世邦魏理仕-2021年中国投资者意向调查报告

©©CBRE,INC.|22021年中国投资者意向调查030405101316摘要摘要信息图信息图表投投资意向投投资策略 另类资产及社会、环境和治理问问卷调查概况摘要世邦魏理仕于2020年11月9日至2020年12月14日间进行了2021年中国投资者意向调查。共计160份有效回复*被纳入统计，用以分析投资者对于2021年中国商业地产大宗交易市场受到新冠疫情的影响，中国商业地产投资活动在2020年被抑制，年度大宗交易成交额锁定在摘要世邦魏理仕于2020年11月9日至2020年12月14日间进行了2021年中国投资者意向调查。共计160份有效回复*被纳入统计，用以分析投资者对于2021年中国商业地产大宗交易市场受到新冠疫情的影响，中国商业地产投资活动在2020年被抑制，年度大宗交易成交额锁定在1,944亿元人民币，同比下降28％。但世邦魏理仕预计，在2021年，中国内地的大宗交易市场将率先复苏，交易量预计增长15%到20％。国经济在全球疫情反复的阴霾下实现快速反国内地优质资产的信心。同时，由于主要物在疫情中出现了不同程度的调整，并且可投金到期退出及开发商降杠杆而增加，投资者与往年的问卷调查对比，世邦魏理仕2021年中国投资者意向，获青睐的物业类型及策略，投资目主主要趋势•投资者表现出强劲的投资意愿，选择“更积极投资”的。获青睐的•工业物流首次成为最受投资者青睐的物业类型。物业类型•投资策略分化，整体风险偏好上升，对核心增益型、机及策略•新冠疫情进一步增强了投资者对数据中心和冷链物流的•超过40%的投资者已将社会、环境及治理准则纳入投资另类资产及社会、环境和治理投资目投资意向*包含完成度为及高于70%的回复来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中国投资者意向调查投资意向2021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|6投资者购置意向显著增强57％的受访者选择在2021年“更积极投资”，这是自2016年首次投资者意向调查以来的最高占比。环场表现出更强烈的投资意愿，这也与他们积极的募资计划相关。在2020年，与中国内地相关的募地产基金融资总额达到179亿美元，比五年平均水平高出23％。在亚太地有望成为2021年的热门投资目的地。机构投资者也将保持活跃。在2020年机构投资者投资总额同比增长75％的情况下，他们的购买意愿仍然高涨。81%的机构投资者表示，在2021年的大宗，H对债务水平的要求，红区房企共计需要减少超过1,950亿元的有息债务。我们今年的调查结果显示，53%的国内开发商表示将在2021年加大资产出售力度，去年调查中这一比例仅为33%。图表1:中国商业地产投资意向157%52%42%33%30%25%22%19%11%%3%2%%更积极投资与去年相同投资规模收缩尚无投资计划2021202020191选择各选项的受访者数量在有效回复数中的占比2“三道红线”中第一道红线为剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二道为净负债率大于100%；第三道为现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道未中，不得超过15%。来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|7来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月投资焦点转向工业物流板块资者。以及2020年更高的储蓄率所支持的更大国内消费潜力，零售和酒店资产存在图表2:获投资者青睐的物业类型47%42%42%33%25%23%10%10%5%3%1%4%工业物流写字楼零售物业酒店202120202019来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月100959085802021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|810095908580投资者对于工业物流资产的出价更为积极图表3:相对于新冠疫情前，投资者对各类物业的预期价格折扣超过30%的折扣10%-30%的折扣不超过10%的折扣无折扣愿意以高于报价的价格收购70%60%50%40%30%20%12%10%0%0%0%0%0%0%工业物流甲级写字楼(成甲级写字楼购物中心(增值型项目)更大预期折扣图表4:一线城市核心区甲级写字楼资产价格指数(2019=100)北京上海广州深圳20192020F2021F2022F2023F6713%4来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|96713%4来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月中国内地城市首次在亚太区跨境投资前十大目的地中占据三席境后为价领图表5:投资者青睐的投资目的地31%32%22%No31%32%22%北京56%47%40%21%二三线城市10%No.1:456%47%40%21%二三线城市10%上海6%%No.4:%广州11%1%No.3:11%1%No.3:深圳56%47%40%目的地的回复者占比*跨境投资者是指以所属国家或地区以外的市场为投资目的地的投资者*跨境投资者是指以所属国家或地区以外的市场为投资目的地的投资者目的地中的排名2021年中国投资者意向调查投资策略2021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|11投资者的风险偏好与回报要求有所上升核心增益型项目。