淄博城市进入性市场调研报告

淄博城市进入性市场调研报告2013年1月目录CONTENTS….….……………PART1：城市宏观环境分析PART2：淄博房地产市场分析PART3：项目本体分析PART4：研究结论与建议第一部分宏观分析城市区位及环境行政区划和人口经济发展水平城市规划城市格局淄博是国务院批准的“特大城市”之一，是省内第三大城市，中国五大瓷都之一,是鲁中物流“旱码头”淄博市是中国城市综合实力50强之一。经过建设和发展淄博的经济实力日益增强。1992年以来，淄博市连续跨入中国城市综合实力50强行列。近年来，全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，市内生产总值每年都以10%以上的速度增长。淄博市“十二五”规划纲要中提出，将大力改造提升传统产业，培育发展战略信息，加快发展服务业，集中建设鲁中物流“旱码头”（鲁中物流中心）和齐鲁股权托管交易中心，全面提升信息化水平；将大力发展航空、核电与船舶配套产品，逐步把淄博市打造成为全省、全国重要的船舶配套产品生产基地。淄博历史悠久，是齐文化的发祥地，国家历史文化名城。是足球最早起源地。淄博市是组群式城市，下辖五个市辖区，各辖区呈“T字”状分布，张店区是全市政治、经济、文化、科技和流通中心淄博下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区五个市辖区，各辖区呈“T字”状分布，和桓台、高青、沂源三个县以及1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区。五个市辖区呈“T字”状分布，东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成组群式城市。淄博市辖区面积2972平方千米，市辖区户籍人口312.92万人（截至2011年11月1日）；全市市域面积5968平方千米，市域户籍人口456.07万人（截至2011年11月1日），市域常住人口约为500万人（截至2011年底）。张店区是全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积244.2平方公里，城市化水平达82.49%城市格局莱芜专业化城市内核：钢铁冶炼、板材深加工、新材料及其钢铁制品产业链泰安旅游目的地城市内核：机械制造、精细化工、非金属材料、生物医药聊城休闲旅游城市内核：国家历史文化名城、“江北水城”文化德州综合性现代化工业城市和物流基地内核：机械及新能源设备制造、纺织及服装制品、化工造纸及其制品、食品深加工等四大产业链滨州综合性制造业中心城市内核：纺织及服装制品、石油化工—盐化工—生物化工及其制品、汽车—飞机—轮船交通设备制造及零部件、农副产品加工等四大产业链济南综合性省会城市主导：现代服务业和总部经济内核：机械装备与交通设备制造、高新技术产业两大产业链淄博现代制造业城市内核：石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链淄博都市圈城市定位淄博属于加工型地区，以石油化工和非农产品为原料的加工工业占优势。济南属于知识型地区，在高新技术产业和教育、文化产业等方面具有优势；德州、滨州、聊城的纺织业和农副产品生产、机械制造业占优势；泰安、莱芜的生态旅游业、采掘业、重加工业占优势；淄博都市圈：淄博定位为现代制造业型城市，在石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装产业发展方面具有相对优势。城市区位及环境建材工业医药工业机械工业纺织工业陶瓷工业化学工业电子工业轻工业冶金工业9大支柱产业区域面积(万㎡)户籍人口数（万）类别备注张店区39792.92市辖区淄博常住总人口为500万人。但是人口形态不对称，其最大的中心城区人口粗略统计也只有90万左右。淄博市因为整体城市布局的原因，流动人口无法形成常驻态势。形成了各人口在各区县相对集中，整体人口居住不集中的态势，中心城区不突出，城市的辐射力和凝聚力远不及集中式大城市。淄川区100173.19市辖区博山区70046.30市辖区周村区26536.23市辖区临淄区66864.28市辖区行政区划：淄博是一座独具特色的组群式城市，现下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区5个市辖区和桓台、高青、沂源3个市辖县以及1个国家级高新技术产业开发区（淄博高新技术产业开发区）和1个省级文昌湖旅游度假区城市化及人口数据来源淄博市统计局统计范围：淄博市区和周边县市常住人口户籍人口非户籍人口453.06万422.4万143.1万城市人口：

