全面推开营改增试点政策培训一般纳税人

全面推开营改增试点政策培训一般纳税人目录页基本政策介绍建筑安装营改增政策

房地产开发企业（一手）营改增政策134CONTENTSPAGE转让不动产（二手）营改增政策5不动产租赁营改增政策6不动产进项税额抵扣营改增政策7一般纳税人涉税会计简介2第二页，共124页。基本情况介绍纳税人征税范围税率和征收率应纳税额计算纳税义务发生时间和地点征收管理第三页，共124页。一、基本情况说明

（一）纳税人1、在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。第四页，共124页。（一）纳税人

单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。1、以发包人的名义对外经营2、承担法律责任发包人第五页，共124页。（一）纳税人

2、纳税人分类：

按照我国现行增值税的管理模式，对增值税纳税人实行分类管理，在本次增值税改革中，仍予以沿用，将纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。小规模纳税人及一般纳税人的划分，以发生应税行为年应税销售额为标准。其计税方法、凭证管理等方面都不同，需作区别对待。

6

销售额的标准:应税服务年销售额标准为500万元（含本数）。应税服务年销售额，是指试点纳税人在连续不超过12个月的经营期内，提供应税服务的累计销售额，含免税、减税销售额。对按照差额征税方式确定销售额的纳税人，其应税服务年销售额按未扣除之前的销售额计算。应税服务年销售额＝连续不超过12个月应税服务销售额合计÷（1+3％）第六页，共124页。（一）纳税人

2、纳税人分类：

两个特殊规定（一）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。（二）不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。另外，兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税行为，且不经常发生应税行为的单位和个体工商户也可选择按照小规模纳税人纳税。

7第七页，共124页。（一）纳税人

2、纳税人分类：

年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。本条是关于小规模纳税人可主动申请办理一般纳税人资格登记的规定。（1）实践中，很多小规模纳税人建立健全了财务会计核算制度，能够提供准确的税务资料，满足了凭发票注明税款抵扣的管理需要。这时如小规模纳税人向主管税务机关提出申请，可登记为一般纳税人。8第八页，共124页。（一）纳税人

2、纳税人分类：

（2）会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。例如，能准确核算增值税销售额、销项税额、进项税额和应纳税额等；能有专业财务会计人员，能按照财务会计制度规定，设置总账和有关明细账进行会计核算；按规定编制会计报表，真实反映企业的生产、经营状况。能够准确提供税务资料，是指能够按照增值税规定如实填报增值税纳税申报表及其他税务资料，按期申报纳税。增值税一般纳税人实行登记制，纳税人只需要向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》，符合条件的即可登记为一般纳税人。

9第九页，共124页。（二）应税服务范围

确定一项经济行为是否需要缴纳增值税，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《试点实施办法》），除另有规定外，一般应同时具备以下四个条件：1、应税行为是发生在中华人民共和国境内；2、应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；3、应税服务是为他人提供的；4、应税行为是有偿的。有偿是判定标准之一；有偿不适用于视同销售；有偿不代表等价交换；有偿在形式上体现为货币形式和非货币形式。

10第十页，共124页。（二）应税服务范围

营改增历程：自2013年8月1日交通运输业和部分现代服务业2014年1月1日邮政服务；2014年6月1日电信服务；2016年5月1日起，房地产、建筑、金融保险及生活服务业也将纳入营改増试点范围。

11第十一页，共124页。（二）应税服务范围

销售服务销售服务,是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务（7）。1.现代服务。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务（场站）、租赁服务（包括动产和不动产）、鉴证咨询服务、广播影视服务（制作、发行、播映）、商务辅助服务和其他现代服务。（1）商务辅助服务：企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务、其他现代服务（6项）（2）其他现代服务：文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务(15项)、其他生活服务（6项）。销售无形资产：销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。销售不动产：是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。第十二页，共124页。（二）应税服务范围

2、视同销售服务、无形资产或者不动产：

单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。本条是为了体现税收制度设计的完整性及堵塞征管漏洞。值得注意的是第一款的适用主体是单位和个体工商户，第二款的适用主体还包括其他个人。第十三页，共124页。3、非经营活动非经营活动中销售服务、无形资产或者不动产不属于发生应税行为，不征收增值税。非经营活动包括如下情形：（一）行政单位收取的同时满足条件的政府性基金或者行政事业性收费。例如：国家机关按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管理职能而收取的行政事业性收费的活动。及原规定不同的是，本条的适用主体由“非企业性单位”变成了“行政单位”。（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。例如：单位聘用的驾驶员为本单位职工开班车。（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。例如：单位提供班车接送本单位职工上下班。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。（二）应税服务范围

