新手必看商业地产项目基础知识培训

商业地产基础资料TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc64866760"1行业介绍5HYPERLINK\l"_Toc64866761"1.1零售业的演变史5HYPERLINK\l"_Toc64866762"1.2零售业的发展趋势6HYPERLINK\l"_Toc64866763"国际零售业发展趋势6HYPERLINK\l"_Toc64866764"国内零售业发展趋势7HYPERLINK\l"_Toc64866765"2商圈介绍9HYPERLINK\l"_Toc64866766"2.1商圈含义9HYPERLINK\l"_Toc64866767"2.2商圈的构成10HYPERLINK\l"_Toc64866768"2.3商圈分析10HYPERLINK\l"_Toc64866769"商圈分析的必要性11HYPERLINK\l"_Toc64866770"商圈分析应考虑的因素11HYPERLINK\l"_Toc64866771"影响商圈大小的因素12HYPERLINK\l"_Toc64866772"3零售业态的介绍13HYPERLINK\l"_Toc64866773"3.1业态概念13HYPERLINK\l"_Toc64866774"3.2业态分类13HYPERLINK\l"_Toc64866775"国际上零售业态的一般分类13HYPERLINK\l"_Toc64866776"购物中心也不能作为独立的零售业态。15HYPERLINK\l"_Toc64866777"3.3业态特点15HYPERLINK\l"_Toc64866778"百货店departmentstore(Dept．)15HYPERLINK\l"_Toc64866779"超级市场suPermarket(S．M)15HYPERLINK\l"_Toc64866780"大型综合超市generalmerchandisestore(G．M．S)16HYPERLINK\l"_Toc64866781"便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)16HYPERLINK\l"_Toc64866782"专业店s9eciatitystore(S．S)17HYPERLINK\l"_Toc64866783"专卖店exclusiveshop17HYPERLINK\l"_Toc64866784"购物中心shoppingcenter(S．C)18HYPERLINK\l"_Toc64866785"仓储商店disc01Intstore18HYPERLINK\l"_Toc64866786"家居中心homecenter(H．C)19HYPERLINK\l"_Toc64866787"4零售业种介绍19HYPERLINK\l"_Toc64866788"4.1业种分类19HYPERLINK\l"_Toc64866789"消费品19HYPERLINK\l"_Toc64866790"从使用目的上分类19HYPERLINK\l"_Toc64866791"从购买习惯上分类选购品20HYPERLINK\l"_Toc64866792"4.2业种特点20HYPERLINK\l"_Toc64866793"4.3品牌介绍20HYPERLINK\l"_Toc64866794"品牌的概念20HYPERLINK\l"_Toc64866795"品牌在市场营销中的作用与意义20HYPERLINK\l"_Toc64866796"5商业客户介绍21HYPERLINK\l"_Toc64866797"5.1零售客户21HYPERLINK\l"_Toc64866798"客户类型21HYPERLINK\l"_Toc64866799"客户及品牌调查21HYPERLINK\l"_Toc64866800"商场与客户的基本合作方式21HYPERLINK\l"_Toc64866801"引进厂商和品牌的原则22HYPERLINK\l"_Toc64866802"5.2餐饮\娱乐\休闲客户22HYPERLINK\l"_Toc64866803"6商业项目市场调查分析22HYPERLINK\l"_Toc64866804"6.1生活结构调查22HYPERLINK\l"_Toc64866805"人口结构22HYPERLINK\l"_Toc64866806"家庭户数构成22HYPERLINK\l"_Toc64866807"收入水平23HYPERLINK\l"_Toc64866808"消费水平23HYPERLINK\l"_Toc64866809"购买行为23HYPERLINK\l"_Toc64866810"6.2城市结构调查23HYPERLINK\l"_Toc64866811"地势结构23HYPERLINK\l"_Toc64866812"交通情况23HYPERLINK\l"_Toc64866813"地段的调查23HYPERLINK\l"_Toc64866814"各项机能的调查23HYPERLINK\l"_Toc64866815"城市规划调查24HYPERLINK\l"_Toc64866816"6.3零售业结构调查24HYPERLINK\l"_Toc64866817"城市商圈的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866818"零售业态的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866819"零售业种的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866820"6.4消费者的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866821"购买习惯的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866822"购买能力的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866823"购买量的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866824"6.5竞争对手的调查24HYPERLINK\l"_Toc64866825"场所调查24HYPERLINK\l"_Toc64866826"商品构成调查24HYPERLINK\l"_Toc64866827"人流调查25HYPERLINK\l"_Toc64866828"7商业物业的开发25HYPERLINK\l"_Toc64866829"7.1商业物业的开发理念25HYPERLINK\l"_Toc64866830"项目选址和市场调查要注重地段的商业价值25HYPERLINK\l"_Toc64866831"项目定位须有差异性。