房地产项目开发全过程策划报告含投资估算 财务

XX地产项目全程策划报告目录HYPERLINK\l"_Toc262549835"第一章市场研究5HYPERLINK\l"_Toc262549836"一、我国宏观经济分析5HYPERLINK\l"_Toc262549837"1、经济总体状况：5HYPERLINK\l"_Toc262549838"2、房地产市场市场总体状况5HYPERLINK\l"_Toc262549839"3、近期房地产市场政策、法规、金融形势7HYPERLINK\l"_Toc262549840"二、重庆市经济总体状况10HYPERLINK\l"_Toc262549841"1、宏观经济持续增长10HYPERLINK\l"_Toc262549842"2、居民生活水平10HYPERLINK\l"_Toc262549843"3、重庆本土房地产政策及影响11HYPERLINK\l"_Toc262549844"三、合川区发展总体概况12HYPERLINK\l"_Toc262549845"1、行政区划分与人口情况12HYPERLINK\l"_Toc262549846"2、整体经济发展12HYPERLINK\l"_Toc262549847"3、合川区房地产市场状况14HYPERLINK\l"_Toc262549848"第二章、项目环境分析16HYPERLINK\l"_Toc262549849"一、项目地块具体分析16HYPERLINK\l"_Toc262549850"1、项目地块区域分析16HYPERLINK\l"_Toc262549851"2、项目地块四至17HYPERLINK\l"_Toc262549852"3、项目地块内部情况分析18HYPERLINK\l"_Toc262549853"4、地块经济技术指标18HYPERLINK\l"_Toc262549854"5、地块交通条件调查19HYPERLINK\l"_Toc262549855"6、周边市政配套设施调查20HYPERLINK\l"_Toc262549856"二、项目分析（SWOT）20HYPERLINK\l"_Toc262549857"第三章项目定位21HYPERLINK\l"_Toc262549858"一、目标客户群定位21HYPERLINK\l"_Toc262549859"1、消费者需求与收入调查21HYPERLINK\l"_Toc262549860"2、住宅目标客户确定22HYPERLINK\l"_Toc262549861"3、购买商铺的目标群分析24HYPERLINK\l"_Toc262549862"二、项目形象定位25HYPERLINK\l"_Toc262549863"1、绿色观念成为关注重点25HYPERLINK\l"_Toc262549864"2、项目形象定位25HYPERLINK\l"_Toc262549865"三、项目核心竞争力分析26HYPERLINK\l"_Toc262549866"四、价格定位27HYPERLINK\l"_Toc262549867"1、价格定位考虑因素27HYPERLINK\l"_Toc262549868"2、定价思路27HYPERLINK\l"_Toc262549869"五、产品定位28HYPERLINK\l"_Toc262549870"1、建筑风格定位28HYPERLINK\l"_Toc262549871"2、建筑环境建设定位29HYPERLINK\l"_Toc262549872"3、小区初步规划29HYPERLINK\l"_Toc262549873"4、项目产品户型设计30HYPERLINK\l"_Toc262549874"六、小区命名方案33HYPERLINK\l"_Toc262549875"第四章投资估算33HYPERLINK\l"_Toc262549876"一、投资估算33HYPERLINK\l"_Toc262549877"1、投资估算依据33HYPERLINK\l"_Toc262549878"2、工程费用33HYPERLINK\l"_Toc262549879"3、开发规费37HYPERLINK\l"_Toc262549880"4、开发费用估算37HYPERLINK\l"_Toc262549881"5、建设总投资估算38HYPERLINK\l"_Toc262549882"二、销售收入估算39HYPERLINK\l"_Toc262549883"1、估算说明39HYPERLINK\l"_Toc262549884"2、销售收入估算表39HYPERLINK\l"_Toc262549885"第五章投资收益分析40HYPERLINK\l"_Toc262549886"一、财务分析40HYPERLINK\l"_Toc262549887"1、投资计划与资金筹措表40HYPERLINK\l"_Toc262549888"2、借款还本付息表41HYPERLINK\l"_Toc262549889"3、利润与所得税测算42HYPERLINK\l"_Toc262549890"4、现金流量表43HYPERLINK\l"_Toc262549891"第六章营销推广策划44HYPERLINK\l"_Toc262549892"一、项目开发进度计划甘特图44HYPERLINK\l"_Toc262549893"二、项目市场推广方案44HYPERLINK\l"_Toc262549894"1、对企业外部的策略45HYPERLINK\l"_Toc262549895"2、项目自身策略47HYPERLINK\l"_Toc262549896"3、营销整体规划方案建议书49HYPERLINK\l"_Toc262549897"4、广告宣传策划建议书51HYPERLINK\l"_Toc262549898"4、媒介投放策略53第一章市场研究一、我国宏观经济分析1、经济总体状况：总体看来，我国经济一直保持平稳较快发展，国内生产总值从1998年84402.28亿元到2009年的335353亿元，增长了近4倍。国内生产总值增长率也由98年的7.8%到07年的13%，经济发展趋势良好。自08年以来受国际形势和金融危机影响，虽然国内生产总值增长率没能实现持续增长，但也实现保八目标，经济保持良好发展势头，投资环境优越。表1-1998-2009年度国内生产总值和国内生产总值增长率2009年全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。2、房地产市场市场总体状况2009年房地产市场状况2009年，房屋新开工面有较大幅度增加，施工面积和竣工面积增幅则有所减少。2009年，房屋新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%；施工面积31.96亿平方米，同比增长12.8%；竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2009年商品房销售额同比增长创历史新高，这基于商品房市场量价齐升，全国商品房销售面积9.37亿平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。09年商品房销售面积又出现一个高峰，虽然相比2005年的45.13%仍低一些。