2021越秀天荟江湾故事线策划方案

越秀·天荟江湾故事线策划14.05.2021红红鹤工作进程表红鹤由上海飞广州现场访谈李渊总中红鹤由上海飞广州现场访谈李渊总越秀红鹤现场第一次见面会越秀红鹤现场第一次见面会，参加例会后，踩场，现场访谈项目总杨磊总了英文案名、以及展示区标识、艺术文字形式等。4.17访谈结束后4.17访谈结束后，持续沟通方案事宜，4.29(优化)5.7(优化)5.10(优化)1.1项⽬基本情况分析土地/品牌/产品2策略命题1.3⽬标设⽴品牌/开发/销售⽬标1.4核心问题定位/落位问题2.分析研判2.分析研判2.1C0城市发展/消费发展/品牌发展趋势分析2.2C1宏观土地价值/中微土地价值/产品价值分析2.3C2消费者/客户趋势分析2.4C3竞争者分析3.1故事线及核心创作BUTTON3.2案名/SLOGAN3.3影响力策划3.4影响力场景设定3.5视觉测试PROBLEMS区域位置：海珠创新湾，新中轴南段、珠江后航道核心沥滘区合作资源：越秀集团+广百百货开发情况：40万㎡城市综合体产品情况：LOFT小户型公寓土地价值：珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区品牌价值：越秀地产、广百物业强强联合产品价值：打造40万㎡全业态城市生活综合体粤港澳湾区滨水新地标成为一座城市全新的文化符号区域位置B—小公寓95083㎡/180MDB—小公寓95083㎡/180MD—大平层商业性质类住宅？20,543㎡A—小公寓航道交汇西侧，周边配套不齐全，周边主要由厂房或产业园环绕，城市面貌较差，通达性不佳，人流量小。环岛路西侧年底打通，东侧未来5年内打通，打通C—大平层商业性质类住宅？8,000㎡后可C—大平层商业性质类住宅？8,000㎡F—4.2m办公F—4.2m办公20,543㎡8,000㎡26,000㎡E—4.2m办公15,457㎡开发情况目分为“ABCDEF”6大地块，AB地块先启动开发，CDEF地块根据广百落位预留调整弹性，延后开发开发情况合作资源合作公司(佰城)：越秀集团与广百集团股比占比98%：2%；广百定制物业：广百以人民币10亿元定制本项目7万平方米物业(商场物业5万平米、写字楼物业2万平米)及500个地下机动车停车位；目前，广百初步意向落位E、F地块，其中E地块0.8万㎡Mall+1.5万㎡办公；F地块2.0万㎡办公+2.6万㎡Mall。44.5mLOFT公寓户型套数比面积段户型配置楼栋号户型套数(户)小计(户)分楼栋户数占比户数占比小计30-40㎡2房2厅2卫(双钥匙)4.5mLOFT复式558223216.7%66.7%A2#55816.7%55816.7%B2#55816.7%50-60㎡2房2厅2卫(明厨)4.5mLOFT复式3.7%9.3%A2#3.7%3+1房2厅2卫(明厨)4.5mLOFT复式10.9%B2#10.9%60-70㎡2+2房2厅2卫(明厨)4.5mLOFT复式7448065.6%22.2%24.1%A2#5.6%5.6%B2#5.6%3+1房2厅2卫(明厨)4.5mLOFT复式1620.9%1.9%B2#10.9%合计3348100.0%100.0%产品情况：AB地块产品配置，4.5MLOFT公寓、30-40㎡为主力户型。5MLOFT公寓、40-45㎡为主力户型。相对市场上大多数公寓产品的认购要企业单位问题，越秀·天荟江湾个人可认购。5mloft复式公寓户型统计表地块编号户型编号合计建筑面积实用率(双钥匙)B：2.8*8.7m(双钥匙)C：2.8*7.2m(双钥匙)D：2.8*6.5m(双钥匙)E：B塔楼端户户型 (3+1房2厅2卫)户内27.96建筑40.84~44.83户内24.04建筑35.12~38.54户内20.14建筑29.42~32.29建筑26.56户内40.65建筑65.17A地块6.0052068.46%B地块856.00405449762.37%总计(户)2590925287占户数比90.24%4.18%3.14%0.70%1.74%100.00%商业统计表地块编号建筑面积区段0-6060-8585-100100-120120-150150-400合计(户)建筑面积实用率商铺进深3.5~9.4 (售楼部/独栋商业/端铺)A3825544494985.5868.46%B97873456237%总计(户)33794占户数比2.77%15.96%2.77%7.45%15.96%100%土土地价值拥有多个城市亮点名片，是广州城市形象的重要窗口大干围地块雄踞海珠创新湾核心地段坐拥珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区规划发展红利园、品品牌价值38年实力国企越秀地产深耕粤港澳大湾区携手广州百货业龙头钜献海珠创新湾，转型新型商业论据1：截至2020年底，越秀地产拥有土地储备2454万平方米，分布在全国21个城市，其中在大湾区有土地储备1353万平方米，占集团总土地储备的55.1%。