房地产项目投资管理基础

第一篇投资项目前期基础工作第一章基本建设程序和主要步骤一、基本建设程序的概念基本建设程序，是指基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序。它是指基本建设全过程中各环节、各步骤之间客观存在的不可破坏的先后顺序，是由基本建设项目本身的特点和客观规律决定的。开展基本建设，必须坚持按科学的基本建设程序办事，也就是说基本建设工作必须按照符合客观规律要求的一定顺序进行，正确处理基本建设工作中从制定建设规划、确定建设项目、勘察、定点、土地征用及报批、设计、建筑、安装、试车（试运行），直到竣工验收交付使用等各个阶段、各个环节之间的关系，达到提高投资效益的目的，这是关系基本建设工作全局的一个重要问题，也是按照自然规律和经济规律管理基本建设的一个根本原则。二、基本建设的主要步骤一个建设项目从计划建设到建成投产，一般要经过建设决策、建设实施和交付使用三个阶段。其主要步骤是：1、项目建议书。项目法人按国民经济和社会发展长远规划、行业规划和建设单位所在的城镇规划的要求，根据本单位的发展需要，经过调查、预测、分析，编报项目建议书。2、可行性研究报告。项目建议书批准后，项目法人委托有相应资质的设计、咨询单位，对拟建项目在技术、工程、经济和外部协作条件等方面的可行性，进行全面分析、论证、进行方案比较，推荐最佳方案；可行性研究报告是项目决策的依据，应按国家规定达到一定的深度和准确性，其投资估算和初步设计概算的出入不得大于10%，否则将对项目进行重新决策。3、初步设计。可行性研究报告批准后，项目法人委托（通过招投标）选择有相应资质的设计单位，按照批准的可行性研究报告的要求，编制初步设计。初步设计批准后，设计概算即为工程投资的最高限额，未经批准，不得随意突破。确因不可抗拒因素造成投资突破设计概算时，需上报原批准部门审批。4、施工图设计。初步设计批准后，项目法人委托有相应资质的设计单位，按照批准的初步设计，组织施工图设计。5、年度投资计划项目建议书、可行性研究报告、初步设计批准后向投资项目主管部门申请年度投资计划。6、开工报告。建设项目完成各项准备工作，具备开工条件，建设单位及时向主管部门和有关单位提出开工报告，开工报告批准后即可进行项目施工。7、竣工验收。根据国家有关规定，建设项目按批准的内容完成后，符合验收标准，须及时组织验收、办理交付使用资产移交手续。第二章投资项目前期工作概述一、投资项目周期(一)项目、投资项目与建设项目项目包含的范围比较广泛，只要是投入一定资源的计划、规划或方案，并可以进行分析和评价的独立单位都可以称之为项目。相对项目而言，建设项目包含的范围相对较窄，是指具有独立的功能和明确的费用投入及产出的项目，必须通过设计和施工来完成，从而形成项目实体。建设项目在一段时间内主要是投入，最终形成一定量的资产，就是所谓的建设期;而另一段时间里主要是产出，从而实现投资效益，就是所谓的生产运营期。在我国的建设程序中和有关可行性研究与项目评价的规定中针对的建设项目，国家计委在2002年发布的《投资项目可行性研究指南》(以下简称《可行性研究指南》)改称为投资项目。实际上建设项目与投资项目是有一定区别的。与建设项目相比，投资项目涵盖范围更广，只要是拟投入一定资金，执行既定计划，实现投资目标的项目都可以称为投资项目，而只有通过施工进行建设，形成项目实体的项目才是建设项目。例如拟投入一定资金，执行项目购并计划，实现扩张目标可以称之为拟进行一个投资项目，具体说它是一个资本运作项目。但是拟投入一定资金，建设一个工厂，通过产品生产的销售实现获利的目标，既是投资项目，也是建设项目。按照“可行性研究指南”的口径，称为投资项目。但实际上以下所描述的内容大多是建设项目涉及的内容，其他投资项目的可行性研究和财务评价可以比照进行。(二)投资项目周期一个投资项目，由构想到完成，自然要经历几个阶段。国际上公认的项目周期的提法就是指投资项目要经历的几个阶段。这里把投资项目周期归纳为三个阶段，即投资项目前期阶段、投资项目实施阶段和投资项目运营阶段。投资项目实施阶段和投资项目运营阶段的经验又可以对以后项目的前期阶段形成指导，周而复始就形成所谓的项目周期。1、投资项目前期阶段投资项目前期阶段一般指提出项目到实现投资决策前所经历的过程，是能否实现科学决策，并获得预期投资目标的重要的工作阶段，主要包括:(1)项目设想(机会研究或规划)——决定是否发起项目;(2)项目建议书(初步可行性研究)——决定是否进行下一步工作;(3)可行性研究——投资决策依据，融资决策基础。2、投资项目实施阶段投资项目实施阶段一般指投资决策后的设计、采购、施工、调试等所经历的过程，同时包括设计、采购、施工各阶段的招标和完成项目的融资。投资项目实施阶段是保证项目实体建设质量的重要的工作阶段。也有把初步设计归类为前期阶段的，但以投资决策前后为别进行的阶段划分，应把初步设计归为实施阶段。无论如何划分，项目初步设计要以经认定的可行性研究方案为基础。3、项目运营阶段投资项目运营阶段是指项目建成投入运营，实现投资目标，获得效益的阶段。二、投资项目前期工作(一)投资项目前期工作的重要性投资项目的建设是一项复杂的经济和技术活动，需要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，而且一经建成，难于更改。因此，一旦决策失误，不仅会给投资者带来巨大损失，也会对社会资源造成极大浪费。而当今技术日益进步，市场竞争更趋激烈，投资环境又十分复杂，更加大了投资风险。如果在投资决策前不进行充分有效的工作，对投资项目的方方面面进行充分研究和论证，很难保证投资目标的实现。国际上历来重视投资项目的前期研究工作。从二十世纪中期始，可行性研究作为投资项目前期研究的一项技术和方法，在西方发达国家得到了广泛的应用。由于联合国工发组织和世界银行等国际机构对之的积极推广和应用，逐步推广至发展中国家。我国投资项目的前期工作逐步实现了规范化和程序化，对投资决策科学化起到重要作用，产生了良好的经济效益和社会效益。随着经济体制改革的深入，投资项目前期工作已逐渐深入人心。在投资决策前要进行深入的研究工作，已开始成为投资者自觉的要求。(二)投资项目前期工作的几个阶段在我国，投资项目前期工作系指按照我国的建设程序所必须进行的工作。按照原国家计委的有关规定，我国列入程序的前期工作包括项目建议书和可行性研究两个步骤，同时包括这两个文件的各级评估和审批。但实际上，从客观进程看，投资项目前期工作应包括以下几个阶段:1、机会研究机会研究在我国并未正式列入前期工作程序，但在项目发展进程中客观上是必不可少的。机会研究实质上是提出项目设想，对该项目投资机会进行初步探讨，以决定是否发起项目。它是项目前期工作的起点。机会研究的内容和深度随需要可任意变更，以能满足投资者捕捉投资机会，决定是否发起项目的需要即可。2、项目规划为了持续发展，大型公司以及政府各个部门往往都要做中长期发展规划。一个规划往往包括数个项目，也可称作项目规划。项目规划，实际上是广泛展开的机会研究，即按照企业投资战略和行业发展要求进行的一揽子机会研究的结果。项目规划虽然并不是必经的前期工作程序，但规划往往是项目的基础。在规划实施前再进行单个项目的进一步研究，同时随着各个项目的逐步实施，规划得以具体实现。3、项目建议书项目建议书是列入我国基建程序的项目前期工作起点，它是对项目的主要方面进行初步研究，做出初步判断，以满足投资项目立项的需要。项目建议书一旦获批准，即为立项，可继续进行可行性研究有关的工作。4、初步可行性研究初步可行性研究又称为预可行性研究。在我国初步可行性研究并不作为建设程序的一个独立阶段，而是规定大中型项目中的重大项目或有专门要求的项目在上报项目建议书的同时要附上初步可行性研究报告。初步可行性研究报告的内容可参照可行性研究的规定，但深度相对较浅。实践中，对大型项目往往用初步可行性研究报告代替项目建议书。国际上并没有项目建议书这个名称或阶段，而初步可行性研究一般是投资项目必经的阶段。