中原XXXX年上半年二手房地产市场报告

中原内参（2008年5月）总目录（带链接）宏观市场分析本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响本月聚焦二：《2008-2012》五年住房建设规划》本月聚焦三：其他政策动态一级市场分析深房企拿地信息本月深圳一级市场成交二级市场分析整体住宅市场分区住宅市场市场竞争分析写字楼、商业中原三级市场分析住宅市场成交非住宅市场成交竞争状况2目录宏观市场一级市场分析二级市场分析中原三级市场分析3结构宏观市场分析本月聚焦二：《2008-2012五年住房建设规划》本月聚焦一：四川地震对地产行业的影响本月聚焦三：其他政策动态4抗震救灾的经济手段:5月16日：灾区暂不提高存款准备金率从紧货币政策向灾区倾斜

16日央行表示：“从紧”的货币政策将对四川受灾严重的六市州“特事特办”，成都、绵阳、阿坝等地5月20日暂不提高存款准备金率，而且将加大灾区的信贷投入，增加支农再贷款和再贴现。5月19日：不得催收贷款、放宽还款期限

19日，央行、银监会下发通知，要求各银行业金融机构充分考虑受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持，各家银行采取不催收催缴、放宽还款期限、不在征信系统上进行违约登记等措施。

512大地震后，中央政府紧急对地震灾后重建工作进行部署，在短短数十天了出台系列政策支援灾区。随着灾后重建工作的展开，震灾对中国经济影响倍受关注，与此息息相关的房地产行业未来的发展也是业内人士关注的重点。中央政府抗震救灾的经济手段:55月21日：中央今年投入700亿元用于灾区重建

21日，温总理召开国务院常务会议，会议决定：中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。5月24日：金融机构对地震损失造成的呆帐要及时核销

