房地产操盘基础

房地产操盘基础

经营战略

市场战略：市场机会判断、市场风险判断

企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划

管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力

操作战略

产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计

品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性

（首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益）

形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象

销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。

社区规划：

四大面积排列——住宅面积(商业面积)、公共配套面积、绿化面积、道路面积

规划要求——舒适、便利、卫生、安全、美观（健康、资讯、教育）

规划时序——以现有配套、地段、景观、资金实力（分阶段开发）等规划出暂时能够为市场所接受的类型，然后考虑其可持续发展性。

社区规划之建筑物布局：

行列式、周边式、点群式、混合式

生态住宅要求：绿色、舒适、安全、信息、多样、便捷、文化

建筑设计中：

总纲——环境（地形、地貌、地质、用地范围、地质结构、土壤结构等塑造同周边环境相融合或是相创造性的建筑物）

功能（居住、办公、商业、厂房等当然包含安全性）

艺术（建筑物对人们精神层面的追求、刻画、愉悦）

建筑不是简单的结构与构造，它能够通过自身的结构与功能来向美学性转变的学科，从而感染人们并给人们一个激动的环境或条件。

在建筑的物质空间和建筑的精神空间向美学推进的过程中，人们能够通过对空间的体验转向对时间的审美！

经济（建造时的经济性、后期经营时的维护费用：广场、草坪湖等）

技术（材料、设备、工艺、技术等各项要素）

可持续发展（对宏观环境的趋势吻合，市场发展趋势于未来机遇等）

耕种是实现土地最基本的资源利用，居住是对土地进行历史性的保存（住宅为生活资料），商业是对土地的最高级利用，实现财富增值（生产资料）。

总纲下的依据——

客体：天、地、人、物、法、时（尚）

本体：总平面图、立面图、剖面图、平面图、说明书

主体：建筑师自身的素质、涵养、经验、沟通能力、表达能力等

建筑结构：

砖混结构——砖是一种一定尺寸的建筑材料，混是钢筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑构件。

框架结构——框架剪力墙体、臂式剪力墙外框内筒等结构（是一种靠柱来承受力量的结构形式），工期、承受力、有所比砖混大大提高。

（转换层不同于设备层，转换层主要是柱、梁所组成，相当于一个泛楼板，厚度可以达到数米厚。类似女儿墙，只是墙而不是屋顶）

钢结构——核心筒结构、用钢材钢板作柱子灌浇水泥砂浆；

相对前两者而言：

钢结构具有——

·跨度大；传统梁深、跨度比为1：12，后者可1：24

·自重轻：相对框架结构为1：1.6

·设计灵活；

·计算准确

·施工简单

·美观大方等

·工期短（tongshi适当增大套内面积使用率）

（钢材市场价位约是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元现在是330——350多元每吨，沙每吨20—30元，铜电缆每吨是1.6——1.8万元......）对高层住宅而言，每平米的钢材重量为：80—100公斤

木结构——最原始的建筑结构形式（中国古建的主要用材，由于墙体不受力，故门窗可设计较大；西方古建则不同，墙体受力，门窗小。如哥特式建筑的教堂——巴黎圣母院）

建筑设计有：建筑设计、结构设计、给水排水设计、电气设计、通风设计、通讯设计、气体动力设计等

楼盘模型、沙盘材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000——10000元不等。

景观设计：总体景观主题方案；公共空间框架方案；主要景点分布；与主体建筑配合的各单体方案；行车、人行道景观、动态与静态休憩空间方案

总之景观要保持一种：统一原则、调和原则、均衡原则、韵律原则、协调原则

景观中的植被配置有：单植、丛植、聚植、群植、林植、散植等形式并相应形成规则式、不规则式、混合式等三种形式。

景观设计重要是：借景、造景两种。造景中还包括组景，组景有三种手法：封闭/隔离

过渡/渗透；比较/对比等。

花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木质花卉（乔木—油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白兰等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金银花等）；肉质类花卉（景天、仙人掌类等）

环保住宅设计几大系统：

水环境系统；热环境系统；声环境系统；能源系统；光环境系统；废弃物

回收系统；绿化系统；绿色建材系统等；

建筑风格：希腊风格——罗马风格——罗曼风格——哥特式风格——文艺复兴时期风格等(拜占庭)

罗马柱头：多立克、塔斯干、爱奥尼克、刻林斯、复合式等等（拱券门）

埃及柱头：棕榈叶式、帐篷式、荷花式。

张拉膜：基布、涂布——前者主要是玻璃纤维和聚酯纤维；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多时候采取双层涂布

住宅地块需求同相应客户的对应关系：

公共效能（配套）依赖性；噪音环境污染适应性；物业管理要求（南北差异：市场环境是一个沙漠里种庄稼、一个绿地里种花草；服务是一个提供为业主着想的服务一个是为开发商搽屁股；发展是一个是独立发展一个是同开发商一体，离不开母体；业主是一个主动交，一个设法规避；南方强调私密性，北方注重公开性能......）小区配套需求；装修需要；容积率要求；绿化设施；景观要求等等，分别表现出四个群体的个性化需求财富人士、普通白领、小资、工薪阶层。

豪宅几大条件：稀缺景观、适度大面积、豪宅的增值潜力、人文历史、地段、集体偏好性

定价/估价——

地段、小区配套、市政配套、发展商形象与实力、物业管理、户型设计、设备材料、社区规模、营销推广力度、规划质量、交通、交楼标准、景观（园艺环境是战略，景观设计是战术）、施工进度、建筑材料、资金供给、升值潜力。

房地产价格总体来说有三个决定因素：

有效需求；相对稀缺性；功能效应等构成。无锡"一价清"将房地产价格分成六块——成本、利润、税金、朝向差价、楼层差价、其他费用。（二手房折旧而言：混合一等砖混结构的，折旧年限为50年，每年2%折旧；假定楼层1——5层假定为基准价，2——6层就-3%；3——4层就+3%；7层或顶层为-5%；小区设计三小一大（厅：3.6—4.2开间，小卧室：旋转衣橱，厨：地面防滑砖、墙面易清理的釉面砖、吊橱采用防火板贴面，小卫：浴室家具取代卫浴产品）不合理的-10%，物业管理没有的并且开放式的混乱的-5%，有重点院校在附近的+15%，作为旧房子，其心理因素还要-8%......虽然，房子能够折旧，但是土地是永续性的本身不存在折旧）不锈钢灶台、大理石台面、吊橱、水斗、家电

另外延伸出具体因素——

供求状况（总体市场供求、某区域房地产供求、某类型房地产供求、某区域某类型房地产的供求状况）

经济状况（居民收入的提高——中低收入阶层的收入带动了整个社会经济的发展则有利于房价的提高[边际消费倾向较大]，反之，对房价提高的贡献度较小；物价变动——货币数量增多、通货膨胀、物价上涨、房地产增价，或者土地增值、抵押物效能变大、信用膨胀、物价上涨；社会经济的发展——经济发展益味着更多的制造业、零售业、娱乐业蓬勃发展，都需要场地需要房屋）

人口因素

家庭越是小型化对整体住宅需求越大，家庭数量、素质、结构等。

社会因素

社会治安、政治安定、城市化与投资变化（尤其投机带来的跳动性变化）

行政因素

土地政策、住房制度、税收制度、城市战略发展与规划、行政区域隶属变更等

心理因素门牌号、风水、心理喜好等

国际因素国外住租客户，欧美国家的外籍客户每月住房补贴在2000—5000美金之间，东南亚国家一般在2000—20000元之间。另外像日本、韩国客户比较喜欢中国古典式的风格，韩国人甚至会在室内贴墙纸、装壁炉、甚至抽湿机等。美国人比较喜欢配套齐全，室内甚至锅碗瓢盆家具等一应俱全，来时拎个大包就能住进来。法国人喜欢浪漫，对室内要求相关电气家具设备就行，至于床具等其他生活用品都有可能会从本国运来,喜欢以山傍水