25HYPERLINK\l"_Toc64866832"规划设计坚持创造高质量的商业空间26HYPERLINK\l"_Toc64866833"购物中心内部动线组织要求引导性。26HYPERLINK\l"_Toc64866834"购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用27HYPERLINK\l"_Toc64866835"商业项目讲求内部绿化景观。27HYPERLINK\l"_Toc64866836"商业项目讲求商业灯光照明。27HYPERLINK\l"_Toc64866837"商业业态分布规划也会影响局部规划设计商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。27HYPERLINK\l"_Toc64866838"7.2商业物业的招商租赁27HYPERLINK\l"_Toc64866839"购物中心的决算27HYPERLINK\l"_Toc64866840"招商和承租户选择28HYPERLINK\l"_Toc64866841"承租户租金28HYPERLINK\l"_Toc64866842"7.3商业物业的管理理念29HYPERLINK\l"_Toc64866843"具有“统一管理，分散经营”的特点29HYPERLINK\l"_Toc64866844"商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。29HYPERLINK\l"_Toc64866845"8购物中心的各种模式和特点31HYPERLINK\l"_Toc64866846"按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类31HYPERLINK\l"_Toc64866847"按购物中心的商场面积规模分类32HYPERLINK\l"_Toc64866848"按购物中心的定位档次分类33HYPERLINK\l"_Toc64866849"按购物中心的选址地点分类33HYPERLINK\l"_Toc64866850"依据国际购物中心协会的分类33HYPERLINK\l"_Toc64866851"按购物中心的业态复合度的程度分类34HYPERLINK\l"_Toc64866852"按摩尔购物中心的外观分类34行业介绍零售业的演变史众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。机构类型快速成长期从出现发展到成熟熟所经历的时时间（年）目前处于期生命周周期中的阶段段杂货店1800-18440100衰退期/已消失单一专业店1820-18440100成熟期百货商店1860-1944080成熟期邮购店1915-1955050成熟期联销店1920-1933050成熟期折扣店1955-1977520成熟期方便超级市场1935-1966535成熟期/衰退期购物中心1950-1966540成熟期联营店1930-1955040成熟期快餐店1960-1977515成熟期高级专卖店1975-1988510成长期仓储式零售1970-1988010成熟期计算机控制的商店店1980-198855成熟期电子化超级市场1980-198855成熟期厂商低于零售价销销售（直销）1980-？？成长后期大型商厦1985-？？成长期仓储式销售俱乐部部1985-？？成长后期美式大型超级市场场1986-？？成长期电子化购物1990-？？成长期零售业的发展趋势国际零售业发展趋势随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。综观世界零售业总的历史发展趋势来看，６０年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；而９０年代末则朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面：趋势一：零售业市场高度集中化、规模化从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为68%。其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3位，其中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例，从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用“迅猛”来形容。趋势四：跨国企业的拓展20世纪90年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于种种原因，加大了在亚洲市场的开拓力度。以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，规定凡是投建大型零售商店面积超过300平方米（上限为1000平方米）的大型零售商店，都要经过由7人组成的商业设施委员会审批。全法大型超市的投建由1995年的12家锐减为1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也没批准投建。海外销售正逐渐成为家乐福总体销售额的主要来源。另一方面，为了与美国的沃尔玛抗衡，开拓并抓住广阔的亚洲市场，也是家乐福等一批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场的目的所在。国内零售业发展趋势中国作为亚太地区的重要组成部分，其零售业与其他国家和地区有着一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中国零售业的发展方向不会背离整个亚太地区的总体趋势。事实上，中国的一些前沿城市，已经在零售商业的形式方面积极创新，努力求变。零售业业态革命已露端倪零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业战场，既使在地处中西部内陆不发达地区的城市，也有些商家将带领其新型部队投入零售业的战斗。传统业态市场定位呈现多元化。表现在传统业态——百货店自身已一改往昔“购物不讲环境、经营不求特色、商品不分档次”的无市场细分、无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。零售业态空间摆布呈现合理化趋向。