某写字楼商铺

天合财汇中心商铺分析1、城市规划

2、项目概况

3、区域解读

4、租金预测

1、城市规划

城市规划现状城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展城市整体规划格局目前相对不清晰；城市形成跳跃式发展；城市界面不断向外顺延发展；多中心的打造，将形成城市新节点。把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。城市定位及总体规划城市规划国际航运中心宁波经济基础开发区人口规模：40万石化工业及加工区人口规模：20万三江片老城区人口规模：160万奉化旅游服装产业基地人口规模：30万鄞州中心区人口规模：25万东部新城新行政、商贸中心人口规模：15万北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：50万东钱湖片区旅游、高尚居住宁波科技园区城市总体规划城市规划城市发展方向鄞州新城东部新城新三江口城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向；新三江口、东部新城几银州新城将是未来宁波的重点发展区域杭州湾跨海大桥和绕城高速等工程陆续完工后，江北区就真正成为了宁波城区迎接上海、杭州等长三角主要城市辐射的门户。届时江北将成为宁波城市的新中心，并将重新定义整个大宁波的经济格局城市规划城市规划—小结城市中心扩大化，新三江口为未来发展的重点区域之一；2、项目概况

区位

交通

体量

四至项目概况—区位财汇中心商铺铺位于宁波市市新三江口畔弯弯头中心区：江北区康庄南南路东侧，背背靠天合家园园，南依天水水家园，距离离世纪联华大大型SHOPPINGMALL仅100余米，距江北北万达广场1.1公里，距湾头头大桥仅400米，离天一广广场15分钟的公交车车程。本项目项目主要靠西西侧康庄南路路与外部连通通。南部次入入口与康庄南南路与道路连连接，南部道道路为天合家家园一期主大大门，通过该该路可以和湾湾头大桥大桥桥相连接。东东侧道路位于于财汇中心和和天合家园一一期之间。。。项目交通便利利性较强。西侧道路东侧道路项目概况—交通项目概况—体量项目为天合财财汇中心写字字楼底铺;沿主干道呈一一至二层分布布，总建面积积2000平米项目概况—四至银亿钰鼎园、、江北万达项目天合家园一期期天合家园二期期天水广场、三三江、世纪联联华等配套商商圈西至东至北至南至区位优势明显显道路通畅，交交通便利商务楼下，体体量适中，门门面档次高周边业态配套套齐全项目概况—小结。。。。。。。为金融机构的的进驻提供了了良好的硬性性环境3、区域解读区域现状区区域规划区域解读—现状新三江口商业业发展轴线21码头九岛一心休闲商业圈好又多超市万达广场世纪联华SHOPPINGMALL欧尚超市康庄南路新三江口商业业发展轴项目所所在地地段处处于新新三江江口商商业发发展轴轴心位位置，，康庄庄南路路沿线线一带带，地地段价价值潜潜力大大。区域解解读—现状水尚阑阑珊在建安安置房房安置房房银亿钰钰鼎园园长岛花花园区域内内目前前待建建和已已建成成小区区约8个，包包括天天水家家园、、天合合家园园的1期、2期，水水尚阑阑珊、、长岛岛花园园等，，还有有在建建的安安置房房、待待建的的银亿亿钰鼎鼎园；；区域房房地产产发展展迅速速，房房地产产开发发力度度大；；天合一一、二二期天水一一、二二期区域解解读—现状三江超超市天水广广场世纪联联华大大型综综合超超市天水社社区商商业街街目前区区域内内商业业氛围围主要要为三三个点点所带带动：：一、天天水广广场（（世纪纪联华华进驻驻）二、天天水社社区商商业街街（主主要为为沿街街商铺铺）三、三三江超超市区域解解读—现状由于周周边小小区的的逐渐渐落成成，商商业人人气也也逐渐渐旺盛盛，随随着世世纪联联华等等大型型商业业形态态的进进入，，区域域内商商业氛氛围被被不断断烘托托，而而区域域商业业价值值也不不断攀攀升；；借助新新三江江口商商业中中心轴轴的区区域，，几大大商业业销售售价格格逐年年攀升升，平平均每每年涨涨幅在在20%左右；；区域内内目前前唯一一的商商务楼楼群——天合财财汇中中心由5栋功能能各异异的写写字楼楼组成成：其中1、2号写字字楼为为集团团企业业总部部基地地及中中小企企业成成长平平台；；3号楼楼为为创创富富型型智智慧慧平平台台；；4号楼楼为为独独层层/独栋栋，，为为大大中中型型集集团团企企业业总总部部；；5号楼楼为为成成长长形形企企业业平平台台；；区域域解解读读—现状状目前前写写字字楼楼只只剩剩一一栋栋在在售售，，其其余余均均已已售售罄罄；；联合合地地产产，邦达达实实业业，长荣荣等已已确确定定入入驻驻，，还还有有些些宁宁波波知知名名企企业业目目前前还还在在洽洽谈谈之之中中；；天合合财财汇汇中中心心总总部部商商务务集集聚聚效效应应凸凸显显！！