其它等因素

商业物业：

考虑条件——位置（商圈）、规模、交通、配套、环境、人流、物流、车流；

七大定位——目标市场（目标区域、目标客户）、功能定位（休闲、餐饮、娱乐、修理、服务、批发零售、商务中心等）、特色定位（大众化、特色化；对于这种划分要根据市场而定，不能一味追求特色）、经营方式定位（自营：购销；合营：保底抽薪、纯分成；收租：抽取租金）、业态定位（综合类百货、主题商场、超市、百货与超市的结合体、连锁医药服装超市便利店、个体经营）、规模定位（尤其是步行商业的规模）、形象定位（外部包装：立面、风格、建材、色彩、形状等；内部包装：POP、导示系统、橱窗、人员服务、店内布局、入货、商品搭配等）；

商圈走势、划分、研判（7.5公里为最长步行距离，步行速度30—40米/分，购物时间不超过三个小时，单一的店面积不应超过2.5万平米等常识，否则补充其他功能）（步行街最大长度为650米左右比较合适，不会对人造成购物疲劳，同时对于同等条件的东西走向的步行街而言，南边的生意要比北边得好一些；对南北向的步行街而言，则东边生意要比西边的生意略好、人气略多）

商服物业还有四大限制条件：人口规模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商业业态；

商业的三大需求因素：人均商业面积需求（现阶段来看：北京、上海、香港、纽约、东京分别为：0.7、1.0、1.3、1.6、1.7）、消费水准提升需求、区域商业分块需求客户群来看：核心商圈：55%——70%；次级商圈15%——25%；边缘商圈等商业中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客户主要为次级、边缘商圈客户。居民小区零售店的边缘商圈客户最少。

商业物业还可以从：市场周边经济繁荣程度——肯德基系数，如果片区分布了两三家肯德基店，则其市场容量绝对不差；楼层差异程度——一二层之间租金可差2—3倍，售价可差2—5倍；使用率程度——使用率提高一半，相当于租金降低一半；周边商业业态程度——周围业态分布（是提升、补充是削弱）。

（商业、娱乐、宾馆、金融用地年限为40年，属于商业创业）

对住宅物业有个不成文的系数关系。香港的茶餐厅指数；上海的老梧桐树年轮指数；北京的灯光照明指数......

对商业物业TAR研究：主要是"经营状况、竞争力度、发展前景"

商圈主要影响因素（TAR的研究领域）：

通过对第一块：选址+各店竞争力度分析；第二块：入货、商品搭配、店内布局与装潢、卖点POP促销、橱窗设计、人员服务等自我形象；第三块：顾客来源、经济社会特征、消费购买动机与购买行为。

国际通常将商铺分成以下八种：

邻里购物中心、社区购物中心、地区购物中心、超级地区购物中心、专卖购物中心、主题购物中心、直销中心、独立式商店等八种类型。

结合我国实际情况，将我国的商铺分成——

市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街、住宅底商（街铺）等。商场项目的主要策划工作：

商场定位、形象包装、商场布局设计、目标商户组合、租金分成比例拟定、招商推广策略的制定和实施。

餐饮、娱乐、休闲、修理、服务、批发零售、商务中心等。

一般在人均GDP800—2000美金之间，是连锁超市诞生时期；2000—4000美金是专业、主题、便利、时尚店蓬勃阶段；4000美金以上则是高级品牌专卖店快速发展时期。

写字楼物业：

甲、乙、丙三种——硬件：消防、保安、保洁、智能化、通讯等系统外加装饰与装修材料、标准等（暖通空调、消防、电梯、门窗、新能源、管道、给排水、燃气、电气照明系统等）；软件：服务方式、服务内容

5A写字楼（bacaoafasa；建筑、交流、办公、消防、安全）

黄金地段、超大规模（非体量而内部功能布局——办公、餐饮、娱乐、休闲等的集成化）、建筑文化（国贸、世贸）、硬件、软件

写字楼物业受到最大的打击就是商住物业；

首先：后者的立项是土地创业而不是商业创业，故会在成本上低于前者甚至50%；（住宅70年；商业、娱乐、宾馆、金融为40年；其他50年）

其次：银行按揭后者要优于前者；

第三：电费后者会比前者低三分之一；

第四：技术、设备要求上，后者不像前者严格，如喷淋系统，后者不需要；

写字楼物业，是一个开发企业资金、实力、资信、企业管理、公关能力的综合体现。

也受到资本结构、股权结构、股本结构、公关等因素影响。

房地产成本：土地费用（土地费用包含契税4%。国内是三分之一到三分之二之间，国外是十分之一左右，建安费在70%左右，利润7—10%，国内利润在15—30%之间）前期费用（拆迁、安置、补偿）、建安成本（多层800—850元、小高层950—1200多元、高层1200—1500元）、配套费（120—180左右，高可达180—500元，不同地区略有不同；景观造价费用通常是80—150元/平米）、工程设计费、工程施工费（建安成本的三分之一左右）、工程监理费、营销推广费、税收、代理费、其他不可预见费用等等。（增值税2%、所得税80%*20%、营业税5%；商铺出租的租赁税和所得税共需要投资人支付：20.5%的租金比例）物业税是将房产税、城市房地产税、土地出让金、土地增值税合并。

房地产的主要融资渠道：

银行贷款（目前全国房地产行业平均资产负债率为72%，高的有达到94%，2002年10月银行贷给开发商的贷款余额约有7500亿元，按揭贷款余额有2000多亿元，共计1万亿元左右，按此速度（每年50%的速度增长），2007年，将达5万亿元，2012年将40万亿，而我国银行目前本外币贷款总额也不过21万亿，另外每月多增加外汇存款有100亿美元——2003到2007年，平均每年的通货膨胀率为2.5%（对一个国家而言：通货膨胀率在0.5%_4%都算比较合理）。无锡目前行业的平均资产负债率为79.7%，高于全国平均水平，无锡一般地产企业对银行的直接贷款额约31.5%，再加上自筹资金或其他渠道来自银行的也有50%左右）、上市募股（上市的地产公司较少）、信托基金（受托人、委托人、信托业务——2001年5月：世纪华夏资产管理有限公司；2001年8月：香港成立的富华通公司成立的大中华房地产基金；2001年9月类似华夏基金的在上海成立；2002年9月，海外成立的荷兰集团—ING；2003年9月就是精瑞基金成立）、发行债券（华远、万科，很显然发行债券需要很复杂的手续和企业资金实力、企业资信等），还有就是"按揭贷款的证券化"。

将抵押人的房产进行打包，组成资金池。并将相同期限、金额、利率、风险程度、银行按揭程序的资金进行组合，并有专业的中介公司进行定价，银行再将此类资产出售给证券商，回收资金。证券商再向投资人发行或上市。这就是按揭贷款证券化——真正的全民投资时代，摆脱以往的间接融资。地产精英VS娱乐明星

房价收入比

国内计算方式是家庭可支配收入与房价的比值（4是无压力数据），国外是家庭总收入同房价的比值，两者具有不同的分子背景。（另外，对于中国大多居民而言，房价收入比中应去除以旧换新的现象，以旧房出售来换取新房购买的问题——中国目前有数据显示6.6%的家庭有两套房子，但实际上这个数字要达到15%左右。目前2002年全国房价收入比为7.8，但除去此影响，则约在3—6左右）《无锡2002年的平均房价收入比为7，其中60%中下阶层的家庭约为10》

