某中小区旧城改造工程可行性报告

1总论1.1项目提要1.1.1项目名称、承办单位及负责人a)项目名称：*********中小区旧城改造工程b)项目地址：*********城街道办事处鲤中片区c)承办单位：仙游县国有资产投资营运中心d)项目负责人：*********法人代表*********仙游县土地储备中心主任e)主管部门：仙游县建设局f)建设性质：旧城改造建设规模及内容a)建筑工程规模：*********中小区旧城改造工程新建建筑面积365634m2，其中：新建住宅建筑面积233900m2，新建公共建筑面积131734m2。b)市政道路工程规模：鲤中小区市政道路总长度6116m，其中：鲤中小区周边市政道路长度1750m，小区内部道路长度4366m；建设市政道路总面积52688m2，其中：砼路面积35324m2，人行道面积10964m2，步行街铺地面积6400m2。c)市政给水工程规模：鲤中小区市政给水管网总长度3690m，其中：给水管DN300长225m，DN200长1370m，DN150长1295m，DN100长460m，DN80长340m。d)市政排水工程规模：鲤中小区市政排水管网总长度2878m，其中：排水管d600长46m，d500长31m，d400长674m，d300长2127m。e)公共配套工程规模：五个广场面积10600m2，公共绿化面积50100m2，公共厕所4座，垃圾收集点8处，消防栓7座。f)房屋拆迁工程规模：鲤中小区旧城改造工程拆迁总建筑面积190339m2，其中：拆迁店面建筑面积22949m2，拆迁住宅及其他建筑面积167390m2。g)用地规模：鲤中小区旧城改造工程用地总面积19.94hm2，其中：新建建筑占地面积5.01hm2，保留建筑占地面积2.28hm2，小区道路及停车场占地面积3.64hm2，绿化占地面积5.01hm2，广场占地面积1.06hm2，市政道路占地面积1.98hm2，其他占地面积0.96hm2。项目总投资*********中小区旧城改造工程项目总投资96047万元，其中：建筑安装工程投资54690万元，市政道路网工程投资1092.25万元，给排水工程投资224.25万元，公共配套工程投资796万元，拆迁补偿费用39244.5万元。1.1.4资金筹措项目总投资96407万元，建设资金筹措方案：a)自筹资金16047万元，分6年到位；b)申请银行借款20000万元，第一年到位；c)货币化产权置换安置补偿费协议安置资金30000万元，按拆迁安置补偿协议签订分期到位；d)商品房预售款及现房销售款筹集资金30000万元，分6年到位。1.1.5财务评价指标a)财务内部收益率：税后18.8%，税前24.3%；b)财务净现值(Ic=12%)：税后4397万元，税前8020万元；c)投资回收期：税后6.0年，税前4.8年；d)投资利润率：18.3%；e)投资利税率：24.0%。1.2编制依据a)上海同济城市规划设计研究院编制《仙游县县城总体规划（2001~2020）》，2003.05；b)芜湖市规划设计研究院（福州）编制《仙游鲤中小区修建性详细规划》，2006.02；c)1.3项目提出的背景仙游县经济社会概况仙游县地处福建省东南沿海中部、莆田市区西面，东南濒临湄洲湾，东临台湾海峡，西倚闽南金三角，为闽东南经济繁荣带承南启北之战略要地。仙游县历史悠久，源远流长，山川秀丽，资源丰富。仙游县辖有12镇5乡1街，辖区面积1835km2，总人口105万人。仙游县东界莆田市城厢区、涵江区；西连永春县、德化县；南与南安县、泉州市泉港区、洛江区毗邻；北与永泰县接壤。地形西北高、东南低，西北多高山峻岭，海拔500米以上的山峰有246座，东南部为台地和平原，地势平坦。大蜚山为县城北面屏障，河流属山溪型，主要有木兰溪、延寿溪、枫慈溪、粗溪和九溪等5条溪流，干流总长1712km，流域面积1669.5km2。木兰溪为境内第一大河流，穿流县城南部。仙游风光旖旎，胜景荟萃，自然景观有九鲤湖、菜溪岩、麦斜岩、天马山等四大景，九龙岩、仙门寺、园通寺等十八小景，主要名胜古迹183处。仙游县山海平原兼备，城乡一体，极具开发潜力。仙游县继续扎实推进“农业稳县、工业富县、项目兴县”的经济发展战略，国民经济和社会事业保持良好的发展态势，2004年全县实现生产总值64亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5%；实现农业总产值19.96亿元，比增5.4%；完成工业总产值54.73亿元，比增16.2%；社会消费品零售总额19.88亿元，比增8.2%；全社会固定资产投资13.03亿元，同口径比增29.7%；全县外贸出口总额1.01亿美元，比增9.8%；财政总收入25230万元，同口径比增5.1%；城镇居民人均可支配收入7388元，比增9.2%；农民人均纯收入3536元，比增8.2%推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用仙游县认真贯彻落实党的十六大精神，以“三个代表”重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的仙游人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。聚精会神搞建设，一心一意谋发展；加快工业园区建设，形成工业集聚效应，工业体量上一大台阶，增强经济发展后劲；推进鲤城旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快鲤城旧城区建设步伐。鲤中片区为仙游县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。旧城区建筑存在大片的砖木和土木结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。市政设施严重损坏，严重存在脏、乱、差的现象。加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成仙游县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成鲤中购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。成为仙游县城市建设新亮点。1.4项目建设的必要性和意义建设海峡西岸经济区仙游县位于闽东南中心地带，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，要求闽东南发挥其龙头作用，带动整个福建省经济发展。把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。莆田市仙游县处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。抓住机遇，建设鲤中商住区对仙游县适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，形成区域经济新的发展热点。1.4.2推动城镇化，构筑完善的县域城市功能根据《仙游县县城总体规划》和《鲤中小区修建性详细规划》，鲤中小区属中心城区的重要组成部分。鲤中小区旧城改造有利于提高和推进城镇化水平。区域位置处于木兰溪南岸，自然环境优越，具有与建成区协调衔接的自然条件和区位条件。当前，鲤中小区吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，鲤中小区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。因此，鲤中小区建设以建成购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。