在被划分在大湾区区域的广州，越秀地产拥有土地储备1143万平方米，占集团总土地储备的46.6%。越秀地产“两擎双翼”驱动地产数字转型，与埃森哲合作推动数字化赋能商业拓新。在规模战略中未来需要建立新的产品突破力，实现规模与产品力的双提升。论据2：广百集团是广东省、广州市重点发展，广州市政府授权国有资产经营的大型商业企业，以零售板块为主，融合发展物流、展贸业务体系，近年来以资本运作、数字转型不断赋能，服务主业板块转型升级，聚焦发展创新趋势。产品价值产品价值珠江后航道核心，打造40万㎡全业态城市综合体粤港澳湾区滨水新地标，创新一座城市的生活方式论据1：项目总建筑面积40万㎡大型综合体，建筑高度最高达180m，云端之上，双塔辉映。珠江江岸线，一线南向珠江景观。新中轴线南段，粤港澳湾区滨水新地标。论据2：以“城市绿洲”为概念设计，多元化绿洲共享中岛、空中露台等，让社群活动在城市自然中触发。同时在景观小品设计上强调科技创新的艺术装置应用，引用数字场景交互。论据3：以创城为概念，打造年轻人社区。AB地块产品配置，4.5MLOFT公寓、30-40㎡为主力户型。5MLOFT公寓、40-45㎡为主力户型。基于土地/品牌/产品判定，项⽬具备城市创新发展核心动能红利兼得城市商文旅体融合发展体验消费⽬的地产业升级与消费升级势能交叠越秀·天荟江湾不能仅仅被定义为地标综合体应该在越秀和广百的新产品突破想法和愿景上创造一种全新的消费文化认知符号地标实现公寓产品的价值增值和价值溢价量化⽬标：销售⽬标板块公寓网签均价3万元/㎡，项⽬预期销售均价3.1W+/㎡B5套。10月加推B1地块公牌赋能⽬标、开发共建⽬标、销售溢价⽬标品牌赋能目标：建⽴广州地标综合体品类中的新现象与新符号，为越秀地产品牌形象再赋能。重点打造新中轴南段，38年国有企业越秀深耕助推，扭转搁置用地现状。销售溢价目标：最大化表达地块禀赋，创造项⽬品牌故事，为产品提供溢价支持。卓越价值3.区隔竞争对手形成独特性优卓越价值3.区隔竞争对手形成独特性优秀价值基础价值项⽬价值分析模块基于对土地、产品、品牌三个方面的价值点整合，本项⽬属于均好型项⽬类别。完成两家企业有一定作为和市场口碑引领性，卓越价值欠缺。？22.项目产品力适应性及素养度11.项目基本呈现面及完善度定位问题：创造何种新的消费文化符号，成为在竞争中别具一格的瞩⽬力品类，并让土地/品牌/客群多元视⾓共识形成故事线？落位问题：如何将独特品类的故事线向下系统性兼容，赋能视觉演绎、场4C系统分析诊断4CSYSTEMANALYSISANDDIAGNOSISontext情境/背景C0满意价值ontext情境/背景C0满意价值C1C2消费者/趋势CC2消费者/趋势竞争者竞争C0城市发展趋势全球创新时代下城市地标变化城市年轻化，推动广州形象符号之变论据1：如伦敦从伦敦眼、大本钟、海德公园到巴比肯艺术中心、Kingcross，日本东京的丸之内、六本木hills，纽约曼哈顿的哈德逊城市广场，新经济下城市的天际线地标变为文化体验地标，带动区域活化、激发城市新活力。化名城迈向世界文创名城，《成都市建设世界文创名城三年行动计划 。都三年行动方案》(2020-2022)以潮流文化引领消费升级，打造消费创新策源地。广州⽬标定位与定位之变决定城市文化符号变化与丰富性拓展论据1：“十四五”规划纲要明确提出粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展第一梯队。支持粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，广珠澳科技创新走廊。论据2：《广州市城市总体规划(2017-2035年)》以珠江为纽带，优化提升“一江两岸三带”，沿珠江前后航道区域：依托珠三⾓(广州)国家自主创新示范区，建设珠江创新带，聚集全球创新资源，打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。论据3：《2019广州：全球城市评价研究》学术会议提出进一步提升广州消费中心地位，发挥广州商业文化、消费文化底蕴深厚的优势，注重消费升级带来的消费情感、消费心理的需求变化，领导消费新潮流的时尚之都、魅力之都。「「结论」由“湾区C位创新中心”到“消费创新策源地”，本案将成为广州步入伟大时代的显性化映射。全球消费主体革新，区隔上一代消费观，广州年轻化潮人消费主力论据1：今天的消费市场的创新主体已经在发生重要变化，他们从原来的以60后、70后为核心在逐步转向以80、90后和Z世代为核心。作为数字时代的原住民，新一代消费者的消费观发生了重要变化。论据2：在9个国家中心城市中，广州0-14岁人口占比为17.2%，居第二位，高于深圳；65岁以上人口占8.6%，为倒数第一位。