一方面，工作由浅入深是客观规律使然;另一方面，工作深度和效果与所投入的资源密切相关。如果一开始就大量投入，细致工作，一旦结论是不可行，那么会遭受较大的损失。而先以较少的投入，进行初步可行性研究，待认定初步可行之后再加大投入，进行详细的可行性研究，一般认为是比较明智的选择。5、可行性研究广义的可行性研究可涵盖项目前期工作中的机会研究、初步可行性研究和可行性研究(也可称详细可行性研究)这三个阶段。狭义的可行性研究仅指初步可行性研究之后的详细可行性研究。详细可行性研究是指在项目决策前，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性做出全面的判断。优化项目方案是可行性研究的作用之一。可行性研究过程中通过多方案的设计、比较和论证，提供相对优化的方案可供选择。可行性研究是项目合理决策的依据，是避免决策失误，实现项目决策科学化的重要手段。三、项目评价(一)项目评价阶段对投资项目进行分析研究，从各种角度评价其优劣，就称为项目评价。可行性研究就是在对投资项目的方方面进行评价。广义的项目评价包括项目周期中的各个阶段对项目的技术、工程、效益(往往以财务效益为主)、功能(非盈利性项目)等各个方面的评价。狭义的项目评价通常主要指项目周期中的各个阶段对项目的效益和功能方面的评价。从评价时期考虑，项目评价可分为以下三个阶段:1、投资项目前评价，也即在投资项目决策前的评价，包括机会研究、项目建议书和可行性研究。可见投资项目前评价实质上就是投资项目前期工作的主要内容。2、投资项目中间评价，指在项目实施过程中进行的评价。3、投资项目后评价，指项目投产后进行的评价。投资项目前评价是在项目决策前对设计的项目方案进行分析研究，评价其可行性，直接为投资决策服务;投资项目中间评价和投资项目后评价是从实施过程和实施后的结果看项目，分析评价已建项目的可行性，总结经验，为今后的投资决策服务。国际金融组织、某些国家的政府贷款机构都很重视投资项目中间评价和后评价，目的是从中汲取教训，总结经验，改善以后的贷款决策。出于同样的目的，我国对这两项评价的重视程度也在加强。我国有关机构(代表国家)对不少重点项目组织了或正在组织后评价。某些大型公司也在开展后评价。(二)项目评价类别对投资项目的评价，涉及范围很广。按评价内容分类，可以分为市场、资源条件、建设规模、产品方案、技术(含工艺、设备等)，建设条件、配套工程、环境、节能、节水、经济效益、社会效益和影响、国防效益、风险等诸多类别。可行性研究结果就是这诸多方面评价的有机构成体。投资项目经济评价是项目前期工作的重要内容，它是项目建议书(初步可行性研究)和可行性研究的重要组成部分。它的任务是在完成市场预测、厂址选择、工艺技术方案选择等研究的基础上，采用现代分析方法的手段，对拟建项目投入产出诸因素进行研究计算和分析论证，比较推荐最佳方案。经济评价包括财务评价和国民经济评价。财务评价采用预测的市场价格，建立在预测的财务收支的基础之上，评价项目的财务可行性;而国民经济评价是按合理配置资源的原则，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，分析计算项目对国民经济的净贡献，评价项目的经济合理性。经济评价结果是投融资决策的最重要的依据。同时在投资项目的中间评价和后评价中也占有重要地位。在市场经济条件下，大多数项目主要进行的是财务评价;只有交通运输项目、较大的水利水电项目、国家控制的战略性资源开发项目、动用社会资源较多的外商投资项目以及主要投入物和产出物的市场价格不能反映其真实价值的项目才需要进行国民经济评价。四、市场经济下投资项目前期工作的要点自从1983年国家将可行性研究正式纳入我国建设项目的前期工作程序以来，要想上项目，大多需要经过各级政府有关部门的审批。一方面层层审批对项目方案能起到优化的作用，也确实卡住了不少“坏”项目，但由于投融资体制改革并未到位，企业为了求发展，争投资，也引起了可行性研究的“非客观”的一面，引发了“可批性”的问题，致使可行性研究未能完全起到它应有的作用，曾使业内人士倍感困惑。近年来，随着经济体制改革的逐步深入，市场经济体系不断完善，逐步形成投资主体多元化，融资形式多样化的新形势。投资项目的建设与否，不再完全决定于政府主管部门，而更多的表现为企业行为。随着改革的深化，政府对投资项目的审批还会减少。当然，对于国家投资的项目、或是对国计民生至关重要的项目、公用事业和基础设施项目以及国家给以某些优惠条件需要审批的项目，国家审批仍会存在。在这种形势下，如何做好投资项目前期工作，适应市场经济体制的建立和加入WTO的新形势，完善并发挥可行性研究的功能，真正实现投资者自主科学决策，是投资项目各个层次的决策者(特别是投资者)以及咨询人员所面临的重要课题。为了更好地适应形势要求，投资项目的前期工作应注意以下几点:1、以实事求是的态度作好投资项目前期工作实事求是做好投资项目前期工作的前提，也是应遵循的一项基本原则。实事求是、客观公正是对咨询方的一项基本要求，但是"可批性"报告下，为了项目能得到审批，或能简化审批程序，咨询方往往违心地满足各种要求，使实事求是、客观公正成为空谈。实事求是也应该是对项目发起人(企业，可行性研究报告的委托方)的基本要求，没有项目发起人的实事求是，何谈咨询方的客观公正。好在如今的企业已经开始认识到可行性研究的真正作用，那种要求咨询方压投资、提效益的现象正在减少。而且随着市场经济的发展，相信会越来越少。2、不断完善投资项目可行性研究和项目评价方法，有效地指导项目前期工作从80年代开始，为了规范投资项目前期工作，国家和行业部门相继制定了一系列规定、方法和部分参数，有力地推动了投资项目前期工作的顺利开展。2002年国家计委又推出了《投资项目可行性研究指南»，以指导市场经济体制基本建立形势下的可行性研究工作。由国家计委和建设部已以发布两版的"方法与参数"也正在组织修订，以更好地适应市场经济体制进一步发展和加入WTO的新要求。一些大型公司也在不断完善其发布的在公司范围内应用的有关规定，以有效地指导投资项目前期工作。3、提高风险意识，强化风险分析对投资者来说，风险是一个永恒的话题。因为投资决策依赖于对将来的预测，而一旦实际结果偏离了预测结果，投资者就有可能因此受到损失，这就意味着投资的风险性。在计划经济体制下，项目发起人(企业)对投资效益不承担实质上责任，往往不重视风险。而一旦真正实施了自主决策，决策人要对决策结果承担责任时，决策前对风险的认识就倍加重要。因此在投资项目前期工作中，应提高风险意识，强化风险分析，决策时充分考虑风险因素，才能采取措施，规避风险，实现投资效益。4、合理发挥技术经济(工程经济)人员的作用在“可批性”报告下，不但技术经济(工程经济)人员的作用难以得到正常发挥，有时还不得不违心修改项目投资和效益，被人戏称为"算帐的机器"。市经济体制的建立，项目发起人和投资者风险意识的加强，开始给资询人员特别是技术经济(工程经济)人员按照实事求是的原则，客观公正地对项目进行评价创造条件。随着市场经济体制的不断完善，可望在将来为他们提供可以充分施展能力的空间。5、投资项目有关各方的共同努力是做好投资项目前期工作的必要前提投资项目前期工作涉及不同层次人员，包括项目发起人(企业)、投资者(项目发起人一般也是投资者)、评估人员、各层次审批人员以及咨询方等。涉及企业、政府部门和咨询公司等许多单位。可行性研究和项目评价又是复杂的系统工程，涉及因素广而复杂。特别是改扩建与技术改造项目已成为当今投资项目的主流，要做好这类项目的评价，首先要了解老厂的现状，并预测无项目的情况。企业能否提供所需要的数据，是影响评价质量的关键所在。只有有关各方都以客观的态度，采取实事求是的原则行事，才能做好投资项目前期工作。第三章项目前期工作的基本内容项目前期工作包括项目技术前期、资金前期、政策前期等内容，项目技术前期包括项目建议书、可行性研究以及初步设计。本章节主要介绍项目技术前期各环节的基本内容。