中原观点后海湾价值蓝图解

中原观点——后海湾价值蓝图解后海湾如破茧之春蚕，价值蜕变中！2011年大运会分会场之一的深圳湾体育中心俗称“春茧”，科技含量与鸟巢齐名！耗资：超过20亿占地面积：30.74公顷总建筑面积：25.6万平方米其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练的功能。基本认知—大后海区域：包含东填海区、蛇口码头区、西部口岸区、南山商业文化区。西起：后海大道南邻：东滨路东至：沙河西路北到：滨海大道法定图则中的后海项目四至大后海除了法定图则中的区域，还包括了蛇口东填海区、蛇口码头区、西部口岸区，以及正在建设的南山商业文化区，共同构成了人们心中的大后海区。深圳将规划两个城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。《深圳市城市总体规划（2007-2020）》规划概况区域规划概念基本认知：国际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区核心规划1口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动区域发展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求西部通道简介：>从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石，全长4770米>总容车量：12.2万，日可通关车辆5.86万辆次，全国约50%的出入境车辆>配套：一地两检模式的联检大楼，80多条过境通道，日处理6万人次过关西部通道的影响力>带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置>西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场，港深往来极为便利。形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程>为后海带来1800万人流，使后海将成为粤港重要的咽喉对深圳区域价值的影响对房地产的影响>大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升后海片区的土地价值和居住价值>增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求增加>增加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需求增加西部通道西部通道口岸区口岸板块的重大意义：深、粤、港三位一体的经济共融，和福田、皇岗口岸形成财经商务走廊西部通道为24小时通关的货运口岸，和同年开通的福田口岸,分别缓解罗湖口岸和皇岗口岸的深港往来压力,起着提升连接深港经济的重大作用,新后海湾口岸经济时代全面来临!罗湖口岸的效益扩大补充皇岗口岸的效益扩大补充核心规划2滨海长廊：在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。

滨海长廊深圳滨海长廊规划：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公园、东角头、西部通道口岸生态区、后海填海区、南山CBD、滨海大道，直至红树林生态公园，总投资约5.24亿元滨海长廊带中规划6大主题公园深圳湾湿地生态走廊南山城市中心和滨水娱乐公园区西部口岸红树林生态走廊深圳湾大桥和海湾风景公园蛇口港与海上世界共五大部分组成。总体建设将于2010年完成15公里绿色滨海长廓，面向深圳湾，遥望香港大屿山。在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。，15里滨海长廊组成部分：A.内湖溢流坝B.弯月山谷、C.日出露天剧场、D.湿地公园、E.垂钓栈桥、F.婚庆公园等未来区域将有大量高档住宅社区建成，区域生活环境及居住舒适度将得到蜕变式提升。罗湖福田中心区华侨城红树林滨海住宅区高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区形成：深圳滨海中央居住区，未来的置业区域热点，片区形象及区域价值将得到全面提升皇庭港湾后海公馆半岛城邦卓越维港宝能太古城曦湾华府澳城三湘海尚新天湾畔招商海月天骄华庭后海花半里蔚蓝海岸鸿威海怡湾滨海长廊板板块的规划划起点比拟拟:上海外滩，，营造最美美丽的现代代水景资源源城市景观观上海外滩，，比邻黄浦浦江，市上上海历史与与现代美的的交融表现现。