公司战略规划项目国资公司战略规划报告讨论稿l

沈阳农业高新区国有资产经营有限公司

战略发展规划咨询项目

战略规划报告（讨论稿）Wednesday,January25,2023在国资公司有关领导和员工的通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，成功完成了第二阶段的工作内容第一阶段（1-6周）内外部环境分析与标杆企业研究第二阶段（7-13周）战略发展规划与国有资源整合第三阶段（14-16周）集团组织架构与管控模式设计第四阶段（17-20周）关键运营保障机制设计项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写计划中的工作实际完成工作项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写《内部环境分析报告》《外部环境分析报告》《标杆企业研究报告》《管控模式研讨方案》《新筹建公司组织结构建议》第一阶段提交报告《国有资源整合报告》《战略规划报告》本阶段提交报告版权所有，不得翻印在第二阶段正略钧策项目组主要对国资公司的总体战略（即公司战略）和业务战略进行规划，基于如下战略体系框架模型公司战略定位愿景使命公司总体发展战略内部环境因素业务战略公司战略关键战略课题、组织管控模式等保障体系战略保障体系战略体系框架图公司战略目标外部环境因素房地产园区开发运营公共事业金融版权所有，不得翻印内外部环境分析概要总体战略规划业务战略规划战略保障体系下阶段工作安排目录版权所有，不得翻印内外部环境概要（一）：沈北新区国资公司战略发展的总体判断战略转型一个判断1国资公司属于资源经营型，从国内外开发区国有资产运营管理公司的发展规律以及国资公司内部现状来看，市场化运作是国资公司向更高层次发展的必由之路资源型向能力型转变：立足企业现有发展阶段，多元化、专业化并举发展，培养核心能力弱市场化向强市场化经营转变：盈利模式从单一的土地转让和物业租售向多元化方向发展，从而形成良好的资源互补和持续发展，提升市场化经营水平政企合一向政企分离的管理模式转变：随着新区经营的逐步成熟，应实现政企分离，在管委会主导下实现国资公司的企业化运作重点突出版权所有，不得翻印内外部环境概要（二）：国资公司战略发展面临五大机遇、两项挑战两项挑战五大机遇23产业结构调整机遇：中国产业结构逐渐从劳动密集型向知识密集型转变国家产业转移机遇：中国由沿海向内地的产业转移，给沈北新区带来广阔的发展空间新型综合配套改革试验区机遇：沈北新区是沈阳经济区的改革先导区，同时作为行政新区拥有各项优惠政策和更灵活的体制低碳经济引发变革机遇：低碳经济全球发展的必然趋势，我国发展低碳经济首先要从产业结构调整、发展高效农业、建立低碳城市以及转变生活和消费方式着手国内开发区转型机遇：国内开发区发展正从工业型园区向产业型、生态型园区转变如何突破现有过于依赖土地资源的区域开发模式，实现业务多元化和持续盈利能力？如何面对国内产业结构调整，在“振兴东北”和“东北亚经济圈”的大背景下，打造战略发展的新格局？资料来源：《沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告》重点突出版权所有，不得翻印内外部环境概要（三）：国资公司战略发展面临四类优势、三种限制三种限制四类优势45总部管理职能缺失：无实质性的管理架构，总部职能不全、缺少二级管理平台及合理的管控体系，各业务板块和子公司缺乏协同效应专业人才短缺：实现强大总部功能的投资人才、资本运作和资源配置人才缺失市场化运营受限：国资公司的实际经营权集中于管委会，市场化运营能力不足区位优势：由中国东北、日本、韩国组成的“东北亚经济圈”正在逐步形成，而国资公司立足之本的沈北新区处于经济圈核心，拥有得天独厚的区位优势资源优势：国资公司作为沈北新区直属的国有资产经营公司，在土地资源等自然资源方面拥有优先占有的优势政策优势：国资公司承担新区开发建设的重任，独具新区政府的经济扶持和政策优惠集群优势：产业集群效应初见成效，新区中初步形成以农产品精深加工及生物医药和光电信息及先进制造的两大产业集群资料来源：《沈北新区国有资产经营公司内部环境分析报告》，《沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告》重点突出版权所有，不得翻印内外部环境分析概要总体战略规划业务战略规划战略保障体系下阶段工作安排目录版权所有，不得翻印总体战略规划愿景和使命公司战略定位战略目标规划目录版权所有，不得翻印国资公司愿景定位：以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资控股集团以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资控股集团国内一流在行业中形成全国性的影响力规模、运营、职能和管理各方面的全面提升拥有国内一流的运营管理团队城市综合开发运营公司职能：需要履行城市开发运营职能业务选择：需要包括城市功能完善的相关业务资源利用：以城市资源的综合运营为主投资控股集团公司类型应为以国资公司为核心的大型企业集团以资本运作为主要的发展和扩张手段通过投资控股、兼并收购等手段完成资源整合愿景对于国资公司的愿景，可以从国内一流、城市综合开发运营、投资控股集团三个角度进行分解，使得国资公司未来发展方向更加明确重点突出版权所有，不得翻印企业业使使命命定定位位：：““成成为为推推动动沈沈北北新新区区经经济济发发展展和和国国有有资资产产保保值值增增值值的的平平台台，，为为社社会