第十四页，共124页。4、不征收增值税项目。根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。存款利息。被保险人获得的保险赔付。房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及及其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。（二）应税服务范围

第十五页，共124页。（三）税率和征收率

1、增值税税率：（1）纳税人发生应税行为，除第（2）项、第（3）项、第（4）项规定外，税率为6％。（2）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（3）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（4）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。2、征收率增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

16除3%征收率外，为了平稳过渡，这次沿用了营业税部分税率作为一些事项的征收率。如下面转让不动产、出租不动产等征收率为5%。第十六页，共124页。（四）应纳税额的计算：

1、一般性规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更；一般计税方法按一般计税方法计算的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。计算公式为：应纳税额=当期销项税额—当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。17第十七页，共124页。（四）应纳税额的计算

2、简易计税方法。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）注意：一般纳税人选择适用简易计税方法计税即使取得了增值税专用发票，也不得抵扣。18第十八页，共124页。建筑服务行为1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。

3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务（1，2，3）销售不动产行为5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产。6.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产。7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。不动产经营租赁服务8.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。9.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（四）应纳税额的计算

（1）小规模纳税人只能选择简易方式（2）一般纳税人中建筑安装、房地产业可选择简易征收方式的情况第十九页，共124页。（四）应纳税额的计算

（3）一般纳税人中其他营改增项目可选择简易征收方法。公共交通运输服务。经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的……服务；电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（4）一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。第二十页，共124页。（四）应纳税额的计算

3、销售额的确定销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。21按照《营业税暂行条例》中关于营业税营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，不论财务上如何处理，均应当全部作为销售不动产的营业额计算第二十一页，共124页。（四）应纳税额的计算

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款有更详细的表述：第一类：全额征税，贷款服务和直接收费金融服务。第二类：差额征税，包括金融商品转让、经济代理服务、融资租赁和融资租赁售后回租业务、航空运输企业的销售额、试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务、试点纳税人提供旅游服务、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(8项目)。22第二十二页，共124页。（四）应纳税额的计算

4、兼营纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。例如：一般纳税人既销售给甲钢筋，又为乙建筑房屋，同时还负责给丙运输货物。分别核算销售额的，销售货物适用税率17%，建筑服务、交通运输服务税率11%；未分别核算销售额的，均按17%征税。23第二十三页，共124页。（四）应纳税额的计算

例如：试点地区某一般纳税人建筑企业2016年9月取得新项目（适用一般计税方法计税）的建筑收入111万元（含税），钢材销售收入117万，当月外购汽油10万元，购入运输车辆20万元，取得分包建筑方开具的专用发票50万元，以上支出均为不含税金额，且按规定取得抵扣凭证。该纳税人2016年10月应纳税额=111÷（1＋11%）×11%+117/1.17.0.17-【10×17%+20×17%+50×11%】＝17.4万元。24第二十四页，共124页。（四）应纳税额的计算

5、视同销售销售额的确定（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。25第二十五页，共124页。（四）应纳税额的计算

6、视同销售销售额的确定（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。26第二十六页，共124页。（四）应纳税额的计算

7、增值税进项税额抵扣

纳税人取得的符合法律规定的增值税扣税凭证其进项税额可以从销项税额中扣除。增值税扣税凭证包括：增值税专用发票

海关进口增值税专用缴款书

农产品收购发票

农产品销售发票8、不得抵扣的进项税额27第二十七页，共124页。（四）应纳税额的计算

8、不得抵扣的进项税额原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣（10个）：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。28第二十八页，共124页。（五）纳税义务发生时间和地点

1、纳税义务发生时间（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（2）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（3）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。（4）纳税人发生本办法第十四条规定（视同销售服务、无形资产或者不动产）情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（5）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。29第二十九页，共124页。2、预缴税款时间17号公告—建筑：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间，按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。18号公告—房地产：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。16号公告—租赁：纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。14号公告—转入不动产：纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第三十页，共124页。（五）纳税义务发生时间和地点

3、增值税的纳税地点

（1）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（2）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。(3)其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向所在地主管税务机关申报建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源纳税。31第三十一页，共124页。（五）纳税义务发生时间和地点

3、增值税的纳税地点

建筑业：向建筑服务发生地（异地）预缴税款，向机构所在地申报纳税。转让、经营租赁不动产（不包括其他个人）：向不动产所在地（异地）预缴税款，向机构所在地申报纳税。32第三十二页，共124页。（六）专票管理

