年杭州某商城定位报告

杭州**商城项目定位报告前言杭州**商城项目组在2005年5月对杭州房地产市场进行重点调研的基础上，结合2005年3月提交的项目报告，进行再度深化的项目定位报告。本次深化报告经过项目组及市场研究中心、营销中心人员的多次讨论，并与开发商多次讨论的基础上编写成的定位报告。本报告所涉及的相关建议供开发商决策参考。杭州**商城项目组2005年5月30日目录壹立地篇一、基地概况二、优、劣势分析三、机会点分析贰市场篇一、商业市场1、杭州商业市场2、杭州东城区商业市场3、商业市场总结二、住宅市场（一）房地产宏观政策解读1、政策介绍2、政策特点分析3、未来政策走势预测（二）今年以来杭州房地产市场分析1、一季度杭州市场整体市场状况2、近期杭州一手房市场发展变化3、政策影响下的近期二手房市场叁定位篇一、地块价值分析1、地块居住价值划分2、地块商业价值划分二、项目核心价值体系的建立1、项目资源优势整合2、项目核心竞争力体系的打造三、定位思路1、商业2、住宅四、产品定位及规划建议1、目标市场定位2、项目开发主题定位3、产品功能定位4、项目开发策略建议5、产品建议肆营销篇一、营销理念二、推广策略1、总体策略2、广告主线三、营销模式壹立地篇基地概况本项目位于新凤路、麦庙路丁字交叉路口，杭州的东北部区域；地处杭州东站城市副商业圈，西临机场路，东面紧接新井路。距杭州火车东站500米、临近规划地铁辐射区，属市政重点规划区域，区域地理位置优势特性突出。本案目前周边现有交通有31路、28路、228路、33路、516路、48路、302路、311路、317路、305路、356路等多条公交线路，市内交通便捷。规划中的轨道1号线、4号线、上海—杭州城际特快也将直达火车东站，良好的区域规划，为项目开发形成广阔的空间，届时交通出行条件将更为优越。周边配套也日趋成熟，目前已有包括超市（如百安居、联华超市等）、银行、医院等配套设施、生活条件相对便捷。地块经济技术指标规划净用地：约10公顷（10万M2）综合容积率：2.5总建筑面积：约25万M2住宅面积：19万M2商业面积：约6万M2优、劣势分析优势项目规模较大，地块形状规则。——利于规划，便于打造区域内地标型产品区位较佳，位于房产开发集中区域。——市场认知度相对较高，为客源引入奠定坚实的基础临近杭州东站，人流量大。——利于营造浓郁的商业氛围，为商业开发奠定基础劣势东临铁路，噪音严重。——对居住环境的负面影响严重，住宅档次提升难度加大受铁路阻隔，阻碍了人流的导入。——对商业氛围营造有一定影响，商业经营难度增加铁路与地块不处于同一水平面，存在3米左右的高差。——为作规避噪音处理增加了难度周边整体环境较差，基础配套设施落后。——日常生活设施不足，影响生活品质本区域居住人口较少，收入层次较低。——区域购买力有限，须吸引外来客源的导入机会点分析位于规划中的城市商业副中心中心区域。从城市定位角度来看，作为城市副中心的中心地区，具有较强的发展潜力，未来有望成为杭州东部集商业、商务、居住为一体的综合区，届时将会吸引大量产业的进入，从而吸引大量就业人口的进入，使区域人口得到大幅增加，人气聚集度不断提升。杭州东站改造杭州东站开始进入逐步改造阶段，东站广场周边部分土地开始动拆迁，进行商业改造。经过改造之后，东站作为连接上海地区的城际车站将焕然一新，随着周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起到促进作用，无疑对本项目后期的商业营销提供良好的条件。周边整体规划全面提升区域形象根据江干区的整体规划，本项目周边除了将形成以杭州东站为核心的商业副中心之外，还将建设多项公建配套、市政配套设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对人流的有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定作用。贰市场篇一、商业市场杭州市商业市场杭州商业市场根据其区位不同，分别可以划分为三大商业板块，即核心区商业、西城区商业和东城区商业，这三大商业板块均有其各自特点。杭州核心区商业主要由吴山广场商圈、湖滨商圈和武林商圈组成。吴山广场商圈吴山商圈得名于其所依的吴山和吴山广场的建成。它不仅拥有一条仿古商街——清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集：耀江大厦、涌金广场、清波商厦、西湖定安名都等商务楼相邻而立。既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。湖滨商圈湖滨商圈有着得天独厚的旅游资源，也有着源源不断的中外游客资源。杭州湖滨旅游商贸特色街区是杭州市政府确定的重点建设项目,建设范围为东至浣纱路、西至湖滨路、南至解放路、北至庆春路，总占地约40公顷。现在的湖滨公园将恢复历史上曾有的6个公园，湖滨路将改成地下隧道，和庆春路、解放路相接。武林商圈武林商圈是以武林广场为核心形成的又一市中心的主要商圈，该商圈内集结了杭州主要的中、高档大型购物中心（莲卡佛、杭州大厦、杭州百货等）以及武林路特色商业街，是杭州最为繁华的商圈。商业形态购物中心名称量体（M2）所处商圈经营方式租金（元/M2*天）业态分布经营状况涌金广场6.6万吴山广场分割租赁1F：42F：33F：2多年来经营状况不不佳，现进行行重新包装后后，对外招商商，目前正处处于招商中西湖·时代广场2万湖滨商圈售后返租（年回报率为9%%，返租期为为8年）1F：国际名品店店，主要经营营国际精品服服饰、工艺品品、皮具、珠珠宝；2F：绅士、淑女女馆，重要经经营精品男女女服饰、皮具具、摄影；1B：为休闲生活馆，主主要经营超市市、精品家具具、、工艺品品、运动装、休休闲高尔夫、小小家电、手机机、掌上电脑脑、照相器材材、彩扩等。进入商场内的人流流量非常少，经经营状况不理理想名称量体（M2）所处商圈经营方式租金（元/M2*天）业态分布经营状况杭州大厦2.6万武林商圈租赁A楼1F：日化、皮件件2F：女装3F：休闲、针纺纺4F：儿童装B楼1F：精品2F：男装3F：休闲男装4F：电讯、运动动5F：家电6FF家居杭州高档购物中心心，品牌深入入人心，经营营状况尚可莲卡佛武林商圈租赁1F：国际顶级名名牌、饰物和和男女士鞋类类产品2F：I.T.