特色规划一一：古老建建筑物充满满了欧陆情情调，现代代建筑与古古建筑相辉辉映特色规划二二：最大程程度利用沿沿江景观面面特色之三：：对岸的浦浦东发展迅迅速，新楼楼林立，与与外滩旧区区形成鲜明明对比，让让人感受到到上海生机机勃勃的一一面特色之四：：充分利用用景观面，，营造夜景景特色，外外滩的夜景景使人仿佛佛处于童话话般的世界界规划东部滨海分分区重点发发展水上运动、生态旅游游、影视创创意文化产产业基地等等休闲文化旅旅游产业，建设成为为具有滨海海特色和国国际一流水水准的文化旅游产产业片区和国际性会会议展览中中心2004年F1摩托艇世锦锦赛在上海海举行时，，赛场周边边的土地增增值25倍，上海的的城市形象象和国际知知名度通过过F1获得巨大提升升FI：投资40亿进行填海和和基础建设设。填海面面积约147万平方米。。相关配套套设施建设设：永久性性比赛训练练基地，及及F1摩托艇世锦锦赛亚太区区总部和F1摩托艇世界界锦标赛博博物馆春茧：投资资超过20亿媒体传播营销城市建设建设《深圳市城市市总体规划划（2007-2020）》《深圳2030城市发展策策略》核心规划3体育板块：F1摩托艇世界界锦标赛将将落户后海海湾填海区区。深圳湾湾体育中心心俗称“春春茧”其将将作为第26届世界大学学生运动会会场馆之一一。F1赛事的国际际影响力巨大的影响响力现场观看比比赛观众：：约100万电视观众：：100亿人/年，10亿人/站家庭观众：：2亿家庭欧洲观众：：500万/年,每年10万递增媒体：电视视：191个国家；平平面媒体：：2000多家观众定位：：65%的观众是高高收入、高高职位人群群电视媒体:央视五套在在内的国内内几十家电电视媒体转转播，CCTV1,CCTV9,CCTV新闻频道等等专题报道道平面媒体:新华社、中中新社、人人民日报、、中国体育育报、经济济日报等百百余家报刊刊杂志媒体体.网络媒体：：新浪网、、21CN、中经网、、国际在线线、新华网网、搜狐网网、网易、、TOM网、人民网网等数据：体育的国内内影响力数据：F1摩托艇锦标标赛强化了了东部滨海海区休闲旅旅游的定位位；提高后后海片区的的关注度，，国际影响响力带动后后海湾人气气体育板块的的规划起点点比拟:上海嘉定新新城+北京奥运新新城，后海海湾将成为为新一个以以国际赛事事为依托的的新型体育育产业影响响区认识背景一：新中心心强调文化设设施与商务务设施的有有机融合。。代表项目目：深圳歌歌剧院、保保利文化广广场、保利利剧院、深深圳现代艺艺术博物馆馆、深圳城城市规划展展览馆。三：新枢纽纽四：新生态态后海湾将面临临片区整体商贸贸升级，价值值迅速放大的的重要历史机机遇核心规划4商商业文化板块块：深圳湾以香港港中环为商贸贸规划打造标标准，投资1000亿。。以比肩国际际的金融商务务体系规划，，拟吸引众多多来自世界各各地的精英。。后海商业突出出商业、商务务办公为主的的功能。代表表项目有：天天利中央商务务广场、凯宾宾斯基酒店等等二：新文化基础设施完善善，创造现代代化交通体系系。堪称“财富列列车“的地铁铁2号线连通深圳圳湾；零距离离对接西部通通道，港深往往来极为便利利。生态景观优美美和谐。后海海中心区充分分体现了后海海独有的海洋洋气质，体现现出对多彩未未来文化的兼兼容。南山商业文化中心新商圈海雅老商圈海岸城核心商圈天利中央广场金融写字楼商圈商业文化板块块的升级规划划配合老商业业圈的历史作作用,新的后海湾商商务\商业经济中心心将形成!7万平方米的商商业运营面积积中，拥有国国内一流的歌剧院、深圳圳规模最大档档次最高的国国际影城、保利集团在南南中国惟一的的博物馆、主主题百货、主题步行街、、特色餐饮、、风情酒吧、、高科技娱乐等设施；；海岸城购物中中心：总建筑面积约约12万平方米，地地上五层，地地下二层，商业街4万平米，预计计2007年开业；结合合购物、休闲、娱乐、餐餐饮等业态，，规划有主力力百货、国际际影城及室内真冰冰溜冰场，是是目前深圳西西部经营面积积最大、功能最齐齐全、最具代代表性的大型型购物中心；；保利文化广场场：天利中央广场场：天利中中央广广场一一、二二期商商业总总面积积达到到6.5万平米米。。商业文文化板板块的的大型型综合合商业业\高端写写字楼楼\高端酒酒店的的融合合升级级发展展将和和南山山老酒酒店圈圈辉映映,形成深深圳新新的高高端酒酒店商商业繁繁荣圈圈!