内蒙古元和集团元和小区项目前期策划汇报

【新首府·新赛罕·新生活】①

内蒙古元和集团《元和小区》项目前期策划汇报

提案送呈：内蒙古元和集团提案单位：联合创展(中国)地产运营机构提案密级：AAAA提案时间：公元二00六年三月1/25/20231REGALLLOYDS

汇报要点

宏观背景：经济发展底子薄，但增长速度快；城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不显著；城市将向东、向南发展；住宅产品的开发从市中心向外围渗透；产品形式正向多元化方向发展；高层住宅的认可度有所提升；小户型认可度提高，需求主要集中在赛罕区城市中心地带；产品和营销推广方式尚有创新空间。1/25/2023汇报要点

地段分析：处在中高档居住区成熟的大学东路与新华大街之间，有利于中高档居住区打造；城市向东向南发展将加强区域城市中心地位，区域有条件发展成为市中心的中高档居住区，但尚未形成中高档居住环境；地块面积较小，采光和景观受周边建筑物的挤压；与长乐宫一带、新华大街沿线相比，地段价值处于劣势。1/25/2023汇报要点

市场供应：城市东、南部住宅项目较集中，而且多在主要道路两侧；本案面临的竞争包括城市边缘的大盘项目、城市中心的中高档项目、地块周边的小型项目等，另外城市聚集度低造成可开发用地分布广泛、零散，也为潜在竞争项目出现预留了空间。1/25/2023汇报要点

需求调查：呼市消费群地缘性强，对位置、距离比较重视，项目周边，乌兰察布东路沿线、长乐宫和东影南街一带，内大、内蒙医院、师大等大学东路沿线单位都会为项目提供相对比较确定的客户群；根据问卷调查，接受高总价的客户比例较低；一居、二居和三居户型销售较好，四居以上的大户型销售状况不佳。1/25/2023汇报要点

市场空间：高层住宅是本项目比较恰当的产品形式；为降低总价，并针对城市中心的年轻化客户群，小户型的比例较大；开发依托于日渐高涨的住宅消费市场，将项目打造成呼市住宅物业的“三高”典范——楼层高（标高）、形象高、档次高。1/25/2023汇报要点

客户定位：企业内部员工、与企业有稳固关系的企事业单位员工，以及代理商积累的优质客户源（考虑投资目的），购买项目的确定性比较大，可以作为项目核心客户群，通过对核心客户的把握可以起到加快资金周转、聚集人气、强化口碑传播、引导其他客户群等重要作用；乌兰察布沿线的二次置业者，长乐宫附近新华东街沿线、东影南街居家办公兼投资客户，大学东路靠近东影南街沿线的年轻化首次置业者，是本项目的游移客户群，能够为项目带来更高利润，但需要在竞争更激烈的市场中争取；工作和居住地点位于赛罕区北部和新城区偏东南区域，有一定经济能力的首次置业者，是本项目的主要外围客户。客户群的定位着重于三类客户需求的兼容，以及由核心而游移、而外围逐渐施加影响。1/25/2023

产品定位：基于我们对项目市场空间、目标客户群定位、项目自身条件等各方面因素的分析和考虑，我们确立本项目的产品概念“国际活性空间”，活性是产品概念的核心。并由此引导一种城市中心生活的新方式。汇报要点1/25/2023