会、、客客户户、、股股东东和和员员工工创创造造优优质质价价值值””，，两两个个层层面面使使命命，，互互为为前前提提和和基基础础政府府职职能能延延伸伸企业业持持续续经经营营全面面履履行行政政府府职职能能的的延延伸伸，，肩肩负负起起推推动动沈沈北北新新区区开开发发建建设设的的重重要要使使命命，，成成为为推推动动区区域域经经济济发发展展和和科科技技自自主主创创新新的的平平台台保障障企企业业的的持持续续经经营营和和健健康康发发展展，，为为社社会会、、客客户户、、股股东东和和员员工工创创造造优优质质价价值值前提提基础础版权权所所有有，，不不得得翻翻印印总体体战战略略规规划划愿景景和和使使命命公司司战战略略定定位位战略略目目标标规规划划目录录版权权所所有有，，不不得得翻翻印印以愿愿景景为为出出发发点点、、结结合合国国资资公公司司实实际际情情况况，，正正略略钧钧策策从从企企业业功功能能、、发发展展模模式式、、区区域域和和业业务务四四方方面面给给出出了了国国资资公公司司的的战战略略定定位位国资资公公司司战战略略定定位位1234立足足新新区区、、服服务务新新区区望眼眼东东三三省省、、鸟鸟瞰瞰东东北北亚亚区域域定定位位功能能定定位位：：三三个个主主体体定定位位沈北北新新区区重重要要的的资资源源配配置置主主体体沈北北新新区区发发展展建建设设重重要要投投资资平平台台主主体体沈北北新新区区资资本本运运作作主主体体发展模模式定定位：：两型型两式式两型：：资本本运作作型、、实体体运营营型两式：：内涵涵式发发展、、外延延式扩扩张业务定定位以房地地产和和园区区综合合运营营为核核心以金融融业务务为重重点的的现代代服务务业和和公共共事业业为有有益补补充以实业业投资资为新新的增增长点点重点突突出版权所所有，，不得得翻印印一、功功能定定位：：正略略钧策策认为为国资资公司司在新新区应应具备备“资资源配配置、、融资资、资资本运运作””三个个中心心职能能资源配配置主主体融资平平台主主体资本运运作主主体123国资公公司作作为城城市资资源开开发运运营类类企业业，其其主要要职能能是为为沈北北新区区的城城市化化建设设服务务国资公公司承承担新新区政政府通通过市市场化化手段段进行行资源源配置置的职职能，，是其其运作作主体体自成立立以来来，国国资公公司一一直作作为沈沈北新新区政政府的的融资资平台台主体体未来国国资公公司仍仍然需需承担担该项项职能能，并并且通通过拓拓宽融融资手手段、、增加加实体体项目目等等等方式式搭建建起更更加健健全且且强大大的融融资平平台国资公公司定定位为为投资资控股股集团团，通通过资资本运运作的的方式式进行行资源源整合合与业业务扩扩展，，从而而实现现国有有资产产的保保值增增值重点突突出版权所所有，，不得得翻印印利用城城市资资源经经营这这条主主线将将各下下属公公司串串联起起来，，进行行协同同运作作和专专业化化管理理，整合新新区的的国有有资源源，构构建起起以四四大主主营业业务为为主的的投资资控股股集团团公司司，成成为新新区唯唯一的的城市资资源经经营主主体利用城城市资资源经经营这这条主主线将将各下下属公公司串串联起起来，，进进行协协同运运作和和专业业化管管理，，产生生“化化蝶效效应””国资公公司成成为新新区的的城市市资源源经营营主体体房地产产业务务板块块园区开开发运运营板板块公共事事业板板块金融业业务板板块资源整整合快速准准确占占有资资源高效低低耗用用好资资源利用优优势创创造资资源功能定定位资源配配置主主体融资平平台主主体资本运运作主主体重点突突出版权所所有，，不得得翻印印充分利利用内内部业业务板板块间间的关关联性性，以以土地地成片片开发发为基基础，，促进进相关关业务务的充充分协协同发发展，，以完完成新新区城城市资资源的的建设设与运运营基础设设施施工业地地产产住宅地产金融公交酒店商业地产教育医疗物流休闲旅游存量资资产和和产业业园区区开拓拓多元元化业业务通过国国资公公司在在工业业厂房房、回回迁住住房开开发建建设，，水务务和供供暖服服务方方面的的经验验，同同时配配合国国资公公司金金融业业务的的开展展，以以实现现推动动区域域产业业发展展，提提高区区域的的城市市化程程度，，大力力发展展区域域内的的住宅宅地产产业务务，完完善区区内配配套设设施建建设和和服务务提供供，以以满足足区域域内的的需求求进一步步完善善城市市功能能，大大力发发展现现代服服务业业和公公共事事业，，积极极创建建符合合“两两型社社会””的人人居环环境，，最终终实现现区域域内的的城市市化以土地地成片片开发发为依依托，，获取取土地地资源源重点突突出版权所所有，，不得得翻印印国资公公司作作为资资源配配置平平台，，将新新区发发展赋赋予的的使命命和任任务分分配至至各业业务板板块，，实现现“资资源-资产产-资资本””的盈盈利增增长筹建与与规规划阶阶段基础建建设阶阶段与与招商商阶段段成熟阶阶段运作阶阶段房地产产开发发园区筹筹建规规划/前期期招商商合作、、引资资地块块招商商、产产业招招商、、配套套招商商加强房房地产产开发发，为为集团团提供供财务务支持持进行商商业地地产、、旅游游地产产开发发、招招商房产开开发总总量逐逐渐减减少，，主要要为园园区的的配套套房产产合作作开发发园区开开发公公司进进行综综合管管理运运营、、再招招商引引资、、投资资建设设模式复复制，，进行行区域域化扩扩张商业地地产、、旅游游地产产运营营、其其他经经营业业务管管理进行生生活区区城市市的详详细规规划并并招商商引资资、合合作开开发、、合作作经营营园区综综合管管理基础设设施建建设设开展大大型基基础设设施建建设投投入合作、、引资资进行行配套套设施施开发发基础设设施投投入逐逐渐减减少，，主要要为园园区和和生活活区配配套建建设公共事事业综综合管管理经营性性业务务管理理融资平平台建建设加强融融资功功能，，为三三大板板块建建设提提供资资金保保障开展多元元化的金金融业务务加强资本本运作，，开展跨跨区域扩扩张资产管理理产业基金金金融业务务多元化化，完善善金融功功能，促促进新区区建设开展实业业投资、、股权投投资园区综合合