24日，银监会下发通知，要求：各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。抗震救灾的经济手段:6震灾对经济的影响（官方态度）国务院常务会议：汶川地震给整体经济运行增加了新的不确定性因素，但不会改变经济发展的基本面国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署当前抗震救灾和经济工作。会议分析了经济形势，会议认为汶川地震给整体经济运行增加了新的不确定性因素，但不会改变经济发展的基本面。会议强调今后要进一步加强和改善宏观调控，着力控制物价上涨，着力保持经济平稳较快发展。中国人民银行：震灾不改经济运行趋势宏观调控政策仍须稳定此次震灾虽然损失很严重，但相对于整体经济的影响程度较轻，预计震灾对宏观经济的负面影响应不会超过当年的日本、中国台湾地震的影响程度，影响最大的两个方面是：灾后重建会推高固定资产投资增速以及增加短期通胀压力。在全力支持抗震救灾和灾后重建的同时，继续实施从紧货币政策，加强流动性管理。发改委：震灾对GDP、CPI影响有限这次地震特别严重，损失特别巨大，尤其是给灾区、特别是重灾区的存量资产和生产设施造成极大的破坏，对当地生产总值的影响肯定是巨大的。但四川在全国GDP总量中所占的比重大概是4%左右，重灾区所占比重大概只占千分之几，所以这次灾害会对全国GDP造成一些影响，但是影响有限。同时今年我国农业生产的情况比较正常，预计夏粮会有好收成，因此不必过于担心向灾区调粮对我国市场整体粮油供应和价格的影响。7震灾对经济的影响（专家观点）经济学家们普遍认为地震对中国经济影响较小，紧缩调控基调不变。瑞士银行高级中国经济学家汪涛：虽然地震造成了严重的财产和生命损失，但它对经济增长影响不会太大。原因在于，地震影响的是一个“存量”，而GDP增长是一个流量。所以，地震一方面造成了有的行业、部门在一段时间里中断生产，另一方面，灾后重建又增加了需求和支出。总体来看，对中国下半年经济增长影响比较小。地震不会影响到中国宏观财政或货币政策的定位──从紧的货币政策和谨慎的财政政策都不会改变。雷曼经济学家孙明春：1995年日本发生的6.9级神户大地震表示，从历史经验来看，虽然地震对日本的工业生产造成了暂时性干扰，但生产活动在接下来几个月里很快复苏。国务院发展研究中心专家巴曙松：地震不会改变经济增长趋势。当前，我国经济的基本面是继续保持又好又快增长，随着相关宏观调控政策的落实，政府工作报告提出的2008年经济工作目标可以实现。但是，经济运行中的突出矛盾就是“三过”问题虽然得到一定程度的缓解，但依然突出；通胀风险虽然处在有效控制范围之内，但由结构性向全局性蔓延趋势仍然存在，仍需坚持宏观调控，落实“两防”政策措施。8震灾对经济的影响（机构观点）安信证券：地震对经济和房地产影响的时间是短暂的基于研究阪神大地震区域、地震区域的经济地位、日本资产市场所处发展阶段、地震对当时股市和房地产的影响程度和时间长度、当时政府的政策措施，我们认为汶川地震只是会对国内经济和资产市场造成短期的负面冲击，影响程度会较小；只要政府有适当的政策，地震对经济和房地产影响的时间长度也是短暂的。高盛：地震对中国经济影响有限在国内通胀率上升、全球商品价格不断上涨的形势下，震后重建需求可能令中国的宏观政策制定变得更加复杂。但从灾区的经济规模来看，如果总体宏观政策立场保持不变的话，重建对于全国整体需求乃至价格的影响应会较为有限。9震灾灾对对房房地地产产业业的的影影响响基于对政政府的抗抗震救灾灾经济手手段以及及相关文文件的分分析，结结合专家家对经济济形势的的分析，，将震灾灾给经济济、房地地产行业业带来的的几大风风险和提提示概括括如下：：未来通货货膨胀压压力依然然很大，，特别是是钢材水水泥等建建筑材料料价格有有较大上上涨压力力，房地地产开发发建安成成本会因因此上涨涨。此外外，高涨涨的CPI必然会促促使政府府进一步步使用紧紧缩的货货币政策策，再次次给房地地产行业业带来压压力。在紧缩货货币政策策下，货货币政策策向灾区区的倾斜斜、财政政政策重重点支援援灾区，，可能会会带来货货币政策策对其他他地区的的相对收收紧，如如减少额额度的发发放，减减少投资资等，也也将会影影响到房房地产行行业投资资、开发发正常节节奏。地震给靠靠近灾区区城市如如成都、、重庆等等地房地地产市场场的短期期冲击较较大，相相关地产产企业受受损，地地震对其其他城市市地产行行业的影影响主要要在于长长期内购购房者对对房屋质质量的重重新审视视，发展展商应着着手于未未来房屋屋结构的的优化，，房屋质质量的提提高等。。10结构宏观市场场分析本月聚焦焦二：《2008-2012五年住房房建设规规划》本月聚焦焦一：四四川地震震对地产产行业的的影响本月聚焦焦三：其其他政策策动态11《深圳住房房建设规规划（2008-2012）》公示根据建设设部<关于做好好住房建建设规划划与住房房建设年年度计划划制定工工作的指指导意见见>文件精神神：各地地需在3月底前制制定并公公布2009年住房建建设计划划，在6月底前制制定并公公布2008年至2012年住房建建设规划划，并认认真组织织实施。。