住宅市场细分

家庭参数：

·家庭户数

·家庭结构

··家庭规模（无锡2002年有78.7万户家庭其中：住房面积在两房以下的占有52.4万户，66.6%；30平米以下的有38.3万户，占48.7%；15平米以下的有12.5万户，占15.9%）省会城市每年通常会有0.5%-10%左右的家庭有购房需求！！！

··家庭类型：单身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、联合家庭、其他

··家庭代际数（一个家庭中几代人口）

·家庭收入水平与消费结构

··预算约束理论（马洛斯的消费心理—生安社自自。恩格尔系数，目前全国城市恩格尔系数在37%，无锡37.5%，农村46.2%，浙江农村38.2%）

··消费经济学理论（消费经济学系数为2.45%，既收入每多增加1个点，其在房地产上的投资就多增2.45个百分点）——

边际消费倾向——收入每增加一部分，则在其中会有多少准备用于消费。在无锡，低收入阶层的边际消费倾向为：2.14，高收入阶层为：0.05（40倍的关系）；对无锡而言，低收入组同高收入组的比例关系90年、96年、02年分别是：1:1.5/1:2.7/1:6.3等。但从目前居民手中消费品结构、购买能力来看，这种差距的拉大不仅不会造成结构性的失衡，反而会有利于以生产为导向的企业的产品转型与资金投向，有利于多元化市场的建立。

2002年全国平均人均住房面积为22.79平米（非成套建筑业计算在内了，出去这个影响，应在12平米左右，人均居住：6平米），其中东部地区为24.42平米，中部地区为20.59平米，西部地区为22.29平米，人均最高地为浙江温州地区，为30.33平米。人均建筑面积自所以是人均居住面积的两倍左右，就在于前者的计算含了非居住用途的公共配套面积、后者则是扣除了厅、卫、厨。（中国的计算误差）

地区参数

本区域；临区域；其他区域——含异地置业（区内、市内、省内客户、国内客户、境外客户等，这种先后划分还要依据项目所在的地域的特殊性）

心理参数

购买动机（生存需求、安全需求、社会交往、自尊需求、自我实现欲望）；生活方式（人们对工作、娱乐、休闲处理方式与偏好习性）；家庭个性（不同家庭不同家庭成员的个性心理偏好）

行为参数

使用时机（如大规模的市政建设，大规模的旧城改造：住宅成套率低于100%则是现有物业的拆迁改造尚未完成，低于70%则是处于住房增量阶段，低于50%则是解决房荒阶段）；追求利益（分阶段表述产品的利益刺激点）；购前阶段（市场形成：已知客户、未知客户、待购客户、已知但未打算购买）

运营八大工程

坐标系工程（时间、空间坐标系里项目的"位置与地位"）

类比工程（国内外可供类比的工程项目，既镜鉴工程—雷同ICP"购买力平价"）

定位工程（竞争、房型、价格、客户、属性、文化等）

核心形象工程（理念形象、品牌形象、产品形象、公司形象、项目形象）

模拟工程（生活方式的营造，属于完全的风情营销，社区文化的模拟）

防火墙工程（全程手性营销纠错、维护，以及预防）

眼球经济工程（静态包装立体型战术、动态包装复合型攻略、整合包装创新型战略）（激情营销、感情营销、风情营销）

附加值工程（寻找边际、附加值）

（策划三大体系：市场调研、理论研究、概念采购）

五大价值力工程

·地块价值（地块价值具有永续性，自身不存在折旧，是劳动力价值的间接体现。地价也不是简单生产成本所决定的，地价是地租的资本化。成熟度；稀缺度；可创造度；前景展望度；可持续发展性）

·边际价值：物业管理、环境、立面（外墙装饰、材料与形象）、个性包装（静态立体战术、动态复合攻略、整合创新战略）、文化、商业配套、学校、品牌）

·附加价值：直饮水、智能化、材料（技术、设备、工艺等）、空间（平层、跃层、复式、夹层、阁楼等）、网络等长期可使用的一些价值功能。

·基本功能价值（土地创业还是商业创业）

·品牌价值（客户对项目的知名度、美誉度、支持度、忠诚度—传达、识别、导向性。首先要找出：精髓、个性、价值、属性、利益）

营销推广鱼刺图

主题—核心形象—推广诉求点—支撑点—营销表达内容—承载媒体

层层演进、逐渐清晰。

土地价值：地段自身价值；

功能价值：土地创业还是商业创业，划分住宅、商业、办公、厂房综合物业；

品牌价值：开发商及相关合作单位品牌影响力价值、品牌；

边际价值：物业管理、环境、文化氛围、个性包装、商业配套、立面；学校

附加价值：智能化、直饮水、网络、材料（四新技术）、创新空间（复式、跃式、夹层、阁楼等）

5S住宅：

stream水之乡；sunshine通透、阳光；scope空间、领域；school学校（小区内小学面积通常为5000——8000平米；中学面积为12000——16000平米，对一个中学的投资，政府通常要400万元，第一年还要追加200万作为开办费。政府投资的大学城有：深圳大学城、珠海大学城等；民间投资兴建的大学城有：上海淞江大学城、河北廊坊东方大学城，其他有两方合作经营的有：无锡大学城、福州大学城等）；smart智能化（BA、CA、OA、FA、SA）

一个主题：开发商所致力营造的一个主题，一种生活的最核心理念；

一个核心形象：对上述理念的理解所表达的一种方式，社区属性定位；

几大推广诉求：通过推广手法、原则、内容、信息来传达对上述形象的理解性表述，即是将主核心一一分解成分核心；

几大支撑点：凭什么敢这样诉求？依据是什么（硬件对软文化的支撑）？

营销表达手法与所借媒体：如何"落"？促销、价格、展销、分销、活动、事件、销控、流程......另外还涉及相关媒体选择、渠道挖掘等等。

主题概念项目：首先主题概念是一个线索，是一个贯穿分阶段开发产品这些珍珠的线索；其次主题概念是一个引领全盘的制高点，他要引领、包容、含盖、辐射众多卖点，众多生活方式；第三它是一个中心，一切都围绕与此的核心（规划、设计、物管、包装、景观、环境）；最后，他就是一个包装，一个说法。他要落到实处，落到具体的表述上来，给人一种最直观的感觉（风格、构成、规范、功能、形象等）。

另外，主题概念要有两大原则：

一个是核心原则——遵从行业、市场的发展趋势，并把握大的机遇点；结合企业自身实力、项目自身特点，来实现一种量身定做性与资源最大挖掘性。

另一个原则就是必要原则——整个社会发展（放大中国来看，整个国民经济的增长速度7.3——8%（今年前三个月是8.3%），房地产投资增长速度21%，消售增长速度23.7%，房地产"投机"额度在10%以下，算是合理的，不会出现泡沫情况）的可持续发展性；广度（包罗万象的卖点优势资源）、深度（挖掘可吸引买家的素材）、高度（超越竞争对手，形成唯一性、权威性、排他性——无竞争策略）；还有就是独特性（北京的独特营销：第三置业—黑袋子钱币投送；坚果公寓—咖啡情调与玫瑰情调——现代城茶马道发放玫瑰；朝阳园——万元世界往返机票、购房抽奖保士捷；左岸公社、建外SOHO—拍卖策略；朝外"men"—揽胜广告公司的顺口广告、创新广告；东区国际—三无情况下老业务的人推人计划；美林香膑小镇—展会捆绑艺术；西山庭院—万科的文化炒作；尚都、盈都国际的物业创新手法；玄特区—引进青鸟健身娱乐设施）（广州的独特产品：学院文化—蓝色康园、学院别院的江南新苑、华景新城；运动文化—雅居乐、南奥花园；女性文化主题—保利花园、保利百合园；艺术文化主题—时代玫瑰花园引进广州美术馆分馆、朗晴居举办EMBA讲座；异国文化—波尔多庄园的葡萄园生活、旭景·70年代的热带风情、中海康城等）

泡沫的集中表现：销售价格持久高于成本与利润价值的三分之一，投资额度高于销售额度得三分之一，投机客户超过百分之十等，适当的泡沫能够推动房地产发展......