开发策略建议：差异化战略：寻找市场的空白点，培育有潜力的市场，占驻市场的“桥头堡”，无论是在概念策划还是产品形式上都要创造唯一性，实施“人无我有、人有我精、人精我新”的差异化营销战略；全面领先战略：将项目价值引爆建立在片区形象和地块价值的全面提升基础之上，同时强调产品品质、品级、品味、品价和品德，赋予项目更多的内涵，全面全程重视产品的策划、营销及后续服务，创造呼市高端住宅的表率；品牌战略：坚持高附加值产品方向，重视品牌的力量，从建设初始就把品牌营销作为重要的工作，用品质和服务树立强势品牌形象，实现产品核心价值与丰富的社会资源完美融合。汇报要点1/25/2023营销策略建议议：对于本项目目而言，由其其区位、规模模及开发周期期决定了这个项项目必然是一一个短平快的的项目，如何何在短时间培培育出成熟有效的市场场是这个项目目定位的关键键要素和首要要解决的问题题。鉴于对市场状况的的全面了解和和分析，我公公司从购房者者的需求出发发，迎合呼市一部分购房房者对财富与与智慧不懈追追求的人生理理念。汇报要点1/6/2023目录项目宏观背景景分析呼市住宅市场场需求调查项目地段与地地块分析项目市场空间间分析项目开发策略略建议项目客户群定定位项目产品定位位与概念设计计项目营销策略略建议1/6/2023项目宏观背景景分析1/6/2023呼市宏观经经济分析呼市近五年年来GDP快速增长长，增长速速度一直保保持在20%以上的高位位。2004年，呼呼和浩特市市GDP达达到600亿元,增增长率47.3%。。2005年呼市GDP预计计将达到800亿元元。1/6/2023呼市宏观经经济分析第一产业在在GDP中中比例下降降，第二、、第三产业业的比例上上升。这是是城市化进程程的表征。1/6/2023呼市宏观经经济分析虽然增长速速度快，但但与东部大大城市相比比，无论GDP总量量，还是人人均GDP，呼市仍仍然落后较较多。2004年呼呼市人均GDP为25126元，2005年预预计将达到到32219元。1/6/2023呼市人口状况况分析城市人口总量量增加为房地地产创造了市市场需求。同同时，大量的的城市流动人人口也是房地地产市场需求求的主力军。。流动人口增增加是城市化化进程的必然然，据统计，2005年呼市市流动人口达达382722人，主要集中中在市四区。1/6/2023呼市人口状况况分析城市总户数增增加，平均每每户人口递减减，家庭向小型化化方向发展，带来房地产需求结结构的变化。1/6/2023呼市城市市发展结结构由于城市市规模相相对较小小，政治治、经济济、教育育等功能能区又比比较分散散，而且且城市中中心也缺缺乏支柱性性产业，，都使得得城市中心心聚集度度下降，，城市中中心的聚聚集力量量并不显显著。1/6/2023呼市城市市发展结结构根据城市市经济学学以及城城市地理理学方面面研究，，当人均均GDP达到2500美元时时，城市市郊区化化发展开开始现；；达到4000美元时时，郊区区化发展展显著，，而在之之前，城城市的发发展主要要表现为为城市的的聚集作作用。目前，呼呼市人均均GDP接近4000美元，，开始进进入郊区区化发展展，加上上城市中中心聚集集度低，，政府部部门强力力促进，，城市开开始快速速扩张。城市发展展受到聚聚集力作作用弱，，受到扩扩散力作作用强，，在目前前情况下下，一方方面会降降低城市市土地利利用的经经济性，，同时也也会削弱城市市中心的的向心力力。城市形成向东东、向南南发展的的格局。1/6/2023呼市城市发展展方向城市几何中心心1/6/2023城市发发展对对项目目的影影响有利影影响位于发发展迅迅速的的方向向城市东东部、、南部部是城城市发发展最最快的的方向向，资资源在在这一一方向向投入入多，顺顺应““西穷穷东富富”的的城市市印象象，项项目区区域比比较容容易被被消费费者接接受。。城市中中心位位置强强化项目地地块位位于城城市东东南，，城市市向东东、向向南发发展，，地块块将逐逐渐位位于城市的的几何何中心心，城城市中中心的的位置置将逐逐渐被被强化化。不利影影响城市中中心吸吸引力力不强强由于城城市聚聚集力力弱，，城市市梦想想度低低，城城市中中心价价值相相对较较低，，这就使使得本本项目目不能能仅仅仅依靠靠城市市中心心的位位置强强调高高档。。新城市市区域域发展展空间间巨大大在聚集集没有有达到到一定定程度度的情情况下下，城城市向向外扩扩张，，新城城市区（（如意意、金金桥））域的的价值值与老老城市市区域域差别别较小小，从从而使使得城城市中中心的的项目目面临临更广泛泛的竞竞争。。1/6/2023呼市房地产市市场分析呼市房地产在在经历高速发发展后，从2003年起起，开始趋向向稳定，投资增幅趋缓缓。2005年年，呼市房地地产投资总额额为34.9亿元，同比比增长13.26%。1/6/2023呼市房地产市市场分析到2005年年12月末，，呼市商品空空置面积64.08万平平方米，同比比增长26.3%，空置房屋面积积增加，市场场竞争将更加加激烈。房地产开发企企业应向精细化开发模模式转变，以市场场需求制定开开发策略，降降低开发风险险。1/6/2023呼市房房地产产市场场分析析住宅价价格不不断攀攀升，，城市市居民民购房房成本本逐年年加大大，房房价收收入比比仍仍属属高位位。购房者者买房房压力力增大大，对对房价价较敏敏感的的消费费群普普遍持持观望望态度度。在在这种种高房房价低低成交交率的的市场场态势势下，，一部部分房房地产产消费费能量量被聚聚集起起来，，等待待施放放的时时机。。1/6/2023呼市住宅市市场发展历历程和未来来走势回顾整个呼呼和浩特市市房地产的的五年发展展史，概括括而言，可可以分为三三个阶段：：零星开发阶阶段（2000年以以前）蓬勃发展阶阶段（2001-2003年年）升级发展阶阶段（2004年-）1/6/2023呼市地产市市场经历着着从零星发发展到蓬勃勃发展到目目前的升级级发展的阶阶段。