，ReporrterSSport，Mondii，VivieenneWWestwoood和DoublleStaar咖啡店3F：男女潮流休休闲服饰、家家居用品及网网罗多种时款款手表品牌的的柜位等杭州高档购物中心心，原为百盛盛，后由莲卡卡佛进驻，品品牌深入人心心，经营状况况尚可从购物中心的地域分布来看，除位于武林商圈的经营状况尚可外，其余地区的购物中心经营均不理想。主要有以下原因：湖滨、吴山广场商圈均位于旅游区，旅游人流量大，但实际消费的人群有限。武林商圈的消费人群多为本市居民，消费具有针对性及有效性。老牌商圈具有较强的认知度。品牌经营吸引了大部分中、高收入群前来消费，商务中心内的客流向武林商圈导入。特色商业街清河坊特色商业街是位于吴山广场商圈内，以展现“清河坊的茶文化、药文化、食文化及众多的百年老字号商铺的文化”等民俗文化而形成的特色商业街。杭州的百年老店，如王星记、张小泉、万隆火腿栈、胡庆余堂、方回春堂、叶种德堂、保和堂、状元馆、王润兴，义源金店、景阳观、羊汤饭店等均集中在这一带。目前日均游客流量达近4万人次，使该特色街呈现一片欣欣向荣的景象，在吴山广场商圈里占有举足轻重的地位。前期租金均价为3元/M2*天，经过近年的经营，目前售价约为3万-4万元/平方米，租金6至15元/平方米*天。经营状况比较良好，现在商铺基本满租。杭州西城区商业伴随城西居住板块的迅速发展，大规模的居住区在城西板块形成。同时城西板块集中多所高校。根据《西湖分区规划》，西湖区功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基地和高端产业的培育发展区，主城西部的生活居住片区，拓展杭州旅游发展空间的重要生态区，规划居住人口61.7万。因此，伴随居住人口和教育科研的快速成长，城西板块形成了特色鲜明的区域性商业中心。总体而言，城区板块上也体现了本区域特色，形成了居住型商业和教育科技型商业两种商业模式。区内的比较典型的商业街包括文一路、文二路和文三路三个商业街。商业街集中了街铺、专业市场和大卖场三种商业形态：满足周边居民和学生消费的商铺，服装、电子数码、电动车和建材家居专业市场，物美等大卖场。由于城西板块商业定位比较合理，业态搭配比较符合杭州本地的消费习惯，总体经营状况比较良好。其中文一路满足学生和周边居民购物和其他生活消费，消费人流非常大，经营状况非常好，基本满租，很难找到可供出租的商铺。随着文一路拓宽建设，城西蒋村及至余杭的人流车流将顺着文一路进入市中心，这将为文一路及其周边的商业带来新的机遇。文二路经营状况相对较差，基本以住宅底商为主，商铺面积较小，知名商家入驻比较少。文三路为电子数码专业市场区，依托周边的大学和信息科技产业，行成杭州最大的数码产品专业市场区，产业集群效应非常明显，经营状况良好，市场正在不断成长，如新入驻的百脑汇数码广场正在招商。业态格局从城西板块总体业态格局看，文一、二、三路各具特色。根据周边不同的居住人群，形成了不同各色的三个商业街。文一路周边集中多所大学和居住社区，因此商业定位为以购物、餐饮为主的社区型商业中心；文二路为社区配套商业街；文三路为电子数码专业街，集中经营电子数码产品。文一路：文一路是商业街与专业市场相结合的一条商业街，形成以服饰、餐饮、家居、通讯为主的业态组合。除了临街商铺，还集中了包括物美大卖场、城西商贸城、翠苑服装市场、中国联通城西手机广场、华东家具城西市场等在内的大市场。在大学没有搬迁前，商业主要以学生为消费对象，因此集中了许多满足青年学生消费的商业如书店、花店、运动品商店、饰品店等等。伴随大学的纷纷迁出，文三路商业开始转向社区服务型的商业。从档次上看，文一路属于实用性的中档以下的商业街，部分中档品牌商业进驻，两家麦当劳在街内经营。文二路：文二路与文一路一样，随着大学的迁出，商业业态开始逐步由学生导向型转向居民导向型。文二路上现有商业形态主要有超市、房地产中介、餐饮、书店、便利店、银行、电动车专业市场等等。向东过了保俶北路后，商业更为丰富，马路南面计有：顺味园、1991服装店、某书店、三家服装店、一家体育用品商店、一家文具店、一家录像厅、两家服装店、一家妇女用品店、移动服务网点、123速食店、一家体育用品店、一家电脑游戏软件店、一家云南过桥米线；而过了幼儿师范学院，又是相似的一排业态。随着学校迁出，满足学生消费的商业逐步推出，而满足附近居民消费的商业正在不断迁入。文三路：自1992年以来，经过十多年的发展，文三路电子信息街区集聚了以**通信为代表的1600多家高新科技企业，以网新图灵为代表的1100多家IT产业经销商，以西溪数码港为代表的7大IT产品大卖场，以东部软件园为代表的6大创业园，以昌地火炬大厦为代表的28幢高档商务写字楼颐高数码广场、高新数码城、高新电脑城、西溪数码港、杭州百脑汇电脑市场、华力电脑城等IT卖场及沿路的图灵科技世界、联想专卖、美辰数码梦幻中心、惠普专卖店等。以电子数码为主体，辅之以餐饮、休闲娱乐设施，形成了富有特色的电子数码专业街区。租金水平文一路：业态租金（元/平米·天天）服装5-14家居装饰4-10餐饮4-12超市4-6通讯产品10饰品10-11便利店6-10书店4-6花店8-12运动用品4-8其他2.5-12位置租金（元/平米··天）路口处临街商铺10-14中间路段临街商铺铺4-10非临街底层商铺3-5非底层商铺2.5-6文一路两边集中了多家大学，同时多个专业市场和大卖场也汇集于此，因此，这里的人流量非常大，商业经营非常火爆。经营的成功带动了文一路租金的不断上涨。100平米以上的大面积店铺单位租金相对较低，多在4-6元/平米·天，而8-25平米左右的小面积商铺租金则高的多，大部分在8元/平米·天以上，有的甚至达到14元/平米·天，如翠苑服装市场临街部分的商铺。不同位置的商铺租金差异巨大，体现地段对商业的重要意义。十字路口处和大学校门部分临街商铺的租金明显比较高，多在10-14元/平米·天之间，而中间路段的临街商铺则次之，多在4-10元/平米·天，非临街底层商铺租金水平则在3-5元/平米·天，非底层商铺租金（不包括大卖场中的非底层商铺）多在2.5-6元/平米·天。从不同业态看，租金也有所差别，诸如服饰、饰品、快餐等商业的租金相对较高，而书店、超市、大型餐饮的租金则相对较低。文二路：文二路主要为小型商铺市场，整体经营一般，商业氛围比较淡薄，因此，租金水平不是很高，范围基本在2.5-5元/平米·天。文三路：位置租金（元/平米··天）一楼10-15二楼6-8三楼4-6临街商铺4-8文三路以数码商场为主，辅之以临街商铺。从租金看，反映出该区域数码专业市场经营状况良好。