对中国而言，更多的泡沫表现在结构性泡沫、活有泡沫、短期泡沫而不是长期泡沫。

显然，博物馆、美术馆、文化馆等是承载文化的最直接、最重量级殿堂。

中国龙脉起源昆仑山（昆仑——黑的意思，从帕米尔高原走向新疆、西藏、青海、四川）中国三大龙脉。北龙：阴山（内蒙古）——贺兰山（甘肃）——山西（始太原渡海止）；

中龙：泯山（四川）——入陕西关中（至秦山入海）；

南龙：云、贵、湖南（典型的山包屋如：湖南岳阳渭洞乡张谷英村，500多年历史，600多户家庭、3000多人口老幼尊卑有序、800多套房子联排延山而建。屋包山的则有：长江中上游码头小镇，武汉大学——沿洛迦山麓而建）——福建、浙江入海

真龙、假龙、干龙、支龙、飞龙、潜龙、闪龙

人体穴位：顺、逆、缩、缀、穿、开、离、截、犯、顿、没、对

人体脉象：洪、细、玄、沉、浮、虚、紧、滑、迟、速

人体十二经脉、十二经别、十五脉络、奇经八脉（任督带冲硚维）

世界七大奇观

埃及金字塔

亚历山大灯塔

阿尔忒尼斯神庙

巴比伦空中花园（第沃利别墅庭院、圆明园皇家园林）——伊拉克巴格达附近

宙斯神像

摩索拉斯陵墓（土耳其）

罗德港巨人雕像

第沃利别墅庭院、巴比伦空中花园、圆明园皇家园林

凯旋门、圣母院（13世纪末期）（巴黎中心区——拉德方斯，右岸）、香榭丽舍、凡尔赛、舍菲尔、卢浮宫（13世纪中期）、艾菲尔铁塔1887、枫丹白露（巴黎东南郊60公里）——路易七世修建的别墅群（行宫），一条塞纳河蜿蜒穿过巴黎，形成南北两块，左岸（南部）是巴黎文化的象征（尤其是拉丁区），右岸（北部）是巴黎权力金钱的象征，左岸聚集了文学、艺术、哲学、革命、波西米亚（现在BOBO文化）等的发源地，毕加索、雪莱、海明威、萨特等均在此生活旅居过。

无锡市四大功能定位：

国际制造业基地；

国内外旅游胜地；

长三角特大湖滨城市；

全国生态人居名城；

完善主城区用地布局，构筑城市路网系统，作强作大中心城，无锡七片一带的新改造。

旧三环——2.5平方公里；15平方公里；100平方公里。

对1658平方公里（人口438.58万人）的市区而言，"新三环"的区域为：

新三环——35平方公里；150平方公里；350平方公里。

内环：南——太湖大道，北——惠峰路，西——青祁路，东——312国道。

中环：钱荣路，延伸的旺庄路组成，以及原先的外环......

外环：滨湖新城、新区、锡惠两山区串了起来。

突出沿山、湖、河三沿项目建设。无锡城区第二产业用地面积仍占30%，在人均GDP1000美金时，第二第三产业的比例应是1：1.2，而无锡在2010年业不过是1：1.1，所以目前的三产业这个比例较低的。

2001年5月，北京，北京世纪华夏资产管理有限公司；

（五矿集团、首钢集团、北京城建集团等房地产部）

2001年8月，香港，富华通（北京万通、台湾中华建筑公司、台湾富邑通公司）——大中华房地产基金

2001年9月，上海一个类似华夏资产管理公司成立。

2002年9月，北京海外注册的——荷兰（ING）国际集团；

2003年9月，精瑞基金——全国工商联地产部发起——聂梅生。

将要实现的按揭贷款证券化，以转移银行的贷款风险。

北京蓝宝公寓——拒绝商住

世茂滨江——徐荣茂（68亿身价富豪排行榜三）形象代言人——梁朝伟

富华——陈丽华（紫檀博物馆）创建长安俱乐部；合生创展——朱孟依

农凯——周正毅，欧亚集团董事局主席——扬斌——朝鲜新义州最高行政长官

神秘富豪——仰融（华晨集团同辽宁省政府打官司）；明星富豪——刘晓庆；地产富豪——周正毅；首骗富豪——牟其中；一房多卖的女富豪——蔡临芬。

文化产业：

文物古迹（历史文物和19世纪后的革命文物）

文化艺术

文化娱乐

广播、电视、电影

广告业

摄影、彩扩、印刷

体育

园林（自然公园、国家公园、风景区、自然保护区等等）

书报刊的出版印刷发行

人的十五种心理需求

好奇心：好奇之心人皆有之

食物：对食物的果腹占有欲

荣誉感：获取荣誉获得尊重

被社会遗弃的恐惧：会迫使他们尊重社会秩序

性欲：弗洛伊得将其列为清单首位

体育运动：运动快感和精神满足感，是与生俱来的

秩序：遵守社会公德、社会公共秩序，并占有一席之地

独立性：不希望被人摆布

复仇心理：莎士比亚所说的，王子永远不会忘掉复仇（及报复）

社会交往：拥有更多朋友

家庭：享受家庭的天伦之乐

社会声望：在社会中有一定地位，被人尊重，是"被...惧"的升华

厌恶忧虑、疼痛带来的不安：自然本性

公民权：用相关法律法规保护自己的公民权利

力量：影响并能够控制别人

其中公民权、被社会遗弃的恐惧、独立性不具遗传性。

CBD——上海的陆家嘴、北京朝阳CBD、东京新宿（新宿火车站为中心，700米的半径分布了160多家金融机构）、巴黎拉德方斯、纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环、新加坡中心区

通常CBD在3—5平方公里左右，曼哈顿在57.91平方公里，总建筑面积在400—500万平米之间，高的可达上千万平米。其中50%为写字楼、公寓和商业、酒店各占20%其余10%为必要的配套设施（博物馆、大学、会展中心、体育馆、音乐厅机气体文化娱乐设施等）。富人富——上海佘山、纽约上东（中央公园分成两块：上东、下东，肯尼迪的遗孀凯瑟琳就住在中央公园）长岛与比弗利多伦多、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾与半山（李嘉诚在半山）、东京芦屋、日本东京湾

一般顶层阁楼的价位是普通多层均价的30—50%；是普通高层的40—60%

看厚度，屋顶厚度是否20——25厘米，一般新材料的防水隔热材料为聚苯板，厚度约2厘米。

珠三角文化板块（珠江文化），主要是一个经济文化板块。经济土壤肥沃、阳光充沛、雨量适中，私营企业或合资企业的"幼苗"容易存活，成长为森林；可一旦长成便形成竞争掠夺之势，共同获取既定资源；同时这里的文化注定这个片区不太强调集体主义、团队精神、政府意识，只注重个人精神、个人魅力与能力。同时，"人人为自己、上帝为大家"是一个将"政府"当"企业"、"经济"来运作的文化板块。