一、项目建议书（一）项目建议书的概念项目建议书（又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据。（二）项目建议书和特点项目建议书是对项目的轮廓性设想，主要是从宏观上来考察项目建设的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析项目建设的条件是否具备，是否值得投入人力、物力作进一步的深入研究。从总体上看，项目建议书是属于定性性质的，与可行性研究相比，项目建议书具有如下几个主要特点:(1)从目的性考察看，提交项目建议书的目的是为了建议和推荐项目，因此，它只是对项目的一个总体设想，主要是从宏观上考察项目的必要性，分析项目的主要建设条件是否具备，研究有没有价值投入更多的人力、物力、财力进行深入的可行性研究。(2)从基础性分析看，项目建议书阶段是投资建设程序的第一步，这时还难以获得有关项目本身的详细的经济、技术、工程资料和数据。因此，其工作依据主要是国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划、技术进步的方针、国家产业政策、技术装备政策、生产力布局状况、自然资源状况等宏观信息资料，以及同类已建项目的有关数据和其他经验数据。(3)从内容上探究，项目建议书的内容相对简单。主要侧重于论证项目是否符合国家宏观经济政策的要求，特别是产业政策、产品结构政策的要求和生产力布局方面的要求。关于市场调查，市场预测、建设条件和建设措施以及社会经济效益评价等方面不如可行性研究深入、细致。(4)从方法上看，在编制项目建议书阶段需要运用和计算的指标不多，而且大多采用静态指标，对数据精度的要求不高。例如，对需用的投资总额，可以根据单位生产能力投资按比例估算，误差一般在20%左右。(5)从结论上判断，项目建议书的结论是否值得做进一步的研究工作，其批准也不意味着是对项目的决策。通常是在认为值得进行可行性研究时，才提交项目建议书的，因而其结论一般都是肯定的，而可行性研究提交有时会得出“不可行的结论”。（三）项目建议书的作用项目建议书是项目发展周期的初始阶段。在前期工作中，项目建议书的作用主要在三个方面：(1)项目建议书是国家选择项目的依据。国家投资计划最终要落实到一个个具体项目上。国家对项目，尤其是大中型项目的比选，初步确定又是通过审批项目建议书来进行的。项目建议书的审批过程实际上就是国家对所建议的众多项目进行比较筛选、综合平衡的过程。项目建议书经过批准，项目才能列入长期计划和前期工作计划。(2)项目建议书是可行性研究的依据。可行性研究是在项目建议书的基础上进行的，是在项目建议书指导下开展的。（3）涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。（四）项目建议书的主要内容如前所述，项目建议书只是投资前对项目的轮廓性设想主要从投资建设的必要性方面论述，同时初步分析投资建设的可行性。基本内容有:（1）投资项目提出的必要性;（2）产品方案、拟建规模和建设地的初步设想;（3）资源情况、建设条件、协作关系的初步分析;（4）投资估算和资金筹措设想;（5）项目大体进度安排;（6）经济效益和社会效益的初步评价。一般项目建议书应包括以下主要内容:1、项目提出的必要性和依据。（1）说明项目提出的背景、拟建地点，提出与项目有关的长远规划或行业、地区规划资料，说明项目建设的必要性。（2）对改扩建项目要说明现有项目概况。（3）引进技术和进口设备项目，还要说明国内外技术差距概况及进口的理由。2、产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想（1）产品的市场预测。包括国内外同类产品的生产能力，销售情况分析和预测，产品销售方向和销售价格的初步分析等。（2）确定产品的年产量，一次建成规模和分期建设的设想(改扩建项目还需说明原有生产情况及条件),以及对拟建规模经济合理性的评价。（3）产品方案设想。包括主要产品和副产品规格、质量标准等。（4）建设地点论证。分析拟建设地点的自然条件和社会条件，建设地点是否符合地区布局的要求。3、资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商等的初步分析（1）拟利用的资源供应的可能性和可靠性。（2）主要协作条件情况，项目拟建地点、水电及其他公用设施、地方材料的供应分析。（3）主要生产技术与工艺，如拟引进国外技术，要说明引进的国别以及与国内技术的差距、技术来源、在技术鉴定及转让等概况。（4）主要专用设备来源，如拟采用国外设备，要说明引进理由以及拟引进国外厂商的概况。4、投资估算和资金筹措设想投资估算根据掌握数据的情况，可进行详细估算，也可以按单位生产能力或类似项目（企业）情况进行估算。投资估算中应包括建设期利息、相关税收，并考虑一定时期内的涨价因素的影响，流动资金等。资金筹措计划中应说明资金来源，利用政府性资金的应当附资金承诺书，利用贷款需附贷款意向书，分析贷款条件及利率，说明偿还方式、测算偿还能力。5、项目的进度安排（1）建设前期工作的安排，包括涉外项目的询价、考察、谈判、设计等计划。（2）项目建设需要的时间。6、经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价（1）计算项目全部投资内部收益率、贷款偿还期等指标及其他必要指标，进行盈利能力、清偿能力的初步分析。（2）项目的社会效益和社会影响的初步分析。以上内容适用于不涉及利用外资的项目，特别是既不涉及利用外资、也不涉及技术引进和设备进口的一般项目。涉外项目的建议书主要内容按涉及利用外资与否分别列述。（四）项目建议书的编制项目建议书由政府部门，企事业单位或项目发起人(也可以是自然人)提出。其中，跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的项目、国内合资建设项目，应由有关部门和地区联合提出;中外合资、合作经营项目，在中外投资者达成意向性协议后，再根据国内有关投资政策、产业政策编制项目建议书;大中型和限额以上项目上报项目建议书时，应附初步可行性研究报告(预可)。初步可行性研究报告由有资格的设计单位或工程咨询公司编制。（五）项目建议书的审批经同级行业主管部门初审。由具有相应项目审批权的发展改革部门审批。二、可行性研究报告（一）可行性研究报告的概念建设项目可行性研究是指在项目决策前，通过对项目有关工程、技术、经济等方面条件和情况进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较认证，并对项目建成后的经济效益和社会效益进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考察项目技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性。（二）可行性研究报告的特点与项目建议书相比，可行性研究主要有以下区别:(1)研究任务不同。项目建议书阶段的初步可行性研究的任务是初步选择项目，并决定是否需要进行下一步的工作，主要考察建设的必要性和可能性;可行性研究报告阶段的可行性研究则需进行全面深入的技术经济分析论证，作多方案比较，推荐最佳方案，或者否定该项目并提出充分理由，为最终决策提供可靠依据。(2)基础资料和依据不同。项目建议书（初步可行性研究）的基本依据是国家的长远规划和行业、地区规划以及产业政策，拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批文，初步市场经济预测资料;可行性研究阶段，除把批准的项目建议书和初步可行性研究报告作为研究依据外，还有把更详细的设计资料和其他数据资料作为编制依据。(3)内容繁简和深度不同。两个阶段的基本内容大体相似，但初步可行性研究阶段的工作不可能也不要求做得很细致，内容比较粗略和简单，其充实和完善是在可行性研究阶段完成的。