2009年，商品房销售面积大于商品房竣工面积，说明房地产市场需求旺盛，从而有效吸纳了一部分商品房空置量。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%2010年第一季度房地产市场状况2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。虽然4月房地产调控政策措施密集、力度空前，但全国房价依旧保持同比上涨态势，不过与此同时，商品房销售面积和销售额均开始出现下降，全国房地产开发景气指数也在连续12个月上涨后首次出现下降。4月份，全国房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。这是国房景气指数自去年4月份以来的首次回落，虽然105.66仍处于100点以上的景气区间，但连续12个上涨后的首次回落依旧释放出强烈的市场调整信号。图1-1.2008.3-2010.4国房景气指数1－4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%。杨红旭表示，这一数据不仅远远超过2009年全年12.5%的同比增幅，而且涨幅比1－3月增加3.3个百分点。反映出商品房新开工面积依然快速增长，有助于增加2010年商品房供应量，从而逆转商品房供求不平衡的局面，有助于稳定房价。从房地产开发企业资金来源情况看，1－4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，增幅较1－3月减少1.5个百分点。在国家严防房地产贷款风险，以及抑制投资、投机性购房需求情况下，开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1－2月，接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面或将逐渐趋紧。另外，1－4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。相比2009年18.9%的降幅，说明开发商拿地的积极性远好于去年。但相较1－3月，增幅回落了3.6个百分点，预示着开发商拿地积极性有所下降。3、近期房地产市场政策、法规、金融形势从2009年年初的“两会”和政府工作报告到年底的中央经济工作会议，政府对房地产在经济发展中的地位和作用都做了肯定。报告指出，以房地产代表的核心产业，将是中国经济发展的发动机，在本轮经济复苏中具有较强的推动作用。今年房地产市场的调控重点是促进市场稳定健康发展，调控政策是以鼓励和扶持为主，即使年底政策在金融、财税及土地上有温和调整，这一趋势仍将是2010年房地产宏观调控的主线。到2008年下半年开始实行适度宽松的货币政策在2009年延续：贷款利率处于相对低点，使融资环境相对宽松；减免一、二手房的购房契税、降低首付款和房贷利率打折从2009年初正式执行，刺激了消费者的购房需求；在2009年5月降低了商品住宅项目资本金比例，房地产项目的资本金比例出现1996年资本金制度建立以来的首次调低使,更多的开发企业放手实施新项目开发。可以说2009年执行的适度宽松的货币政策是楼市在快速复苏的有力推手。房价在2009年快速上涨后，国家也对金融财税政策进行了微调，增强针对性和灵活性：开始警惕房地产信贷风险，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，试图金融监管手段来调控高房价。表1-2.：2009年底以来出台的房地产调控策略列表时间措施深圳版新国十条出出炉暂停三套房房贷款央行年内第三次上上调存款准备备金率北京出台地方楼市市新政同一家庭限限新购一套房房，暂停三套及及以上房贷、首首提个人售房房计税、限制制外地人购房房二套房以住房套数数界定不再以贷款款为准住建部要求商品住住房严格实行行购房实名制制，未获预售许许可开发商不不得收取定金金国务院：房价过高高地区可暂停停发放第三套套房贷国务院常务会:贷贷款买二套房房首付不得低低于50%住建部：加快保障障房建设遏制房价过过快上涨银监会：银行不得得对投机投资资购房贷款国资委要求78家家非地产主业业央企15天出退出方方案国土部强调房地产产用地监管将开展突击击检查银监会发布流动资资金贷款管理理暂行办法打打击炒房者央行上调准备金率率强力遏制信信贷冲锋国办发出通知要求求促进房地产产市场平稳健健康发展财政部：五年内住住房转让全额额征收营业税税5部委新政打击囤地地炒地：拿地地首付不低于于50%国务院提四措施遏遏制部分城市市房价过快上上涨个人住房转让营业业税征免时限限由2年恢复到5年中央经济工作会议议：明年要增增加普通商品品住房供给从上表可以看出，自2009年12月份以来，我国政府出台一系列调控政策，从“国四条”，到“国11条”，再到4月17日的新“国十条”等，坚决遏制房价过快上涨。各地也结合本地区实际，制定落实文件的实施细则。截止五月初，楼市新政效果初显，京广等地市场明显降温。全国的土地市场在2008年和2009年初均不景气，部分地方政府在年初出台了促进土地成交的政策，重庆市虽未出台促进土地成交的政策，但也减少了房地产相关用地的供应量。从2009年年中开始，全国土地市场开始火爆，开发商开始囤地，“地王”频出，中央则开始了对土地的调控。土地控制从有效增加城市建设用地着手，同时加大了囤地的成本，试图通过加大普通住宅用地的方法以加大普通商品房的供应以达到平抑房价的目的。从趋势上看，2010年这一调控方式仍将是土地调控的重点。表1-3：2009年房地产相关土地宏观政策列表政策名称时间发布单位主要内容及影响《关于严格建设用用地管理促进批而未未用土地利用用的通知》2009-9-11国土资源部加快城市建设用地地审批和土地地征收实施，抓抓好批而未征征土地的处理理，规范和加加强建设项目目用地管理，查查处违法批地地和用地行为为，加强建设设用地批后监监管。《关于开展土地储储备制度建设设和运行情况况调查的紧急急通知》2009-9-116国土资源部旨在了解各地土地地储备制度建建设和运行情情况，提出完完善土地储备备相关制度建建设的政策建建议和措施。《限制用地项目目目录（20006年本增增补本）》、《禁禁止用地项目目目录（20006年本本增补本）》2009-11--10国土资源部为打压对大型开发发商囤地问题题，对商品住住宅项目用地地作出了明确确规定。规定定商品住宅项项目宗地出让让面积上限：：小城市（镇镇）7公顷，中中等城市144公顷，大大城市20公顷。《关于开展第二次次全国土地调调查中“批而未用”土地核实工工作的通知》2009-11--18国土资源部为促进城市新增建建设用地及时时有效供应并并得到充分利利用，审查“批而未用”土地批地文文件的真实性性和有效性，“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地。《进一步加强土地地出让收支管管理的通知》2009-12--18财政部、国土资源源部、中国人人民银行、监监察部、审计计署土地出让首付款缴缴纳比例不得得低于全部土土地出让价款款的50%，分期期缴纳全部价价款的期限原原则上不超过过1年。二、重庆市经济总体状况1、宏观经济持续增长预计重庆市2009年GDP可达5836亿元左右，增长幅度约14.5%。