不得开具增值税专用发票的情形：（1）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（2）适用免征增值税规定的应税行为。（3）金融商品转让，不得开具增值税专用发票（4）红字发票开具：33第三十三页，共124页。

一般纳税人涉税会计简介“应交税费”科目简介“应交增值税”明细科目

“未交增值税”明细科目第三十四页，共124页。（一）应交税费科目简介

应交税费核算企业按照税法规定计算应缴纳的各种税费。

注意：企业不需要预计缴纳的税金，如印花税、耕地占用税、车辆购置税等，不在本科目核算。

本科目应按照“应交税费”的税种进行明细核算，增值税三个二级科目——应交增值税、未交增值税、增值税检查调整、待抵扣进项税额。“应交增值税”还设计9个专栏进行核算。

本科目期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的税费，期末如为借方余额，反映企业多缴或尚未抵扣的税金。

35第三十五页，共124页。（二）“应交增值税”明细科目

1.增值税一般纳税人的“应交税费——应交增值税”设9个专栏。借方5个，贷方4个。借方：1、进项税额、2.已交税金、

3.减免税款、

4.出口抵减内销产品应纳税额、

5.转出未交增值税、

贷方：6.销项税额、

7.出口退税、

8.进项税额转出、

9.转出多交增值税可以有借方余额，代表留抵税额；但是不会有贷方余额，贷方表示应交，月终会通过“转出未交增值税”转出到“未交增值税”科目。

36第三十六页，共124页。

（二）“应交增值税”明细科目—借方专栏核算内容举例1.进项税额记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。

注意：退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。将原购进的不含税价为3000元、增值税额为510元的原材料退回销售方。

借：银行存款3510

应交税费——应交增值税（进项税额）510

贷：原材料

3000

2.已交税金核算企业当月缴纳本月增值税额。预缴某企业代开发票预缴一次增值税，预缴20000元。预缴时的会计处理：

借：应交税费——应交增值税（已交税金）20000

贷：银行存款20000

注意：企业当月上交上月应交未交的增值税时，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“银行存款”。第三十七页，共124页。

（二）“应交增值税”明细科目—借方3.减免税款反映企业按规定减免的增值税款。企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记“营业外收入”科目。对承担粮食收储任务的国有粮食购销企业销售的粮食免税，但可以开具增值税专用发票。若销售粮食不含税价20000元，账务处理：

借：银行存款22600

贷：主营业务收入

20000

应交税费——应交增值税（销项税额）

2600

借：应交税费——应交增值税（减免税款）

2600

贷：营业外收入

26004.出口抵减内销产品应纳税额反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免、抵、退税申报，按规定计算的应免抵税额。5.转出未交增值税核算企业月终转出应缴未缴的增值税。某企业增值税账户贷方的销项税额为30000元，借方的进项税额为17000元，月末账务处理为：借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）13000

贷：应交税费——未交增值税

13000第三十八页，共124页。

（二）“应交增值税”明细科目—贷方6.销项税额记录企业销售货物或者提供应税劳务应收取的增值税额。

注意：退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷方用红字登记。原提供的不含税价值为10000元设计服务，销项税额为600元的货物被退回，应未达到设计要求，进项了价格折让5000元。假设已经按税法规定开具了红字增值税专用发票。折让时的会计处理为：

借：主营业务收入

5000

贷：银行存款5300

应交税费——应交增值税（销项税额）300

同时冲减成本：

借：库存商品

贷：主营业务成本7.出口退税记录企业出口适用零税率的货物，货物出口后凭相关手续向税务机关申报办理出口退税而收到退回的税款。第三十九页，共124页。

（二）“应交增值税”明细科目—贷方8.进项税额转出记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。（1）已经抵扣进项税额的外购货物改变用途，用于不得抵扣进项税额的用途，做进项税额转出。

如某建筑公司将外购钢材100000元用于简易征收项目：

借：在建工程117000

贷：原材料100000

应交税费——应交增值税（进转）

17000

（2）在产品、产成品发生非正常损失，其所用外购货物或应税劳务的进项税额做转出处理。

借：待处理财产损溢

贷：原材料（库存商品等）

应交税费——应交增值税（进项税额转出）

第四十页，共124页。9.转出多交增值税核算一般纳税人月终转出多缴的增值税。

对于由于多预缴税款形成的“应交税费——应交增值税”的借方余额，才需要做转出处理。（1）某企业1月31日增值税账户贷方的销项税额为10000元，借方的进项税额为17000元。月末不进行账务处理。