表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态，而出现“边缘崛起”、区域性零售分中心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区设点的迹象。营销理念的消费者本位化。零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。具体地说在于以消费者为本位理念的真正确立。这是零售界对市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。未来发展：一个零售业业态革命轰轰烈烈的时代基于对现实的认知，依据对事物发展规律分析与展望，我们可以清晰地预期到：新兴业态的竞争将更加激烈，经过一阶段的市场争夺后将会出现优者存留劣者败退的景象。前面说过，基于种种理由，国内众多资本十分看好购物中心、超市、连锁店等新兴业态，这必然会出现未来国内资本对此块阵地大争夺的战况。而国外资本面对这个96O万平方公里的神秘待开发国土、占世界人口近l／4的广阔市场空间，相信，随着国内市场与国际市场的对接，外资进入我国零售业新兴业态发展的势头将更加凶猛。凭着他们的财大势壮，尤其是颇为丰富的实战经验，必将形成对国内竞争者的强大威胁。有理由相信，未来新兴业态的竞争将更加激烈。又一新兴业态——购物中心将会迅猛发展。今天购物中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些发达国家，它已是一个国家经济发展中的必不可少的重要组成部分。我们认为，未来在我国经济成长壮大的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点”的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入是难以想象的。传统百货店的生存将更加艰难。从全球视角看，百货店在历经其几十年的辉煌后，已开始进入它的衰退期。这当然主要源于随着社会经济的成长壮大而与此伴随的各种更富有市场竞争力与营运效率的新型零售业态的兴起、发展，我们相信这一趋势在未来中国也将呈现。目前我国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐感到生存的压力，但这仅仅还是开始，未来的生存将更加艰难。撇开其它因素不论，单就新型零售业态迅猛而有质量的发展就足以对其产生强大的威胁；“三超”趋势大批量的一次性购买和小批量的频繁购买对于现代上海家庭来说显得同等重要，以超市、大卖场为代表的零售商店的规模化正好迎合了这一需求的变化。现在，上海外资大型零售商店已有80余家，年销售额占上海商业年销售总额的8%，且有继续增加的趋势。这些欧洲零售商在上海开设大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趋势。A.超大从上海地区近几年开办的外资大型超市、大卖场来看，占地面积超过5000平方米、结构为多层的不在少数，且有继续增加的趋势。包括华联、联华和农工商在内的国有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购物环境及管理上与一批外资大型超市有一定的差距，但规模化的趋势是不变的。B.超全其一，商品品类的齐全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用电器，在如今的大卖场中都有提供。其二，品类摆放的科学性。商品种类的增长，对货架的摆放提出了更高的要求，单是“分区分块”对于消费者在面积庞大的卖场中迅速找到所需商品是远远不够的。科学的摆放、详细的导购标识、专门的导购平面图成为当前大型零售超市的重要组成部分。其三，各类相关的服务。如今上海的各个大型超市、大卖场，都为消费者提供方便的餐饮娱乐休闲服务，给消费者的购物行为带来了相当的便利。C.超值大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价格上的优势很容易展现在消费者面前，但进货渠道的同质性，价格上的优势又不足以区别于同一市场上的其他企业。在目前竞争激烈的上海零售业市场，怎样使附加的各种服务超值化，成为新的趋势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，顾客的会员化，甚至于固定的免费班车接送，各种各样的超值化服务在使自己的企业覆盖更大的地理面积的同时，也覆盖了更为重要、更为广阔的消费者的心理面积。专业性零售商业的特色化与连锁化随着生活水平的提高，为了满足不断细分的消费者需求，零售行业中出现专门从事某一类产品零售的商店是不可避免的。上海地区的专业零售商业正走着一条专业化、特色化、服务连锁化发展的道路。以眼镜配制行业为例，日资“巴黎三城”凭着自己的专业性，美资“美式眼镜城”凭借其快速便捷的特色化服务成为其中的佼佼者，以他们为代表的一批外资零售商几乎都以连锁店的形式覆盖了上海地区相当大的范围。针对外资零售企业在该领域的挑战，以吴良材公司为代表的上海当地的专业零售商也正在积极开拓一条连锁特色化经营的道路。吴良材公司在保持公司“以卖带修”的专业特色服务的同时，发展连锁经营形式。目前吴良材公司在上海拥有14家连锁分店，这一数量还将不断增加，其连锁特色化经营也已取得了一定的成果。主题化商圈的建立如今，上海地区传统的零售商业形式——百货商店正受着各方面，尤其是大型超市、大卖场的冲击。单个百货商店很难在这样的环境下谋求发展。相应的，如果将地处相同街道相近相连的几家百货商店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的文化氛围，形成“商业圈”，做到商业街道的品牌化，其连带效应对上海地区的零售商业无疑是积极有效的。例如，南京路步行街是以“中华商业第一街”为主题，配以良好的购物环境，以旅游功能为主，带动了整个圈内的各个零售百货店的销售增长；四川北路将其地理区域内的专业特色店进行串联，形成专业特色一条街，把价格优势作为整个商圈的强势推出；又如淮海路商业一条街以高档次、高价位为特色，是时尚购物的第一选择。商圈介绍商圈含义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。商场在选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。主圈主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。次圈次圈即次要商圈，也也称第二商圈圈，是指位于于主要商圈外外围的次要区区域。