这说明广州的人口老龄化程度较轻，仍是一座“年青”的城市，而且外来人口落户率高，劳动后备人口资源充足。这些体现“人口红利”的数据，都说明广州是一座成长性强和创新潜力巨大的城市。论据3：第一财经2019《城市商业魅力排行榜》，从19-24年龄段(95后)来看，广州未来的发展活力和动力最强(占比25.1%)，深圳、北京和上海的95后占比相比较少，说明城市未来发展活力和动力相对较弱。YOHOBUY广州“潮人”最年轻,在广州地区潮流消费的年龄构成中,95后占比全国最高,广州地区95后、00后群体接受潮流文化影响的年龄更早,堪称“潮流消费原住民”。“年轻潮奢主义”文化现象趋势，高感知时代来临 2.8亿,35岁以下人群占比整体线上奢侈品人群近8成,且26-30岁年龄段占比最高,GenZ人群即26岁以下年消费者主权时代，呈现从物质价格到心理价值的特征。相比产奔驰A级的成功，主要原因也是切中了年轻消费群体的高感知需求，对于空间他们并不是非常追「「结论」本案不应该成为传统地标综合体的“越秀版”，应该“得年轻人得天下”，拥抱高识别度、高品质感、高体验度和高社交度的高感知新消费主义。以综合开发商业为例品牌主题化突围玩转都市娱乐购物新花样对标案例：风靡日本39年的LaLaport啦啦宝都，可谓日本国宝级的特色商场。123米日本最大摩天轮、全球首家神奇宝贝互动馆、日本首家汽车剧院、日本首家宠物小精灵EXPO体验馆统统都出自LaLaport啦啦宝都。被称为是日本目前最大的复合型商业设施，也被认为是日本娱乐体验购物中心的新花样。在八大主题馆中，NIFREL最品牌设计力突围差异化高美学场景的开发原则对标案例：在东京商业竞争升级，传统百货难以为继。2017年NewLuxury正式开业，GINZASIX的设计，由众多世界顶尖艺术家加持。谷口吉生、Nicolas、原研哉、d立面、拥有过去商场所沒有的室内装潢、当代艺术展示空间，更特别邀请森美术馆馆长南条史生负责艺术装置以及公共艺术区域的策展。品牌社群力突围商业本身起源于人类社区对标案例：TheCommons是一个位于城市中心的小商业项目，不论是体量还是位置，都只能算得上一个社区 mall」为其设计理念。这里区别于传统商场，不只有健康化和多元化的生活选择，更是能通过营造出如同自家般温暖的氛围，将人们希冀的生活品味以更高层次的社区意识形态来展现。成为泰国曼谷文艺青年聚集地和全球知名的网红商业体。品牌跨界力突围传递价值观与强社群文化黏性对标案例：在上海更优越的K11、新天地、Iapm的夹击中，跳出传统商标签社群化、科技娱乐化”年轻力发展的三大特征出发，通过潮流跨界策展型艺术零售的创新商业模式，为中国年轻人建立了一个全新的消费与社交平台，构建起崭新的潮流文化地标。「「结论」通过高灵活度文化赋能城市综合体的业态和空间场景消费体验，切⼊差异化竞争的市场机会点，为公寓赢得溢价。C0Context情境「结论」全球城市年轻化趋势，广州城市亦步入湾区创新经济新时代驱动创新消费升级，年轻化消费主力与高感知时代到来越秀·天荟江湾应建构卓越价值进行品牌突围，成为城市迭新的地标代表推动广州千年商都到时尚之都的消费新升级与新标准广州为什么需要海珠区——广州为什么需要海珠区——论据1：《广州市海珠区发展战略大纲(2017—2035)(草案)》的产业空间布局，以营造产业创新生态与推动产城融合为导向，重点打造“一区、一谷、一湾”三大功能片区。一湾：海珠创新湾！定位为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈。论据2：《海珠区产业发展规划(2018—2035年)》(下称《规划》)正式发布，描绘了该区未来产业发展蓝图，明确了其未来产业布局，并提出了近中期和远期的发展目标：到2035年，将海珠区打造成以新兴产业技术研发与转化为核心的国际科技价值创新枢纽，以会展为重要平台的国际商贸交往中心，以“产业+互联网”为主导的粤港澳大湾区产业互联网创新中心，最终成为引领广州、服务粤港澳大湾区、辐射全球的创新产业引领区。论据1：《海珠创新湾(沥滘片区)城市设计及控制性详细规划》，作为新城市中轴线南向最后一公里，承载着延续、深化新城市中轴线，助力广州实现12公里城市中轴线宏大愿景的规划使命。成为广州联通大湾区的重要平台，被战略定位为“新城市中轴线南段滨水生态、科技创新集聚区”。下，未来广州与深圳两大湾区龙头城市融合发展并触发新经济增长点，广深串联将形成一条大湾区新中轴线：珠江新城-海珠--南沙-深圳前海。海海珠创新湾沥滘区在广州的空间格局占位——新产业诞生新文化——新产业诞生新文化——海珠区是广州创新文化生产地与策源论据1：长达20.5公里的岸线集聚广州之窗商务港为华集团、启迪中海科技园、大阪仓创意园、海珠创意琶洲、珠江新城等，释放广州千年商都磅礴经济能量净值人才汇聚，产业动能不断累积。