（2）某企业年2月28日增值税账户贷方的销项税额为10000元，借方的进项税额为8000元，已交税金为9000元。月末账务处理为：

借：应交税费——未交增值税7000

贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）

7000第四十一页，共124页。（二）“应交增值税”明细科目

2、增值税小规模纳税人的会计核算：增值税小规模纳税人的应纳增值税额，也通过“应交税费——应交增值税”明细科目核算，但不设置若干专栏。例如：某小规模纳税人销售货物，实现含增值税销售额20600元，适用增值税征收率为3%。账务处理【解析】

借：银行存款

20600

贷：主营业务收入

20000

应交税费——应交增值税

600

借：应交税费——应交增值税600

贷：银行存款600

42第四十二页，共124页。（三）“未交增值税”明细科目

1.核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税额（包括一般纳税人按征收率计算的应纳税款），转入多缴的增值税也在本明细科目核算。

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交增值税——未交增值税

或者

借：应交增值税——未交增值税

贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）

2.一般纳税人按征收率计算的增值税记入“应交税费——未交增值税”，

“不通过应交税费——应交增值税（销项税额）”核算

43第四十三页，共124页。（三）“未交增值税”明细科目

【例题】某企业转让老项目房产一栋，105万元。

『解析』税收政策：按4%的征收率减半征收，应纳增值税=312000÷1.04×4%×50%=6000（元）

①取得转让收入时

借：银行存款

105万元

贷：固定资产清理

100万（105/1.05*0.05）

应交税费——未交增值税5万

②缴税时

借：应交税费——未交增值税5万

贷：营业外收入

……

银行存款……

44第四十四页，共124页。（三）“未交增值税”明细科目

3.企业当月缴纳上月应缴未缴的增值税时，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

4.月末，本科目的借方余额反映的是企业专用税票预缴等多缴的增值税款，贷方余额反映的是期末结转下期应缴的增值税。

5.用进项留抵税额抵减增值税欠税的问题

（1）对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。

（2）按增值税欠税税额及期末留抵税额中较小的数字红字借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——未交增值税”科目。

45第四十五页，共124页。（三）“未交增值税”明细科目

【例题】某企业2014年2月在税务稽查中应补增值税15万元欠税未补，若2014年2月期末留抵税额10万元，3月末留抵税额8万元，则2月和3月末用留抵税额抵减欠税的账务处理如下：『解析』

2月：

借：应交税费—应交增值税（进项税额）100000

贷：应交税费—未交增值税100000

3月：

借：应交税费—应交增值税（进项税额）

50000

贷：应交税费—未交增值税50000

46第四十六页，共124页。建筑安装营改增政策建筑业注释预缴、申报和发票开具建筑业管理要点3第四十七页，共124页。（一）建筑业

(一)建筑业建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

48固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。第四十八页，共124页。（一）建筑业

及建筑业有关的政策主要是附件二《营业税改征增值税有关事项的规定》第一条第七款“建筑服务”和《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)：跨县（市、区）提供建筑服务，是单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。

49第四十九页，共124页。（一）建筑业

第一，只有机构所在地和建筑服务发生地非同一地，才需要实行建筑服务地预缴机构所在地申报纳税的机制。之所以将跨县（市、区）界定为“异地”，主要是从我国行政区划的层级以及财政收入支配层级的角度出发，考虑对地方财政收入的影响程度，以县（市、区）一级为宜。这里的“市、区”是指及“县”平级的不设区的市和市辖区。

第二，从主体来看，单位和个体工商户适用本《办法》。自然人无需进行税务登记，没有机构所在地的概念，因此，其他个人提供建筑服务，在建筑服务发生地申报纳税。

50第五十页，共124页。（一）建筑业

51（一）可以选择简易计税方法的建筑服务1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务

指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。。指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。结论：建筑服务可以选择简易计税办法的机会较大。第五十一页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

1、细分类型及对应政策按身份分：一般纳税人、小规模纳税人；按合同签订的形式：总、分包按计税方法分：一般计税、简易计税税款缴纳存在：预缴、申报通过对以上三类分类方式的组合，纳税人在预缴、申报上体现出不同的政策差异：具体见下表：第五十二页，共124页。纳税人资格类型施工类型预缴申报发票开具《增值税预缴税款表》普通发票专用发票一般纳税人总包方一般计税扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款，余额÷（1＋11%）全额申报，11%税率，扣减预缴自开自开简易计税扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款，余额÷（1＋3%）差额申报，3%征收率，扣减预缴分包方一般计税取得的全部价款及价外费用按照2%预征率计算应预缴税款，含税价÷（1＋11%）全额申报，11%税率，扣减预缴（不再分包）简易计税取得的全部价款及价外费用按照3%预征率计算应预缴税款，含税价÷（1＋3%）全额申报，3%征收率，扣减预缴（二）预缴、申报和发票开具