《深圳住房房建设规规划（2008-2012）》5月13日-5月23日期间公公开公示示，征求求意见。。12商品住房房用地供供应规划划05、06、07年为政府府实际出出让的新新增商住住用地08-12年为住房房建设规规划中计计划出让让的商品品住房用用地2008-2012年规划期期内，商商品住房房用地共共计7.8平方公里里。其中中，新批批用地4.8平方公里里，利用用存量土土地3平方公里里；用地地总量中中，5.5平方公里里的住房房用地应应当用于于建设中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房。。从05-07年政府公公开出让让的实际际出让的的居住用用地情况况看，05、06年实际新新增供应应量较少少，仅为为0.4-0.5平方公里里左右，，而07年土地集集中推出出，年尾尾有少量量土地流流拍外，，均顺利利出让，，出让面面积达到到0.91平方公里里。08-12年，新增增用地为为4.8平方公里里，年均均0.96平方公里里的新增增用地，，总体上上看，供供应量将将略有些些大。13商品住房房建设规规划2008-2012年规划期期内，建建设商品品住房45万套，建建筑面积积3963万平方米米，其中中，包含含旧城旧旧村改造造重建住住房面积积2000万平方米米，年均均建设住住房面积积793万平方米米。2006、2007年，实际际开工面面积分别别为609.46万平方米米和621.91万平方米米，而实实际销售售面积则则分别为为：705.83万平方米米和500.4万平方米米，从绝绝对量上上看，如如果按照照06年市场的的消化能能力，未未来5年的建设设量是能能满足的的，而以以07-08年上半年年的消化化速度，，年均793万的建设设面积将将有很大大的压力力。06、07年为新开开工商品品住房建建筑面积积08-12年为住房房建设规规划中住住房建设设面积14重点供应应片区——光明新区区成新秀秀（万平方方米）在新增商商品住房房用地供供应中，，光明新新区成为为供应新新秀，与与宝安龙龙岗两区区并列提提出，足足见宝安安新区将将成为这这个五年年规划中中的重点点建设区区域。五年内新新增商品品住房住住房供应应为0.97平方公里里，在在总建设设用地远远远小于于宝安龙龙岗的情情况下，，新增商商品住宅宅用地面面积超过过了这两两区的一一半以上上。五年中商商品住房房建设面面积光明明新区为为839万平方米米，占到到全市的的21％，而宝宝安的商商品住房房建设面面积为1450万平方米米，占全全市的37％，龙岗岗占38％。15政策性住住房用地地与建设设规划规划期内内，建设设保障性性住房14.7万套，建建筑面积积740万平方米米，而具具体各类类保障性性住房建建设量，，五年规规划中没没有明确确。06、07年深圳市市建设、、筹集政政策性住住房套数数分别为为1.64万套和2.64万套，而而08年这一数数据将增增加至4.58万套，随随后逐年年递减。。目前06、07年增加的的政策性性住房尚尚没有对对市场形形成有效效供应，，但如果果这一建建设规划划实施起起来并上上市形成成供应后后，对市市场的冲冲击必定定不小。。06、07年为实际际新建、、筹集的的政策性性住房套套数08-12年为住房房建设规规划中建建设的政政策性住住房套数数162009年用地供供应安排排序号地块名称地块位置用地面积（万平方米）拟建筑面积（万平方米）拟建筑套数（套）1福永桥头地块一福永街道桥头片区4.3410.8512202福永桥头地块二福永街道桥头片区3.127.88763福永桥头地块三福永街道桥头片区1.934.825424尖岗山A区地块一尖岗山片区4.3810.9512305尖岗山A区地块三尖岗山片区2.255.636326西乡平栾山地块西乡街道512.514047沙井地块沙井街道蚝乡路以北、康庄路以西3.819.5310708公明李松朗地块公明李松朗社区，南光高速东侧5.714.2516019公明下村地块公明北环路南侧、红花路西侧6.115.25171310沙壆地块规划龙新路西侧与规划银田西路北侧6.5516.38183911新生地块深惠路与新生路交叉口西北侧7.8319.58220012沙背坜地块爱龙路与龙坪路交叉口的东南侧6.0815.2170813坂田社区地块五和大道东侧，发扬路以南0.952.3826614坑梓老坑地块深汕公路和丹梓西路交叉口东北侧1.022.5528615大康地块横岗街道银荷路和康贤路交叉口西北2.225.5562316坪山汤坑地块一坪山街道汤坑社区碧沙北路和中山大道交叉口西北侧2556217坪山汤坑地块二坪山街道汤坑社区碧沙北路和中山大道交叉口西北侧2.155.3860518下沙地块大鹏街道下沙社区8.6421.6242319葵涌地块一葵涌街道亚迪路与葵兴西路交汇处以东2.56.2270020横岗车辆段上盖物业横岗车辆段8.4329.08310021拆迁安置及征地返还用地