区域域地地产产市市场场活活跃跃；；商业业价价值值、、人人气气不不断断攀攀升升；；总部部商商务务集集聚聚效效应应势势头头强强劲劲；；区域域金金融融业业发发展展时时机机成成熟熟，，发发展展条条件件具具备备，，发发展展环环境境形形成成。。。。区域域解解读读—现状状黄金金区区域域急急待待金金融融机机构构进进入入！！项目目所所属属的的片片区区为为江江北北区区重重点点规规划划发发展展的的新新三三江江口口片片区区；；项目目所所属属的的区区域域为为新新三三江江口口片片区区中中的的湾湾头头中中心心区区；；区域域解解读读—规划划（（新三三江江口口片片区区）新三三江江口口片片区区———规划划：：作为为宁宁波波市市三三江江六六岸岸的的重重要要组组成成部部分分，，包包括括湾湾头头半半岛岛及及附附近近区区块块、、文文教教街街道道区区块块、、庄庄桥桥旧旧镇镇区区块块、、城城庄庄区区块块。。重重点点发发展展休休闲闲旅旅游游、、商商贸贸流流通通、、现现代代居居住住等等服服务务业业，尤其其是是湾湾头头半半岛岛区区块块应应充充分分利利用用其其独独特特地地理理区区位位优优势势，，功功能能定定位位以以绿绿色色为为背背景景，，以以休休闲闲为为主主要要功功能能，，集集旅旅游游、、娱娱乐乐、、购购物物、、健健身身、、居居住住等等多多功功能能的的城城市市复复合合区区城城市市RBD。规划划以以道道路路为为连连接接、、以以水水为为分分隔隔，，构构筑筑9个主主题题岛岛屿屿，，形形成成““九九岛岛一一心心””规规划划结结构构。区域域解解读读—规划（湾头中心心区）湾头中心心区——长三角2小时交通通经济圈圈南枢纽纽，宁波波中心城城核心区区第一北北门户，，宁波对对外展示示形象的的重要窗窗口；区域南连连宁波老老城深入入城中心心，北筹筹江北西西区、北北区、镇镇海新城城、通过过余慈区区直抵杭杭州湾跨跨海大桥桥；湾头地区区规划发发展目标标：（——江北规划划局）打造城市市最佳休休闲商务务区，提提高城市市品位营造24小时活力力城市，，促进城城市繁荣荣创造特色色城市滨滨水生活活带引领城市市未来，，建设精精品建筑筑区域解读读—规划（庄桥地段段）本项目项目所在在地段——湾头中心心区庄桥桥地段规划定位位：城市市功能新新区，包括（居居住、商商务、休休闲）（——江北规划划局）未来规划划商务办办公项目所在在位置为为河西综综合组团团，包括括商业、、商务、、居住、、休闲等等功能组组合；项目的东东北面目目前规划划为商务务办公区区域，未未来预计计3年内建成成；未来区域域内房地地产、商商业、商商务将成成为地区区主流经经济动脉脉。“九岛一一心”区域解读读—规划（庄桥地段段）本项目丽江西路路万达广场场位于康庄庄南路西西侧的规规划道路路——丽江西路路正在开通通中；道路开通通后，将将成为项项目区域域与万达广场场商圈的桥梁纽纽带；康庄南路路车站万达广场场丽江西路路区域解解读—规划（（庄桥地地段—万达效效应）作为正正在进进程中中的湾湾头中中心区区，将于万万达形形成巨巨大的的联动动效应应，推推动整整个板板块的的经济济提升升！万达广广场将将提高高区域域价值值及区区域经经济的的影响响力；；万达广广场的的“吸吸进效效应””将带带动人人流、、物流流、资资金流流的聚聚集；；万达广广场为为一个个区域域的商商业标标杆，，串联联周边边地区区的联联动经经济；；万达广广场——江北中中心区区的商商业心心脏根据江北规规划局规划划，江北行行政区未来来将搬至江江北万达广广场对面；；这是一个信信号，又将将是一个标标志，未来来项目区域域将成为江江北区的政政治、经济济核心区，，甚至为宁波城市北北门户的核核心区，区域价值值在未来几几年将达到到最大化。。区域解读—规划（庄桥地段—行政中心）本项目丽江西路万达广场江北行政中中心区域解读—规划小结区域为长江江三角地区区2小时经济圈圈源头，未未来城市北北门户核心心区，发展展潜力无限限；区域与万达达、行政区区联动，未未来人流、、物流、资资金流聚集集；区域内房地地产、商业业、商务将将成为未来来主流经济济动脉；项目片区万达、行政政区新三江口片片区湾头中心区区宁波经济繁繁荣，金融融业发展迅迅猛新城门户江江北，规划划重点发展展区域现状理理想，只待待金融业催催化未来规划明明朗：行政政、经济新新中心本项目业态态方正，方方位俱佳，，适合银行行进入！