专业市场一楼租金最高，大致在10-15元/平米·天；二楼租金为6-8元/平米·天；三楼则为4-8元/平米·天；临街商铺租金为4-8元/平米·天。租售模式从租售模式看，区域内的大卖场基本上是开发商持有的形式，内部分割出租。专业市场部分是出租模式，而另一部分则是出售模式。文三路的数码广场多是开发者持有，出租收取租金收益；文一路的翠苑服装市场则是小产权形式，商铺可以自由买卖。临街商铺多为多业主持有。从租售两种模式看看，知名品牌牌专业市场和和档次比较高高的市场一般般采取统一持持有，对外出出租的模式；；而小产权式式商业则明显显比较混乱，档档次和环境都都比较差，整整体形象不是是很好。建筑格局文一路和文二路，有有众多的大学学生作为人气气支撑。那里里主要由低矮矮、规模较小小的店铺群构构成，最多只只是二层楼，各各种小服饰店店、小吃店、小小娱乐厅、甚甚至夜市可以以在这里生存存。文三路正好是浙大大玉泉校区与与西溪校区以以及其他多所所高校影响的的交集区域；；这里的物业业租金相对于于靠近浙大的的黄龙区块比比较便宜，适适合科技企业业在此创业；；文三路由办办公大厦、大大型专业数码码广场与临街街旺铺结合，构构成了高低结结合的商业建建筑格局。从商业街铺看，商商业街的商铺铺分割面积普普遍很小，主主力商铺面积积约在20平米左右，柱柱距3-4米，层高3米左右，进深6-12米不等。从商商铺建筑格局局看，还属于于传统的社区区商铺形态，比比较封闭狭小小，缺乏现代代商业的通透透和时尚感。杭州东城区商业市市场杭州东区商业市场场主要分布在在秋涛路沿线线，以杭州火火车东站、汽汽车东站以及及四季青特色色商业街为三三个节点，将将整个东城区区划分为四大大商业圈，即即天城路商务务商业区、艮艮山路汽配街街、庆春-凤起商业圈圈以、四季青青服装街。大量的专业市场形形成了东城区区一道特有的的商业风景线线，沿秋涛北北路南下依次次分布有永乐乐家电、安琪琪儿小商品市市场、浙江中中汇纺织机市市场、五星电电器（省家电电市场）、华华东家电市场场、四季青服服装城等。专专业市场的存存在为本区域域积聚了浓郁郁的商业气氛氛及市场号召召力，吸引了了整个杭城的的专业需求，促促进了经济的的发展。天城路商务商业区区主要分布在在火车东站附附近，商业主主要集中于本本项目东、南南部的东站广广场，在天城城路与秋涛北北路的交界处处形成了一个个商务区，三三、四星级的的商务酒店均均集中于此，此此外，本地区区还设有一些些大型的娱乐乐设施及大型型卖场，这些些大型设施的的存在共同构构筑起了本地地区中、高档档商业商务区区的整体形象象。随着，百百富勤商业广广场（11.5万M2）的建设，将将进一步完善善本地区的商商业设施，使使本区域的商商业商务设施施更加趋于多多元化。业态分布（按建筑筑面积）东站附近庆春-凤起东路艮山路汽配街合计汽配五金设备750166012503660货运185——185餐饮2500293015707000旅馆、住宿1050——1050休闲600—270870电信475400—875杂货458350—808服饰、鞋帽4401903701000家居装修—95011802130美容美发—725—725医药—9001301030中介—810—810便利店—350280630其他737203301123专业市场四季青服装市场四季青服装街区位位于江干区杭杭海路，是我我国十大服装装专业市场之之一。占地24公顷，汇集集了四季青服服装市场、杭杭派精品服装装市场等16家专业服装装市场，服装装经营户8000多户，营业业面积21万平方米，从从业人员30000余人，年成成交额近百亿亿元，实现增增加值8亿元。四季青服装市场街街区以专业市市场为主，形形成了一个大大型的服装专专业市场大世世界。成为浙浙江辐射华东东的服装批发发市场中心，同同时也经营零零售业，杭州州居民服装消消费也喜欢到到这里来。服服装街区整体体经营良好，市市场交易非常常活跃。虽然总体经营很好好，但是也有有部分市场不不是很成功，如如意法服饰城城二层级以上上空置非常严严重，租金也也比较低，远远远低于附近近的四季青服服装市场。专业市场总建筑面积（平米米）店铺面积（平米）杭州四季青服装市市场500008-150杭州常青意法服饰饰城600008-100杭州四季青苏杭服服装市场80008-50杭派服饰城65008-40杭派精品服装市场场250008-150杭州四季青精品女女装市场1200012-120杭州四季服装批发发市场120008-60杭州电力四季服装装城230008-50杭州九星服装市场场60008-45杭州四季青儿童服服装市场80008-50杭州四季青精品童童装市场295008-120杭州四季青佳宝童童装市场2200010-150中洲服饰鞋区650012-30杭泵童装市场200008-35新世纪1200010-40佳宝童装市场（后后）80008-35中星外贸服饰城75008-120总计316000业态格局：从业态上看，四季季青服装街涵涵盖了服装行行业几乎所有有的产品，包包括童装、女女装、男装、鞋鞋类等等，以以不同产品类类别形成了多多个不同的专专业市场，如如童装市场、女女装市场等。从品牌档次上看，低低档、中档、中中高档相结合合。既有低档档的服装市场场，如四季青青童装市场；；也有精品服服装市场如杭杭州常青意法法服饰城、航航拍精品服装装市场等等。主体以国内品牌为主，也有部分外国品牌进驻。租售模式：四季青服装市场为为大业主持有有和小业主分分割持有相结结合的模式。某某些档次较高高的市场如佳佳宝童装市场场是大业主统统一持有，对对外出租的模模式，而大部部分市场则多多为小业主持持有，可以自自由买卖。建筑格局：以小店铺为主，主主体商铺面积积在10-25平米之间位置越好的商铺面面积越小，而而较差的位置置如三层、四四层因为单位位租金较低导导致总体租金金不高，因此此面积较大。租金：位置平均租金（元/平平米·天）扶梯周边租金（元元/平米·天）临街街铺20-35-地下一楼10-15-一楼10-3020-30二楼8-1512-15三楼5-87-8四楼2-52.5-5服装销售是一个高高利润行业，四四季青服装市市场经营的成成功，导致区区内商铺租金金很高。从调调查看，总体体租金在8元/平米·天以上，不不同地段租金金差别非常明明显。临街街街铺地段最好好，且多位小小面积商铺，因因此单位租金金非常高，多多在20元/平米·天以上，有有的甚至达到到35元/平米·天的惊人价价格。其次是是专业市场的的一楼，租金金在10-30元/平米·天，其中位位于扶梯周边边和入口周边边的商铺最贵贵，多在20-30元/平米·天。