1.4.3市政建设与国民经济协调发展*********城街道办是仙游县人民政府所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。鲤中小区建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展1.4.4增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定农民收入增长缓慢已引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。据有关专家测算，我省近年仅城镇每年新增劳动力15万人，目前，我省城镇未实现就业的下岗失业人员超过10万人，还有70万人左右的农村剩余劳动力急待转移，而按照近年的正常水平，我省每年仅能增加15万个左右的就业岗位，就业形势十分严峻。扩大就业，重要的是要使经济保持较快的增长速度，否则，就业矛盾更加尖锐。鲤中片区建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，旧城区改造建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。1.4.5经营城市，开辟市政建设新局面城市作为先进生产力发展的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了一个地方的综合实力，同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，推动城市经济发展。当前关键是要抓住经营城市的核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。加快推进城市化是客观的要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境的全面发展，开创现代化建设新局面。1.5主要经济数据与经济指标详见基本报表1《主要经济数据与经济指标表》。2供需预测与拟建规模2.1供需预测2.1.1城市基础设施现状近几年来，仙游县不断加大市政基础设施建设力度，不断完善城区功能配套，先后进行了八二五大街、解放路等市政主、次干道拓宽改造，不断完善排水设施、自来水工程、城区电网改造等城区居民十分关注的生命线工程，旧城改造持续进行，形成规划科学、建筑各异、整洁有序的新的商住区和商业街。居民生活环境大大改善，商业服务设施更加完善，市场繁荣、人气兴旺，市容市貌优化，城市面貌焕然一新，精神文明建设不断推进，有力地促进了仙游县经济发展。但是，仙游县县城由于历史悠久，是以农村、农民、农业为主体的农业县，经济相对不发达，市政基础设施建设相对滞后，成片城区改造推进缓慢，影响城区居民生活质量提高和居住环境改善。改革开放以来，工农业、商贸业得到长足的发展，农业方面，1982、1992、2002年农业总产值分别为l.31亿元、8.79亿元、16.3亿元，十年间同比分别增长5.71倍和0.85倍；工业方面，1982、1992、2002年工业总产值分别为1.63亿元、12.47亿元、53.36亿元，十年间同比分别增长6.65倍和3.28倍；财政总收入1982、1992、2002年分别为3711万元、6420万元、27186万元、十年间同比增长0.73和3.23倍；商贸业方面，1982、1992、2002年社会消费品零售额分别为l.37亿元、3.77亿元、19.35亿元，十年间同比增长l.75和4.13倍。仙游县1982、1992、2002年国内生产总值分别为2.3亿元、12.27亿元、50.26亿元，十年间同比增长4.33倍和3.l倍。以上数字表明，通过改革开放20多年，强烈改变仙游县以农业为主体的产业结构，国民经济结构不断优化。数字还表明，城区工业、商贸业得到强劲的发展。但城区面积扩大不多。由于基础设施建设资金投入不足，市政设施建设满足不了国民经济和社会事业蓬勃发展的需求，加快旧城区改造和新城区建设成为今后一个时期经济发展的重要课题。2.1.2需求预测仙游县国民经济和社会事业在“十五”期间处在蓬勃发展期，根据“十五”计划确定目标，GDP年均增长12%以上，至2005年GDP将超过70亿元，到本工程建设年限的末期2010年的GDP有望超过120亿元。也就是说在本工程实施期间（2005~2010年）GDP接近翻一番。根据中共十六大精神和九届人大政府工作报告精神，重视“三农”问题和实施城镇化的政策取向已经明朗化，因此，解决农民收入缓慢问题和提高城镇化水平是当前和今后重要的任务。为此，仙游县人民政府决策启动县城旧城区改造建设无疑是应对和适应国民经济和社会事业迅速发展的需要，缓解旧城区商贸设施不足的矛盾，改善城区居民生活环境的要求，解决农村剩余劳动力进城务工、经商，从事服务业的需求，以及改善和树立城市形象品味的客观需要。鲤中小区近期建设的各类功能设施，有商贸业经营设施、公共服务经营设施，经营性与非经营性文化娱乐设施，经营性与非经营性休闲设施，居民住宅等。根据仙游县零售业体量迅速扩张和城镇居民及农民收入不断增加的实际情况，各类功能性设施和住宅建设通过市场化运作，将是城镇居民、进城农民消费热点。从总体上看，城镇居民人均收入在5年内年均按8%增长速度可增至9000元以上，农民人均可支配收入在5年内平均按5%增长速度可增至4000元以上。根据城镇化规划目标，到2020年要基本实现城镇化，城镇常住人口比重达到70%以上，那么，预测“十一五”期间（2006~2010年）城镇常住人口比重达到35%以上。根据城区现状和各类数据分析，用于拆迁安置的住宅占新建住宅总建筑面积的58.3%，用于店面拆迁安置的面积占新建商业设施建筑面积的13.7%。根据仙游县经济发展的良好态势，鲤中小区开发建设的商场、商店、文化娱乐、住宅等设施供应与需求在5年内可保持平衡。旧城区开发前景乐观，改造成仙游县城区规划科学、环境优越、功能完善的商贸购物中心、文化娱乐中心、风味美食中心。对仙游县经济发展具有重大影响。2.2建设规模与内容鲤中小区旧城改造工程规模a)建筑工程规模：*********中小区旧城改造工程新建建筑面积365634m2，其中：新建住宅建筑面积233900m2，新建公共建筑面积131734m2。b)市政道路工程规模：鲤中小区市政道路总长度6116m，其中：鲤中小区周边市政道路长度1750m，小区内部道路（含宅前道路）4366m；建设市政道路总面积52688m2，其中：小区周边市政道路面积19822m2（砼路面积13240m2，人行道面积6582m2），小区内部道路面积32866m2（砼路面积22084m2，人行道面积4382m2，步行街铺地面积6400m2）。c)市政给水工程规模：鲤中小区市政给水管网总长度3690m，其中：给水管DN300长225m，DN200长1370m，DN150长1295m，DN100长460m，DN80长340m。d)市政排水工程规模：鲤中小区市政排水管网总长度2878m，其中：排水管d600长46m，d500长31m，d400长674m，d300长2127m。e)公共配套工程规模：五个广场面积10600m2，绿化面积50100m2，公共厕所4座，垃圾收集点8处，消防栓7座。鲤中小区拆迁安置规模a)拆迁工程规模：鲤中小区旧城改造拆迁工程总建筑面积190339m2，其中：拆迁店面建筑面积22949m2，拆迁住宅及其他建筑面积167390m2。b)货币化安置规模：鲤中小区货币化产权置换安置建筑面积154471.2m2，其中：住宅安置建筑面积136379.6m2，店面安置建筑面积18091.6m2。c)货币拆迁补偿面积：鲤中小区货币拆迁补偿建筑面积35867.8m2，其中；货币补偿拆迁店面建筑面积4857m2，货币补偿拆迁住宅及其他建筑面积31010.8m2。