运营营板块房地产板板块公共事业业

板块块金融板块块沈北新区区

发展展阶段资源资产资本重点突出出版权所有有，不得得翻印实现新区区城市化化建设与与自身发发展的有有机统一一和良性性循环国资公司司发展与与新区建建设协同并进进、相辅辅相成国资公司司在城市市综合运运营中要要善于发发掘市场场空白，，洞察市市场需求求，提供供解决方方案，不不断满足足新区产产业经营营对相关关设施发发展的需需求，为为新区的的城市化化发展助助力国资公司司在推动动新区产产业经营营水平提提升的同同时，要要抓住机机遇，借借力区域域发展，，提高自自身经营营能力与与管理水水平，实实现与区区域的同同步成长长和壮大大对配套设施建设以及功能的要求提高新区建设与国资公司发展的有机统一和良性循环新区工业、科技、商业等级的提升国资公司自身经营能力和可持续发展能力的提高城市功能和综合配套的完善版权所有有，不得得翻印二、发展展模式定定位：正正略钧策策认为国国资公司司应当选选用资本本运作与与产业运运作相结结合的““两合模模式”，，同时结结合产业业经营与与资本运运作的优优势做大大做强定义管理模式主要利润来源主要风险来源核心能力要求资本运作导向模式以产业经营为工具，通过资产重新组合，资产包装上市或是买卖企业等方式从资本运作中获利财务控股管理模式以资本运作为主，获取高额资本运作收益金融/投资风险利率风险股市风险变现(企业转让)风险财务/资产管理风险评估和控制投资/收购兼并产业运作导向模式通过资本运作的方式进入和整合某一行业，并提高产业集中度，最后通过产业重组来实现行业领导地位，获取高额行业经营回报战略控股管理模式，或操作是管理控股模式明确的行业领先概念，获取产业经营利润经营风险竞争风险兼并之后的整合风险企业运作风险战略和规划产业经营和运作监控/投资管理收购兼并两合模式资本运作导向模式和产业运作模式的结合。一方面以资本运作进入产业并强化其地位，获取行业回报；同时依据对经营状况的了解和对市场时机的把握，通过既定企业或产业的权益交易，获取资本运作收益。混合管理模式即财务控股管理模式加战略控股管理模式结合同时进行产业经营与资本运作的优势，获取超额产业经营和资本运作回报既有金融/投资风险，又有经营风险，还包括某种程度的政策和监管风险财务/资产管理风险评估和控制投资/收购兼并战略和规划产业经营和运作监控/投资管理重点突出出版权所有有，不得得翻印项目组分分析了三三种基本本的控股股公司类类型财务控股型型战略控股型型操作控股型型123收购和出售售业务重组新的收收购寻求并充分分利用特有有的技能/知识各业务协同同发展，创创造价值最最大化打造极具影影响力的企企业文化在总部能够够最好地管管理每项业业务X集团总公司司集团总公司司集团总公司司母公司控制制业务组合合的买入和和售出充分利用各各子公司之之间的协同同性通过目标设设定和绩效效评估提高高各独立子子公司的业业绩定义创造

价值值

方式举例淡马锡泰达集团、、苏高新集集团通用电气间接管理直接管理直接管理协同协同版权所有，，不得翻印印每种控股公公司类型都都具有不同同的特点和和要求，通通常一家公公司会选择择一种控股股公司类型型作为主要要的母公司司定位财务控股型型战略控股型型操作控股型型发展目标投资回报投资业务组组合的结构构优化追求公司价价值最大化化公司组合的的协调发展展投资业务的的战略优化化和协调战略协同效效应的培育育各业务单元元经营行为为的统一与与优化公司整体协协调成长对行业成功功因素的集集中控制与与管理母子公司关关系采用正规的的财务报告告,设定最最低业绩指指标，表表现不佳的的子公司将将被放弃管理协同效效应，强化化战略实施施，进行干干预总部管理层层对各子公公司不断地地进行干预预核心功能资产管理资产管理战略协调资产管理经营管理管理手段财务控制法律企业并购财务控制战略规划与与计划控制制人力资源财务控制生产、质量量人力资源营销/销售售新业务开发发集中的功能能和资源财务、监控控、业务研研究、价值值评估人力资源开开发、品牌牌开发、专专利/技能能交换、研研发和战略略交换财务、人力力资源开发发人员和技能能公司收购的的技能，尽尽全力达成成交易的企企业家精神神引导、综合合管理技能能、公司间间/不同业业务间的协协调能力综合战略技技能、注重重主要问题题版权所有，，不得翻印印直接管理：：参与日常经经营活动中中的主要决决策行业为了更好的的整合业务务资源、增增强实体经经营能力，，国资公司司目前的定定位应是战战略型的控控股公司，，但从长期期的公司定定位来看，，国资公司司应该成为为战略型财财务控股公公司近期定位：：战略型控控股公司房地产公司司园区开发公公司公共事业公公司直接管理协同协同金融业务公公司国资公司协同远期定位：：战略型财财务控股公公司上市公司间接管理全资