地地首的六大产业园区，园区周边已聚集有广州之窗、O2PARK、邦产业园等产业园区，海珠创新湾将依托突出的战略地位，协同现全球产业分工的大洗牌。片区周边拥有143家世界500强，106家广州市认定总部，湾区高「「结论」广州海珠创新湾是城市发展新引擎，新旧文化转接器中微观土地价值系展论据1：海珠创新湾新增快捷路二期、东晓南路南延段、洛溪第二通道、规划一路、规划二路等5条过江隧道/桥梁，总体形成13条过江通道体系，强化海珠区后航道区域的对外辐射能力。论据2：在现状二三号线、广佛线基础上，规划落实18号线，形成4条轨道交通线路和2座枢纽站点；并形成“六横十三纵”的干道路网。论据3：完善城市轨道交通网络，沿广州大道、江海大道等高聚集城市走、26号线。设置17个地铁站点，步行10分钟面积覆盖率可达到80%以上。「结论」海珠创新湾沥滘核心区，是广州新城市中轴线上最后一颗明珠，也是广州城市未来生活方式与消费文化创新性合流的高光之地。论据4：海珠湾隧道预计2024年建成「结论」海珠创新湾沥滘核心区，是广州新城市中轴线上最后一颗明珠，也是广州城市未来生活方式与消费文化创新性合流的高光之地。医疗资源：海珠创新湾配套有中山二院、海珠区妇幼医院等9所优质三甲医院教育资源：超60所高等院校和科研院所；上百所一站式国际化全龄教育中小学配套商业资源：CBD商圈、中大商圈、下九等高端商圈生态资源：道开发已接近尾声，土地资源也日渐匮乏。海珠创新湾独占广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源，拥有全球最大城央湿地公园——海珠国家湿地公园，其面积是纽约中央公园的2.5倍。海珠重点打造“一区、一谷、一湾”三大功能片区。其中，琶洲负责互联网创新总部企业集群，中大国际创新谷负责高端研发和文化艺术产业，海珠创新湾在其中的定位，是“广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈”。从规划图中江边有一圈零零星星的商业用地，但宅地的黄才是压倒性的颜色。2020年石溪片区的控规修改后宅地更多。城市更新全新面貌，新兴产业聚集及新生态环境带来的发展红利论据1：海珠创新湾策划“新城市轴线公园、海心沙文艺公园、活力湿地公园、北濠涌公园、工业遗产公园、海珠区儿童公园、岭南水乡主题街区”不同类型的主题公园，通过慢行路径将其串联，并在路径交汇处设置公共空间重要节点，形成独具特色的公园体系。论据2：相比30年前谋划的珠江新城，其建筑景观更具强有力的观感。片区将建多个超两百米建筑群，核心区塔楼群与轴线东侧塔楼塑造轴线天际线，地标型超甲级写字楼、标杆住宅、超豪华酒店耸立，比肩国际顶级商务中心。论据3：海珠区三旧地块占比超50%，15条村改造工作正在加速推进当中。尤其2020年年底，一个月内公开招标的旧村多达7条。产品价值分析越秀与广百跨世纪创新合作效应——地产与百货公司求变跨界，转型新玩法合体拥有广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源总体景观设计依据“合体拥有广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源总体景观设计依据“UrbanOasis城市绿洲生活”进行打造AB地块星座、CD地块星云、EF地块星滨江公园星河。空中连桥高线公园科技化艺术装置多元化绿洲共享中岛滨江公园180M，建筑外观隐喻双4.5mLOFT复式塔辉映的地域文化30-40㎡2房2厅2卫(双钥匙)AB地块建筑外墙材料50-60㎡2房2厅2卫(明厨)选用玻璃、铝材等现3+1房2厅2卫(明厨)代建筑常见材料。通60-70㎡2+2房2厅2卫(明过玻璃的不同透明度、效果。厨)3+1房2厅2卫(明厨)5mLOFT复式561800元/㎡配置，通客户可增值选配空调及热水器、收纳柜3.5万㎡办公越秀物业3.4万㎡Mall近19.6万方小公寓，180M高近3万方大平层商业性质类住宅滨江公园越秀地产：38年品质初心，筑至臻之屋，成就美好生活越秀商投，中国商业地产TOP15广百百货：广州市政府授权国有资产经营的大型商业企业，实力一流产品服务「「结论」项⽬产品价值呈现散状均好性，串联感的强主题价值并不清晰。