受外部环境影响，重庆GDP增长速度低于2007年和2008年，但GDP仍保持了两位数的持续增长。图1-2.2000-2009重庆市GDP及增长率2、居民生活水平由于外部经济的不确定，2009年重庆经济增速相对放缓，影响居民收入增长回落，2009年重庆主城区人均可支配收入预计将达到17220元，增速回落至9.6%。图1-3重庆城镇人均可支配收入重庆市人均房屋建筑面积呈逐年上升趋势，目前已经超出全国平均水平，据预测，重庆2020年人均住房建筑面积将达到35平方米，人均住房建筑面积不仅能反映城市居民的居住水平，还能反映居民未来对住房市场的需求态势。图1-4.2000-2009年重庆城市居民人均房屋建筑面积3、重庆本土房地产政策及影响2009年重庆本土的房地产调控政策仍遵循中央的调控政策，重点仍然在规范本地房地产市场秩序、保障消费者权益方面。表1-4：2009年重庆主要房地产策列表政策名称颁布日期发布单位主要内容及影响《重庆市关于住房房公积金管理理有关具体问问题的规定》2009-1-221重庆住房公积金管管理委员会扩大缴存对象，降降低首付比例例，提高贷款款限额，延长长还款期限，放放松第二套房房限制。《重庆市商品房预预售信息监控控管理规定》2009-2-112重庆市国土房管局局开发商须备案及公公示商品信息息，对捂盘销销售制订认定定及处罚标准准。《重庆市人民政府府关于扩大内内需促进房地地产业健康发发展的实施意意见》——重庆市财政局、市市地税局、人人民银行重庆庆营管部对普通商品住房（含含二手住房）、高高档住房、商商业用房和办办公用房（含含写字楼）的的契税、营业业税和手续费费等减免。新《重庆市物业管管理条例》2009-10--1重庆市政府业主可和物业管理理公司在合同同中约定安保保责任，一旦旦签订合同后后业主家失窃窃，物管将按按照合同承担担责任。《重庆市人民政府府关于调整城城市建设配套套费征收标准准的决定》2009-11--13重庆市政府主城区城市建设配配套费每平方方米提高600-100元元等，提高商商品房成本。三、合川区发展总体概况1、行政区划分与人口情况合川地处重庆西北部，距重庆主城核心区58公里，是重庆市六大区域性中心城市之一，也是重庆“一小时经济圈”的重要版块。合川幅员面积2356.21平方公里，割合阳、南津街、钓鱼城3个街道办事处，27个镇，54个居民委员会，517个村民委员会。根据《合川城市总体规划（2007~2020）》，合川将建成以“一心、两翼、三极、四区”为主，具有江城特色的长江上游的园林城市和历史文化名城。目前，全区总人口153万人，人均收入1.48538万。市区人口39.6万；预计2020年总人口将达到170.77万人，其中非农业人口137.50万人。目前，合川尚处于国际化标准的城市化初级阶段，城市化水平较低，未来提升空间较大。2009年末，重庆市合川区常住人口(实际居住半年以上)为128.54万人，与上年相比，增加0.37万人，增长0.3%。其中城镇人口67.64万人，比上年增长3.9%。城镇化率达到52.6%，比上年提高1.8个百分点。常住人口增长的主要原因是：人口自然增长影响;外来人口不断增加;受世界金融风暴和沿海产业结构调整的影响，我区外出打工人员回流明显;近年来随着我区经济的不断发展，就业岗位的增加，净外出人口呈减缓趋势。2、整体经济发展区域经济状况2009年，合川全区全年实现GDP为238亿元，增长17%；地方财政总收入25.399亿元，增长48.2%；全社会固定资产投资200亿元，增长30.8%；社会消费品零售总额93亿元，增长22%。合川区2009年招商引资实现重大突破，2009年1月—12月中旬，新签项目190个，协议投资550亿元，到位资金73亿元，同比分别增长94%、80%、123%，刷新合川招商历史纪录。2009年实现工业总产值232亿元，增长46.7%，规模工业达到131.9亿元，增长46.9%，整体市场上呈现出较为乐观的发展态势。2009年，全区工业总产值突破200亿大关，实现工业总产值231.9亿元，同比增长46.7%。工业企业不断成长壮大。全区工业企业由去年的1112户上升至1146户，较年初增长34户，工业总产值2024万元，同比增长42.4%，工业企业增势喜人。工业投资规模进一步扩大。工业投资80.4亿元，同比增长27.9%，超额1.2%。工业园区建设全面提速。园区工业总产值突破100亿元，同比增长126.7%；实现工业增加值33亿元，同比增长125%；完成固定资产投资24亿元，同比增长60%。招商引资成效显著。新签项目协议投资550亿元，到位资金73亿元，分别同比增长80%和123%。收入增长情况及特点今年上半年，我区城镇居民生活水平有了进一步的提高，居民消费结构进一步优化，家庭总收入为6898.0元，同比增长17.1%，其中，人均工资性收入为3938.5元，占家庭总收入的57.1%；人均经营性收入792.5元，占家庭总收入的11.5%；人均财产性收入187.9元，占家庭总收入的2.7%；人均转移性收入1979.1元，占家庭总收入的28.7%。工资性收入平稳增长：受企事业机关增资及工资性收入的自然性增长，上半年我区城镇居民工资性收入继续平稳增长，人均工资性收入为3938.5元，同比增长11.5%。经营性收入较快增长：随着我区商贸持续兴旺发展，上半年我区城镇居民经营性收入增长较快。上半年我区城镇居民人均经营性收入为792.5元，同比增长22.3％。财产性收入稳定增长：随着社会经济的不断发展,城镇居民投资方式与渠道日益多元上半年我区城镇居民人均财产性收入为187.9元，同比增长32.0%。转移性收入增长平稳：随着国家财政转移支付力度不断增强，城镇居民最低生活保障标准和最低工资标准不断提高，离退休人员基本养老金和困难家庭救济救助金额增长平稳，上半年我区城镇居民人均转移性收入为1979.1元，同比增长24.8%。居民消费结构三十年来,随着合川居民收入的快速增长,市场商品供应也越来越丰富，消费热点不断涌现,居民消费结构大大改善，生活质量快速提高。三十年来，以体现提升生活质量的汽车、住宅、通讯等为主的消费热点基本形成，消费结构发生了很大改变，其结构升级明显加快。居民消费中扩张最快的一些新兴领域主要集中在：以移动通讯和信息为代表的通讯信息消费；以私人汽车为代表的交通消费；与住房相关的商品消费；以教育、旅游为代表的精神文化消费。社会经济的整体增长与工业的快速发展，加快了合川区的城市化进程，未来10年合川主城将增加近100万的城市人口，平均每年增加10万的城市人口，这会带来每年近200万方的住房刚性需求，这为地区房地产业发展的提供较大的市场需求空间。3、合川区房地产市场状况2009年，合川区完成房地产投资16.1亿元，竣工商品房面积达80.6万平方米，新开工商品房面积126.3万平方米。商品房销售量34万平方米，增长80%；全区房屋均价达2575元，上涨25%。市场供应与销售情况2010年房交会共推出31个楼盘、60万平方米商品房及二手房6天时间共成交4173套商品房和二手房、成交面积达36.93万平方米、总成交额达到10.86亿元，销售均价达2940元，较2009年上涨14.7%。土地开发开始转向南城片区和东渡片区从近年新推出项目分布区域来看，合阳片区占60.87%、南城片区占34.78%、东渡片区占4.35%。