(4)投资估算的精度要求不问，初步可行性的项目总投资一般根据国内外类似已建工程进行测算或对比推算，误差允许控制在士20%以内;可行性研究阶段，必须对项目所需的各项费用进行比较详尽精确的计算，误差要求不应超过正负10%。(5)上报的研究成果不同。初步可行性阶段的研究成果有初步可行性研究报告和项目建议书，附带的市场初步调查报告、建设地点初选报告、初步勘察报告等文件;可行性研究阶段的研究成果有可行性研究报告以及所附市场调查报告、厂扯选择报告、地质勘察报告、水资源及资源调查报告、环境影响评价报告和自然灾害资料等文件。（三）可行性研究报告的作用对投资项目进行可行性研究的主要目的在于为投资决策从技术经济等多方面提供科学依据，以提高项目决策的成功率，提高投资效益。在投资项目的管理中，可行性研究具有以下作用:(1)作为项目投资决策的依据。一个投资项目能否成功、效益如何，将受到社会的、技术的、经济的及自然的多种因素的影响，这些因素又常常具有不确定性，通过对项目进行深入细致的可行性研究，有助于认识和分析这些影响因素，弄清拟建项目在技术、工程和经济上是否合理可行，从而降低投资风险，切实提高投资效益。项目投资决策者主要就是根据可行性研究评价结论决定是否应该投资和如何投资，因而，它是投资决策的主要依据。(2)作为向银行等金融组织和金融机构申请贷款、筹集资金的依据。世界银行等国际金融组织都把可行性研究作为申请工程项目贷款的重要文件。我国的建设银行、工商银行和国家开发银行等商业银行也要审查可行性研究报告后才能同意提供项目建设贷款。银行通过审查可行性研究报告对贷款项目进行评估，目的在于确认项目是否具有偿还能力，银行不致承担过大风险，只有在这样条件下，银行才会同意贷款。(3)作为编制设计及进行建设工作的依据。可行性研究报告比较详尽地提出了建设方案规划，可以根据可行性研究报告中提出的产品方案建设规模、厂址、工艺流程、主要设备选型和总图布置等作为编制扩大初步设计、施工图设计及安排施工进度计划和施工准备的依据。(4)作为供环保部门审查的依据和向项目建设所在地政府、规划部门申请建设事项的依据。环境保护是可行性研究的重要内容之一，环保部门通过审查可行性研究报告据以分析项目对环境的影响是否符合国家规定标准。可行性研究报告是申请建设用地规划许可证的重要材料。(5)作为签订有关合同、协议的依据。可行性研究报告是谈判、签订承发包合同、设备订货合同、投产后原材料供应合同、销售合同的重要依据。1(6)作为建设工程的基础资料。(7)作为企业组织管理、机构设置、劳动定员和职工培训工作安排的依据。（四）可行性研究报告的编制依据编制可行性研究报告的重要依据是批准的项目建议书。由项目建设单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为投资决策提供政策、技术、经济等方面科学的依据。（1）国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。（2）批准的项目建议议书和委托单单位的要求。（3）对于大中型骨干干建设项目，必必须具有国家家批准的资源源报告、国土土开发整治规规划、区域规规划、工业基基地规划。交交通运输项目目，要有关江江河流域规划划与路网规划划。地水经环资（5）有关行业的工程程技术、经济济方面的规范范、标准、定定额资料，以以及国家正式式颁发的技术术法规和技术术标准。（6）国家颁发的评价方方法与参数，如如国家基准收收益率、行业业基准收益率率、外汇汇率率、价格换算算参数等。（五）可行性研究究报告的内容容初步可行性研究（项项目建议书）的的内容与可行行性研究的内内容基本相同同，只是要求求较低。可行行性研究的内内容和深度应应能满足编制制和审批可行行性研究报告告的要求，满满足作为项目目投资决策的的基础和重要要依据的要求求。一设行包内(1)总论。说说明项目提出出的背景、投投资环境、项项目投资建设设的必要性和和经济意义，项项目投资对国国民经济的作作用和重要性性;提出项目调调查的主要依依据、工作范范围和要求;项目的历史史发展概况，项项目建议书及及有关审批文文件;综述可行性性研究的主要要结论、存在在的问题与建建议，列表说说明项目的主主要技术经济济指标。(2)需求预测测和拟建规模模。国内、国国外市场需求求的调查与预预测;国内现有工工厂生产能力力的估计;销售预测、价价格分析、产产品竞争能力力、进入国际际市场的前景景;拟建项目的的规模、产品品方案和发展展方向的技术术经济比较和和分析。(3)资源、原原材料、燃料料及公用设施施情况。原料料、辅助材料料、燃料的种种类、数量、来来源和供应可可能性;有毒、有害害及危险品的的种类、数量量和储运条件件;材料试验情情况;所需动力(水、电、气气等)、公用设施施的数量、供供应方式、供供应条件、外外部协作条件件以及所签协协议、合同或或意向的情况况。(4)建厂条件件和厂址方案案。建厂的地地理位置、气气象、水文、地地质、地形条条件和社会经经济现状;交通、运输输及水、电、气气的现状和发发展趋势;厂址比较和和选择意见，厂厂址占地范围围、厂区总体体布置方案、建建设条件、地地价、拆迁及及其他工程费费用情况。(5)设计方案案。项目的构构成范围(即包括主要要的单项工程程)、技术来源和和生产方法，主主要技术工艺艺和设备造型型方案的比较较，引进技术术、设备来源源国别、或与与外商合作制制造的设想;全厂布置方方案的初步选选择和土建工工程量估算;公用辅助设设施和厂内外外交通运输方方式的比较和和初步选择。(6)环境保护护与劳动安全全。调查环境境现状，预测测项目对环境境的影响提出出环境保护、三三废治理和劳劳动保护的初初步方案。(7)生产组织织、劳动定员员和人员培训训。全厂生产产管理体制、机机构设置;工程技术人人员和管理人人员素质、数数量的要求;劳动定员的的配备方案；；人员培训的的规划和费用用估算。(8)项目实施施计划和进度度。根据指定定建设工期和和勘察设计、设设备制造、工工程施工、安安装、试生产产所需时间与与进度要求，选选择整个工程程项目实施方方案和总进度度，用线条图图或网格图表表述最佳实施施设计方案的的选择。(9)投资估算与资金筹筹措。主体工工程和协作配配套工程所需需的投资营运运资金的估算算;资金来源、筹筹措方式及贷贷款的偿付方方式。(10)社会及经经济效益评价价。财务评价价、国民经济济评价、社会会评价和不确确定性分析。(11)评价结论。建建设方案的综综合分析评价价与方案选择择;运用各项数数据，从技术术、经济、社社会以及项目目财务等方面面论述建设项项目的可行性性，推荐一个个以上的可行行性方案，提提供决策参考考，指出项目目存在的问题题、改进建议议及结论性意意见。综上所述，项目可可行性研究的的基本内容可可概括为三部部分。第一部部分是市场调调查和预测，说说明项目建设设的“必要性”。第二部分分是建设条件件和技术方案案，说明项目目在技术上的的“可行性”。第三部分分是经济效益益和社会效益益的评价和分分析，是可行行性研究报告告的核心，说说明项目在经经济上的“合理性”。可行性研研究就是主要要从这三个方方面对项目进进行优化研究究，并为投资资者提供依据据。上述可行性研究的的内容主要是是针对新建工工业项目而言言，鉴于建设设项目的性质质、任务、规规模及工程复复杂程度不同同，可行性研研究的内容有有所侧重的深深度和广度不不尽一致。改改扩建工业项项目的可行性性研究，应增增加对企业情情况及原有固固定资产利用用的说明和分分析。非工业业项目的可行行性研究内容容，应结合该该行业特点，参参照工业项目目的要求，进进行适当调整整。对于技术术引进和设备备进口的中小小型工交项目目及农业、商商业、文教卫卫生等项目，如如果经济技术术条件不太复复杂，协作关关系比较简单单，可行性研研究的内容可可以简化。（六）可行性研究究报告的编制制与审批可行性研究报告的的编制。可行行性研究报告告是确定建设设项目、编制制设计文件的的重要依据。所所有基本建设设项目都要在在可行性研究究通过的基础础上，选择经经济效益最好好的方案编制制可行性研究究报告，由于于可行性研究究报告是项目目最终决策和和进行初步设设计的重要文文件，要求它它必须有相当当深度和准确确性。