鲤中小区旧城改造工程用地规模鲤中小区旧城改造工程红线范围用地总面积19.94hm2，其中：新建建筑占地面积5.01hm2，保留建筑占地面积2.28hm2，小区道路及停车场占地面积3.64hm2，绿化占地面积5.01hm2，广场占地面积1.06hm2，市政道路占地面积1.98hm2，其他占地面积0.96hm2。主要建设内容鲤中小区旧城改造工程新建商住楼44幢，总建筑面积365634m2，其中：11-25层商品楼13幢，多层住宅或商住楼31幢。按小区东、南、中、西、北片区建筑分布：东片区新建2幢23层和2幢16层高层建筑、4幢4~6层多建筑及1幢3层门楼，总建筑面积68234m2，其中：新建住宅建筑面积47600m2，新建公共建筑面积20634m2；南片区新建6幢16层高层建筑和4幢5~7层多层建筑，总建筑面积73315m2，其中：新建住宅建筑面积58840m2，新建公共建筑面积14475m2；中片区新建12幢3~7层多层建筑，总建筑面积76196m2，其中：新建住宅建筑面积4800m2，新建公共建筑面积71396m2；西片区新建2幢22~25层和1幢11层高层建筑，总建筑面积82394m2，其中：新建住宅建筑面积62130m2，新建公共建筑面积20264m2；北片区新建11幢5~7层多层建筑，总建筑面积65495m2，其中：新建住宅建筑面积60540m2，新建公共建筑面积4955m2。3鲤中小区建设条件3.1建设地址概况地理位置*********中片区位于仙游县城关东南部，濒临木兰溪北岸。片区北连市政主干道解放中路，南靠市政主干道南大路，东与市政次干道公园路接壤，西临市政主干道八二五北路。片区地势平坦开阔，外部交通便利，具有相当优越的地理位置。鲤中小区概况*********中小区为仙游县城区总体规划的重要组成部分，依托仙游县旧城区改造，建设成为仙游县城中心城区的综合商住区，成为仙游县市政建设新亮点。鲤中小区现状商贸繁荣，但经营环境混乱，经营场所档次低，主要表现在占街为市，占道为市，严重存在脏、乱、差的低档城市市场通病。小区新旧建筑混杂，无序翻建，小区的旧建筑大多为砖木、土木结构的房屋，质量差，层次低，大部分为1~2层，部分翻建过的房屋在3~6层，平均层数2层半左右。近年来，解放中路和公园路沿街进行了一层皮的改建，新建5~6层的钢筋砼结构的商住楼，但建筑朝向和间距大多不尽合理，给鲤中商住区规划带来一定的困难。小区内部道路不成体系、道路路面狭窄，断面多变，交通混乱。小区内步行交通不成系统，步行街道杂乱拥挤，车行、人行混杂，缺乏消防车道和消防设施。除花园路宽10m左右不规则的路面外，其他通路均以巷代路，大则4~5m，小至2m左右，现状道路根本无法满足商贸、文教、居民生活的正常活动。市政设施配套率极低，已有的设施破损严重，尤其是排污水管道不成系统，堵塞严重，在大、暴雨时常出现雨水、污水倒灌，严重影响片区居民生活环境。鲤中小区规划范围是仙游县城旧城区中心，商贸繁荣、文化设施集中，人居集中，人气兴旺，该片区兰线范围存量土地面积19.94hm2，是极为理想的城市再开发用地。3.2建设条件地形地貌和地质条件a)地形地貌。鲤中小区范围内地形相对开阔，海拔高程一般在50~55米之间，地貌属中部一丘陵，低山及盆谷交错区。地块由北向南至木兰溪北岸倾斜，地形西北高东南低。b)地质构造。仙游县大地构造位于东亚新华厦系第二隆起带的东西沉降带和南岭纬向构造体系的交汇处。此外，还有北西向构造。构造主要表现为不同走向的断裂。东西向断裂是福建“漳平–––仙游东西向断裂”的东段，为南岭纬向构造在福建的主干部分。东西向断裂在仙游又分为南北两带。南带为“永春城关–––仙游盖尾断裂”的一段。木兰溪干流自度尾至莆田濑溪就是本断裂带经流水冲刷侵蚀而成，顺断裂破碎带有东西向燕山晚期石英闪长岩岩基侵入。仙游县城区木兰溪两岸覆地属本地质构造。气候条件仙游县属亚热带海洋性季风气候。季风进退明显、雨季干季显著；夏长不酷热，冬短少严寒；一年四季分明，光照资源丰富，雨量充沛，无霜期长。由于受地形和陆海位置的影响，具有北部的中亚热带和南部的南亚热带两种不同类型的海洋性气候特征。a)气温：鲤中小区境内年平均气温20.2℃，最热月7月份，月平均气温28.6℃；最冷月1月份，月平均气温11.5℃。极端最高气温38.7℃，极端最低气温–3.5℃。b)积温：境内年平均≥0℃积温7405℃，≥10℃活动积温6559℃。c)霜期：平均霜期52天，最多90天，最少1天，历年平均初霜日期为12月20日，最早为11月14日，最晚为2月17日，平均终霜期2月9日，最早为12月14日，最晚为3月6日。d)降水：鲤中小区年平均降雨量1550.4毫米。从雨量分布看，降水多集中于春夏两季，3~9月总雨量达1313.6毫米，占全年降水量的84.7％。全年以6月降雨量最多，12月最少。降雨日数以春季为最多，月平均达15天以上，但降水强度小；秋季降雨日数最少，月平均在6天以下。e)风况：全年平均风速2.2m/s，极大风速32m/s。平均每年有5.4次≥8级的大风，主要出现在晚春到盛夏，大多为台风影响或正面袭击所致。地震设防根据国家地震局2001年2月2日发布《中国地震动参数区划图》（GB18306－2001），*********中小区范围抗震设防裂度为6度，地震动峰值加速度0.05g，地震动反应谱特征周期0.45s。交通条件鲤中小区对外交通以省道三郊线为依托，通过市政主、次干道和三郊线可方便连接国道324线、福泉高速公路仙游路段、省道郊柏线、枫笏线等，公路交通四通八达，东至福州152km，西距厦门157km，至枫亭高速公路入口处22km。供电条件鲤中小区现有10KV高压线路均引由仙游后山110KV变电站，线路等级为10KV。仙游后山变电力充裕，供电稳定可靠，可以满足鲤中片区市政建设和生产生活用电的需求。供水条件仙游县城供水由仙游县自来水厂承担，现有供水能力4万m3/d，古洋水厂拟扩建日供水2万m3增强鲤中片区生产生活用水可靠性和稳定性。通信条件自九十年代初开通程控电话以来，全县目前已拥有6万门程控电话。无线小灵通、数字移动电话等均已开通，通信装备水平较高，设施完备，可满足鲤中片区市政建设和投入使用对通信联络的要求。建材供应条件仙游县城区商品经济发达，物流配送快速，鲤中片区建设所需的水泥、钢材、木材、砂子、石料、装饰材料等建筑材料均可就地供应，方便及时。施工期配套服务设施条件仙游县现有城区商业服务、农贸市场、公共服务等系统完备，可为鲤中小区开发建设提供全方位后勤保障，可为大量的施工人员提供周到的商业服务，食品供给以及其他服务项目。4鲤中小区规划方案4.1鲤中小区功能定位、目标与原则功能定位根据*********中小区所处区位特点、发展目标、县城总体规划要求以及土地利用现状等用地条件实际，将鲤中小区功能定位为：以商业购物为主体，集居住、休闲、美食、娱乐为一体，具有良好空间环境和景观品质的城市综合商住区。4.1.2发展目标a)功能目标：达到布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，生活服务方便。包括购物、居住、休闲、美食、娱乐五大功能的城市综合商住区。b)环境目标：从小区的区位特点和功能定位出发，力求人文景观与环境景观的有机配合。结合功能布局，强化景观节点、景观轴线和景观面，并与小区内绿景观系统和开放空间形成有机联系，创造良好的小区环境景观和富有特色的绿色公共空间。c)人口目标：规划新建住宅居住人口5800人，加上保留的住宅和商业常住人口，小区人口将达到万人以上。基本原则a)因地制宜，全面评估，鲤中小区内原有新建的钢筋砼框架结构的建筑物尽可能保留，减少拆建量。b)总体布局要有利于分期拆迁与建设的实施，为项目滚动发展提供可操作性的解决方案。c)注重社区景观的创造，保护好地方传统文化，塑造富有特色的城市风貌，改善城市居民生活质量。