26657300合计111285.53190017我们认为为：本次《深圳市五五年住房房建设规规划（2008-2012）》公示是继继2006年9月《深圳市五五年住房房建设规规划（2006-2010）》后的又一一个住房房建设规规划。既既是征求求意见稿稿，必然然不是最最终的供供应计划划，但可可以起到到一定的的参考意意义。五年年住住房房建建设设规规划划透透露露出出了了供供应应量量如如果果得得到到完完全全落落实实，，对对市市场场的的承承受受力力确确实实是是一一个个考考验验，，但但五五年年住住房房建建设设规规划划是是在在建建设设部部的的明明文文规规定定要要求求之之下下的的一一个个产产物物，，它它是是政政府府作作为为一一个个监监管管者者带带来来的的信信息息，，但但市市场场最最终终由由市市场场供供需需双双方方的的决决定定的的，，如如土土地地的的出出让让，，需需要要开开发发商商对对后后市市有有稳稳定定的的预预期期和和相相当当的的财财力力支支持持，，如如果果不不能能满满足足，，土土地地出出让让最最终终只只能能陷陷入入流流拍拍的的惨惨境境，，政政府府美美好好的的愿愿望望也也无无法法达达成成，，又又如如在在旧旧改改存存量量入入市市规规划划，，旧旧改改过过程程复复杂杂而而又又漫漫长长，，牵牵涉涉关关系系复复杂杂，，未未来来存存量量供供应应也也存存在在很很大大的的不不确确定定性性。。从第第一一个个五五年年规规划划（（2006-2010）的的实实施施情情况况看看，，政政府府规规划划与与实实际际实实施施情情况况就就存存在在很很大大的的出出入入，，因因而而五五年年住住房房建建设设规规划划只只能能说说在在心心理理上上对对消消费费者者起起到到一一定定的的引引导导作作用用。。但但开开发发商商也也可可从从未未来来的的住住房房建建设设规规划划中中看看出出一一些些方方向向，，如如政政府府对对光光明明新新区区、、未未来来大大型型工工业业园园区区配配套套居居住住区区建建设设十十分分重重视视，，开开发发商商可可在在拿拿地地、、项项目目开开发发中中做做好好充充分分的的准准备备。。18结构构宏观观市市场场分析析本月月聚聚焦焦二二：：《2008-2012五年年住住房房建建设设规规划划》本月月聚聚焦焦一一：：四四川川地地震震对对地地产产行行业业的的影影响响本月月聚聚焦焦三三：：其其他他政政策策动动态态191、新新版版《国有有建建设设用用地地使使用用权权出出让让合合同同》将于于7月1日起起实实施施为规规范范国国有有建建设设用用地地使使用用权权出出让让合合同同管管理理，，国国土土部部、、工工商商总总局局日日前前联联合合下下发发通通知知，，向向各各地地发发布布《国有有建建设设用用地地使使用用权权出出让让合合同同》示范范文文本本，，自自2008年7月1日起起执执行行。。2000年和和2006年发发布布的的《国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同》示范范文文本本、、《国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同补补充充协协议议》示范范文文本本（（试试行行））同同时时废废止止。。新版版合合同同增增加加了了多多种种条条目目，，主主要要包包括括：：1）合合同同要要明明确确填填写写建建设设项项目目的的开开工工时时间间、、竣竣工工时时间间；；宗宗地地上上建建设设项项目目的的开开发发投投资资总总额额、、建建筑筑容容积积率率最最高高限限制制与与最最低低限限制制、、建建筑筑面面积积、、建建筑筑限限高高、、建建筑筑密密度度最最高高限限制制与与最最低低限限制制、、绿绿地地率率最最高高限限制制与与最最低低限限制制等等土土地地利利用用条条件件。。2）属于商商品住住宅项项目的的，原原则上上开发发时间间最长长不得得超过过3年；受让让人不不能按按期开开工，，应提提前30日向出出让人人提出出延建建申请请，经经出让让人同同意延延建的的，其其项目目竣工工时间间相应应顺延延，但但延建建期限限不得得超过过一年年；3）工业业项目目中非非生产产性设设施用用地面面积比比例进进行了了明确确约定定，宗宗地范范围内内用于于企业业行政政办公公及生生活服服务设设施的的占地地面积积占受受让宗宗地面面积的的比例例，原原则上上不得得超过过7%。4）宗地地范围围内住住宅建建设总总套数数、套套型建建筑面面积90平方米米以下下住房房套数数面积积规定定。201、新版版《国有建建设用用地使使用权权出让让合同同》将于7月1日起实实施实施起起来有有难度度深深圳不不会有有大影影响事实上上深圳圳用地地土地地出让让合同同中对对上述述问题题均由由明确确写入入合同同，如如9070要求均均有写写入合合同，，竣工工时间间是乎乎项目目具体体情况况而定定，以以及相相关罚罚则均均有明明确规规定，，因此此新合合同不不会给给深圳圳土地地出让让情况况带来来不良良影响响。影响较较大的的主要要是商商品住住宅项项目的的原则则上开开发时时间最最长不不得超超过3年这一一条，，但这这一条条实际际操作作起来来难度度较大大，必必须根根据地地块大大小以以及本本身条条件综综合判判断，，而原原则上上不超超过3年的说说法也也必然然使得得地方方执行行起来来难度度增加加。212、年内内第四四次提提高准准备金金率1、央行行年内内第四四次上上调准准备金金率12日，在在国家家统计计局发发布四四月经经济数数据的的当天天，央央行决决定再再次上上调准准备金金率0.5个百分分点，，达到到16.5%，再创创历史史新高高。调调控难难度不不断加加大，，中国国央行行对CPI数据的的反应应速度度也明明显加加快：：央行行已经经连续续两次次选择择在统统计局局公布布CPI数据的的同一一天，，宣布布上调调存款款准备备金率率。北京科科技大大学教教授赵赵晓日日前指指出：：虽虽然国国内仍仍面临临较大大的通通胀压压力，，流动动性仍仍然过过剩，，但年年内政政府加加息的的可能能性很很小。。因此此数量量型紧紧缩政政策将将是政政府抑抑制流流动性性的一一个重重要手手段。。223、央行行上海海总部部：向向外资资房地地产企企业紧紧缩贷贷款5月，央央行上上海总总部下下发《上海市市信贷贷投向向指引引》，《指引》中明确确提出出：在在“红红色””信贷贷投向向限制制和禁禁止类类中，，强调调要限限制对对外资资投资资房地地产领领域的的信贷贷投放放，禁禁止违违反法法律法法规和和国家家政策策发放放贷款款。