/让生活更奢华一点/从10万—120万的财富引导计划正式销售中心盛大开放酒店样板楼层对会员盛大开放宣传资料寻宝计划启动扩大客户群，为项目开盘积蓄诚意客户，收筹、洗筹售楼处正式对外开放样板楼层对外开放营销推广渠道补充项目进入实销阶段的标志高品质产品神秘面纱揭晓财富计划，符合本案投资价值油站宣传点的封杀高端客户群，高档消费场所截留高端客户第一步：洗筹筹针对目标人群群——已经有初步购购买意向，并并已经加入了了中油会的前前期积累人群群。个人资产证明明——要求客户至指指定银行办理理3万元的定期个个人资金冻结结证明，如果果开盘成交，，这此费用直直接转入购房房款。洗筹目的——检验客户的购购买诚意度，，剔除无效客客户，为开盘盘的成交率做做好准备工作作第二步：启动动宣传物料寻寻宝计划针对目标人群群——报纸广告公开开启动宣传资资料寻宝计划划，针对所有有社会人士活动方式——凡收集完整本本案派发的指指定多种平面面宣传物料（（楼书，折页页，中油会项项目专刊，投投资手册等，，宣传物料做做特殊标记以以控制总体获获奖数量），，即可获得相相关购买本案案酒店产品的的优惠或一定定金额的现金金奖励。活动目的——扩大项目知名名度和传播力力度，吸引更更多意向客户户。购买本案案的优惠奖励励可以定义为为可转让权利利，可以扩大大项目的圈层层传播面。第三步：盛大大开盘仪式郑州首创异地地开盘——扩大项目知名名度，持续加加强购买客客户的投资信信心本地星级酒店店举办开盘仪仪式媒介时间户外广告公交站牌\车身报纸硬广电台广播楼宇液晶DM直投26293157121519205月6月报纸软文房产网广告22签约仪式盛大开盘产品说明会开盘报广重磅面市空运红酒启动认卡油站网点百万招聘资料寻宝客户洗筹CBD一间会挣钱的的星级酒店CBD财富发动机启动认卡信息发布启动认卡信息发布1\28\914151811阶段三阶段推广主题题：首付十万，做做超星级酒店店的主人首付10万，永不供楼楼，一辈子住住星级酒店投入10几万，稳获子子女教育基金金主要目的：详细解释项目目酒店产品投投资功能，扩扩大客户打击击面营销目标：实现酒店部分分产品的迅速速消化，为公公寓累积客户户做准备主要手法：主流媒体传播播结合事件营营销扩大战果、持持续热销（5月初—8月初）营销推广结点(扩大战果、持续热销（5月初—8月初）工程关键配合销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目详细解释项目酒店产品投资功能，扩大客户打击面主流媒体传播结合事件营销户外广告，报纸广告，网络，广播，站牌，车体首付10万，做超星级酒店主人/首付10万永不供楼/永久教育基金业主答谢，投资论坛活动酒店样板楼层针对社会盛大开放酒店试住活动价格调控策略推进酒店产品的持续热销售楼处正式对外开放样板楼层对外开放营销推广渠道补充扩大客户群高品质产品神秘面纱揭晓体验式营销，感受产品价值油站宣传点的封杀高端客户群，高档消费场所截留高端客户第一步：主流流媒体深度宣宣传投资概念念核心主题——首付10万，做超星级级酒店主人首付10万，永不供楼楼首付10万，成就子女女永久教育基基金推广目的——直接深度阐述述投资概念优优势，扩大客客户打击面核心媒体——大河报，短信信定向人群，，DM定向人群，重重点地市产品巡展展推广。第二步：举办办成交业主答答谢及投资论论坛核心主题——突出项目的投投资优势，类类比其他投资资渠道推广目的——启动老带新活活动，促进新新老客户的成成交，打击成交客户的自自身生活工作作圈媒介时间长期户外广告告公交站牌\车身报纸硬广短信楼宇液晶DM直投11218192631020914165月6月夹报房产网广告17样板间对社会开放业主答谢启动老带新首付10万,做超星级酒店店主人收付10万,成就子女教育育基金地市巡展地市巡展地市巡展销售目标:中油国际项目目产权式酒店店产品销售率率达到85%—90%······阶段四公寓酒店蓄客客期（8月初——9月中）主要目的：延续项目高端端品质形象，，推出公寓酒酒店，明确产产品属性营销目标：树立公寓酒店店产品的个性性形象，积累累酒店公寓意意向客户主要手法：主流媒体传播播结合事件营营销，阶段推广主题题：一个颠覆传统统公寓时代的的标志让生活再奢华华一点——BOSS公寓酒店居酒店之上、、居CBD之上营销推广结点(公寓酒店蓄客期)（8月初——9月中）销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目延续项目高端品质形象，推出公寓酒店，明确产品属性树立公寓酒店产品的高端个性形象，积累意向客户软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体一个颠覆传统公寓时代的标志/居酒店之上,居CBD之上明星代言人现场活动高调成立BossClub99.9纯金VIP认购卡启动利用中油会平台，吸纳会员，累积公寓酒店产品客户营销推广渠道补充导火线，产品即将面世高调炒作项目，提升项目形象持续提升和完善项目高端形象各银行信用卡金卡客户/高档汽车车友会/中国邮政定向高端客户“高调成立BOSSCLUB”“99.9纯金VIP卡”黄金，向来就就是财富和地地位的象征项目认购卡，，以99.9%纯金铸造，从从侧面提升了项项目的形象高高度和价值。。