住宅宅产品形式经历了以以下一些发发展过程———呼市住宅市市场发展历历程和未来来走势第一代住宅宅开发：产品形式初初期只是以以一栋或几几栋多层住住宅形式出出现，住宅宅形式也是是非常简单单的清水墙墙或普通涂涂料，门窗窗等建材也也非常普通通，基本无无配套设施施；一些零零星的多层层住宅目前前仍是这样样的形式。。第二代住宅宅开发：产品形式仍仍是几栋多多层住宅形形式，建筑筑材料上开开始使用一一些铝合金金窗或塑钢钢窗和防盗门，开开始设置一一些临街商商业配套，，如回民区区部的金泉泉小区等；；比第一代代住宅开发发有所改善善，但整体品质没没有太大变变化。第三代住宅宅开发：开始注重综综合小区建建设，小区区内部有一一些幼儿园园、车库、、商业等配配套设施，，小区环境有一定定程度的改改善，开始始有物业管管理，与第第一代、第第二代住宅宅开发有了了很大的提提高，但由由于开发比较早，，产品仍是是多层住宅宅形式，户户型设计等等还比较落落后、配套套等已经落落后；如芳芳汀花园、、人和小区等。1/6/2023第四代住宅宅开发：小区环境整整体有所改改善，物业业品质也有有很大提升升，规划等等有了一定定的改善，建筑筑形式开始始逐步丰富富，不仅有有多层形式式、也有小小高层形式式和情景洋洋房，门窗窗等建材也比较较好，采光光通风等都都有了比较较大的提高高，如金宇宇文苑、学学府康都、、新希望家家园，情景洋房有有滨海新城城一期等，，但整体规规划理念还还没有突破破，缺乏对对新的生活活模式的引引进和引导。第五代住宅宅开发：整体关注社社区环境、、物业管理理，采用比比较先进的的规划理念念，非常关关注社区内内居民的生生活方式，，更加强调调人本关怀怀。从目前来看看，地产开开发已经进进入第四代代开发阶段段，即将进进入第五代代开发，属属于前四代代产品并存的发发展阶段。。呼市住宅市市场发展历历程和未来来走势1/6/2023呼市房地地产市场场发展总总体特点点经历近几几年的高高速发展展，呼市市房地产产市场无无论在产产品规划划，还是是营销方方面都开开始迈向向成熟，越越来越多多具有一一定规模模、注重重环境营营造与产产品打造造的项目目开始进进入市场场。从目目前市场上上住宅产产品看，，主要存存在着以以下特点点：住宅产品品的开发发向市中中心外围围渗透呼和浩特特地区目目前已经经建成和和在建的的地产项项目主要要集中在在城市东东部和南南部，新新城区和和赛罕区最集集中，以以赛罕区区更为突突出。产品形式式正向多多元化方方向发展展产品出现现了一定定的差异异化和多多元化，，个别项项目中推推出或规规划了别别墅物业业和高层层物业，，居住群体出出现了一一定程度度的分化化。高层住宅宅的认可可度有所所提升国家收紧紧了土地地政策，，土地资资源变得得稀缺；；国家限限制了砖砖混结构构的使用用，高层层住宅和和多层住宅的的建筑成成本接近近；城市市梦想度度的提升升。1/6/2023呼市房地地产市场场发展总总体特点点小户型认认可度提提高，主主要集中中城市中中心地带带城市梦想想度提升升：小户户型住宅宅主要出出现在城城市梦想想度高的的区域。。呼市城城市规模模扩大，，中心地带的居居住人群群会越来来越倾向向于选择择距离较较近、交交通成本本较低的的居住区区。消费心态态的变化化：近近几年年住宅价价格一路路攀升，，购房的的总价压压力增大大。城市市中事业业处在起起步期和上上升期、、经济实实力比较较有限的的年轻购购房群体体，首次次置业时时开始选选择低总总价、距距离工作地点较较近的低低总价小小户型。。推广方式式相对单单一经过2001~2005年5年时间间的发展展，呼市市住宅市市场已开开始走向向成熟。。但由于于地域文文化落后于北北京、上上海等中中心城市市，消费费群体对对新思维维的接受受程度较较为缓慢慢，住宅宅项目的的推广仍沿用打打价格、、户型、、园林景景观等传传统方式式，同一一区域的的各项目目常出现现相似的的推广主主题。1/6/2023呼市城市消消费能力分分析呼市的人均均可支配收收入也是呈呈现逐年增增长的趋势势，在2005年的时候突突破了每人人每月1000元元的界限，增长长速度平稳稳，显示了了较好势头头。1/6/2023呼市城市消消费能力分分析伴随城市人人均可支配配收入的增增加，是住住宅价格的的增加。从从人均消费费性支出及及与可支配配收入的差值值，也可看看出购房对对月供的承承受能力。。1/6/2023呼市城市消消费能力分分析呼和浩特的的城乡居民民储蓄存款款额也是逐逐年增加，，2005年全市城城乡居民储储蓄存款总总额达379.6亿，人均均储蓄额达达到14901元。。城镇家庭总总存款，是是衡量购房房人群对首首付款和总总房款承受能能力的重要要指标。1/6/2023呼市城市居居民消费特特征经济呼市当当前经济发发展阶段以以及历史沿沿革等因素素影响，以以下消费特特征值得关关注：家庭结构变变化家庭人口逐逐渐减少，，家庭结构构逐渐变为为以核心家家庭为主。。家庭结构构的变化使使得消费者者更关注家庭庭主人、与与孩子的生生活空间，，而且其需需求会随着着孩子的成成长而变化化。同时，，家庭结构趋趋向小型化化，单身和和二人家庭庭增加，在首次置置业时对低低总价的小小户型选择择偏好增强。对项目长期期慎重考察察房地产市场场产品供应应充足，而而且市场中中的产品本本身也处于于快速成之之中，使得得消费者从从有购房意向向，到确定定购买的决决策时间一一般较长。。同时，在在项目环境境、外观等等直观的形形象没有完成成之前，项项目销售速速度一般都都非常缓慢慢，因此对对于项目来来说如何提提早做出形形象，促进前前期销售是是值得仔细细推敲的问问题。1/6/2023呼市城市市居民消消费特征征经济性考考虑即使是中中高端项项目的消消费者，，在关注注居住环环境体现现自身价价值、关关注居住住舒适性性的同时时，经济性仍仍然是其其考虑的的重要因因素。