在这一一区域内，顾顾客较为分散散，但消费者者来店购买商商品也较为方方便，在次要要商圈内聚集集着百货商店店25%左右的顾客客。一般来说说，小型商店店的次要商圈圈在1.5公里之内，顾顾客步行来店店在20分钟以内；；大型商场的的次要商圈在在8公里以内，无无论使用何种种交通工具来来店，平均不不超过40分钟。边圈边圈即边缘商圈，也也称第三商圈圈，是指位于于次要商圈以以外的区域。在在边缘商圈内内，散居着百百货商店约10%左右的顾客客，在这个区区域的消费者者来商店购买买商品中不太太方便。一般般来说，小型型商店的边缘缘商圈在1.5公里以外，顾顾客步行来店店在20分钟以上；；大型商场的的边缘商圈在在8公里以外，无无论使用何种种交通工具来来店平均在40分钟以上。商圈在受各种因素素的影响，其其范围和形态态状是会经常常变化的，一一般情况下，商商圈形态表现现多为各种不不规则的多角角型，为便于于研究分析，一一般将商圈抽抽象地视为以以商店为中心心向外辐射的的圆心圈型。边圈边圈次圈次圈主圈主圈商圈分析商圈分析是指对商商圈的构成、特特点和影响商商圈规模变化化的各种因素素进行综合性性的研究。对对商场来讲，商商圈分析有重重要的意义。它它有助于企业业合进选择店店址，在符合合设址原则的的条件下，确确定适宜的设设址地点；有有助于企业制制定市场开拓拓目标，明确确哪些是本商商场的基本顾顾客群和潜在在顾客群，不不断扩大商圈圈范围；有助助于企业有效效地进行市场场竞争，在掌掌握商圈范围围内客流来源源和客流类型型的基础上，开开展有针对性性的营销。商圈分析的必要性性商圈分析是百货商商店旱灾行合合理选址的基基础工作商场在选择店址时时，总是力求求以较大的目目标市场，来来吸引更多的的目标顾客，这这首先就需要要经营者明确确商圈范围，了了解商圈内人人口的分布状状况以及市场场、非市场因因素的有关资资料，在此基基础上，进行行经营效益的的评估，衡量量店址的使用用价值，按照照设址的基本本原则，选定定适宜的地点点，使商圈、店店址、、经营营条件协调融融合，创造经经营优势。商圈分析是百货商商店制定竞争争经营策略的的基础本前提提在日趋激烈的市场场竞争环境中中，价格竞争争手段仅仅是是一方面，同同时也是很有有限的，百货货商店在竞争争中为取得优优势，已广泛泛地采取非价价格竞争手段段，诸如改善善商店形象，进进行企业形象象设计与策划划，完善售后后服务等等。这这些都需要经经营者通过商商圈分析，掌掌握客流来源源和客流类型型，了解顾客客的不同需求求特点，采取取竞争性的经经营策略，投投顾客之所好好，赢得顾客客信赖，也即即赢得竞争优优势。商圈分析是百货商商店制定市场场开拓战略的的重要条件一家百货商店的经经营方针、策策略的制定或或调整，总要要立足于商圈圈内各种环境境因素的现状状及其发展趋趋势。通过商商圈分析，可可以帮助经营营者明确哪些些是本店的基基本顾客群，哪哪些是潜在顾顾客群，力求求在保持基本本顾客群的同同时，着力吸吸引潜在顾客客群，制定市市场开拓战略略，不断延伸伸经营触角，扩扩大商圈范围围，提高市场场占有率。商圈分析是百货商商店减少资金金占用的重要要手段百货商店经营的一一大特点是流流动资金占用用多，要求资资金周转速度度快。百货商商店的经营规规模受到商圈圈规模的制约约，商圈规模模又会随着经经营环境的变变化而变化，当当商圈规模缩缩小时，而百百货商店的经经营规模仍维维持原状，就就有可能导致致企业的一部部分流动资金金的占压，影影响资金周转转速度，降低低资金利润率率。商圈分析应考虑的的因素人口数量及特点包括居住人口数量量、工作人口口数量、过往往人口数量、居居民户数和企企事业单位数数，及相应人人口年龄、性性别、职业和和收入水平构构成等。建设状况包括公共交通、供供电状况、通通讯设备、金金融机构等对对于百货商店店营销的方便便程度。社会因素分析地区建设规划划、公共设施施（公园、公公共体育场所所、影剧院、展展览馆），以以及本地区的的人文等，是是否有利于百百货商店的发发展。商业发展潜力包括购买潜力和现现有商场的经经营状况。这这两个因素是是对百货商店店影响的最直直接因素。在在对商业发展展潜力进行分分析时，应计计算该地区的的商圈饱和度度，以了解这这个地区内同同行业是过多多还是不足。在在商圈饱和度度低的地区建建店，其成功功的可能性必必然超过商圈圈饱和度高的的地区。影响商圈大小的因因素百货商店的自身的的特点百货商店的商圈不不仅有别开其其他商场和商商店的商圈，而而且即使同是是百货商店，坐坐落于同一地地区，由于其其各自不同的的特点，商圈圈范围也有所所区别。造成成这种区别的的因素有：商商店的形象和和信誉，服务务质量的优劣劣，商品经营营的特色，价价位的高低，以以及物质设施施的差异等。经经营同类商品品的两个商店店即便同处一一个地区的同同一条街道，其其对顾客的吸吸引力也会有有所差异，相相应地，商圈圈规模也不一一致。那些经经营灵活，商商品齐全，服服务周到，在在消费者中树树立了良好形形象的商店，高高圈规模相对对地会较其他他同行业商店店大。百货商店的经营规规模百货商店因其经营营规模不同，商商圈大小也不不相同。一般般来说，商店店的经营规模模大、种类品品种多，吸引引顾客的范围围也大。但因因为规模越大大，品种就越越多，销售的的辐射区域就就越广，商圈圈的半径就越越大。应该指指出的是，商商圈总是有限限度的，不会会无限扩张。百货商店的经营商商品种类百货商店的商圈在在小因其经营营的商品种类类而异即百货货商店的商品品经营种类对对其商圈大小小有重要影响响。一般情况况下，以经营营日常生活用用品为主的百百货商店，其其商圈大多以以主要商圈（第第一商圈）为为主，而以经经营高档大件件耐用消费品品为主的百货货商店，其商商圈的边缘部部分可扩展到到12公里左右。交通运输情况交通地理条件是影影响商圈规模模的又一个主主要因素。位位于交通便利利地区的商店店，商圈规模模会因此扩大大，反之则限限制了商圈的的延伸。自然然的各人为的的地理障碍，如如山脉、河流流、铁路以及及高速公路，会会无情地截断断商圈的界限限，成为商圈圈规模扩大的的巨大障碍。所所在百货商店店在界定商圈圈和进行商圈圈分析时，要要考虑到影响响顾客来店的的交通条件，如如街道通达程程度、公共汽汽车运行状况况、交通设施施和管理措施施等因素，尽尽量扩大商圈圈，使百货商商店有更宽的的服务面和更更广的服务群群。竞争对手的地理位位置相互竞争的商店之之间距离越大大，它们各自自的商圈也越越大。如潜在在顾客居于两两家同行业商商店之间，各各自在商店分分别会吸引一一部分潜在顾顾客，造成客客流分散，商商圈都会因此此而缩小。但但有此相互竞竞争的商店毗毗邻而设，顾顾客因有较多多的比较选择择机会而被吸吸引过来，则则商圈反而会会因竞争而扩扩大。根据有有关专家的研研究，两家同同类型的百货货同商店相距距在1.5公里以外，8公里以内，对对顾客的争夺夺是激烈的，两两家商店的商商圈都会缩小小，只有少部部分的共同商商圈。