2020年某大型险资收购上海歌斐中心和GIC收购北京LG双子塔都是此类投资的典型案例。随着租赁市场在2021年后持续复苏，投资者图表6:投资者青睐的策略,2019-202130%26%25%24%26%25%24%19%2019%17%9%7%型增值型型2021202020192021图表7:新冠疫情后，投资者对无杠杆回报率的目标变化坚挺。来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月70%60%50%40%30%20%10%核心型核心增益型增值型机会型不良资产投资降低回报率目标维持原来的水平2021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|12疫情后投资者重视租金收入和结构性趋势59%的受访投资者表示将更关注长期人口和技术趋势。随着“双循环”成为物。而与此类似的也包括投资者对数据中心和冷链的大量关注(更多细节，请参见下一章节)。保持强烈的兴趣。科技新媒体(TMT)行业在租赁市场上展现出强劲的扩张0年，全国32%的新租面积来自TMT租户，是写字楼市场的第一大。图表8:新冠疫情如何影响投资者的投资和运营策略9%59%36%30%26%19%27%16%18%18%注长期人口和技术趋势视租户租金偿付增长能力注长期人口和技术趋势视租户租金偿付增长能力提供减免租金等措施留住主要租户来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月虑环境，社会和治理(ESG)对具有重建潜力的资产对次核心和新兴区位的注规模较小的交低在较低的借贷成本下使的杠杆率来提高减少提升物水平2021年中国投资者意向调查另类资产及社会、环境和治理(ESG)2021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|14新冠疫情进一步激发了对数据中心和冷链物流的投资意愿资产。达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟(GCCA)的数据显60%50%40%30%20%10%9:投资者对各种另类资产的关注度冷链物流房地产债202120202019图表10:2020年国内数据中心主要资产交易案例投资者被投资的资产投资额(人民币百万元)万国数据上海19号数据中心I-II期778(约)万国数据北京14号数据中心3,800首峰数据中心用地1,500万国数据及中信产业基金数据中心用地2,600平盛国际(由维也纳保险集团控股)，锦泉元和鹏博士数据中心资产包2,300万国数据英业达工业厂房(改建为数据1,370来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中国投资者意向调查©CBRE,INC.|15社会、环境和治理将影响投资决策境与治理(ESG)议题。美国绿色建筑委员会(USGBC)的数据显示，2020年2021年的投资者意向调查显示，超过40％的投资者已经在投资决策中考虑尽管目前有77％的投资者表示在ESG上的投资将占整体房地产投资的10%或之下，但鉴于ESG在商业地产各参与方的决策中的重要性正不断提高，预计未来投资者对于ESG相关的资本支出也将呈长期增长的趋势。图表11:投资者在投资决策过程中是否落实ESG图表12:在ESG上的投资在整体房地产投资的占比441%35%17%ESG将会考虑ESESG将会考虑ESG考虑ESG年内考虑ESG49%228%13%不到5%5%-10%10%-15%15%-20%20%+来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中国投资者意向调查问卷调查概况问卷回复者情况有效问卷数：160回复者来源回复者类型中国内地香港特别行政区新加坡美国其他市场其他市场包括：澳大利亚，加拿大，印度尼西亚，日本，菲律宾，英国，越南及中国台湾托基金以及TMT公司资本市场投资以及亚太区研究部负责人henry.chin@.hksam.xie@暐经理，中国区研究部victoria.hong@部alan.li@CBRE中国区顾问及交易服务部及投资及资本市场部产业地产负责人cindy.sun@CBRE中国区投资及资本市场部candice.wang@副董事,亚太区研究部l