此此外，，《指引》还要求求各金金融机机构严严格执执行六六部委委2006年7月11日发布布的《关于规规范房房地产产市场场外资资准入入和管管理的的意见见》：对外外商投投资房房地产产企业业注册册资本本金未未全部部缴付付的，，未取取得《国有土土地使使用证证》的，或或开发发项目目资本本金未未达到到项目目投资资总额额35%的，不不得办办理境境内、、境外外贷款款。此举主主要是是为了了抑制制热钱钱继续续流向向房地地产行行业，，事实实上今今年以以来，，不少少外资资在房房地产产市场场调整整之时时“抄抄底””内地地楼市市，通通过买买地、、购买买股份份的方方式陆陆续进进入楼楼市，，现在在银行行信贷贷向这这部分分外资资收紧紧，使使得外外资房房地产产企业业也陷陷入了了资金金链紧紧缩的的尴尬尬处境境。另外自自去年年市场场调整整以来来,上海房房地产产市场场也出出现了了外资资沽出出物业业套现现的情情况，，外资资行表表示对对后市市楼市市看淡淡，如如近日日大摩摩欲沽沽出上上海的的锦麟麟天地地，花花旗也也欲出出售持持有物物业，，但这这些只只限于于个别别现象象，楼楼市尚尚未出出现大大规模模的外外资撤撤离。。随着着市场场的调调整、、政策策的限限制，，外资资在内内地楼楼市的的风险险越来来越大大，因因此有有学者者指出出，必必须警警惕外外资撤撤离带带来的的冲击击。234、深圳圳叫停停楼市市分期期首付付近期深深圳出出现的的分期期首付付、垫垫付首首付的的楼市市促销销行为为，已已被深深圳市市国土土资源源与房房产管管理局局叫停停。4月中旬旬，深深圳市市宝安安区航航程国国际公公寓项项目针针对该该项目目未售售出的的40多套单单身公公寓，，购房房者只只需要要首付付一成成就可可以办办理按按揭供供楼手手续，，另外外一成成首付付由开开发商商先期期垫付付，到到8月30日交楼楼之日日再补补齐。。龙岗岗区龙龙翔大大道旁旁的龙龙翔花花园4月份也也曾开开展““送五五成首首期装装修款款”的的活动动，购购买该该楼盘盘的客客户只只需支支付一一半的的首期期款，，另一一半首首期款款开发发商将将以送送装修修款的的名义义赠送送。国土局局负责责人表表示，，已通通知全全市开开发商商，禁禁止分分期首首付。。开发发商为为购房房者垫垫付、、赠送送和允允许分分期首首付，，实际际上是是将资资金风风险转转嫁给给银行行，将将本不不具备备买房房能力力的消消费者者拉入入买房房行列列，给给买家家和银银行都都带来来风险险，也也给房房地产产调控控带来来阻力力。245、深圳圳银行行松动动二套套房贷贷？据悉，，继3月传出出二套套房贷贷政策策出现现松动动后，，5月深圳圳部分分银行行二套套房贷贷政策策也出出现了了松动动，主主要手手段包包括：：原购买买的住住房还还清贷贷款并并出售售的，，再买买房申申请房房贷可可按首首套房房标准准执行行；有的银银行将将二套套房评评估价价上浮浮，从从而提提高银银行的的贷款款额度度，但但是不不会违违反贷贷款四四成的的规定定，评评估价价最高高可以以上浮浮15%；即使名名下已已拥有有一套套住房房的客客户，，如与与未贷贷款购购房的的人士士进行行“联联名””，同同样可可享受受到首首次置置业待待遇。。255、深圳圳银行行松动动二套套房贷贷？银行出出现松松动主主要原原因一一方面面是由由于今今年以以来过过于紧紧缩的的政策策，另另一方方面也也由于于市场场的萎萎缩，，房贷贷需求求大幅幅下降降，银银行房房贷作作为商商业贷贷款的的重要要部分分需要要寻找找更大大的回回报，，在房房价经经过半半年下下跌之之后，，房价价进入入相对对安全全的边边际，，因此此银行行也对对房贷贷有所所放宽宽，而而在部部分银银行看看来，，二次次置业业换房房客户户比首首次置置业的的客户户具有有更高高的偿偿债能能力。。市场急急骤预预冷的的导火火索源源于927二套房房贷政政策，，而今今二套套房贷贷政策策开始始出现现松动动，必必然会会对市市场有有一定定的推推动，，是否否能从从根本本上改改变市市场走走势还还很难难说，，但至至少在在销售售过程程中，，换房房客户户的需需求可可以被被深度度挖掘掘。附：自自去年年9月27以来，，银行行严格格实行行第二二套房房贷政政策，，12月11日央行行、银银监会会发布布《关于加加强商商业性性房地地产信信贷管管理的的补充充通知知对第第二套套房的的界定定为：：一、以以借款款人家家庭（（包括括借款款人、、配偶偶及未未成年年子女女）为为单位位认定定房贷贷次数数。二、、对对于于已已利利用用银银行行贷贷款款购购买买首首套套自自住住房房的的家家庭庭，，如如其其人人均均住住房房面面积积低低于于当当地地平平均均水水平平，，再再次次向向商商业业银银行行申申请请住住房房贷贷款款的的，，可可比比照照首首套套自自住住房房贷贷款款政政策策执执行行，，其其他他均均按按第第二二套套房房贷贷执执行行。。26目录录宏观观市市场场一级级市市场场分分析析二级级市市场场分分析析中原原三三级级市市场场分分析析27一级级市市场场概概述述5月份份深深圳圳开开发发商商拿拿地地举举动动开开始始频频繁繁，，万万科科、、中中粮粮、、佳佳兆兆业业、、新新鸿鸿基基等等品品牌牌开开发发商商都都相相继继在在深深圳圳或或其其他他地地方方有有针针对对性性的的拿拿地地。。但但它它们们的的拿拿地地策策略略不不尽尽相相同同，，如如万万科科的的拿拿地地范范围围基基本本集集中中在在已已开开发发的的项项目目周周边边，，希希望望形形成成区区域域规规模模发发展展；；新新鸿鸿基基则则通通过过旧旧城城改改造造直直接接获获得得较较大大规规模模的的土土地地开开发发权权；；中中粮粮和和佳佳兆兆业业就就分分别别在在北北京京和和长长沙沙，，开开始始了了对对““新新市市场场””的的土土地地储储备备。。由于于4月份份多多宗宗地地块块的的流流标标，，5月份份深深圳圳政政府府土土地地出出让让的的步步伐伐有有所所放放缓缓，，仅仅有有两两幅幅五五限限居居住住用用地地和和两两幅幅商商业业办办公公用用地地公公开开出出让让，，由由于于对对企企业业的的要要求求非非常常严严格格，，最最终终获获得得开开发发权权的的企企业业都都非非房房地地产产开开发发企企业业。。28结构构一级级市市场场分析析深房房企企异异地地拿拿地地信信息息本月月深深圳圳一一级级市市场场成成交交29中粮粮－－北北京京中粮地产产斥资26亿获北京京三幅优优质地块块。2008年5月23日，中粮粮地产（（北京））有限公公司通过过现场竞竞价方式式，斥资资25.94亿，竞得得北京顺顺义区A-10、C-03、C-06三幅相近近地块。。