子公公司国资公司…孙公司1孙公司2孙公司3股份公司直接管理协同协同间接管理：：不参与日常常的经营管管理；给予予一定的财财务授权；；参与重大大对外投资资项目的决决策；对控控股公司制制定考核指指标，并按按指标考核核管理层版权所有，，不得翻印印另外一方面面，依靠自自身的内涵涵式发展是是国资公司司当前必须须采取的发发展方式，，同时依托托于新区管管委会进行行的外延式式扩张也不不能停下脚脚步，国资资公司需要要采取“内内涵式发展展+外延式式扩展”双双轮驱动式式的发展模模式土地一级开开发房地产开发发工业地产开开发水务业务供暖业务金融服务业业…提升自身管管理水平完善企业治治理结构和和管理体系系房地产成片片开发城市功能配配套业务的的完善金融产业的的大力发展展其他高端服服务业的发发展外延式扩张张依然重要要过去：依托托管委会发发展未来：视野野更加开拓拓，内涵式式发展与外外延式扩张张相结合版权所有，，不得翻印印同时，多元元化的股权权结构将有有助于国资资公司的市市场化发展展，但这一一转变目前前有一定难难度，正略略钧策建议议国资公司司在保持母母公司国有有控股的前前提下，逐逐步引入外外部资本，，首先实现现全资子公公司的股权权多元化利弊股权多元化推进决策程序的透明化降低公司战略决策风险有利于增加国资公司发展的长期稳定性，减少由于单一股东（新区政府）政策变化而带来的生存风险多方决策公司的发展，可增加决策的科学性拓宽资金来源渠道促进现代企业管理机制的实施决策效率可能降低股权过分多元化可能会引起对“政府投资主体”的怀疑股权单一决策较易达成一致，效率可能较高利于保持国资公司“国有企业”的形象较高的决策风险公司命运由一家股东决定资金来源渠道较单一国资公司总总部的股权权多元化应是努力方方向直接引入其其他投资主主体的难度度较大，需需进一步寻寻找与其他他国有投资资公司股权权置换的可可能性股权公众化化的可能性性较小国投全资子公司的股权多元化全资子公司可通过股权公众化（上市），或引入其他投资者主体实现股权多元化应是当前股权多元化主要方向版权所有，，不得翻印印三、区域定定位：正略略钧策建议议国资公司司在区域发发展上首先先应为“立足新区、、服务新区区”，依托托新区的开开发建设逐逐步完成市市场化和企企业化的转转变，进一一步增强自自身的核心心能力和资资本规模区域定位-1：立足足新区、服服务新区沈北新区的的开发建设设既是国资资公司的使使命和义务务，也是国国资公司发发展壮大的的立足之本本依托沈北新新区良好的的市场环境境，国资公公司需不断断培育核心心能力和壮壮大资本规规模培育国资公公司的核心心能力和资资源集团管控能力项目管理能力资本运作能力市场营销能力人才队伍资本规模重点突出版权所有，，不得翻印印新区土地资资源和市场场容量的局局限性迫使使国资公司司未来还须须部署跨区区域发展战战略，但跨跨地区发展展给企业带带来了经营营环境的巨巨大差异，，使得国资资公司需要要具备较强强的资源基基础和管理理能力跨区域管控控能力更有效的人人才激励机机制更强大的融融资能力更专业的开开发运营能能力跨区域品牌牌建设能力力成功的跨区区域发展关键成功要要素国资公司没没有真正跨跨区域展开开过企业竞竞争当前开发极极大的借助助了新区国国有企业的的特殊资源源和政府关关系，并在在一个相当当熟悉的经经营环境展展开，在新新区内的成成功并不代代表核心能能力就能完完全满足异异地开发的的需要更科学的项项目管理能能力版权所有，，不得翻印印国资公司未未来应不断断寻求以东东三省为主主的区域发发展机会，，并在适当当的时机以以资本运作作和技术输输出为手段段实现外埠埠扩张，逐逐渐形成在在东北亚经经济圈的规规模化经营营，实现新新的业务增增长点区域定位-2：望眼眼东三省沈北新区的的开发建设设既是国资资公司的使使命和义务务，也是国国资公司发发展壮大的的立足之本本依托沈北新新区良好的的市场环境境，国资公公司需不断断培育核心心能力和壮壮大资本规规模区域定位-3：鸟瞰瞰东北亚版权所有，，不得翻印印从市场环境境纬度来看看，二、三三线城市更更适合国资资公司寻找找跨区域发发展机会，，特别是三三线城市，，未来应该该成为主力力市场人口规模在在50万以下流动人口极极少人均GDP600美元以下市区人口规规模在100万以下流动人口以以周边的农农业人员为为主人均GDP600－1300美元竞争状态跨区域发展展一线城市四线城市二线城市三线城市国际性城市市，区域人人口规模在在1000万以上流动人口非非常多人均GDP3000美元以上区域经济中中心流动人口较较多人均GDP1300－3000美元一线：策略进入二线：区域根据地与辐射中心三线：主力市场四线：辅助性机会市场版权所有，，不得翻印印但跨区域发发展将对国国资公司提提出更高的的要求，因因此正略钧钧策建议国国资公司的的跨区域发发展战略一一定要考虑虑企业的现现实能力与与现实资源源资料来源：：国资公司司内部访谈谈，正略钧钧策分析目前的最终终市场表现现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地市场将将对国资公公司提出更更高的能力力要求项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地管控版权所有，，不得翻印印在跨区域市市场的进入入策略上，，正略钧策策建议与一一个或多个个投资者建建立多实体体的合资企企业来进行行跨区域发发展，而且且，最好让让当地政府府以各种形形式参与进进来*潜在的投投资者包括括投资银行行、物业与与房产开发发商、机构构投资者和和商家优点进入策略缺点国资公司直直接进入与单一或多多个投资者者建立单一一实体的合合资企业*与多个投资资者建立多多实体的合合资企业全权控制项项目投资额高对人才和专专业知识要要求较高仍对项目享享有较大控控制权减少国资公公司的风险险/投资需需求从合作伙伴伴方获得专专业知识投资人可能能对投资决决策施加影影响，为了了短期财务务回报，牺牺牲国资公公司的长期期利益同上，此外外各投资方的的出资额相相对较小与更多投资资者合作通过并行流流程，加快快开发速度度同上，此外外控制权最小小难以协调项项目和潜在在内部竞争争的矛盾版权所有，，不得翻印印国资公司发发展必须注注重提升资资本运作等等关键能力力，聚集有有效资源、、立足新区区，望眼东东三省地区区、鸟瞰东东