C1Corporation企业/产品/服务「结论」双烫金中轴线之上、广州乃至粤港澳湾区创新价值引领区的高光之地，城市创新枢纽与稀缺生态环境交融越秀与广百跨界求变、产品自身价值点无短板缺陷，但仍需有灵魂的故事线串联及赋能，为产品突围市场扩容C2消费者/客户趋势分析第一类在地型地缘产业客户活工作业，具备良好的收⼊消费特征：认同“时间>金”观念，渴望追寻新潮的担因此选择公寓第⼆类品位性新富阶层客户河区及番禺区工作生活的收⼊与见解第三类云端型生活方式客户地域特征：全城工作，周边城市或全国经济水平：收⼊水平较高且稳定，可支配收⼊高、家庭负担低消费特征：文化资本较高，自住型或具备艺术欣赏力的投资型行为第四类潮流人士消费打卡客户周边城市或全国收入消费特征：天生爱逛街属性，因产品的地标属性或社交共享生活理念所吸引我们将这类人定义为80%以上都是大学以上的高学历教育「高感知教育背景」无人机、VR技术、裸眼3D等高科技和新产品的领先体验「高感知消费体验」成长于互联网影响下的触网行为，虚拟人物仿妆、新潮跨界穿搭、网红地标打卡的新鲜感意识「高感知消费思想」对高价值商品与服务的需求不断攀升，品牌受欢迎的原因除了贵、还有低调易识别的Logo。比如Moncler左臂无论是放M造型的雄鸡还是北极地区俯视图，虽不张扬但又能告诉别人自⼰的消费水平。「高感知消费行为」……中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间TX淮海年轻力中心站在未来⾓度考虑的商业模式“在淮海路上创建一座剧院，每一个消费者都是主⾓，在这里上演没有故事线的随性恣意生活。”以高雅浪漫著称的百年淮海路，是一个众人眼中华贵雍容的购物天堂。在这个被全上海公认的最美丽、最摩登、面对如此激烈的竞争，TX淮海如何实现差异化突围？——掀起转型之战TX淮海它是上海首家策展型零售空间，为大众构建一个崭新的潮流地标，同时它也是一个植入式的艺术空间，汇集起全球的艺术家和设计师，用科技手段传递全球的创意文化力量，用年轻而独特的方式表达自我。 (COLLABORATION)跨界”为城市永续发展的核心理念，这也是TX淮海倡导的生活方式。年轻力生活年轻力生活“街道的延伸”核心亮点“多元的社群”“趣味拼贴”设计理念打造年轻人大都会交流环境Manabe家青山周平、顶级花艺鬼才Azuma、用艺术科技感知世界的数位艺术家FIELD、最年轻的环保设计师黄谦智等世界知名艺术家，把公共空间打造成了拥有顶级艺术展的美术馆。突围战线2：高感潮流品牌a。品牌国内首发行潮流尖货时尚单品 艺术联名……NO.1潮酷打卡地突围战线3：高感数字场景面向淮海路的高达40米的中空立面上，雕琢一座LED屏幕与真山真水真绿植结合的瀑布，在项目的广场和外立面上，打造一场代表上海的数字多媒体艺术演出，前所未有的多媒体秀将成为这座城市打卡的新景观。与外部的整体设计相互呼应，楼体内部利用科技和数字光效打造“光影艺术之旅”，开放简约的空间设计融入科技、艺术、生态、时尚等基本要素，为顾客带来多维立体的空间感受。沉浸式体验空间数字艺术发行地智慧零售黑科技植入突围战线4：高感跨界力名誉全球的fashion的展览或知名品牌，感受IP化带来的高影响力与荷兰皇家飞利浦携手合作，首次以健康科技创新与数字艺术的跨界融合，“超时空元气站:梦境倍增场(DreamAmp)”沉浸式数字艺术展呈现创新与年轻的力量。ArTyReTro×曾梵志全新“TheMask”艺术玩偶在TX淮海举行品牌与玩偶发布会。IP植入国潮热浪文化零售视觉消费品牌效应突围战线5：高感流量营销是官博大V或明星红人引领TX淮海向年轻力出发TX淮海高感设计&定位高感差异&创新高感数字&艺术高感资源&宣传潮流艺术文化综合体做上海乃至国内潮流资讯地抓住发展浪潮利用品牌/IP效应为品牌增值符合年轻人的共享社区差异化营销紧跟年轻脉搏在潮流最前沿扩大影响力导流曝光提升传播推广度InstagramInstagram酒店鼻祖被著名潮流风向标杂志Monocle主动提及不下21次；被众所周知的《纽约时报》称为美国本土最具原创精神的酒店；被Wallpaper称为全球值得期待的连锁酒店，永远都是流行指向标式的地标建筑。“我们没有什么公式，而且这也不是可以被公式化的。”每一间AceHotel也都会从当地汲取设计灵感。从城AceHotel可以带着自⼰的任性狂野，在每一个各不相同的创意社区都人气满满有着重要的作用。自⼰的激情和直觉做事，多样化的人才让Ace越来越多元化。2007年，Ace特别成立了设计工作室AtelierAce，除了继续王牌加持自家酒店的建筑、室内设计之外，还开启了一大波令人兴奋的它嬉皮的任性和浪漫的审美，设计令人惊喜的酒店，还创造着生活形态其它的可能性。TX淮海与ACEHOTEL的启示：高感新文化趋势创见者们所拥护的创新体验消费文化构建有哪些特征？1.策展型高感零售艺术空间2.构建年轻人之间的共享社区，高感差异化时髦奢侈体验3.集聚潮奢品牌、贡献最新潮流资讯的高感潮流情报局4.黑科技植入、沉浸式的高感数字艺术装置5.跨界合作的高感潮奢品牌朋友圈，引流量6.高感MCN与KOL，引领地标向年轻力有力传播影响力7.强调社群的鲜明高感，多元化的文化工程师C2Consumer消费者/趋势C2代际转换导致文化思潮变迁，高感知逐步成为新文化主流，重新定义奢侈、重塑消费标准，高感时代的体验品质感和稀缺性彰显个人独特风格，回应这类客群趋势需求是本案的机会点。