淄博市人口近五年来匀速上涨，截至到

2011

年，淄博市常住人口数为

453.06

万，户籍人口数为

422.4

万。中心城区吸引了越来越多的外来人口，这为房地产的持续发展提供了条件。类别2011年普通高校6中等职业学校6.2技工学校3.5总计15.7城市化水平城市市区常住人口（万人）户籍人口（万人）非户籍人口（万人）非户籍人口占比在校学生（万人）济南681.4604.876.611.2%59.2青岛871.5764107.512.3%42.6潍坊908.6862.546.15.1%34.8烟台696.8651.145.76.6%24.9淄博453.06422.4143.18.8%15.72012年三季度企业景气指数开始下滑后，时隔八个季度后首次进入较强景气区间，表明企业微观经济正逐步步入正轨。值得关注的是建筑和房地产行业，企业的景气较高且不断攀升，表明企业家对于淄博的房地产行业前景看好。景气指数分类第一季度第二季度第三季度工业企业124.6134.6138.3建筑业150.9158.1160.9交通运输业122.2122.2133.3批发零售业181.8143.2163.3房地产业138.1147.6152.4社会服务业153.3146.7146.7信息传输业171.4151.4170.0住宿餐饮业143.5147.8147.8总体指数133.0137.0142.7景气指数的数值介于0和200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100时，表明所处状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越发好淄博2012年前三季度企业景气指数经济态势数据来源：淄博市统计局统计文件年份20072008200920102011GDP（亿元）1645.161945.022265.612539.103280.23淄博的GDP总量，在山东各个城市的排名中处于前列，其人均GDP超过8000美元，经济实力比较雄厚。但是，对比过去的排名，可以发现淄博的排名逐年下降，其经济地位不断受到挑战。反映出淄博经济的后劲不足，缺乏持久创新的经济实力。名次城市1青岛2烟台3济南4潍坊5淄博经济态势数据来源：淄博市统计局统计文件宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（单位美元）800～30003000～40004000～80008000以上正常需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主正常发展特征超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型中国现状无论是无论城市的人均GDP有多高，只要在中国，房地产现阶段只有一个步伐：快速发展经济增速与与人均GDP对应的房地地产行业发发展特征是是矛盾，但但是这样的的正常表现现只是一个个大体的规规律，结合合不同的地地区，这样样的关系分分析需要因因地制宜。。因此，虽然淄博的的人均GDP超过了8000美元，但是是这并不能能说明淄博博的房地产产市场发展展缓慢，具体的房房地产表现现下一部分分会进行详详细分析。。淄博的GDP增速基本维维持在10%以上，而人人均GDP为54846元，折合成成美元大约约为8235美元。人均GDP与房地产发发展关系经济态势通过淄博的的恩格尔系系数水平来来看，淄博博居民在食食物支出以以外的消费力很强强，结合居民民的可支配配性收入来来看，完全全达到富裕裕型水平，，照此推算算，淄博居民在在住房消费费上的支出出大约在2537——3805元的水平。。