两家同同类型的百货货商店距离婚婚公里以外，随随着距离的扩扩大，竞争程程度会逐渐减减弱，以至形形成各自的商商圈。百货商店的促销情情况百货商店的商圈大大小固然要受受到一系列客客观因素的影影响和制约，但但它决不是固固定不变的，百百货商店经营营者的主观努努力也会影响响商圈的变化化，如百货商商店通过广告告宣传，开展展公关活动，以以及广泛的人人员推销与营营业推广活动动不断扩大知知名度、影响响力，吸引更更多的边际商商圈顾客慕名名光顾，随之之商店的商圈圈规模会骤然然扩张。消费者的流动性随着消费者流动性性的增长，光光顾商店的顾顾客来源会更更为广泛，边边缘商圈会因因此而扩大，商商店的整个商商圈规模零售业态的介绍业态概念零售是指把商品或或随商品而提提供的服务直直接出售给最最终消费者的的销售活动。从从事零售活动动的基本单位位和具体场所所是商店，而而商店依据销销售形式不同同又区分出不不同的经营形形态，即零售售业态。近年年来，受国际际商业发展趋趋势的影响，零零售商店的业业态形式发生生了很大的变变革，并且出出现多样化和和细分化趋势势，尽管当前前世界各国对对零售业态的的定义由于侧侧重点不同而而有所区别，但但通常认为，业业态是零售店店向确定的顾顾客群提供确确定的商品和和服务的具体体形态，业态态是零售活动动的具体形式式。通俗理解解，业态就是是指零售店卖卖给谁、卖什什么和如何卖卖的具体经营营形式。目前，我国理论界界对零售业态态的研究滞后后于现实，不不仅理论界自自身对零售业业态的认识还还存在较大分分歧，而且与与国内商业主主管部门对业业态的规范意意见也不尽一一致。但不管管理论上如何何争论，实际际上，各种新新兴业态自九九十年代初引引入以来发展展势头强劲，超超级市场、专专业店、专卖卖店、便利店店等如雨后春春笋，对我国国传统百货商商店这一单一一业态形式和和众多单体店店（独立商店店）构成强大大冲击之势。1998年，政府府统计系统中中的贸易统计计年报开始增增设零售业态态统计，作为为试行表，考考虑到目前各各种业态的发发育程度，以以及国家国内内贸易局关于于零售业态分分类规范管理理的指导意见见，按照科学学性与可操作作性相结合的的原则，我们们在界定零售售业态时采取取了大多数专专家学者的意意见，即：零零售业态是指指零售企业为为满足不同的的消费需求而而形成的不同同的经营形态态。这一概念念包括了两方方面的含义：：其一，确定定的目标市场场；其二，具具体的经营策策略，包括：：选址、规模模、商品策略略、价格策略略、商店设施施、服务方式式等。业态分类国际上零售业态的的一般分类对于零售业态的分分类，目前国国际上主要依依据零售店的的选址、规模模、目标顾客客、商品结构构、店堂设施施、经营方式式、营业时间间、服务功能能、价格策略略等确定。美美国把零售店店区分为：百百货店、超级级市场、折扣扣店、一般商商品店、服装装专卖店、仓仓库俱乐部、药药店、方便店店、杂货店等等九类；日本本对零售业态态的分类与美美国基本相同同，但增加了了自动售货机机、邮购以及及无店铺销售售形式。当然然，同一个大大类的业态，还还可以进一步步细分为更为为具体的业态态形式，比如如超级市场可可以再细分为为食品超市和和综合超市，这这要依据不同同的研究内容容而定。事实实上，由于国国际资本的介介入，当一种种新型的零售售业态被引进进时，客观上上也引进了国国际规范和标标准，因此许许多国家对零零售业态的分分类是基本一一致的，可以以进行多国间间的比较和沟沟通。我国零售业态的统统计分类尽管国际上对零售售业态的分类类已比较完善善，但在我国国进行业态统统计时还必须须考虑我国的的具体情况。1998年初研究和和设计我国零零售商业业态态统计时，主主要考虑了两两方面的因素素：一是我国国零售各业态态的发展水平平和所处的生生命周期。从从八十年代中中期开始的商商品流通体制制改革，促使使旧式百货店店、粮油店、副副食店、肉菜菜店等逐步衰衰落，代之而而起的是处于于成熟期的大大型百货店；；处于增长期期的中小型超超级市场、专专业店、专卖卖店、便利店店等；处于创创新期的仓储储式商场、邮邮购、电视导导购和直销。而而上述各业态态又由于我国国地区经济发发展的不平衡衡，在引进和和发展上不同同步，比如上上海在1991年组建了“联华”超市公司，出出现了中小型型超级市场新新业态；1994年出现了便便利店；1995年出现了电电视导购和直直销；1996年出现了大大型仓储式超超市（大卖场场），而1994年以后真正正规范的连锁锁超市才在中中西部地区出出现；当上海海的便利店已已发展到1998年的2000家左右时，中中西部地区对对此业态还相相当陌生。二二是统计上的的可操作性。现现行零售贸易易统计是对零零售行为主体体进行统计，而而一些新兴业业态尚不具备备这一条件，如如邮购零售业业务，在我国国已有２－３３年的发展历历史，主要集集中在服饰制制造行业，通通过邮寄方式式出售其产品品，统计操作作就十分困难难，无论是统统计出售方还还是购买方均均不易实施，因因此，统计归归类时要考虑虑大部分地区区的业态发育育情况和统计计实践性。按按照我国零售售业态发展的的客观进程，在在国际通行的的业态分类总总体框架下进进行必要的合合并，把零售售业态分为四四大类进行统统计，即：百百货商店、超超级市场、专专业（专卖）店店和其他。百货商店，是指在在一个建筑物物内，集中了了若干专业的的商品部并向向顾客提供多多种类、多品品种商品及服服务的综合性性零售形态。其其基本特征是是：①商品结构以以经营服装、纺纺织品、家庭庭用品、食品品和娱乐品为为主，种类齐齐全；②以柜台销售售为主，明码码标价；③注重店堂装装修及橱窗展展示。这里的百货商店，不不是指国民经经济行业分类类中的“日用百货零零售业”，而是指经经营多品种、多多门类的综合合性商店，包包括大中小型型综合经营的的商店。超级市场，是指采采取自选销售售方式，以销销售大众化生生活用品为主主，满足顾客客一次性购买买多种商品及及服务的综合合性零售形态态，其基本特特征为：①商品结构以以经营食品、副副食品、日用用生活品、服服装衣料、文文具、家用电电器等购买频频率较高的商商品为主；②采取自选销销售方式，明明码标价；③结算设在出出口处统一进进行。这表明超级市场首首先是自助服服务的零售商商店，毛利低低、销量高，以以经营生活必必需品为主，种种类繁多。统统计时将各种种类型的超级级市场、仓储储式商场和会会员式超市列列入该类专业（专卖）店，是是指专门经营营某类商品或或某种品牌的的系列商品，满满足消费者对对某类（种）商商品多样性需需求的零售形形态。其基本本特征为：①商品结构专专业性较强，各各种不同的规规格、品种及及品牌汇集，选选择余地大；；②销售人员有有较强的专业业知识，能为为消费者提供供充分服务；；③采取定价销销售和开架面面售方式。将专业店和专卖店店归为一类统统计仅仅是为为了统计操作作上的方便，其其实专业店与与专卖店有本本质的区别，前前者专门经营营某种或某类类商品，如时时装店、鞋店店、食品店、药药店、书店、电电器店、珠宝宝店等；后者者则专门经营营某种品牌的的系列商品，如如海尔电器专专卖店、李宁宁牌体育用品品专卖店、格格力空调专卖卖店、苹果牌牌休闲装专卖卖店等。其他业态，指上述述未包括的其其他业态形式式（如便利店店、折扣商店店、杂货店、邮邮购商店等）。关关于连锁店和和购物中心问问题需要说明的是，在在零售业态分分类中，我们们排除了连锁锁店和购物中中心这两种形形式，这是因因为：