可行性研究报告的的审批。审批批申报程序同同项目建议书书，上报审批批时，需提供供相应的证明明材料，还应应提出项目法法人组建方案案和资本金承承诺意见及融融资意向书，同同时还应当提提供规划、环环保、水利、国国土等相关部部门的有关文文件（如规划划选址意见书书、环评批复复、用地预审审意见、水土土保持方案批批复等）。发发展和改革部部门在审批过过程中还要组组织有关单位位和专家对报报告进行审查查或委托有资资质的工程咨咨询公司进行行评估。可行性研究报告批批准，不得随随意修改和变变更。如果在在建设规模、产产品方案、建建设地点、主主要协作关系系等方面有变变动以及突破破投资估算时时，应经原批批准机关同意意，重新审批批或变更批复复。经过批准准的可行性研研究报告，是是确定建设项项目、编制设设计文件的依依据。三、初步设计及工工程概算的主主要内容（一）初步设计及及工程概算的的概念设计是对拟建工程程的实施在技技术上和经济济上所进行的的全面而详尽尽的安排，是是基本建设计计划的具体化化，是把先进进技术和研究究成果引入建建设的渠道，是是整个工程的的决定性环节节，是组织施施工的依据。它它直接关系着着工程质量和和将来的使用用效果。可行行性研究报告告经批准的建建设项目原则则上应通过招招投标择优选选择设计单位位。按照批准准的可行性研研究报告的内内容和要求进进行设计，编编制设计文件件。根据建设设项目的不同同情况，设计计过程一般划划分为两个阶阶段，即初步步设计和施工工图设计，重重大项目和技技术复杂的项项目，可根据据不同行业的的特点和需要要，增加技术术设计阶段。初步设计是设计的的第一阶段。它它根据批准的的可行性研究究报告和必要要而准确的设设计基础资料料，对设计对对象进行通盘盘研究，阐明明在指定的地地点、时间和和投资控制数数内，拟建工工程在技术上上的可能性和和经济上和合合理性。通过过对设计对象象作出的基本本技术规定，编编制项目的总总概算。根据据省、市、县县政府投资项项目管理办法法规定，如果果初步设计提提出的总概算算超过可行性性研究报告确确定的投资估估算的10%（或超过500万元）及以以上或其他主主要指标需要要变更时，要要重新报批项项目可行性研研究报告。因此设计是一门涉涉及科学、技技术、经济和和方针政策等等各方面的综综合性艺术，是是基建程序中中必不可少的的一个重要组组成部分。它它对项目建设设中的经济性性和建设使用用时能否发挥挥生产能力或或效益，起着着举足轻重的的作用。一般建设项目（包包括民用建筑筑），按初步步设计和施工工图设计两个个阶段进行设设计。对技术术复杂而又缺缺乏经验的项项目，经主管管部门指定，需需增加技术设设计阶段。对对一些大型联联合企业、矿矿区、水利枢枢纽、林区综综合开发项目目，为解决总总体部署和开开发问题，还还需进行规划划设计或总体体设计。工程概预算是设计计上对工程项项目所需全部部建设费用计计算成果的笼笼统名称。在在设计的不同同阶段，其名名称、内容各各有不同。总总体设计时叫叫估算；初步步设计时叫概概算；技术设设计时叫修正正概算；施工工图设计叫预预算。（二）初步设计及及工程概算内内容各类建设项目的初初步设计内容容不尽相同，特特别是工业企企业的初步设设计所要求的的内容相对较较为复杂，一一般的投资项项目可参考工工业企业初步步设计的编制制内容，有选选择地开展初初步设计。下下面就工业企企业投资项目目初步设计主主要内容罗列列如下：1、设计依据和设计计的指导思想想；2、建设规模、产品品方案以及原原材料、燃料料和动力的用用量及来源；；3、工艺流程、主要要设备造型和和配置；4、主要建筑物、构构筑物、公用用辅助设施和和生活区的建建设；5、占地面积和土地地使用情况；；6、总体运输；7、外部条件；8、综合利用、环境境保护和其他他相关条件；；9、生产组织、劳动动定员和各项项技术经济指指标；10、总概算及概算构构成。工程概算的主要内内容：工程概概预算的内容容主要包括六六方面，即工工程费用(建筑安装工工程费和设备备工具、器具具购置费)，工程建设设其他费用、预预备费(包括基本预预备费用和涨涨价预备费用用)、建设期贷贷款利息、固固定资产投资资方向调节税税和铺底流动动资金(生产或经营营性建设项目目才列入)1、建筑安装工程费费：建筑安装装工程费由直直接工程费、间间接费、其他他费用等三部部分组成。（1）直接费，即即施工过程中中耗费的构成成工程实体和和有助于工程程形成的各项项费用，包括括人工费、材材料费、施工工机械使用费费和其他直接接费用。（2）间接费由由施工管理费费和其他间接接费用组成。施施工管理费包包括：管理人人员工资；辅辅助工资；工工资附加费；；办公费；差差旅交通费；；固定资产使使用费；工具具用具使用费费；劳动保护护费等。其他他间接费包括括：临时设施施费；劳动保保险基金（劳劳保支出）等等。（3）其他费用用包括法定利利润和税金。法法定利润是指指按规定应计计入建筑安装装工程造价的的利润。税金金是指国家税税法规定的应应计入建筑安安装工程造价价内的营业税税，城市维护护建设税及教教育费附加等等。2、设备、工具、器器具购置费：：设备、工具具、器具购置置费指设计规规定为购置机机械、电气设设备、工具器器具、仪器、办办公家具而支支出的全部费费用。3、工程建设其他费费用：工程建建设其他费用用指除上述费费用之外还必必须支付的有有关费用。如如建设管理费费(建设单位管管理费、建设设管理其他费费、工程监理理费、质量监监督费等)、建设用地地费(土地补偿费费、青苗补偿偿费等)、勘察设计计费等。4、预备费：预备费费是指在初步步设计和概算算中难以预料料的工程和费费用。具体编制时参考《**省工程建设其他费用定额》（建建发[2006]292号）的规定。（三）初步设计及及工程概算的的编制和审批批1、初步设计和工程程概算的编制制：承担项目目设计单位的的设计水平必必须与项目大大小和复杂程程度相一致。按按现行规定，工工程设计单位位分为甲、乙乙、丙三级，各各行业对本行行业设计单位位的分级标准准和允许承担担的设计任务务范围有明确确的规定，低低等级的设计计单位不得越越级承担工程程项目的设计计任务。设计计单位必须保保证设计质量量，每项设计计均要作方案案比较，合理理地确定设计计方案；设计计必须有充分分的基础资料料，基础资料料要准确；设设计所采用的的各种数据和和技术条件要要准确可靠；；设计采用的的设备、材料料和所要求的的施工条件要要切实可行；；设计文件的的深度要符合合建设和生产产的要求。初步设计经批准后后，总平面布布置、主要工工艺流程、主主要设备、建建筑面积、建建筑结构、投投资概算等不不得随意修改改、变更。2、初步设计和工程程概算的审批批：初步设计计和工程概算算的审批按项项目投资概算算及项目建设设性质决定，根根据项目投资资概算和建设设性质不同由由具有相应审审批权限的投投资综合管理理部门审批，其其中工程概算算视投资额的的大小（投资资概算在100万元以上项项目）要经同同级审计部门门（或委托中中介机构）审审价后审批。四、资金前期资金前期主要是指指项目前期工工作经费和项项目建设资金金的筹措。主主要包括上级级部门的资金金补助（含中中央预算内投投资和专项资资金）、银行行贷款、县财财政安排、“山海协作”、单位自筹筹等多渠道筹筹措资金。在在项目审批前前必须对项目目建设资金有有一个切实可可行的资金筹筹措方案，以以利于项目实实施过程有建建设资金的保保障。如需争争取上级项目目资金补助和和金融部门融融资的项目，必必须按项目审审批程序完成成项目建议书书、可行性研研究报告、初初步设计的批批复工作，同同时应具备项项目审批时所所要求的用地地、环保方面面的要求；需需县财政安排排资金的项目目必须经县人人民政府同意意，并由县财财政部门出具具资金承诺书书。五、政策前期政策前期主要是指指投资项目是是否符合国家家产业政策的的要求，是否否符合国家的的投资导向。在在国家加强宏宏观调控的大大背景下，我我们主要考虑虑的政策前期期为资金、土土地和其他行行政许可（如如环保、建设设规划、消防防、水土保持持）等问题。