由于合阳为合川早期开发区域，土地供应量的逐渐减少，目前土地供应量则逐步转向南城、东渡两大片区。而区府搬迁至南城后开发热点更是集中在了南城的区府片区。、南城新区作为合川未来的“纵横两轴、一心一带、三片四点”，居住人口约达27.56万，并将打造成具有行政办公、商务金融、会议会展、商业文娱、高品位旅游休闲为一体的区域性中心区域。供应结构转向于中高档次，房价普遍上涨从目前在售的项目看，洋房体量有了明显的增加，高层物业在规划设计、园林景观、建筑立面、户型结构和开发理念较2年前的项目有了很大提高。特别是绿港地产开发的蓝滨1号项目，从整体开发思路到营销手法来看都基本接近了主城区成熟开发商的运营水平。这也促进了区域房地产开发水平的提高。从价格来看，2009年销售均价比2008年上涨40%，单价3000元/平方米以上的项目增多，部分楼盘甚至达到4000元/平方米的价格。而今年一线楼盘的销售价格高层已达到3800元/平方米，洋房价格全面突破4000元/平方米，最高达到6200元/平方米。图1-6合川中心城区房价走势图从上图可以发现，合川中心城区房价在去年下半年受拆迁政策和全市房地产市场的影响出现较大幅度的上涨后已基本趋于正常，今年以来房价稳步上涨表现出了区域房地产市场健康发展的态势。第二章、项目环境分析一、项目地块具体分析1、项目地块区域分析本地块位于合川南城西部，紧邻白鹿山立交与白鹿山新城居住区相邻，与合阳片区隔江相望。南城新区作为合川新的政治经济中心，区域内自然条件优越，文峰古塔、九峰山省级森林公园、白塔坪宗教胜地等，使整体区域形成了良好的绿化环境氛围。高绿化率将是项目的核心竞争力之一。2、项目地块四至本项目位置在南城西区，东—与渝合高速公路相连，南—与电力公司职工楼隔路相对，西—与南屏小学、教育建司相邻，北—至金浩公司与钓鱼城公司的地块。3、项目地块内部情况分析本地块形状呈梯形，西北较窄，东南略宽，整体性较好，便于项目的整体规划。地块内有两个7米高切坡，并与高速公路相隔约有12米高度。如何处理和利用好地块内部的高差，这将是项目整体规划的难点也是亮点。本地块周边已有部部分低档次的的商业及住宅宅小区，虽然然南城新区整整体开发氛围围较好，但项项目地块位于于南城西区其其位置较为偏偏僻，商业配配套也不太完完善，而电力力公司和教师师集资房的低低入住率以及及当地周边的的原住民的层层次不高不难难得出结论。目目前该地块的的消费者接受受程度较差。但但紧邻南屏小小学、鱼城中中学、北部建建材仓储市场场，随着白鹿鹿山立交和白白鹿山新社区区（中高端组组团物业）的的开发和成熟熟，将会带动动和提升该地地段的开发潜潜质。因此，本本项目的发展展潜力和开发发价值将逐渐渐显现。4、地块经济技术指标标根据测算得出地块块经济指标如如下表：表2-1地块主要要经济指标数据名称具体数据建设用地面积50980M22总建筑面积128627M22其中住宅建筑面积109520MM2所占比例85%商业及配套公建建建筑面积5350M2所占比例4%地下建筑面积13757M22所占比例11%%综合容积率2.5建筑密度34%绿地率40%地下车库位个数344个总户数972户其中：二室二厅664户所占比例69%%三室二厅308户所占比例31%%5、地块交通条件调查查项目东与渝合高速速公路相连，南靠近渝武武高速，南津津街上什字转转盘附近，出出门就可乘车车，任何一路路公交车都需需从此经过，交交通很方便。宗地出行主要依靠靠：公交车和和单车（部分分私家），建建议开发商在在对项目进行行推广时可利利用公交站牌牌及马路路边边POP广告的形象象宣传。6、周边市政配套设施施调查周边有南坪小学、育才幼儿园、合川一中、银行、合川中医院、重百分店等，生活交通配套比较完善、周边配套设施齐全，交通便捷，让您尽享居家生活之便利。二、项目分析（SSWOT）优势分析（strrengthhens）本案所处的地理位位置为规划发发展的重点区区域。周边各各项配套设施施齐全，已形形成一定的居居住氛围。容积率低、绿地率率高、视野好好、地块整体体性好。交通便利，给客户户带来直接的的便利与学校，医院形成成一个相对独独立的居住中中心，不受其其他项目的影影响。劣势分析（weaaknessses）项目地块位于南城城西区其位置置较为偏僻，商商业配套也不不太完善，地块内有2个高切切坡，处理：打造商业、娱娱乐、居住为为一体的全方方位丰盛生活活小区；将高高切坡周围进进行美化，打打造营造自然然环境；机会(opporrtunitties)南城区为政府规划划重点发展片片区，区域发发展前景乐观观。根据市场调研发现现，当地居民民对项目所在在区域的发展展前景比较乐乐观。威胁(threaatens))本案附近其它的房房地产开发项项目很多，如何在在激烈的市场场竞争中脱颖颖而出将成为为项目开发首首要解决的问问题。国家一系列宏观调调控措施对房房地产业的影影响日益体现现，消费者观观望态度日趋趋明显，保守守的客户会缺缺乏信心，周边在销项项目规模、品品质与本项目目存在较大竞竞争力，从某某种程度上分分流消费群体体。通过对本项目的优优劣势比较，机机会和风险并并存。唯一的的办法就是尊尊重市场、适适应市场，顺顺应消费者的的心愿，服从从国家政策安安排，整合与与项目有关的的各种要素，运运用智慧，创创造出具有超超前性、差异异性、引导性性、适用性的的产品，以合合理的成本、利利润，达到科科学的“投入产业比”，追求产品品供给需求的完善善性，使项目目达到预期的的市场期望值值。对项目具有的优势势，应充分和和其机会发展展起来，让项项目锦上添花花，成核心竞竞争力。并尽尽量利用自身身优势地址周周边的威胁。对项目具有的劣势势，应尽量避避免和周边威威胁重合，应应尽量利用发发展机会去平平衡，甚至化化腐朽为神奇奇。第三章项目定位一、目标客户群定位位1、消费者需求与收收入调查从2004年—20010年这六年之之间，重庆住住房消费者对对住宅的需求求量逐年递增增，随着生活活水平的不断断提高，他们们对住宅还有有很高的需求求，而且对住住宅也开始有有更高的要求求，再也不是是单纯的用来来遮风避雨，现现在他们买房房更重视其环环境，区域，配配套设施等等等。表3-1居住情况调调查表：居住情况比例及情况租赁10%自购房30%单位房35%其他25%近年来，合川区城城镇居民生活活水平有了进进一步的提高高，居民消费费结构进一步步优化，20009年上半年平平均家庭总收收入为6898..0元，同比增增长17.1%，其中，人人均工资性收收入为3938..5元，占家庭庭总收入的57.1%；人均经营营性收入792.5元，占家庭庭总收入的11.5%；人均财产产性收入187.9元，占家庭庭总收入的2.7%；人均转移移性收入1979..1元，占家庭庭总收入的28.7%。2、住宅目标客户确定定所谓目标客户，即即企业或商家家提供产品、服服务的对象。目目标客户是市市场营销工作作的前端，只只有确立了消消费群体中的的某类目标客客户，才能展展开有效具有有针对性的营营销事务。具具体从以下四四个方面来确确定目标客户户：在确定目标客户之之前，要先寻寻找项目的潜潜在客户，在在寻找的潜在在客户中确定定有效的潜在在客户，这些些有效的潜在在客户就是我我们的目标客客户。对消费费群体的准确确定位，寻找找合格的潜在在客户是一种种事半功倍的的途径，也是是产品销售的的前提。