消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30年份200920102011城镇居民恩格尔系数0.3040.3210.298注：恩格尔尔系数＝食食物支出金金额/总支出金额额恩格尔系数数与住房支支出比重的的国际衡量量标准居民消费站在未来看看今天随着淄博经经济不断发发展、城市市能级上升升，以及伴伴随人口增增长而带来来的城市扩扩容，市场场需求必将将产生爆发发性的增长长。而随着着人民生活活水平及居居民购买力力的增强有有利的带动动房地产行行业的发展展。淄博房地产产市场拥有有广阔的市市场发展空空间。世联观点第二部分房房地地产市场分分析淄博房地产产发展历程程商品住宅指指标分析商品住宅片片区分析张店区住宅宅片区分析析典型项目分分析发展阶段时间跨度阶段特征福利分房阶段1998年以前98年以前淄博市场主要以福利分房为主，房产尚未作为交易商品进入市场流通环节。集资建房阶段1998-2002年这一阶段，福利分房的方式已经淡出淄博市场，企事业单位集资建房及大型团购成为市场主流。商品房萌芽阶段2002-2004年本阶段随着淄博当地少量国企涉足房地产开发，房产开始以商品形式进入市场交易环节，但由于市场上集资建房、团购等形式依然十分普遍，商品房价格仍处于较低水平。淄博房地产产发展历程程发展阶段时间跨度阶段特征商品房探索阶段2004-2007年这一阶段淄博当地民营房地产开发企业日渐活跃，商品房消费已成为房产购置的主流形式，但由于房地产开发仍处于摸索期，开发水平较低，市场仍处于不完全阶段。商品房繁荣阶段2007年至今自07年以来，淄博房地产市场有了突飞猛进的发展。以黄金国际“地王”地块为例，国企开始敢于出高价拍地，而随着外地开发企业入主淄博，带来了新的开发理念，促使淄博市场开发质量有了明显提升，中润·华侨城的产品力以及北京昂展带来的创意户型均受到追捧，整体房价水平也有了极大提高，优质产品单价已过万元。品质升级阶段未来5年全国性房产大鳄陆续进入淄博市场，住宅品质升级，潜在的需求被发掘和推动。市场持续显显现供不应应求态势自2006年至今，淄淄博市场一一直保持繁繁荣红火的的状态，在在未来一段段时期内仍仍将持续供供不应求态态势。淄博供求求分析淄博房地地产开发发总量迅迅速增长长2010年淄博房房地产开开发总量量达1411.41万㎡，速速度增长长迅猛。。淄博开发发总量类型项目商品房其中住宅商业经营用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）完成投资（亿元）55.6173.3940.79105.283.4742.800.77175.002010年上半年年淄博市市房地产产开发市市场主要要统计指指标情况况淄博2006—2010年上半年年同期完完成投资资对比可以看出出，2010年淄博的的房地产产市场异异常火爆爆，国家家调控的的影响在在这里难难寻踪迹迹。投资资商看好好淄博的的房地产产前景，，地产投投资尤其其是在住住宅上的的投入不不遗余力力。淄博投资资情况淄博整体体房价飙飙升近300%自2003年起淄博博房价开开始持续续上涨，，至2010年，淄博博全市房房屋销售售均价已已上涨至至3384元/㎡，相比比2003年房价增增幅近300%。淄博价格格走势近几年淄淄博的房房地产市市场运行行平稳，，经历11年的大好好市场，，销售额额达到138亿元，11年的巨大大成功，，让开发发商和投投资商看看到淄博博的潜力力，从而而将更多多的资本本投入到到其中。。销售额的的增长，，很大一一部分原原因是房房价上涨涨的拉动动。淄博2007—2011年商品房销售额年份20072008200920102011销售额（亿元）39.6672.8798.9899.94138.12淄博销售售情况淄博房地地产市场场小结1、2011年下半年年，土地地价格不不断提升升，土地地成交活活跃。2、2011年10月份以后后，受整整体市场场形势影影响，各各开发企企业拿地地积极性性上涨，，土地日日益稀缺缺，随着着市场的的不断发发展，在在供小于于求的市市场形势势下，未未来房价价依然具具有一定定提升空空间。张店区销销售面积积统计淄博博市房地地产历年年销售面面积情况况，张店店区占淄淄博市房房地产市市场销售售面积的的49%。纵观张店店区房地地产历年年销售均均价情况况，具备备预测未未来销售售均价的的可能，，其平均年增增长率为为15%。