资资金要素在前前面已作表述述，这里主要要讲土地、建建设规划和环环保等项目前前期工作要素素。总的来说，一个投投资项目，其其用地必须符符合国家有关关用地政策，项项目选址必须须符合城镇（村村庄）建设总总体规划，环环境保护必须须符合节能降降耗和减排等等的要求。（一）土地要素在项目前期工作中中，项目用地地一般应经过过土地征用、用用地预审、用用地审批等环环节。用地预预审由县国土土资源局预审审，项目用地地需经由审批批权限的主管管部门审批，其其中涉及到基基本农田的项项目，还需报报国务院审批批。具体内容容详见第二篇篇第三章。（二）建设规划投资项目的建设规规划许可包括括项目选址意意见书、建设设项目用地规规划许可证、建建设项目建设设工程许可证证等三方面内内容。投资项项目在前期工工作中如何办办理上述“两证一书”及办理“两证一书”需具备哪些些条件，详见见第二篇第四四章内容。（三）环境保护投资项目的环境保保护必须符合合节能降耗和和减排等要求求，这是国家家经济社会可可持续发展的的一项基本要要求，也是一一项强制要求求，所有的投投资项目必须须要符合节能能、降耗和减减排的相关要要素。具体内内容详见第二二篇第五章。第四章项目总总投资的构成成投资项目总投资包包含固定资产产投资和流动动资产投资两两部分。投资资项目总投资资中的固定资资产投资与投投资项目的工工程造价在量量上相等。工工程造价的构构成按工程项项目建设过程程中各类费用用支出或花费费的性质、途途径等来确定定，是通过费费用划分和汇汇集所形成的的工程造价的的费用分解结结构。工程造造价基本构成成中，包括用用于购买工程程项目所含各各种设备的费费用，用于建建筑施工和安安装施工所需需支出的费用用，用于委托托工程勘察设设计应支付的的费用，用于于购置土地所所需的费用，也也包括用于建建设单位自身身进行项目筹筹建和项目管管理所花费费费用等。总之之，工程造价价是工程项目目按照确定的的建设内容、建建设规模、建建设标准、功功能要求和使使用要求等全全部建成并验验收合格交付付使用所需的的全部费用。我国现行的建设工工程造价构成成主要划分为为设备及工、器器具购置费用用、建筑安装装工程费用、工工程建设其他他费用、预备备费、建设期期贷款利息、固固定资产方向向调节税等内内容构成。一、设备、工器具具购置费用的的构成设备、工器具购置置费用是由设设备购置费用用和工器具、生生产家具购置置费用组成的的，它是固定定资产投资中中的主要部分分。在生产性性工程建设中中，设备、工工器具购置费费用与资本的的有机构成相相联系。设备备、工器具购购置费用占工工程造价比重重增大意味着着生产技术的的进步和资本本有机构成的的提高。设备购置费是指为为工程建设项项目购置或自自制的达到固固定资产标准准的各种国产产和进口设备备、工具、器器具的费用。它它由设备原价价和设备运杂杂费构成。工器具及生产家具具购置费是指指新建项目或或扩建项目初初步设计规定定的保证初期期生产所必须须购置的没有有达到固定资资产标准的设设备、仪器、模模具、器具、生生产家具和备备品备件等的的购置费用，一一般以设备购购置变动计算算基数，按照照部门或行业业规定的工具具、器具及生生产家具费率率计算。二、建筑安装工程程费用的构成成在工程建设中，设设备工器具并并不创造价值值，建筑安装装工作才是创创造价值的生生产活动。因因此，在工程程造价构成中中，建筑安装装工程费用具具有相对独立立性，它作为为建筑安装工工程价值的货货币表现，也也被称为建筑筑安装工程造造价。1、建筑工程费用包包括：（1）各类房屋建筑工工程费用和列列入房屋建筑筑工程预算的的供水、供暖暖、供电、卫卫生、通风、煤煤气等设备费费用及装设、油油饰工程的费费用，列入建建筑工程预算算的各种管道道、电力、电电信和电缆导导线敷设工程程的费用。(2)设备基础、支支柱、工作台台、烟囱、水水塔、水池、灰灰塔等建筑工工程以及各种种窑炉的砌筑筑工程和金属属结构工程的的费用;(3)为施工而进进行的场地平平整、工程和和水文地质勘勘探、原有建建筑物和障碍碍物的拆除以以及施工临时时用水、电、气气、路和完工工后的场地清清理、环境绿绿化、美化等等工作的费用用;(4)矿井开凿、井井巷延伸、露露天矿剥离和和石油、天然然气、钻井以以及修建铁路路、公路、桥桥梁、水库、堤堤坝、灌渠及及防洪等工程程的费用。2.安装工程费用包括括:(1)生产、动力、起起重、运输、传传动和医疗、实实验等各种需需要安装的机机械设备的装装配费用，与与设备相连的的工作台、梯梯子栏杆等装装设工程以及及附设于被安安装设备的管管线敷设工程程和被安装设设备的绝缘、防防腐、保温、油油漆等工作的的材料费和安安装费;(2)为测定安装装工作质量，对对单个设备进进行单机试运运转和对系统统设备进行系系统联动无负负荷试运工作作的调试费。按照建设部20003年10月制定的的《建筑安装装工程费用项项目组成»(建标[20033]2066号)中规定，我我国现行建筑筑安装工程费费用由直接费费、间接费、利利润和税金组组成。（一）直接费建筑安装工程直接接费由直接工工程费和措施施费构成。1、直接工程费直接工程费是指施施工过程中耗耗费的构成工工程实体的各各项费用，包包括：人工费费+材料费+施工机械使使用费。其中：材料费是指指施工过程中中耗费的构成成工程实体的的原材料、辅辅助材料、构构配件、零件件、半成品等等的费用。2、措施费措施费是指为完成成工程项目施施工，发生于于该工程施工工前和施工过过程中非工程程实体项目的的费用。包括括内容:（1）环境保护费。是指指施工现场为为达到环保部部门要求所需需的各项费用用。（2）文明施工费。是是指施工现场场文明施工所所必需的各项项费用。（3）安全施工费。是是指施工现场场安全施工所所必需的各项项费用。（4）临时设施费。是是指施工企业业为进行建筑筑工程施工所所必须搭设的的生活和生产产用的临时建建筑物、构筑筑物和其他临临时设施费用用等。（5）夜间施工费。是是指因夜间施施工所发生的的夜班补助费费、夜间施工工照明设备摊摊销及照明用用电等费用。（6）二次搬运费。是是指因施工场场地狭小等特特殊原因而发发生的二次搬搬运费用。（7）大型机械设备进进出场及安拆拆费。是指机机械整体或分分体自停车场场地运至施工工场地或由一一个施工场地地运至另一个个施工场地，所所发生的机械械进出场运输输及转移费用用及机械在施施工现场进行行安装、拆卸卸所需的人工工费、材料费费、机械费、试试运转费和安安装所需的辅辅助设施的费费用。(8)混凝土、钢钢筋混凝土模模板及支架费费。是指混凝凝土施工过程程中需要的各各种钢模板、木木模板、支架架等的支、拆拆、运输费用用及模板、支支架的摊销((或租赁)费用。(9)脚手架费。是是指施工需要要的各种脚手手架搭、拆、运运输费用及脚脚手架的摊销销(或租赁)费用。(10)已完工程及及设备保护费费。是指竣工工验收前，对对已完工程及及设备进行保保护所需费用用。(11)施工排水、取取水费。是指指为确保工程程在正常条件件下施工，采采取各种排水水、取水措施施所发生的各各种费用。(二)间接费建筑安装工程间接接费是指虽不不直接由施工工的工艺过程程所引起，但但却与工程的的总体条件有有关的建筑安安装企业为组组织施工和进进行经营管理理以及间接为为建筑安装生生产服务的各各项费用。按按现行规定，建建筑安装工程程间接费由规规费和企业管管理费组成。1、规费。是指政府和和有关权力部部门规定必须须缴纳的费用用(简称规费)。内容包括:（1）工程排污费。（22）工程定额测测定费。（3）社会保障障费。①养老保险费费；②失业保险费费；③医疗保险费费。（4)住房公积积金。（5)危险作业业意外伤害保保险。2、企业管理费。是指指建筑安装企企业组织施工工生产和经营营管理所需费费用。内容包包括:（1）管理人员工资。（2）办公费。（3）差旅交通费。（4）固定资产使用费。（5）工具用具使用费。（6)劳动保险费。（7)工会经费。（8）职工教育经费。（9）财产保险费。（10）财务费。（11）税金。（12）其他。(三)利润利润是指施工企业业完成所承包包工程获得的的盈利。