A-10地块，占占地面积积143189平米，建建筑面积积197046平米，成成交价12.8亿元，楼楼面地价价6495元/平米；C-03地块，占占地面积积77251.3平米，建建筑面积积169952平米，成成交价6.86亿元，楼楼面地价价4036元/平米；C-06地块，占占地面积积69920.6平米，建建筑面积积153824平米，成成交价6.28亿元，楼楼面地价价4083元/平米。三三地块均均位于北北京市顺顺义区后后沙峪镇镇吉祥庄庄村，位位置相邻邻，总建建筑面积积达52万平方米米，能形形成很好好的规模模效应。。30佳兆业－－长沙佳兆业长长沙获地地，成为为佳兆业业布局的的第11个城市。。2008年5月，佳兆兆业获得得长沙跳跳马乡住住宅项目目。该项项目占地地面积1030亩，约70万平米的的大幅地地块，容容积率1.0－2.5。佳兆业集集团目前前己在深深圳、东东莞、惠惠州、珠珠海、广广州、成成都、北北京、沈沈阳、上上海、江江苏等地地进行项项目开发发，长沙沙将成为为佳兆业业布局的的第11个城市。。31结构一级市场场分析深房企异异地拿地地信息本月深圳圳一级市市场成交交32居住用地地供应情情况5月23日，宝安安两宗5限用地成成功出让让，两宗宗土地均均由深圳圳航空有有限责任任公司由由挂牌的的方式获获得。这两宗土土地由去去年年底底第一次次挂牌，，后又推推至08年5月挂牌出出让，出出让条件件较为苛苛刻，在在开发企企业、销销售对象象、销售售价格方方面有较较多限制制，被称称为五限限房。正由于限限制条件件苛刻，，符合条条件的企企业寥寥寥无几，，因而楼楼面地价价大幅下下降，宝宝安中心心区楼面面地价甚甚至降到到1934元每平方方米，对对周边的的楼盘价价格形成成不小的的压力。。最终两地地块由深深圳航空空有限公公司以底底价获得得。宗地编号土地位置土地用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率覆盖率总地价（亿元）楼面地价（元/m2）A001-0126宝安中心区新安六路、海滨大道交汇处东南居住用地92808.28246870≤2.66≤35%4.771934A207-0102宝安区福永街道宝安大道西侧、荔园路北侧居住用地45509.31179760≤3.95≤25%1.84102333居住用地地供应情情况两宗土地地的限制制条件分分别为：：限开发企企业：在在出让条条件中规规定，（（1）竞买申申请人注注册地为为深圳、、以深圳圳为公司司总部的的法人企企业。（（2）竞买申申请人经经营航空空客货运运输业务务或过港港保障与与服务业业务。（（3）竞买申申请人注注册资本本不低于于人民币币2亿元(公告之日日)。（4）竞买申申请人须须通过深深圳市空空港管理理委员会会办公室室竞买资资格审查查并取得得竞买资资格证明明，方可可参加上上述宗地地竞买。。限销售对对象：在在出让条条件中规规定，所所开发商商品住房房的销售售、出租租对象仅仅限于从从事航空空运输专专业人才才和高级级管理人人员。限销售价价格：在在出让条条件中规规定，该该宗地为为航空产产业扶持持配套用用地，所所开发商商品住房房均采用用限价销销售的办办法，最最高销售售价格为为上述宗宗地开发发竣工并并取得房房地产权权证时同同片区、、同类型型、同品品质商品品房评估估市场价价格80%（评估价价格由开开发建设设单位委委托有资资质房地地产评估估机构确确定并报报市物价价局、市市国土房房产局备备案）。。限转让：：在出让让条件中中规定，，上述宗宗地售出出的限价价商品住住房在取取得房屋屋所有权权属证书书之日起起10年内不得得转让。。限套均面面积：在在出让条条件中规规定，宗宗地内开开发的商商品住房房项目，，套型建建筑面积积90平方米以以下住房房建筑面面积所占占比重，，必须达达到开发发建设总总住宅面面积的70%以上。34商业办公公用地供供应情况况2008年4月以来，，出让福福田中心心区地块块8幅，均对对竞买人人有行业业、注册册资本、、自用比比例、转转让等诸诸多方面面限制，，最终地地块均以以底价成成交。5月30日，两宗宗位于福福田中心心区的商商业办公公用地成成功挂牌牌出让，，分别被被中国移移动和鼎鼎和财产产保险股股份有限限公司竞竞得。两两宗土地地在挂牌牌之前对对竞买企企业有严严格的要要求，如如B117-0022地块要求求竞买人人近3年年纳税税额在5亿元以上上，从事事电信行行业等；；由于条条件苛刻刻，符合合竞买条条件的企企业不多多，更似似为用地地企业量量身定做做。但由由于双方方均有需需求，因因此总体体价格比比较稳定定，与之之前中心心区深圳圳能源投投资股份份有限公公司竞得得地块价价格相当当。宗地编号土地位置土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率楼面地价总价（亿元）竞得方B204-0024福田区深南大道与金田路交汇处东北角5630.7280000≤14.268005.44中国移动通信集团广东有限公司B117-0022福田区福华三路与金田路交汇处西北角8205.51106670≤1370317.5鼎和财产保险股份有限公司35万科－深深圳深圳楼市市今年首首宗收购购案：万万科收购购易理园园景台据了解，，5月底深圳圳万科已已完成对对深圳市市易理房房地产开开发有限限公司的的股权收收购，此此次收购购，万科科获得建建筑面积积10万平方米米的易理理园景台台项目，，并将其其纳入万万科第五五园，更更名为第第五园·景台，预预计将于于6月入市。。这是万万科继去去年收购购富春东东方后在在深圳的的又一收收购行为为，也是是深圳楼楼市今年年首宗收收购案例例。易理园景景台项目目占地面面积近40000平方米，，建筑面面积约10万平米，，包括多多层和高高层，其其中多层层（4-5层）共12座退台式式联排院院落——堤岸十二二院，仅仅90户宽宅单单位；高高层（18-20层）共6栋，有668户景观单单位，预预计6月将推出出2栋高层。。36万科－深深圳万科再度度扩大坂坂田版图图，获得得坂田旧旧改项目目万科获得得坂田自自然村片片区改造造项目。。坂田自自然村旧旧改项目目拟改造造地块位位于坂雪雪岗片区区的中心心地段，，由坂雪雪岗大道道、吉华华路、五五和大道道所围和和，规划划面积26.16公顷，开开发建设设用地面面积约18.28公顷。根据初步步规划方方案，项项目规划划范围内内总用地地面积为为26.16公顷，其中居居住用地为14公顷；商业服服务业设施用用地为3.19公顷；道路广广场用地为7.43公顷；绿地为为1.54公顷。