第五十三页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

纳税人资格类型施工类型预缴申报发票开具《增值税预缴税款表》普通发票专用发票小规模纳税人单位和个体工商户总包方简易计税扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款，余额÷（1＋3%）差额申报，3%征收率，扣减预缴自开或代开代开分包方简易计税取得的全部价款及价外费用按照3%预征率计算应预缴税款，含税价÷（1＋3%）全额申报，3%征收率，扣减预缴（不再分包）其他个人

不适用本办法在建筑服务发生地申报纳税，3%征收率代开代开第五十四页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

2、在税款预缴上的要求由于增值税是价外税，取得的含税的价款和价外费用在预缴税款计算时需要将含税价换算成不含税价格。纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。保证纳税人不因收入和支出取得时间的不均衡造成多缴税款。纳税人应分建筑工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。也就是说，如果纳税人同时为多个跨县（市、区）的建筑项目提供建筑服务，需要分项目计算预缴税款。这一规定保证了所有预缴税款的实现及建筑工程项目一一对应和匹配，减少对建筑服务发生地收入实现的交叉影响。第五十五页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

2、在税款预缴上的要求资料要求纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：

《增值税预缴税款表》；及发包方签订的建筑合同原件及复印件；及分包方签订的分包合同原件及复印件；从分包方取得的发票原件及复印件。

第五十六页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

案例

1：某

A省建筑公司在

B省分别提供了两项建筑服务（适用一般计税方法），2016年

5月，项目

1当月取得建筑服务收入

555万元，支付分包款

1555万元（取得了增值税专用发票），项目

2当月取得建筑服务收入

1665万元，支付分包款

555万元（取得了增值税专用发票），该项目公司该如何预缴税款？

该建筑公司应当在

B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：

（1）项目

1由于当月收入

555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-1000万元），因此，项目

1当月计算的预缴税款为

0，且剩余的

1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。

（2）项目

2当月收入

1665万元扣除分包款支出

555万元后剩余

1110万元，因此，应以

1110万元为计算依据计算预缴税款。

应预缴税款=（1665-555）÷（1+11%）×2%=20万元

第五十七页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

案例

2：某

A省建筑公司在

B省分别提供了两项建筑服务（适用简易计税方法），2016年

5月，项目

1当月取得建筑服务收入

555万元，支付分包款

1555万元（取得了增值税专用发票），项目

2当月取得建筑服务收入

1665万元，支付分包款

555万元（取得了增值税专用发票），该项目公司该如何预缴税款？

该建筑公司应当在

B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：

（1）项目

1由于当月收入

555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-1000万元），因此，项目

1当月计算的预缴税款为

0，且剩余的

1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。

（2）项目

2当月收入

1665万元扣除分包款支出

555万元后剩余

1110万元，因此，应以

1110万元为计算依据计算预缴税款。

应预缴税款=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.33万元。第五十八页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

3、预缴后回机构所在地的申报纳税人如何实现建筑服务发生地预缴税款、机构所在地纳税申报，下面区分一般计税方法和简易计税方法分别举例说明：案例

3：A省某建筑企业(一般纳税人)2016年

8月分别在

B省提供建筑服务当月分别取得建筑服务收入（含税）1665万元，分别支付分包款

555万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为

55万元），支付不动产租赁费用

111万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为

11万元），购入建筑材料117万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为

17万元）。该建筑企业在

9月纳税申报期如何申报缴纳增值税？该建筑公司应当在

B省计算并预缴税款：

第五十九页，共124页。一般计税方法计算：（1）就

B省的建筑服务计算并向建筑服务发生地主管国税机关预缴增值税。

当期预缴税款=（1665-555）÷（1+11%）×2%=20万元（3）分项目预缴后，需要回到机构所在地

A省向主管国税机关申报纳税：当期应纳税额

=1665÷（

1+11%）

×11%-55-11-17=82万元当期应补税额=82-20=62万元简易方法计算：（1）就

B省的建筑服务计算并向建筑服务发生地主管国税机关预缴增值税。当期预缴税款=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.33万元（3）分项目预缴后，需要回到机构所在地

A省向主管国税机关申报纳税：当期应纳税额=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.23万元

当期应补税额=0万元第六十页，共124页。（三）建筑业管理要点

1、纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。2、对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码（6项）等相关内容，留存备查。第六十一页，共124页。（三）建筑业管理要点

3、纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：（1）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。