对对多数消消费者来来说，使使用率降降低、管管理费用用增加都都会影响其其购买决决定。地缘特点点城市“东东富西贫贫”的状状态，也也使得新新城区、、赛罕区区等东部部居民不不原意到到回民区区购房。。东部城市印印象好，，对于项项目吸引引全市的的高端消消费群体体是有利利的。商铺需求求多呼市并非非一传统统的商业业城市，，然而现现在只要要沿街住住宅下都都有商铺铺。由于于原有产产业效益益差，经商商已经成成为下岗岗职工寻寻求收益益的重要要手段，，因此商商铺需求求越来越越多。1/6/2023项目宏宏观背背景分分析总总结小结：：宏观经经济：：经济发发展底底子薄薄，但但增长长速度度快；；城镇镇居民民可支支配收收入也也呈现现加速速增长长趋势。城市发发展：：城市中中心聚聚集度度下降降，城城市中中心的的聚集集力量量并不不显著著；城城市将将向东东、向向南发展；；项目目地区区城市市中心心的地地位将将逐渐渐加强强。房地产产市场场：住宅产产品的的开发发向市市中心心外围围渗透透；产产品形形式正正向多多元化化方向向发展展；高高层住宅宅的认认可度度有所所提升升，小小户型型认可可度提提高，，需求求主要要集中中在赛赛罕区区城市市中心心地带带；推广方方式相相对单单一，，尚有有创新新空间间；市市场规规模不不断扩扩大，，销售售疲软软，空空置面面积有有显著著增长。。消费特特征：：居民收收入逐逐年增增长，，消费费性支支出也也日益益增多多，呼呼市消消费者者购房房考察察周期期长，，对经济济性、、地缘缘性比比较看看重，，住宅宅底商商比较较受到到呼市市投资资者欢欢迎。。1/6/2023项目地地段与与地块块分析析1/6/2023项目地段与地地块分析联合创展地段段分析法注重重于从城市结构及及其发展脉落落来研究一个个地段空间，，认为只有对对地段的价值值空间进行充充分挖掘，方方能确定其在在城市发展中中的最佳功能能定位。按照城市地理理学的相关理理论，任何地段的发发展潜力不在在地段的现状状，而在于其其实际的、乃乃至是未来的的城市功能定定位。因此，任何何一个市场，，任何一个项项目的成败，，都必须放在在城市发展的的大背景中进进行考虑。我们将从城市市发展的角度度，对内蒙古古元和小区项项目区域地段段的过去、现现状，区域未未来在呼和浩浩特城市结构构中的位置（（区域发展地位位），以及区域特征、项目自身条条件（地块分析）进行分析，，找到本项目地地段在城市发发展中的位置置，并据此提提出适合本项项目发展的构构思。1/6/2023项目区域发发展与区域域地位本案1/6/2023项目区域发发展与区域域地位城市发展对对区域的影影响随着城市向向东向南发发展，城市几何中中心向东南南移动，地地块区域城城市中心的的地位将得得到强化。乌兰察察布东路的的拓宽改改造将改善善项目周边边交通和商商业环境。。1/6/2023项目区域发发展与区域域地位区域居住地地位赛罕区尤其其是大学东东路沿线中中高档住宅宅兴起，在在事实上形形成中高档档居住区。。处在大学学东路和新华大大街城市核心心主干道之间间，并有长乐乐宫一带商业业配套环境的的带动，利于中高档居住区打打造。1/6/2023项目区区域发发展与与区域域地位位新华大大街南南侧长长乐宫宫至兴兴安南南路地地段的的旧居居住区区目前前正在在进行行拆迁迁，从从地段段的价价值来来看，将将极有有可能能建设设临街街商业业物业业和高高层高高档住住宅物物业，，华门门世家家、富富邦大大厦（（暂名）、、和海海广场场（暂暂名））是这这一路路段的的几个个项目目。项目面面临的的同质质化竞竞争将将加剧剧。1/6/2023项目区区域发发展与与区域域地位位区域商商业地地位元和小小区地地块毗毗邻乌乌兰察察布东东路，，与东东影南南街相相距不不到200米，，借助助长乐乐宫、、东影影南街北段段、乌乌兰察察布东东路与与东影影南街街交汇汇处的的辐射射影响响力，，其商商业价价值具具有较较大的的上升升空间，，有望形成以以购物、休休闲、娱乐乐为主要特特色的商业业氛围。1/6/2023项目区域域分析长乐宫新华大街乌兰察布东路大学东街兴安南路东影南街展东路世纪新元酒店本案1/6/2023项目区域分析析区域印象该区域尤其是是项目地块所所在的乌兰察察布东路地段段的价值未被被充分发掘，，可以预计未未来几年内内，该该区域域将会会有比比较大大的开开发规规模，，且档档次较较高，，其中中商业业物业业会比比住宅宅物业业具备更更大的的发展展势头头。1/6/2023项目区区域分分析区域交交通环环境相对于于近一一两年年中高高档住住宅项项目开开发集集中的的大学学东路路，道道路更更为宽宽阔，，但并并非东东西贯贯穿城市市的干干道。。项目目地块块有5路、、53路和和54路公公交车车抵达达，但但公交交路线线的交交通辐辐射区区域比较较有限限。总总体来来说，，项目区区域交交通十十分方方便。1/6/2023项目区区域分分析区域商商业环环境乌兰察察布东东路商商业物物业档档次层层次不不齐，，但门门类齐齐全。。长乐乐宫周周边及及东影影南路路北段段沿线线生活设设施配配套比比较齐齐全，，且档档次较较高。。项目周周边餐餐饮、、购物物、休休闲娱娱乐、、金融融服务务等配套都都具备备了形形成高高档居居住区区的条条件。。1/6/2023项目区区域分分析区域住住宅发发展项目周周边现现有居居住区区档次次较低低。除除紧靠靠项目目地块块的中中星花花园和和荣胜胜大厦厦正在在建设设和销销售外，，周边边没有有太突突出的的住宅宅物业业开发发。虽然具具有良良好的的位置置以及及城市市配套套优势势，由由于没有有好项项目的的带动动，因因此中高档档居住住区的的地段段价值值发掘掘并不不充分分。1/6/2023项目地块分分析5层住宅元和小区地块乌兰察布东路世纪新元酒店干部管理学院社会主义学院制药厂宿舍荣胜大厦中星花园1/6/2023项目地块分分析项目地块概概况项目地块位位于呼和浩浩特市赛罕罕区乌兰察察布路中段段（原呼市市第二制药药厂地块）），相邻世世纪新元酒店店。