d)以人为本，创造为人的休憩和交往提供足够和适宜的空间，精心打造步行购物街、购物中心、商业区活动空间，营造浓郁的中心商业区氛围，促进城市经济结构优化升级和总体效益的提供，成为仙游县域经济新的增长点。4.2总体布局空间结构鲤中小区空间结构上分为“一轴五片区”。●一轴：即中部的步行景观轴，贯穿整个步行商业街和小区绿化广场，是整个小区的核心部分。该轴线通过空间序列的缩放，把规划五个片区和其中的五个广场（步行街主人口的集散广场、步行街主题广场、核心区商业广场、小区文体绿化广场和古砚池商业广场）串联起来。●五片区：即小区中、东、西、南、北五个片区a)中部片区：即中部步行商业街区。依托规划一条500m的步行街道，在其两侧集中布置商业建筑。道路宽度与两侧建筑高度比按H/D=l来控制，层数以4—5层为主，考虑天际轮廓线和立面空间景观组织，适当安排部分3层和6层建筑。建筑强调简洁、明快、清新。沿街建筑空间呈线性布置，鳞次栉比，立面墙体凸凹变化，沿街建筑高低错落有致，突显商业步行街丰富的空间景观效果和浓郁的商业氛围。b)东部片区：即由东北部的文体绿化广场、东南部的步行商业区和东部的商住建筑组成；①东北部文体绿化广场：规划小区文体绿化广场面积为0.91公顷，主要为小区和小区附近的居民提供文化、体育活动的场所，同时通过水系和铺地的设计处理，无论是功能上，还是形态上，都把西部和南部的两条商业步行街有机、系统的串联起来。规划结合广场的功能，设置了几块铺地，作为居民晨练和户外休闲、交往活动的场所。规划在其南部安排一条8m宽的步行道路，作为东部片区东西向人行交通和地下商场出入口的联系通道，并对绿化广场及其南侧步行街起到空间分隔作用。广场中间设置一处开阔的圆形铺地，配以喷泉，作为小区东部和南部两条步行商业街的联系结点与人流集散广场，同时也是小区最重要的景观中心。沿着广场的步行道路设置休息长廊和花架，为人们提供休憩场所。为进一步强化本区商业氛围，规划结合文体绿化广场，在其底下设置地下购物商场，面积1500m2，并结合规划8m宽的步行道路和该地下商场的出入口设置，组织好该地下商场的交通流向，并与其南部商业街的步行交通进行衔接，这样，既是对古砚池商业步行街在纵向轴线上的延续和拓展，从而增加商业面积，提高土地利用商业价值，又使古砚池商业步行街在空间序列层次上更显丰富，整体上本片区显得分区明确、功能合理。②东南部步行商业区：作为中部步行商业街的空间延续，在小区东南部规划了一条100m长的步行商业街。为再现本区传统格局和历史风貌，根据甲方要求，规划对文革期间己被填埋的砚池进行了恢复。同时，规划结合砚池，在其四周布置商业建筑；东北部和西南部与商业建筑结合布置住宅：于本区南部以砚池为中心，通过商业建筑围合空间形成商业小广场，并在广场设置亭子、亲水平台、坐登、灯柱等街道家具，满足人们购物休憩需要，体现以人为本的规划理念；规划还在南部入日设置一处仿古形式的入口大门。规划本区商业建筑为3－4层，西南部住宅建筑为6层，东北部住宅为16层，建筑均采用仿古建筑形式，坡屋顶，屋檐悬挑。同时，要求本区所有沿步行街店面底层后退两米，形成一条古香古色的骑楼商业街，为旅客提供避雨遮日空间。通过规划的精心构思和组织，从南部入口大门到步行街两侧凸凹有致的沿街建筑、连续的水体景观、台阶和跌水，使本区步行街空间层次丰富、收放有致，建筑形式别具风格，凸显鲜明个性和地方特色；③东部商住院落：为23层商住建筑，沿北面城市道路和西面步行道为四层商业用房。c)西部片区：即由西北部文化休闲区和西部商住组团组成。①西北部文化休闲区：结合保留的郑词、天后宫，规划在该区南部设置一座戏台，考虑到本区建筑的相互协调融合，规划在本区北部、解放中路南侧安排两栋11层商住建筑，在建筑单体设计时，其风格应与郑词、天后宫统一协调，采用坡屋顶形式。在戏台前通过四周建筑空间的围合，形成一个文化休闲广场，作为人们看戏和其他的活动场所。②西部商住组团：由两排高层建筑组成，底部为4层群房，规划作为商场，上部是两座22~25层联排住宅。d)南部片区：即由位于该片区西部的多层商住组团和东部的高层商住组团组成。①西部多层商住组团，为连排式6至7层商住建筑，其沿街一层为商业店面，二层及其以上为住宅。②东部高层商住组团，为16层高层商住建筑，其沿街一至二层为商业，三层及其以上为住宅。e)北部片区：北部商住组团，为6至7层商住建筑，沿街一层为商业，二层及其以上为住宅。用地布局a)住宅组团（院落）。本小区属市政设施齐全、环境较好的商住区，在住宅组团（院落）中规划活动场地和完善的休闲娱乐设施，有利于增强住宅组团的安全防卫和归属感。鲤中小区由中间穿过的公园路分成东西两个区，新建住宅规划人口5800人，总户数1657户。东区的东部商住院落规划住户180户，东南部步行商业区的住宅院落规划住户160户；西区的中部步行商业区的宅院落规划住户48户，西北部文化休闲区的住宅院落规划住户因40户，西部商住组团规划住户363户，北部商住组团规划住户422户，南部片区由三个较为独立的商住院落，规划住户移444户，其中北部商住组团和西部片区的三个商住院落作为拆迁户的安置区。整个小区的住宅建筑采用大、中、小不同户型混合布置的方式，可满足分期开发建设中不同层次的需求。为提高城市中心区的土地利用率，规划除小区西北部的高层建筑和区内保留建筑外，新建住宅基本上多为7层，底层架空停车。为取得良好的建筑朝向，小区住宅建筑基本上按南北朝向布局。b)公建设施。小小区的公共建建筑主要为整整个县城服务务的商业金融融设施，大部部分安排在步步行商业街和和沿街住宅的的底层，新建建公建总建筑筑面积13.17万m2。为小区服服务的幼儿园园设置在小区区北部，占地地面积20000m2，建筑面积积1200mm2。小区社区管理和服服务中心设在在规划商住区区和住宅区，青青少年和老年年活动站、物物业管理以及及居委会、卫卫生站、治安安联防站等有有关配套服务务设施均安排排在该中心，社社区管理和服服务中心可结结合住宅建筑筑底层设置。小小区内老人、儿儿童游戏活动动场地、居民民体育和健身身活动设施可可结合郑词和和天后宫的休休闲文化广场场、文体绿化化广场、组团团中心绿地和和院落空间布布置。小区金金融、邮电、商商业服务设施施等结合本区区商业区安排排。规划小区区储蓄所设置置两处，分布布在步行商业业街上，以达达到内外兼顾顾的原则。医医疗服务站设设置在北部，主主要为本小区区居民服务。c)市政设施。在在每个组团出出入口附近设设垃圾收集点点，服务半径径不大于700m。在商住住区和住宅区区均安排居民民存车处、变变电室等市政政公用设施，居居民停车由路路边临时停车车和建筑底层层架空来解决决。在规划范范围内设四处处公厕，主要要分布在步厅厅商业街上，结结合商业建筑筑布置，每处处建筑面积不不小于50m2。4.3市政交通通系统道路交通组织道路交通系统充分分考虑与周边边城市道路的的衔接，在总总体规划的基基础上，结合合小区实际，对对区内个别路路网进行适当当调整，使之之与城市路网网既相互衔接接，又自成体体系、相对独独立，并满足足本小区用地地功能布局需需要。城市道道路从小区外外侧边缘通过过，避免城市市道路穿越本本小区造成不不良影响，小小区内交通以以人车分流为为原则，以中中心区两条弧弧形车行道做做为小区的主主要交通路网网骨架，结合合用地功能布布局组织小区区交通。小区区南北向车行行交通主要由由公园路解决决，规划对其其现状进行改改造、拓宽，东东西向主要由由两条弧形道道路解决，道道路红线宽度度11m，其中车行行道8m，两侧人行行道各1.5m。西部片区区规划了一条条独立的组团团级道路，主主要解决片区区内部交通。4.3.2步行街布布置小区步行系统沿小小区中部主要要空间景观展展开，主要结结合小区商业业步行街组织织步行系统，做做到人车分流流，通过贯通通小区中心的的步行系统，把把小区步行街街主入口的集集散广场、步步行街主题广广场、核心区区商业广场、小小区文体绿化化广场和古砚砚池商业广场场等五个广场场串连起来：：以步行街主主入口的集散散广场为起点点，穿过步行行街主题广场场、核心区商商业广场，最最后到小区文文体绿化广场场和古砚池商商业广场。