北亚经济济圈，探索索可持续发发展道路企业可持续续发展是指指在科学发发展观的指指导下，实实现企业规规模、效益益、品牌影影响和社会会效益目标标的协调发发展，既要要实现不断断发展企业业的目的，，又要妥善善解决好企企业发展中中的速度和和效益、内内涵与外延延、社会责责任与企业业价值等矛矛盾搭建人力资资源平台人才才保保障障能能力力人才是企业核心竞争力的重要部分，国资公司发展应该建立人力资源规划和招聘体系，为企业发展提供有力的人才保障转变变发发展展方方式式效益益管管理理能能力力真正实行企业化运作，实施精细化管理，走内涵式发展道路开拓拓市市场场空空间间市场场开开拓拓能能力力探索不断开拓市场和业务的新思路，谋求新的发展空间构建建资资本本运运作作平平台台资本本运运作作能能力力增强资本运作能力，为企业发展提供强大的资金支持，最终实现“资源-资产-资本”的转变版权权所所有有，，不不得得翻翻印印四、、业业务务定定位位：：正正略略钧钧策策认认为为未未来来国国资资公公司司应应强强调调““城城市市开开发发运运营营战战略略””布布局局和和利利润润要要求求，，以以房房地地产产和和园园区区综综合合开开发发运运营营为为主主体体业业务务，，以以金金融融和和公公共共事事业业为为重重要要协协同同业业务务，，以以实实业业投投资资为为新新的的利利润润增增长长，，形形成成有有效效的的战战略略协协同同和和利利润润支支撑撑以土土地地一一级级开开发发为为突突破破，，以以商商住住地地产产为为战战略略业业务务，，物物业业业业务务为为协协同同业业务务的的房房地地产产业业务务为为核核心心以工工业业地地产产和和科科技技载载体体为为主主的的园园区区综综合合运运营营为为引引擎擎公共共事事业业为为重重要要城城市市功功能能补补充充以金金融融产产业业为为资资本本保保障障以积积极极推推进进产产业业发发展展的的实实业业投投资资业业务务城市市开开发发运运营营战战略略布布局局实业业投投资资板板块块（（主主要要价价值值体体现现在在利利润润来来源源之之一一））重点点突突出出版权权所所有有，，不不得得翻翻印印正略略钧钧策策将将国国资资公公司司未未来来可可开开展展业业务务分分为为核核心心业业务务、、战战略略业业务务、、辅辅助助业业务务、、培培育育业业务务等等四四大大类类核心心业业务务国资资公公司司近近期期的的主主要要收收入入和和利利润润来来源源国资资公公司司已已有有的的具具备备很很高高市市场场吸吸引引力力，，同同时时具具备备较较强强的的竞竞争争力力的的业业务务具备备很很好好的的市市场场前前景景和和发发展展空空间间，，国国资资公公司司已已经经具具备备开开展展该该项项业业务务的的资资源源和和能能力力战略略业业务务国资资公公司司需需要要加加大大资资源源投投入入获获取取较较高高业业务务增增长长的的业业务务具备备较较高高市市场场吸吸引引力力，，国国资资公公司司有有过过开开展展经经验验的的业业务务具备备较较高高市市场场吸吸引引力力，，国国资资公公司司较较易易获获取取开开展展该该项项业业务务的的资资源源和和能能力力辅助助业业务务国资资公公司司已已开开展展业业务务，，但但是是市市场场前前景景较较差差的的业业务务外部部市市场场发发生生较较大大改改变变，，或或是是具具备备偶偶然然性性机机会会的的情情况况下下择择机机开开展展的的业业务务培育育业业务务可能能在在未未来来几几年年后后成成长长为为核核心心或或战战略略的的业业务务市场场前前景景非非常常看看好好，，但但国国资资公公司司需需要要花花时时间间去去获获取取关关键键资资源源和和培培养养核核心心能能力力，，以以取取得得竞竞争争优优势势的的业业务务重点点突突出出版权权所所有有，，不不得得翻翻印印通过过对对比比国国内内城城市市综综合合开开发发运运营营企企业业标标杆杆和和国国资资公公司司当当前前的的资资源源和和能能力力，，正正略略钧钧策策建建议议国国资资公公司司未未来来应应开开展展房房地地产产、、园园区区开开发发运运营营、、公公共共事事业业和和金金融融等等四四大大板板块块业业务务房地产1园区开发运营2公共事业3现代服务业4金融5实业投资6国资公司业务选择分析沈北新区仍处处在产业集聚聚的初期，区区域发展与国国内先进经济济区仍有所差差距，目前不不具备大力发发展现代服务务业的市场条条件国资公司处在在城市资源综综合运营类企企业的发展初初期，不具备备马上大力发发展现代服务务业的资源和和能力当前现代服务务业不作为国国资公司独立立的业务板块块进行发展实业投资虽然然是国资公司司目前开展得得较好的业务务，但体量仍仍然较小，外外部环境也不不具备短期做做大形成独立立板块的条件件国资公司还没没有形成完善善的多元化投投融资平台，，当前不宜将将实业投资业业务独立出来来当前实业投资资业务并入金金融板块培育育，待时机成熟熟后可独立出出来形成业务务板块其他板块业务务是城市资源源运营的基础础，也是同类企企业在当前发发展阶段的主主要收入来源源，必须立即着手手做大做强房地产产园区开开发运运营金融公共事事业国内同类先进企业业务选择国资公司业务选择1324重点突突出版权所所有，，不得得翻印印1、通通过市市场吸吸引力力和业业务竞竞争力力综合合分析析，国国资公公司房房地产产板块块的业业务组组合是是以土土地一一级开开发为为核心心业务务，住住宅地地产、、商业业地产产开发发为战战略业业务，，同时时旅游游地产产开发发、物物业持持有为为培育育业务务，物物业服服务为为辅助助业务务分类业务核心业务土地一级开发战略业务住宅地产开发商业地产开发培育业务物业持有旅游地产开发辅助业务物业服务培育业业务一级开发业务竞竞争力力市场吸吸引力力54321住宅地产商业地产物业服服务务旅游地产物业持有核心业业务战略业业务辅