本项项目寻找潜在在客户的方法法用到了：网网络寻找法、广广告寻找法、资资料查询寻找找法、房交会会寻找法、客客户资料整理理法等。通过这些方法客户户找到后，要要筛选合格的的潜在客户。合合格的潜在客客户必须具备备三个方面的的条件：一是是购买力；二二是决定权；；三是有需求求。这三个要要素缺一不可可，只有当客客户同时具备备这三个方面面的条件，才才是我们的合合格的潜在的的用户。通过调查发现首次置业人士与二二次或多次置置业人士的比比例大致持平平；在作出购置居所的的决定前，大大多会咨询身身边亲朋的意意见；客户普遍对居住环环境有较高的的要求，希望望有精致的园园林，小区环环境清静安全全，而本案的的环境正好符符合他们的需需要。同时考虑到本项目目推售的户型型单位的面积积、位置、售售价等因素，以以及在该区域域市场中同类类型对手项目目的目标客户户情况，认为为本项目的目目标客户群定定位如下：第一类：经济基础础扎实，收入入丰厚群体客户心理分析：收入水平：每月有有较为丰厚的的收入，同时时已经一定的的积蓄交通工具：出入基基本以私家车车或出租车代代步，并且其其中大多数已已经拥有小汽汽车；客户需求的户型及及面积：对于于居住的空间间有较高的要要求，希望购购置的面积基基本是超过100㎡的三房单单位，最好配配置主卧套间间配套要求：因为拥拥有较强的经经济实力，因因为拥有较强强的经济实力力，对生活的的基本配套不不会太过注重重，反而对于于享受型、奢奢侈型的配套套设施更为渴渴求，希望小小区的配套设设施能彰显个个人的身份和和素质品位。另另外对软件的的要求也极为为推崇，追求求全方位的服服务配套。生活环境要求：希希望居住环境境宁静清谧，可可以远离烦嚣嚣的骚扰，渴渴求大自然的的气息，能感感受到小区高高层次的文化化氛围，同时时拥有高度安安全保障。消费心理：丰富的的人生阅历令令这批客户有有自己独立的的判断能力，因因而在购房时时会保持冷静静的心态，会会对项目进行行多方面的比比较，而且有有一定的付款款能力，一般般不会受到外外在促销因素素及他人意见见的影响。第二类：经济实力力一般，但收收入稳定群体体各企事业单位的专专业人士、知知识分子、普普通中层职员员（例如：科科员、企业的的中层管理干干部、教师）；；专业人士（如律师师、会计师）个体经商者（包括括：个体户、小小型私企老板板）；拥有闲散资金，以以出租创收的的本地村民心理分析：客户基本特征：介介乎于26-40岁之间，基基本拥有自己己的家庭，家家庭平均月收收入相对稳定定在2000元的水平，并并已拥有一定定积蓄。需求面积、间隔要要求：70-1000㎡的单位包包括两房二厅厅至三房二厅厅不等，以间间隔实用为选选择标准。配套要求：这一群群体是比较注注重家庭，对对各方面的生生活要求都较较为追求完善善、便利、休休闲，属基本本生活类型的的买家。而且且极为重视子子女的教育，对对小区周边的的教育配套要要求较高。物业管理价格要求求：这一群体体较为实际，既既要得到各项项服务的完善善和高质素，又又要价格适中中合理，追求求性价比。消费心理：他们在在选择购房时时将抱着谨慎慎、犹豫的态态度，仔细与与其它项目进进行对比，更更会倾听亲朋朋好友的意见见及推荐，同同时对促销中中的优惠比较较看重，追求求高性价比3、购买商铺的目标群群分析商铺若是出售，利利于回收资金金，但是销售售起来比较困困难，如是出出租，开发商商担负资金压压力就大，本本案可以留一一部分用于出出售，剩余出出租。商铺的目标消费群群：作为确定定商铺购买对对象前，先要要确定商铺的的目标消费群群定位，如果果购买商铺用用于只是针对对本社区居住住人群消费面面就太狭窄，也也不能形成“气候”，本案商铺铺将来的消费费目标不仅仅仅针对本社区区居民还要扩扩大到周边社社区的居住人人群，这不仅仅仅只是为了了销售目标，同同时对本案的的知名度更是是利好。经营商：如果建设设中等档次和品品质较高的商商铺（同时这这类商铺能使使总体价格具具有提升空间间，争取到更更大的利益价价值），在进进入商铺的商商品品牌要稍稍增加相应的“门槛”。对商铺的目标消费费群定位和消消费经营项目目定位及功能能定位进行了了确定，综合合以上情况商商铺特色就一一目了然了：：集中中等档次的购购物、休闲、娱娱乐、餐饮与与一体的综合合性商铺，这这样定位的好好处还有：降降低各类消费费经营项目的的数量，提升升整体价值水水平，造成市市场供不应求求的局面。二、项目形象定位位1、绿色观念成为关关注重点据调查显示，866.7％的人认为为治理环境污污染问题事关关重大且迫在在眉睫；71.3％的人认为为发展环保产产业、开发绿绿色产品对改改善环境状况况大有裨益。人们普遍认认为绿色产品品应具有健康康、节能、无无污染的特点点，对以上特特点的认同比比例分别超过过了70％。2、项目形象定位作为项目策划的重重要组成部分分，项目的形形象定位的重重要性是不言言而语的。项项目的形象定定位相当与人人穿什么样的的衣服，虽然然衣服无法改改变人的外部部相貌，但绝绝对能改变人人的精神面貌貌。同样，好好的形象定位位能给消费者者带来“市场区分”——“亲和度”的基础，树树立项目的“唯一性”。周边竞争楼盘相对对较多，区别别与竞争楼盘盘的市场形象象定位也是为为了保证将来来的销售不至至于混乱。提升宗地项项目物业的综综合档次，有有利与将来的的价格提升。本地块区域内自然然条件优越，文文峰古塔、九九峰山省级森森林公园、白白塔坪宗教胜胜地等，使整整体区域形成成了良好的绿绿化环境氛围围。绿色环保成为许多多消费者选择择楼盘优先考考虑得因素，本本案小区绿地地率达到40%，楼间距宽宽敞，容积率率为2.5，视野非常常好。稀有一梯两户小高高层电梯洋房房，就为本项项目首推。一一梯两户小高高层住宅的设设计，无论在在户型设计、景景观视野、采采光通风等方方面，都彻底底超越了传统统高层电梯公公寓一梯四户户以上的户型型设计，得房房率更高，生生活尺度更开开阔，最大程程度的提升了了居住者的生生活舒适度。可以说，这种一梯梯两户的高端端配备，既保保留了多层住住宅的优点，又又拥有高层电电梯住宅的舒舒适，为都市市雅贵营造的的奢适居住空空间。注重塑造本案的独独特性、优越越性，将本案案塑造成一种种温馨、浪漫漫、高贵、绿绿色、生态、悠悠闲的精神场场所，一个上上层身份标签签的高尚生活活特区。重点点诉求产品的的优越性、高高尚性，营造造出一种高贵贵、高品位生生活氛围。环境优美、交通便便利、品位高高雅、配套完完善、三代受受益——合川全方位位丰盛生活小小区三、项目核心竞争争力分析在房地产市场日益益同质化的今今天，要在市市场上站稳脚脚跟，占领市市场，更要进进一步去挖掘掘产品本身的的核心竞争力力，只有认识识了核心竞争争力，才能超超越同质化，在在市场上独树树一帜，作为为项目形象定定位的指导。我我们将以专业业的行为来探探讨本案的核核心竞争力，鉴鉴于此，我们们初步得到的的结论为：环保、绿色主题；；立足于产品本身，超超越同质化，建建造一个档次次高、功能全全、服务全的的全方位的住宅宅小区；享受南城片区未来来最具升值潜潜力黄金地段段的区位优势势。四、价格定位1、价格定位考虑因因素过往推售中存在的的自我竞争严严重，在未来来的定价及推推广中应梳理理在售及将推推产品的均衡衡性。考虑市场各种因素素的影响，虽虽然来年楼市市不稳定的因因素较多，但但在经济利好好的牵引下，楼楼市仍将稳定定地增长。考虑客户对各单位位的景观、朝朝向、户型的的喜好，有效效调整各单位位之间的价差差，使各单位位的价格更均均衡。