为为人们提供一一个亲切、宜宜人、安全、舒舒适的购物环环境。停车场布置停车场作为步行商商业街的配套套设施，显得得特别重要，停停车场配置位位置和停车位位数量直接对对步行商业街街的开发经营营经济效益起起到关键作用用。根据国家家规范并结合合当地实际，机机动车停车位位数量商业建建筑按0.40车位／1000m2，两条步行行商业街需要要350个车位，规规划分别在西西部入口附近近和东部片区区绿化广场各各设一个150个车位的地地下停车库；；同时还在南南大路一侧、北北部片区的入入口附近和东东部文体绿化化广场北部各各设置一处地地面停车场，停停车位约50个；在小区区步行街共设设2处非机动车车地面停车场场，面积为7700m22，可提供700个停车位；；住宅建筑按按3.0车位／10户配建停车车位，共需350个车位，多多层住宅区采采用底层架空空停车和地面面临时停车相相结合形式，共共配置了210个停车位；；东部片区的的高层住宅安安排了一处40个车位的地地下停车库；；西部片区商商住建筑由住住宅与商场合合建一处100辆左右的地地下停车库。规规划整个小区区机动车停车车位为700个。公交系统为减轻城市交通压压力，充分发发挥公共交通通优势，并满满足小区公共共交通需要，以以城市道路为为交通运输线线，分别在小小区天后广场场北侧的解放放中路、小区区主入口左侧侧50m外的八二五五北路、小区区南侧的南大大路交叉口左左侧5m处以及东部部住宅区北侧侧的东文路等等城市道路路路边布置公交交站点，使小小区居民出行行便捷，也可可方便市民达达到本区购物物、休闲、娱娱乐活动。规规划每个公交交站点服各半半径按1500m控制。4.4绿地景观观布局绿地规划规划遵循以人为本本、以人的游游憩活动为中中心的设计原原则，强调绿绿化规划的系系统性和网络络性，力图创创造点、线、面面相结合、空空间层次丰富富的小区绿化化空间。点：商住住区和住宅区区组团绿地、公公建单位绿化化等小块公共共绿地。线：小区区四周的城市市道路沿线绿绿化、小区道道路绿化和街街头绿化、步步行系统绿化化带和建筑后后退道路红线线形成的连续续街头绿化。面：步行行街广场中心心绿地、天后后广场绿地、休休闲文化广场场绿地、住宅宅区宅前屋后后和院落空间间的绿化。景观规划a)规划目标。坚坚持“以人为本”的指导思想想，通过旧城城改造，重新新营造出一个个整体协调优优美的空间环环境和景观风风貌。在规划中中，通过传统统的造园设计计手法和现代代的城市设计计、景观设计计手法，结合合当地特色，把把各种特殊的的符号、场地地、实物、空空间融合起来来，构建和谐谐、完美的居居住活动空间间，把鲤中小小区建成仙游游县城最优美美、最具品位位的商住区。b)规划构思。以以人、建筑、环环境与景观的的有机融合为为主旨，结合合小区功能定定位和公共空空间的组织布布局，运用城城市设计手法法，建构本区区独特的空间间环境和景观观风貌。规划中，着重以地地块集中绿化化为基础，强强调点、线、面面多样空间形形式的有机组组合，每个地地块均有一个个富于特色的的绿化环境，根根据鲤中小区区的规划结构构特点，以步步行系统为主主干，分为若若干不同的景景观区（节点点），各景观观区（节点）之之间通过景观观轴线予以串串联，并结合合景观设计主主题和小区主主路沿线的空空间景观组织织进行植物配配植，使本小小区真正成为为一个亲和、自自然、舒适、悦悦愉的人居生生活空间。①景观点。小区主要要的景观点有有步行街主入入口的集散广广场、步行街街主题广场、核核心商业广场场、市民文体体绿化广场、古古砚池商业广广场等五个宽宽阔的开敞空空间，是本区区整个空间景景观序列的精精华所在，五五个景观点兼兼有商业广场场的性质，为为四周商业建建筑的旅客提提供聚散、休休憩和娱乐的的场所，是整整个小区人流流活动汇集的的交汇点。通通过图案铺地地、喷泉、雕雕塑、座登、花花台、草坪、树树木等的精心心组织，使之之相互融合成成为一个整体体，以营造具具有现代气息息的商业购物物氛围，对步步行商业建筑筑的开发经营营效益起到推推动作用。②景观轴线。步行商商业街和文体体绿化广场，组组织了一条步步行景观休闲闲轴，该轴线线是支撑小区区景观系统的的重要骨架，通通过该景观主主轴把主入口口的集散广场场、步行街主主题广场、核核心商业广场场、市民文体体绿化广场、古古砚池商业广广场等五个景景观点串联起起来，形成一一条完整、开开放的景观序序列空间，并并使五个景观观成为人们行行走中的空间间对景。同时，以该景观轴轴线为载体，强强化其空间环环境景观设计计，结合沿线线建筑，通过过草坪、树木木、水景、步步行道、花卉卉、景石、坐坐凳、铺地、园园林小品、文文化和体育健健身休闲设施施及场地等的的精心布置设设计，在小区区中心形成一一条视觉和景景观通廊，为为中心商业区区创造一条舒舒适宜人、富富有活力、具具有当地特色色的园林式游游憩步行空间间和街道景观观，便于人们们在小区购物物的同时，可可以自由地休休憩、散步、交交往和欣赏，从从而提升商住住区的吸引力力和凝聚力，体体现小区独特特的人文关怀怀和景观内涵涵。③建筑界面景观。步步行景观轴和和两条弧形小小区车行道两两侧以及八二二五北路、南南大路、解放放中路、公园园路等城市道道路沿线的小小区一侧，是是体现小区环环境景观和风风貌的重要建建筑界面，从从城市设计角角度，加强其其沿线建筑造造型、材料、风风格、色彩、天天际轮廓线以以及平面空间间布局的协调调统一和设计计，加强环境境建设和景观观控制，以达达到良好的小小区建筑界面面景观效果。小小区西北角的的高层商住楼楼，作为县城城的标志性建建筑之一，要要与整个小区区的建筑风格格在整体统一一协调前提下下注重展现自自己相对独立立的个性，以以凸显独特的的地位和良好好景观形象。④公共服务及标识系系统：充分体体现以人为本本、对人关怀怀的理念，在在商业步行区区和各功能区区合理设置坐坐椅、电话亭亭（报亭）、花花坛、邮筒、垃垃圾箱、路（地地）灯、无障障碍通道等市市政公用设施施和公共服务务设施，并沿沿主要空间序序列分布。小小区广告牌要要统一规划设设计和安放，以以取得良好视视觉景观效果果。与此同时时，设立完善善的标识系统统，使得人们们对本中心产产生强烈的认认同感及归属属感。4.5主要规划划指标4.5.1鲤中中小区新建建建筑面积a)鲤中小区总总建筑面积51.19万m2，其中新建建建筑面积36.56万m2，保留建筑筑面积14.63万m2。b)新建建筑面面积36.556万m2,其中住宅建建筑面积233.39万m2，公共建筑筑面积13.17万m2。4.5.2建筑筑技术经济指指标a)建筑容积率率2.8；b)建筑密度：：34.3%；c)绿化率：227.88%。d)拆建比：11:1.922。5工程建设方案5.1建筑设计计引导总体建筑协调统一一性小区整体建筑空间间协调优美、健健康有序，反反映小区功能能内涵，展示示中心商业区区的良好形象象，体现仙游游县城市规划划建设管理的的新水平。规规划总体上要要求小区建筑筑设计要把有有形的建筑要要素与无形的的文化内涵、生生活方式、审审美情趣等结结合起来，建建筑造型突出出简洁明快、线线条流畅、富富有现代生活活气息，建筑筑色彩在强调调统一的基础础上，可根据据建筑功能性性质和所处区区位不同，适适当进行协调调变化。为保证小区建筑间间彼此协调，规规划强调对小小区建筑进行行整体景观控控制，对小区区建筑风格提提出基本的设设计导向，使使小区的建筑筑风格既具有有特色又协调调统一。住宅建筑小区住宅建筑宜体体现简洁明快快的现代风格格，住宅建筑筑整体建筑群群宜保持相同同或相近的建建筑风格及色色彩，建筑以以具有亲切感感与亲和力的的坡屋顶。建建筑色彩以冷冷色调为主，以以利与周边环环境相融合，并并可提升小区区建筑整体风风貌和品味。公共建筑小区公共建筑要求求其风格和色色彩要符合其其自身的功能能和特点，总总体上要求小小区公共建筑筑宜为简洁的的现代风格，同同时使用清水水砖墙、玻璃璃和轻巧的片片顶，使现代代感和传统材材料有机结合合。