地下一一层租金10-15元/平米·天。二楼租租金在8-15元/平米·天，地段好好的扶梯周边边租金则为12-15元/平米。三楼楼租金为5-元/平米*天，扶梯周周边则为7-8元/平米·天。四楼空空置比较严重重，租金也比比较低，在2-5元/平米·天之间。从位置看，专业市市场一般只能能经营到三层层，四层以上上难以经营，空空置率非常高高。其他专业市场总量体（M2）租金（元/M2*天）业态分布经营状况新型材料市场约300004-4.5（底层沿街）1F：五金、装饰2F：地板满租，经营状况良良好**灯饰城约250004-4.5（底层层）灯饰、装饰布满租五星电器约30000（底层沿街）1-2F：家电3F：电脑、音像4F：办公满租多为60-70M2的的铺面东站服装市场约60001F：服装、鞋帽、箱箱包、化妆品品2F：床上用品、服饰饰满租安琪儿小商品市场约250005.5（底层沿街）1F：小商品2F：空置，暂作仓库库底层经营状况良好好，二楼不佳佳。3、商业市场总结杭州整体商业市场场表现一般，专专业（批发）市市场一枝独秀秀。在杭州东城区形成成的专业（批批发）市场“集结地”已成为了杭杭州商业的一一大亮点，吸吸引了大量的的客流前来消消费，总体经经营状况良好好，并营造出出了浓郁的商商业氛围，为为其他商业经经营模式的进进入奠定了基基础。但美中中不足之处就就是整体形象象略逊一筹，层层次感不高。大型购物中心大多多数经营惨淡淡。杭州作为著名的旅旅游城市每年年吸引了大量量的人流前来来观光，但这这些旅游人群群并没有成为为杭州大型购购物中心的有有效客源支撑撑，使得大多多数购物中心心处于惨淡经经营状态（除除位于老牌商商圈——武林商圈的的购物中心经经营尚可）。造造成这一局面面的主要原因因是，旅游人人流虽大，但但其真正的购购物消费比例例有限。特色商业街经营形形势较为喜人人。各特色商业街利用用自身的独有有优势，进行行特色经营，既既贴近广大市市民的需求，又又能吸引一部部分旅游人群群的消费，使使其经营状况况始终处于良良好的状态。二、住宅市场由于近期政府接连连出台诸多政政策对我国经经济实行宏观观调控，房地地产作为我国国经济的重要要组成部分，我我们就有必要要对这些政策策的出台进行行解读与分析析。一系列政政策的相继出出台，对杭州州房地产市场场将有以下影影响：（一）房地产宏观观政策解读1、政策介绍央行提高房贷利率率央行宣布从20005年3月17日起调整商业业银行自营性性个人住房贷贷款政策。将将现行的住房房贷款优惠利利率回归到同同期贷款利率率水平，实行行下限管理，下下限利率水平平为相应期限限档次贷款基基准利率的0.9倍。与此同同时，各商业业银行总行可可自行决定将将房地产价格格上涨过快的的城市和地区区的个人住房房贷款最低首首付比例由目目前的20%提高至30%。与此同时，央行的的另一项新政政策是对房地地产价格上涨涨过快城市或或地区，个人人住房贷款最最低首付款比比例可由现行行的20%提高到30%.具体调整的的城市或地区区，可由商业业银行法人根根据国家有关关部门公布的的各地房地产产价格涨幅自自行确定，不不搞一刀切。国务院高层发布关关于切实稳定定住房价格的的通知2005年3月226日，国务院下下发了《关于于切实稳定住住房价格的通通知》。一、高高度重视稳定定住房价格；；二、切实负负起稳定住房房价格的责任任：房价提高高到政治高度度，建立政府府负责制，省省政府负总责责，对住房价价格上涨过快快，控制不力力，要追究有有关责任人责责任；三、大大力调整住房房供应结构，调调整用地供应应结构，增加加普通商品房房和经济住房房土地供应，并并督促建设；；四、严格控控制被动性住住房需求，主主要是控制拆拆迁数量；五五、正确引导导居民合理消消费需求；六六、全面监测测房地产市场场运行；七、积积极贯彻调控控住房供求的的各项政策措措施；八、认认真组织对稳稳定住房价格格工作的督促促检查。金融政策继续从严严前进。在不久前的中国人民民银行工作会会议上，行长长周小川部署署的2005年十项主要要任务之一就就是继续加强强和改善金融融宏观调控，其其中重点提出出要密切关注注房地产市场场变化，并推推动房地产金金融健康发展展。2005年的金融政政策趋势可能能进一步趋紧紧。国务院会议安排88项首要工作作，控制房价价包括在内。2005年4月227日，国务院总总理温家宝主主持召开国务务院常务会议议，分析当前前房地产市场场形势，提出出八项措施引引导和调控房房地产市场（简简称“新8条”）。一是强强化规划调控控，改善商品品房结构。二二是加大土地地供应调控力力度，严格土土地管理。三三是加强对普普通商品住房房和经济适用用住房价格的的调控，保证证中低价位、中中小户型住房房的有效供应应。四是完善善城镇廉租住住房制度，保保障最低收入入家庭基本住住房需求。五五是运用税收收等经济手段段调控房地产产市场，特别别要加大对房房地产交易行行为的调节力力度。六是加加强金融监管管。七是切实实整顿和规范范市场秩序。八八是加强市场场监测，完善善市场信息披披露制度。七部委下发联合意意见，开征营营业税。2005年4月330日，国务院七七部委联合下下发《关于稳稳定房价工作作的意见》，其其中规定自22005年6月1日起，国家将将调整住房转转让环节营业业税政策，对对个人购买住住房不足2年转手交易易的，销售时时按其取得的的售房收入全全额征收营业业税，个人购购买普通住房房超过2年（含2年）转手交交易的，销售售时免征营业业税；对个人人购买非普通通住宅住房超超过2年（含2年）转手交交易的，销售售时按其售房房收入减去购购买房屋的价价款后的差额额征收营业税税。浙江省政府出手调调控楼市2005年4月115日，省政府召召开了全省稳稳定住房价格格推进住房保保障体系建设设电视电话会会议。省长吕吕祖善强调八八字方针：稳稳定价格，加加强保障。即即抑制住房价价格过快上涨涨，防止房地地产市场大起起大落，促进进房地产业和和房地产市场场的健康发展展，确保经济济运行和社会会稳定，保障障中低收入家家庭的基本居居住情况。杭州出台的一些地地方性政策2005年3月222日，杭州市政政府宣布4月1日起取消房改改房超额收益益金；自2005年5月11日起，房产交交易契税调整整为3%；杭州开展专项检查查，严查16种房价违法法行为。2、政策特点分析从出台政策看，呈呈现出以下几几个方面的特特点：单一调控转向“多多拳出击”在去年，政府重点点从一级市场场调控房地产产，控制土地地投机和地价价，迫使囤积积土地的开发发商尽快开发发，增加市场场供给，以期期通过这来控控制房价，调调控需求。