4、租金预测测租金预测—方式我们在定价价时采用的的定价原则则：综合品质定定价法（市市场比较法法）通过项目所所在地段周周边几大配配套商业的的综合比较较，得出项项目合理租租金范围综合品质如如何是业户户所关心的的问题，商商铺的地理理位置、项项目的整体体规模、物物业的档次次、规划设设计的合理理性、配套套设施的齐齐全、交通通物流的便便捷性、后后期经营的的好坏都将将直接影响响项目的综综合品质。。为了能够够更为科学学的、客观观的反应各各个地产项项目的综合合品质，并并将其量化化。综合品品质评定法法应用了商商业地产项项目综合品品质指标评评测系统，，建立数学学计算模型型，对各个个项目的综综合品质进进行评定。。各要素权重重统计表地段交通规模档次规划业态25%20%10%10%20%15%租金预测—方式项目综合品品质评定编号名称地段交通规模档次规划业态综合品质1天水商业街85857075708077.52天水广场95859090858588.33天合财汇中心二期店铺70706570607067.54三江超市店铺90908580757582.55本项目75758075858078.3租金预测编号名称租金（元/天/平米）综合品质可比均租（元/天/平米）1天水商业街2.877.50.0362天水广场6.588.30.0743天合财汇中心二期店铺2.067.50.0304三江超市店铺4.282.50.051租金预测可比租金=各项目租金金/各项目综合合品质本项目的可可比均价=各项目可比比均价之和和求平均值值=0.05元/天/平米)本项目的租租赁价格=本项目综合合品质*本本项目可比比均价=78.3*0.05=3.92≈4.00（元/天/平米）根据市场品品质定价推推算出本项目的合合理租金在在4.0（元/平米/天）左右；另据调研得得知，项目目地段商铺铺租金平均均年涨幅在在5%左右；租金预测THANKS!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:18:5121:18:5121:181/5/20239:18:51PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:18:5121:18Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。21:18:5121:18:5121:18Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2321:18:5121:18:51January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20239:18:52下下午21:18:521月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:18下下午1月-2321:18January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/521:18:5221:18:5205January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:18:52下下午9:18下下午午21:18:521月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。21:18:5221:18:5221:181/5/20239:18:52PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2321:18:5221:18Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:18:5221:18:5221:18Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2321:18:5221:18:52January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20239:18:52下下午21:18:521月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月239:18下下午1月-2321:18January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/521:18:5221:18:5205January202317、空山山新雨雨后，，天气