第四章房地产评估

第四章房地产评估土地使用权评估评估建筑物评估房地产评估在建工程评估【教学目的和要求】通过学习，要求学生了解房地产的概念、种类、特性及评估的专业原则；掌握房地产价格的涵义、种类、价值类型以及影响价格的因素；熟练运用收益法、市场法评估房地产；熟悉在建工程，掌握在建工程的评估步骤和方法。【教学重点和难点】

1、收益现值法在房地产评估的运用2、市场法在房地产评估中的运用第一节

土地使用权评估土地使用权估价基本理论土地使用权评估的收益法土地使用权评估的市场法土地使用权评估的成本法假设开发法路线价估价法土地使用权估价基本理论土地的概念及特性土地使用权的概念、权属、价格类型影响土地使用权价格的因素土地使用权评估原则土地的概念及特性土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部分的土壤层土地的特性：自然特性和社会经济特性土地的特性：P105（重）自然特性社会经济特性空间位置的不可移动性数量的固定性（不可再生性）效用的持久性（永续性）质量的差异性用途多样性经济地理位置的可变性可垄断性土地效益级差性土地使用权的概念、权属、价格类型土地使用权评估的概念：

从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。

土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。

土地资产价格的价格特点

1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定；2、土地价格主要由土地需求决定；3、土地价格具有明显的区域性；4、土地价格具有上涨性。土地使用权的权属分类土地所有权土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权转让土地使用权土地使用权的价格类型P106-重一级市场价格范畴二级市场价格范畴基准地价标定地价出让底价、出让价格转让价格其他价格（抵押、课税）土地使用权的价格类型基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。标定地价—正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地使用权价格。出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平，综合考虑各种政策、市场因素的影响，确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准。转让价格－在土地市场中实际达成的交易价格。基准地价和标定地价的主要区别：

1、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价；

2、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观位因素，其地价更为接近市场交易地价；

3、基准地价具有时效性，而标定地价有评估基准日；

4、基准地价反映区域因素，标定地价反映个别因素；

5、基准地价是单位价格，标定地价可采用单位价格或宗地价格。联系：基准地价是标定地价的依据影响房地产价格的因素P110因素一般因素区域因素个别因素人口行政经济社会心理国际商业工业住宅位置地形地质剩余使用年限地块形状容积率面积土地使用权评估的收益法P113-重一、基本公式为：

其中：Rt——未来第i年土地带来的预期纯收益额

t——收益期限

i——土地还原率（折现率）适应范围：有经济收益的商业写字楼、旅馆、公寓用地等，对于政府、机关、学校、公园等公用、公益性土地的价格不太适用。年收益额Rt及还原率(折现率)

的确定i1．年纯收益的含义：指土地年客观总收入减去年土地使用各种客观费用后的收益，以年为单位年纯收益=年客观总收入-年客观总费用2、土地还原利率及测算（1）实质：资产投资报酬率。报酬率分为风险和无风险报酬率。i=年纯收益/售价（2）确定方法P115-116：A、纯收益与售价比率法，用市场交易案例的价格平均得出。B、安全收益率加上风险调整值，银行利率、为安全收益率。C、采用插值法，把各种典型行业的投资收益率找出来，排队列表，然后估计在哪个范围内，插入其中,确定资本化率大小。具体应用公式1、=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+…+Rt/(1+i)t

=R1*（P/F，i，1）+R2*（P/F，i，2）+…+Rt*（P/F，i，t）2.每年收益相同，未来收益有限评估值=A*（P/A，i,n）3.每年收益相同，未来收益无限评估值=A/i4.开始m年内的各年预期收益额不相等，以后n年每年收益相等。资产评估值=

+A*（P/A，i，n）*（P/F，i，m）P同步练习35—3、5、840-1一般针对土地出租

例题：有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起，纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的评估价格。参考答案第一步：计算前五年收益折现

第二步：计算后45年收益折现

第三步：两段合计82+153.1006929=216.1474917（万元）土地使用权残余估价法P117(重)（一）原理---P114—(2)

是收益法在评估土地使用权的一种具体运用，即待估土地处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于土地的纯收益，再用土地的还原利率还原，便可得到土地使用权的收益价格。