长三角是介于两者之间（长江文化），即讲政治又讲经济，人们比较理性比较精明。不会含糊经济但也不会放弃政治。80年代的乡镇经济、90年代的开放型经济将这里的资本原始积累完成在普通市民当中，是一个藏富于民的区域。后来的开放经济、园区经济、私营经济、规划经济一次提升板块大势。

京津塘三角洲（黄河文化板块）注重团队精神，强调人人讲政治。是孔孟之道加上市场经济再加上政府的一个形态。这里的环境注定了企业存活较难，但一旦生存下来，便一支独秀，独享资源。这是一个将企业、经济都当"官"来作的文化区域。

天津，借助海湾经济，但入海入河口较小，未被列强侵占。更多表现在小商、小贩的活跃。是一个小富既安区域，后期更是北京的后花园。

四川人较有爆发力，创造力，但仅是"一枝报春"，影响力有限。不过深圳很多人依靠这种点子而发家致富。

成都男人像女人，重庆女人像男人。前者是小市民文化造就了人们对休闲、健康、娱乐的极度关注；注重产品的细节研磨，精雕细琢；后者则是码头文化的产物，表现出的大大咧咧特性，充满激情、充满豪放，缺少精细、不够精明；

毛泽东时代是等文件时代，邓小平是找政策时代，***时代是寻航海图

80万年前的陕西蓝田人第一个学会直立走路；50万年前的北京周口店人学会制作简单的生产工具；10万年前的大荔、徐家窑人完成了向现代人类的智慧性转变。

4P（产品、价格、促销、分销）是以市场为导向的产物；

4C（顾客需要什么样的......）是顾客需求为导向的产物；

4R（关联、反应、关系、回报）是竞争为导向的产物。

4H（hope希望、缺口hole、勾引hook、满足high）新一轮的顾客关系导向

方法论决定实践论

教育的致高不是传授怎样读书，而是传授方法，思考问题、分析问题的方法；

交换一个苹果每人得到一个苹果，交换一个思想，每人得到一个思想；

存在的决定意识；屁股指引大脑；钱袋子指引消费（预算约束理论、消费经济学理论、边际消费倾向）

思路决定出路；思路是方法，出路是执行下的结果。

未来房地产开发商的走向

一：大洗牌、大清理；

二：黑马冲击泥足巨人；

三：全民置业的到来，媒体全线追杀地产明星；

四：城市运营商浮出水面；

城市运营——城市定位战略；城市产业要素的梳理与整合；城市发展战略；策略（功能）设计；规划设计、建筑设计；城市包装；城市推广。

目前中国地产几大问题——

空置率过高（虽然照：1年以内为待销房、1—3年为滞销房、3年以上为积压房，但仍有1.25亿平米的空置面积，每年3—5亿的开工量，销售面积1.6亿平米左右，不得不引人注意）；地价上涨导致房价高企；银行资金质量低下；二手房投资有金融风险。

中国城市化现为37.7%，每年1%推进，则意味着有1000万人口进入城市，可需求住房300万套，而我国每年只有1.6—2亿平米住宅，只能提供200多万套住宅。所以利好。

城市化进程、城市发展与战略规划、人均可支配收入的提高、改善住房质量的要求。

目前中国，最容易产生以下三种风险：

金融风险——资金信贷质量低下，金融市场管理混乱，国有企业经营不善所导致的偿债能力、保值、增值能力低下......

财政风险——国债发放的高企、偿债日期的逼近、经济增长速度的缓慢、三农影响继续困扰（农村经济实力薄弱、增长速度缓慢、城乡差距较大）......

社会风险——在人均GDP560上升到3000美金的过程，正是社会转型、产业结构调整时期。是社会风险的高发期，此阶段社会分配不公（中国目前的基尼系数在0.46左右，高于国际临界线0.4）、道德标准失范、社会失序、百姓失业

中国房地产已经从小国八百、诸侯三千的诸侯时期走向春秋战国时代，走向春秋五霸、战国七雄的年代。

长三角的15+1格局

城市GDP超过5000亿的上海为龙头；下列三个方阵——

第一方阵是：城市GDP超过500亿的杭州、南京、无锡、苏州、宁波、常州；

第二方阵是：城市GDP200—500亿之间的温州、扬州、镇江、南通、湖州；

第三方阵是：城市GDP200亿以下的嘉兴、绍兴、台州、舟山；

泛珠江三角洲：9+2格局。

2为：GDP总量之和超过万亿的香港、澳门；

9为：广东、广西、福建、江西、湖南、海南、四川、云南、贵州等GDP总量在3.44742万亿的城市圈。

该区域人口总量：4.46亿人口；面积为：199.45万平方公里。

江南六大水乡：江苏的周庄、同里、陆直，浙江的西塘（嘉善）、南寻（湖州）、乌镇（桐乡）丽江古镇

企业管理的所有资源：

战略、实施（执行）、组织结构、文化、资源、创新、领导力、资本运作、合作、并购。

街域铺面设计思路：江南"镇"的概念——

集——商业系统；街——街道系统；场——广场系统；楼——垂直交通系统；庭院——围合的庭院空间系统。

下沉式主道路（地下一层），两侧街铺。柱间距为8米，每铺8乘12，面积在80—100平米之间。可蒙太奇自由组合！(200—2000平米均可)

北方民宅：灰砖墙面

江南民居：粉刷高墙

同里民居：金山石墙基

丽江民居：虎皮石基

湖北吊脚楼：石板墙基

四川民居：木板活墙

福建土楼：泥土夯实厚墙

安徽的徽派建筑、广东的岭南建筑、上海的海派建筑、北京的四合院建筑、青岛的碧海晴天红瓦白墙等等

今年1-9月，8838亿资金注入房地产业。

一季度商品房平均售价：2511元/平米；上半年商品房平均售价：2424元/平米

1-9月份，商品房平均售价2460元/平米。其中商品住宅为：2314元/平米。

1-9月份，新开工面积：3.66亿平米，其中商品住宅为：2.96亿平米。

其中：全国完成土地开发面积为11368万平米，全国累计完成房屋竣工面积为15326万平米。竣工商品房住宅面积为12717万平米。

城市化的实质就是：

产业结构的转型；就业结构的优化；非农业人口就业岗位的增加。

风水之法——池、塘篇（选穴乃雌雄交和之地、阴阳交和之区，掌控四方）

1、居屋左右前方均有池或塘的，"龙虎脚上池、淫乱定无疑"，此形煞则主淫乱也；

2、屋前屋后均有池或塘的，也是极凶之煞，"前塘及后塘、儿孙定少亡"；

3、塘或池的形状不一，或凸凹状、或葫芦状、或一大一小并又相连的，则："上塘连下塘、寡妇守空房"；"大塘连小塘、疾病不离床"。

4、半月式的池或塘、方研式的池或塘，都是好的。大门同阳台保持一条线则出现：前通后通，人才两空。

最佳住宅房间进深开间比例为6：4（商业为2:1），起居室开间不应低于3.6—4.2米，卧室开间不应低于3—3.9米，厨房、洗手间不应低于1.8—2.4米。

国外先进开发区经验：

美国——硅谷；日本——筑波；台湾——新竹；比利时——新卢旺；法国——南法兰西岛等。

园林景观的植物配置：

规则式、不规则式、混合式等，植物花卉有：草本花卉——一年生、二年生、三年生的草本花卉；木质花卉——乔木花卉（白兰、桂花、柑桔）、灌木花卉——（月季、茉莉）、藤本花卉——（望春、金银花）；肉质花卉——景天类、仙人掌类。