但但实际上却适适得其反，它它加速了开发发商企业两级级分化，大企企业的市场控控制力增强，进进一步增强市市场信心。土土地供给则限限制了房地产产供给，导致致房价预期进进一步上涨。单一的政策调价在在市场极度繁繁荣的形势下下，力度有限限，往往能够够被市场通过过各种手段抵抵消。因此，政政府开始转入入综合调节，多多拳出击。从从今年推出的的政策看，政政府开始从一一级、二级、三三级市场同时时出击，供给给、需求综合合调控，财政政、金融双向向结合。政策力度不断加大大除了调节的综合性性外，政策的的力度不断加加大，３月１１６日的加息息，以及后来来的首付提高高，导致购买买者贷款门槛槛提高，贷款款成本增大。而而４月３０日日七部委联合合意见，引发发市场剧烈地地震，抛盘激激增，成交急急剧萎缩，资资金实力较弱弱的投机者纷纷纷动摇。由由此看来，政政府打压投机机的决心越来来越强。调节目标越来越明明确早期的政策是总体体调控，并没没有严格区分分对不同角色色的不同调控控。其结果就就是正常需求求者和投机者者、关系国计计民生的中低低价房和奢侈侈消费的高价价房遭受同等等打击。为了了保社会和经经济稳定，政政府不敢采取取过大力度的的政策，因此此，收效甚微微。从最近出出台的政策看看，政府的调调节目标开始始明晰，针对对性大大增强强。增加经济济适用房和中中低价房及其其用地的供给给，严格限制制高价房及其其用地，营业业税征收就是是针对投机者者而设计的。后后续政策的推推出肯定会沿沿着这个方向向继续下去，因因此，可以称称为结构性紧紧缩政策。随随着调节目标标的明确，政政策的调节力力度大大增强强，效果突出出。据我们对部分楼盘盘的最新的调调研，与以往往有所不同的的是，大多数数楼盘呈现如如下特点：房房价还没有出出现下跌现象象，但增幅趋趋缓，销售速速度放缓，客户观望心心态较重。这这从微观市场场的反应来看看，也基本上上可以嗅到政政策层面上影影响力。3、未来政策走势预预测可以预料：如果本本次的宏观调调控政策还不不能挤压掉房房地产中的过过度投机成分分，和挤空其其中的泡沫因因素，并使房房地产的发展展回归到理性性、健康、可可持续性的轨轨道上来，使使之和国民经经济的发展、与与人民的收入入增长、同一一个行业正常常的发展规律律保持一致的的话，后期可可能会有更为为严厉的措施施在酝酿当中中。政治的大大棒指引着各各行业的健康康、有序前进进，一旦举起起，在这样特特定国情下，恐恐怕没有谁能能置身于外。不过，宏观调控的的主要目的首首先不希望房房价上涨过快快，但也不是是简单的要房房价下跌，影影响到整个行行业的健康发发展、影响到到整个经济格格局的大势。前前两年的房价价上涨似乎有有点“竭泽而渔”的味道，而而政府的调控控行为则是促促使房地产业业“细水长流”，避免一下下子透支完未未来的发展空空间，从而保保持行业的一一个可持续发发展。（二）今年以来杭杭州房地产市市场分析1、一季度杭州市整整体市场状况况（数据来源源杭州信息网网）指标2005年一季度度2004年三季度度2004年二季度度2004年一季度度本期比上期增减几点几几本期比上期增减几点几几本期比上期增减几点几几本期比上期增减几点几几企业景气指数145.86-9.2145.85-10155.85-0.98156.83-9.15土地开发面积102.412.1693.886.4387.45-15.75103.24.21完成投资110.41-12.49121.131.96119.17-0.03119.2-25.63新开工面积82.73-26.696.1615.3780.79-9.6990.48-14.71房屋竣工面积86.74-32.5192.96-3.4396.396.989.49-20.71商品房预售面积75.86-35.7778.27-25.28103.559.0394.52-2.39商品房销售面积86.29-28.8674.03-27.71101.743.698.14-4.18商品房销售价格149.725.72112.19-10.14122.33-16.82139.1515.54空置商品房面积155.5212.4128.98-2.15131.13-23.53154.660.61税后利润115.99-21.5117.586.52111.061.69109.37-27.18流动资金84.97-5.4281.44-9.1890.62-13.34103.96-23.41货款拖欠116.39-9.15106.8-8.52115.32-3.94119.26-3.5用工107.72-4.3107.324.3103.02-14.17117.1913.72固定资产投资101.09-13.21113.048.67104.37-6.23110.6-18.91变化趋势11810102005年第一季季度的各项指指标与2004年三个季度度相比，具有有不小的回落落。在总共14项指标中，有有11项呈下降趋趋势，并且降降幅的力度都都比往期要重重很多。其中中降幅最大的的商品房预售售面积指标，同同期相比下降降-35.777%。同期，在政政府公布的2005年第一季度度的指数报告告中，房地产产业的企业景景气指数相比比同期下降了了9.2个百分点，而而企业家的信信心指数则下下降了16.79个百分点。从宏观的数据统计计上来看，房房地产业在2005年第一季度度开始，已悄悄然发生了变变化。2、近期杭州一手房房市场发展变变化房价走势呈缓慢前前进势头，增增幅趋缓，价价格上涨幅度度减小，个别别地区和个别别楼盘甚至可可能会出现走走跌现象。对投资者影响甚大大，而对于自自住客户影响响甚微通过对萧山众安--恒隆广场的的调查、通过过与其销售和和策划人员的的访谈，我们们了解到：在在前段时间，来来电、来人的的数量每天约约有几十个；；而近期，尤尤其是国务院院最新房产文文件的颁布之之后，每天来来电来人的数数量急剧下降降，低至十来来个甚至为个个为数，并且且，客户很关关心的一个问问题是，项目目对新政策有有什么应对措措施，整个大大势未来走向向会如何？同时，通过对众安安的另一个楼楼盘山水苑的的调查访问，我我们又了解到到：最近到访访的客户数量量与前阵子差差别不大，保保持在一个相相对稳定的状状态。同时客客户对外界政政策变化的关关心度似乎不不大，“你吹你的风风，我过我的的桥”。分析恒隆广场的项项目特征可知知：该项目为为商业项目，预预计5月份开盘，推推出约400套单身公寓寓。而单身公公寓的客户，一一般地以投资资为目的，长长线、短线投投资客居多。