土地面面积23270.5平方米。。乌兰察布布路规划红红线30米米。相邻该该幅土地西西北角现有5层住宅楼楼一幢，占占地面积约约为26××36=936平方方米，必要要时可实施施拆迁。1/6/2023项目地块分析析地块形状分析析地块形状基本本规整，但西西北角受到世世纪新元酒店店的限制，压压缩了临街一一侧的空间，，对项目有不利影影响，可通过平面规规划的充分考考虑规避，充分利用空空间，将步行行路线、主要园林景观观放在西侧。。1/6/2023项目地块分析析直入地块的交交通分析项目地块位于于乌兰察布东东路南侧，地地块一侧的车车行方向为自自西向东。驾驾车从长乐宫宫、东影南街方向向抵达项目地地块而不逆行行需要绕行。。在乌兰察布布东路改造拓拓宽后，如能能力促政府在地块以东较较近道路段设设置绕行线，对项目会更更有利。1/6/2023项目地块分析析地块与周边建建筑关系项目地块周边边现有建筑物物比较密集，，且功能用途途、档次和建建筑风格各不不相同，对项项目会造成不利影影响。西北向的世纪新元酒店店不但减少了了项目可以利利用的临街面面，也对于项项目打造风格格统一的、高品质的的商业街区施施加了不利影影响。1/6/2023项目地块分析析南向的制药厂厂宿舍局限了了项目楼群的的采光和观景景，降低了项项目（尤其是是最南面一幢幢楼的1-8层层）的居住品品质。1/6/2023项目地块分分析西侧的内蒙蒙古社会主主义学院和和干部管理理学院的建建筑物对项项目的影响响较小、东东侧的中星星花园（6层层半普通住住宅）和荣荣胜大厦（（最高22层）会会分流小部部分客群。。1/6/2023项目地块分分析临街外围环环境分析项目地块北北面现有建建筑物为旧旧居住区，，使项目北北向景观尤尤其是高空空俯瞰景观观比较单调调乏味。临街街西面荣胜胜大厦可在在一定程度度上改善项项目环境，，烘托商业业和居住氛氛围。1/6/2023地块优劣劣势总结结地块优势势条件：：城市几何何中心向向东南移移动，地地块区域域城市中中心的地地位将得得到强化化；处在中高高档居住住区成熟熟的大学学东路与与新华大大街之间间，有利利于中高高档居住住区打造造；临近长乐乐宫和东东影南街街，生活活配套齐齐全且档档次高，，有利于于形成以以休闲娱娱乐为主主要特色色的居住和商商业氛围围；乌兰察布布东路较较为宽阔阔，交通通便捷，，拓宽改改造并与与二环线线连接后后，将进进一步提提升项目目的交通环境境；地块所在在的乌兰兰察布东东路地段段的价值值有较大大的挖掘掘空间。。1/6/2023地块优劣劣势总结结地块劣势势条件：：地块面积积较小，，难以形形成大规规模的居居住社区区；地块东西西南三面面现有建建筑物比比较密集集，采光光和观景景视野受受限制；；西北角受受世纪新新元酒店店限制，，街面空空间被压压缩；周边破旧旧建筑物物较多，，建筑风风格和色色调沉闷闷，高空空俯瞰景景观苍白白；与长乐宫宫一带、、新华大大街沿线线相比，，地段价价值处于于劣势；；驾车从长长乐宫抵抵达地块块，无法法避免逆逆行，必必须绕行行。1/6/2023项目地段与与地块分析析总结小结：区域发展与与地位：城市发展展将加强区区域城市中中心地位，，区域有条条件发展成成为市中心心的中高档居住住区，区域域商业可以以体现娱乐乐、休闲特特色。区域印象：交通方便便，商业氛氛围浓厚，，但尚未形形成高档居居住环境。。地块优势：处在中高高档居住区区成熟的大大学东路与与新华大街街之间，有有利于中高高档居住区区打造；城市市中心的位位置与生活活配套，具具有较大优优势。地块劣势：地块面积积较小，采采光和景观观受周边建建筑物的挤挤压；与长长乐宫一带带、新华大大街沿线相比比，地段价价值处于劣劣势。1/6/2023呼市住宅市市场需求调调查1/6/2023住宅市市场需需求调调查调查说说明对于住住宅需需求的的调查查，一一方面面，通通过对对潜在在重点点客户户进行行深入入调查查，了了解周周边单单位、、高校校、医医院等等单位位职工工潜在在购房房需求求；另另一方方面通通过问问卷方方式对对不同同客户户进行行调查查，并并进行行统计计分析析，从从而深深入了了解不不同客客户需需求内内涵。。调查共共完成成193份份,其其中：：企事事业单单位员员工66份份,周周边医医院的的医生生17份,国税税地税税公务务员20份份,楼楼盘调调查的的消费费者40份份,周周边大大学高高校教教师50份份。电访共共完成成50份,从联联合创创展公公司客客户资资料库库，进进行抽抽查电电访。。1/6/2023Total二次购房改善居住条件首次置业满足居住要求出租获取收益体现身份与地位经商其他56.944.67.79.21.53.156.337.56.3－－－35.060.010.0－－－57.540.012.517.5－－56.042.012.08.04.0-企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）52.642.110.55.3--自由业（%）上图显显示，，二次次购房房改善善居住住条件件是本本次调调查的的客户户比例例最高高的占占到55％％，其其次以以首次次置业业满足足居住住条件件为目目的也也是本本次调调查的的主要要客户户群，，比例例为44％％，另另外有有10%的的客户户以出出租获获取受受益为为目的的。购房的的最主主要目目的1/6/2023选择购买位位置上主要要看重的因因素52.336.915.444.638.56.29.221.510.81.56.2Total环境空气景观好交通方便距工作单位近中小学周边，方便子女就学大学集中区内，文化氛围好距父母居住地近位于市区中心，生活方便升值潜力成熟社区距原居住地近其他29.429.488.2