2、定价思路选择可类比项目并并运用市场比比较定价方法法进行计算。根根据本案的区区位特征，本本方案依照与与本案在同一一房地产市场场供需圈内、物物业类型相近近的原则，选选择了3个08年开盘，并并且在售楼盘盘作为本案的的可类比项目目，选择了以以小高层为主主的纯阳金沙沙水岸、南城华府，和以高层为主主的有东海滨滨江城。具体定价思思路见下表：：表3-2定价计算算表项目及权重本项目纯阳金沙水岸南城华府东海滨江城平均价格（元/mm2）PX350024003850权重（%）306010总分项目权重评定评定评定评定项%目得分加权得分加权得分加权得分加权得分得分得分得分位置及环境区位级差570.3580.470.3590.45生活环境290.1880.1670.1470.14商业环境590.4580.470.3590.45升值潜力690.5490.5470.4290.54交通状况道路状况380.2490.2790.2790.27公交通达580.480.470.3580.4配套设施文化设施280.1680.1670.1480.16商业服务490.3690.3680.3280.32学校380.2480.2480.2480.24金融服务380.2470.2160.1870.21规划设计小区规划580.460.350.2580.4外观设计2.580.280.270.17570.175实用性380.2480.2460.1860.18通风采光1.580.1280.1280.1280.12小区配套车位配比380.2480.2460.1880.24会所40070.2870.2880.32娱乐设施370.2170.2170.2180.24物业管理提供服务470.2870.2870.2880.32收费标准360.1860.1880.2480.24公司品牌350.1560.1860.1860.18物业形象现场包装370.2180.2470.2180.24售楼处包270.1470.1470.1480.16营销策划情景营销460.2460.2480.3280.32广告宣传360.1880.2460.1870.21销售素质280.1670.1470.1490.18户型结构590.4570.3570.3580.4发展商品牌、实力力670.4270.4260.3680.48项目规模580.480.470.3570.35合计(Qx)100QX7.38Q17.54Q26.905Q37.935PX=QX×(PP1×W1/Q11+P2×W2/Q22+P3×W3/Q33)=2925元/平米由于本项目在20010年8月开始建设到2011年第7月再进行销售售，通过市场场比较分析保保守估计当时时距现在价格格上涨幅度为为10%，故最终确确定住宅类价价格为2925×1110%=3200元/平米。五、产品定位1、建筑风格定位建筑方案总体构想想：建筑的构构想是创造符符合时代精神神面貌的现代代化建筑和优优美环境的精精品住宿小区区，且应与周周围环境协调调统一。同时时考虑到，由由于社会经济济的发展，人人们审美观念念也随之化，对对现代建筑功功能环境的要要求以及建筑筑技术、材料料也提出了高高的要求，因因此，小区的的建筑风格和和形式还应注注意不受传统统风的影响或或限制，建设设成生态的、高高档的社区。平面设计：=1\*GB3①功能能分区合理，睡睡眠、活动、就就餐等功能区区域明确；还还要注意干湿湿分区、动静静分区，减少少相互干扰而而又分区思路路清晰才能提提升楼盘品质质。=2\*GB3②建筑设计时时应尽可能的的考虑装修时时的思路，把把建筑设计和和装修设计更更有机的串联联起来，使整整个户型的设设计理念达到到完美的统一一。=3\*GB3③住宅的通风风、采光等方方面也是平面面设计时应考考虑的问题。立面设计：=1\*GB3①通过过一定的局部部造型，弥补补立面设计上上一些不足之之处。=2\*GB3②适当运用竖竖向线条或造造型，以弥补补和适当匀称称横向的体型型旁然之感。=3\*GB3③创造建筑立面的特有风格，尽可能在立面上又要有变化。统一是为了和谐，变化是为了丰富。幢与幢之间的变化和统一处理，还与环境、区域布局、造型、绿化等诸多要素相关联。2、建筑环境建设定位位现代人们对小区的的要求不仅是是住宅的质量量等方面，在在环境方面也也有很高的要要求，所以小小区的环境建建设应有特色色。现代住宅宅除在舒适、宽宽敞等方面要要做的漂亮外外，应加强住住宅的环保，做到绿绿色的天然住住所。小区的的环境应设计计的与众不同同，给居民视视觉美、感觉觉美，让小区区人们感受到到大自然的美美好和宁静，同同时体现出积积极向上的生生活态势。还还有，小区的的环境建设应应符合国家小小区和住宅环环境建设的标标准。3、小区初步规划在区市政路两旁打打造两条商业街，共共占地面积为为5200平米，建筑为为地上十一层层，其中首层层为商业，2-11层为住宅，户户型为两室一一厅的中小户户型，住宅共419户。市政路北北边小区，设设有14栋一梯两户户的住宅楼，户户型为三室一一厅，建筑面面积约120平米，共308户；市政路南南边小区，设设有12栋一梯两户住住宅楼，户型型为两室一厅厅，建筑面积积约80平米，共249户；楼间距26米。除了小区道道路外，其余余全部作绿化化，并建公共共娱乐设施。小区内高切坡作防防护后，进行行美化，周围围建设居民娱乐乐休闲场所。4、项目产品户型设计计户型设计原则：①.目标客户承受力与与套型销售总总价、面积控控制相符原则则；②.保证户型舒适性原原则③.合理功能分区与工工程技术处理理相符原则；；④.可持续发展原则；；⑤.适度超前原则；⑥.弹性（可改造性）原原则；⑦.卖点原则；⑧.相对最优化借景原原则；⑨.相对最优化采光通通风（坐北朝朝南、南北通通透）原则。现代优秀户型设计计基本特征描描述①.注重平面功能的细细化，如增设设小书房、小小工作间、储储藏间、更衣衣室、衣帽间间等；②.功能分区合理明确确，基本做到到动静分区、干干湿分区、洁洁污分区、居居寝分居、公公私分区、主主客分区、主主仆分区；③.注重开发餐厨套间间式设计，餐餐厅不再是客客厅的一个角角落，而是一一个真正独立立空间；④.注重洗漱与浴而空空间合理分开开设计；⑤.增设工作阳台，南南面卧室增设设生活阳台（晾晾晒衣物）等等；⑥.注重户型平面生态态化，满足居居家自然采光光和空气对流流；⑦.注重开发户型的智智能化设施配配套，如社区区局域网、光光纤电缆预埋埋等；⑧.注重推出室内空气气更新系统；；注重四明设设计，较多采采用低台凸窗窗、转角窗、弧弧形窗、落地地玻璃窗等；；⑨.注重对电梯的噪间间处理，将次次要功能单元元安置于与电电梯间毗邻。=10\*GB3⑩.注重采光效果，塑塑造阳光户型型。减少户内内过道，采用用大阳台、大大窗台，增强强采光效果，符符合消费潮流流。项目产品户型定位位产品户型定位是否否准确、科学学合理是事关关项目成败极极为关键的因因素。让产品品能恰到好处处地满足目标标消费者的需需求与潜在需需求，我们在在综合研究这这一部分消费费者的生活背背景、消费心心理、消费特特征，充分考考量项目所处处的地理特征征、景观环境境、人文环境境、项目的规规划布局、小小区内环境营营造等一系列列因素后，让让产品户型定位切合合市场的需求求。从市场调研获得的的信息可知，市场上最受受欢迎的户型型是二房二厅厅和三房二厅厅。