(四)税金税金是指国家税法法规定的应计计人建筑安装装工程费用内内的营业税、城城市维护建设设税及教育费费附加。三、工程建设其他他费用的构成成工程建设其他费用用是指从工程程筹建起到工工程竣工验收收交付使用止止的整个建设设期间，除建建筑安装工程程费用和设备备、工器具购购置费用以外外的，为保证证工程建设顺顺利完成和交交付使用后能能够正常发挥挥效用而发生生的各项费用用的总和。(一)土地使用费是指建设项目通过过划拨方式取取得土地使用用权而支付的的土地征用及及迁移补偿费费，或者通过过土地使用权权出让方式取取得土地使用用权而支付的的土地使用权权出让金。1、土地征用及迁移补补偿费是指建设项目通过过划拨方式取取得无限期的的土地使用权权，依据《中中华人民共和和国土地管理理法》等规定定所支付的费费用。内容包包括:(1)土地补偿费。(2)青苗补偿费和和被征用土地地上的房屋、水水井、树木等等附着物补偿偿费。(3)安置补助费。(4)缴纳的耕地占占用税或城镇镇土地使用税税，土地登记记费及征地管管理费等。(5)征地动迁费。(6)水利水电工工程水库淹没没处理补偿费费。2.土地使用权出让金金是指建设项目通过过土地使用权权出让方式，取取得有限期的的土地使用权权，依照《中中华人民共和和国城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂行条例》规规定支付的土土地使用权出出让金。(二)与项目建设有关的的其他费用1、建设单位管理费是指建设项目从立立项、筹建、建建设、联合试试运转、竣工工验收交付使使用及后评估估等全过程管管理所需费用用。内容包括括:(1)建设单位位开办费。(2)建设单位经经费。2、勘察设计费是指为本建设项目目提供项目建建议书、可行行性研究报告告及设计文件件等所需费用用，内容包括括:(1)编制项目建议议书、可行性性研究报告及及投资估算、工工程咨询、评评价以及为编编制上述文件件所进行勘察察、设计、研研究试验等所所需费用;设行施及制用(3)在规定范围围内由建设单单位自行完成成的勘察、设设计工作所需需费用。3、研究试验费是指为本建设项目目提供或验证证设计参数、数数据资料等进进行必要的研研究试验以及及设计规定在在施工中必须须进行的试验验、验证所需需费用。4、建设单位的临时时设施费是指建设期间建设设单位所需临临时设施的搭搭设、维修、摊摊销费用或租租赁费用。5、工程监理费是指委托工程监理理单位对工程程实施监理工工作所需费用用。6、工程保险费是指建设项目在建建设期间根据据需要，实施施工程保险所所需费用。7、引进技术和进口口设备其他费费包括出国人员费用用、国外工程程技术人员来来华费用、技技术引进费、分分期或延期付付利息、担保保费和进口设设备检验鉴定定费用。8、工程承包费是指具有总承包条条件的工程公公司，对工程程建设项目从从开始建设至至竣工投产全全过程的总承承包所需的管管理费用。不不实行工程承承包的项目不不计算本项费费用。(三)与未来企业生产经经营有关的其其他费用1、联合试运转费是指新建企业或新新增加生产工工艺过程的扩扩建企业在竣竣工验收前，按按照设计规定定的工程质量量标准，进行行整个车间的的负荷或无负负荷联合试运运转发生的费费用支出大于于试运转收入入的亏损部分分。2、生产准备费是指新建企业或新新增生产能力力的企业，为为保证竣工交交付使用进行行必要的生产产准备所发生生费用。3、办公和生活家具购购置费办公和生活家具购购置费是指为为保证新建、改改建、扩建项项目初期正常常生产、使用用和管理所必必需购置的办办公和生活家家具、用具的的费用。改扩扩建项目所需需的办公和生生活用具购置置费，应低于于新建项目。四、预备费、建设设期贷款利息息和投资方向向调节税(一)预备费按我国现行规定，预预备费包括基基本预备费和和涨价预备费费。1.基本预备费基本预备费是指在在项目实施中中可能发生的的难以预料的的支出，需要要预先预留的的费用，又称称不可预见费费。主要指设设计变更及施施工过程中可可能增加工程程量的费用。基本预备费=(设设备及工器具具购置费+建筑安装工工程费用+工程建设其其他费用)×基本预备费费率2.涨价预备费指建设项目在建设设期间内由于于价格等变化化引起工程造造价变化的预预测预留费用用。涨价预备备费的测算方方法，一般是是根据国家规规定的投资综综合价格指数数，按估算年年份价格水平平的投资额为为基数，采用用复利计算。（二）建设期贷款款利息建设期贷款利息包包括向国内银银行和其他非非银行金融机机构贷款、出出口信贷、外外国政府贷款款、国际商业业银行贷款以以及在境内外外发行的债券券等在建设期期内应偿还的的贷款利息。(三)固定资产投资方向向调节税是指按照《中华人人民共和国固固定资产投资资方向调节税税暂行条例》的的规定，对在在中华人民共共和国境内进进行固定资产产投资的单位位和个人(不包含中外外合资经营企企业、中外合合作经营企业业和外资企业业)征收的固定定资产投资方方向调节税(简称投资方方向调节税)。目前该税税种已暂停征征收。第五章投资估算算的编制一、投资估算的编编制步骤投资估算是指在项项目投资决策策过程中，依依据现有的资资料和特定的的方法，对建建设项目的投投资数额进行行的估计。它它是项目建设设前期编制项项目建议书和和可行性研究究报告的重要要组成部分，是是项目决策的的重在依据之之一。其一般般的编制步骤骤如下：（一）估算建筑工工程费用根据总体构思和描描述中的建筑筑方案和结构构方案构思、建建设面积分配配计划和单项项工程描述，列列出各单项工工程的用途、结结构和建筑面面积；利用工工程计价的技技术经济指标标和市场经济济信息，估算算出建设项目目中的建筑工工程费用。（二）估算设备、工工器具购置费费用及安装设设备的安装工工程费用根据报告中机电设设备构思和设设备购置及安安装工程描述述，列出设备备购置清单;;参照设备安安装工程估算算指标及市场场经济信息，估估算出设备、工工器具购置费费用及需安装装设备的安装装工程费用。(三)估算其它费用根据建设中可能涉涉及的其他费费用构思和前前期工作设想想，按照国家家、地方有关关法规和政策策，编制其他他费用估算(包括预备费费用和贷款利利息)。(四)估算流动资金根据产品方案，参参照类似项目目流动资金占占用率，估算算流动资金。(五)汇总出总投资将建筑安装工程费费用，设备、工工器具购置费费用，其他费费用和流动资资金汇总，估估算出建设项项目总投资。二、投资估算的编编制方法编制建设投资(固固定投资)估算，一般般先进行静态态投资估算，然然后再考虑通通货膨胀、资资金来源与筹筹措以及国家家规定应由项项目承担的税税费等因素进进行动态投资资估算，最后后将静态投资资和动态投资资合二为一，形形成建设投资资(固定投资)估算总额。(一)静态投资的估算方方法所谓静态投资，是是指按某一基基准日价格为为依据估算的的投资。一般般以建设项目目开工前一年年年底为基准准日。1、资金周转率法这是一种用已建类类似项目的资资金周转率来来推测拟建项项目投资额的的简便方法。这这种方法计算算简便，速度度快，也无须须对项目进行行详细描述，只只需了解产品品的年产量和和单价即可，但但误差率较大大。一般可用用于投资机会会研究及项目目建议书阶段段的投资估算算，不宜用于于详细可行性性研究阶段的的投资估算。2、生产能力指数法法这是一种根据已建建成的，性质质类似的建设设项目或单项项工程(生产装置)的投资额和和生产能力来来推测拟建项项目或单项工工程(生产装置)的投资额。这这种方法计算算简便，速度度快，但要求求类似项目的的资料可靠、条条件基本相同同，否则误差差就会增大。3、以设备费为基础础的比例系数数法一般工业项目中设设备投资在总总投资中占有有很大比重，可可以根据工业业项目建设的的经验，统计计设备费用与与建筑工程费费用、设备安安装工程费用用的比例关系系或与各专业业工程费用的的比例关系，从从而求得固定定投资。（1）专业工程比例系系数法专业工程比例系数数法是以拟建建项目或装置置的设备费用用为基数，根根据已建成的的同类项目或或装置的建筑筑工程、安装装工程等费用用占设备投资资比例的百分分比，求得相相应工程的投投资及其他投投资，其总和和即为固定投投资。