助业业务012345版权所所有，，不得得翻印印战略业业务2、国国资公公司园园区开开发运运营板板块的的业务务组合合是以以园区区房产产开发发为核核心业业务，，园区区运营营服务务和配配套设设施开开发为为战略略业务务，同同时股股权投投资、、技术术输出出为培培育业业务分类业务核心业务园区房产开发战略业务园区运营服务配套设施开发培育业务股权投资技术输出培育业业务业务竞竞争力力市场吸吸引力力54321012345核心业业务配套设设施施园区房房产产园区服服务务技术输输出出股权投投资资版权所所有，，不得得翻印印交通运运输事事业主要指指公共共旅客客运输输，如如地下下铁道道、电电车、、公共共汽车车、出出租车车、停停车场场、索索道、、道路路、桥桥梁等等3、城城市公公共事事业涉涉及业业务种种类繁繁多，，正略略钧策策参考考国内内标杆杆企业业发展展经验验、新新区发发展现现状以以及国国资公公司资资源和和能力力，将将业务务范围围缩小小为10类类，并并重点点针对对这10类类业务务进行行分析析版权所所有，，不得得翻印印公共事事业分分类1234环境卫卫生、、安全全事业业如垃圾圾处理理、市市容卫卫生、、污水水处理理、防防洪、、消防防等公共日日常服服务如文化化体育育场所所、娱娱乐场场所、、公园园、房房屋修修缮、、邮政政通讯讯、火火葬场场，墓墓地等等自来水水、电电力、、煤气气、热热力的的生产产、分分配和和供应应供暖物流环卫水务燃气垃圾处理地下管网公交绿化道路版权所所有，，不得得翻印印通过市市场吸吸引力力与业业务竞竞争力力综合合分析析，水水务应应作为为公共共事业业板块块的核核心业业务，，而地地下管管网、、公交交和园园林绿绿化为为战略略业务务分类业务核心业务水务战略业务地下管网公交园林绿化培育业务路桥物流燃气辅助业务供暖环卫垃圾处理培育业业务水务业务竞竞争力力市场吸吸引力力54321012345核心业业务战略业业务辅助业业务供暖燃气园林绿绿化化物流垃圾处理公交环卫路桥地下管网版权所所有，，不得得翻印印4、根根据国国内金金融市市场业业务分分类，，参考考国资资公司司目前前业务务开展展情况况，将将金融融类业业务分分为9类进进行重重点分分析业务名称开展情况业务简要说明银行已开展包括成立、参控股各类银行(村镇银行、商业银行等)期货未开展投资期货市场交易，对冲企业运营风险，实业投资已开展参控股各类符合条件企业，并通过持股方式获得收益以及整合产业链基金未开展成立产业投资基金以及创业投资基金，打造融资平台，同时利用基金投资获得收益保险未开展主要为财务保险，通过持有保险公司股份获得收益证券未开展发行企业债券，以企业债券作为国资公司融资手段租赁已开展主要为高端租赁行业，包括高端设备以及高端交通工具等信托已开展以受托人盈利为目的进行资产托管，从而获得收益金融服务已开展包括金融担保、投资管理、资产管理、典当等金融类服务资料来来源：：国资资公司司内部部资料料，正正略钧钧策分分析版权所所有，，不得得翻印印通过市市场吸吸引力力与业业务竞竞争力力综合合分析析，银银行、、债券券和实实业投投资应应作为为金融融板块块的核核心业业务，，而产产业基基金、、租赁赁和证证券为为战略略业务务证券银行期货保险租赁信托业务竞竞争力力市场吸吸引力力产业基金核心业业务战略业业务培育业业务不开展展业务务01234512345辅助业业务金融服服务务实业投投资资分类业务核心业务银行债券实业投资战略业务产业基金租赁证券培育业务保险信托辅助业务其他金融服务备注：：表中中提及及产业业基金金与债债券与与一般般证券券市场场中盈盈利性性基金金以及及债券券业务务在性性质上上有所所区别别，因因此作作为单单独业业务进进行分分析产业基基金，，主要要功能能是用用作融融资手手段，，并辅辅助进进行实实业投投资企业债债券主主要作作用是是企业业融资资工具具，不不在综综合分分析图图中显显示，，但作作为国国资公公司重重要融融资手手段，，作为为核心心业务务开展展版权所所有，，不得得翻印印基于以以上分分析，，正略略钧策策对国国资公公司未未来开开展业业务进进行了了板块块及业业务种种类的的选择择和划划分，，从而而帮助助国资资公司司进行行合理理的业业务布布局，，确保保实现现快速速扩张张和可可持续续发展展保险信托其他金融服服务产业基金租赁证券银行债券实业投资路桥物流燃气供暖环卫垃圾处理地下管网公交园林绿化股权投资技术输出园区运营服服务配套设施开开发园区房产开开发住宅地产开开发商业地产开开发土地一级开开发核心业务战略业务辅助业务培育业务房地产板块块园区板块公共事业板板块金融板块国资公司的的业务组合合物业服务旅游地产开开发物业持有水务重点突出版权所有，，不得翻印印总体战略规规划愿景和使命命公司战略定定位战略目标规规划目录版权所有，，不得翻印印国资公司的的战略发展展分三大阶阶段政府职能延延伸：新区区开发建设设国有资源整整合：整合合新区资源源，完成业业务模式布布局政府职能延延伸：新区区建设运营营，保持经经济总量增增长企业规模扩扩大：资产产规模扩大大、收入利利润增长政府职能延延伸：新区区的精细化化运营企业经营转转型：市场场化、多元元化、区域域化关键使命土地批租收收入二级项目销销售收入二级项目销销售收入自持物业租租赁收入项目投资收收益二级项目销销售收入配套设施运运营收入金融服务收收入主营收入土地一级开开发二级项目开开发（住宅宅、园区））基础设施建建设土地一级开开发二级项目开开发（住宅宅、商业、、园区）基础设施建建设高科技产业业投资二级项目开开发（住宅宅、商业、、旅游、园园区）配套设施运运营高科技产业业投资综合性金融融服务主要业务一级开发能能力二级项目开开发能力招商能力资金筹措能能力招商能力产品策划能能力资本运作能能力运营服务能能力市场策