筑北商业大道破解及建议

息烽县“筑北商业大道”破解及建议重庆翊马房地产顾问有限公司2013年1月19日第一章：商业情况第二章：本案分析第三章：建议策略成立物业管理处抢D栋工程进度招商策略总结客户价值概念理解客户价值传递的逻辑消费结构情况城市商圈形成规律情况息烽商业情况县商业布点情况结论第四章：具体执行意见本案现状分析本案管理状况分析本案交通状况策分析结论第一章：商业情况1、消费结构情况2、城市商圈形成规律情况3、县商业情况4、县商业布点情况5、结论一、息烽县商业业态及主要商场情况分析居民消费结构和消费水平发展阶段必需起步发展享受第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描述基本特征息烽县居民消费基本处在第一阶段和第二阶段之间300US$1000US$3000US$5000-US$GDP1、息烽县消费分析发展阶段市场表现经营模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入百货等购物市中心区域专业市场市中心区域专业市场市中心区域专业市场赢利模式百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐经营业态

息烽县商业处于起步期正向快速发展期过度2、城市商圈形成规律3、息烽县目前商业情况主要以一层沿街小商铺为主，经营主要以吃、穿、用为主4、息烽县目前较大型商业分布点情况比较有人气集中点主要以农贸市场和合力超市范围内，辐射圈小结论：一、县城人口不足5万人，人口增长缓慢，市场容量有限；二、居民的消费结构主要以吃、穿、用为主要消费，逐步向家电和品牌消费发展；三、县城商业发展，处于起步阶段向快速发展阶段过度；四、县城均是中小开发商，商铺散售为主，均存在无长期经营和物业管理理念；五、开发商开发模式同质化严重，不愿多投入配套，中小商家抗风性能力差，经营困难，为生存提高零售商品价格，消费者不愿在本地购买产品，造成恶性循环的死结。第二章：本案分析1、本案现状分析2、本案管理状况分析3、本案交通状况策分析4、结论1、筑北商业大道现状交通路/外街东风路/外街外热内冷2、筑北商业大道管理现状卫生脏、乱、差没有解决内街道路破损严重商家经营烟囱乱排放3、筑北商业大道交通现状未拆迁房君临天下内街较好内街次之内街差君临天下项目，工程进度缓慢，目前在施工阶段无法使交通通畅造成交通死环瓶颈不畅通畅通结论：一、商业均以小商铺为主，其中有部分拆迁置换商铺，无统一管理，各自为政，档次低下；二、内街无主力商业规划，均以小商铺为主，最严重无物业管理状况，卫生和设施损坏无后续维护；三、君临天下项目目前还在施工，严重影响交通通畅，无法形成左右两边人流互动，造成越靠近君临天下项目段商铺空，销售受滞；四、为了盘活内街人气，开发商采取免租金或低租金引进商家，但没有系统思考来改变整体商业的情况，造成引进来小商家，档次低下，经营困难，二次污染，形成恶性循环；第三章：建议策略1、客户价值概念理解2、客户价值传递的逻辑建议策略之前我们先来了解客户价值是什么？客户价值＝客户感知的利益－客户感知的价格也就是说：客户感知的利益越高，客户感知的价格越低，客户价值就越大例如：客户看到我们产品假如每平方米12000元，他觉得每平方米值25000元，他对价格每平方米12000元，他就觉得不贵，就会购买。反之他不会购买。那通过什么样的方式来传递客户价值？产品价值塑造包装品质展示买主身份渲染化整为零减少供应客户价值传递的逻辑客户价值投入配套、维护、统一管理道路、D栋商业裙楼及立面质量和细节打造加快D栋工程进度，监控好施工质量D栋商业裙楼商铺规划，并引进主力商场由翊马地产在销售策略解决第四章：具体执行意见1、成立物业管理处2、抢D栋工程进度3、招商策略4、总结一、由开发商临时成立物业管理处：负责：筑北商业大道的日常管理和维护工作，彻底改变目前的卫生和设备损坏维护及业主投诉问题的解决；开发商：需授予物业负责人：管理权、人事权和在预算范围内财务权，并全力配合和支持物业管理的工作；项目管理处（经理1人）客户服务秩序维护环节管理工程设备渝万地产（总经理）人员编制共：18人保安4名保洁8名维系员3人客户员2人物业管理处架构薪酬根据当地水平制定建议人员2013.3月中旬全部到位二、全力抢D栋工程进度1、成立工程抢进度小组，由地产总经理组长，工程总监副组长，工程师组员、招采工程师组员等；全力和协调施工单位和监理，加快进度并确保保质保量按时间节点完成。2、根据2013年度交房目标，倒排计划，并制定确保措施和预案，确保按时完成。3、为确保商业展示节点和交房节点及品质保证，制定奖罚激励措施。三、重新思考D栋商业划分，并招商，建议如下：一、二层引进专业店负一层引进超市建议招商引进一家主力专业店，一家次主力店超市，其余销售2、招商主力店和次主力店，前提条件需先改变目前的状况①、已成立物业管理处，卫生已改变②、D栋商业裙楼周边道路已形成以上2步骤完成时间预计：2013年4月份③、进行整体包装，造梦、造势、造市三步曲目前初步已完成海报包装设计稿专业店代表品牌：国美、苏宁、五星中国3C家电连锁零售企业的领先者中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲经营理念强调“品牌、价格、服务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石努力打造中国最优秀的连锁服务品牌专业店国美中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门店800余家，先后收购永乐和大中经营理念商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先品牌形象“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家”专业店五星百思买（世界最大家电零售企业）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业成立于1998年，已在全国七十余个大中城市开设专业化连锁卖场136余家经营理念“以顾客为中心”的商业理念提倡"关注顾客、关注供应商、关注员工"专业店

本报告是严格保密的.电器类苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大，物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上专业店北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛超市业态种类餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐型麦当劳中体倍力大地数字影院