(2)朗格系数法朗格系数法是以拟拟建项目或装装置的设备费费用为基数，乘乘以适当的系系数来推算项项目的固定投投资。比例系数法的误差差率比前两种种方法低得多多，适用两者者之间初步可可行性研究阶阶段编制投资资估算。4、指标估算法指标估算法，是根根据事先编制制的各种投资资估算指标进进行投资估算算。投资估算算指标根据其其所包含的内内容和综合程程度分单位工工程估算指标标、单项工程程综合指标和和单元指标。(1)单位工程概算算指标估算法法单位工程概算指标标的表现形式式较多，如以以元/米、元/平方米、元/立方米、元/吨、元/千伏等表示示。根据不同同单位工程估估算指标，乘乘以相应的实实物工程量，就就可求出相应应土建工程、给给排水工程、电电气工程、通通风空调工程程、变配电工工程等各单位位工程的投资资，然后汇总总成单项工程程投资，再估估算其他费用用投资，即得得项目所需的的固定投资。(2)单项工程综合合指标估算法法单项工程综合指标标多以单位建建筑面积的投投资表示，故故又称单位面面积综合指标标。其投资内内容包括该单单项工程内的的土建、给排排水、电气、通通风空调………等费用。(3)单元指标估算算法单元指标是每个估估算单位的投投资额。估算算单位是指建建筑的功能，如如宾馆为元//套客房、医医院为元/床位、学校校为元/席位、剧场场为元/座位。5、模似概算法模似概算法，是根根据项目构思思和描述报告告，凭借估算算人员自身的的知识和阅历历，发挥想象象力将项目具具体化，然后后用编制概算算的方法来编编制投资估算算，故称模拟拟概算法。模拟概算法在实际际工作中应用用较多，具有有可操作性，与与其他方法相相比具有较高高的准确性。此此方法多用于于详细可行性性研究阶段。(二)动态投资的估算方方法动态投资包括建设设期物价波动动可能增加的的投资(涨价预备费)和建设期投投资借款的利利息。如果是是涉外项目还还应考虑汇率率波动的影响响。1、涨价预备费估算算涨价预备费应以基基准日静态投投资额和资金金使用计划为为基础，计算算可能增加的的投资额。2、建设期投资借款款利息估算对于利用投资借款款进行建设的的项目，还要要计算建设期期的投资利息息。第六章设计概概算的编制一、设计概算的内内容设计概算是指在初初步设计或扩扩大初步设计计阶段，根据据设计要求对对工程造价进进行的概略计计算，是设计计文件的组成成部分。设计计概算分为三三级概算，即即单位工程概概算、单项工工程综合概算算、建设项目目总概算。二、设计概算的编编制方法设计概算由单位工工程概算，单单项工程综合合概算和建设设项目总概算算经逐级汇总总而成的。(一)单位工程概算的编编制方法单位工程概算是确确定某一单项项工程内的某某个单位工程程建设费用的的文件。单位位工程概算包包括建筑工程程概算和设备备及其安装工工程概算两大大类。1、建筑工程概算的的编制方法编制建筑工程概算算有三种基本本方法:概算定额法法、概算指标标法和类似工工程预(结)算法。(1)概算定额法当初步设计或扩大大初步设计达达到一定深度度，其结构和和建筑要求比比较明确、基基本上能从设设计图中摘算算出扩大部分分项目工程量量时，可以采采用概算定额额法来编制建建筑工程概算算。概算定额法编制的的概算比较准准确，误差率率小，要求编编制人员熟悉悉概算定额，并并具备一定的的设计基本知知识，当某些些扩大分部分分项工程无法法从设计图中中摘取数据计计算其工程量量时，可以凭凭借经验和利利用工具手册册，构思出其其工程量。(2)概算指标法当初步设计深度较较浅，无法准准确计算扩大大分部分项工工程量，但是是工程所采用用的技术比较较成熟而且又又有相应工程程的概算指标标时，可以采采用概算指标标法来编制建建筑工程概算算。(3)类似工程预((结)算法所谓类似工程，是是指工程用途途、结构类型型、构造特征征和装饰标准准与拟建工程程相似的已建建工程。当拟拟建工程与已已建工程相类类似，且有已已建工程完整整的预算或结结算资料，可可以采类似工工程预(结)算法来编制制拟建工程概概算。2、设备及其安装工工程概算的编编制(1)设备购置置概算的编制制设备购置由设备原原价和设备运运杂费组成。(2)设备安安装工程概算算的编制①预算单价法。当初初步设计有详详细设备清单单时，可直接接按预算单价价编制设备单单位工程概算算。根据计算算的设备安装装工程量，乘乘以安装工程程预算综合单单价，经汇总总求得。用预算单价法编制制概算，计算算比较具体，精精确性较高。②扩大单价法。当初初步设计的设设备清单不完完备，或仅有有成套设备的的质量时，主主体设备、成成套设备或工工艺线的综合合扩大安装单单价编制概算算。③概算指标法。当初初步设计的设设备清单不完完备，或安装装预算单价及及扩大综合单单价不全，无无法采用预算算单价法和扩扩大单价法时时，可采用概概算指标编制制概算。(二)单项工程综合概算算的编制单项工程综合概算算文件一般包包括编制说明明（不编制总总概算时列入入）、综合概概算表（含其其所附的单位位工程概算表表和建筑材料料表）和有关关专业的单位位工程预算数数三大部分。当当建设项目只只有一个单项项工程时，此此时综合概算算文件（实为为总概算）除除包括上述两两大部分外，还还应包括工程程建设其他费费用、建设期期贷款利息、预预备费和固定定资产投资方方向调节税的的概算。单项工程综合概算算的编制也可可采用概算指指标法、概算算定额法等方方法。（三）建设项目总总概算的编制制建设项目总概算是是设计文件的的重要组成部部分，是确定定整个建设项项目从筹建到到竣工交付使使用所预计花花费的全部费费用的文件。它它是由各单项项工程综合概概算、工程建建设其他费用用、建设期贷贷款利息、预预备费、固定定资产投资方方向调节税和和经营性项目目的铺底资金金概算所组成成，按照主管管部门规定的的统一表格进进行编制而成成的。建设项目总概算文文件一般包括括：编制说明明、总概算表表、各单项工工程综合概算算书、工程建建设其他费用用概算表、主主要建筑安装装材料汇总表表等。第七章项目法法人资本金制度度等概念一、什么是项目法法人所谓“项目法人”是工程程建设领域的的一个专用名名词，是工程程建设项目法法定责任人的的简称，它是是指具有法人人资格和地位位，依照有关关法律法规要要求设立或认认定，对建设设工程项目负负有法定责任任的企业或事事业单位。而而“项目法人制”，第一，要要求工程建设设要形成一套套由项目法人人承担相应责责任的制度，并并在制度的约约束下，对工工程建设实施施全面的管理理；第二，工工程项目建设设必须有明确确的项目法人人，项目法人人在工程实施施中享有法律律授予的权利利，同时，也也应当担负起起相应的义务务；第三，项项目法人依法法律、法规和和相关规定承承担法律责任任，如有违法法违规行为将将依法受到追追究。这就给给“建设单位”赋以了新的的内涵。二、项目法人的设设立根据国家发展计划划委员会1996年4月制定颁发发的《关于实实行建设项目目法人责任制制的暂行规定定》，新上项项目在项目建建议书被批准准后，应及时时组建项目法法人筹备组，具具体负责项目目法人的筹建建工作。项目目法人筹备组组应主要由项项目的投资方方派代表组成成。有关单位位在申报项目目可行性研究究报告时，须须同时提出项项目法人的组组建方案。否否则，其项目目可行性研究究报告不予审审批。项目可可行性研究报报告经批准后后，正式成立立项目法人。并并按有关规定定确保资本金金按时到位，同同时及时办理理公司设立登登记。由原有有企业负责建建设的基建大大中型项目，需需新设立子公公司的，要重重新设立项目目法人。只设设分公司或分分厂的，原企企业法人即是是项目法人。三、什么是投资项项目资本金投资项目资本金，是是指在投资项项目总投资（即即投资项目的的固定资产投投资与铺底流流动资金之和和）中由投资资者认缴的出出资额。这部部分资金对投投资项目来说说是非债务性性资金，项目目法人不承担担这部分资金金的任何利息息和债务；投投资者可按其其出资比例依依法享有所有有者权益，也也可转让其出出资，但不得得以任何方式式抽回。四、试行资本金制制度的范围试行投资项目资本本金制度主要要是对各种经经营性质项目目,包括国有单单位的基本建建设、技术改改造、房地产产开发项目和和集体投