「结论」C3竞争者分析广州市共有15个大型商圈，其中按照年客流量、辐射范围等又分为核心商圈和次级商圈。核心商圈主要有北京路商圈、体育中心商圈、珠江新城商圈、上下九商圈、琶洲商圈、白云新城商圈。其中体育中心商圈的年客流量最高，达到23380万人，为市级商圈，辐射范围5公里以上，集购物、美食、服务、休闲娱乐为一体。全全城类商业竞争格局名称天河城花城汇正佳广场定位中国第一家现代购物中心、广州第一家与地铁相连的商场、广州天河路第性商场客群轻人群优势字化技术，打造智能购物现状及问题缺少新业态、新形式，人与货与场无招商不景气、入驻品牌和定位不统购物中心的固定框架，由购物中情况概述论述1：天河城作为国内第一代具有自主知识产权和自有品牌的大型商业综合体与购物中心业态，在广州都会新中轴线上立足起步，创造了“中国第一MaIl”近乎神话式的商业奇迹和社会效应论述2：“坚持创新，天河城再造活力的灵魂”，近10年来所有的市场新业态、新潮流，在天河城的平台上却几被同行对手抢去。论述1：项目位于广州新中轴线上的新核心，地理位置优越，与周边39幢标志性的公共建筑、商厦及五星级酒店连通；论述2：基于线下空间的数字化及大数据技术，将花城汇CBD发展为智能化的运营、管理和触达，打造数字化、智能化的购物中心未来模式。论述1：极地海洋世界、开心麻花剧场、自然科学博物馆、雨林生态植物园、广正街等一批极具创新力的等主题展览，并于近几年开始尝试打造原创IP。参与会论述4：建立了近20个微信公众号来连接不同的社海珠区商业竞争格局01-富力海珠城广府餐饮文化下的潮流美食购物中心客群：以家庭、白领人群为主劣势：定位导向吸睛点少、经营模式不完善、知名品牌吸引力不足即将采取动作：试水数字化营销新模式，推动线上线下融合，网红打卡经济消费等位置：广州市海珠区江南西路与江南大道中的交汇处，地铁2号线江南西站上盖商业面积：集双连廊购物中心与办公写字楼于一体，购物中心拥有约5.4万平方米的体量，总建筑面积超13万平方米业态构成：时尚零售、餐饮美食、休闲娱乐、儿童游乐等品牌举例：金逸影城、G-SUPER、UR、SPAO、海底捞、PORORO儿童主题乐园等档次定位：中档002-海珠万达广场服装纺织产业地演化而成的潮玩中心定位：首席品质潮玩生活中心客群：以20-29岁和30-39岁年龄段消费者为主力劣势：停留在粗浅潮理解上，招商品牌传统位置：广州市海珠区广州大道南978号商业面积：约13.57万平方米层数：B2-5F开业时间：2019年12月30日业态构成：以时尚餐饮、运动潮玩为主品牌举例：万达影院、海底捞、太二、喜茶、奈雪、NIKE、Adidas、大疆档次定位：中高档03-保利广03-保利广场琶洲首席全业态生活购物中心定位：城市趣活中心客群：18-35岁的年轻消费客群劣势：主打网红、年轻的品牌调性，品牌优质性尚待提高位置：广州市海珠区新港东路10号，地铁8号线、4号线万胜围站上盖商业面积：约8.8万平方米业态构成：影院、新零售、儿童、娱乐为主品牌举例：复合型公寓瑜璟阁国际公寓、四星酒店、CGV影城、一溪月川菜小酒馆、广州蕉叶档次定位：中端04-凯德乐峰广场以家庭消费为主的生活中心04-凯德乐峰广场定位：江南西“城市焦点、生活枢纽”客群：以家庭客群为核心客群辐射年轻白领劣势：客群定位局限，缺乏商业运营自身特色，周边商场同质化严重位置：广州市海珠区工业大道北106号-108号，地铁8号线(沙园站上盖)和广佛线上盖商业面积：约8.4万平方米，总建筑面积约10万平方米层数：B2-4F业态构成：以年轻快时尚品牌为主，中端品牌为核心品牌举例：绿茶餐厅、乐乐茶、太二酸菜鱼、卡朋餐厅、wcolour档次定位：中端05-丽影广05-丽影广场海珠区第一个大型购物中心定位：广州首席风尚生活长廊客群：以年轻消费者为主、落位分布不清，系统不完善位置：广州市海珠区新港中路352号，地铁3号线、8号线客村站上盖商业面积：整体建筑面积132020平方米，包括61000平方米的购物中心、20000平方米的写字楼及51020平方米的住宅业态构成：零售、休闲、娱乐、餐饮品牌举例：苏宁易购、太平洋咖啡、Miniso、DW、周大福、优衣库、悦诗风吟、陶陶居、Adidas、喜茶档次定位：中高档商业竞争格局扫描启示：公寓竞争格局公寓竞争格局海珠区公寓市场占政策利好发展稳健，且30-50㎡为成交面积主力段，但存在“量升价论据1：2020年，广州土地市场整体交投活跃，区域分化明显；新政利好维持，带动整体公寓市场上扬至高位，广州公寓市场成交小幅攀升。20广州公寓市场发展稳健，海珠“量升价跌”，实现唯一公寓成交正增长区域论据3：海珠区是2020年广州公寓成交量唯一逆势增长的区域，同比增长44%；且数据证明，公寓市场中成交面积主力段在30-50㎡。01主要竞争项⽬01主要竞争项⽬-星汇海珠湾区位优势、醇熟配套、政策利好让星汇海珠湾成为广州销冠公寓。