划能能力项目投资能能力异地管控能能力关键能力第一阶段：：整合布局局期第二阶段：：快速发展展期第三阶段：：转型跨越越期2011201220132014201520162017201820192020实现下属子子公司上市市物业租赁收收入项目投资收收益区域化发展展收入园区综合开开发运营公共事业开开发运营区域化发展展重点突出重点突出版权所有，，不得翻印印国资公司应应在充分发发挥新区城市资源经经营主体的前提下进进行更加市市场化的运运作，整合合成为实现现各产业协协同优势的的投资控股股集团201120152020以国控集团团作为核心心企业，形形成企业集集团，注册册成立企业业集团以国控集团团作为核心心的企业集集团通过资资本方式进进行业务扩扩张，实现现各业务板板块的协同同发展，完完成国有资资产的保值值增值的使使命实现集团下下属子公司司上市国控集团完完成管理转转型，下属属四大事业业部逐渐独独立成为子子集团，形形成房地产产集团、园园区综合开开发运营集集团、公共共事业集团团和金融控控股集团国控集团母母公司从原原先的战略略型控股公公司过渡成成为战略型型财务控股股公司成为国内一一流的投资资控股集团团整合资源，，将国资公公司打造成成强势的国国有控股集集团公司（（国控集团团）完善基础管管理体系，，组织结构构合理、管管控模式清清晰国资公司未未来的管理理目标规划划版权所有，，不得翻印印业务发展目目标：预计计至2015年国资资公司的业业务收入突突破100亿元，至至2020年接近150亿元元2011-2020年国资公公司业务收收入预测（单位：亿亿元）…………版权所有，，不得翻印印基于“三四四法则”的的分析，按按照新区产产业发展规规划和国资资公司总体体战略定位位，除土地地整理收入入外房地产产业务应当当在2015年业务务收入达到到15亿元元，至2020年实实现30亿亿元国资公司在在2020年应当成成为区内市市场的主要要竞争者35%30%25%20%15%10%5%市场份额企业实力ABC三个主要竞争对手参与者生存者国资公司在2015年应当成为区内市场的主要参与者根据新区产产业发展规规划，2015年新新区内商贸贸地产业实实现250亿增加值值，其中商商业地产、、居住地产产约占150亿根据国资公公司房地产产发展战略略要求，国国资公司房房地产板块块需要在2015年年成为区内内房地产市市场的主要要参与者，，并且在2020年年成为区内内市场的主主要竞争者者基于“三四四法则”的的分析，国国资公司房房地产业务务需要在2015年年实现营业业收入15亿元，2020年年实现营业业收入30亿元才能能实现既定定的战略目目标数据来源：：国资公司司内部资料料，正略钧钧策分析版权所有，，不得翻印印房地产板块块业务目标标数据来源：：国资公司司内部资料料，正略钧钧策分析…………2011-2020年房地产产板块业务务收入预测测（包含土土地批租收收入）（单位：亿亿元）版权所有，，不得翻印印国资公司应应当承担新新区发展规规划中“两两大基地、、八大园区区”中未开开发园区的的全部开发发运营职能能，为满足足新区产业业规划要求求，到2015年预预计完成1100万万平米的工工业地产开开发任务，，同时业务务收入接近近40亿元元新区“十二五”规划中两大基地可利用的园区土地基地园区规划面积

（万平方米）实现产值

(亿元)农产品精深加工基地食品产业园300400生物产业园270100以光电信息为主的新兴产业基地光电信息制造产业园1500500手机产业园5001000新能源汽车及零部件产业园500400节能环保及先进材料产业园500200航宇产业园220100合计37902700按照新区内内工业园区区单位面积积所实现产产值计算，，要实现新新区“十二二五”规划划纲要中的的工业截止止2015实现累计计开发工业业地产建筑筑面积达到到1100万平方米米左右按照沈北新新区内当前前工业地产产销售价格格及出租价价格计算，，国资公司司独立承担担以上园区区的开发任任务，并持持有50%的建筑面面积的地产产，到2015年预预计可实现现39亿元元营业收入入数据来源：：国资公司司内部资料料，正略钧钧策分析国资公司园园区综合开开发运营业业务目标…………（单位：亿亿元）版权所有，，不得翻印印公共事业是是国资公司司重要的协协同业务，，应当利用用新区大力力开展基础础设施建设设的契机，，迅速扩大大业务规模模，逐渐培培养市场竞竞争能力，，成为未来来集团的重重要收入来来源，至2015年年业务收入入实现15亿元…………（单位：亿亿元）2011-2020年公共事事业板块业业务收入预预测版权所有，，不得翻印印金融业务是是实现房地地产、园区区和公共事事业三大业业务板块协协同发展的的重要支撑撑和资本保保障，国资资公司应依依托新区良良好的竞争争环境，大大力发展金金融业务，，不断整合合区内资源源，力争在在2015年达到成成立金融控控股集团的的要求数据来源：：国资公司司内部资料料，正略钧钧策分析201020152020整合区内金融资源，做精金融业务大力发展现有金融业务扩大对富民银行的影响力，取得控股权，并大力发展银行网点以国资公司为主体，通过参控股不断整合区内的银行、保险、证券、基金等金融资源组建财务公公司，搭建建集团投融融资体系集团内部资资金调动的的合法性要要求提高内部资资金、资源源的使用效效率，优化化集团资源源配置通过融资等等手段，实实现资本运运作改进现金流流的要求成立金融控控股集团，，资本战略略跨越股权投资业业务目标金控集团的的国际定义义：“完全全或主要在在银行业、、证券业、、保险业中中至少两个个不同的金金融行业大大规模地提提供服务的的金融集团团公司”金融控股集集团公司通通过控股的的子公司经经营银行、、保险、证证券及相关关金融事业业采取产业资资本控股的的金控模式式…………（单位：亿亿元）版权所有，，不得翻印印内外部环境境分析概要要总体战略规规划业务战略规规划战略保障体体系下阶段工作作安排目录版权所有，，不得翻印印业务战略规规划房地产板块块发展规划划园区综合开开发运营板板块发展规规划公共事业板块块发展规划金融板块发展展规划目录版权所有，不不得翻印正略钧策从价价值链选择、、产品组合以以及区域布局局三个方面着着手，对国资资公司房地产产业务未来商商业模式提出出建议做什么产品组组合？