上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（2）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。第六十二页，共124页。（三）建筑业管理要点

（4）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

全额开票，总局已经从技术上解决了全额开票、部分纳税的问题。包括增值税专用发票和普通发票第六十三页，共124页。例如：一户建筑业小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，收取全部价款和价外费用共计203万元，分包款100万元，分包款已取得合法有效凭证。则该纳税人应预缴税款=(203-100)÷(1+3%)×3%=3万元全额开具发票总金应该是203万元，则销售额一栏就应该是200。（三）建筑业管理要点

第六十四页，共124页。

（四）建筑业小结税率：11%一般计税计税方法：预征率2%→税率11%；简易计税方法：预征率3%→征收率3%;第六十五页，共124页。房地产企业（一手房）营改增政策适用范围预缴、申报和发票开具房地产开发企业案例简析4房地产企业管理要点第六十六页，共124页。（一）适用范围

在36号文件中关于这部分内容，表述是比较简单的。但在税收征管实践中，可能出现的情况就比较复杂了，税企双方在面对某种情形时，如何把握政策尺度，较好体现政策设计的初衷，很有必要出台配套管理办法，对政策条款进一步细化。因此，总局在36号文件基础上，又发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“《办法》”），进一步明确了房地产开发企业销售自行开发的房地产增值税政策的适用范围、计税方法的运用、扣除土地价款的时机、预缴税款的计算，以及纳税申报、发票开具等方面的问题。第六十七页，共124页。（二）适用范围

1、主体（1）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。不是对所有的纳税人都适用，而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”；房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。（2）房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。第六十八页，共124页。（一）销售额

2、销售额的确定（1）适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔及之相应的土地出让金”。

允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其

5月

1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第六十九页，共124页。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（二）销售额的确定

第七十页，共124页。（二）销售额的确定

2、简易计税方法。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。具体计算方法及房地产开发小规模企业相同。第七十一页，共124页。1、预征率房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%2、细分类型及对应政策按身份分：一般纳税人、小规模纳税人；按计税方法分：一般计税、简易计税一般计税：预征率：3%税率：11%；简易计税：预征率3%征收率5%；通过对以上三类分类方式的组合，纳税人在预缴、申报上体现出不同的政策差异：

（二）预缴、申报和发票开具

第七十二页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

纳税人资格类型预售房产类型预缴申报发票开具《增值税预缴税款表》普通发票专用发票一般纳税人自行开发老项目简易计税全额3%预缴，含税价÷（1＋5%）全额申报，5%征收率，扣减预缴自开自开一般计税全额3%预缴，含税价÷（1＋11%）按面积配比扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴自行开发新项目全额3%预缴，含税价÷（1＋11%）扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴小规模纳税人自行开发老项目全额3%预缴，含税价÷（1＋5%）税全额申报，5%征收率，扣减预缴自开或代开自行开发新项目国税代开第七十三页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

案例一、当期允许扣除的土地价款假设A房地产公司购买一块土地价款一千万，共建住宅100套，当月售出50套，则当期允许扣除的土地价款=50÷100Х1000000；如果房地产公司计划预留5套作为物业管理使用，则当期允许扣除的土地价款=50÷95Х1000000在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七十四页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

案例二：房地产企业简易计税营改增前后对比甲房地产开发公司符合营改增一般纳税人标准，2016年5月份销售其存量房取得销售收入525万元，选择了简易计税方法（假设当期无一般计税事项）；（一）营改增前的会计账务处理：（1）会计收入是525万元

（2）会计账务处理

借：银行存款525

贷：主营业务收入525（3）应交营业税=525×5%=26.25（万元）

账务处理：借：主营业务税金及附加26.25

贷：应交税费-应交营业税26.25

（4）不考虑其他因素会计利润=525-26.25=498.75（万元）第七十五页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

案例二：（二）营改增后的账务处理

（1）会计收入=525÷（1＋5%）=500（万元）

（2）应交增值税=525÷（1＋5%）×5%=25（万元）

（3）会计账务处理：

借：银行存款525

贷：主营业务收入500

贷：应交税费—应交增值税25第七十六页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

“

营改增”前后比对表（单位：万元）项目营改增前营改增后增减变化主营业务收入525500-25应交税费26.2525-1.25主营业务利润498.755001.25第七十七页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

案例三、甲房地产开发企业（符合营改增一般纳税人条件）通过招拍挂的形式取得一块商住用地，共支付土地出让金2800万元，支付政府相关部门的行政规费200万元；均取得了财政监制的票据；该项目已取得了房管部门的竣工备案书，实测允许销售面积49800平米，物业用房等配套设施200平米）、地下30000平米，完工当期销售12000平米（单位成本3000元，含可抵扣的留低进项税额250元），销售价款6660万元；（该项目建设工程施工许可证注明的开工日期为2016年5月3日，整个项目留低进项税额2000万元）第七十八页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