威尼斯斯酒店店洲际酒酒店凯宾斯斯基酒酒店东华假假日酒酒店中油酒酒店中南海海滨大大酒店店南海酒酒店明华国国际会会议中中心太子酒酒店64108215397海湾大大酒店店12345678910口岸板板块+商业文文化板板块的的相互互融合合,将最大大程度度拉动动后海海湾新新口岸岸商业业经济济的发发展,促进港港人消消费,形成高高端港港人居居住消消费新新聚点点!目前深深圳关关内港港人消消费的的区域域分布布皇岗福福民片片区东门片片区人民南南片区区南山蛇蛇口一一带罗湖口口岸商商业中中心皇岸\福田口口岸商商业辐辐射圈圈西部部通通道道后后海海湾湾商商业业辐辐射射圈圈上下下沙沙、、红红树树湾湾一一带带上步步南南、、巴巴登登街街一一带带中低低端端商商旅旅经经济济中高高端端商商务务经经济济商业业文文化化板板块块+滨海海长长廊廊板板块块+口岸岸板板块块的的相相互互融融合合,将大大幅幅提提升升深深港港两两地地高高端端人人群群的的居居住住热热点点效效应应,对于于深深港港经经济济圈圈的的长长远远发发展展有有举举足足轻轻重重的的作作用用!罗湖口岸商业中心皇岸\福田口岸商业业辐射圈西部通道后海海湾商业辐射射圈置地逸轩东门天下御风庭中低端深港置置业群中高端深港置置业群演变支支撑金地名津新银座华庭卓越维港半岛城邦标注为近几年年港人成交活活跃代表口岸岸物业,罗湖以其特殊殊历史及口岸岸作用,辐射楼盘及导导入客户多为为中低端港人人,后海湾的升级级发展,以及高端的商商业及商务配配套\口岸价值支持持,将带来不可忽忽视的深港置置业新潮流!商业文化板块块的规划起点点比拟:香港中环，后后海湾将形成成以金融、商商业为核心的的新城市中心心香港中环新新滨海规划划，低层保保护维港景景观后海湾商业业文化板块块规划，滨海区域以以景观带为为主核心板块价值总结口岸板块休闲旅游/高尚居住板板块体育板块商业金融文文化板块四大核心板板块令后海海湾价值裂裂变，正形形成以滨海海为核心，，以国际化化为标准，，以商务金金融、港口口贸易、滨滨海度假休休闲、体育育为核心的的中心价值值区域。区域功能及及规划形象象描述：国际！口岸岸！以香港中环环为标准，，媲美北京京奥运新城城、人文试试超越上海海外滩体育新城板板块=上海海嘉嘉定定新新城城+北京京奥奥运运新新城城后海海湾湾是是规规划划中中的的深深港港两两地地的的经经济济枢枢纽纽，，将将最最大大程程度度地地催催生生两两地地经经济济的的频频繁繁交交流流。。商业板块=香港中环居住人文=上海外滩后海湾代表楼楼盘版图皇庭港湾后海公馆半岛城邦卓越维港宝能太古城曦湾华府澳城三湘海尚新天湾畔招商海月天骄华庭后海花半里蔚蓝海岸鸿威海怡湾2000-2003年2004-2006年2007-2009年客户年年龄集集中在在25-35岁，45岁以上上的客客户占占的比比例相相当小小。大多为为首次次职业业者。。多次次职业业者几几乎没没有85%以上的的客户户以居居住为为目的的。90%的客户户居住住在南南山区区域，，外籍籍人数数也占占到一一定比比例购买客客户大大多在在周边边区域域工作作，工工作在在其他他区域域几乎乎没有有。客户年龄龄客户置业业目的2000-2003后海湾典典型楼盘盘客户组组成招商海月月1、2期客户描描述:年龄,客户置业业目的,居住区域域,工作区域域客户当前前居住区区域客户当前前工作区区域招商海月月1、2期—客户描述—行业、单位性性质、承担职职务单位性质承担职务客户所属行业业从客户职务来来看，以企业业的普通成员员为主，占到到70%的比例，仅有7%左右的客户为为企业的老板板、董事或者者总经理。从从事行业来来看，IT行业的客户所所占比例约为为25%，公务员，企事业单单位职工也占占到一定比例例，其他行业业比较平均。。从公司性质来来看以私企为为主，其余行行业分布比较较平均。招商海月1、、2期--购购房动机从购房动机来来看，40%的客户看重的的是片区价格格低的原因购购买；同时因因为工作在附附近或居住在在附近的原因因也占到比较较高的比例达达到30%左右，其余的的片区升值潜潜力、开发商商品牌，景观观资源及小区区品质都不是是关键因素半岛城邦客户户描述—年龄龄年龄,客户户置业目的,居住区域,工作区域客户年龄集中中在30-35岁，35-45岁之间的客户户也占到相当当大的比例。。多次职业者与与首次置业者者比例相当居住目的仍以以自主为主，，但自住结合合投资也占到到一定的比例例。70%的客户居住在在南山区域，，福田客户比比例约为20%。其他区域比比例相当购买客户大多多在周边区域域工作，福田田其次，其他他区域比例相相当。