41.25.935.35.95.95.95.9－60.052.537.520.010.027.535.020.0－－－52.054.046.020.026.022.020.08.02.04.0-55.020.065.020.025.010.0－5.010.0－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）自由业（%）73.757.931.626.347.410.515.810.5-5.3-数据表明客客户选择购购房地点主主要考虑的的因素是环环境空气景景观好，另另外对交通通方便和距距工作单位位距离也非非常看重，，这说明呼呼和浩特作作为一个中中等城市，，人们比较较习惯于近近距离的工工作或生活活。本项目周边边的生活配配套比较完完善，应尽尽量利用这这些资源，，来提升本本项目的价价值。1/6/2023最可能购买买住宅的区区域Total59.448.44.71.623.582.4－－70.025.05.0－36.759.2-4.165.035.0－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）自由业（%）36.863.2--本次调查客客户在选择择购买住宅宅区域时主主要选择新新城区和赛赛罕区，这这与本次选选取的样本本分布区域域不无关系系。但新城城区作为目目前城市中中心，赛罕罕区作为城城市发展方方向，都是是非常具有有吸引力的的。项目地地块虽然处处于赛罕区区，但位于于新城、赛赛罕交界处处，仍接近近城市中心心。1/6/2023选择具体项项目时更看看重的因素素Total价格户型结构物业管理小区景观环境社区生活方便所在地段的人文环境(文化区、商业区)小区配套环境安静现房还是期房发展商知名度66.750.039.419.725.840.99.19.17.63.064.776.552.935.329.4－17.65.9－－72.570.035.042.510.022.520.015.0－－78.050.028.020.040.014.014.024.08.02.040.030.030.045.020.015.020.010.05.0－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）自由业（%）84.278.926.315.821.115.85.331.65.3-客户在选择择项目时最最看重的是是价格因素素，其次对对户型、物物业、小区区景观、生生活配套和和人文环境境等因素也也比较看重重。1/6/2023对项目所所在区域域的总体体印象Total生活配套齐全，生活方便交通方便紧邻长乐宫，有居住氛围离重点中小学不远，孩子上学便利市中心发展潜力大，有投资价值环境嘈杂，但有望改善周边旧居民区集中，景观较差医疗配套少45.542.450.045.539.416.721.2－88.264.747.164.711.811.8－－65.047.537.517.537.515.0－7.554.054.058.028.018.022.02.08.030.060.025.030.040.010.0－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）自由业（%）47.442.163.236.826.315.85.310.5总体来看看，消费费者对本本项目地地段还是是比较认认可的，，首先他他们认为为距离长长乐宫商商业区近近，生活活方便，，其次交交通也比比较方便便，又离离大学不不算太远远，教育育环境也也很好，，另外本本地的中中小学教教育和投投资价值值也是被被认可的的。1/6/2023在本区域域内或附附近买房房的可能能性Total13.835.433.812.34.6－52.947.1－－5.017.557.515.05.016.016.030.036.02.05.040.045.05.05.0企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）可能性相当大可能性比较大有一些可能性可能性不大不可能自由业（%）36.815.826.321.1-消费者在在本项目目区域内内购买住住宅的可可能性相相当大和和比较大大的比例例为39％，选选择有一一些可能能的比例例最高达达40％％，可能能性不大大和不可可能的比比例为21％。。1/6/2023若有购买买的可能能，希望望的住宅宅类型Total30.222.230.29.59.54.83.2－70.6－5.95.917.6－－－55.030.07.55.0－2.52.52.540.836.718.48.2-2.02.0-30.045.010.05.05.0－5.0－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）普通多层无电梯多层带电梯3-4层的花园洋房2-3层联排或别墅精品点式塔楼板式小高层(7-12层)高层塔楼高层板楼自由业（%）31.647.415.810.5----有可能在在本区域域内购买买住宅的的消费者者，42％的消消费者还还是选择择呼市现现有最多多类型的的普通多多层无电电梯住宅宅，28％的消消费者选选择多层层带电梯梯的住宅宅，另外外选择3-4层层花园洋洋房的比比例也达达到18％的比比例。1/6/2023如有购买买的可能能，考虑虑的因素素Total65.650.039.120.340.623.417.664.770.623.570.6-42.552.537.515.017.535.046.949.059.253.118.420.445.030.050.030.05.030.0企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）居住氛围好生活便利距离工作地点不远，交通比较便利学习环境好为将来子女上学打算此地的升值潜力很高自由业（%）63.247.452.652.615.810.5有可能购购买本区区域项目目的客户户，主要要看重其其居住氛氛围、交交通便利利和距离离工作地地点不远远。1/6/2023不打算购购买的主主要原因因Total33.922.018.618.611.920.35.1－33.333.350.0－－－21.717.421.726.117.4－－43.534.821.78.78.7-6.535.040.015.0－20.0－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）小规模.高容积率周边的环境较差居住环境嘈杂距工作地点太远生活不方便价格无法承受升值潜力小自由业（%）38.933.316.716.7--16.7社区规模模小和高高容积将将会成为为客户购购买此地地区项目目的主要要心里障障碍，比比例为34％，，而阻碍碍的主要要人群最最可能是是大学教教师和企企事业单单位集团团内部员员工。医医生则认认为距离离工作太太远是他他们不购购买此处处的主要要因素，，公务员员认为此此地区周周边的环环境不够够理想。。1/6/202354.124.623.08.23.38.268.86.312.56.36.36.3Total15.042.57.520.012.52.557.114.310.210.26.14.135.020.030.010.05.0－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）休闲娱乐商业配套产品在呼市的形象综合娱乐配套带精装其他(环境/交通/价格)自由业（%）68.410.55.3-10.510.5客户认为在在住宅品质质和售价都都满意的情情况下，突突出生活配配套将会大大大提高本本地区的吸吸引力，其其次是商业业配套。在房屋品质质满意时加大购买买倾向的因因素1/6/2023消费者对住住宅单价的的承受能力力较弱，主主要集中在在2600元以下的的价位，最最突出的是是2600-2800元/平平方米，比比例为37％，其次次是2600元以下下的价位比比例为33％，承受受2800-3000元/平平方米的比比例为17％。另外外有7％的的客户可以以承受3200-3400元元/平方米米的单价，，承受3400元以以上价位的的有7％的的客户。