建筑色彩彩以暖色调为为基调，以便便与公共建筑筑的特性相协协调。建筑形形式要具有亲亲和力，平面面和立面处理理要求考究，轮轮廓线丰富，细细部处理精细细。商业建筑小区商业建筑要求求其在尺度上上应考虑与人人体尺度的适适应，色彩上上宜丰富多彩彩，以营造富富有活力的商商业氛围，要要通过建筑材材质、色彩、表表面肌理和设设计细部等的的协调处理，营营造亲近和谐谐、悠闲悦愉愉的感官享受受。5.1.5建筑节节能加强建筑节能设计计，户型的设设计要保证室室内外的空气气畅通，并尽尽可能减少夏夏天日照辐射射，以达到节节能的效果。5.2市政道路网路网结构布局鲤中小区市政道路路网结构布局局以现状市政政主干道八二二五北路、解解放中路、南南大路拓宽为为依托，规划划小区南北向向市政道路扩扩宽公园路，东东西向主要布布置两条弧形形市政道路的的路网结构布布局。a)北弧形路（一一横），东起起公园路原人人民影院北面面交汇处，向向西延伸至天天后宫东面转转北与解放中中路交接。道道路全长4334m，路幅11m，布置车行行道8m，人行道各各1.5m。b)南弧形路（二二横），东起起公园路原人人民影院南面面交汇处，向向西延伸至步步行街主入口口集散广场南南侧与八二五五北路交接。道道路全长4880m，路幅11m，布置车行行道8m，人行道各各1.5m。c)西片区组团道道路，北起解解放中路交汇汇处，向南延延伸至步行街街主题广场西西北侧转西延延伸与八二五五北路交接。道道路全长1994m，路幅9m。d)南片区东支支路，南起南南大路，向北北延伸与南弧弧形路交接，全全长93m，路幅10m。e)南片区西支支路，南起南南大路，向北北延伸与南弧弧形路交接。全全长97m，路幅幅10m。f)八二五北路路扩宽，长度度317m，路幅22m（50%为11m），布置车车行道14m，人行道各各4m。g)解放中路扩扩宽，长度5548m，路幅24m（50%为12m），布置车车行道16m，人行道各各4m。h)南大路扩宽宽，长度4777m，路幅22m（50%为11m），布置车车行道14m，人行道各各4m。i)公园路扩宽宽，北长度2236m，路幅12m（50%为6m），布置车车行道9m，人行道各各1.5m；南南长度1722m，路幅18m，布置车行行道13m，人行道各各2.5m。鲤中小区周边市政政主次干道总总长度17550m，总面积199822m2，其中：砼砼路面积13240m2，人行道面面积65822m2。鲤中小区内部道路路总长度43366m，总面积322860m2，其中：砼砼路面积222084m2，人行道面面积43822m2，步行街铺铺地面64000m2。详见表5.2《鲤鲤中小区道路路网络一览表表》。鲤中小区道路网络络一览表表5.2序号路名道路性质长度(m)路幅(m)断面形式（m）工程量(m2)备注1北弧形路（一横）小区主干道43411人行:车道:人行行=1.5+88.0+1..5砼路面3472，人人行道130022南弧形路（二横）小区主干道48011人行:车道:人行行=1.5+88.0+1..5砼路面3840，人人行道144403西片区组团道路小区次干道1949人行:车道:人行行=0+9.00+0砼路面1746，人人行道04南片区东支路小区支道9310人行:车道:人行行=1.5+77.0+1..5砼路面651，人人行道27995南北区西支路小区支道9710人行:车道:人行行=1.5+77.0+1..5砼路面679，人人行道29116北片区U形环路小区支道7545人行:车道:人行行=0+5.0+0砼路面3770，人人行道07南片区地下车库引引路小区支道2445人行:车道:人行行=0+5.0+0砼路面1220，人人行道08东片区广场路小区次干道21414人行:车道:人行行=2.5+9.0+2.5砼路面1926，人人行道10709东片区支路小区支路865人行:车道:人行行=0+5.0+0砼路面430，人人行道010步行街小区步行路32010×2铺地面640011宅前小路小区小路14503砼路面4350小计4366砼路面220844，人行道4382铺地面6400mm212八二五北路扩宽市政主干道31722人行:车道:人行行=4.0+14.0+4.0砼路面2219，人人行道1266813解放中路扩宽市政主干道54824人行:车道:人行行=4.0+116.4+44.0砼路面4384，人人行道2199214南大路扩宽市政主干道47722人行:车道:人行行=4.0+114.0+44.0砼路面3339，人人行道1900815公园路扩宽市政次干道2361721218人行:车道:人行行=1.5+99.0+1..5人行:车道:人行行=2.5+113.0+22.5砼路面3298，人人行道12114小计1750砼路面132400，人行道65582合计6116砼路面353244，人行道100964铺地面6400m2市政道路标高设定定鲤中小区地形走势势，总体呈西西北高东南低低，由北向南南微倾。主要要市政道路控控制点设计标标高如下：a)北弧形路与解解放中路和公公园路中心线线交叉点设计计标高分别为为54.40m和51.88m；b)南弧形路与八八二五北路和和公园路中心心线交叉点设设计标高分别别为52.85m和50.80m；c)西片区组团团道路与解放放中路和八二二五北路中心心线交叉点设设计标高分别别为53.85m和53.19m；d)南片区东支支路与南弧形形路和南大路路中心线交叉叉点设计标高高分别为511.18m和50.30m；e)南片区西支路路与南弧形路路和南大路中中心线交叉点点设计标高分分别为51..35m和50.500m。f)八二五北路路与解放中路路和南大路中中心线交叉点点设计标高分分别为54..74m和52.33m；g)公园路与解解放中路和南南大路中心线线交叉点设计计标高分别为为53.10m和48.77m；详见附图《道路竖竖向规划图》。5.2.3技术术标准根据CJJ37–900规范，市政政道路分类分分级为主干道道II级、次干道II级两种设计计标准。主要要技术标准详详见表5.33。主要技术标准表5.3项目技术标准备注主干道次干道道路等级主II级次II级计算行车速度（kkm/h）40~5030~40路幅宽度（m）22、2412、18路面结构水泥混凝土水泥混凝土路面设计轴载100KN100KN道路抗震设防抗震设防烈度6度度，地震动峰峰值加速设00.05g，地地震动反应谱谱特征周期00.45s使用设计年限30155.2.4路基基工程根据《城市道路设设计规范》（CJJ377–90）标准要要求，路基必必须密实、均均匀、稳定，路路基压实度0~80cm深度范围围按重型击实实法最大干容容量密度达995%，80cm以下密度度应达93%以上。路槽底面勘察设计计回弹横量值值应大于20Mpa，如果果不能满足，应应采取软基处处理方法设计计。事先应对对地质、水文文、材料的调调查试验，设设计适地方案案。路基填方方方案掌握在在易排水、干干燥为原则。路路基顶面与路路面设计横坡坡度相同。道道路设计高程程应与整个鲤鲤中小区总体体控制高程相相对应。5.2.5路面面工程路面结构设计年限限30年（或15年），标准准轴载100KN。根据城市市交通量，路路面结构组合合方案如下列列：主车道:面层厚厚度200-路.基层厚度15cm5%水泥稳定碎碎石基层底基层厚度10cm3%水泥稳定碎碎石底基层人行道:面层厚厚度3cm人行道彩彩砖稳定层厚度10cm水泥稳定定砂5.2.6路面面排水工程路面排水按路拱中中轴分流两侧侧排泄，主车车道雨水流经经两侧路面边边缘雨水口，引引入雨水管或或排水沟，汇汇入城市排水水沟就近排入入木兰溪。5.3给排水工工程方案5.3.1给水水工程a)给水水源。目目前城区用水水由仙游县自自来水公司古古洋水厂供给给，水厂供水水能力4万m3/d。采用古洋洋水库水源，古古洋水库为中中型水库，库库容2460万m3，水量已经经过论证，水水量充足，水水质符合《生生活饮用水水水源水质标准准》（CJ30220–93）。鲤中小区区用水仍采用用该水源，可可满足要求。