户型面积积配比定位要要具备适当的的超前性，不不仅要迎合目目前的主流市市场需求，更更应考虑到项项目随后开发发的可持续性性和不落后性性。所以项目目的户型应定定位为：以两两房二厅小户型为为主，配以三三房二厅的户型。表3-2户型配配置比例户型两室户型三室户型面积约80㎡约120㎡配比70%30%户数664308参考户型图六、小区命名方案根据上述定位，初初步得出小区区命名方案“荣景城”——“荣”——繁荣，荣耀耀；“景”——优雅，温馨馨；此命名融合商业与与住宅的特性性，更加突出出小区的亮点点，本小区不不仅有很大投投资价值，也也是你理想的的家园。第四章投资估算算一、投资估算1、投资估算依据本项目的投资成本本费用估算依依据：本项目的投资成本本费用估算依依据：重庆市物价局公布布的经营性收收费中有关园园林、建设、招招标等收费标标准。重庆市颁发的有关关建设方面的的税费文件。贷款利率=贷款基基准利率+浮动利率。中国人民银行最新新调整的一至至三年贷款基基准利率5.4%,半年利率为2.67%%《建设项目经济评评价方法与参参数》第三版版。《房地产开发项目目经济评价方方法》。其他相关资料。2、工程费用（1）土地费用本项目土地费为880万/亩，土地费用用合计为74.67亩*800万/亩=5973..6万元。（2）工程成本根据如下项目计算算，本项目工工程成本=前期工程费+建安工程费+配套设施费=9695..53万元。①前期工程费计算方法为计费基基础*费率。其中估算投资资额为项目建建安工程费。表4-1前期工程费费用计算表前期工程费估算表表序号项目计费基础单位基数费率金额（万元）估算依据1规划设计费建安工程费万元15748.82%314.976计价格[20022]10号2工程勘察费建安工程费万元15748.80.5%78.744计价格[20022]11号3可行性研究费91计价格［19999］1283号3.1编制项目建议书18计价格［19999］1283号3.2编制可行性研究报报告51计价格［19999］1283号3.3评估项目建议书10计价格［19999］1283号3.4评估可行性研究报报告12计价格［19999］1283号4三通一平费用建设用地面积m2509801050.98合计535.7②建安工程费建安工程费是指直直接用于工程程建设的总成成本费用，主主要包括建筑筑工程费（结结构、建筑、特特殊装修工程程），设备及及安装工程费费（给排水、电电气照明、空空调、消防、弱弱电等设备安安装），智能能设备购置安安装费等。表4-2建安工程费费计算表建安工程费估算表表序号计费项目计费基础建筑面积(m2）单方造价（元）总额（万元）1地上住宅1125123211.1土建工程建筑面积1095206006571.21.2装饰工程建筑面积1095201801971.361.3水电工程建筑面积1095201001095.21.4电梯建筑面积1095201001095.21.5消防工程建筑面积10952035383.321.6通讯建筑面积10952010109.521.7燃气建筑面积10952010109.521.8有线电视建筑面积10952010109.521.9智能化设备建筑面积10952080876.162商业建筑建筑面积520013006763地下建筑建筑面积1375920002751.8合计15748.8土地费用用地面积74.67805973.6③配套设施费配套设施费包括供供水、供电、排排污、排洪、道道路、环卫等等。通常粗略略估算采用单单位指标估算算法。计算方方法：计费基基础*费率。表4-3基础设施建建设费计算表基础设施建设费估估算表序号项目计费基础面积（m2)费率金额（万元）1供电工程总用地面积5098022112.1562供水工程总用地面积509801576.473供气工程总用地面积509801471.3724小区道路工程道路面区绿化工程绿化面积20505150307.5756环卫设施总用地面积509800.52.5497室外地下网管建设设费总用地面积5098027137.6468高切坡挡土墙20合计844.768表4-4公共配套设设施费用估算算表公共配套设施费用用估算表序号项目计费基础单位概算指标金额（万元）1社区用房150m260092健身设备30套10003合计123、开发规费表4-5开发规费计计算表开发规费估算表序号项目计费基础基数费率金额（万元）计费依据1城市配套建设费（含含人防）总建筑面积144870701014.0900合川府发[20002]282招标管理费建安工程费15748.80.04%6.300渝价[2000]3552号3定额测定费建安工程费15748.80.03%4.725渝价[2000]3552号4预算编制费建安工程费15748.80.04%5.670渝价[2000]3552号5施工图审查费建设用地面积5098015.098渝价[2005]6449号6勘察成果审查费工程勘察费78.7448%6.300渝价[2005]6449号7监理费建筑面积144870343.461渝价[2000]3552号8规划管理费建安工程费15748.80.25%39.3729建设工程质量监督督费建安工程费15748.80.20%31.498渝价(2001))345号10国土房管系统规费费51.33710.1预售许可证办理费费0.10010.2初始登记费房屋套数972807.77610.3交易手续费建筑面积144870343.461渝价（2002）130号合计1207.84994、开发费用估算表4-6开发费用计计算表开发费用估算表序号项目计费基础基数费率金额（万元）1管理费用土地费+前期+建建安+设施23910.5663%717.3172出售租赁费用出售租赁收入40384.61615.38442.1广告费用出售租赁收入40384.62%807.6922.2代理费出售租赁收入40384.61.50%605.7692.3其他销售费用出售租赁收入40384.60.50%201.9233财务费用13415、建设总投资估算算表4-7总投资估算算表总投资估算表序号项目合计一开发成本25052.39981土地费用5973.60002前期工程费用535.7003建安工程费15748.80004基础配套设施费844.7685公共配套设施费12.0006开发规费1207.84997不可预见费729.682二开发费用3673.70118管理费用717.3179财务费用134110销售费用1615.3844三合计28726.0999二、销售收入估算算1、估算说明本项目销售收入共共三部分构成成，包括住宅宅出售、商铺铺出售和出租租收入、地下下车库出售收收入，具体估估算方法如下下：（1）住宅收入根据前面所做测算算，本项目住住宅类均价为3200元/平米，住宅销销售面积共计计1095220m2，预计在竣工工前一年半时时间开始预售售，并在完工工后半年住宅宅刚好出售完完毕，总住宅宅销售收入为为36743.2万元。具体销销售进度及收收入见销售收收入估算表。（2）商铺出售、出租租收入根据测算，商铺销销售均价为11000元/平米，预计计在销售期内内有30%商铺出售出出去，剩余的的在完工后半半年出租完毕毕。并取得半半年租金，预预计销售费用用为1765..5万元，半年年的出租收入入为224.7万元。