种植手法：

单植（雪松、油松、玉兰、海棠）、丛植（一二十株同一种类的乔灌）、聚植（一二十株不同种类的乔灌）、群植（数十乃数百株乔灌成群配置）、林植（类似于造林）、散植（单株规律种植）。景观主要有借景、造景两种：其中景观组景要包括：对比/比较；过渡/渗透；封闭/隔离。

影响景观水体水质的有：固体飘浮物和耗养有机物两种；前者多是人为垃圾、落叶、灰尘；后者多是水体不流动、产养水生物不足形成的，过高的BOD、COD（生、化耗氧量）使厌氧菌大量、迅速繁殖，发酵造成大量菌团污泥，使水质变混发臭。

我们追求的院落复兴，正如文艺复兴不是对罗马古代文化的简单重现，而是在她古代文化为感召下的全新的观念和精神的觉醒。

城市三大核心价值力：人文思想、自然、现代三个要素，我们所要营造的就是将其平衡、有序的融进我们赖以生存的城市机理中。

对于购买城乡结合部物业的消费者来说，其最关注的价值力顺序为：

产品售价（单价/总价）、地理位置、公共交通、教育、商业设施、小区配套、产品品质、户型、立面/外装饰材料、工程质量、环境景观、套内面积使用率、部品（七大步品体系）、材料标准、社区规划、环保/节能、智能化程度、建筑结构、品牌/信誉度、物业管理等。

2003年的三个11万亿

2003年，我国的国内生产总值、储蓄总额、国有资产总值均在11万亿左右。

其中储蓄总额在2002年为8.5万亿元，今年要多增2.5万亿，国内生产总值要多增加9700亿人民币，原先是10.8万亿元左右。中国金融系统总资产约27万多亿，总负债26万多亿。全国土地总资产24万亿元。

地球重力加速度大，该地区的人身材就会矮小。

如日本的中部地区，中国的四川、贵州等部分区域。

而对于中国的北京、上海、浙江、江苏、山东、湖北、广东等地由于土壤较好，地质较为不错。因此人的综合素质较高，少有自然灾害，经济状况也较好。2003人均可支配收入排序：深圳、广州、上海、宁波、北京、杭州

和谐、关爱、成长、运动、健康、尊贵、超然、从容、畅达、文化、优雅、精彩、丰盛、共享、情感、归宿、归属、领域、尊严、尊敬

一亩森林一天可以吸收二氧化碳：67公斤；产生氧气49公斤；一个成年人一天需要氧气1.5公斤。

伦敦的海德公园；巴黎的凡尔赛花园、拉德方斯公园；纽约的中央公园；东京的新宿御苑；台湾的国父纪念馆公园——富人区。

开发商作为一个部品集成商，部品主要包括：

结构部品体系

支撑结构、楼板、楼梯；

外围护部品体系

外围护墙、地面、屋面、门窗、保温隔热防水、外墙装饰；

内装部品体系

分隔墙、内门、室内楼梯、装饰部件、壁柜

厨卫部品体系

厨房、卫生间、通气风道

设备部品体系

暖通空调、消防、电梯、管道、新能源、给排水、燃气电气照明等系统

智能化部品体系

物业管理、安防、网络与布线、家庭终端智能

小区配套部品体系

室外设施、停车设备、园林绿化、垃圾储置与处理

经典水都——威尼斯（文艺复兴时期的意大利重镇。瑞士的卢森堡）；

浪漫水都——阿姆斯特丹（荷兰，还有鹿特丹。法国南部的尼斯、嘎那）；

人文水都——曼谷；

烟景水都——苏州；

诗画水都——杭州；

灵秀水都——赫尔辛基（芬兰首都）；

飘浮水都——斯德哥尔摩（瑞典的首都，另瑞士首都伯尔尼）；

东方水都——香港；

怀旧水都——上海。

无锡城镇居民的收入分配有平均到逐渐拉开差距经历了一个渐进的过程，1990年，最低收入组与最高收入组的比是1：1.5，1996年是1：2.7，2002年是1：6.3。从无锡目前不同消费群体的购买力及拥有的消费品构成来看，尚未出现过大的收入差距而形成失衡等负效应；相反，收入差距的适当范围内的扩大所形成的多层次的购买力及多层次的消费需求，推动了以市场需求为导向的企业的生产投向。

低收入阶层的边际消费倾向最高

2002年，最低收入层的边际消费倾向是2.14，最高收入层的边际消费倾向是0.05；（边际消费倾向是指：收入增长的部分有多少是准备用于消费的）。低收入阶层的边际消费倾向虽然最高，但终因为他们的购买力低下所形成的购买规模而对居民消费的贡献度最小。

1、国民收入和个人可支配收入持续提高，它是最重要的驱动力。国际经验证明，人均GDP800-2000美元，是连锁超市诞生的时期，人均2000-4000美元是便利店、时尚专卖店、专业店大量产生的时代，人均4000美元以上，则高级品牌专卖店流行。中国的人均GDP已达800-1000美元（2003年已超过1000美元），沿海城市已达2000-4000美元，按购买力平价理论估算，中国城市的消费力远高于国际同期平均发展水平的消费指标。因此，国外分阶段产生的零售业态几乎在8-10年内全面涌入中国，并同时快速成长。未来20年，中国将进入以中青年白领人士、中产阶级为消费主力的消费主义时代，类似于欧美60-70年代、日本80年代、香港90年代开始的时期。

2、工作、生活与消费方式持续变化。近10年城市居民工作、生活与消费方式的变化，已累积成为推动零售业变革的巨大力量。工作快节奏，制造业现代化，服务行业高速成长带来就业人口、职业特征、收入水平的结构性变化；城市家庭小型化，居住郊区化，休闲时间增多及弹性化，工作、休闲、旅游半径扩大化等等，都产生了对零售业重新定位、细分市场、分化功能、均衡布点，满足全方位、多层次消费的需求。

3、国际化竞争的压力。由于市场进入门槛较低零售业天然具有充分竞争的特性。特别是引入外资对零售业的革新推动尤大。进入新阶段，业态之间、业态之内、城市不同商圈之间、中资与外资企业之间的竞争将进一步升级，同时零售业与餐饮、娱乐、旅游、文教、家居等行业之间争夺消费者的竞争也将愈演愈烈。

4、生产过剩与制造业的全球化。近20年世界经济的一个显著特点是制造的全球化和生产过剩。技术的推动和跨国公司的扩张，使制造业空前发展，市场上的商品大部分供大于求。在中国，跨国企业的进入将从短缺到供大于求的转变过程至少缩短了10年，供应过剩必然要求流通能力扩大，消费速度加快，流通渠道顺畅，从而给零售业带来巨大的变革动力与压力。

5、技术进步及对零售业的渗透。70年代以来信息技术突飞猛进为零售业的进步提供了技术支持。跨国零售企业都是信息技术的大规模开发应用者，也是领先者，现在很多国内民营零售企业也不惜巨资高起点建立POS、条码技术及后台电脑分析系统。如万佳百货去年对4间分店的电脑设备投资就达到3900万元。可以预见，新阶段以信息处理技术为核心的运营管理技术将成为决定零售业竞争成败的先决条件。

政策层面（李嘉诚东方广场）：对手中的资金作何种取向——投资房产、股票、债券还是银行利息等；

基本层面（郑裕彤不同物业的转型投资：写字楼到崇文区的住宅）：对房产的投资作何种取向——商铺（回报开始7—8%）、写字楼、住宅（4—5%）、别墅等；高档的公寓（12%）

技术层面（李兆基高跟高走）：对具体的商铺投资作何种计算分析——投资回报率、净收益、现金流量、出租回报、空置率、税费管理等。

总之：政策层面第一、基本层面第二、技术第三。

先有"商业资本"再有"产业资本"，最后有"金融资本"。

人类的"健康观念"经历了三个阶段：天佑观念、医疗观念、保健观念。

天佑观念：生病了求香拜菩萨，宁可花钱买棺材也不买药材——愚人；

医疗观念：得病了知道上医院求医生，治病不惜千金、防病不拔一毛——病人；

保健观念：预防重于治疗，保健重于康复——哲人。

阴阳五行、相生相克、干支生肖、四时五方、河图洛书、九宫八卦、星相分野、二十八宿（按照月亮走过的区域划分的28块，即将荒岛平面、赤道平面中的划分出的28块，同时与四大相每相七个星）......