2010年高端住住宅均价价部分突突破6000元/㎡，超整整体均价价40%。张店区销销售均价价【2011年张店区高端住宅规模项目存量统计】存量项目名称已售面积（㎡）剩余面积（㎡）2011年预计入市体量（㎡）面积区间紫园323572000009000090-180㎡，主力120-130㎡龙凤苑2156157000070000100-160㎡黄金国际320400179577120000住宅110-360㎡，主力110-150㎡华侨城102523710508280000110-330㎡，主力110-150㎡尚文苑191000690006900085-140㎡创业颐丰花园20000019000090000110-232㎡名尚城市广场2100005000050000110-160㎡预计新供应量项目名称总建面（㎡）2011年预计入市体量面积区间创业地块450000预计7万㎡110-140㎡合计约64万㎡2011年高端住住宅规模模项目总总供应量量约64万㎡。张店区存存量统计计青银高速绕城高速张东铁路中心城区西部城区南部城区东部城区北部城区板块意向核心资源驱动力发展状况政府规划划发展方方向西部政务务核心区区市政配套套发展初期期，但高高端立势势板块意向核心资源驱动力发展状况城市商贸物流园区专业商贸市场城市意向差，区域认知度低低总价的大众产品板块意向核心资源驱动力发展状况中央商业、商务区老城多资源共享发展较为成熟，城市认可度高，但可拓展空间受限配套齐全、商业氛围浓厚板块意向核心资源驱动力发展状况精细化工区产业链化工产业发达，环境较差，居住意向较低产业资源板块意向向核心资源源驱动力发展状况况高新产业业区高新产业业、城市市面貌发展较为为成熟，，早期的的高端项目目提升区区域价值值高品质产产品住宅板块块特征明明显，分分别以政政务、商商业商务务、产业业、化工工和商贸贸为区域域发展方方向，项项目所在在的南部部板块居居住意向向较差，，认知度度低张店区板板块分析析楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点华茂官邸14多层、高层6500交通、区位，户型赠送华润中央花园54高层6700开发商品牌，产品设计，规模大盘紫园24别墅、小高层、高层7000产品创新，部分高科技节能天府清华园16多层、小高层、高层8000教育驱动14产品形式式及面积积：区域产品品多以高高低配形形式设计计，主力力面积集集中在90-140较舒适产产品2价格平台台：价格平台台较高，，一般在在6500-8000之间3客户类型型：客户主要要来自张张店区，，80%左右是改改善客户户，追求稀缺缺地段市场表现现：产品品质质较好，，具有完完善的商商业、教教育、医医疗等配套资资源，城城市意向向强，认认可度高高中心城区区——城市发展展成熟区区域，共共享城市市级的各各种资源源配套，，依托““城市商商业和成成熟配套套”构建建核心驱驱动力，，改善客客群为主主紫园天府清华园颐景园华茂官邸华润中央花园大泰·齐赛温州大厦楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点华侨城140别墅、多层、小高层7300-7600城市向西发展主方向黄金国际100小高层、高层8200地理位置显著，自身配套齐全江南豪庭三期3.36.5小高层、高层6300项目区位，产品品质华瑞尚品盛世名苑御景国际通乾拉菲华侨城江南豪庭黄金国际14产品形式式及面积积：物业类型型多样，，面积集集中在90-110,130-1502价格平台台：价格平台台高，多多在7000以上3客户类型型：客户以改改善居住住为主，，张店区区客户占占到50%左右，周边的淄淄川、桓桓台、周周村等占占到50%市场表现现：产品品质质领先市市场，是是富人居居住聚集集区北部城区区——淄博高端端项目聚聚集区，，以“品品质大盘盘+区位价值值”为核核心驱动动力，改改善客群群为主楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点凯瑞景园8高层6380依托教育资源和价格优势创业颐丰花园39.6小高层、高层6800新城核心区，地段优势尚文苑26多层、高层、公寓多层7800，高层7200左右教育及人文景观驱动西部城区区——城市副中中心，市市政迁移移的主方方向，区区域未来