客户年龄客户置业目的的2004-2006后海湾典型楼楼盘客户组成成客户当前居住住区域客户当前工作作区域半岛城邦—客户描述—行业、单位性性质、承担职职务单位性质承担担职职务务客户户所所属属行行业业从客客户户的的职职务务来来看看，，企企业业的的中中层层管管理理者者及及普普通通员员工工成成为为主主力力客客户群群。。同同时时企企业业的的老老板板、、董董事事或或者者总总经经理理比比例例明明显显比比2003年前前有所所增增多多。。从公公司司性性质质来来看看私私企企所所占占比比例例最最高高约约为为35%，公公务务员员，，企企事事业业单位位职职工工也也占占到到一一定定比比例例，，其其他他行行业业比比较较平平均均。。从行业业来看看以商商贸及及IT业为主主，其其余行行业分分布平平均商贸金融IT半岛城城邦--购购房动动机从购房房动机机来看看，价价格便便宜仍仍然为为购房房的关关键因因素，，但已已经下下降为为25%，区域域的升升值空空间增增长的的较快快；同同时之之前一一直被被忽视视的开开发商商品牌牌，项项目品品质，，景观观资源源逐渐渐的受受到关关注客户年年龄集集中在在35-45岁，25-30岁之间间的客客户比比例最最小。。以多次次职业业为主主居住目目的以以自住住加投投资为为主，，投资资占到到一定定的比比例。。55%的客户户居住住在南南山区区域，，福田田客户户比例例约为为30%。深港港比例例有所所增多多购买客客户以以南山山及福福田区区域工工作为为主，，其他他地方方比例例较少少。客户年年龄客户置置业目目的2007-2009后海湾湾典型型楼盘盘客户户组成成卓越维维港客客户描描述:年龄,客户置置业目目的,居住区区域,工作区区域客户当当前居居住区区域客户当当前工工作区区域自住投资及及自住住55%30%8%7%卓越维维港—客户描描述—行业、、单位位性质质、承承担职职务单位性性质承担职职务客户所所属行行业从客户户职务务来看看，企企业的的高管管及私私企老老板成成为主主要购购房群群体，特特别私私企老老板占占到比比例的的33%。普通通员工工比例例最低低。从公司司性质质来看看，私私企所所占比比例最最高约约为40%，外资企企业也占到一一定比例例从行业来来看，商商贸金融融成为主主导，占占到比例例的50%左右，其余行业业分布均均衡商贸金融卓越维港港--购房动机机从购房动动机来看看，30%的客户看看重的是是片区前前景；同同时小区区的品质质、居住住环境、、景观等等都是购购房的关关键因素素后海湾人人口裂变变全过程程南山本区域客户深圳跨区域客户香港人外籍人外省人25-30岁30-35岁35-45岁后海湾购购房客户户组成变变化后海湾购购房客户户年龄变变化后海湾购购房客户户承担社社会职业业变化后海购房房客户由由原来以以南山周周围的本本地客户户为主，，逐步演演变成深深圳各区区域的高高端客户户、全国国各地的的高端人人士，香香港人、、外籍人人士聚集集的区域域原来购买买后海的的客户是是一群年年青的首首次置业业客户，，因后海海的房子子便宜而而购买。。现在的的购买客客户是以以中年为为主，他他们是社社会财富富的持有有者。后海购房房客户逐逐渐高端端化，由由原来的的普通员员工为主主，演变变为老板板，董事事，经理理，高层层管理者者为主体体。后海湾人人口结构构裂变导导入带来来的人文文资源、、价值观观资源的的转变变化影响结果居住形态态豪宅化化区域价值值及人口口辐射扩扩展至深深圳富人人阶层交通体系系健全化化配套国际际高端化化演变前：：荒凉新新区/中档居住住群落产业（体体育、商商业、文文化、金金融、高高端地产产）富人导入入港人导入入深圳新富富人中心心口岸、交交通规划划体系完完善奢侈配套套完善国际产业的的相关高端端从业人员员高素质无国国界从业人人员导入人居文明程程度提升2000年之后，富富人、港人人、国际人人聚焦后海海湾趋势已已是不争之之实2000年——2001-2003年——2004-2006年——2007-2009年——中端深圳高高科技人士士年龄30岁以下占主主力港人、外区区域人中端深圳高高科技人士士年龄30岁以下占主主力年龄30-35岁成为占主主力港人与深圳圳人持平外国人开始始占一定比比例年龄35-45岁成为占主主力港人与深圳圳人持平外国人比例例攀升中原代理一一手楼购房房人群家庭庭年收入比比例演变数据来源：：中原CCES系统统计人口结构裂裂变导入带带来的人文文资源、价价值观资源源的转变后海湾国际际人文气息息魅力将无无法超越案例：华侨城富人人区香港中环上海外滩生活形态引引领深圳乃乃至南中国国典范国际化、文文明的风范范、向上的的精神面貌貌、和谐邻邻里关系、、多样化生生活状况裂变原居民/新区产业及规划划导入外区区域人高素质港人人、国际人人国际人