预计计开发期为6年。37新鸿基－深圳圳新鸿基再获龙龙岗旧改项目目2007-9以来新鸿基取取得龙城、布布吉、坂田、、龙岗4个街道的5个旧改项目，，新鸿基再获获坂田旧改项项目。该项目位于布布龙路以南、、安塘西片区区。东面为新新围村居住区区，西面为富富豪山庄、珠珠江旭景佳园园，南面为工工业厂房、北北面为布龙公公路。规划范范围内总用地地面积为14.28公顷，其中规规划教育设施施用地面积0.94公顷；居住用用地为10.28公顷；道路用用地为3公顷；项目改改造实际可用用地面积10.28公顷。预计计开发期为5年。38中信华南－深深圳中信华南获得得南山科技园园项目深圳市三九工工程开发总公公司位于深圳圳南山区科技技园的“碧海海湾城”项目目，目前已经经转让给中信信华南深圳公公司。本项目目原本是三九九在承接滨海海大道部分工工程后，政府府的以地偿款款所得。“碧海湾城””位于南山区区科技园南硅硅谷片区，总总用地面积11742.70平方米，建筑筑面积42273.00平方米，由3栋17～25层高住宅及其其底层社区服服务中心等组组成。39目录宏观市场一级市场分析析二级市场分析析中原三级市场场分析40二级市场概述述市场供应：08年5月份二级市场场全市新增供供应住宅项目目8个，共4213套，约合47万平米。从供供应结构看，，90平米以下的供供应量占整体体的45.1％，144平米以上户型型占12.1％；市场成交：5月份全市一手手房成交4783套，合43.2万平米，分别别同比增长了了27.6％和7.6％，是今年月月度成交量首首次实现同比比增长；成交均价：5月份全市实现现成交均价11143元/平米，环比下下跌6.6％，同比下跌跌23.0％，这是有监监测记录以来来，深圳首次次出现价格同同比下滑。41结构二级市场分析整体住宅市场场分区住宅市场场市场竞争状况况写字楼、商业业42整体市场·供应量5月份全市总供供应为4213套，环比4月份增加了13.7%，同比去年5月份减少了45.3％。今年1－5月份全市总供供应量为16736套，较去年同同期减少了22.4％。5月份全市总供供应47万平米，环比比4月份增加了15.8％，相当于去去年5月份的三分之之二。今年1－5月份全市总供供应面积为172万平米，较去去年同期减少少了22.5％。435月份全市有8个住宅项目开开盘，其中7个在关外，关关内仅盐田区区的天麓项目目有56套别墅供应，，罗湖区、福福田区和南山山区在5月份都没有新新项目入市。。从开盘销售情情况看，有4个项目开盘当当天销售率超超过三成。最最值得关注的的是，东部华华侨城天麓项项目以7万元的超高价价格入市，开开盘当天即成成交超过20套，是近期超超高价项目中中，鲜有的成成交活跃的项项目。整体市场·供应项目5月新开盘项目供应：区域项目名称批预售套数批预售面积销售均价开盘当天销售率（％）盐田东部华侨城天麓5617259.127000035.7%合计5617259.1270000——宝安中海西岸华府867105036.976056