（一）营改增前财税实务：

（1）主营业务收入6660万元账务处理：

借：银行存款6660

贷：主营业务收入6660

（2）应交营业税=6660×5%=333（万元）

账务处理：

借：主营业务税金及附加333

贷：应交税费—应交营业税333（3）应结转销售成本=12000×3000（元）=3600（万元）

账务处理：

借：主营业务成本3600

贷：开发产品3600

（4）主营业务利润=6660-333-3600=2727（万元）第七十九页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

（一）营改增前财税实务：

（1）主营业务收入6660万元账务处理：

借：银行存款6660

贷：主营业务收入6660

（2）应交营业税=6660×5%=333（万元）

账务处理：

借：主营业务税金及附加333

贷：应交税费—应交营业税333（3）应结转销售成本=12000×3000（元）=3600（万元）

账务处理：

借：主营业务成本3600

贷：开发产品3600

（4）主营业务利润=6660-333-3600=2727（万元）第八十页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

（二）营改增后的财税实务（1）不含税销售收入=6660÷（1+11%）=6000（万元）

（2）计税的销售额=6000-2800×12000÷49800=5325.3（万元）

（3）应计销项税额=5325.3×11%=585.783（万元）

（4）主营业务收入=6660-585.783=6074.217（万元）

（5）应交增值税=应计销项税额-允许抵扣的进项税额

账务处理：（1）销售开发产品借：银行存款6660贷：主营业务收入6074.217贷：应交税费—应交增值税（销项税额）585.783

第八十一页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

（2）结转成本

借：主营业务成本3300

贷：开发产品3300

（3）接受劳务或购进商品

借：应交税费-应交增值税（进项税额）

借：开发成本

贷：银行存款（应付账款）

（4）主营业务利润=6074.217-3300=2774.217（万元）

第八十二页，共124页。（三）房地产开发企业案例简析

一般计税方式下，营改增前后比对表（单位：万元）项目营改增前营改增后影响额主营业务收入66606074.217-585.783应交税费333-333主营业务成本36003300

-300主营业务利润27272774.21747.217第八十三页，共124页。（四）房地产管理要点

1、销售老项目也可以选择一般计税方法（其取得进项税额可以抵扣）2、一般纳税人一经选择简易计税方法的，36个月内不得改变。

3、一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第八十四页，共124页。

（五）房地产开发业小结一般计税计税方法：预征率3%→税率11%；简易计税方法：预征率3%→征收率5%;房地产企业销售不动产的应税行为中的税款预征,不动产所在地按3%的预征率预缴，向机构所在地申报，征收率5%。一是和建筑企业一样，为了保证地方财税收入；二是保证税款足额入库，在收到预收款时，企业有充足的资金保证。第八十五页，共124页。转让不动产（二手）营改增政策几个原则预缴、申报和发票开具小结5第八十六页，共124页。适用范围本办法适用于纳税人转让自己以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

（一）几个原则第八十七页，共124页。纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的几个原则1、纳税地点：试点期间保持现有财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区”的原则，纳税人，除自然人以外，应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人销售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。2、征收机关。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。是所有纳税人，包括单位和个人，销售其取得的不动产，不动产包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等，是比较大的范畴。

（一）几个原则第八十八页，共124页。纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的几个原则3、对改革前取得的不动产给予过渡政策。按照国务院“确保行业税负只减不增”的原则，对老项目、老房产给予增值税过渡政策，也是本次营改增的一个原则。4、过渡政策中增值税征收率为原营业税税率。纳税人转让不动产，在原营业税政策下，适用

5%营业税。这是为了保证地方财政收入。但若将

5%营业税税率统一降低到

3%征收率，相当于直接减收

40%，这将对财政收入造成极大压力。

（一）几个原则第八十九页，共124页。纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的几个原则3、对改革前取得的不动产给予过渡政策。按照国务院“确保行业税负只减不增”的原则，对老项目、老房产给予增值税过渡政策，也是本次营改增的一个原则。4、过渡政策中增值税征收率为原营业税税率。纳税人转让不动产，在原营业税政策下，适用