连锁店店是西方国家家零售商业普普遍采用的一一种有效的组组织经营方式式。一个多世世纪以来先后后出现的百货货店、超级市市场、方便店店、折扣商店店等都是独立立于其他类型型的零售业态态，而连锁店店则不同，既既有便利店连连锁，也有超超市连锁，专专业店连锁等等。随着市场场细分化趋势势的加剧，不不仅在零售商商业，在餐饮饮业、服务业业也都广泛存存在着连锁经经营的形式，如如我国目前发发展较快的超超级市场和品品牌专卖店，一一般都采取连连锁经营方式式；又如台湾湾除在上述行行业实行连锁锁之外，还在在旅馆业、电电脑资讯业、外外语及才艺补补习班等行业业都实行连锁锁经营。一般般而言，连锁锁商店是指在在核心企业或或总店的领导导下，由众多多小规模的、分分散的、经营营同类商品或或服务的零售售企业，通过过规范化经营营，以实现规规模效益的经经济联合组织织形式。连锁锁商店应由若若干个分店组组成，其特征征是：①经营同类商商品；②使用统一商商号；③统一采购配配送，采购与与销售相分离离。购物中心也不能作作为独立的零零售业态。购物中心是一组零零售商店及有有关的商业设设施的群体组组合，其间有有百货商店、超超级市场、专专业店、品牌牌专卖店、美美容美发店、彩彩扩店、饭店店、快餐厅、游游戏厅、小影影视厅、画廊廊等，集购物物、休闲、娱娱乐、美食和和其他服务功功能于一体，建建筑面积较大大，有些建筑筑面积达10-50万平方米，与与商业街和我我国大型商品品交易市场类类似，属于商商业集聚组织织形态。其特特点是：①众多业主共共同组成一个个市场或商场场；②自主经营，自自由定价，不不受购物中心心制约；③购物中心的的管理机构大大多为物业管管理，自营商商业部分很少少。

连锁店和购物中心心不作为零售售业态分组，并并不意味着对对它们不进行行统计。实际际上，大多数数新型业态店店都选择连锁锁经营方式以以降低成本、增增强竞争力，故故把连锁作为为一种经营方方式单独列入入统计报表中中；而对购物物中心，目前前的统计方式式是将其视为为商品交易市市场，由购物物中心的管理理机构或工商商所负责统计计上报。业态特点百货店depaartmenntstoore(Deept．)概念在一个大建筑物内内，根据不同同商品部门设设销售区，开开展各自的进进货、管理、运运营的零售业业态。特点采取柜台销售与自自选（开架）销销售相结合方方式。商品结构为种类齐齐全、少批量量、高毛利，以以经营男、女女、儿童服装装、服饰、衣衣料、家庭用用品为主。采取定价销售，可可以退货，有有导购、餐饮饮、娱乐场所所等服务项目目和设施，服服务功能齐全全选址在城市繁华区区、交通要道道。商圈范围大，一般般以流动人口口为主要销售售对象。商店规模大，在55000平方米以商店设施豪华，店店堂典雅、明明快。目标顾客为中高档档消费者和追追求时尚的年年轻人。超级市场suPPermaarket((S．M)概念采取自选销售方式式、以销售生生鲜商品、食食品和向顾客客提供日常必必需品为主要要目的的零售售业态。特点采取自选销售方式式，出入口分分设，结算在在出口处的收收银机处统一一进行。商品构成以购买频频率高的商品品为主，经营营的商品应以以肉类、禽蛋蛋、水果、水水产品、冷冻冻食品、副食食调料、粮油油及其制品、奶奶及奶制品、熟熟食品以及日日用必需品为为主。营业时间每天在111H左右，可采采取连锁经营营方式，有一一定的停车场场地。选址在居民区、交交通要道、商商业区。商圈范围较窄，以以居民为主要要销售对象。商店爷爷面积在5500平方米以上上目标顾客以居民为为主。大型综合超市ggeneraalmercchandiisesttore(GG．M．S)概念采取自选销售方式式，以销售大大众化实用品品为主，并将将超级市场和和折扣商店的的经营优势合合为一体的、满满足顾客一次次性购全的零零售业态。特点采取自选销售方式式和连锁经营营方式商品构成为衣、食食、用品齐全全，重视本企企业的品牌开开发。设有与商店营业面面积相适应的的停车场。目标顾客为购物频频率高的居民民。商圈范围较大。商店营业面积一般般在2500平方米以上上。选址在城乡结合部部、住宅区、交交通要道。便利店(方便店))convvenienncesttore(CCv．S)概念满足顾客便利性需需求为主要目目的的零售业业态。特点以开架自选为主，结结算在进口(或出口)处的收银机机处统一进行行，可采取连连锁经营方式式。商品结构特点明显显，有即时消消费性、小容容量、应急性性等。营业时间长，一般般在16h以上，甚至24h，终年无休休日。选址在居民住宅区区、主干线公公路边以及车车站、医院、娱娱乐场所、机机关、团体、企企事业所在地地。商圈范围窄小，一一般设定在居居民徒步购物物5—7min到达的范围围内。商店营业面积在1100平方米左右右，营业面积积利用率高。店堂明快、清洁、货货架丰满。目标顾客主要为居居民、单身者者、年轻人。80％的顾客为为有目的的购购买。经营实行信息系统统化，开展单单品管理。便利店的商品价格格略高于一般般零售业态的的商品价格。专业店s9ecciatittystoore(S．S)概念经营某一大类商品品为主，并且且具备有丰富富专业知识的的销售人员和和提供适当售售后服务的零零售业态。特点采取定价销售和开开架面售，亦亦可开展连锁锁经营。商品结构体现专业业性、深度性性、品种丰富富，可供选择择余地大，以以某类商品为为主，经营的的商品具有自自己的特色，一一般为高利润润。从业人员需具备丰丰富的专业知知识，可以退退货。选址多样化，多数数店设在繁华华商业区、商商店街或百货货店、购物中中心内。商圈范围不定。营业面积根据主营营商品特点而而定。目标市场多为流动动顾客。主要要满足消费者者对某类商品品的选择性需需求。专卖店excllusiveeshopp概念专门经营或授权经经营制造商品品牌和中间商商品牌的零售售业态。特点采取定价销售和开开架面售，亦亦可开展连锁锁经营。商品结构以企业品品牌为主，销销售体现量少少、质优、高高毛利。注重品牌声誉、从从业人员必须须具备丰富的的专业知识，并并提供专业性性知识服务。选址在繁华商业区区、商店街或或百货店、购购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年年为主。商店店的陈列、照照明、包装、广广告讲究。购物中心shooppinggcentter(S．C)概念企业有计划地开发发、拥有、管管理运营的各各类零售业态态、服务设施施的集合体。