14.3%金港华庭1542130117.23906513.1%集信名城684100186.46780033.9%合计3093335340.667640——龙岗世纪海景果岭海5413900.796000013.0％公园大地花园19721891.28930040.1%景和园（荔山公馆）62565969.42950056.0%慢城18816162.7685002.1%合计1064117924.2521825——总计4213470524.0333419——44整体市场·供应结构从供应结构看看，90平米以下的供供应量占整体体的45.1％，144平米以上户型型占12.1％。5月新开盘项目60平米以下60－89平米90－119平米120－144平米144平米以上合计1房2房小3房3房大3房4房超大3房4房以上复式别墅东部华侨城天麓

5656中海西岸华府4346

236370

172

867金港华庭5654863027816

141542集信名城

176324

61708684世纪海景果岭海

5454公园大地花园

18

14534

197景和园（荔山公馆）

10226864

160

31

625慢城

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18845整体市场·成交量5月份全市成交交4783套，环比4月份增加了12.5％，同比去年年5月份增加了27.6％，自去年8月份以来，成成交量首次出出现月度同比比增长。今年1－5月份全市总成成交14989套，同比去年年同期减少了了40.8％。5月份全市成交交43.2万平米，环比比4月份增加了22.7％，同比去年年5月份增加了7.6％。今年1－5月份全市总成成交129万平米，同比比去年同期减减少了48.2％。46整体市场·新增供求比5月份全市套数数供求比已降降至1.0以下，而面积积供求比则连连续11个月保持在1.0以上。这也是是近3个月中，第二二次出现套数数和面积供求求比分别1.0上下的现象。。总的看来，近近期一手市场场呈现供给略略大于需求的的局面，且连连续4个月的走势都都比较稳定。。47整体市场·市场消化量5月份市场可售售套数为34484套，成交4783套，消化率为为13.9%；市场可售面面积为366.9万平米，成交交43.2万平米，消化化率为11.8%。市场消化率近近3个月都保持在在10％以上，而且且呈现出连续续增长的趋势势，但存量规规模依然接近近3万套，合计超超过320万平米。说明：市场可售量是是表示一段时时间内的市场场可售规模，，本月可售量量等于上月底底的市场存量量加上本月新新增供应量；；市场存量是表表示某一个时时间点的市场场可售量，本本月底的市场场存量等于本本月可售套数数减去本月成成交量。此报告中市场场可售量统计计仅“06年以来新批预预售项目总量量及市场的消消化情况”为为指标。（下下同）48整体市场·成交价格5月份全市实现现成交均价11143元/平米，环比4月份下跌了6.6％，同比去年年5月份下跌了23.0％，这是深圳圳房地产市场场近3年来，第一次出现月月度均价同比比下跌。今年1－5月份全市成交交均价为12963元/平米，较去年年同期仅有不不到10％的增幅。今今年以来市场场成交均价已已经连续5个月出现下跌跌，从07年年底的16000元/平米，至今累累计下跌幅度度已经超过了了30％。49结构二级市场分析整体住宅市场场分区住宅市场场市场竞争状况况写字楼、商业业50罗湖区·成交量5月份罗湖区成成交127套，环比4月减少了33.2％，不足去年年5月份的四分之之一。今年1－5月份罗湖区总总成交591套，同比去年年同期减少六六成。5月份罗湖区成成交7948平米，环比4月份减少了38.6％，同比去年年5月份减少了83.8%。今年1－5月份罗湖区总总成交3.6万平米，同比比去年同期减减少了72.2％。51罗湖区·新增供求比罗湖区5月份依然没有有新增供应项项目，供求比比为零，受其其影响，成交交量也有所缩缩水，但存量量市场规模有有所减小。52罗湖区·市场消化量5月份罗湖区的的市场可售套套数82套，消化了127套，消化率为为15.1％，截至5月底的市场存存量仅715套，是全市存存量规模最小小的区域。5月份罗湖可售售面积为4.4平米，消化了了0.8万平米，消化化率为18.1%，截至4月底的市场存存量约为3.6万平米。销售率80％以下项目存量（套）汇泰大厦378东方尊峪239铂金时代13753罗湖区·成交均价5月份罗湖区成成交均价为18881元/平米，环比4月份下跌了3.4％，同比增幅幅仅有2.4％。作为全市市价格最稳定定的区域，罗罗湖区也没有有摆脱价格下下滑的趋势，，在19000元/平米坚守了4个月之后，终终告失守。今年1－5月份罗湖区平平均价格为19426元/平米，同比去去年同期依然然上涨了38.9％。54福田区·成交量5月份福田区成成交315套，环比4月份减少了44.3％，但同比去去年5月份减少8.4％。今年1－5月份福田区总总成交1222套，较去年同同期减少了七七成。5月份福田区成成交2.4万平米，环比比4月份减少了37.1％，同比去年年5月份减少了3.7％。今年1－5月份福田区总总成交8.5万平米，较去去年同期减少少了70.8％。55福田区·新增供求比5月份福田区同同样没有新增增供应项目，，供求比为零零，但成交相相对比较活跃跃，有助于存存量市场的进进一步消化。。56福田区·市场消化量5月份福田区可可售套数为2651套，消化了315套，消化率为为11.9%，截至5月底的市场存存量为2336套。5月份福田区可可售面积为21.7万平米，消化化了2.4平米，消化率率为11.1%，截至5月底的市场存存量为19.3万平米。销售率80％以下项目存量（套）皇御苑522中诚天邑471水木澜山330高发城驰236嘉鑫阳光雅居165半山御景141葵花公寓131香蜜湖唯珍府116明福居92金运世纪6857福田区·成交均价5月份福田区实实现成交均价价18449元/平米，环比4月份上涨了9.9％，成为全市市环比涨幅最最大的区域，，同比去年5月份则下跌了了5.7％。今年1－5月份福田区实实现成交均价价20290元/平米，是全市市唯一超过2万的区域，同同比去年同期期上涨了25.8％。58南山区·成交量5月份南山区成成交了332套，环比4月份减少了31.1％，同比去年年5月增加了13.7％。。今年年1－5月份份南南山山区区总总成成交交1456套，，依依然然是是关关内内成成交交量量最最大大的的区区域域，，同同比比去去年年同同期期减减少少了了54.3％。。5月份份南南山山区区成成交交3.1万平平米米，，环环比比4月份份减减少少了了24.5％，，同同比比去去年年5月份份减减少少了了10.5％。。今年年1－5月份份南南山山区区总总成成交交12.7万平平米米，，同同比比去去年年同同期期减减少少了了55.3％。。59南山山区区·新增增供供求求比比南山山区区5月份份也也没没有有新新增增供供应应项项目目，，供供求求比比为为零零，，成成交交量量也也依依然然维维持持在在低低位位，，存存量量市市场场并并没没有有得得到到有有效效释释放放。。60南山山区区·存量量5月份份南南山山区区可可售售套套数数为为6057套，，消消化化了了332套，，消消化化率率为为5.5%，截截至至5月底底的的市市场场存存量量为为5725套。。5月份份南南山山区区可可售售面面积积为为70.5万平平米米，，成成交交3.1万平平米米，，消消化化率率为为全全市市最最低低的的4.4%，截截至至5月底底的的市市场场存存量量为为67.4万平平米米。。南山山区区依依然然是是关关内内存存量量规规模模最最大大的的区区域域。。销售率80％以下项目存量（套）销售率80％以下项目存量（套）诺德假日花园1168博海名苑139城市山林二期780首地容御112中信红树湾673侨香诺园88星海名城319纯水岸87南荔苑318云栖西岸84鼎太风华305桑泰丹华三期64方鼎华庭299鼎胜林栖园55海岸卡夫诺248雷圳075534澳城花园215御景东方23后海公馆194

61南山山区区·成交交均均价价5月份份南南山山区区实实现现成成交交均均价价18055元/平米米，，环环比比4月份份上上涨涨了了4.9％，，同同比比去去年年5月份份下下跌跌了了11.0％。。受受几几个个低低价价项项目目热热销销的的影影响响，，南南山山区区依依然然是是关关内内市市场场价价格格同同比比下下滑滑最最严严重重的的区区域域。。今年年1－5月份份南南山山区区实实现现成成交交均均价价18232元/平米米，，同同比比去去年年同同期期上上涨涨了了18.6％。。62盐田田区区·成交交量量5月份份盐盐田田区区成成交交111套，，环环比比4月份份增增加加了了一一倍倍多多，，同同比比去去年年5月份份增增加加了了15.6％。。今年年1－5盐田田区区总总成成交交284套，，是是成成交交量量最最少少的的区区域域，，同同比比去去年年同同期期减减少少了了73.3％。。