5%营业税。这是为了保证地方财政收入。但若将

5%营业税税率统一降低到

3%征收率，相当于直接减收

40%，这将对财政收入造成极大压力。

（一）几个原则第九十页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

1、一般纳税人的预缴、申报和发票开具（1）一般纳税人在预缴时，无论选择一般计税方法、还是简易征收，他的预征率都是5%；区别在于计算销售额（1）价税分离前，区分为自建、非自建设。对自建的全额做价税分离；非自建的差额做价税分离。（2）一般纳税人在申报时，一般计税的都是全额计算销项、减去进项、预缴数后补交税款；简易计税的分自建的全额计算应交增值税，非自建的差额计算应交增值税。第九十一页，共124页。应税项目老项目（简易计税）（非自建项目）（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%差额申报自开自开5%征收率，扣减预缴老项目（简易计税）（自建项目）全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%全额申报5%征收率，扣减预缴老项目、新项目（一般计税）（非自建项目）（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%全额申报11%税率，扣减预缴老项目、新项目（一般计税）（自建项目）全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

（二）预缴、申报和发票开具

（3）一般纳税人转让不动产（单位、个体户）

第九十二页，共124页。非自建项目（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%差额申报5%征收率，扣减预缴

自开

地税机关代开自建项目全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%全额申报5%征收率，扣减预缴2、小规模纳税人的预缴、申报和发票开具（1）小规模纳税人在预缴时，预征率都是5%；区别在于计算销售额价税分离前，区分为自建、非自建。对自建的全额做价税分离；非自建的差额做价税分离。（2）小规模纳税人在申报时，简易计税的分自建的全额计算应交增值税；非自建的差额计算应交增值税。（二）预缴、申报和发票开具

第九十三页，共124页。3、自然人的申报、发票代开（不存在预缴）（1）自然人不存在预缴（2）自然人和个体户区分住房和非住房对待。主要是住房政策两年以上享受免税政策；两年以内全额征税；非住房对于自建的全额申报纳税；非自建的差额纳税申报。在地税机关代开发票。（二）预缴、申报和发票开具

非自建项目（不含住房）不预缴应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

代开

所在地地税机关代开增值税发票自建项目（不含住房）不预缴全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%2年以内的住房不预缴全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%第九十四页，共124页。小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

建筑、房地产业营改增试点政策介绍第九十五页，共124页。不动产租赁营改增政策特殊规定预缴、申报和发票开具小结6第九十六页，共124页。1、纳税地点：税人提供不动产经营租赁服务，需要在不动产所在地预缴税款（部分情况除外，如纳税人出租不动产，机构所在地及不动产所在地在同一县的，不需要预缴税款，自然人出租不动产不需要预缴税款），而后回机构所在地申报纳税。2、征收机关：《试点实施办法》第五十一条规定“营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。”即自然人出租不动产业务，国家税务局委托地方税务局代为征收。（一）特殊规定

第九十七页，共124页。1、纳税地点：税人提供不动产经营租赁服务，需要在不动产所在地预缴税款（部分情况除外，如纳税人出租不动产，机构所在地及不动产所在地在同一县的，不需要预缴税款，自然人出租不动产不需要预缴税款），而后回机构所在地申报纳税。2、征收机关：《试点实施办法》第五十一条规定“营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。”即自然人出租不动产业务，国家税务局委托地方税务局代为征收。（一）特殊规定

第九十八页，共124页。（二）预缴、申报和发票开具

1、一般纳税人的预缴、申报和发票开具（1）一般纳税人在预缴时，用收取的价款做价税分离；区分一般计税方法（预征率3%）、简易征收（5%），在机构所在低的项目不再预缴。（2）一般纳税人在申报时，一般计税的都是全额计算销项、减去进项、预缴数后补交税款；简易计税的全额计算应交增值税，减去预缴数计算应补缴。第九十九页，共124页。及出租不动产有关的政策主要是附件二《营业税改征增值税有关事项的规定》第一条第九款“不动产经营租赁服务”和《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)，主要规定有：

（二）预缴、申报和发票开具

第一百页，共124页。计税方式预缴申报发票开具《增值税预缴税款表》普通发票专用发票老项目（简易计税）异地含税销售额÷（1＋5%）×5%全额申报，5%征收率，扣减预缴自开

自开

老项目、新项目（一般计税）异地含税销售额÷（1＋11%）×3%全额申报，11%税率，扣减预缴住房（简易计税）异地含税销售额÷（1＋5%）×1.5%全额申报，5%征收率减按1.5%，扣减预缴自开

自开

（3）一般纳税人出租不动产（单位、个体户。不含个体户出租住房）

（4）一般纳税人出租不动产住房（个体户）

（二）预缴、申报和发票开具

第一百零一页，共124页。计税方式预缴申报发票开具《增值税