而而山水苑怎味味纯住宅项目目，附有配套套商业。目前前正在销售第第二期一栋小小高层3个单元，约54套中型面积积的户型，第第一期和第二二期的多层均均已销售殆尽尽，销售状况况良好。购房房者大多为自自住型客户，投投资者甚少，且且购房者素质质多为公务员员、医生、教教师等相对素素质较高的人人士。购房需求一般可以以分为两类：：刚性需求和和弹性需求。首首次购房者、动动迁户、特殊殊事件者（比比如结婚、子子女上学需要要等）等，这这一类为刚性性需求。这样样的客户因外外界环境的变变化而改变购购房意向的可可能性很小，对对政策敏感度度相对来说不不大。而对长长期持有、短短线投机等投投资行为来说说，可买可不不买、可买多多也可买少、可可买大也可买买小……比较灵活活，具有一定定弹性，也是是最容易产生生泡沫的行为为，这一类需需求可归为弹弹性需求。通通过对众安房房产——这同一家公公司的不同项项目分析可以以得出：近期期的房地产政政策对弹性需需求的作用甚甚为明显，对对投资者的抑抑制效果还是是有所成效的的；而对于刚刚性需求这一一块影响不大大。对部分楼盘的开盘盘时间、推广广计划已产生生影响，计划划纷纷推迟在2004年11月月份曾有过萧萧山的市场调调研，其中苏苏黎世小镇计计划于2005年年初开盘盘。但是最近近对该项目的的又一次调查查得知，目前前还未开盘，计计划于下半年年开盘。开盘盘的一再延期期，不外乎两两种原因：小环境——工程进进度无法按原原计划进行、公公司资金链有有某些问题、公公司战略规划划有所变动、相相应策划推广广工作准备不不足等大环境——宏观调调控的步步紧紧逼、房产整整体市场处于于转折期、市市场观望气氛氛浓厚等在基于近期宏观调调控愈益眼里里、政策紧箍箍步步收紧的的外在大势，整整个市场处于于不稳定状态态下，贸然开开盘，风险过过大。观望一一段时间，看看市场能有所所端倪在作决决定，已成为为很多楼盘的的目前选择。政策对中低端楼盘盘影响不大，对对远郊区域影影响不大。富阳房交会参展的的楼盘大都集集中在富阳地地区，有多层层、小高层、高高层和排屋、独独栋别墅。虽虽然政策出台台，但是不大大的富阳市体体育中心比肩肩撞踵，人气气显得很旺盛盛，政策的杀杀伤力似乎与与这个杭州远远郊区域无关关。三江-鸣翠蓝湾一期4..9号开盘，第第一批推出61套联排和叠排排。联排成交交均价为4800元/平方米，叠叠排均价为3800元/平方米，目目前只剩几套套联排未售。该该项目地处九九龙大道南侧侧，总建筑面面积约28万平方米，在在5月份还将有100多套叠排推推出。大家-水岸青云4月份一一期开盘，推推出第一批多多层房源100余套，业已已销售一空参展楼盘的价格中中，公寓单价价在2000--4000//平方米元左左右，部分高高层能达到5000--6000元/平方米，排排屋一般的在在3000--5000元/平方米左右右（银湖、富富春江等高档档别墅参展较较少，另当别别论）。相对对于杭州和萧萧山来讲，还还处于价格洼洼地。4月8日，城北区域的通和和·都市枫林二二期D区水岸景观观公寓开盘，推推出小高层房房源212套，户型以以110m2、128m22和148m22为主。130平方米以下下的户型最受受青睐，目前前已经售出80%左右。4月9日,位于余杭区临平镇镇的**俊园东区区也推出100多套多层公公寓。成交均均价为4500元/平方米左右右，当天卖出出了60%房源。政策对高端楼盘影影响较大，对对市区楼盘、对对价格泡沫大大的楼盘影响响甚大。旅游-水印城5#楼—“心筑”于4.15号开盘，该该幢共三个单单元，两梯两两户，160套房源，面面积在130-1150之间，3/22/2“南北双花园园、前后大空空间”，前后栋距距达80米，东边可达达160米，有着独特特的两大中心心花园、超宽宽间距、大空空间视野、户户型舒适的自自身优点，在在整个小区中中具有明显的的优势。3月开盘的“林筑”、“银筑”曾出现排队队抢购的局面面，销售异常常火热，很多多钟情水印城城的购房者在在开盘时竟买不到房房子。而“心筑”和“林筑”、“银筑”相比，又具具有两大中心心花园、超宽宽间距、大空空间视野好、户户型舒适（88—150平方）等优优势，因此根根据众多媒体体的预测和正正常走势分析析：“心筑”的开盘必将将受到市场的的热烈反响，引引发新一轮购购房热潮。但据我们实际现场场了解，“心筑”开盘当天并并未出现事先先估计得火热热场面，只有有条件比较好好的靠近小区区中央景观的的东边单元销销售不错，约约有80%的房源已名名花有主。西西边单元和中中间单元销售售率约在30%左右。在当当天下午据我我们的观察：：“心筑”总共定下45套，有意向向的22套，总销售售率在42%左右。在“心筑”具有明显的的优势情况下下，销售状况况与前次开盘盘相比相差甚甚是明显，这这个转变值得得我们思考。3月17-23杭州销销售前15名楼盘一览览表排名楼盘名称区域本周销售（套）可售套数已售套数已售均价（元/平平方米）1旅游-水印城滨江区174422696612钱塘春晓花园滨江区6749107059273丁香公寓西湖区4544186141154都市枫林8#144#15#楼下城区41164166495钱江时代1-6##楼上城区2352621699736绿洲花园（高层住住宅）下城区2221689128277天成嘉苑4#、55#楼江干区201269888908都市枫林13#226#楼下城区199619862239中山花园二期A\\B#楼下城区191432411865810住宅部分十六街区区开发区1937691510411商城风情苑10##楼滨江文公寓1#2##8#9#楼西湖区17501661239713金都华府1#2##9#10##11#133-19#楼上城区132223091104614逸天广场滨江区1286379812615绿洲花园（商住楼楼）下城区10136104115764月7-13杭州销售前前15名楼盘一览览表排名楼盘名称区域本周销售套可售套数已售套数已售均价（元/平平方米）1中豪-晴园西湖区54145132107992贺田尚城4#楼滨江区24282879493钱塘春晓花园滨江区2410109559444绿洲花园（高层住住宅）下城区17181127128435贺田尚城1#楼滨江区1792576936中山花园2期住宅宅下城区1312927418852736号地块下城区116011122078金都华府3#4##上城区106818115469都市枫林]4#55#下城区1058243621210天城嘉苑4#5##江干区10115155913111旅游-水印城滨江区10102323358358960112钱江时代1-6##上城区9344248998313都市枫林]2期223#24##25#下城区9909700514金都华府1#2##9#10##11#133-19#上城区81973361108915大北-四季风景苑开发区878835990两个时间段杭州全全市销售情况况对比网上可售（套）网上预定（套）网上已售（套）本周销售（套）本周均价（元/平方米）3月17-231191570027574100197154月7-13114153322885231495223月和4月两个星期的成交交量的第一位位分别为174和54套。