在此区域购购置住宅可可以承受的的单价Total自由业（%）33.829.218.59.24.61.5－3.112.575.06.36.3－－－－20.042.525.05.02.52.52.5－44.026.016.08.04.02.0--40.050.05.05.0－－－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）2600元/m2以下2600-2800元/m22800-3000元/m23200-3400元/m23400-3600元/m23800-4000元/m24000-4200元/m24400-4600元/m242.121.126.35.3-5.3--1/6/2023Total30.333.316.710.64.51.5－1.51.517.670.611.8－－－－－－10.037.532.510.05.0－2.52.5－48.028.014.08.02.0----30.045.025.0－－－－－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）小于20万元20-30万元30-40万元40-50万元50-60万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元自由业（%）47.436.810.55.3-----客户在在本区区域内内接受受的住住宅总总价主主要集集中在在20万元元以下下，其其中以以10-15万万所占占的比比例最最高为为37％，，其次次是10万万元以以下的的客户户，比比例为为30％，，承受受15-20万万元总总价的的客户户比例例为20％％。另另外承承受20-25万元元的客客户比比例为为8％％，承承受25万万元以以上总总价的的客户户只有有7％％的比比例。。在此区区域购购置住住宅可可以承承受的的总价价1/6/2023Total82.817.223.420.31.675.018.8－6.3－77.517.55.0－－53.130.610.24.1275.05.010.010.0－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）自由业（%）77.816.75.6--对产品品本身身最关关注的的因素素对于房房屋本本身而而言，，客户户最关关心的的还是是户型型设计计。对对使用用率的的关注注度也也较高高。1/6/2023打算购购买的的户型型-厅厅的数数量35.062.52.5Total31.765.13.243.850.06.35050-35.055.010.0企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）自由业（%）31.668.4-从上图图可以以看到到，厅厅的数数量控控制在在2个个之内内就可可以满满足客客户需需求。。1/6/2023打算购购买房房屋的的建筑筑面积积Total1.510.636.434.89.14.53.05.9－58.829.4－5.9－－5.025.037.530.02.5－-18.028.034.012.08.0-5.05.020.025.045.0－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）60平方米以下60－80平方米80-100平方米100-120平方米120-150平方米150-180平方米180-240平方米自由业（%）--26.347.421.15.3-本次调调查的的客户户，需需求的的住宅宅建筑筑面积积主要要以80-120平平方米米为主主，比比例高高达66％％，60-80平方方米的的户型型也将将受到到青睐睐，对对120-150平平方米米的较较大户户型只只有少少量需需求，，比例例为10％％。通通过分分层分分析，，我们们可以以看到到政府府部门门的公公务员员对户户型需需求的的面积积最大大，需需求120-150平方方米的的比例例达到到39％。。1/6/2023打算购买的住住宅结构53%的客户户在选择住宅宅结构时，依依然选择传统统的平层。但但对错层、跃跃层占总量45%有较大大的客群、复复式和别墅类类项目也存在在一定的需求求。Total52.514.813.114.84.980.0－6.7－13.345.040.010.0－5.056.06.018.012.08.0企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）68.45.35.321.1-自由业（%）26.347.421.15.3-1/6/2023交房时的装修修需求情况仅提供卫生间间及厨房的统统一装修是调调查的客户对对装修情况最最为突出的要要求，比例达达到34％，，另外的一些些客户对装修修的要求较为为分散，全面面统一简单装装修为25％％，提供菜单单式装修的比比例为23％％，不需要任任何装修为18％。Total27.724.623.121.53.135.35.958.8--42.527.512.517.5-40.830.618.410.2-20.020.020.040.0-企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）仅提供卫生间及厨房统一装修全面统一简单装修提供菜单式装修不需要任何装修全面统一的室内高档装修33.355.611.1--自由业（%）1/6/2023对社区区物业业管理理公司司的希希望Total87.910.61.582.411.85.997.52.5－94.04.02.090.010.0－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）只要收费合理，服务到位，可不看重知名度国内著名物业公司国际著名物业公司自由业（%）94.7-5.391％％的客客户都都不看看重物物业管管理公公司的的知名名度，，而是是认为为只要要收费费合理理，服服务到到位就就可以以了，，因此此可以以说在在物业业管理理上费费用和和服务务才是是最主主要的的，至至于使使用哪哪家物物业公公司并并不是是客户户所关关心的的问题题。1/6/2023能接受受的物物业管管理费费自由业（%）Total43.138.516.9－1.573.313.313.3－－52.535.012.5－－52.020.024.04.0-30.060.010.0－－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）0.5元以下0.5～0.8元0.8～1.2元1.2～1.5元1.5～2.0元52.626.321.1--消费者者都希希望物物业管管理费用越少越越好，，因此此他们们选择择的物物业管管理费费用集集中在在0.5元元以下下，1.2元/月.平方方米的的物业业费基基本是是客户户接受受的最最高额额度，，如果果超出出这个个费用用被市市场接接受起起来将将非常常困难难。1/6/2023对社区区停车车位的的需求求Total43.156.9－31.362.56.340.060.0－60.040.0-20.080.0－企事业单位（%）医生（%）公务员（%）（%）楼盘（%）教师（%）不需要需要一个需要二个自由业（%）68.431.6-数据显显示，，57%的的消费费者对对停车车位都都存在在需求求，政政府部部门的的公务务员对对车位位的需需求比比例最最大，，大学学教师师对车车位的的需求求比例例最小小。1/6/2023中高端端客户户需求求的户户型类类型平层错层跃式复式别墅类高端中高端总体10.020.020.020.030.0（%）（%）（%）27.318.213.613.627.353.216.714.59.75.9接受单单价在在2600元以以上，，即中中高端端客户户（样样本量量＝26））；接接受单单价在在2800元以以上，，即高高端客客户（（样本本量＝＝12）。。总体体调查查对象象对平平层最最感兴兴趣，，但随随着承承受能能力的的提高高，客客户对对非平平层户户型结结构接接受程程度提提高。。1/6/2023类比竞竞争项项目分分析项目学府康都新希望家园东达广场评估细则无弱中强无弱中强无弱中强开发商美誉度