左青龙——青龙蜿蜒；右白虎——白虎俯驯；前朱雀——朱雀翔舞；后玄武——玄武垂头

天有咎度，人之脉穴同其源；地有山河，人有脉络合其妙，三百六十，无非脉之贯通，八万四千尽是肤之穿透。同五行相生，金木水火土—心肝脾肺肾—人的气像的基本色——白青黑赤黄。

352中场制胜模式

2—广告、行销

5—核心理念（中心）、规划建筑设计、品牌、包装（装潢装饰）、园林景观

3—市场调研、施工质量、物业管理

积累、完善、成熟型的大盘模式

——中国第一村"祈福新村"（6500亩的规模）、中山雅居乐、番禺的丽江花园、广州市区的汇侨新城、光大花园

复合地产大盘模式

——奥林匹克花园：专业地产开发商+复合地产开发理念+资源整合力+唯一的权威的体育资源库+独特的公关与行销推广手法+优秀的产品

工业化大盘模式——碧桂园：出机制、出人才、出成果、出网络

品牌开发商的大盘模式

——合生创展（朱孟依）；万科（王石）

另类开发商大盘模式

潘石屹的现代城、陈嘉纲的上河城

城市地铁建设：要综合考虑一个城市的城市实力、工程造价（每公里5.5亿元）、设备国产化率等三大铁的进入条件。

主流文化是一系列的价值观念、审美情趣、消费习惯、宗教信仰、生活方式、道德规范以及具有历史传承性的所有人类行为模式的综合体。

策划的三大块：市场调研、理论研究、概念采购等。

商业资本具有着进入壁垒低，天然具有着充分竞争的特性。同时会在以下三个方面优于产业资本和金融资本：

1、挤压、挪用产业资本的钱；

商业资本自身所具有的网络、渠道价值汇在入货上占尽优势，享受先期的最低成本进货。

2、销售后结算扣点；

3、由于商业资本自身品牌的优势容易激活一个片区、一类物业，因此在租金上会享有一定的低、减、免优势；

在房地产业的金融化、品牌化、专业化发展趋势中，中国房地产改变香港的一体化继承模式，出现以万通为代表的美国模式：住宅建设、土地经营、商用物业、定制服务等四大事业部门形式。

中国的房地产建筑面积：131亿平米，住宅80多亿平米，

住房成套率：城市住房总量与成套建筑总量的比率。当住房成套率水平低于100%，标志着现有建筑中的拆除与改造任务尚未完成；低于70%，处于住房增量阶段；低于50%，处于尚未解决房荒问题阶段。

我国北京、上海及部分发达城市的住房成套率仅为55%左右。

衡量一个国家的住房水平的重要标志是：独立式住宅率（中国是5%，欧洲是60%以上）城市住房总量与独立式住房总量的比率。户均成套率（大于1是改善住房质量、大于1.2是提高居住标准同时有较多人拥有第二套住宅）

我国在统计人均建筑面积时，将非成套建筑也计算在内（当然包括小区配套面积，所得出：22.79），在计算人均居住面积时没有计算厅、橱、卫面积。因此2002年是人均建筑面积应为（除去非成套建筑）12平米，人均居住面5.4平米。

国际都市需要一个国际化街域来承载精英生活的梦想。

纽约第五大道；韩国汉城的明洞大街；伦敦的牛津街；加拿大蒙特利尔的地下城；新加坡的乌节路；东京的新宿大街；柏林的库达姆大街；巴黎的香榭丽舍大街。香港的兰桂坊；北京的三里屯；上海的新天地；日本的六木本；

现代城市的六大要素：健康、休闲、娱乐、商务、投资、生活。

中国所有的经济总量中，外资和私营资金只占20%，80%的比例资金仍属于国有资产。有统计：我国年收入在3万元的小白领每年都以10%的比例增长，预计在2010年将达到2亿，2020年将达到4亿。长三角16个城市集团中（54座中等城市、146个小城镇），平均恩格尔系数在35%——40%，03年人均可支配收入增长最高的是无锡（16.6%11647）、苏州（16.2%）、镇江（15.4%）。

长三角城市集团中，产业同构化现象特别严重，纷纷将制造业、加工业、化工业、生物工程、高新技术作为支柱产业，结果会导致恶性竞争带来高成本。

1、国际人士高度集中；2、拥有大量国际人士生活、休闲、娱乐的场所；3、形成外向、立体、多元、便利的文化生活；4、空间形态：开放的空间与国际水准的建筑群落；5、生活形态：健康、娱乐、休闲、商务、投资、生活为核心要素的文化内涵；6、文化形态：形成了代表这座城市的最时尚的生活文化氛围。

步行街要实现的六大乐趣：

1、走的乐趣——相应需要坐椅（步行街座椅、大型商场外围与内部座椅）辅助，同时需要有近距离车站等相关配套，以满足人们的疲劳缓解；

2、看的乐趣——通过建筑物的高低落差与建筑节面的凸凹不平来实现视觉商的精神愉悦和美感；

3、学的乐趣——通过与当地文化、城镇文脉的连接，来讲文化演绎到每个角落，从而对外地人实现文化探寻、本地人实现文化挖根；

4、吃的乐趣——两部分：一部分是专门为吃的客户群，通过吃的引导来带动其他消费（及人气），另一部分是通过为休闲购物人提供场所来达到休闲目的

5、买的乐趣——买中寻找乐趣势必需要内部业态中商品能有多元化、层次化的供应，从而既差别大型商场又能为多元化需求的客户提供满足；

6、玩的乐趣——通过现场提供游玩的基础设施来实现部分客户对玩的追求，这要更加注意儿童在整个步行街中的价值（游玩实现滞留、实现经济收益）；

7、专业步行街的专业化程度、比例，对于中小城市而言，由于城市自身的影响力有限，不强调更多的专业化，而是一专多能。

从北京王府井及多个步行街的调研来看，60%的客户群是休闲、娱乐为主40%则是为了购物需求；因此步行街一定要在定位上实现购物、休闲、娱乐三位一体。另外在文化设施上，类似北京王府井在地面的文化景观上投入了7000万元，实际效果非常不错。

