某地产公司地下车库成本管控

第一部分剖析地下车库决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：1、地下车库规定停车数量；2、地下车库范围、层数以及布置方式；3、人防地下室面积、等级及布置方式；4、停车率（重点内容）；5、构造做法；6、钢筋、砼含量地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米■停车率：地下车库总面积/停车位总数注1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率■构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价■适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定■停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金域华府1期是29.99M2/车位（地下车库:453个车位/13586M2）■特殊情况，应提前沟通确定，如：1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值难于控制；2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25M2/车位没有最好，只有更优！东莞佳兆业的车位都在42M2/车位以上，帝景湾达约48.61M2/车位（732个），按平均每个车位优化15M2，可以少做10980M2地下室，节约成本可达1750万元！■固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）3、避免行车道靠外墙布置4、避免布置平行或斜向车位5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位6、设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）7、人防口部设施应布置在不影响停车的地方8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸柱网：柱网按8000x（2a+b）/2布置。沿行车道方向柱距8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左：其中：变配电房：约150平米水泵房：约120平米公变房：约50平米生活水池：约100平米柴油发电机房：约100平米消防水池：约150平米其他：约50平米注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？答：柱网8000x8000mm问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置此时1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放3：大车位部分成本增加约7%想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？答：柱网8100x8300mm此时：1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm3：综合成本增加约10%一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华■有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进：1、层高；2、覆土厚度；3、建筑垫层；4、排水找坡；5、汽车出入口；6、坡道人防主要出入口■构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第二部分案例与成本分析）第二部分案例与成本分析1650有绿化时覆土厚3900层高300建筑垫层高1650有绿化时覆土厚3900层高300建筑垫层高净高2200梁高800预留150~200风道350净高2200梁高800预留150~200风道350结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。800+350+200+2200=3550（无人防的地下室层高3600可以满足一般需求啦）车库类型常用层高地下室车库底层层层高（设排风、喷喷淋）a、风道下无喷淋，底底层层高一般般为3.5米

（梁高按8000，风道按按300）b、风道下设喷淋，底底层层高一般般为3.6米

（梁高按8000，风道按按300）地下室其他层（设排风、喷喷淋）a、风道下无喷淋，层层高一般为33.5米

（梁高按8000，风道3000）b、风道下设喷淋，层层高一般为33.6米

（梁高按8000，风道3000）地下室其他层

无排排风、有喷淋淋层高一般为3.11米

（梁高按8000）半地下室、停车数数超

过50辆的开敞敞式及架空层层车库一般为3.3米

（如如设喷淋，无无风道层高，梁梁高按7000）序号原因分析1片面的认为车库净净高2.2米，是指最最不利空间的的净高。其实实在设计中，主主要能保证“车道处、以以及大部分的的停车位处”的净高为2.2米即可。2设备高度计算不精精确。当车库库设有“喷淋、通风风及电桥架等等设备管线”时，管线高高度计算时不不够精确；或或者“风道、喷淋淋”等设备布置置没有尽量避避开主车道；；或者设备管管线交叉点也也未避让主车车道，导致车车库高度人为为增高，造成成不必要的浪浪费。3对常用设备配置要要求不清楚（喷喷淋？风道？？错位）4当车库与变配电间间或水池等设设备用房同层层设计时，未未采取设备用用房处局部降降板，而是一同按按照设备房的的高度来设置置同层层高。成本分析1、顶板覆土平均厚度每增加300mm，地下室综合成本会增加30元/平米----此方案成本增加约45元/平米2、层高每增加100mm，地下室综合成本会增加约18元/平米----此方案成本增加约54元/平米3、建筑垫层厚度每增加100mm，地下室综合成本会增加约10元/平米，同时，相对层高也会增加100mm----此方案成本增加约42元/平米4、顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）---此方案找坡层厚度平均200mm，成本增加约105元/平米帝景湾地下室面积3.56万M2，层高最4.35~5.0M（平均层高可降低80cm)，综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省200元/M2,地下室可以节省700万元设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。靠边墙布置平行车位，停车效率低靠边墙布置平行车位，停车效率低行车道靠墙布置，停车效率低行车道靠墙布置，停车效率低6000，不符合宽度模数，浪费面积6000，不符合宽度模数，浪费面积7000以上，车道太宽，浪费面积7000以上，车道太宽，浪费面积这部分无实际用途，浪费面积这部分无实际用途，浪费面积外墙倾斜，行车道出现无效面积外墙倾斜，行车道出现无效面积行车道靠外墙布置，行车效率低行车道靠外墙布置，行车效率低柱网、布车方式及轮廓线无效面积无效面积正确做法正确做法■禁止行车道靠边墙布置■不宜沿边墙布置平行车位■轮廓线应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积■两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置1、柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。2、轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因无效面积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本序号常见的错误做法正确做法及措施成本影响1未把层高控制到最最小，有的甚甚至做到4米多高一般3.6米即可可（控制

梁下下高度2.88米）地下车库层高每增增加100mmm，综合成成本约增加118元/平米2底板地面采用3000～400mmm厚建筑垫层层找坡底板结构找坡，面面层及排水层层50～150mmm厚垫层每增加1000mm（层高高同时也增高高100mmm），综合成成本约增加228元/平米3顶板顶面做平均2200厚

的配筋细石石砼找坡层顶板用结构找坡，顶顶面做40mmm厚细石砼砼保护层平均200mm厚厚的顶板配筋筋细石砼找坡坡层，综合成成本约是1005元/平米4顶板覆土太厚，有有的覆土厚度度甚至达1..8米应进行精细设计，一一般平均厚度度不超过12200mm顶板覆土平均厚度度每增加3000mm，综综合成本约增增加30元/平米5地下室轮廓线未经经仔细推敲，出出现无效面积积轮廓线应平直方正正，没用的空空间一定要剔剔地下室建造成本约约2000元/平米6柱网及布车不合理理，出

现“隐形”无效面积柱网应符合车位模模数，

紧凑布布置，禁止边边车道经常能优化出几十十甚至数百上上千平米无效效面积，优化化成本常常数数百万7设备房面积设计太太大设备房勉强够用即即可多出的设备房面积积等于无效面面积8设备房挤占停车位位位置禁止设备房挤占行行车道

旁边的的停车位被挤占后，要补回回相同车位数数，需要付出出三倍的面积积，等于出现现无效面积第三部分控制及优化详规阶段明确（4个控制条件详规阶段明确（4个控制条件）明确地下室控制条件特殊情况时，需及时沟通特殊情况时，需及时沟通初步方案阶段检查检查落实控制条件的落实初步方案阶段检查检查落实控制条件的落实方案优化方案优化5个优化要点施工图优化施工图优化1地下室停车数详细规划阶段1、结合当地情况，与与政府部门沟沟通，多做地地面停车2、对地面停车进行行精细设计与与统计，做到到地下停车数数最少3、当地政府允许时时，宜利用塔塔楼下方等不不便布车空间间做摩托车位位，来折减规规定的停车数数2地下室范围及层数数详细规划阶段1、地下室层数越少少越好2、确定地下室范围围，宜使上部部建筑尽量分分布在地下室