b)水质标准：：根据《城市市供水行业2000年技术进步步发展规划》的的要求，仙游游县自来水公公司古洋水厂厂净化自来水水符合《生活活饮用水卫生生标准》（GB57880–85）。c)水压：古洋洋水厂建在半半山，出水口口高程为899m，鲤中小小区高程在554.9~48.9m之间，小小区周边管网网水头在355m左右。根据据《室外给水水设计规范》（GBJ13–86）1997年版的要求，管网中干管控制点压力大于20m，消防时最小自由水头不小于10m，采用自压供水一般可满足要求，高层建筑自行加压提升。d)需水量预测测根据鲤中小区规划划功能，对片片区各类用途途的用水进行行预测，日需需水量为22221m3/d，详见表表5.4《鲤中中小区用水量量预测表》。鲤中小区用水量预预测表表5.4序号用水项目用水指标面积(m2)或人用水量(m3)备注1生活用水200L/P·d5800人11602公共建筑用水5L/m213.17万m226593道路、广场、停车车场用水20m3/万万m34.99万m21004绿地用水20m3/万万m35.01万m2100小计2019不可预见用水10%202合计2221e)给水管网。鲤鲤中小区供水水由市政给水水管网供给，分分别接自八二二五北路西侧侧DN600市政给水管管、解放中路路DN300市政给水管管和南大路DN400市政给水管管以及公园路路和师范路均均有DN200市政管道，给给水管网遍布布整个小区周周边，由DN2000~DN6000组成环状网网使各不同性性质的地块均均能以最短的的距离接管引引水。为满足足消防要求，给给水管最小管管径为DN100，室外消火火栓间距不大大于120m，尽可能布布置在路口，保保护半径不大大于150m。根据鲤中中小区道路网网络规划和用用户分布情况况，给水管网网在北南东西西四片区各路路段埋设给水水管道，给水水管道总长33690m。①北弧形路小区市政政给水管埋设设。接自解放放中路DN300市政给水管管与公园路DN300市政给水管管连网，沿北北弧形路北侧侧人行道埋设设至公园路东东侧交接管处处。管道长度度440m，管径DN200m，管材采用PE管。另在管管线南侧引出出3条DN100支管，长度度80m，采用PE管；在管线线东侧引出3条支管：管管径DN150，长度495m；DN100，长度1455m；DN80，长度2900m。管材均采采用PE管。合计管管道长度14450m。②南弧形路市政给水水管埋设。接接自八二五北北路DN600市政给水管管，并与公园园路DN200市政给水管管连网。沿南南弧形路北侧侧人行道向东东埋设至公园园路交接。管管径DN200，管道长度度480m，管材采用PE管。另在管管线南侧引出出4条管，管径DN200，长度3000m；管径DN150，长度4755m；管径100，长度1000m。管材均采采用PE管。合计管管道长度13365m。③东片区市政给水管管埋设。分别别接自南大路路北侧、公园园路东侧、师师范路北侧市市政给水管，沿沿东片商住楼楼和文体绿化化广场埋设给给水管。管径径DN150，长度3255m；管径DN100，长度85m；管径DN80，长度50m。管材均采采用PE管。合计管管道长度4660m。④西片区组团道路市市政给水管埋埋设。接自八八二五北路西西侧DN600市政给水管管，沿西片区区组团道路南南侧和东测埋埋设至解放中中路交接。管管道长度1995m，管径DN300m，管材采用PE管。另在管管线西侧和东东侧分别引出出2条支管；管管径DN300，长度30m；管径DN200，长度1500m；管径DN100，长度40mm。管材均采采用PE管。合计管管道长度4115m。5.3.2排雨雨污工程鲤中小区排雨污系系统采用合流流制。雨污排排放根据道路路竖向和地形形特点可分为为南北两个排排水分区，北北部雨污排入入解放中路00.7m×0.9m暗涵涵和公园路00.9m×1.3m排水暗涵，部部分雨污水经经师范路φ500mm市政排水水管道汇入迎迎新路φ1200mmm主干管道。南南部雨污经南南大路φ600mm排水管汇汇入公园路暗暗涵排出，部部分雨污水直直接汇入八二二五北路φ1200mmm市政主干管管道。排入管管网总长度为为2878m。a)北片区排水管管埋设长度11526m，北弧形路路埋设两条排排水管，一条条向北接入解解放中路0..7m×0.9m暗涵，管径径d300，长长度94m；另一条向向东接入公园园路0.9m×1.3m暗涵，管径径d300，长度2811m，管径d4000，长度1144m，管径d600，长度46m。在北片区区宅前道路埋埋设排水管，汇汇入北弧形路路东段d6000排水管。管管径d300，长度7322m，管径d4000，长度2288m，管径d5000，长度31m。管材均采采用砼管。b)南片区排水管管埋设长度9906m，南弧形路路埋设两条排排水管，一条条向西接入八八二五北路φφ1200市政排水主主干管，管径径d300，长长度165m，另一条向向西接入公园园路0.9mm×1.3m暗涵涵，管径d3300，长度度119m，管径d400，长度1855m。在南片区区住宅前道路路埋设排水管管，其中一条条汇入南弧形形路，管径dd300，长长度68m，另四四条分别汇入入南大路φ600市政排水管管，管径d3300，长度度286m，管径d4000，长度83m。管材均采采用砼管。c)西片区排水管管埋设1799m，西片区组组团道路埋设设两条排水管管，一条向北北接入解放中中路0.7m×0.9m暗涵，管径径d300，长长度72m，另一条向向西接入八二二五北路φ1200市政排水主主干管，管径径d300，长长度107mm。管材均采采用砼管。d)东片区排水管管埋设2677m，东片区排排水管埋设分分别接入公园园路0.9m×1.3m暗涵，管径径d400，长长度64m，南大大路φ600排水管，管管径d3000，长度1711m，师范路φ500市政排水管管，管径d3300，长度度32m。5.4供电工程程5.4.1供电电计算负荷预预测鲤中小区供电范围围包括商场店店面、住宅、文文化娱乐、教教育、写字楼楼办公、市政政道路、广场场、绿地等用用电。参照仙仙游县城区用用电现状及同同类城市用电电指标，采用用各类建筑面面积用电指标标法计算负荷荷，商住区用用电指标选择择详见表5..5。根据鲤中小区详规规建筑面积和和户数计算，新新建住宅每户户用电指标5kw/户，公公建指标60w/m2，道路及绿绿化用电指标标按2w/mm2。其他用电电负荷2%。累计负荷荷为167500KW，需用系数数取0.4，鲤中商住住区供电计算算负荷为6700KKW。5.4.2变配配电网络布置置根据鲤中小区供电电负荷计算结结果和负荷分分布情况，按按照电力部门门“小容量，多多布点”的布置原则则，小区设置置一座10KV电力开闭所所，15座10kv/0.4kvv的变配点。10KV进线电源采采用两回YJV–10KV电力电源引引自后山110KV变电站。开开闭所可结合合商住区中附附属用房建设设，建筑面积积200m2。10KV馈线设4~6回，分别引引至小区内各各变配电点，共共设15座变配电点S1~S15。变配电电方式由电力力部门根据条条件确定。商住区内所有100KV及以下供电电线路均沿电电缆沟或电力力排管敷设。布布置在市政道道路人行道下下。6拆迁安置方案6.1拆迁工程方方案6.1.1拆迁工工程范围**********中小区拆拆迁工程范围围北临解放中中路，西靠八八二五北路，南南至南大路，东东连公园路。小小区现状总用用地面积19.94hm2。小区主要要有居住、工工业、公共设设施，对外交交通，道路广广场和绿地等等六类城市建建设用地，以以居住用地为为主。其中：：居住用地99.58hmm2，占48.004%；工业用（仙仙游县冷冻厂厂和县电机总总厂）面积11.30hmm2，占6.522%；公共设设施用地（主主要有县广播播电台、粮食食局、电影公公司、百货大大楼、批发市市场、电影院院、体育场和和天后宫、郑郑祠、清净堂堂等）面积55.62hmm2，占28.118%；对外外交通设施（仙仙游县汽车站站）面积1..95hm22，占9.788%；道路广场场1.47hhm2，占7.377%，绿地0.002hm2，占0.111%。