特点由发起者有计划地地开设，实行行商业型公司司管理，中心心内设商店管管理委员会，开开展广告宣传传等共同活动动，实行统一一管理。内部结构由百货店店或超级市场场作为核心店店，以及各类类专业店、专专卖店等零售售业态和餐饮饮、娱乐设施施构成。服务功能齐全，集集零售、餐饮饮、娱乐为一一体。根据销销售面积，设设相应规模的的停车场。选址为中心商业区区或城乡结合合部的交通要要道。商圈根据不同经营营规模、经营营商品而定。设施豪华、店堂典典雅、宽敞明明亮，实行卖卖场租赁制。目标顾客，以流动动顾客为主。根据选址和商圈不不同，购物中中心可分为近近邻型、社区区型、区域型型、超区域型型种类。仓储商店dissc01Inntstoore概念在大型综合超市经经营的商品基基础上，筛选选大众化实用用品销售，并并实行储销一一体、以提供供有限服务和和低价格商品品为主要特征征的、采取自自选方式销售售的零售业态态。特点选址在公路边、交交通要道和利利用闲置设施施。主要的商圈人口为为5—7万人。商店营业面积大，一一般在4000m’以上。部分分商品部门采采取租赁制，把把无店名的专专业连锁卖场场和供应商引引进店内经营营。商品构成以新开发发上市的商品品为主力商品品，自有品牌牌占相当部分分，主要是面面向广大的工工薪阶层服务务。作为价格策略，每每天都以较低低价格销售全全部商品。作为商品策略，经经营同其他零零售业态能进进行价格比较较的、知名度度、普及率都都较高的商标标商品或价格格一般被众所所周知的商品品。商店设施简单化。将将超市开发的的销售技术和和管理理论、仓储商店的价格影影响力、大型型综合超市商商品供应计划划的方法及选选址理论等融融为一体，灵灵活运用。可实行连锁经营。设有一定规模的停停车场。家居中心hommecennter(HH．C)概念以与改善、建设家家庭居住环境境有关的装饰饰、装修等用用品、日用杂杂品、技术及及服务为主的的、采取自选选方式销售的的零售业态。特点选址在城乡结合部部、公路边、交交通要道或消消费者自有房房产比率较高高的地区。商品构成主要以房房屋修缮和室室内装修、装装饰品、园艺艺品、宠物食食品、室内外外用品、洗涤涤剂及杂品等等。作为经营策略，发发挥了廉价商商店的低价格格销售和超级级市场的开架架自选销售等等优势。提供一站式购足和和一条龙服务务。可采取连锁经营方方式。有一定的停车场。商业店铺专卖店开店决策与与店型选择（一）开店决策当今社会，越来越越多的企业家家和个人都有有开店的欲望望，专卖商店店是一个理想想的选择。因因为专卖商店店规模小、投投入资金少，又又可以展现开开店人的风格格。事实上，目目前世界上的的许多零售业业巨子都是从从小专卖店起起家的。但是，开专卖店并并非一定成功功的，现实生生活中失败者者屡见不鲜。因因此，在决定定设立专卖商商店时，一定定要了解专卖卖商店经营的的难处。能克克服这些困难难，才是办好好专卖商店的的基础；如果果无力克服这这些困难，最最好放弃开办办专卖商店。专卖商店竞争激烈烈。专卖商店店无论规模大大小都会有成成功的机会，并并且能施展经经营者的才能能，实现自我我价值。因此此，开办专卖卖商店的企业业和个人为数数众多。专卖卖店与其他种种类商店之间间的竞争十分分激烈，寻求求新的机会很很不容易，所所以按照自己己的理念去经经营很可能会会碰壁，这就就需要创办人人的心理承受受力强，驾驭驭市场的能力力超凡。专卖卖商店发展的的弹性很大，最最热门的商店店可能是一家家专卖商店，最最萧条的也可可能是专卖商商店。假如你你设立一家专专卖商店，就就要抱定背水水一战的信念念，只能前进进，不能后退退。幻想轻轻轻松松地经营营它，绝对不不会成功。若若试图也辞掉掉公职，办个个商店，以享享受自由的心心情来经营，只只可能众失败败。经营者需要专业知知识。专卖商商店的特色是是专业性强，因因此经营者必必须对所经营营的商品有丰丰富的了解。这这不仅能保证证所买进的货货物品质优良良，而且能向向顾客提供高高层次和周到到的服务。纵纵观世界上一一些成功的专专卖商店，经经营者都是专专家。在巴黎黎，书店的经经营者是饱读读读书的学者者，古董店的的老板大多是是古董鉴赏家家，服装店经经理是服装设设计师，集邮邮社的创办人人常是集邮家家。有人说：：专卖商店能能否办得起来来，关键在于于资金；专卖卖商店能否办办好，关键在在于经营者的的专业知识。这这是有一定的的道理的。资金要有保障。开开店需要钱，开开办何种专卖卖店，需要多多少钱，须事事先知晓。例例如在北京开开办一家美容容院至少要投投资５万元；；开办一家服服装店至少要要投资２０万万元。当然，地地域不同，规规模不同，商商品等级不同同，会需要不不同资金的投投入。例如：：在日本开设设一家３０平平方米大的茶茶艺馆，必须须准备保证金金４００万日日元，内部装装潢费４０００万日元，开开店预备资金金２００万日日元，合计为为１０００万万日元。如果创办者能独立立负担全部资资金投入最为为理想；如果果资金不足，就就要考虑借款款。借到与否否、风险大小小与自己的承承受风险实力力如何，都要要有所估算。有有人常因为资资金不足，致致使开店的理理想成为泡影影，或只好缩缩小专卖商店店的规模。在决定是否开办专专卖商店时，对对以上的利弊弊得失要进行行具体分析，不不可瞻前顾后后，也切勿草草率行事。（二）店型选择当人们决定要开个个专卖店后，马马上就面临着着开什么类型型专卖店的问问题。虽然各各种专卖商店店有着共同的的特性，但也也有差异，有有时差异会对对专卖店的发发展有重要的的影响，因此此企业或个人人都应根据具具体情况进行行选择。１．店型选择的影影响因素专卖商店种类繁多多，特点各异异，选择时就就考虑以下影影响因素。资金。资金数目是是店型选择的的重要影响因因素，资金雄雄厚的企业和和个人，可选选择高档路线线的专卖商店店。如服装店店、化妆品店店、电器店、首首饰店等。这这些商店要求求装饰豪华、高高雅，商品价价格较高，当当然利润也较较大。如果仅仅是小本经营营，可选择较较大众化的专专卖商店，如如食品店、冷冷饮店、花店店、咖啡店等等。（２）竞争。竞争争源于市场的的供需状况，在在选择专卖商商店店型时，应应避免进入竞竞争异常激烈烈的领域，开开辟新市场更更利于生存和和发展。目前前服装店、食食品店、家具具店都是市场场竞争激烈区区域，而化妆妆品店、花店店、洗衣店等等还有很大的的市场潜力。单单品经营和独独家风格，是是躲避过度竞竞争的理想选选择。日本有有一家玻璃器器皿商店，经经营各种类型型、大小不等等、用途各异异的玻璃器皿皿，生意鼎盛盛。上海有一一家专门销售售各种瓶塞的的商店，独一一无二的商品品组合使其取取得了市场竞竞争的优势。（３）专业知识。专专卖商店的经经营不同于一一般商品，它它需要店主有有较高的专业业知识水准，因因为到专卖商商店购买的顾顾客常常需要要得到科学性性的购买建议议。如果没有有相应的专业业知识，就应应放弃经营该该种店型。试试想：作为一一个服装店经经营者，如果果缺乏对服装装潮流的敏感感，审美观不不强，他能将将这家服装专专卖店经营好好吗？（４）市场潜力。随随着社会的发发展，人们的的消费观变化化迅速，在选选择店型时，应应看准那些市市场潜力较大大的行业。服服装业发展忽忽高忽低，市市场潜力大，但但风险也大；；食品业难有有高潮，但人人人得吃饭，故故市场平稳，市市场潜力较大大；保健用品品、休闲用品品等行业有不不可估量的市市场潜力。