4月份的这个个时间段销售售量不及3月份这个时时间段的一个个零头，三分分之一不到，并并且前后只差差半个月。这这个变化既反反映了旅游水水印城销售的的现状，也折折射出杭州楼楼市出现了拐拐点的现象。3、政策影响下的近近期二手房市市场受到首付成数增加加、贷款利率率提高、调高高契税、国务务院文件通知知等宏观政策策的影响，杭杭州二手房市市场前景变得得微妙起来，表表现为以下几几个特点：供需结构开始发生生改变，高端端市场尤为明明显从几大中介公司的统统计数据看，金丰易居在3月20日-27日一周的挂牌量超过去年3月份的总量；从今年3月第2周开始，连续4周每周的挂牌量接近400套，几乎是去年同期的四倍，直至目前，都还没有缩量的迹象。在其他中介，也出现了类似的现象。比如外滩房产，加息后挂牌量增加近4成；公众房网3月最后一周挂牌量比前两周增加50%；住商不动产，3月挂牌量也大增。在2005年3月份份，信义房产产累计挂牌房房源为1000余套，平均均一周的挂牌牌量在250套左右，而4月份前6天挂牌数就就达500套。另据对浙江在线“住在杭州”网的观察，该网网站每日二手手房挂牌量在在4.1和4.8分别为10000套和3000套，增幅趋势势明显。在供方的产品比例例上，高端市市场呈现出供供过于求的状状况。在金丰丰易居4月份新增挂牌牌房源中，万万元房占到了了35%的比例，而而在杭州市区区之内，单价价在7000元以下的房房源只有5%。今年一季季度新增的万万元二手房挂挂牌量就已超超过去年全年年的二手房总总量。并且从从中介公司登登出的广告显显示还可以反反映出：诸如如春江花月、桂桂花城等高档档楼盘，这些些楼盘的房源源几乎是批量量挂出的。在加之4.1开始始房改房取消消超额所得税税，二手房市市场中又添新新军，进一步步丰富了房源源来源。可以看出，二手房房市场正在发发生转折，上上家抛盘量开开始日益增加加，可供出售售房源的数量量也愈来愈多多。可以供下下家选择的机机会越来越多多，但下家并并没有明显的的增多。供需需结构正在慢慢慢改变，同同时，在接盘盘的下家的用用途中，投资资者的身影寥寥寥无几，大大多是自住型型客户。价格变化趋归理性性，高端市场场曲高和寡目前，二手房的成成交价格保持持一个稳步上上升势头，但但增幅益明显显趋缓。但由由于挂牌量日益增增多，接盘者者量的增长并并不是同步的的，估计二手手房价格有望望理性回归。一些长期转转战于房产一一级市场与二二级市场的投投资客在放量量的同时，价价格也有放水水的迹象。据据中原地产、外外滩房产、金金丰易居提供供的数据显示示：在最近部部分挂牌的房房源，房东主主动降价的越越来越多。于大量的投资者而而言，一方面面他们认为目目前杭州房产产的增值空间间已经很有限限了，此外，加加息后按揭的的压力也在增增大，他们手手里一般都有有好几套房在在还贷，如果果不及时出售售，每天的成成本在增加，而而价格却卖上上不去，亏本本的买卖谁也也不想继续下下去。因此，近近期价格下调调的现象已屡屡见不鲜，价价格有望回归归理性。高端产品市场供方方增多，受方方相对来说不不多，这个现现象更为突出出。通过观察察杭州市官方方网站上挂牌牌的二手房，其中的高档空置房明显放量，较上个月涨幅达24%。据某房地产经纪公司负责人称，近期该公司挂牌的高档房源猛增了400%，投资客的目的只有一个：急于脱手，但现在的情况却是粥多僧少，与激增的挂牌量相比，购房者却显得不够热情。高档房市场并不活跃。高档房的买家最新趋势一般以自住为多，因为户型好，空间大，居住舒服。主要考虑到这类房子面积大，单价和总价都很高，脱手不太容易。但从最近的态势来看，即使想买来自住的买家也在观望中，现在都持币观望，看看整个市场的动向。市场上的种种表现现已发出一个个这样的信号号：表明了房房地产三级市市场已悄然进进入了一个微微妙时期。同时但我们也应看看到，杭州的的房产降温仍仍需一定过程程。就目前阶段而言言，既不是调调控的开始，也也不是调控的的结束。成交量风轻云淡，成成交速度波澜澜不惊与挂牌市场热火朝朝天的场面相相比，成交市市场则显得十十分沉稳。据据金丰易居的的统计数据，最近几周成交交呈现出全面面开花景象，各各区域成交量量均有小幅提提高。相比较较而言，市中中心的房源仍仍是许多购房房者的首选。从从他们的统计中中也可以发现，成成交物业中2000年以后建造造的二手房比比例在提高，4月份第一周达到37%（前一周为25%）。总体上说，1996年以后的较新二手房成交活跃，而1990年以前的老房子成交的比例在下降，上周不足20%（前周为32%）。分析性结论：市场走势已呈现明明显的转折趋趋势；房价走势呈缓慢前前进势头，增增幅趋缓，价价格上涨幅度度减小，个别别地区和个别别楼盘甚至可可能会出现走走跌现象；对部分楼盘的开盘盘时间、推广广计划已产生生影响；对已开盘销售而目目前仅余少部部分产品的项项目影响不大大，但对于“撞在枪口”上的楼盘影影响甚大，对对于即将开盘盘的项目则产产生延迟、观观望的影响。政策对中低端楼盘盘影响不大，对对远郊区域影影响甚微。政策对高端楼盘影影响较大，对对市区楼盘、对对价格泡沫成成分大的楼盘盘影响甚巨。叁定位篇一、地块价值分析析1、地块居住价值划分分划分依据：周边环境及景观条条件社区交通条件地形条件地块居住价值划分分示意图：I级II级I级II级I级II级地块居住价值判研研：I类用地优劣势：社区交通通便利适合产品：开发潜潜力大，适合合本项目中的的舒适型部分分产品，建议议物业类型：：小高层和高高层。II类用地优劣势：距离铁路路较近噪音振振动较大适合产品：适合本本项目中的经经济型部分产产品，建议物物业类型：高高层。2、地块商业价值划分分划分依据：人流量大小道路交通状况地形条件地块商业价值划分分示意图：II级III级III级II级III级III级I级I级II级地块商业价值判研研：I类用地东南侧地块临麦庙庙路、新风路路，两面沿街，距杭州火车车站东站最近近，南侧毗邻邻通往东站的的道路，交通通比较便利，商商业价值更大大。