住宅、、别墅、商业业物业、写字字楼？除土地一级开开发和房地产产开发本身外外，是否还进进入价值链的的其他环节？？在资源分配上上以哪一个环环节为主？进入什么区域域？是定位新新区内市场，，还是扩张到到沈阳乃至辽辽宁省市场？？如果定位新区区内市场，在在哪里展开竞竞争？产品组合区域布局价值链123版权所有，不不得翻印一、价值链选选择：正略钧钧策将房地产产价值链分解解为土地一级级开发、房产产开发、物业业持有、物业业管理和经纪纪与代理5个个环节，形成成了价值链上上三个主要业业务和两个辅辅助业务，不不同的房地产产企业因涉及及的环节不同同而行成了不不同的运营模模式物业持有物业管理经纪与代理房产开发土地一级开发地产开发型（陆家嘴）房产开发型（万科）物业经营型（国贸）金融投资型（ING房地产）综合开发型（金融街）专业运营商综合开发商金融投资商房地产行业主产业链房地产行业辅产业链版权所有，不不得翻印土地一级开发发是国资公司司目前的主要要收入来源，，并且在新区区内处于垄断断地位，未来来仍然作为国国资公司房地地产板块中的的核心业务该业务是政府府职能延伸是是国资公司必必须承担的职职能国资公司土地地一级开发业业务在新区内内属于专营业业务土地一级级开发收入是是当前国资公公司主要收入入来源因受政策限制制较少，国资资公司土地一一级开发利润润率远高于全全国平均水平平土地一级开发发是国资公司司未来发展战战略中的核心心业务，做大大做实土地一一级开发可以以使国资公司司从全局的战战略意义上取取得竞争优势势，通过土地地储备形成布布局，并获得得更高的土地地溢价利润有利因素资金投入规模模大，资金回回收周期长，，受政策影响响明显行业平均利润润率较低不利因素综合职能、经济和战略的三方面因素考虑，土地一级开发应当作为国资公司房地产板块的核心业务加快土地一级开发速度，获取经济收益做实基础设施建设，提高土地溢价水平通过一级开发业务获取二级开发权，抢占土地资源、形成土地储备，为房地产板块整体发展进行布局土地一级开发作为房地产板块核心业务版权所有，不不得翻印综合考虑市场场空间、资金金效率、收益益率等因素，，房产开发业业务应当是国国资公司大举举进入、迅速速壮大的战略略业务沈北新区未来来对于房地产产开发的市场场需求会迅速速增大，根据据新区产业规规划，未来5年内房地产产开发每年的的市场规模可可能会超过200亿元相对于土地一一级开发来说说，房产开发发的资金周转转较快，能够够提高资金利利用效率，加加快发展速度度房产开发是房房地产价值链链中的高利润润环节。一般般来说，房地地产企业主导导的土地一级级开发业务成成本利润率不不会超过8%，而国内房房地产百强企企业的房产开开发毛利率超超过30%，，纯利率超过过20%有利因素房产开发收益益受行业周期期影响大长期发展后会会产生大量的的沉淀资产净资产收益率率与企业规模模成反比不利因素综合市场空间、资金效率、收益率等因素考虑，房产开发业务应当是国资公司大举进入、迅速扩张的战略业务迅速形成业务规模提高资金利用率、实现滚动开发房产开发作为房地产板块战略业务版权所有，不不得翻印物业持有具有有稳定的盈利利能力、能够够为企业带来来持续增加的的现金流，有有效的降低了了经营风险，，但考虑到投投资较大、资资金周转慢等等因素，当前前作为国资公公司培育业务务后期会形成稳稳定增长的现现金流，可以以获得区域土土地增值的收收益降低了开发企企业的持续发发展风险，不不会因为缺乏乏土地而使开开发业务中断断有利因素房地产物业业持有业务务资金投入入较大，资资金周转慢慢，前期收收益偏低不利因素综合利润水平、资金投入、经营风险等因素考虑，物业持有业务作为国资公司培育性业务逐步提高物业持有数量培养专业化经营能力物业持有作为房地产板块培育业务版权所有，，不得翻印印物业服务资资金投入小小、周转快快，优质的的服务能够够提高房地地产产品价价格、产生生品牌效应应，但平均均利润水平平偏低，定定位为国资资公司房地地产板块的的协同业务务物业服务所所需要投入入的资金量量远小于房房地产价值值链上其他他环节业务务，资金回回收周期短短通过物业服服务业务的的开展，为为客户提供供优质服务务，可以起起到提高房房产价格、、塑造优质质品牌的效效果，为其其他业务带带来协同效效应有利因素物业服务的的平均利润润水平比较较低，尤其其在二线城城市或欠发发达地区大大部分企业业无法实现现盈利不利因素综合考虑利润水平、资金投入、经营风险、协同效应等因素，物业服务业务作为国资公司的协同业务逐步提高物业服务水平培养专业化经营能力物业服务作为房地产板块协同业务版权所有，，不得翻印印同时通过对对业务吸引引力与国资资公司能力力及资源的的匹配分析析，确定国国资公司房房地产业务务的价值链链定位仍然以土地地一级开发发为核心，，作为短期期内的主要要收入来源源和长期战战略布局的的基础。加加快土地一一级开发的的开发速度度，同时做做实各项基基础设施建建设，提高高土地价值值大力发展房房产开发业业务，迅速速扩张业务务规模，实实现滚动开开发，打造造核心竞争争力适当持有出出租和经营营性物业考虑到物业业管理服务务对房产开开发和物业业持有业务务的支持作作用，可以以适当发展展物业管理理服务