（3）地下车库出售收入入根据测算，地下车车价格为8万元/个，可售车库库个数为344个，预计销售售期结束时，车车库有一半出出售完毕，总总车库出售收收入为1651.22万元。2、销售收入估算表表表4-8销售收入估估算表销售收入估算表2011年下半年年2012年上半年年2012年下半年年2013年上半年年合计住宅销售收入14018.5668761.67009.286953.7636743.2商铺销售收入588.5588.5588.51765.5商铺出租收入224.7224.7车库销售收入825.6550.4275.21651.2合计40384.600第五章投资收益益分析一、财务分析1、投资计划与资金筹筹措表本项目资金来源为为自有资金和和银行借贷，比比例分别为30%和70%。建设投资资依据建设进进度分期分比比例投入，具具体计算过程程下见表：表5-1投资计划与与资金筹措表表投资计划与资金筹筹措表序号项目合计建设经营期2010201120122013下半年上半年下半年上半年下半年上半年40%2520151投资总额28726.09992511.83666976.136610162.29906729.28221729.5811616.9741.1建设投资27385.09992511.83666976.13669622.29006328.78221462.5811483.474土地成本5973.61493.41493.41493.41493.4前期工程费535.700535.70000000建安工程费15748.8000050007000374900基础设施费844.768000200644.7680公建配套设施费12.000000012.0000开发期间规费1207.8499241.570241.570241.570241.570241.5700不可预见费729.682121.614121.614121.614121.614121.614121.614管理费717.317119.553119.553119.553119.553119.553119.553销售费用1615.3844646.154403.846323.077242.3081.2贷款利息1341540400.5267133.52资金筹措28726.09992511.83666976.13669622.29006729.28221729.5811616.9742.1自有资金8726.09992511.83663327.70881729.5811616.9742.2借款200006976.13669622.29003401.57442、借款还本付息表表5-2借款还本付付息表借款还本付息表序号项目合计建设经营期2010201120122013下半年上半年下半年上半年下半年上半年1期初借款累计20000150001000050002本期借款200003本期应计利息540400.5267133.54当季本息偿还55405400.552675133.54.1还本50005000500050004.2还息540400.5267133.55期末借款余额1500010000500003、利润与所得税测测算表5-3利润与所得得税计算表利润与所得税计算算表序号项目合计建设经营期2010201120122013下半年上半年下半年上半年下半年上半年1销售收入40384.615432.6669900.57872.987178.461.1住宅销售36743.214018.5668761.67009.286953.761.2商铺销售1765.5588.5588.5588.51.3车位销售224.7224.71.4商铺出租1651.2825.6550.4275.22总投资28726.09992511.83666976.136610162.29906729.28221729.5811616.9743销售税金及附加（6.5%）2624.99991003.1233643.533511.744466.6003利润总额9033.50224267.24772527.68555631.65556094.88664所得税（25%）4630.36991066.8122631.9211407.91441523.72225税后利润4403.13333200.43661895.76444223.74224571.16554、现金流量表表5-4现金流量表表现金流量表序号项目合计建设经营期2010201120122013下半年上半年下半年上半年下半年上半年1现金流入40384.60015432.6669900.57872.987178.461.1销售收入40384.60015432.6669900.57872.987178.462现金流出34640.4772511.836626976.1366211692.2224497604.23663382.238852473.795542.1建设投资27385.12511.83666976.13669622.29006328.78221462.5811483.4742.3销售税金及附加2624.99990.0000.0001003.1233643.533511.744466.6002.5所得税4630.36990.0000.0001066.8122631.9211407.91441523.72223净现金流量5744.1333-2511.8336-6976.13363740.4355512296.26444490.741154704.664464累计现金流量-2511.8336-9487.9772-5747.53368-3451.27731039.468875744.133335折现率=8%1234566折现系数0.930.860.790.750.680.637折现值-2336.0008-5999.47772954.94440531722.19883053.704422963.938878累计折现值-2336.0008-8335.4885-5380.544066-3658.3443-604.638842359.30003内部收益率18.17%静态投资回收期4.77动态投资回收期5.20第六章营销推广广策划一、项目开发进度度计划甘特图本项目于20100年8月开始，到2012年12月底交工，其其中从20111年下半年开始对商业区和住住宅进行预售售。具体进度度见下图：图6-1进度计划划甘特图二、项目市场推广广方案“一切为销售服务”房地产是典型的资资金密集型企企业，利润来来自资金运作作的好坏。比比如，一个2万平方米的的项目，以20000元/平方米一年年卖完所实现现的利润率将将高于以24000元/平方米两年年卖完，除此此之外，更重重要的是减轻轻了风险。房地产项目的最大大风险是时间间。一方面银银行利息，发发展商运作费费用都与时间间密切相关。同同时，时间将将带来很多不不可预见的风风险。看一看看这些耸立在在国内大量的的滞销楼盘，大大多数都是因因为无法规避避风险而带来来的，百分之之几十的预计计利润只是一一场空想。发展商最大的风险险是时间，其其间的各种变变数，是发展展商根本无法法控制的因素素。所以任何何时候，都应应该以成交量量和成交速度度为首要指标标，房地产的的利润很大程程度体现在资资金运转速度度上。而且，更是考虑到到发展商对回回笼资金的需需要