（一）土地使用权评估的收益法基本步骤：（1）采用收益现值法对房地产整体进行评估，求出房地产的年总收益R=年租金收入（2）求出房地产的年总费用C=年税金+年管理费+年维修费+年保险费+年折旧费；其中：年折旧费=建筑物重置成本/总使用年限或根据固定资产平均年限法计提折旧（3）求出房地产的年纯收益A=R-C=总收益-总费用；（一）土地使用权评估的收益法基本步骤：（4）确定房屋建筑物的年纯收益=房屋现值*r房。其中：房屋现值=建筑物重置成本-年折旧费*已使用年限（5）求取土地的年纯收益=A-房屋现值*r房（6）土地使用权评估=土地的年纯收益*（P/A，r土，n）--n土地尚可使用年限或：=土地的年纯收益/r土--使用权年限无穷大CASE1165-1—有错误CASE2一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积52000平方米，钢混结构。1987年10月取得土地使用权，年限50年。写字楼出租面积为建筑面积的60％，空房率10％；月租金35元／平方米出租面积，建筑物月折旧费100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价500万元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，每年租金损失准备为半月租金。土地还原利率为9％，建筑物的还原利率10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为1500万元。写字楼竣工于1990年10月。评估基准日为1997年10月。评估该土地使用权的价值。[已知：（P/A，9%，40）=10.7574]参考答案(1)年房地合一总收入=52000×60％×(1-10％)×35×12=11793600(元)）(2)房地合一年总费用=100000×12+5000000/10+11793600×(12％+6％)+11793600/24=4314248(元)(3)房地合一的房地产的年纯收益=11793600-4314248=7479352(元)(4)建筑物的纯收益=15000000×10％=1500000(元)(5)土地的纯收益=7479352-1500000=5979352(元)(6)计算土地的还原收益=5979352×(P／A，9％，40)=5979352×10.7574=64322281.2（元）CASE3

某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的1%，年保险费为重置价值的0.15%。要求：评估2002年12月的土地使用权价格土地使用权评估的市场法P118(重)一、评估程序明确评估对象寻找、确定交易实例修正交易情况----P120修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正使用年期容积率修正系数求出比准价格决定土地估价结论计算公式1P120-121实际评估工作中，其计算公式：

P=P’*A*B*C*D或

=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：

A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数

B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区域因素条件指数

D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条件指数计算公式2如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为：

P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数其中：容积率修正系数(通过建立容积率与地价关系表求得)=评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数土地使用年期修正系数---P121

=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—评估对象的使用年限；n—交易实例的使用年限。CASE1CASE.DOC案例1参考答案A：2150×(1+1%)×100/99×106/103×100/99×100/102=2235(元／M2)B：2400×(1+1%)×106/109×100／102=2311(元／M2)C：2100×(1+1%)2×100/98×106/103×100/99×1.0206=2096(元／M2)宗地价格=(2235+2311+2096)/3=2214(元／M2)案例2有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况见表：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素

A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%D680200001-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.10

0

上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下：

时间1996199719981999200020012002指数100103107110108107112

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。分析：1.建立容积率地价指数表容积率11.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128CASEP121例5-2特殊的市场法——基准地价系数修正法P133概念确定参照物---基准地价；对各种因素进行系数修正；计算待估土地评估值。公式=基准地价*地价修正系数*日期修正系数*使用年期修正系数*容积率修正系数各地对基准地价公布的时间不一致各地政府对基准地价的构成内容规定不一致各地对土地使用权年限规定不一致

土地使用权评估的成本法P124-125又称成本逼近法，根据取得被评估土地使用权所需发生的各项正常费用，包括取得的成本、利息、正常利润、税费和土地增值收益来确定土地使用权价格。土地评估的成本法公式：

土地价值=土地取得费用

+土地开发费

+税费

+利息

+利润

+土地增值收益（+年期修正）注意:（1）土地取得费\土地开发费单位为:元/平方米（2）投资利息的计算:

A、土地取得费的计息=土地取得费*[（1+r）t-1]

B、土地开发费利息=土地开发费*[（1+r）[（n-i）+0.5]-1]

（4）开发利润=[土地取得费+土地开发费]*利润率（5）土地价值=土地取得费+土地开发费+投资利息+开发利润+土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+开发利润）*（1+土地增值收益率）案例某市经济技术开发区内有一块土地面积为5000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，评估该土地的价值。

承上例（1）土地取得费=10万元/亩=150元/平方米（2）土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：