来升值潜潜力显著著，改善善客群为为主尚文苑尚美苑翰文苑创业颐丰丰花园圣亚颐丰丰花园远景玉城城龙泰苑世世嘉凯瑞景园园14产品形式式及面积积：产品形式式多样，，面积在在90-140平米左右右2价格平台台：价格平台台较高，，一般在在6500以上之间间3客户类型型：客户主要要以本地地区域为为主，经经济实力力较强，，多为改善需需求市场表现现：政府规划划发展方方向，未未来发展展潜力大大齐悦国际际花园东部城区区——城市化工工业聚集集区，周周边居住住环境较较差，驱驱动力不不足，仅仅以总价价吸引部部分刚需需客群盛世新东城花山府弟筑泰工业商贸楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点花山府第10.8多层5850低密度的性价比产品、花山山景盛世新东城12小高层4900低总价14产品形式式及面积积：以较低密密度的多多层、小小高层产产品供应应为主，，户型为紧凑凑的两室室、三室室，80-1102价格平台台：区域价格格在5000-5500左右3客户类型型：客户首置置为主，，看重价价格市场表现现：周边居住住环境较较差，以以中低档档次产品品为主，，城市意向差差南部城区区——传统商贸贸物流核核心区，，城市意意向较差差，不具具备强势势驱动力力，主要要辐射刚刚需客群群幸福逸家盛世康城齐盛花园三期泉山小区冠良御景恒和花山里南苑绿洲楼盘名城总建面（万平米）物业类型均价（元/平米）核心卖点盛世康城24多层、小高层、高层5400南部片区现有规模最大项目，代表片区的最好水平，交通便利，配套有幼儿园和小学南苑绿洲22多层4400低总价、低单价齐盛花园三期8多层4980低总价、低单价冠良御景13多层、小高层、高层3688左右低总价、低单价14产品形式式及面积积：区域供应应产品以以多层、、小高层层为主，，主力面面积为80-110的紧凑户户型2价格平台台：区域产品品均价集集中分布布在4000-5500元/平米，区域价格格平台相相对较低低3客户类型型：客户首置置居多，，主要为为张店区区年轻人人、周边边专业市场场人士、、周边县县市客户户市场表现现：产品品质质较低、、辐射力力有限，，区域整整体认可可度较低，存存在认知知瓶颈东城区西城区商场名称地址商场名称地址淄博商厦张店区美食街银座购物广场五里桥店张店人民西路51号振华商厦张店区美食街新玛特购物广场张店中润大道与世纪路交叉路口北利群集团

淄博购物广场张店区美食街佳世客购物广场张店石村美食街商铺张店区美食街义乌小商品城张店西七路以西华光路268号银座商城张店区柳泉路128号————金帝购物广场张店区柳泉路152号————王府井步行街张店区柳泉路——

——大润发超市张店西五路与华光路交叉路东————嘉信茂广场张店柳泉路与华光路交叉路北————张店区商商业配套套东城区西城区学校名称地址学校名称地址淄博五中（市重点）张店区洪沟路6号淄博十一中学（区重点）柳泉路119号张店区第四中学沣水镇昌城村北首淄博实验中学（市重点）张店区张周路11号张店区第二中学张店区人民东路14号淄博十七中（区重点）张店区十七中北街1号张店区第一中学张店区太平路7号张店实验小学张店区世纪路与太平路交叉口东临张店区第三中学张店区西二路张店实验中学张店区世纪路36号和平小学张店区和平小区26号开发区实验小学张店区柳泉路与联通路交叉口北邻公园小学张店区商场西路16号开发区实验中学张店区蓝雁大道与柳泉路交叉口南邻城中小学张店区美食街中段张店第七中学张店区北西六路57号科苑小学张店区北西五路东淄博市第十八中学张店区潘南西路18号————南定小学南定镇政府东100米————潘南小学张店区潘南西路————马尚九级塔小学张店区西十路————莲池小学张店区联通路与世纪路交叉口东临————西六路小学张店区西六路————柳泉小学张店区柳泉路与联通路交叉口南邻————山东理工大学张店区新村西路西首张店区教教育配套套东城区西城区医院名称地址医院名称地址淄博市中心医院张店区共青团西路淄博市第四人民医院张店区山泉路210号淄博市妇幼保健院张店区杏园东路11号淄博市职业病医院张店区山泉路102号淄博市级机关医院张店区人民西路24号市三院莲池分院张店区西五路北首张店区人民医院张店区中心路63号淄博高新区（田氏）骨伤医院张店区柳泉路342号张店区中医院张店区新村西路28号张店红十字会骨病医院张店区世纪路中段淄博广电医院张店柳泉路西二巷————山东铝业公司医院张店区山铝宿舍西山五街2号————淄博第八人民医院张店区中心路————张店区口腔医院张店区新村西路188号————张店区妇幼保健院张店区太平路6号————淄博卫校医院张店区商场西路76号————淄博友谊医院张店区东一路44号————商业局医院张店区中心路88号————张店钢铁厂医院张店区中心路176号————淄建医院张店区东一路————张店区医医疗配套套典型项目—华润中央花园华润中央公园，位于老城区核心位置，品牌市场影响力较大。