２．店型选择的过过程店型选择的过程，实实际上是对店店型特征分析析和对影响因因素研究的过过程。但在实实际生活中，不不少人却忽视视了这些，他他们在决定开开店时直接想想的就是开个个服装店、鞋鞋店或食品店店等，尔后再再进行可行性性研究，这是是不科学的。开店人之所以有开开店的愿望，大大多已具备了了一定数量的的资金。在资资金角保障的的前提下，店店型选择应从从市场调查入入手，看看消消费需求有何何新变化，就就可以考虑这这一店型，接接下来再进行行自身的可行行性分析。包包括：能否有有足够的资金金支撑；能否否购到较高级级的舶来品；；能否聘请到到通晓该类商商品经营与使使用的专家；；在顾客能接接受的价格范范围内能否获获得理想的利利润。如果得得出肯定的结结论，就可以以确定选择开开专卖店。（三）服装店１．服装店概述顾名思义，服装店店是专营服装装的商店。它它有两种形式式：一是汇集集各类时装的的精品，品牌牌多样；二是是仅经营一个个品牌的时装装，大多是产产销合一的方方式。时装与与普通成衣不不同。它具有有流行、时髦髦的特征，无无论是款式还还是价格，都都高于普通成成衣。过去，服装的主要要目的是为了了保暧，服装装颜色较单一一，款式较少少变化，一般般服装店即时时可满足人们们对穿着的需需求。这些年来，随着生生活水淮的提提高和自我意意识的加强，人人们对服装日日益讲究起来来。服装店和和服装厂商应应运而生，目目前名牌服装装店已在城市市中独领风骚骚。服装店一般需要较较大的投资，最最好位于繁华华商业区或新新潮商品汇集集的街区；经经营的品牌注注重流行趋势势和较高格调调；利润有可可能达到５００％—１００％，甚甚至更高，价价格寻求较高高价位；经营营中应及时处处理过季和过过时的服装，否否则会使商品品陷入困境。２．市场机会分析析近几年，大城市服服装店发展也也很快，一引引起海外品牌牌捷足先登。尽尽管这些专卖卖店的服装款款式新颖，名名气不凡，外外部装饰也各各具特色，但但由于价格昂昂贵，问津者者不多，富丽丽堂皇的店内内显得冷冷清清清，一些较较大的名牌服服装店也在盛盛名之下微利利经营，甚至至面临着困境境。

尽管如此，服装专专卖店仍是越越来越多，竞竞争日趋激烈烈，假如不吸吸引若干名牌牌忠诚度较高高难度顾客，盲盲目开办单一一品牌的专卖卖店则凶多吉吉少。近些年年来，人们的的收水准提高高很快，但物物价上涨幅度度也高。年轻轻女士是服装装店的主要顾顾客，她们虽虽然有追求时时尚的欲望，却却缺乏坚强的的后盾，加上上新兴的高级级百货商场大大多汇集名牌牌时装，从声声势和选择范范围上都强于于单一品牌专专卖店，因此此名牌时装店店不冷不热实实属情理之中中。服装店的出路有两两条：一是造造就吸引众人人的服装时尚尚，以自己的的服装为核心心，形成特有有的消费层，诸诸如表少年服服饰、少女服服饰等等；二二是跳出经营营单一品牌的的模式，汇集集多种品牌。当当然，服装店店也可以向大大众化方向发发展。（四）鞋店１、鞋店概述鞋店是专门卖鞋的的商店，它有有综合鞋店和和专营鞋店等等形式。人类类的进化带动动了足下革命命，从赤脚到到穿鞋，从草草鞋到布鞋，从从布鞋到皮鞋鞋，从单一款款式到变幻无无穷的款式，多多种多样的变变化与需求，为为鞋店的发展展提供了广阔阔的空间。在同等规模条件下下，鞋店的投投资额与服装装店相关不大大，经营特征征与服装店也也很相似。此此外，消费者者对鞋子样式式的需要是千千变万化的，选选择流行样式式对鞋店来说说是非常重要要的。因此经经营鞋店要具具备以下条件件：有流行服服装店的流行行讯息；鞋店店要设在繁华华、热闹的商商业区，最好好与服装相邻邻；店面设计计要典雅、清清新；商品陈陈列要因店而而异，但要有有试鞋椅、全全身镜或半身身镜，这是衡衡量鞋店等级级的重要标志志；鞋店不论论大小，大致致要有一半的的空间作为储储藏之用；过过时的鞋子和和样品要及时时削价出售。２．市场机会分析析当今消费者越来越越重视鞋的消消费了，据统统计调查数据据显示，鞋店店消费额增长长速度异常迅迅速，并呈现现出多样的趋趋势。究其原因，随着人人们生活水准准的提高和全全球讯息的流流通，城市中中已，崛起一一个新的阶层层——新新消费者者。他们多数数为年青人，存存款意识淡薄薄，追求全身身穿着的高雅雅与各谐。鞋鞋子是全身搭搭配的重要部部分，正如一一位在外企工工作的小姐说说：“大概是由于于含蓄的传统统性格所致，人人们见面时常常常不自觉地地看对方穿什什么鞋，样式式老旧或档次次太低，都会会让人轻视，服服装有进可随随意，但鞋一一点都不能马马虎。因此，我我在鞋上花的的钱并不比花花在服装上的的少。”这不是个别别现象，而是是代表一个庞庞大的消费言言族群。专卖流行鞋种比卖卖一般实用鞋鞋获利机会大大，但要承担担的风险也大大，同时要求求经营水准更更高，市场嗅嗅觉更灵敏。一一般实用目前前有被忽视的的倾向，实际际上一般实用用鞋价格便宜宜，中老年人人对它有一定定的偏好，是是一个销售稳稳定的种类。（五）食品店１．食品店概述自从店铺诞生后，就就有了各式各各样的食品店店，如米店、肉肉铺、面包店店、水果店和和蔬菜店等。食食品店是历史史上最悠久的的专卖商店。开办食品店比服装装店投资少，但但是毛利较低低。食品店最最好的开设地地点并非城市市中心的商业业区，而是人人口密集的住住宅区。经营营何种等级的的食品要依据据所在地居民民总体消费水水准进行选择择，开办食品品异常辛苦，从从早忙到晚，并并要与各类顾顾客打交道。食食品具有易腐腐的特点，储储存商品的仓仓库和柜台常常需要配备冷冷藏设施。２．市场机会分析析食品店的最大特点点是小而多，竞竞争比较激烈烈。尽管人们们不能不吃，但但吃也是有限限度的。从消消费结构上看看，吃占消费费支出的比例例有逐年下降降的趋势，因因此在有限的的市场内取得得圈套的利润润应为食品店店的目标。目前，从总体上看看，食品店持持平发展，但但某些食品却却有较大的市市场潜力，如如保健食品、冷冷冻食品、儿儿童食品等。（１）保健食品。随随着生活水准准的提高和生生活节奏的加加快，人们越越来越重视身身体保健。此此外，随着工工业文明而出出现的新型疾疾病对人体危危害很大，迫迫使人们不得得不自我保护护。因此，保保健食品有较较大的发展空空间，竞争也也会日渐激烈烈。（２）冷冻食品。冷冷冻食品是一一种现代食品品，它经过生生产到冷藏，并并通过食品店店送到消费者者手中。许多多家庭也备有有冷藏设施，这这就构成了一一个完备的冷冷藏链。它适适应了人们方方便、快捷、保保鲜的三种