土地取得费利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元/平方米）

土地开发费利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+

200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元/平方米）（4）开发利润=[（1）+（2）]*10%=35（元/平方米）（5）土地价值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）

=475.84（元/平方米）

举例土地总价简介：假设开发法路线价估价法假设开发法P131假设开发法----又称为剩余法、倒算法。思路：

估算房地产未来开发完成后的价值（楼价）；减去未来房屋正常的开发成本（建筑费+专业费+利息）；减去税费和利润[（地价+建筑费、专业费）*投资报酬率]

余额：就是待估土地价格。路线价估价法P134原理：市区各宗土地价值与其离开街道的距离远近关系很大，这个距离为临街深度，土地价值随临街深度递减，宗地越接近道路价值越高。思路：

路线价*深度百分率*差异因素修正系数=待估宗地价格第二节建筑物评估建筑物有关的基本知识建筑物评估的成本法建筑物评估的残余法建筑物有关的基本知识建筑物的概念建筑物的分类建筑物的特性影响建筑物价值的个别因素建筑物的概念——房屋和构筑物房屋：供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的建筑；主要构件：基础、墙、门、窗、柱和屋顶。构筑物

房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁等。承重结构钢结构钢筋混泥土结构混合结构其他结构砖混结构砖木结构经济用途商业用房民用建筑工业建筑公共建筑公用设施民用住宅其他民用建筑建筑物的分类建筑物的特性不能脱离土地而单独存在使用价值是有年限的属于可再生资源其所有权受其占用范围内的土地使用权性质与年限的限制影响建筑物价值的个别因素面积建筑结构建造质量附属设施建成及使用时间产权其他建筑物评估的特点：（一）建筑物评估应在合法的前提下进行（二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制约（三）房地分估建筑物评估的成本法P125思路重置成本的构成及测算三项贬值的测算重置成本的构成及测算重置成本的构成测算方法重置成本的构成建安工程费专业费用建设税费建设期利息开发商利润建筑物重置成本的估算方法P126（1）重编预算法（2）预决算调整法（3）物价指数法（4）单位比较法重编预算法

估算建造所需的各种材料、设备的数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再累加求和得到建筑物的重置成本。主要用于承包商投标。（2）预决算调整法根据预决算资料测算各部分的工程数量，然后采用现行单价和费用项目及费用标准，确定各部分成本，然后将各部分的成本加总，得出建筑物的重置成本。适应范围：工业建筑的成本估算。（3）物价指数法根据公布的建筑物成本指数，将建筑物的原始成本调整为目前的成本水平，以求取建筑物的重置成本。缺点：估算精度较低。（4）单位比较法

将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取重置成本的测算方法。实体性贬值的测算方法使用年限法观察打分法借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。其中：G---结构部分的评分修正系数

S---装修部分的评分修正系数

B---设备部分的评分修正系数功能性贬值

由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配置等不合理造成的功能不足或浪费所形成的价值损失。

建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其占用的土地的最佳利用不符。

建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过大或过于豪华，所引起的功效损失。

建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过小或质量太差，所引起的功效损失。建筑物评估的残余法

---收益法（重-补-P114（三））基本原理评估案例

评估原理（一）收益资本化法通过预计评估对象未来的正常收益，再选用适当的资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房地产的客观合理价格。（二）残余估价法当待估建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从房地产的净收益中扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估值。公式：B房=(a房地产-L土*r土)/(r建+d建)=A/(r建+d建)

评估步骤（已知P土，求P房）（1）采用收益现值法对房地产整体进行评估，求出房地产的年总收益Y=年租金收入（2）求出房地产的年总费用C=年税金+年管理费+年维修费+年保险费（无折旧费）（3）求出房地产的年纯收益R房地=Y-C=总收益-总费用；（4）确定土地使用权的年纯收益R土=P土*r土。（5）R房=R房地-R土（6）计算房的折旧率d=1/房剩余使用年限房的评估值=P房=R房/（r房+d）同步练习P41-42—3、6对比：已知P房，求P土（1）采用收益现值法对房地产整体进行评估，求出房地产的年总收益Y=年租金收入（2）求出房地产的年总费用C=年税金+年管理费+年维修费+年保险费+年折旧费；其中：年折旧费=建筑物重置成本/总使用年限或根据固定资产平均年限法计提折旧（3）求出房地产的年纯收益R房地=