适合本项项目集中式的的商业部分。II类用地西侧地块毗邻项目目主要道路——新风路，沿沿街面长，商商业价值较大大。适合本项目目配套的商业业部分。III类用地此类地块东侧为铁铁路，商业价价值低，不适适合做商业用用地。二、项目核心价值值体系的建立立1、项目资源优势整整合自身资源优势势和整合资源源优势，构建建项目整体资资源优势，示示意图如下：：项目资源项目资源自身资源整合资源交通枢纽物业产品自身价值复合功能（商、住）优势规模优势城市发展规划优势枢纽效应的商务价值资源嫁接2、项目核心竞争力力体系的打造造步骤从市场空白点和竞竞争项目的弱弱势出发，整整合项目优势势资源，打造造项目的核心心竞争力体系系，树立项目目差异化的竞竞争优势。核心竞争力体系本案的核心竞争力力首先是建立立在本案自身身所独有的优优势资源和中中江品牌效应应的基础上，同同时站在城市市发展战略的的高度，从区区域规划的优优势联动到板板快塑造、开开创顺应城市市发展的新居居住模式，对对本项目的基基础竞争力进进行一次全面面的跃升。本案的核心竞争力力可分为两个个层面，分为为基础核心竞竞争力体系和和跃升核心竞竞争力体系，其其具体表达如如下图。基础核心竞争力体系基础核心竞争力体系跃升核心竞争力体系区域板快塑造顺应城市发展的新居住模式项目资源优势整合中江品牌效应价值优化竞争力核心竞争力体系三、定位思路结合上述的市场分分析以及地块块自身的实际际情况，现本本项目定位有有以下思路：：商业通过杭州现有商业业形式的比较较分析，可以以明显看出，购购物中心形式式的集中型商商业经营难度度大，专业市市场和特色商商业街在杭州州市场经营较较为成功。专业市场的经营在在艮山西路-秋涛北路、杭杭海路附近已已经形成规模模效应，其集集聚性可见一一斑。考虑到到本项目原***商城经营营状况不良，在在认知度方面面已在周边有有了一定的负负面效果，并并结合目前本本地区专业市市场的集聚性性不佳、居民民聚集度不高高的特性，建建议本项目暂暂不考虑向专专业市场方向向发展。特色商业街是杭州州经营较为成成功的商业形形式之一，建建议本项目可可借鉴。结合合本项目地块块实际情况，可可以规划建设设一条商业街街，业态引入入可以结合与与民生关系较较为密切的行行业。因杭州是我国著名名的旅游城市市，每年都吸吸引了大量的的国内外人士士前来观光旅旅游，结合本本项目距杭州州东站近的优优势，可以考考虑开发建设设酒店。作为我国经济水平平较高的城市市之一，杭州州市民的收入入及消费水平平也相对较好好，建议引入入部分休闲娱娱乐业来满足足人们的需求求，并能弥补补区域内这类类商业业态的的不足。考虑建设部分配套套型商业来满满足未来居民民日常生活的的需要。住宅受近期连续出台相相关政策的影影响，杭州楼楼市在短期之之内出现了一一定程度的波波动，但波动动范围相对有有限，对买房房投机者的影影响相对较为为严重。但随随着政府宏观观调控的不断断深化，房地地产市场发展展将趋于平稳稳化，房地产产投资也将从从短期投机的的现状向中、长长期投资转变变。房产需求求将日益理性性化，购房者者对房屋的实实用性也将日日益重视。结结合本项目地地块的实际情情况，建议住住宅产品走较较为适合城市市居民的居住住的生活型路路线，住宅档档次不宜过高高（豪宅），中中档偏上较为为适宜。结合政府提出“建建设社会主义义和谐社会”的方针，本本项目住宅开开发可以以“建设杭州和和谐社区”为目标，打打造一个真正正适合杭州市市民居住生活活的“主流住宅”小区，客户户群体考虑以以居住型为主主。产品定位及规划建建议目标市场定位住宅部分目标市场场定位：项目周边的居民和和小私营业主主火车东站交通枢纽纽辐射的周边边街道和乡镇镇的居民市中心白领阶层外地来杭州工作的的“新杭州人”少量中、长期投资资者与短期投机者不同同，这部分群群体选择物业业时对物业的的实用性要求求较高，而并并非一味考虑虑价格的上扬扬空间。商业部分消费市场场定位：本项目住户项目周边居民火车东站交通枢纽纽带来的流动动人流2、项目开发主题定定位开发主题概念描述述和提升开发主题概念描述述：引领杭州主流住宅宅开发主题概念提升升：“东”为“尊”城东新生活第一站站主题概念释义第一：体现领先的的居住品质（不不一定是价格格）、板块开开发时间的领领先站：交通枢纽物业业主题概念示意图产品价值为基础居住与商务互动产品价值为基础居住与商务互动商务与商业配套商机交际为亮点新生活第一站便捷交通带来的优质生活3、产品功能定位住宅、商业综合性性社区项目功能定位配比比：功能分类体量（M2）占比（%）1住宅190,000762产权式酒店25,000103商业35,00014总建筑面积250,000100销售收收益匡算：：序号项目可售面积（M2）均价（元/M2）总价（万万元）1住宅190,0008,000152,0002产权式酒店25,0009,00022,5003商业35,00011,00038,500销售总收入213,0004、项目开发策略建建议根据项目规模、地地块区位、市市场容量等因因素，建议采采取分期开发发原则。考虑项目开发周期期较长，将整整个项目的住住宅部分、商商业部分均分分为三期开发发，以确保市市场风险降到到最低，利润润价值最大化化。建议将整个项目的的开发分成四四个阶段，具具体划分如下下：第一阶段：首先启启动住宅I期第二阶段：住宅III期、商业I期第三阶段：商业III期第四阶段：住宅IIII期、商业III期产品建议总体规划建议方案一：住宅酒店商业街商业主要集中在新新风路沿线，利利用新风路、麦麦庙路口设计计广场，以吸吸引商业人流流引入，项目目商业价值可可得到充分体体现。商业街可以设计成成商场型内街街形式，在商商业内街上部部可建造酒店店（副楼概念念）。大部分住宅可以避避免因交通干干道的噪音影影响，而造成成的居住品质质下降。但对对于住宅的总总体布局和景景观设计上带带来一定难度度，可发挥的的空间比较有有限。在沿麦庙路的住宅宅底层可以设设置部分配套套型商业。方案二：住宅底商住宅底商住宅住宅住宅住宅集中商业集中商业住宅部分空间较为为宽泛，对于于总体布局及及景观设计都都能有较大的的发挥空间。可以将商业、住宅宅部分完全独独立成两个地地块来看待，商业部分经营如遇风险不易影响到住宅部分。集中商业上部可以以建造酒店（副副楼概念）。麦庙路东段为断头头路对人流引引入带来一定定困难，商业业价值不能得得到充分体现现。酒店位于住宅南侧侧，会对住宅宅的采光带来来负面影响。商业规划建议充分考虑项目地段段、商圈竞争争状况、