楼盘名华润中央公园位置张店区金晶大道与人民路交叉口总建面54万平米居住用地产品小高层、高层、洋房开发商华润置地（淄博）有限公司户型户型区间：120-180平米；主力户型：160-180平米。价格6600元/平米销售情况2011年5月开盘1-6#楼在售，高层和小高层产品，120-160平米大户型。纯住宅社区，位置较佳，开盘前期蓄客较好，成交在85%以上。较小的户型销售速度最快，主要相对于大户型总价较低，受到客户青睐。月均去化：30套/月客户情况客户来源：主要张店60%。客户描述：经济能力较强的高端人群。私营业主比例：85%；公务员比例：15%。置业目的：自住为主。典型项目—紫园紫园，紧邻张店区政府，未来发展潜力巨大。楼盘名紫园位置张店区西八路以东张周路以南总建面24万平米居住用地产品小高层、高层、洋房开发商淄博东升房地产开发有限公司户型户型区间：140-160平米；主力户型：140平米。价格7000元/平米销售情况别墅在售阶段，除三栋小高层未开盘外，均已认购。10年9月开始积客，11月开始认购，截止到11年5月底约认购80%。元旦第一次开盘——1期288户签约完毕，截止到3月项目基本认购完毕。5月第二次开盘——2期200户，3期400户（约有200套左右单价超过7000元，少部分超过8000元），共约600户签约完毕。客户情况客户来源：主要桓台50%，张店35%淄川6%临淄5%。客户描述：与经济能力较强的高端人群。主要从事建筑与水泵相关行业。私营业主比例：90%；公务员比例：10%，公务员较少。置业目的：自住为主。典型项目—华润凯旋门华润凯旋门，品牌市场影响力较大。楼盘名华润凯旋门位置张店区共青团路与东一路交汇处总建面15万平米居住用地产品小高层、高层、洋房开发商山东中润投资控股集团股份有限公司户型户型区间：140—230平米；主力户型：140平米。价格6700元/平米销售情况在售三栋1-3#楼住宅，面积105-320平米。刚开盘不久，销售60%以上。其中105㎡的户型销售速度最快，户型设计较方正客户情况客户来源：主要张店区及周边。客户描述：经济能力较强的高端人群。置业目的：自住为主，少量投资。典型项目—中润华侨城中润华侨城，品牌力量及市场号召力。楼盘名中润华侨城位置高新区中润大道一号总建面1800亩居住用地产品小高层、高层、洋房开发商山东中润投资控股集团股份有限公司户型户型区间：70—470平米；主力户型：100-130平米。价格6000元/平米销售情况上期开盘最近一期14组团销售分析：10年3月开盘到11年5月销售基本完毕，销售周期14个月总销售率为97%。共13栋楼，面积区间71㎡—164㎡。其中2梯4户89㎡，71平，100㎡均不通透，客户接受度较低；71、89㎡面东北向与西北向朝向差消化最慢。客户情况客户来源：张店及周边地区。客户描述：高端客户，企事业单位，税务，房管，金融等。其中，企事业单位团购较多，另外私营业主占比50%左右。置业目的：绝大多数为自住。商品住宅宅市场分分析1、房地产产市场总总量：从2011年月度供供应变化化来看，，上半年年开发商商希望通通过优惠惠政策保保证项目目快速走走量，新新增供应应激增导导致供应应量较为为充足，，但市场场成交有有限，导导致供应应量持续续保持高高位；受受国家调调控政策策影响，，2011年，成交率延延续下降趋势势。