某地产宗地成本核算

6、项目初步经济技术术指标居住建设用地总用用地46570平方方米车位652个地上建筑面积物业经管用房913平方米车位配比56%会所建筑面积2000平方米地下车库建筑面积积26079平方米米11层小高层建筑面积积61492平方米米其中人防建筑面积积9006平方米18层高层建筑面积61492平方米米其中非人防建筑面面积17073平方米米沿凤城路商业建筑筑面积4500平方米容积率2.80合计130396平方方米绿地率30.00%总户数(平均户面面积:90*00.7+1440*0.33=105平方米)1171建筑密度23%7、项目投资成本分析项目计算依据方案一（平开平走走）方案二（低开高走走）开发成本以下7大项之和40849万元元40849万元（一）、土地成本本1+210707万元10707万元1、土地出让金148.82((起价上浮10%)10395万元10395万元2、契税3%312万元312万元（二）建安工程成成本以下7项之和22379万元22379万元1、11层小高层建安成本本按1200元/平方方米估7379万元7379万元2、18层高层建安成本按1300元/平方方米估7994万元7994万元3、地下建安成本((人防)按1800元/平方方米估1621万元1621万元4、地下建安下成本本(非人防)按1500元/平方方米估2561万元2561万元5、11层高层电梯成本25万/台,36台912万元912万元6、18层高层电梯成本40万/台，20台800万元800万元7、公建用房按1500元/平方方米估1112万元1112万元（三）、前期工程程费以下6项之和1029万元1029万元1、勘探按5元/平方米估65万元65万元2、建筑及施工图设设计按45元/平方米估估587万元587万元3、景观设计按20元/平方米景景观面积估47万元47万元4、室外综合、智能能化等专业设设计按20元/平方米估估261万元261万元5、试桩费按照20万估计20万元20万元６、施工水电贴费费、三通一平平按照50万估计50万元50万元（四）、开发期间间费用以下5项之和138万元138万元1、预决算审核费（二）*0.155%34万元34万元2、质监费（二）*0.2%%45万元45万元3、监理费（二）*0.1%%22万元22万元4、招投标代理费（二）*0.1%%22万元22万元5、前期物业管理费费15万估计15万元15万元（五）室外配套费费以下10项和2020万元2020万元1、室外市政道路工工程费按100元/平方米米道路面积估估140万元140万元2、室外景观工程费费按180元/平方米米景观面积估估419万元419万元3、室外水电管线工工程费按35元/平方米估估456万元456万元4、电话管线工程按6元/平方米估78万元78万元5、有线电视工程按8元/平方米估104万元104万元6、安全监控按25元/平方米估估326万元326万元7、管道煤气工程按15元/平方米估估196万元196万元8、集中供热按12元/平方米估估156万元156万元9、邮政信箱按15018万元18万元10、双路供电增容费费按270元/KW，4KW/户126万元126万元（六）、不可预见见费(二+三+四+五)*3%767万元767万元（七）、开发期间间规费以下9项之和3809万元3809万元1、市政设施配套费费按150元/平方米米估1956万元1956万元2、消防设施配套费费按30元/平方米估估391万元391万元3、劳保统筹费3.55%794万元794万元4、新型墙体材料费费按6元/平方米估78万元78万元5、散装水泥保证金金按5元/平方米估65万元65万元6、白蚁防治费按1.6元/平方米米估21万元21万元7、排污费按6.0元/平方米米估78万元78万元8、环卫费按0.5元/平方米米估7万元7万元9、结建”人防工程程押金10.00%418万元418万元开发费用以下三大项之和6287万元5735万元（一）、管理费用用按每年300万估估,按3年算900万元900万元（二）、销售费用用按总销售收入*22%估1030万元1008万元（三）、财务费用用按动态资本化费用用计4357万元3827万元合计计开发成本+开发费费用47136万元46584万元8、项目投资支付（现金流出）分析方案一时间2006年20072008年2009年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程费2002002002002291029开发期间费用10038138室外配套费4004004004004202020不可预见费7070707070707070707067767开发期间规费19569279263809管理费用757575757575757575757575900销售费用70801001001401409080806050401030现在金流出合计435888501352147147443205993560547333065605615133942779说明：1、工程费用支付按以下原则支付：正负零零前不支付费用、主体结顶60%主体费用、单体竣工95%建安费用方案二时间2006年20072008年2009年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程费2002002002002291029开发期间费用10038138室外配套费4004004004004202020不可预见费7070707070707070707067767开发期间规费19569279263809管理费用757575757575757575757575900销售费用70801001001401409070706050381008现在金流出合计435888501352147147443205993560547233055605615133742757说明：1、工程费用支付按以下原则支付：正负零零前不支付费用、主体结顶60%主体费用、单体竣工95%建安费用9、项目销售收入（现金流入）分析方案一现金流入分分析（平开平走）时间2008