6.1.2拆迁小小区现状鲤中小区作为仙游游县老城中心心区的商贸中中心，文化娱娱乐中心。商商贸用地主要要集中在片区区中部和花园园路两侧，以以及沿城区市市政主次干道道一侧。主要要设施有：中中心市场、花花园路商贸街街、聚宝花园园、千禧商场场和沿街店铺铺等。文化设设施主要有大大众影院和人人民影院，以以及拟保护的的文物古迹郑郑祠和天后宫宫。片区还是是居民比较集集中的居住区区，还有汽车车运输、交通通服务、饮食食服务、百货货、医药、糖糖烟酒、粮油油、建筑等公公司和银行、保保险、税务、医医疗以及机关关事业单位等等。据初步调调查，拟拆迁迁的小区内有有居民住户712户，单位集集资房住户291户，机关企企事业单位32家。鲤中小区现状建筑筑多数为砖木木、石木、土土木结构的房房屋，年代久久远，由于历历史原因，大大部分住宅以以低层建筑（1~3层）为主，居居住突出表现现为“两高”、“两差”的问题，即即建筑密度高高、人口密度度高、居住建建筑质量差、居居住环境条件件差。小区范范围内市政设设施极为落后后，道路狭窄窄拥挤，不成成系统，排雨雨污条件差，并并有部分严重重损坏，城区区商贸、服务务、文化、生生产以及居民民生活正常活活动受到严重重影响，消防防问题更为突突出。鲤城城城区是仙游县县政治、经济济、文化中心心。鲤中小区区是鲤城城区区的商住中心心区，现有城城区城市品位位、商贸服务务环境、人居居环境、人口口规模等与县县域经济发展展的要求差距距甚大，近几几年来，鲤中中小区在沿解解放中路、公公园路临街进进行一层皮的的旧城改建，临临街建筑有一一定的改观，但但总体环境没没有根本的改改变。实施小小区旧城改造造工程，紧紧紧抓住经营城城市这个核心心，在城市详详细规划指导导下，利用小小区存量土地地等生产要素素推向市场，进进行重新组合合优化配置，从从中获得收益益，再将收益益投入城市建建设新领域，实实现小区滚动动发展，从而而实现城市建建设可持续发发展。鲤中小小区拆迁工程程是旧城改造造基础性工作作，复杂性和和艰巨性众所所周知，要在在有关法律法法规框架下做做好群众的思思想工作，确确保城区旧城城改造工程顺顺利进行。6.1.3拆迁工工程量a)拆迁房屋工程程量。根据摸摸底和初步调调查，鲤中小小区现有房屋屋总建筑面积积3366399m2，现状建筑筑物符合或基基本符合规划划要求予以保保留的建筑面面积146300mm2。小区涉及及拆迁居民户户712户，单位集集资户291户，机关企企事业单位32家，拆迁总总建筑面积11903399m2，其中：拆拆迁店面建筑筑面积22949m2，拆迁住宅宅及其他房屋屋建筑面积11673900m2。按拆迁房房屋结构，拆拆迁总建筑面面积1903339m2，其中：框框架结构211685.55m2，砖混结构构1253667.7m22，石混结构构2597mm2，砖木结构构102800.1m2，石木结构构2090.66m2，土木结构269909.2m2，阁楼14008.9m22。另外拆迁迁简易房面积积1003mm2。b)拆迁占地面积积。拆迁占地地总面积1227845mm2，其中：店店面占地面积积229499m2，住宅及其其他建筑占地地面积460019m2，滴水占地地面积31224m2，附属占地地面积25116m2，埕空地占占地面积533237m2。6.1.4分期拆拆迁方案鲤中小区拆迁工程程根据小区详详细规划路网网结构、功能能设置等因素素，采取先易易后难，先满满足安置用房房后向市场售售房的原则，按按地段地块进进行分期拆迁迁，分为北片片区（燕顶片片区）、南片片区（虎龙江江片区）、西西片区（尚书书片区）和东东片区（燕池池片区）四个个片区实施拆拆迁。a)北片区（燕燕顶片区）拆拆迁工程。范范围以小区原原花园路北侧侧、解放中路路南侧、公园园路西侧（含含人民影院）为为界。拆迁房房屋总建筑面面积647443.9m22，其中：拆拆迁店面建筑筑面积66445.9m2，拆迁住宅宅及其他建筑筑面积580098m2。b)南片区（虎虎龙江片区）拆拆迁工程，范范围以小区花花园路南侧商商住房南墙、公公园路西侧、南南大路北侧为为界。拆迁房房屋总建筑面面积651226.9m2，其中：拆拆迁店面建筑筑面积50666.9m22，拆迁住宅宅及其他房屋屋建筑面积660060..0m2。c)西片区（尚尚书片区）拆拆迁工程，范范围以小区原原花园路北段段西侧、八二二五北路东侧侧和南大路西西段北侧和小小区原支路西西侧为界。拆拆迁房屋总建建筑面积499659.55m2，其中：拆拆迁店面建筑筑面积105551.5mm2，拆迁住宅宅及其他房屋屋建筑面积339108..0m2。d)东片区（燕燕池片区）拆拆迁工程，范范围以公园路路东侧、南大大路北侧、师师范路南侧和和小区东面兰兰线为界。拆拆迁房屋总建建筑面积108088.7m2，其中：拆拆迁店面建筑筑面积6844.7m2，拆迁住宅宅及其他房屋屋建筑面积110124..0m2。6.2拆迁补偿与安置方方案拆迁补偿方案a)拆迁补偿方方式。鲤中小小区旧城改造造工程拆迁补补偿方式有两两种：①货币化拆迁迁补偿方式。②货币化产权权置换方式。b)拆迁补偿数据据。①货币化补偿偿拆迁房屋建建筑面积355867.88m2，其中：货货币化补偿拆拆迁店面建筑筑面积48557m2，货币化补补偿拆迁住宅宅及其他建筑筑面积310010.8mm2。②货币化产权权置换拆迁房房屋建筑面积积1544771.2m2，其中：住住宅建筑面积积1363779.6m22，店面建筑筑面积180091.6mm2。c)建筑面积补补偿系数。单单层房建筑面面积补偿系数数1.5，增加加补偿建筑面面积52233m2；二层房建建筑面积补偿偿系统1.22，增加补偿偿建筑面积22742m22；二层房以以上建筑面积积补偿系数1。d)简易房拆迁迁给予补偿，但但不计算补偿偿系数和安置置。各类房屋结构平均均拆迁补偿单单价确定鲤中小区范围内地地段等级基本本属于一级，商商业用房根据据地段内的临临街情况、交交通、配套设设施、房屋结结构、座落、朝朝向等影响因因素进行修正正价格。住宅宅和机关企事事业单位房屋屋根据地段内内的位置、交交通、建筑结结构、空间布布局、成新、层层次、通风、采采光、朝向、配配套设施、环环境等因素进进行修正价格格。鲤中小区区各类结构的的房屋平均按按二等、成新新按85%，确定平均均拆迁补偿单单位价格，作作为拆迁补偿偿费用估算。详详见表6.11《各类结构构房屋拆迁补补偿平均单价价估算表》。各各拆迁户拆迁迁补偿具体应应根据该房屋屋地段、结构构、成新等因因素进行核算算或以实际评评估价为准。各类结构房屋拆迁迁补偿平均单单价估算表表6.1房屋结构平均房屋质量等级级平均成新率(%)地段单价(元/m2)重置价(元/m2)拆迁补偿单价(元/m2)框架结构房屋一级10015005501500拆迁框架结构房屋屋二级8515004501333拆迁砖混结构房屋屋二级8515003501248拆迁石混结构房屋屋二级8515003801273拆迁砖木结构房屋屋二级8515003001205拆迁木结构房屋二级8515004001290拆迁土木结构房屋屋二级8515002201137拆迁简易结构房屋屋一级8515001201052注：拆迁补偿单价价计算公式：：拆迁补偿单价=地地段单价–（一级框架架结构重置价价–二级房屋结结构重置价）–二级房屋结构重置价×（100%–成新率）计算例题：框架结构拆迁补偿偿单价=15000–(550–450)–450×(100%–85%)=15500–100–450×115%=13333元/m2拆迁补偿费用估算算鲤中小区旧城改造造工程拆迁补补偿费用估算算39244..5万元，其其中：拆迁补补偿费329936.6万万元，其他费费用17455.7万元，基基本预备费22774.77万元，拆迁迁期利息17787.5万万元。详见表表6.