2、成交价格：：从住宅整体成成交均价走势势来看，2011年受国家宏观观调整政策影影响，成交均均价出现拐点点，6000-8000元/㎡的刚需主力价价格成为市场场成交最为集集中的范围；；住宅市场环境境：通过淄博市房房地产市场现现状的分析，，房地产市场场逐渐回归正正常第三部分项项目本体体分析项目区位区域配套项目环境规划指标41项目位于西城城片区项目位于淄博博市张店市区区西部，紧邻邻世纪路，是是东侧进入张张店市区的必必经之路，展展示性极佳；；位于张店区与与博山区交通通要道区域处于张店店中心城区与与西部城区结结合处，城市市向西扩张的的第一站，向向西可直接到到达周村；西城标杆性项项目，奠定南南城发展基础础项目紧邻张店店区政府，西西部片区发展展引擎，代表表区域发展水水平。高新开发区老城区南部片区西部片区项目区位位于淄博市张店区西部，城市西扩的第一站，沿世纪路目前展示性较好交通状况项目地块通达性较好；城市主干道紧邻项目地块。世纪路是城市市南北方向的的交通主干道道；项目紧邻邻城市交通干干道，交通通通达性较好；；项目地块途径径34路、168路公交车通过过。富尔玛家居齐商银行张店商业银行行山东理工大学学张店区政府周边配套地块周边教育配套较高，生活配套相对较弱。山东理工大学威尼斯乐园张店区政府淄博广播电视大学张店区实验中学淄博医院富日百货银座商城淄博实验中学经济指标本地块占地面积280亩，总建筑面积75万平方米；建设内容包括住宅楼、写字楼、五星级酒店。西至南京路，交通便利，紧邻区政府，瞭望山东理工大学1西至北至共青团路，昭示性好，交通通达2北至南至新村西路，交通便利，紧邻齐商银行、便民店。3南至南至世纪路，有一条人工小河流过4东至项目四至北临共青团路，西接南京路，东至世纪路，南到新村西路。城市发展主轴轴政务中心旁大规模住宅项项目优势劣势项目临近实验验中学、理工工大学，教育育氛围良好项目交通路网网发达，公交交线路较密集集城市发展的主主方向，发展展潜力巨大区域内生活型型配套，档次次较低属性界定第四部分淄淄博恒大大项目进入性性建议市场背景市场表现市场机会张店区住宅市市场呈现供销销两旺的态势势，综合品质质较高的项目目均价已经超超过6500元/㎡，部分突破8000元/㎡。淄博市民普遍遍对子女教育育非常重视，，学区房销售售极为火爆；；随着外地房产产大鳄进军淄淄博，这些““巨头”拥有有多年大城市市开发经验，，其出现对整整个淄博地产产将起到巨大大的推动作用用。张店区以西五五路为界，以以东为老城区区，区域规划划及土地开发发较早，新入入市项目少，，开发可操作作空间较低；；以西为新城城区，区域规规划起点高，，目前市场放放量多集中于于该区域，新新项目产品力力也有所提升升。品质竞争时代代来临目前淄博住宅宅市场仍处于于较低发展水水平，随着外外来大鳄进入入市场，高标标准、高起点点、高投入会会极大程度地地提升整个淄淄博房地产的的发展水平，，最终只有品品质好的、居居住价值高的的产品才会受受人追捧，反反之终将被市市场淘汰。世联观点THEEND9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。16:51:3716:51:3716:511/6/20234:51:37PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2316:51:3716:51Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。16:51:3716:51:3716:51Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2316:51:3716:51:37January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20234:51:37下午午16:51:371月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月234:51下下午1月-2316:51January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/616:51:3716:51:3706January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。4:51:37下下午午4:51下下午午16:51:371月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。16:51:38