论述：越秀·星汇海珠湾，位于拥有“海珠西引擎”定位的广纸新城内，是广纸新城体量最大的项目，拥有56万方湾区的大型综合体，包含24万平住宅和31万平商业，为广州市民打造一个航母级全能社区。位置：广纸东五街与广纸路交汇处产品业态组合：普通住宅,商业综合体建筑风格：现代建筑风格户型：93-102m²三至四房、约47-79㎡复式公寓单价：3.7万-6万元/㎡(商办项⽬均价3.7万/㎡)配套：乐峰广场、江南西、中大、江燕商圈环绕、未来新增246个公建配套产品定位：湾区巨航后航道核心56万方大型商住综合体传播定位：珠江后航道高端滨水人居生活生活由我定义47㎡双钥匙分租型户型图产品价值：南珠江滨水而建47㎡双钥匙分租型户型图产品价值：南珠江滨水而建、生活配套醇熟、5m层高项⽬优势：海珠芯双地铁珠江岸公园旁49㎡带天然气自用型户型图49㎡双钥匙分租型户型图79㎡带天然气自用型户型图02主要竞争项⽬02主要竞争项⽬-广州佳兆业超大体量城市综合体，导入科创产业概念、紧跟政策发展步伐，268米高地标论述：广州佳兆业中心联手红八方旧改石溪片区，计划改造用地面积101.38万㎡，投资金额176.99亿元，重点引入文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业，并规划268米高地标塔楼。位置：海珠广州大道南与南天大道交汇·洛溪大桥旁产品业态组合：公寓、写字楼、商业建筑风格：现代建筑风格主推户型：约31-63㎡复式/双钥匙公寓单价：待定配套：幼儿园、中小学、产业园产品定位：应用创新服务区、智慧人居体验区、滨江活力休闲区建268米地标+4条地铁佳兆业近177亿牵手海珠打造旧改新样本03主要竞争项⽬03主要竞争项⽬-绿地越秀海玥世界品牌强强联合，商住并用且生态宜人论述：项目位于广纸新城中芯，世界500强绿地集团携手广州龙头企业越秀地产共同匠筑。集住宅、公寓和商铺于一体，双地铁上盖，宜居宜商。项目依附珠江而起，三面环江，形成“玉带环腰水”的上佳格局。位置：广纸新城南泰路南产品业态组合：普通住宅,建筑综合体建筑风格：现代建筑风格主力户型：42㎡三房/52㎡四房公寓单价：36000元/平米配套：幼儿园、中小学、医院产品定位：海珠西引擎广佛活力湾产品价值：成熟配套、俯瞰珠江、宜居生态、匠工细作项⽬优势：三面环水、海珠城芯、双地铁、省级小学、四大公园广州首创5M双钥匙LOFT创业模式创富模式创享模式04主要竞争项⽬04主要竞争项⽬-珠江壹號占据中大国际创新谷核心区，超220米高度刷新海珠城市天际线论述：项目占据中大商圈核芯，位于广州首条地铁环线11号线，负一层直通地铁逸景路站，多重优势利好叠加。集超甲级写字楼、大型购物中心、LOFT于一身的综合体，总体量超31万㎡。位置：逸景路353号产品业态组合：标准写字楼,商业综合体建筑风格：现代建筑风格主力户型：49-95㎡2-5房中空复式单价：45000元/平米配套：中小学、商场、医院产品定位：海珠城市天际线产品价值：地铁11号线逸景路站上盖，连通地铁项目优势：珠江投资、合生创展和合生商业强强联手全屋智能化4.5米的层高，搭配中空复式设计打造海珠天际奢居，献礼高净值人群3.区隔竞争对手形成独特性3.区隔竞争对手形成独特性优秀价值2.项目产品力适应性及素养度基础价值1.项目基本呈现面及完善度序号主要竞争项目核心卖点1星汇海珠湾2广州佳兆业268m城市地标、超大体量城市综合体3绿地越秀海玥首创5M双钥匙LOFT4珠江壹號中空复式设计、220m城市天际线公寓竞争格局扫描启示：公公寓由于产品品类的问题，价值上涨空间很大程度上依赖于土地价值及未来商业配套潜力赋予价值C3Competition竞争」广州城市主流商圈尚未有及满足年轻人群的高感消费体验⽬的地，海珠区未来公寓产品竞争将更加激烈，高感差异化体验消费符号可成为公寓卓越价值的赋能抓手。C0城市/板块洞察之都的消费新升级与新标准双烫金中轴线之上、广C0城市/板块洞察之都的消费新升级与新标准双烫金中轴线之上、广州乃至粤港澳湾区创新价值引领区的高光之C1企业/产品/服务代际转换导致文化思潮变迁，高感知逐步成广州城市主流商圈尚未有及满足年轻人群的高感消费体验目的地，海珠区未来公寓产品竞争将更加激烈，高感差异化体验消费符号可成为公寓卓越价值C2消费者/趋势C3竞争格局准，高感时代的体验品质感和稀缺性彰显个人独特风格，回应这类客群趋势需求是本案故事线及示范区指导SCRIPTDESIGNANDDEMONSTRATIONAREAGUIDANCE3.1故事线及核心创作BUTTONHighSensibility高感秀与广百高感作品海珠把握新时代内核文化符号；商文旅人流交织海珠把握新时代内核文化符号；商文旅人流交织、高楼拔地而起，广人的建设速度是它的实力象征；数字化企业集聚“高感”区域，未来在时代的洗礼中，将焕发更蓬医疗守护智识极核万变选择都市桃源城城市视角：HighSensibility海珠创新湾高感区域从千年古城到全球科创中从千年古城到全球科创中心演演绎湾区发展新篇章岛岛区滨水碧道，城央湿地美如画，这样的绿色生态是它的州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区高耸入云，惊发展，创新活力持续迸发，海珠成为最适宜新经济发展的勃的生命力。