明星效应，持持续延续，，成为本案001号认购卡的卡卡主与本地知名黄黄金珠宝行联联合制作举办办认卡发布会会（同时可以以利用黄金珠珠宝行的会员员客户）阶段五酒店公寓开盘盘热销期（9月中——10月底）阶段推广主题题主题：一个人的王朝朝尊崇私人专署署领域生平等、活有有别主要目的：延续项目高端端品质形象，，推出公寓，，明确产品属属性营销目标：拔高公寓产品品的个性形象象，积累意向向客户，启动动项目正式销销售主要手法：主流媒体传播播，私人派对对（BOSS级别的）式开开盘仪式营销推广结点(酒店公寓开盘热销期）—（9月中——10月底）销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目完善产品TOPBOSS级形象，为启动正式销售做准备树立公寓酒店产品的高端个性形象，积累意向客户软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体

一个人的王朝/尊崇私人专署领域/生平等，活有别BOSS秋冬装发布会BOSS公寓开盘利用中油会平台，吸纳会员，累积公寓酒店产品客户营销推广渠道补充BOSS私人派对，盛大开盘仪式各银行信用卡金卡客户/高档汽车车友会/中国邮政定向高端客户20商都/搜房/大河全年28.830×1600×63月—6月256×6000×6半年2003块长期/约10块短期全年/部分短期4044043月—4月户外广告180203月—12月大河报费用预算（万万）使用数量使用时间推广渠道推广费用预算算东方今报纸商报,日报公交车体公交站牌网络广告3月—4月606×10持续全年点式举办活动组织费用用续上表100不定贯穿整个销售周期30不定贯穿整个销售周期302×15展会时间10不定点式使用渠道40不定点式使用渠道244×63月—6月402×5×4费用预算使用数量使用时间推广渠道手机短信DM直邮参加展会费用电台广播楼宇液晶售楼处装饰费用宣传物料及礼品制作3月—4月7月—9月601个持续全年点式举办明星代言费用推广费用计算算471公寓产品推广广段994.8523.8酒店产品推广广段费用总计（万万）费用分配（万万）推广阶段费用使用说明明：此费用预算不不含售楼处装装修，样板层层装修费用。。户外广告等含含与其他项目目宣传分摊费费用此费用约占总总体销售额的的3.5%-4%之间启动营销推广广，实现顺利利销售的三大大关键条件：：1、酒店大堂形形象展示（即即销售大厅环环境感受）2、6楼酒店样板楼楼层展示3、高层公寓样样板展示间产权式酒店属属于一个造梦梦形式的投资资型产品，现现场销售环境境感受与产品品形象展示对对于销售及价价格的支撑起起着不可估量量的作用，同同时能将高端端的产品品质质展示跟客户户，树立及加加强其投资信信心。因此，，销售展示环环境需与营销销推广的节奏奏更好的结合合到一起。汇报完毕，谢谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。16:29:2816:29:2816:291/6/20234:29:28PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2316:29:2816:29Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。16:29:2816:29:2816:29Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2316:29:2816:29:28January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20234:29:28下下午16:29:281月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月234:29下下午午1月-2316:29January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/616:29:2816:29:2806January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:29:28下午4:29下下午16:29:281月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。16:29:2816:29:2816:291/6/20234:29:28PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2316:29:2816:29Jan-2306-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。16:29:2816:29:2816:29Friday,January6,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2316:29:2816:29:28January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意