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内蒙古仁和房地产开发有限公司四川新希望集团/呼市锦官置业东达蒙古王/力仁集团物业管理

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北京观达（前期）

无北京莲禾IMC整合营销策略

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上层、上品、上游打造呼市最适合的居住小区地利财富，国际荣耀现有推广传播方式

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●新闻媒介软文硬广（北新、晚报、晨报）,户外看板新闻媒介软文硬广（北新、晚报、晨报）,户外看板新闻媒介软文硬广（北新、晚报、晨报）,户外看板销售情况

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销售率60%销售率90%销售率58%地段价值

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●城市中心未来城市副中心城市中心交通与市政

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●超级配套，成熟环境配套有待完善配套完善，成熟环境生活条件资源

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●全面到位社区距主路较远全面到位外立面和景观

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●气势磅礴，高档尊贵，纵览全景清新高雅，绿化40%，自然景色怡人容积率超大，绿化较少户型与功能分区

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高层，三房为主一至五房（二至三房为主）高层、一至二房为主公共配套设施

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●医院、学校、菜市场、青城公园医院、酒店、文化娱乐医院、学校、商场、文化娱乐智能化强度

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●出入口控制、楼宇对讲，电视监控、地下停车场管理出入口控制、楼宇对讲，电视监控、地下停车场管理出入口控制、楼宇对讲，电视监控、地下停车场管理休闲商务功能

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社区会所社区会所，咖啡座，廊亭社区会所社区规模

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●占地6万、建筑面积11万平方米占地23万平方米、建筑面积30万平方占地4万、建筑面积30万平方米建筑层数

7—19层6—11层17-22层特殊化性格表现

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呼市首推精装修住宅建筑综合体4.4米层高小户型1/6/2023类比竞竞争项项目分分析项目

金宇文苑（二期）中星花园和成金都园评估细则无弱中强无弱中强无弱中强开发商美誉度

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物业管理

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中国创新教育地产，国际星级生活特区暄嚣都市中的幸福家园CLD中央生活区现有推广传播方式

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新闻媒介软文硬广（北新、晚报、晨报）,户外看板工地户外看板工地户外看板，海报销售情况

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一期销售率98%，二期未售一期销售率86%销售率5%地段价值

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●核心地段城市中心城市中心交通与市政

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●全面到位全面到位全面到位外立面和景观

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一期景观较差立面普通，绿化较少立面普通，楼间距较大户型与功能分区

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多种户型三房为主三房为主公共配套设施

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●医院、学校、商场、文化娱乐医院、学校、商