1、城市建设，吻合城市功能、特点、规划作适当考虑；

2、交通规划与景观设计，整个步行街道在交通组织、街景、景点规划与设计；

3、地下空间利用，地下的空间一方面是为了增加使用面积另一方面更多具有功能和艺术双性，实施立体的交通组织与视觉效果；

4、建筑设计，对整个步行街道两侧及周边建筑物的风格设计，概念内涵挖掘作一定提炼，现代、时尚、古典、传统等；

5、商业夜景设计，在整个步行街中，夜间的灯火辉煌将是城市的窗口、城市的名片，夜景设计主要将光纤技术引入到广场、非营业性建筑物等的展示中；

6、店面装饰装潢，对不同业态经营的商家座不同程度的前期要求，吻合其使用功能与展示效果；

7、步行街的室内商业化，考虑到南方梅雨季节，在步行街中适当增加室内步行商业的空间，以保证在阴雨天仍有一定的步行客户；

8、服务设施，主要是街中、街边、广场、商场内部的坐椅、电话亭、小卖亭、垃圾桶、雕塑小品、园林小品、书报刊、路灯、街徽标志在具体建筑物上的体现，

美国的郊区化发展同我国有着不同的差异：

物质上：1、美国是建立在汽车轮子上的国家，他们有着丰富的路网以及与之对应的配套设施；2、美国随着城市资源的最大化使用—城市建成城区时间较长，大多数公司、企业将办公地点搬离城市中心，从而对郊区物业提供了相应的产业支撑；4、美国的土地所有权同房屋所有权是捆绑在一起的（英国的土地所有权是999年基本上与房屋是捆绑在一起的）。

精神上：1、美国人喜欢散居生活，中国人喜欢群居生活；2、美国人比较注重社区文化，对生活区域较为重视；3、美国人喜欢搬迁（生活虽着工作移动）；

来不来看影响；买不买看环境；掏不掏钱看户型；满不满意看物管；

规划设计五要素：1、规划设计要满足项目定位（成本与精髓）：

根据项目目标客户、属性定位，来有机选择环境景观设计（涉及到建造、维护费用）、物业管理、营销手法等；

2、规划设计要以人为本：

这种"以人为本"就体现在规划的舒适、便利、安全、卫生、美观等方便，尤其是安全性不能为了美观就将人车混流考虑，如何分开、如何疏导等；

3、规划设计要满足后期物业管理需要：

这又表现在对社区景观资源配置上，究竟是绝对的将最有资源配置最大售价得物业还是适当保留整体的分摊化，否则私密性、开放性、多元性、便利性与立体性等方面都受到影响；

4、规划设计要为营销作铺陈：

营销中的卖点、卖相能够从中找到依据，并向市场有效灌输；

5、规划设计要吻合中国传统景观设计的风水格局观：

各种路冲、门冲、斩煞等风水规避法，组群设计有力业主交往；围合设计有利形成业主的归宿感、归属感；底层群楼围合可设过廊以增强人型化；组群之间保持一种视觉上的变化。

苏北地区多层建安成本：800—950多元/平米，小高层950—1100元/平米，高层1100—1500元/平米，配套费用：多层—不低150元/平米，小高层—不低180元/平米，高层不低200元/平米。景观：500—600元/平米，平均可达：80—120元/平米。施工费用占到建安成本的三分之一左右：270—500元/平米。

房地产租赁中所发生的税种：

1、土地使用税（单位平米）；

大城市：0.5——10元，中等城市：0.4——8元，小城市：0.3——6元，县城、建制镇、工矿区：0.2——4元。

2、城市维护建设税（城建税）；

城市市区7%，其他5%；本人在外地的，额度为：1%。

3、房产税（针对国内人）城市房地产税（针对外国人）；

总房价减去10—30%以后的额度乘上税率为：1.2%，作为出租的则是租金的12%。

4、教育费附加

通过产品税、营业税、增值税的总额度的3%。

5、个人所得税

4000元以下收入的减去800元以后再乘上20%，4000元以上的则乘上80%，再乘上20%。

6、营业税

经营、出租房屋的营业税为：5%。

7、印花税（增值税2%，契税4%只有县市级的国土资源部门、房管部门才被授权）

作为承租人士用于经营的，双方都要交千分之一，不足千元的交一元，只用于居住的，承租人不需要缴纳。

作为豪宅，地下室空间具有着更为重要的作用，他是一个家庭的私家酒窖、家庭酒吧、健身房、家庭沙龙、家庭影院、家庭活动空间等，为了迎合这种"地下室居住时代"，还可以设计"透天坡景花园"（革命性的立体花园"农场、庄园大移植"）。

投资商铺市场比例：(投资关注：商业氛围、交通条件、经营特色)

1、商业街的商铺；2、写字楼住宅底商；3、社区商铺；4、专业市场；5、特色明显的内藏街商铺；6、购物中心；7、地铁商铺；8、大型商店；9、shoppingmall。

（观光旅游，休闲旅游，体验旅游）

房地产的防水层有两种：刚性防水层——屋顶可以上人、有屋顶露台等平顶，通常采用钢筋混凝土来防水，属于刚性防水；柔性防水层——屋顶是坡屋顶，采用卷材防水，属于柔性防水。

以往的防水层一般采用憎水珍珠岩(保温层)来防水，但由于时间性的问题，通常在饱含水之后防水效果较差。但现在采用聚苯版效果较好（2厘米）。另外对于地基下沉导致的屋顶沉降缝也会有失防水功能；在保温方面，有阁楼的空间总是热空气满足了屋顶之后方会向下传输热量，下悬梁最好要改称上悬梁，从而加大内部空间使用效率

步行街的历史：先有马路经济带动的马路商业、其次是大型国有百货商业，但由于"杂货船大难调头"逐渐被"轻舟上阵的"时尚店、连锁店、便利店所代替。。文化作为旅游的灵魂、旅游作为文化的载体。中国近200条的步行街中：安装了全程电子监控的有：上海的南京路、北京的王府井、苏州的观前街、武汉的江汉路（1200多米），北京的大栅栏300米，建筑面积8、9万平米，营业额约为8亿左右；广州的北京路1600米，步行街域400米，营业额约有40多亿元，人流量3、40万。

一个步行街的成功之处营表现在：当地文化、旅游、现代商贸的结合。

物业税主要是将以往的房产税、城市房地产税、土地出让金、土地增值税合并一体。需要房屋拥有人、承租人来缴纳。因此这又叫做财产税。

京城有著名的四大会所不可不知，它们的档次高，服务佳，私密性强，为人称道，颇具神秘色彩。其中包括位于新源里京城大厦50层的京城俱乐部；长安街上北京饭店对面、由中国第一女富豪陈丽华建立的长安俱乐部；西单一条很背的巷子里、原来的四川饭店位置上翻盖的、四合院式的北京中国会；以及位于建国门与朝阳门之间的华润大厦之美洲俱乐部。

世界五大城市带：波士顿、华盛顿为核心的美国东北部城市带；芝加哥、底特律为核心的五大湖都市带；东京、大阪为核心的日本东海岸都市带；伦敦、利物浦为核心的英国都市带；巴黎、鹿特丹（荷兰）、科隆（德国）为核心的欧洲西北部都市带。

"秦砖汉瓦"砖瓦从秦汉开始出现的，有两千多年的历史。

客户对项目的接触点解析：

1、产品接触点

·外围导引

·销售中心

·工地现场·样板区·工地现场同样板空间的配合。

2、媒介接触点

3、人员接触点

4、其它（服务完善）

中国3500多个主题公园中，百分之八十处于亏损阶段；

海南（崖岛）民族村、潮州（东山路）美人城、天下第一村、广州拟建的侏罗纪公园、顺德的史努比主题公园、盐田的东部华侨城（通过旅游地产板块带动来提升地产价值）、香港的迪斯尼乐园、香港湿地公园、上海的环球乐园、（马志民）惠州白鹭湖度假村、杭州宋城（高尔夫、会所、温泉社区渗）......

欧盟体国家共有15个，最早结合的是6个国家40年前通过《罗马条约》，后来各具特色并肩发展，阿姆斯特丹、法兰克福就是两个航空港，但融合搭结的非常协调，防止了重复性建设，奥地利的维也纳——音乐之都；法国巴黎浪漫无限；德国的斯图加特汽车城；罗马的古文化遗