年2009年合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅销售比例25%25%20%20%10%0%0%1销售价格37603760376037603760376037603760销售面积1537315373122981229861490061492销售额578057804624462423120023121二期住宅销售比例0%0%25%25%20%20%10%1销售价格39603960396039603960396039603960销售面积0015373153731229812298614961492销售额006088608848704870243524351商业销售比例30%30%20%20%100%销售价格7000700070007000销售面积135013509009004500销售额9459456306303150地下车位销售比例0030%30%20%20%100%销售个数0196196130130652销售价格8888销售额15651565104310435216折扣后营业税前收收入57225722115401308992836478344355279营业税03923927918976364442363787现金流入053305330107501219386476034320851492说明：1、分两期开盘，各50%；2、价格以目前时点3500元/平方米为基数，每年销售价格上涨5%，两期开盘价格相差200元/平方米，则一期销售均价为3760元/平方米、二期销售均价3960元/平方米，平均住宅销售均价为3860元/平方米。3、销售周期15个月，销售进度见上表。方案二现金流入分分析（低开平平走）时间2008年2009年合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅销售比例0%50%15%15%10%10%0%销售面积0307469224922461496149061492销售价格3573357337603760376037603760销售额109853468346823122312022546二期住宅销售比例0%0%50%15%15%10%10%销售面积00030746922492246149614961492销售价格37623762376237623960396039603960销售额00011567365336532435243523742商业销售比例30%30%20%20%100%销售价格7000700070007000销售面积1350135090090004500销售额9459456306303150地下车位销售比例30%30%20%20%100%个数196196130130652个销售价格8888销售额15651565104310435216税前收入010876343315820839080784067344354107营业税074523510845755532792363706现金流入010131319814736781575253789320850401说明：1、分两期开盘，各50%；2、价格以目前时点3500元/平方米为基数，每年销售价格上涨8%，两期开盘价格相差200元/平方米，开盘一季度快速销售50%，价格下浮5%，则一期均价分别为3573元/平方米和3762元/平方米、二期销售均价分别为3760元/平方米、3960元/平方米，平均住宅销售均价为3763元/平方米。3、销售周期15个月，销售进度见上表。10、项目现金流分析方案一（折现率=8%）时间2006年2007年2008年2009年年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度现金流出435888501352147147443205993560547733065605615133942779现金流入053305330107501219386476034320851492净现金流-4358-8850-1352-1471-474-4320-662-27559779128804254191869累计净现金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-21487-21762-15785-6657138568048673折现率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折现现金流-4445-8850-1325-1414-447-3991-600-244520377906729444615034356说明：1、项目净现值FNPV=4356万元，即项目动态利润为4356万元。2、项目内部收益率为FIRR=14.05%。3、项目资金峰值为=21762万元，即项目资金投入为21762万元。4、项目资金流转正时点为2009年二季度。即资金平衡时点为2009年二季度。5、项目资本化费用为4357万元，即相当于项目财务费用为4357万元。方案二（折现率=8%）时间2006年2007年2008年2009年年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度现金流出435888501352147147443205993560547233055605615133742757现金流入10131319814736781575253789320850401净现金流-4358-8850-1352-1471-474-43204138-2407100134760692031741871累计净现金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-16687-19093-9080-4320260057737644折现率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折现现金流-4445-8850-1325-1414-