后珠江时代|海珠创新湾是粤港澳大湾区的顶点区位，肩负打造数字广州的目标。热土红利|海珠区的三旧地块占比超50%，存量空间非常大，其城市更新发动机引擎的动能势头更是十足。下一个十年，海珠创新湾将成为城央发展大热土！自由上演|①海珠创新湾新增快捷路二期、东晓南路南延段、洛溪第二通道、规划一路、规划二路等5条过江隧道/桥梁，系，强化海珠区后航道区域的对外辐射能力。②在现状二三号线、广佛线基础上，规划落实18号线，道预计2024年建成开通。建成后，以道路最快时速计算，届时从市中心到广州南站最快仅需15分钟！医疗守护|海珠创新湾配套有中山二院、海珠区妇幼医院等9所优质三甲医院智识极核|超60所高等院校和科研院所；上百所一站式国际化全龄教育中小学配套都市桃源|①全球最大城央湿地公园——海珠国家湿地公园，其面积是纽约中央公园的2.5倍。②海珠创新湾策划“新城市型的主题公园，形成独具特色的公园体系。潮文化的本质是执着碰撞激情潮文化的本质是执着碰撞激情特立独行或追求本我人人物视角：HighSensibility新经济文化高感人群“奢潮”成为当代年轻人的暴风眼“奢潮”成为当代年轻人的暴风眼他们是数字化的“原住民”，是伴随着电商成长的一代；他们容易被种草最新潮的事物，愿意为爱好一掷千金，喜欢体验，崇尚高品质生活；他们自带圈子、推崇个性、追求潮酷……他们是被世界赋予期待的“高感”人群。在他们眼中，自由的空间，灵动的格局，能够带来更多沉浸式的奇妙体验，当然，创新科技下的数字智能更能满足他们的探索欲。高感精英|长达20.5公里的岸线集聚广州之窗商务港为首的六大产业园区，园区周边已聚集有广州之窗、O2PARK、邦华集团、启迪高感社群|越秀·天荟江湾总建筑面积40万㎡大型综合体，商业、办公、LOFT公寓、大平层商业性质类住宅、滨江公园等，以创城为概念，打造年轻人社区。当当最具国际视野的顶级品牌越秀，与最懂广州百姓代的消费新趋；提供更高品质、高享受的“高感”消以不计成本的考量，为匹配创新时代的高感新浪潮界级高感交互剧场。品牌视角品牌视角：HighSensibility越秀与广百高感作品来一场跨世纪的交互超前探索改变商综旧时代掀起年轻力的高感新浪潮生生活的广百跨世纪合作，碰撞产出新物种，致敬一个时费观，兼具技术与艺术革新前沿的全球视野感性表达，，为引领现代文化主流的高感人群，创造装载诚意的世业模式独特竞争优势，拥有包括广州国际金融中心、广州环贸中心在内的40多个优质商业物业，综合实力位居中国商业地数字越秀|越秀地产“两擎双翼”驱动地产数字转型，与埃森哲合作推动数字化赋能商业拓新。百强广百|广州市广百股份有限公司是中国连锁百强企业，广东省连锁五十强，是广东省连锁经营龙头企业，广州商贸投资控股集团有限公司的核心企业。地域交互|建筑外观隐喻双塔辉映的地域文化江景交互|滨江公园、拥有广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源，4.5—5.0米层高，双层，更有高赠送，带阳台数艺交互|科技化艺术装置、沉浸式艺术文化购物体验，构建城市空间的活力驱动器。自然交互|以“UrbanOasis城市绿洲”为概念进行总体景观规划设计，多元化绿洲共享中岛。故事线命名Digital数字化、Oasis绿洲、Newluxury奢潮、Interactive交互式定位语「创新湾门户岸线高感知地标群」新湾核心江畔潮流生活剧场SLOGAN进化城市新感知EVOLUTIONNEXT分业态案名分业态案名及定位越秀·天荟江湾GALAXYBAY粤港澳大湾区的英文翻译为Guangdong-HongKong-MacaoGreaterBayArea身处海珠创新湾和珠江后航段，江湾译为BAYGalaxy为星系、银河系、同时也是指人才荟萃，英文中agalaxyoftalent表示人的才华横溢、才华像星系一样闪耀。天荟江湾身处海珠创新湾、将集聚并服务于广州最具创新才华的人才们、如银河般的超强资源实力、吸引银河般的人才荟集，助力于广州创新发展的城市共同卓越。星光MALL星光MALL高感情境艺术街区03【公园新品类】星岸PARK流动的文化潮岸星谷CENTRE世界科创硅谷04【公寓新品类】星04【公寓新品类】星宿CASA奢潮主义三栖空间星邸PALACE江境宫殿群塔尖社会圈3.3影响力策划主题围绕“高感新浪潮”进行运营内容逻辑建议，以“Digital数字化、Oasis绿洲、Newluxury奢潮、Interactive交互式”